RAPORT Z WYCENY szacunkowej wartości rynkowej składników majątkowych ( urządzeń i przedmiotów małocennych) przypisanych Ośrodka Wczasowego PERŁA w Mrzeżynie, stanowiących własność przedsiębiorstwa ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej. Raport niniejszy został opracowany dla potrzeb wyceny Ośrodka Wczasowego PERŁA w Mrzeżynie i nie stanowi operatu szacunkowego w rozumieniu ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Łącznie wartość rynkowa objętych zakresem opracowania składników majątkowych określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku, wynosi: W = 101889,12 zł Słownie złotych: sto jeden tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięć złotych i 12/100. Opracował : Katowice, 23 maj 2016 roku.
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny str. 3 2. Podstawy prawne opracowania str. 4 3. Wykorzystane materiały i źródła informacji str. 4 4. Określenie dat istotnych dla opracowania str. 4 5. Opis stanu istniejącego str. 5 6. Sposób wyceny str. 6 7. Określenie wartości rynkowej str. 7 8. Wnioski str. 7 9. Klauzule i zastrzeżenia str. 8 Załączniki: Tabela nr 1 - określenie wartości rynkowej składników majątkowych (urządzeń i przedmiotów małocennych) przypisanych do OW PERŁA w Mrzeżynie. 2
1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU ORAZ CELU OPRACOWANIA. 1.1 Przedmiotem niniejszego opracowania objęto ruchome składniki majątku (urządzenia oraz przedmioty małocenne) przypisane do Ośrodka Wczasowego PERŁA w Mrzeżynie, stanowiące własność przedsiębiorstwa ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej, z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15. 1.2 Zakresem niniejszego opracowania objęto zgodnie z ustaleniami z Zamawiającym przedmioty wskazane w załączniku do niniejszego opracowania wg przedstawionej specyfikacji i zestawienia (spisu z natury) oraz wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku. 1.3 Celem opracowania jest określenie wartości rynkowej ww. składników majątkowych wg stanu i poziomu cen z maja 2013 roku, dla potrzeb sporządzenia wyceny Ośrodka Wczasowego PERŁA w Mrzeżynie oraz ich sprzedaży w trybie prowadzonego postępowania upadłościowego. Uwagi i zastrzeżenia: Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny maszyny i urządzenia stanowią ogólną grupę składników majątku, która odróżniana jest od nieruchomości, a ich zadanie polega na generowaniu dochodu dla ich właściciela. Określona w niniejszym opracowaniu wartość rynkowa to racjonalnie określona ilość pieniędzy, którą chętny kupujący będzie skłonny zaoferować chętnemu sprzedającemu w zamian za przedmiot transakcji, przy założeniu równości stron i ich niezależności, bez istnienia żadnego przymusu wpływającego na decyzję o zakupie i sprzedaży, przy pełnej znajomości przedmiotu i okoliczności transakcji, w określonym danym czasie. W zależności od przedmiotu wyceny w opracowaniu niniejszym określona została: - wartość rynkowa przy kontynuacji działania jest rodzajem wartości rynkowej odnoszącej się do środków technicznych, które są już zainstalowane i uruchomione, działają i będą działać w tym samym miejscu. Wartość ta obejmuje koszty zainstalowania oraz uruchomienia; - wartość likwidacyjna przy sprzedaży wymuszonej jest to z kolei przewidywana cena, która może być uzyskana ze sprzedaży środków technicznych na prawidłowo ogłoszonym i przeprowadzonym przetargu publicznym, aukcji lub licytacji przy konieczności bezzwłocznej sprzedaży i przy założeniu, że sprzedawca jest zmuszony do transakcji poprzez okoliczności zaś środki techniczne sprzedaje się w takim stanie i w takim miejscu w jakim się one aktualnie znajdują; Niniejsza wycena została wykonana ściśle do ww. celu i za jej wykorzystanie do innych celów autor nie ponosi odpowiedzialności. Przyjęta metodologia określenia wartości rynkowej zgodna jest z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie oraz standardami zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych Stowarzyszenia Inżynierów i Techników Mechaników Polskich. 3
