Postępowanie wieczystoksięgowe

Postępowanie wieczystoksięgowe Piotr Mysiak Wydanie 2 Stan prawny na 1 marca 2012 roku Warszawa 2012

Redaktor prowadzący: Katarzyna Gierłowska Opracowanie redakcyjne: Katarzyna Paterak Opracowanie techniczne: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o. 2012 Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN 978-83-7806-332-2 LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, 02-222 Warszawa tel. 22 572 95 00, faks 22 572 95 68 Infolinia: 22 572 99 99 Redakcja: tel. 22 572 83 26, 22 572 83 28, 22 572 83 11, faks 22 572 83 92 www.lexisnexis.pl, e-mail: biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony www.lexisnexis.pl

Spis treści Wykaz skrótów................................. 11 Wstęp....................................... 15 ROZDZIAŁ I. Księgi wieczyste geneza i rozwój, przedmiot, budowa oraz funkcje..................... 23 1. Wprowadzenie................................ 23 2. System ksiąg wieczystych w Polsce.................... 23 2.1. Rozwój historyczny.......................... 23 2.2. Księgi wieczyste obecnie dane statystyczne masowość postępowania wieczystoksięgowego................ 26 2.3. Polska regulacja na tle rozwiązań zagranicznych próba klasyfikacji.......................... 28 3. Elektroniczna księga wieczysta....................... 30 3.1. Główne założenia i zasady reformy systemu ksiąg wieczystych w zakresie ich komputeryzacji.................... 30 3.2. Aktualny etap reformy........................ 31 4. Przedmiot ksiąg wieczystych........................ 33 4.1. Rejestracja praw i dokumentów................... 33 4.2. Realny system ksiąg wieczystych.................. 37 4.3. Nieruchomości............................. 38 4.4. Nieruchomości gruntowe....................... 39 4.5. Nieruchomości budynkowe..................... 46 4.6. Nieruchomości lokalowe....................... 49 4.7. Własność pięter budynków...................... 51 4.8. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu............ 52 4.9. Podsumowanie............................. 53 5. Budowa księgi wieczystej.......................... 54 5.1. Budowa księgi w ujęciu prawnoporównawczym......... 54 5.2. Dział pierwszy............................. 55 5.3. Dział drugi............................... 56 5.4. Dział trzeci............................... 56 5

Spis treści 5.5. Dział czwarty.............................. 58 5.6. Podsumowanie............................. 58 6. Funkcje ksiąg wieczystych i postępowania wieczystoksięgowego... 59 ROZDZIAŁ II. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do innych postępowań................... 68 1. Wprowadzenie................................ 68 2. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do innych postępowań cywilnych................................... 70 2.1. Wprowadzenie............................. 70 2.2. Związanie orzeczeniami zapadłymi w postępowaniu wieczystoksięgowym odesłanie.................. 70 2.3. Związanie sądu wieczystoksięgowego orzeczeniami innych sądów wydanych w postępowaniu cywilnym odesłanie.... 71 2.4. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania o usunięcie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym..... 71 2.5. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania zabezpieczającego........................... 74 2.6. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania egzekucyjnego............................. 79 2.7. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania upadłościowego i naprawczego................... 86 3. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania administracyjnego.............................. 88 3.1. Wprowadzenie............................. 88 3.2. Związanie sądu wieczystoksięgowego decyzjami administracyjnymi i innymi dokumentami administracyjnymi odesłanie............................... 89 3.3. Znaczenie skutków dokonania wpisu w postępowaniu administracyjnym........................... 89 3.4. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości).......... 90 3.5. Regulacje szczególne dotyczące zabezpieczenia przebiegu postępowań administracyjnych poprzez wpis w księdze wieczystej............................... 93 4. Stosunek postępowania wieczystoksięgowego do postępowania karnego.................................... 94 ROZDZIAŁ III. Podmioty postępowania wieczystoksięgowego.... 96 1. Wprowadzenie................................ 96 2. Sąd....................................... 96 6

