DTZ Property Times Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Increasing vacancy / Rosnąca dostępnośd hh 22 April 2013 / 22 kwietnia 2013 Contents / Spis treści Supply 2 Demand 2 Vacancy 3 Rents 3 Author / Autor Katarzyna Lipka Senior Consultant, Consulting & Research + 48 22 222 3132 katarzyna.lipka@dtz.com Contacts / Kontakty Anna Staniszewska Director, Consulting & Research + 48 22 222 3130 anna.staniszewska@dtz.com Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 (0)1 4964 4954 magali.marton@dtz.com Matthew Hall Head of Forecasting +44 (0)20 3296 3011 matthew.hall@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com After the delivery of over 76,000 sq m, the modern office stock in Warsaw reached 3.94 million sq m at the end of Q1 2013. The new completions occurred in three subzones: Upper South, South West and Core. An additional 230-240,000 sq m is likely to be completed by the end of 2013, which will bring the annual supply to over 300,000 sq m the highest value since 2001. Demand in Q1 2013 remained relatively stable with volume of transactions (excl. renegotiations) at almost 100,000 sq m (the average quarterly take-up in 2012 stood at 110,000 sq m) The vacancy rate in Warsaw increased by 1 pp compared to Q4 2012 and reached 9.9%. Prime asking rents remained stable and were at a level of 24-27 per sq m per month in the central locations and 14-16 per sq m per month out of the city centre. Po dostarczeniu ponad 76 000 m kw. powierzchni biurowej, zasoby w Warszawie pod koniec I kw. 2013 wyniosły blisko 3,94 mln m kw. Nowe budynki zostały zrealizowane w trzech strefach: Południe Górne, Południowy Zachód oraz Ścisłe Centrum. Do kooca 2013 na rynek może trafid dodatkowe 230-240 000 m kw., a roczna wartośd podaży przekroczy 300 000 m kw. Jeśli prognozy się potwierdzą, będzie to najwyższy wolumen odnotowany na rynku począwszy od 2001 roku. Popyt w I kw. 2013 pozostał na relatywnie stabilnym poziomie, a wolumen transakcji najmu (wyłączając renegocjacje) wyniósł blisko 100 000 m kw. (dla porównania przeciętna kwartalna wartośd w 2012 oscylowała wokół 110 000 m kw.). Stopa pustostanów w Warszawie wzrosła o 1 punkt procentowy w porównaniu do IV kw. 2012 i wyniosła 9,9%. Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie biurowe znajdowały się na niezmienionym poziomie 24-27 euro za m kw. za miesiąc w strefach centralnych i 14-16 euro poza centrum. DTZ Research
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013(f) Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Supply In Q1 2013 over 76,000 sq m of office space was completed, which brought the total stock in Warsaw to nearly 3.94 million sq m. By the end of this year, an additional 230,000-240,000 sq m is likely to come to the market and the annual level of new supply in 2013 may exceed 300,000 sq m. It will be the highest value of annual supply recorded since 2001. A slightly lower level of new completions is expected for 2014 (270-280,000 sq m), out of which approximately 250-255,000 sq m is already under construction. The majority of new office projects over 2013-2014 will be located in three subzones: South West, Upper South and City Centre. Demand The volume of leasing transactions excluding renegotiations in Q1 2013 reached almost 100,000 sq m, which indicates that the activity on the leasing market remained relatively stable (the average quarterly take-up in 2012 was at a level of 110,000 sq m). The majority of lease transactions in Q1 2013 were concluded in two major out of central business subzones: Upper South and South West. Similarly to the last three years, renegotiations remained a popular market practice with over 55,000 sq m of office space being subject to such deals. Pre-lets were less common than in 2012 and accounted for 19% of the transaction volume (35% in 2012). DTZ is of the opinion the leasing activity over the next 8-12 months may drop as a result of the forecast economic slowdown. Figure 1 / Wykres 1 New supply and take-up ( 000 sq m) / Nowa podaż i wolumen najmu bez renegocjacji (tys. m kw.) 