2. PODSTAWA FORMALNA OPRACOWANIA Zlecenie Zarządcy ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej, z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15, skierowane do Marcina Pilarskiego, biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości oraz przedsiębiorstw; prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Rzeczoznawca Majątkowy Marcin Pilarski 40 159 Katowice, ul. Jesionowa 22/8.2 oraz 42 311 Żarki Letnisko, ul. Jodłowa 20. 3. WYKORZYSTANE MATERIAŁY I ŹRÓDŁA INFORMACJI 3.1 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Stowarzyszenia Inżynierów i Techników Mechaników Polskich wydanie I - W-wa 2001 r. 3.2 Analiza aktualnych wartości rynkowych przedmiotów wyceny (przetargi, ogłoszenia prasowe, informacje o cenach przedmiotów podobnych). 3.3 Oględziny i ustalenia szczegółowe przeprowadzone w miejscu lokalizacji przedmiotu wyceny w okresie od 12.2012 do 01.2013 roku, w obecności przedstawicieli Zleceniodawcy. 3.4 Wycena mienia Poradnik Menadżera, pod red. M. Prystupy, Warszawa 2000r. 3.5 Vademecum Rzeczoznawcy Nieruchomości zeszyt problemowy nr 11: Zasady wyceny maszyn i urządzeń pod red. J. Borcz i J. Kosek - wyd. Krakowskiej Szkoły Wiedzy o Terenie. 3.6 Aktualne informacje uzyskane od Zamawiającego na temat stanu technicznego i użytkowego przedmiotów wyceny. 3.7. Podstawy wyceny wartości środków technicznych Wydawnictwo BOMIS Prees; Poznań marzec 2009 r. 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPRACOWANIA Data oględzin przedmiotów wyceny: 14 kwiecień 2016 r. Data, na którą dokonano określenia wartości: 23 maj 2016 r. Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotów opracowania: 23 maj 2016 r. Data sporządzenia opracowania: 23 maj 2013 r. 4
5. OPIS STANU ISTNIEJĄCEGO 5.1 STAN PRAWNY Analizowane składniki majątku będące przedmiotem wyceny wg dostarczonego spisu z natury sporządzonego przez Zamawiającego stanowią własność przedsiębiorstwa ENERGOMONTAŻ - POŁUDNIE S.A. w upadłości likwidacyjnej, z siedzibą w Katowicach przy ul. Mickiewicza 15. 5.2 STAN UŻYTKOWY Objęte zakresem wyceny składniki majątku stanowią zinwentaryzowane urządzenia oraz przedmioty małocenne. Większość tych składniki majątku aktualnie składowana i przechowywana jest na terenie Ośrodka Wczasowego PERŁA w Mrzeżynie przy ul. Tysiąclecia 13 i aktualnie znajduje się w ciągłej eksploatacji i użytkowaniu. Zakres przedmiotów objętych niniejszym opracowaniem ustalony został w oparciu o przedstawiony przez Zamawiającego spis z natury. Jego analiza jak i uzyskane informacje wykazały, że zdecydowana większość z nich jest sprawna, kompletna i wykorzystywana w bieżącej działalności. Jak również z uzyskanych informacji wynika, że w przypadku większości z nich można już określić wysoki stopień zużycia. Chodzi tu zarówno o zużycie techniczne spowodowane np. przypadkowymi uszkodzeniami, jak również o zużycie funkcjonalne wynikające z zmieniającego się wzornictwa, gustów i preferencji nabywców. 5
6. SPOSÓB WYCENY W celu realizacji procesu sprzedaży wycena przeprowadzona powinna być w oparciu o wartość rynkową, która jak już wspomniano w pkt. 1 opracowania stanowi najbardziej prawdopodobną ceną nabycia przedmiotu wyceny przez chętnego kupującego działającego bez przymusu. Z kolei wartość rynkową na podstawie Międzynarodowych Standardów Wyceny, określa się jako szacowaną kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny ze sprzedaży składnika mienia. Definicji tej towarzyszy założenie, że przystępujące do umowy strony cechuje stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz są one od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz ich działania są podejmowane rozważnie z rozeznaniem. Kolejnym założeniem jest upływ odpowiedniego okresu eksponowania przedmiotu wyceny na rynku. Generalnie, w większości przypadków od przedmiotu i celu wyceny zależny jest wybór metody wyceny wybierany przez sporządzającego opracowanie, dodatkowo przy pewnych rodzajach wycen np. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności czy też sprzedaży stosuje się dodatkowe wskazówki co do preferowanego wyboru podejścia tak więc w przedmiotowym przypadku najczęściej stosowane jest podejście porównawcze lub kosztowe. Za pomocą podejścia porównawczego określa się wartość rynkową w oparciu o znajomość rynku, a co za tym idzie cen transakcyjnych porównywalnych środków technicznych i czas ich badania oraz rodzaj i obszar rynku. W przypadku podejścia kosztowego buduje się założenie, według którego nabywca znający rynek nie zapłaci nie więcej niż wynosi koszt wytworzenia środka zastępczego o tej samej użyteczności co środek wyceniany. Podejście to zakłada, że maksymalną wartością dla świadomego nabywcy jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego składnika o tej samej użyteczności. Ponadto jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy wartość musi zostać pomniejszona o sumę, która odpowiada wszystkim formom utraty wartości zaistniałym