Spis treści 3. Wnioskodawca............................... 100 4. Uczestnicy postępowania według art. 626¹ 2 k.p.c.......... 103 5. Notariusz.................................. 109 6. Komornik.................................. 114 7. Syndyk, nadzorca sądowy i zarządca.................. 120 8. Zarząd na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. 122 9. Prokurator.................................. 124 10. Podsumowanie............................... 125 ROZDZIAŁ IV. Wszczęcie postępowania wieczystoksięgowego.... 127 1. Zasada działania sądu na wniosek..................... 127 2. Sposoby zapewnienia ujawnienia aktualnego stanu prawnego nieruchomości................................ 129 2.1. Zasada wpisu.............................. 130 2.2. Obowiązek właściciela nieruchomości ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej i sankcja odpowiedzialności cywilnej... 135 2.3. Rola notariusza............................ 137 2.4. Postępowanie przynaglające..................... 141 2.5. Podsumowanie............................. 144 3. Wniosek o wpis................................ 146 3.1. Charakter prawny wniosku...................... 146 3.2. Forma wniosku............................ 152 3.3. Zawartość wniosku.......................... 155 3.4. Uzależnienie wniosku od warunku lub terminu.......... 160 3.5. Cofnięcie wniosku........................... 164 4. Skutki złożenia wniosku.......................... 167 5. Wzmianka o wniosku............................ 170 6. Wszczęcie postępowania z urzędu.................... 172 7. Koszty w postępowaniu wieczystoksięgowym.............. 178 ROZDZIAŁ V. Podstawa wpisu do księgi wieczystej.......... 185 1. Wprowadzenie................................ 185 2. Regulacja prawna podstaw wpisu w ujęciu prawnoporównawczym. 188 3. Zasada legalizmu materialnego...................... 191 4. Wyjątki od zasady legalizmu materialnego................ 193 5. Podstawy wpisów konstytutywnych i przy zakładaniu księgi wieczystej................................... 196 6. Zasada wpisu uprzedniego......................... 198 7. Forma podstawy wpisu........................... 202 7.1. Akt notarialny............................. 203 7.2. Decyzja administracyjna....................... 204 7.3. Orzeczenie sądowe.......................... 205 7

Spis treści 7.4. Dokumenty bankowe......................... 206 7.5. Pozostałe dokumenty......................... 207 8. Przepis prawa jako podstawa wpisu.................... 208 9. Podsumowanie................................ 210 ROZDZIAŁ VI. Kognicja sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym 211 1. Wprowadzenie................................ 211 2. Zasada legalizmu.............................. 212 3. Sposób regulacji prawnej kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym w ujęciu prawnoporównawczym........ 213 4. Kognicja sądu wieczystoksięgowego w odniesieniu do ogólnych zasad postępowania............................. 215 5. Badanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia uwagi ogólne, sposób ujęcia................................. 219 6. Kognicja sądu w kontekście badania podstawy faktycznej wpisu... 224 7. Kognicja sądu w kontekście badania przeszkód do wpisu....... 238 ROZDZIAŁ VII. Orzeczenia w postępowaniu wieczystoksięgowym. 249 1. Wprowadzenie................................ 249 2. Wpis do księgi wieczystej.......................... 250 2.1. Wpis do księgi wieczystej jako rodzaj orzeczenia......... 250 2.2. Forma wpisu.............................. 256 2.3. Zasada szczegółowości........................ 263 2.4. Charakter prawny wpisu....................... 264 2.5. Prawomocność wpisu......................... 268 2.6. Skutki wpisu.............................. 274 2.6.1. Wprowadzenie......................... 274 2.6.2. Domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym............... 275 2.6.3. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych........ 281 2.6.4. Jawność wpisu......................... 288 2.6.5. Rozszerzenie skuteczności praw osobistych i roszczeń wpisanych do księgi wieczystej......... 291 2.6.6. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych..... 293 2.7. Zakres skuteczności wpisu...................... 295 2.7.1. Zakres czasowy......................... 295 2.7.2. Zakres przedmiotowy..................... 302 2.7.3. Zakres podmiotowy...................... 302 3. Pozostałe orzeczenia w postępowaniu wieczystoksięgowym..... 303 3.1. Rodzaje orzeczeń............................ 303 3.2. Postanowienie oddalające wniosek o wpis............. 304 8