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Podaż W pierwszym kwartale 2013 roku na rynek trafiło ponad 76 000 m kw. powierzchni biurowej, a całkowite zasoby wyniosły blisko 3,94 mln m kw. Po dostarczeniu dodatkowych 230-240 000 m kw. do kooca roku, wartośd podaży w 2013 może przekroczyd 300 000 m kw., co będzie najwyższą wartością notowaną na rynku od 2001. W 2014 spodziewamy się ukooczenia nieco mniejszej ilości powierzchni (270-280 000 m kw.), z czego ok. 250-255 000 m kw. znajduje się w fazie realizacji. Znaczna większośd nowych projektów biurowych w 2013 i 2014 pojawi się w trzech strefach: Południowy Zachód, Południe Górne i Centrum. Popyt W pierwszym kwartale 2013 wolumen najmu, wyłączając renegocjacje, osiągnął blisko 100 000 m kw., co oznacza, że popyt pozostał na relatywnie niezmienionym poziomie w porównaniu do ubiegłego roku (przeciętna kwartalna wartośd transakcji najmu bez renegocjacji w 2012 wyniosła 110 000 m kw.). Większośd transakcji w I kw. 2013 została zawarta w dwóch głównych dzielnicach biznesowych poza centrum: Południe Górne i Południowy Zachód. Podobnie jak w poprzednich trzech latach, również w I kw. 2013 renegocjacje były częstą praktyką rynkową i wolumen takich transakcji przekroczył 55 000 m kw. Umowy przednajmu stanowiły 19% całkowitego wolumenu transakcji, co oznacza spadek w porównaniu do 2012 roku, kiedy ich udział wyniósł 35%. DTZ jest zdania, że aktywnośd na rynku najmu w kolejnych 8-12 miesiącach może spaśd w rezultacie spodziewanego spowolnienia gospodarczego. Figure 2 / Wykres 2 Take-up by districts, Q1 2013 / Wolumen najmu bez renegocjacji, podział na strefy, I kw. 2013 15% 10% 16% 3% 2% 1% 19% 33% Upper South South West City Centre West Core North South East East Lower South Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF Supply / Podaż Take-up / Popyt Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF www.dtz.com Property Times 2
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013(f) Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Vacancy At the end of Q1 2013, the availability ratio in Warsaw reached 9.9%, which represents a growth of 1 pp compared to Q4 2012. Such an increase was mainly a consequence of a large volume of completions in Q1 2013 (the vacancy within newly delivered buildings stood at approx. 65%). The vacancy rate in central locations was at a level of 9.6%, and in out of centre districts, at 10%. Taking into consideration the strong pipeline supply expected in 2013 and the forecast weaker demand; the vacancy rate may grow throughout 2013. Rents Prime asking rents in Warsaw city centre remained stable at 24-27 per sq m per month. In non central districts asking rents for prime properties in the most favourable locations are at a level of 14-16 per sq m month. Average asking rents in the city centre are in the range of 20-22 in the city centre and EUR 12-13 in other districts. As a result of increasing competition among landlords, both headline and effective rents dropped on average by 0.5-1 per sq m per month in comparison to the values recorded in 2012. Pustostany Pod koniec I kw. 2013 roku stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 9,9%, co stanowi wzrost o ok. 1 punkt proc. w porównaniu z wartością odnotowaną w IV kw. 2012. Zwiększenie się dostępności było głównie wynikiem wysokiego poziomu podaży odnotowanej w pierwszych trzech miesiącach 2013 (stopa pustostanów w nowo dostarczonych budynkach była na poziomie ok. 65%). Wskaźnik dostępności w strefach centralnych wyniósł 9,6%, natomiast poza centrum znajdował się na poziomie 10%. Biorąc pod uwagę wysoki poziom podaży planowanej na 2013 oraz przewidywany spadek popytu, DTZ prognozuje, że stopa pustostanów może wzrosnąd w ciągu 2013 roku. Czynsze W I kw. 2013 czynsze wywoławcze za najlepszą powierzchnię pozostały stabilne i znajdowały się na poziomie 24-27 euro za m kw. za miesiąc w centrum i 14-16 euro poza centrum. Średnie stawki wywoławcze wynosiły: 20-22 euro i 12-13 euro odpowiednio w strefach centralnych i w pozostałych lokalizacjach. Ze względu na rosnącą konkurencję wśród właścicieli nieruchomości, zarówno czynsze transakcyjne, jak i efektywne, spadły średnio o 0,5-1 euro za m kw. za miesiąc w porównaniu do wartości notowanych w 2012. 25 20 15 10 5 0 Figure 3 / Wykres 3 Vacancy rates (%) in Warsaw / Wskaźniki pustostanów w Warszawie (%) Figure 4 / Wykres 4 Prime asking rents by districts, Q1 2013 ( per sq m per month) / Czynsze wywoławcze za najlepszą powierzchnię, podział na strefy, I kw. 2013 (euro za m kw. za miesiąc) Core City Centre West North Upper South South West South East Lower South Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF Average (Średnio) Central (Centrum) Non Central / Poza Centrum East Source: DTZ / Źródło: DTZ 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 www.dtz.com Property Times 3
Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Table 1 / Tabela 1 Major office buildings completed in Q1 2013 / Największe budynki biurowe ukooczone w I kw. 2013 roku Building / Budynek Office area (sq m) / Pow. biurowa (m kw.) District / Strefa Developer / Deweloper Vacancy at compl. date / Stopa pustostanów na dzieo ukooczenia obiektu Konstruktorska Business Center 48,300 Upper South HB Reavis 73% Ambassador Office Building 15,400 Upper South Kronos Real Estate 17% Oxygen Park I 8,500 South West Yareal 71% Table 2 / Tabela 2 Major pipeline office projects in Warsaw scheduled for 2013 / Największe projekty biurowe w Warszawie planowane do oddania na 2013 rok Building / Budynek Office area (sq m) / Pow. biurowa (m kw.) District / Strefa Developer / Deweloper Miasteczko Orange 43,700 South West Bouygues Immobilier Plac Unii 41,300 Upper South Liebrecht & wood / BBI Development Marynarska 12 37,000 Upper South Ghelamco Wola Center 27,500 West LC Corp Table 3 / Tabela 3 Major leasing transactions concluded in Q1 2013 / Największe transakcje najmu zawarte w I kw. 2013 roku Tenant / Najemca Office area leased (sq m) / Wynajęta pow. biurowa (m kw.) Building / Budynek District / Strefa Type of transaction / Rodzaj transakcji BNP Paribas 11,000 Trinity Park II Upper South Renewal / Renegocjacja Play 9,600 Marynarska BP Upper South Renewal and expansion/ Renegocjacja i rozszerzenie Schneider 7,000 Park Rozwoju Upper South Pre-let / Umowa przednajmu Avanssur 4,200 Warsaw Trade Tower City Centre Renewal / Renegocjacja Eniro Polska 3,900 New City II Upper South Pre-let / Umowa przednajmu Dago Centrum 3,600 Iris Upper South Cegedim 3,400 Mokotów Nova Upper South New transaction / Nowa umowa New transaction / Nowa umowa Source: DTZ, WRF / Źródło: DTZ, WRF www.dtz.com Property Times 4
Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Map with office subzones in Warsaw / Mapa ze strefami rynku biurowego w Warszawie Source: DTZ / Źródło: DTZ www.dtz.com Property Times 5
Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Other DTZ Research Reports Other research reports can be downloaded from www.dtz.com/research. These include: Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Bangkok, Beijing, Berlin, Brisbane, Bristol, Brussels, Budapest, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinburgh, Europe, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, India, Jakarta, Japan, Kuala Lumpur, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Poland, Prague, Qingdao, Rome, Seoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapore, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Warsaw, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe and UK. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. European Sustainability Guide April 2013 Great Wall of Money March 2013 European Retail Guide - Shopping Centres March 2013 China Property Market Sentiment Survey - January 2013 India Special Economic Zones - December 2012 Singapore Executive Condominiums - December 2012 UK Secondary market pricing - December 2012 Singapore office demand - December 2012 China Ecommerce & Logistics - November 2012 Net Debt Funding Gap - November 2012 German Open Ended Funds - October 2012 DTZ Research Data Services For more detailed data and information, the following are available for subscription. Please contact graham.bruty@dtz.com for more information. Property Market Indicators Time series of commercial and industrial market data in Asia Pacific and Europe. Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM Five-year rolling forecasts of commercial and industrial markets in Asia Pacific, Europe and the USA. Investment Transaction Database Aggregated overview of investment activity in Asia Pacific and Europe. Money into Property DTZ s flagship research product for over 35 years providing capital markets data covering capital flows, size, structure, ownership, developments and trends, and findings of annual investor and lender intention surveys. www.dtz.com Property Times 6
Warsaw Office Q1 2013 / Warszawa Biura I kw. 2013 Inne raporty DTZ Research Inne raporty DTZ Research dostępne są na stronie internetowej www.dtz.com/research. Zaliczamy do nich następujące opracowania:: Occupier Perspective Aktualizacje rynku z perspektywy najemców, z komentarzami, analizami, wykresami i danymi. Insight Raporty tematyczne przestawiające interesujące obszary z zakresu rynku nieruchomości. Global Occupancy Costs Offices 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Regularne aktualizacje rynku z perspektywy właścicieli zawierające komentarze, analizy, wykresy i dane. Region Azji i Pacyfiku, Bangkok, Pekin, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruksela, Budapeszt, Central London, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edynburg, Europa, Frankfurt, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Indie, Jakarta, Japonia, Kuala Lumpur, Luksemburg, Madryt, Manchester, Melbourne, Mediolan, Nanjing, Newcastle, Paryż, Polska, Praga, Qingdao, Rzym, Seul, Szanghaj, Shenyang, Shenzhen, Singapur, Sztokholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraina, Warszawa, Wuhan, Xian. Investment Market Update Regularne raporty przedstawiające sytuację na rynku inwestycyjnym zawierające komentarze, największe transakcje, wykresy, dane i prognozy. Obejmują one następujące rynki: Region Azji i Pacyfiku, Australia, Belgia, Czechy, Europa, Francja, Niemcy, Włochy, Japonia, Chiny, Azja Południowo-Wschodnia, Hiszpania, Szwecja, Wielka Brytania. Money into Property Już od ponad 35 lat jest to flagowy raport DTZ, który przedstawia analizę przepływów kapitałowych na rynku nieruchomości na całym świecie. Opracowanie to mierzy rozwój i strukturę globalnego rynku inwestycyjnego. Jest dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Foresight Kwartalny komentarz, analiza i dostęp do naszych wewnętrznych prognoz, łącznie z DTZ Fair Value Index. Dostępny dla następujących rynków: Globalny, Region Azji i Pacyfiku, Europa i Wielka Brytania. Ponadto, publikujemy również raport roczny. European Sustainability Guide Kwiecieo 2013 Great Wall of Money Marzec 2013 European Retail Guide - Shopping Centres Marzec 2013 China Property Market Sentiment Survey - Styczeo 2013 India Special Economic Zones - Grudzieo 2012 Singapore Executive Condominiums - Grudzieo 2012 UK Secondary market pricing - Grudzieo 2012 Singapore office demand - Grudzieo 2012 China Ecommerce & Logistics Listopad 2012 Net Debt Funding Gap - Listopad 2012 German Open Ended Funds Październik 2012 DTZ Research bazy danych W celu uzyskania bardziej szczegółowych danych oraz informacji, możliwa jest ich subskrypcja. W tym celu prosimy o kontakt z: Graham Bruty, e-mail: graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators (PMI) Historyczne dane na temat rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku oraz Europie. Prognozy dot. rynku nieruchomości, łącznie z DTZ Fair Value Index TM Pięcioletnie prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych i przemysłowych w regionie Azji i Pacyfiku, Europie oraz Stanach Zjednoczonych Ameryki. Investment Transaction Database (ITD) Zagregowana baza danych transakcji inwestycyjnych zawartych w regionie Azji i Pacyfiku oraz w Europie. Money into Property Flagowy produkt DTZ Research, już od 35 lat dostarczający dane dot. rynków kapitałowych. www.dtz.com Property Times 7
DTZ Research Contacts / Kontakty General / Kontakt ogólny DTZ Polska Lumen / Złote Tarasy, ul. Złota 59 Phone: +48 22 (0) 222 3000 00-120 Warsaw, Poland Fax: +48 22 (0) 222 3001 Consulting & Research / Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych Anna Staniszewska Email: anna.staniszewska@dtz.com Office Agency / Dział Powierzchni Biurowej Barbara Przesmycka Email: barbara.przesmycka@dtz.com Retail Agency / Dział Powierzchni Handlowej Fabrice Paumelle Email: fabrice.paumelle@dtz.com Kamila Wykrota Email: kamila.wykrota@dtz.com Michał Orłowski Email: michal.orlowski@dtz.com Edyta Bobek Email: edyta.bobek@dtz.com Industrial and Logistics Agency / Dział Powierzchni Magazynowej i Logistyki Marzena Pobojewska Email: marzena.pobojewska@dtz.com Capital Markets / Dział Rynków Kapitałowych Mira Kantor-Pikus Email: mira.kantor-pikus@dtz.com Valuation / Dział Wycen Arkadiusz Bielecki Email: arek.bielecki@dtz.com Marek Paczuski Email: marek.paczuski@dtz.com Real Estate Management Services / Dział Zarządzania Nieruchomościami Michał Muc Zuzanna Paciorkiewicz Grzegorz Email: michal.muc@dtz.com Dudziak Email: Zuzanna.paciorkiewicz@dtz.com Project and Building Consultancy / Dział Doradztwa Inwestycyjno-Budowlanego Rafał Paszkiewicz Email: rafal.paszkiewicz@dtz.com Corporate Real Estate Services (CREM) / Dział Zarządzania Portfelami Nieruchomości Komercyjnych Ian Scattergood Email: ian.scattergood@dtz.com Małgorzata Fibakiewicz Email: malgorzata.fibakiewicz@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. ZASTRZEŻENIE Niniejszy raport nie powinien byd traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak DTZ nie może ponosid odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny byd, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływad bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powoład się na DTZ jako źródło danych. DTZ April 2013 / DTZ Kwiecieo 2013 www.dtz.com Property Times 8