Klient lepiej chroniony (cz. 1)

Klient lepiej chroniony (cz. 1) Weszła wreszcie w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Z całą pewnością zwiększy się zakres obowiązków dewelopera, a tym samym poziom bezpieczeństwa nabywców. Pytanie, jaką rolę mają w tym wszystkim spełniać banki? Katarzyna Czajkowska-Matosiuk Ustawa ta, zwana deweloperską, wprowadza całkowicie nowe zasady realizacji przedsięwzięć deweloperskich, opierając je na relacjach nabywca deweloper bank. Podstawowym celem przepisów jest powierzenie bankom nadzoru nad pieniędzmi przekazanymi deweloperom przez nabywców. Chodzi o to, by klienci, którzy kupują niewybudowane jeszcze mieszkania lub domy, nie stracili pieniędzy w przypadku upadłości dewelopera. Większe bezpieczeństwo Dokument przewiduje przede wszystkim, że deweloper będzie musiał zapewnić nabywcy mieszkania lub domu co najmniej jeden z czterech tzw. środków ochrony: 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, 3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową, 4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową. To właśnie na te rachunki, a nie do rąk dewelopera, będą trafiać środki wpłacane przez klientów. O wypłatach dla dewelopera decydować będzie harmonogram budowy. Co więcej, bank będzie sprawdzać zakończenie każdego etapu prac na budowie. Jeżeli stwierdzi nieprawidłowości, będzie mógł wstrzymać wypłatę kolejnej transzy. Wpłaty dokonywane na rachunek powierniczy będą ewidencjonowane osobno dla każdego nabywcy. Banki będą udzielać informacji o stanie rachunku. Deweloper będzie musiał także przygotować prospekt informacyjny, w którym przedstawi klientowi stan prawny gruntu, na którym powstanie inwestycja, pozwolenie na budowę, plan zagospodarowania przestrzennego, a także różnice w cenach, w zależności od sposobu finansowania inwestycji. Ponadto ustawa przewiduje uregulowanie treści umowy deweloperskiej poprzez określenie praw i obowiązków stron, a także wprowadza wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Rachunek powierniczy zamknięty czy otwarty? Ochrona nabywców przyszłych mieszkań lub domów ma zostać zwiększona dzięki rachunkowi powierniczemu otwartemu lub zamkniętemu. Deweloperzy sami będą podejmować decyzję co do tego, jaki rachunek założą w banku. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego, na której prowadzone będzie przedsięwzięcie deweloperskie oraz wierzytelności dewelopera względem nabywców tworzyć będą odrębną masę majątkową, która posłuży w pierwszej kolejności zaspokojeniu roszczeń nabywców przyszłych nieruchomości. Bank prowadzą cy mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonować ma wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy i na jego żądanie informować go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Istotą rachunku powierniczego jest bowiem stworzenie takiej sytuacji, w której nabywca lokalu lub domu gromadzi środki na jego zakup na rachunku w banku i poprzez ten rachunek dokonuje rozliczeń z deweloperem. Z punktu widzenia prawnego podlegać ma przepisom Kodeksu cywilnego i ustawy Prawo bankowe. Do jego otwarcia niezbędna będzie wola trzech podmiotów klienta, dewelopera i banku połączonych więzami prawnymi wynikającymi z dwóch rodzajów umów. Pierwsza to tak zwana umowa powiernicza zawarta pomiędzy deweloperem (powiernikiem) a kupującym (osobą trzecią). Druga to umowa rachunku powierniczego zawarta pomiędzy bankiem a deweloperem jako 58 miesięcznik finansowy bank maj 2012

ustawa deweloperska Fot. Unclesam/Fotolia.com posiadaczem tego rachunku. Jeżeli umowa powiernicza nie będzie przewidywać, jakiego rodzaju rachunek zostanie założony dla danego przedsięwzięcia (otwarty czy zamknięty), to do dewelopera będzie należała ostateczna decyzja w tym zakresie. Może to być przedmiotem prowadzonych z nim negocjacji. Wszelkie koszty prowadzenia rachunku (opłaty i prowizje) poniesie deweloper. Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy ma stać na straży, by nie doszło do wypłaty pieniędzy deweloperowi, dopóki nie przedstawi on dokumentacji pozwalającej na stwierdzenie, że lokal został wybudowany zgodnie z umową i przepisami prawa. Zgodnie z brzmieniem art. 59 ustawy Prawo bankowe, jeśli deweloper będzie postępował nierzetelnie i zostanie przeciwko niemu wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi upadłość (co ostatnimi czasy zdarzało się bardzo często w branży budowlanej), klient banku będzie miał gwarancje zwrotu pieniędzy zgromadzonych na tych rachunkach. I tak, nowa ustawa przewiduje, że dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego (dla całej inwestycji, a nie dla poszczególnych klientów) deweloper zawierać będzie umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonować ma wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy i na jego żądanie informować go o dokonanych wpłatach