Spis treści 3.3. Postanowienia zapadłe na skutek rozpoznania skargi na wpis referendarza.............................. 306 3.4. Pozostałe orzeczenia kończące postępowanie w sprawie..... 307 3.4.1. Postanowienie o odrzuceniu wniosku o wpis........ 307 3.4.2. Postanowienie o umorzeniu postępowania......... 308 3.5. Orzeczenia niekończące postępowania w sprawie........ 309 ROZDZIAŁ VIII. Środki zaskarżenia w postępowaniu wieczystoksięgowym................... 311 1. Wprowadzenie................................ 311 2. Rodzaje środków zaskarżenia a postępowanie wieczystoksięgowe.. 312 3. Środki zaskarżenia w postępowaniu wieczystoksięgowym w ujęciu prawnoporównawczym........................... 314 4. Skarga na orzeczenie referendarza sądowego.............. 316 5. Apelacja.................................... 323 6. Zażalenie................................... 328 7. Skarga kasacyjna.............................. 330 Wnioski końcowe............................... 335 Bibliografia................................... 345

Wykaz skrótów BGB niemiecki Kodeks cywilny Bürgerliches Gesetzbuch z 18 sierpnia 1896 r. RGBl 1896, 195 Biul. MS Biuletyn Ministerstwa Sprawiedliwości d.k.p.c. rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 29 listopada 1930 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 1950 r. Nr 43, poz. 394 ze zm.) uchylone Dz.Pr.K.P. Dziennik Praw Królestwa Polskiego GBG austriacka ustawa o księgach wieczystych Bundesgesetz vom 2. Feber 1955 über die Grundbücher (Allgemeines Grundbuchsgesetz 1955 GBG. 1955), BGBl. 39/1955 GBO niemieckie Prawo o księgach wieczystych Grundbuchordnung z 24 marca 1897 r. RGBl 1897, 139 GBV niemieckie rozporządzenie wykonawcze do GBO Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung z 8 sierpnia 1935 r., RMBl 1935, 637 k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.k. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) k.k.w. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny wykonawczy (Dz.U. Nr 90, poz. 557 ze zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.p.k. ustawa z 6 czerwca 1997 r. Kodeks postępowania karnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) k.r.o. ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) KPP Kwartalnik Prawa Prywatnego KSP Krakowskie Studia Prawnicze Lex system informacji prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer 11

Wykaz skrótów LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis LRA 2002 ustawa o księgach wieczystych z 2002 roku obowiązująca w Anglii i Walii Land Registration Act 2002 MoP Monitor Prawniczy NP Nowe Prawo OSN Orzecznictwo Sądu Najwyższego OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna i Pracy OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Seria A OTK-B Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Seria B p.g.k. ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 ze zm.) p.u.n. ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 ze zm.) Pal. Palestra PG Prawo Gospodarcze PiP Państwo i Prawo PN Przegląd Notarialny PPH Przegląd Prawa Handlowego pr.bank. ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) pr.k.w. dekret z 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych (Dz.U. Nr 57, poz. 320 ze zm.) uchylony pr.not. ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) pr.rzecz. dekret z 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.) uchylony PS Przegląd Sądowy Rej. Rejent rozp.wyk. rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) RPEiS Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny SC Studia Cywilistyczne szw.gbv szwajcarskie rozporządzenie o księgach wieczystych Verordnung betreffend das Grundbuch z 22 lutego 1910 r. (SR 211.432.1) u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) u.krs ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz. 1186 ze zm.) u.k.s.c. ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) 12

Wykaz skrótów u.mig. u.p.el. u.w.l. ZGB ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 42, poz. 363) ustawa z 18 września 2001 r. o podpisie elektronicznym (Dz.U. Nr 130, poz. 1450 ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) szwajcarski Kodeks cywilny Schweizerisches Zivilgesetzbuch z 10 grudnia 1907 r. (SR 210)