do dnia wyceny. Zatem w celu ostatecznego oszacowania wartości rynkowej w podejściu kosztowym, od kosztów odtworzenia lub kosztu zastąpienia środka technicznego nowego należy odjąć odpowiednie wielkości utraty wartości. Zmniejszenie wartości przedmiotu wyceny z wszelkich przyczyn nazywane jest utratą wartości, którą można podzielić na przyczyny fizyczne, funkcjonalne oraz ekonomiczne. Z przyczyn fizycznych środek traci na wartości i użyteczności w skutek zjawisk fizycznych tj. tarcie, zużycie, oddziaływanie szkodliwych czynników, a także upływ czasu. Przyczyna funkcjonalna utraty wartości polega na pogorszeniu efektywności lub funkcjonalności składnika majątku w następstwie zmian konstrukcji, rozwiązań technicznych itp. Natomiast ubytek wartości z przyczyn ekonomicznych wynika z powodu spadku atrakcyjności rynkowej przedmiotu lub popytu na niego, z racji wpływów przyczyn zewnętrznych. Tak więc mając na uwadze powyższe ustalenia zawarte w przeprowadzonej analizie rynku oraz analizie możliwej do zastosowania metodologii wyceny objęte zakresem wyceny składniki majątku wyceniono przy pomocy podejścia kosztowego. W tych przypadkach w zasadzie brak jest możliwości wykorzystania dla potrzeb niniejszego opracowania podejścia porównawczego, dlatego zastosowano następującą formułę obliczeniową dla 6
metody odtworzeniowej przy zastosowaniu współczynnika rynkowego. Wartość składników majątkowych W u określono według następującej formuły : przy czym : V Sz = [ 1- ( S z + n )] gdzie : W u = Q * V Sz *N * E Q - cena nowego środka trwałego V Sz - współczynnik zużycia techniczno-użytkowego N - współczynnik nowoczesności E - wskaźnik rynkowy określający możliwość zbycia składnika majątku (współczynnik zbywalności). 7. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ Wyniki analizy z określonymi wartościami rynkowymi poszczególnych składników majątkowych zamieszczono w tabelach stanowiących załącznik do niniejszego opracowania, podając następujące informacje/ wartości: Nazwę i opis Jednostkę miary/ ilość Nr inwentarzowy Datę przyjęcia do użytkowania Wartość netto Koszt zastąpienia Współczynnik stopnia zużycia Współczynnik nowoczesności N Współczynnik ekspercki - E Wartość rynkową 8. WNIOSKI Mając na uwadze cel wyceny należy podkreślić, że uzyskana wartość rynkowa poszczególnego składnika majątkowego jest pochodną jego stanu technicznego, funkcjonalnego, stopnia zużycia oraz popytu na przedmiotowe składniki majątkowe. Bez względu na sposób prowadzenia wyceny należy zaznaczyć, że uzyskana w ten sposób wartość rynkowa ma charakter szacunkowy i może stanowić podstawę do rozpoczęcia procesu sprzedaży w przypadku zamiaru ich sprzedaży. O ile też wartość określona w niniejszym opracowaniu może nie być ostateczną ceną sprzedaży, to na pewno będzie pomocna przy jej ostatecznym ustalaniu. 7
Zbiorcze zestawienie wyników opracowania Łącznie wartość rynkowa objętych zakresem opracowania składników majątkowych (urządzeń oraz przedmiotów małocennych) objętych zakresem niniejszego opracowania, określona wg stanu i poziomu cen z maja 2016 roku, wynosi: 101889,12 zł Słownie złotych: sto jeden tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięć złotych i 12/100. 9. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA. Wycenę niniejszą wykonano zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w tym zakresie oraz standardami zawodowymi. Wycena może być wykorzystana wyłącznie do celów w jakich została sporządzona. Wycena nie może być publikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. Określona w wycenie wartość rynkowa nie uwzględnia ewentualnych kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. W procesie wyceny wszystkie informacje przyjęto i wykorzystano w dobrej wierze. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za istnienie okoliczności, których występowania nie mógł stwierdzić na podstawie istniejącej i udostępnionej mu dokumentacji prawnej i technicznej. Ocena stanu technicznego przedmiotów wyceny, w tym stopnia ich zużycia nie stanowi ekspertyzy technicznej w tym zakresie, jak również autor wyceny nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej. Autor wyceny przy określeniu wartości bazował na stanie prawym i poziomie cen obowiązującym w dniu wyceny. Określona wartość zachowuje swoją ważność do czasu zmiany cen na rynku lub stanu prawa w tym zakresie. Określona wartość rynkowa w każdym przypadku jest wartością netto i nie obejmuje podatku VAT. Opracował: Katowice, 23 maj 2016 roku. 8