i wypłatach. Deweloper ma prawo dysponować środkami wypłacanymi z otwartego wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony będzie ten rachunek. Ponosi przy tym koszty, opłaty i prowizje za jego prowadzenie. Prawo wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przysługiwać będzie wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. Jeżeli takie wypowiedzenie nastąpi, deweloper będzie musiał niezwłocznie założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy. Wówczas środki zgromadzone na likwidowanym rachunku bank, w którym dotychczas prowadzono taki rachunek, przekaże na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku. Jeżeli deweloper nie złoży dyspozycji przelewu środków na nowy rachunek w innym banku w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy, bank zwróci środki znajdujące się na rachunku nabywcom. W czasie obowiązywania umowy o prowadzenie oraz w terminie 60 dni od dnia jej wypowiedzenia umowa ta nie będzie mogła ulec zmianie bez zgody nabywcy. Nie dotyczy to jedynie oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, z tym że sposób ustalania wysokości oprocentowania określony ma być w umowie o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego. Różnice pomiędzy rachunkiem powierniczym otwartym i zamkniętym są istotne ze względu na stopień zabezpieczenia interesów właścicieli przyszłych mieszkań. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera służyć ma do gromadzenia środków pieniężnych nabywcy, na cele określone w umowie deweloperskiej. Wypłata zdeponowanych środków z tego rachunku następować będzie w transzach zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. www.miesiecznikbank.pl 59

Bank wypłaci deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji w sposób zgodny z harmonogramem, chyba że deweloper zakończy go przed określonym w nim terminie. Przed dokonaniem wypłaty z otwartego na rzecz dewelopera bank będzie kontrolował zakończenie każdego z etapów przedsięwzięcia określonego w harmonogramie. Kontrola będzie dokonywana na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie tej kontroli bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszty kontroli ponosić ma deweloper. Natomiast zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy należący do dewelopera to rachunek powierniczy w rozumieniu ustawy Prawo bankowe. Ma on służyć gromadzeniu środków pieniężnych nabywcy na cele określone w umowie deweloperskiej, a wypłata zdeponowanych na nim środków następować będzie jednorazowo po ustanowieniu prawa własności lokalu lub domu i przeniesieniu tego prawa na nabywcę. Bank wypłaci deweloperowi środki pieniężne zgromadzone przez nabywcę tylko i wyłącznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności lokalu lub domu. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron z przyczyn określonych w ustawie (o czym w dalszej części artykułu) bank wypłaci nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej. Środki mają być wypłacane w wysokości nominalnej. Jeśli zaś umowa zostanie rozwiązana z innych przyczyn, strony będą musiały przedstawić zgodne oświadczenia woli o sposobie podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa Kolejną możliwością dla dewelopera jest wykazanie się gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. Na jej mocy bank albo zakład ubezpieczeniowy, w przypadku ogłoszenia jego upadłości lub niewywiązania się przez niego z umowy deweloperskiej, wypłacą nabywcy środki pieniężne, które ten przekazał deweloperowi. Innymi słowy, nabywcy będzie przysługiwać roszczenie do banku lub firmy ubezpieczeniowej o wypłatę odszkodowania. Podstawą takiego roszczenia będzie umowa, którą deweloper zawrze z bankiem bądź zakładem ubezpieczeniowym i w związku z którą będzie obowiązany W zakresie kontroli bank będzie miał prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Koszty kontroli ponosić ma deweloper. opłacać stosowne składki. Nabywca zaś będzie tzw. uposażonym z takiej umowy. Bank lub zakład ubezpieczeń zwróci nabywcy środki w wysokości kwot, które wpłacił on deweloperowi. Jednak w przypadku gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej na skutek niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązania, wysokość tej wypłaty zostanie pomniejszona o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Gwarancja ma wygasać w dniu otrzymania odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności domu lub lokalu. W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy z chwilą wypłaty środków finansowych z tytułu udzielonej gwarancji bankowej albo odszkodowania roszczenia z tego tytułu przysługujące nabywcy przeciwko deweloperowi przechodzić będą odpowiednio na gwaranta albo zakład ubezpieczeń. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa nie będą obejmować odsetek od wpłaconych środków oraz utraconych korzyści. Deweloper sporządzi prospekt Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany będzie do sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Na żądanie osób zainteresowanych zawarciem umowy deweloper będzie musiał doręczyć im prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Powinien wówczas uzyskać pisemne oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniu się z treścią prospektu informacyjnego dewelopera. Prospekt informacyjny ma zwierać w szczególności: 1) datę wydania; 2) cenę nabycia prawa własności lokalu oraz klauzule waloryzacyjne, jeśli zostały przewidziane, 3) informację o nieruchomości, na której realizowane ma być przedsięwzięcie deweloperskie, zawierającą kopię odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości aktualnego na dzień wydania prospektu informacyjnego, a jeśli nieruchomość nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości (w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego), istniejących na niej obciążeniach (art. 17 ustawy). Termin ważności prospektu informacyjnego ma wynosić 12 miesięcy od dnia jego udostępnienia. Ma mieć on postać standardowego formularza informacyjnego, określonego w załączniku do ustawy i ma być udostępniany w wersji papierowej lub na trwałym nośniku informacji innym niż papier. Prospekt w formie standardowego formularza ma składać się z dwóch części. Część pierwsza ogólna, zawierająca dane dotyczące dewelopera i jego sytuacji prawno-finansowej oraz informacje dotyczące przedsięwzięcia budowlanego, obowiązkowo przygotowywana przez dewelopera dla 60 miesięcznik finansowy bank maj 2012

ustawa deweloperska danej inwestycji jako pewnego rodzaju świadectwo stanu finansowego, prawnego, faktycznego przedsiębiorcy oraz konkretnej inwestycji. W tej części znaleźć się mają: 1) dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera, 2) informacje o jego doświadczeniu, 3) informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. Druga część prospektu ma mieć charakter zindywidualizowany o odnosić się do konkretnego lokalu lub domu. Ma zawierać: szczegółowe określenie lokalu, którym nabywca jest zainteresowany (w tym powierzchnia, rozkład pomieszczeń, lokalizacja w budynku itp.) oraz cenę za metr kwadratowy lokalu. Ponadto elementami obowiązkowymi prospektu są dokumenty potwierdzające informacje wskazane w nim (np. aktualny odpis KRS itd.). Prospekt może mieć formę tzw. trwałego nośnika informacji, czyli materiału bądź urządzenia służącego do przechowywania i odczytywania danych przekazywanych klientowi przez dewelopera. Oznacza to, że będzie udostępniany także w formie elektronicznej. Obecnie przykładem takiego formularza jest Arkusz Informacyjny Dewelopera przygotowany przez Fundację na Rzecz Kredytu Hipotecznego (znajduje się on na stronie internetowej fundacji www.ehipoteka.pl). W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier deweloper przekazujący go wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. W przypadku zmiany danych zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku informacje o zmianie doręczane będą w formie, w jakiej został doręczony prospekt wraz z załącznikami, w postaci: 1) aneksu lub zmiany załącznika, w którym określone są aktualne informacje, 2) nowego prospektu informacyjnego lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów. Jeżeli osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej wyrazi pisemną zgodę, informacja o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika będzie mogła zostać doręczona w innej formie niż określona powyżej. Informacje o zmianach deweloper będzie obowiązany doręczyć klientowi na tyle wcześnie, aby ten miał możliwość zapoznania się z ich treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper będzie musiał przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Wraz z załącznikami będzie on stanowił integralną część umowy deweloperskiej. Ponadto na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zapewni jej możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; 3) kopią pozwolenia na budowę; 4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową sprawozdaniem spółki dominującej; 5) projektem architektoniczno-budowlanym. Jaka treść umowy? Ustawa precyzuje także, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska. Mają to być w szczególności: 1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej; 2) cena nabycia prawa, 3) dane o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, zawierające informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach; 4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy; 5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper; 7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, 8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera; 9) informacje dotyczące: a), a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na nim oraz informacje o kosztach jego prowadzenia, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwa banku, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwa ubezpieczyciela, gwarantowana kwota oraz termin obowiązywania gwarancji; 10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informacja czy jest, czy nie jest zaskarżone; 11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego; 12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa; 13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej; 14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentacją przedsięwzięcia deweloperskiego, www.miesiecznikbank.pl 61