Wstęp Wyodrębnianie się z pierwotnej wspólnoty majątkowej dóbr zawłaszczanych przez poszczególnych jej członków przyczyniło się do powstania poczucia własności i walki człowieka o ochronę tych dóbr przed innymi, co z czasem doprowadziło do rozpadu społeczeństwa rodowego, a w efekcie do narodzin wyobcowanego z niego aparatu przymusu państwa 1. To właśnie państwo musiało przejąć na siebie ciężar zapewnienia ochrony własności w sposób możliwie pełny i stanowiący skuteczne jej zabezpieczenie. Sposób, w jaki to czyniono na przestrzeni dziejów, ulegał zmianom i przekształceniom stosownie do zmian stosunków społeczno-gospodarczych. Ze względu na duże znaczenie społeczne nieruchomości regulacja prawna obrotu nimi musi uwzględniać i chronić interesy stron, osób mających określone uprawnienia, a także państwa i społeczeństwa. Dlatego też obrót nieruchomościami ze swej natury może wydawać się skomplikowany dla przeciętnego obywatela. Bardzo istotne jest stworzenie właściwej infrastruktury obrotu nieruchomościami: z jednej strony fachowej pomocy dla osób chcących zawrzeć umowę (notariusze, pośrednicy w obrocie nieruchomościami), a z drugiej sposobów zapewnienia bezpieczeństwa transakcji i ochrony praw (rejestry nieruchomości, ubezpieczenie 2 ). Jeżeli bezpieczeństwo 1 K. Sójka-Zielińska, Drogi i bezdroża prawa. Szkice z dziejów kultury prawnej Europy, Wrocław 2000, s. 14. 2 Rozwiązanie stosowane głównie w USA title insurance, patrz szerzej: H.A.L. Dekker, The invisible line: land reform, land tenure security, and land registration, Aldershot, Burlington 2003, s. 173 175. 15

Wstęp obrotu nieruchomościami jest oparte na rejestrach nieruchomości, to właściwe ukształtowanie postępowania rejestrującego zmiany stanu prawnego nieruchomości ma podstawowe znaczenie. Stosując od wieków pewne regulacje prawne, często trudno dostrzec ich prawdziwe znaczenie społeczne. Rozwiązania te stały się częścią naszej rzeczywistości i trudno sobie wyobrazić, że można funkcjonować bez nich. Jedną z takich instytucji są księgi wieczyste. Aby właściwie zrozumieć problem, warto spojrzeć na niego z szerszej perspektywy, odwołując się do rozważań Henriego A.L. Dekkera. Autor w swojej pracy, wychodząc z założenia, że nieruchomości 3 służące również zapewnieniu schronienia są podstawowym i niezbędnym czynnikiem w produkcji żywności, a także podstawą bogactwa materialnego, analizuje wpływ regulacji prawnych określających prawa do ziemi i rejestrów nieruchomości na rozwój gospodarczy oraz walkę z głodem i biedą. Autor używa bardzo trafnej przenośni, mówiąc o niewidzialnych liniach (invisible line). Pojęcie to stosuje do wielu kwestii, między innymi do regulacji mających zapewnić właściwą ochronę własności, co jednym państwom zapewnia możliwość rozwoju, a innym ze względu na brak efektywnych rozwiązań w tym zakresie tego nie gwarantuje. Słaba ochrona własności zniechęca do inwestowania własnej pracy i pieniędzy w rozwój. Henri A.L. Dekker wskazuje wiele przykładów reform związanych z własnością nieruchomości, które miały zapewnić rozwój i rozwiązać problemy społeczne, a doprowadziły do katastrofy 4. Autor analizuje zagadnienia różnego rodzaju uprawnień w stosunku do nieruchomości, tytułów prawnych, rejestracji nieruchomości oraz reformowania tych ważnych kwestii, dochodząc między innymi do wniosku, że rejestry nieruchomości są efektywnym środkiem zapew- 3 Sformułowanie ziemia wydaje się najbardziej adekwatnym tłumaczeniem angielskiego sformułowania land używanego przez autora, ale analizując jego rozważania, znacznie lepsze wydaje się określenie nieruchomość, na co sam zwraca uwagę, tłumacząc, że przez określenie land rozumie wszystkie rodzaje nieruchomości (all real property), przy czym należy pamiętać o wieloznaczności pojęć land i real property w języku angielskim ze względu na odmienności systemu common law. 4 Na przykład reformy Salvadora Allende w Chile, gdzie odebrano własność wielkim posiadaczom ziemskim, co załamało produkcję żywności i doprowadziło do poważnego kryzysu w latach siedemdziesiątych. 16

Wstęp nienia ochrony praw związanych z nieruchomościami. Wspierając rozwój terenów rolniczych, a tym samym redukcji głodu i biedy, umożliwiają również łatwiejsze uzyskanie środków na dalszy rozwój w drodze kredytu 5. Jak trafnie wskazuje Jaap Zevenbergen, prowadzenie rejestrów nieruchomości nie jest celem samym w sobie, lecz narzędziem do osiągania określonych celów. Autor analizuje te cele w kontekście funkcji, jakie pełnią nieruchomości dobra inwestycyjnego (dla przemysłu), miejsca zapewniającego byt (poprzez możliwość prowadzenia gospodarstwa rolnego, produkującego na własne potrzeby) bądź tylko możliwości mieszkania, budowania infrastruktury (na przykład drogi, linie kolejowe) albo spełniania funkcji społecznych lub kulturalnych (na przykład miejsca kultu, monumenty historyczne), a także w nieco szerszym aspekcie miejsca, gdzie można sprawować władzę państwową. Rejestry nieruchomości są środkiem zabezpieczenia tytułu własności, pomagają jasno określić granice poszczególnych uprawnień, tym samym stymulują inwestycje i wzrost kapitału, który może być dalej inwestowany, zapewniają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a organizacji państwowej dają możliwość kontroli i łatwiejszego pobierania podatków 6. Do podobnych wniosków dochodzi Gerhard Larsson, przy czym analizuje on osobno wpływ na tereny wiejskie i miejskie. W pierwszym wypadku wskazuje na pięć istotnych aspektów działania efektywnego rejestru nieruchomości: 1) bazę informacji dla planowania i administracji, 2) jasne określenie zakresu praw i ich ochrony, 3) większe możliwości finansowania inwestycji, 4) łatwiejsze wprowadzanie reform agrarnych, 5) sprawne narzędzie kontroli obrotu 7. 5 H.A.L. Dekker, The invisible line, s. 48 152. 6 J. Zevenbergen, Systems of Land Registration. Aspects and Effects, Delft 2002, s. 10 15. 7 Autor wskazuje na przykład krajów Trzeciego Świata, gdzie reformy polegające na przyznaniu praw do ziemi powodowały masowy wykup ziemi od uprawnionych z rażącym ich pokrzywdzeniem, często za pomocą sprytnego wciągnięcia ich w spiralę zadłużenia (co miało miejsce między innymi w Indiach i Birmie). Dlatego, aby uniknąć takich zjawisk, 17

Wstęp Jeśli chodzi o tereny miejskie, autor zwraca uwagę zasadniczo na te same kwestie, wskazując na odmienne znaczenie efektywnego rejestru nieruchomości w środowisku miejskim, gdzie za najważniejsze uznaje możliwość jasnego określenia zakresu praw i ich ochronę, a także perspektywy uzyskania kredytu hipotecznego 8. Powszechność korzystania z nieruchomości jako miejsca zamieszkania czy też zasobu koniecznego do prowadzenia działalności o charakterze gospodarczym ma bardzo duże znaczenie z punktu widzenia prowadzenia ksiąg wieczystych. Z jednej strony stanowi o społecznym znaczeniu tej instytucji, a z drugiej jest poważnym wyzwaniem dla ustawodawcy, na którym spoczywa ciężar stworzenia efektywnego i bezpiecznego systemu rejestracji przy uwzględnieniu tak istotnej kwestii, jaką jest liczba spraw koniecznych do rozpoznania. W naszej literaturze widać dużą dysproporcję w rozważaniach naukowych na temat ksiąg wieczystych, głównie są one prowadzone w kontekście regulacji materialnoprawnych. Brak jest jednocześnie opracowania monograficznego poświęconego postępowaniu wieczystoksięgowemu. Biorąc pod uwagę wskazaną dysproporcję w badaniach nad księgami wieczystymi, warto w niniejszej monografii skoncentrować się na kwestiach postępowania i tylko w niezbędnym zakresie odnosić się do rozwiązań materialnoprawnych. Regulacje, takie jak rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, domniemania związane z wpisem, wpływ ksiąg wieczystych na pierwszeństwo, jawność formalna, mają niewątpliwie duże znaczenie, jeśli chodzi o bezpieczeństwo obrotu, ale bez efektywnie funkcjonującego postępowania wieczystoksięgowego instytucje te mogą również być przyczyną wielu zjawisk niepożądanych. Jak trafnie wskazuje Jaap Zevenbergen, warunki stworzenia efektywnego systemu rejestracji nieruchomości są dwa nie może być w Kenii wprowadzono pełną kontrolę obrotu. Niemniej jednak również w krajach rozwiniętych wprowadza się środki kontrolne w celu zapewnienia właściwej struktury gospodarstw rolnych, mając na celu głównie zapobieżenie ich rozdrabnianiu. 8 G. Larsson, Land registration and cadastral systems. Tools for land information and management, Harlow, New York 1991, s. 57 65. 18