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; 17) informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje; 18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Należy również podkreślić, iż wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Jeżeli w czasie pomiędzy doręczeniem nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej, w treści prospektu informacyjnego lub załączniku wprowadzone zostaną zmiany, postanowienia wynikające z tych zmian będzie trzeba podkreślić wyraźnie w treści umowy deweloperskiej w sposób jednoznaczny i widoczny. Zmiany te będą obowiązywały nabywcę wyłącznie w przypadku, gdy wyrazi on zgodę na włączenie ich do treści umowy. Niezbędny wpis do księgi wieczystej Istotnym novum będzie również wpis do księgi wieczystej wynikających z umowy deweloperskiej roszczeń nabywcy. Mianowicie w księdze wieczystej dla nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawniane będzie roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na niego albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Powstanie harmonogram Deweloper będzie musiał opracować harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, w którym określi co najmniej: 1) etapy realizacji; 2) procentowy, szacunkowy podział kosztów poszczególnych etapów w całkowitych kosztach przedsięwzięcia deweloperskiego. Harmonogram będzie zawierał co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu. Tylko akt notarialny Bardzo korzystne dla nabywców jest również wprowadzenie obowiązku zawierania umów deweloperskich w formie aktów notarialnych. Ponieważ dotychczasowe przepisy nie przewidywały żadnej konkretnej formy dla umów deweloperskich, zawierane były one w dowolny sposób w praktyce najczęściej bez zachowania formy aktu notarialnego. Po stronie nabywcy skutkowało to brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. A zatem umowa deweloperska zawarta w zwykłej formie pisemnej stawała się umową przedwstępną o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Problem ten nabierał szczególnego znaczenia w razie trudności finansowych deweloperów. Zagrożony upadłością deweloper nie miał interesu w wyodrębnianiu własności lokali, by nie zmniejszać swoich aktywów, a tym samym nie narażać się na zarzut zbyt późnego wystąpienia z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Prawo upadłościowe i naprawcze przewiduje bowiem, że w wypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych kategorii. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu komisarzowi w terminie przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności. Wartość praw ciążących na nieruchomości, a wygasających w razie jej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, jest spłacana w podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży. Suma ta, jak inne składniki mienia upadłego dewelopera, wchodzą w skład masy upadłości. Oznacza to, że klienci upadłego dewelopera stają się jego wierzycielami, a ich roszczenia kwalifikowane są do kategorii czwartej, a zatem są zaspokajane na równi z innymi wierzytelnościami dłużnika, w tym dostawców usług, firm budowlanych czy dostawców materiałów. W efekcie wraz z upadłością dewelopera nabywcy zazwyczaj tracili uprawnienia do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wówczas, gdy wybudował on lokal i wydał go nabywcom, ale przed datą upadłości nie przeniósł na nich prawa odrębnej własności lokalu. Natomiast zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu, daje nabywcy możliwość zaspokojenia swoich wierzytelności ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości. Pozostali zaś wierzyciele, w takim wypadku, będą musieli zadowolić się zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłości. Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzenie wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umowy deweloperskiej, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążać mają w równych częściach dewelopera i nabywcę. W drugiej części artykułu napiszemy o: odstąpieniu nabywcy od umowy, odstąpieniu dewelopera od umowy oraz upadłości dewelopera i jej konsekwencjach. 62 miesięcznik finansowy bank maj 2012