Wstęp on szczególnie skomplikowany i kosztowny. W przeciwnym wypadku może doprowadzić początkowo do załamania obrotu nieruchomościami, a następnie do rozwoju obrotu nieformalnego, który może zdestabilizować cały system prawny własności 9. Szybka rejestracja (bądź nawet tylko ujawnienie za pomocą wzmianki) stanowi warunek bezpieczeństwa, którego nie zastąpią najwymyślniejsze rozwiązania materialnoprawne, opierające się z reguły na uznaniu w określonym zakresie mocy prawnej wpisów, nawet niekoniecznie odpowiadających rzeczywistemu stanowi prawnemu. Dlatego też brak efektywnego systemu rejestracji bądź ujawniania zdarzeń powodujących zmianę stanu prawnego może służyć legalizacji stanów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym czy też w pewnych systemach ze stanem faktycznym. Powyższe zaś uzasadnia odrębne badania nad postępowaniem wieczystoksięgowym. Niektóre zagadnienia przedstawione w niniejszej publikacji mogłyby stanowić przedmiot odrębnych monografii 10. Ze względu na złożoność omawianej problematyki praca została skonstruowana jako syntetyczne ujęcie przedmiotu rozprawy. Celem opracowania jest stworzenie podstaw do bardziej szczegółowych badań poprzez kompleksowe ukazanie specyfiki postępowania wieczystoksięgowego. Biorąc pod uwagę, że praca powinna stanowić oryginalne rozwiązanie problemu naukowego, konieczne jest sformułowanie hipotezy będącej przedmiotem badań, po przeprowadzeniu których będzie ona mogła stać się tezą tej pracy. Za taką ogólną hipotezę poddaną w niniejszej rozprawie badaniu należy uznać twierdzenie, że postępowanie wieczystoksięgowe jest szczególnym rozwiązaniem na gruncie postępowania cywilnego, co wynika z konieczności realizacji funkcji ksiąg wieczystych i rozpoznawania bardzo dużej liczby spraw. To twierdzenie implikuje w toku badań wiele innych, bardziej szczegółowych, twierdzeń formułowanych w pracy odnośnie do poszczególnych instytucji 9 J. Zevenbergen, Systems of Land, s. 15 20. Warto pamiętać, że znaczne sformalizowanie i utrudnienie obrotu gruntami rolnymi po drugiej wojnie doprowadziło w Polsce do takiego zjawiska. 10 W literaturze zagranicznej wiele takich prac już powstało. 19

Wstęp postępowania wieczystoksięgowego omawianych w kolejnych jej rozdziałach. W rozdziale pierwszym zostały przedstawione wybrane kwestie ogólne dotyczące ksiąg wieczystych system ksiąg wieczystych, ich informatyzacja, przedmiot, budowa, funkcje oraz historyczny rys niepozostający bez wpływu na ukształtowany obecnie model rozwiązań prawnych. Rozważania ogólne zostały wsparte danymi statystycznymi w zakresie liczby spraw rozpoznawanych w postępowaniu wieczystoksięgowym w porównaniu z liczbą spraw sądowych rozpoznawanych w innych postępowaniach, co daje możliwość ukazania skali ilościowej i jej wpływu na ukształtowanie postępowania. Ogólne porównanie polskich ksiąg wieczystych z rozwiązaniami zastosowanymi w innych krajach i systemach prawnych pozwoli z szerszej perspektywy spojrzeć na polskie rozwiązania prawne, a w efekcie uwypuklić ich specyfikę i odmienności. Efektem końcowym rozważań pierwszego rozdziału jest analiza funkcji ksiąg wieczystych i postępowania wieczystoksięgowego. Celem rozdziału pierwszego jest pokazanie elementów, które wpłynęły na specyficzne ukształtowanie rozwiązań przyjętych w postępowaniu wieczystoksięgowym. Rozdział drugi został poświęcony stosunkowi postępowania wieczystoksięgowego do innych postępowań. W celu lepszego przedstawienia omawianego postępowania warto ukazać jego znaczenie z punktu widzenia innych postępowań, głównie cywilnych i administracyjnych, a także w określonym zakresie karnych. Rozdział trzeci analizuje kwestię podmiotów postępowania wieczystoksięgowego organów prowadzących księgi wieczyste, uczestników postępowania i wielu szczególnych podmiotów, którym nie zawsze przysługuje przymiot uczestnika postępowania. Szczególna uwaga została poświęcona przepisom art. 626 2 5 i art. 626 1 2 k.p.c. dotyczącym odpowiednio wnioskodawcy i uczestników postępowania. Pominięto w rozważaniach problematykę reprezentacji uczestników postępowania, jako że zagadnienie to regulują przepisy ogólne postępowania cywilnego obszernie analizowane w literaturze, których zastosowanie na gruncie postępowania wieczystoksięgowego nie budzi szczególnych wątpliwości. 20

Wstęp Rozdział czwarty został poświęcony kwestii zainicjowania postępowania. W postępowaniu wieczystoksięgowym obowiązuje zasada działania sądu na wniosek, ale ze względu na konieczność zapewnienia ujawnienia aktualnego stanu prawnego nieruchomości przyjęto wiele specyficznych rozwiązań, które zostały poddane szczegółowej analizie. Osobno została przedstawiona problematyka wniosku o wpis i wszczęcia postępowania z urzędu. Z reguły w monografiach dotyczących określonego rodzaju postępowania cywilnego pojawia się rozdział dotyczący postępowania przed sądem pierwszej instancji. W postępowaniu wieczystoksięgowym ze względu na jego uproszczony charakter co do zasady nie wyznacza się rozpraw, a postępowanie dowodowe ukształtowano w sposób szczególny. Dlatego też zamiast jednego rozdziału o postępowaniu przed sądem pierwszej instancji konstrukcja pracy zakłada dwa dostosowane do specyfiki postępowania. Jeden z nich został poświęcony podstawom wpisu, drugi zaś kognicji sądu. Obydwa te pojęcia są ze sobą dość mocno powiązane, jednakże w naszej literaturze z reguły analizuje się je osobno, co znajduje swoje źródło w osobnej regulacji (ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz Kodeks postępowania cywilnego). Omawiana w rozdziale piątym podstawa wpisu do księgi wieczystej stanowi specyficzne pojęcie na gruncie postępowania wieczystoksięgowego, co wymagało analizy także w aspekcie prawnoporównawczym. Szczegółowym rozważaniom poddano zasady dotyczące podstaw wpisu legalizmu i konsensu formalnego oraz wyodrębnionej na podstawie analizy prawnej w niniejszej pracy zasady wpisu uprzedniego. Natomiast jedynie w formie zaznaczenia odwołano się do formy podstaw wpisu, bowiem każdy z tych dokumentów mógłby stanowić przedmiot odrębnej monografii. Na koniec rozdziału piątego przedstawiono zagadnienie przepisu prawa jako podstawy wpisu. Omawiana w następnym rozdziale kognicja sądu wieczystoksięgowego jest bardzo złożonym i skomplikowanym zagadnieniem. W literaturze zagranicznej doczekała się wielu monografii, dlatego też, biorąc pod uwagę cel i ramy niniejszej pracy, możliwe było omówienie ogólne 21