Biznes Plan: Hotel 2010-07-23 Materiał informacyjny Trinity Capital Business Network
Spis treści 1 Opis rynku... 5 1.1 Wprowadzenie... 5 1.2 Turystyka w Polsce... 6 1.3 Branża Hotelarska... 11 1.4 Konkurencja... 20 1.5 Opis projektu... 26 1.6 Liderzy projektu... 28 1.7 Realizacja projektu... 28 1.8 Plan Marketingowy... 30 1.9 Analiza SWOT... 31 1.10 Warunki inwestycji... 31 2 Ocena ekonomiczno-finansowa przedsięwzięcia... 32 2.1 Założenia metodyczne analizy... 32 2.2 Prognoza przychodów założenia... 32 2.3 Prognoza kosztów oraz nakładów inwestycyjnych założenia... 33 2.3.1 Nakłady inwestycyjne... 33 2.3.2 Zatrudnienie... 34 2.3.3 Usługi obce, zużycie materiałów i energii... 34 2.3.4 Pozostałe koszty... 35 2.4 Ocena finansowa... 38 2.5 Analiza efektywności... 39 2.5.1 Wartośd zaktualizowana netto... 39 2.5.2 Wewnętrzna stopa zwrotu... 39 2.5.3 Analiza progu rentowności (BEP)... 39 2.5.4 Analiza wrażliwości... 40 3 Podsumowanie... 44
Wprowadzenie Biznes plan powstał z myślą pozyskania inwestora do współfinansowania budowy hotelu. Pomysłodawcą jest Jan Kowalski, który od wielu lat z dużym powodzeniem prowadzi działalnośd w branży turystycznej. Adresatem jest Fundusz Rozwio Skrzydła S.A. Jego wybór uzasadniony został profilem inwestycyjnym Funduszu zwłaszcza pod względem rodzaju finansowanych inwestycji oraz wielkością potrzebnego kapitału, mieszczącą się w granicach inwestycyjnych Funduszu. W opisie wykorzystano informacje pochodzące z następujących źródeł: informacje pochodzące od lidera projektu, Jana Kowalskiego raporty firm specjalizujących się w ocenie i prognozowaniu konkretnych dziedzin działalności gospodarczej, inne publicznie dostępne źródła informacji. Opracowanie zawiera opis przedsięwzięcia z uwzględnieniem możliwości rozwojowych projektu. W biznes planie przedstawiono analizę opłacalności i wykonalności przedsięwzięcia, a także prognozowane sprawozdanie finansowe uzyskane w oparciu o przyjęte założenia. Biznes plan zawiera dodatkowo opis branży turystycznej, jej tendencjach z lat ubiegłych oraz prognoz i perspektyw odnośnie do przyszłości. Opis rynku turystycznego został również uzupełniony o informacje dotyczące branży hotelarskiej.
Streszczenie Popularnośd Polski wśród turystów z Europy jak i pozostałej części świata rośnie z roku na rok. Wiele zagranicznych firm, korporacji czy inwestorów przenosi swoje interesy na terytorium Polski. Jest to spowodowane wysoką aktywnością kraju na arenie międzynarodowej, jej dynamicznemu rozwojowi oraz posiadaniem wielu zabytków kulturowych. Aby móc rozwijad się w każdy z tych kierunków niezbędna jest odpowiednia infrastruktura, w tym noclegowa. Szczególnie dynamiczny rozwój notuje się na obszarze województwa dolnośląskiego. Sercem województwa jest prężnie rozwijające się miasto Wrocław. Jest to najszybciej rozwijające się miasto w Polsce Perspektywy rozwoju na najbliższe lata są bardzo obiecujące. Tak dynamiczny rozwój wymaga odpowiedniej infrastruktury. Dlatego podjęto decyzję o budowie hotelu, która jest podyktowana powyższymi trendami i zaspokojeniem popytu na usługo hotelowe. Hotel Gold to nowoczesne i przyjemne miejsce nie tylko wypoczynku, ale również centrum biznesowe. Usytuowanie przy ulicy Rybackiej, w bliskim sąsiedztwie ścisłego centrum Wrocławia pozwala na sprawną komunikację z pozostałymi częściami miasta. Hotel będzie posiadał nowocześnie wyposażonych 30 pokoi o maksymalnym obłożeniu 54 osób. Dla komfortu klientów zaplanowano parking podziemny, oraz salę restauracyjną na 40 osób. Każdy pokój wyposażony jest łazienkę. Hotel będzie w pełni klimatyzowany. Ponadto na terenie obiektu będzie można korzystad z Internetu bezprzewodowego. W ramach działalności hotelowej będą świadczone następujące usług: Usługi noclegowe Organizacja konferencji Organizacja imprez okolicznościowych Organizacja szkoleo Odbiorcami usług Hotelu Gold będzie szerokie grono klientów Klienci biznesowi Turyści przybywający w celach związanych z relaksem i odpoczynkiem Uczestnicy imprez okolicznościowych Zaangażowanie profesjonalistów w realizację inwestycji przyczyni się do terminowości jej wykonania, prężnego rozwoju działalności oraz budowania szeroko pojętego wizerunku. Mając na uwadze powyższe, projekt realizowany w stolicy Dolnego Śląska niewątpliwie przyczyni się do poprawi atrakcyjności regionu, a wykorzystując tendencje rozwoje turystyki, promocje województwa oraz dogodne położenie geograficzne osiągnie wysoka stopę zwrotu.
1 Opis rynku 1.1 Wprowadzenie Turystyka to ponadczasowa i bardzo ważna sfera aktywności zarówno gospodarczej, jak i działalności społecznej. Aktywnośd turystyczna jest jednym z mierników poziomu życia mieszkaoców danego kraju. Rozwój turystyki przyczynia się do rozwoju ekonomicznego kraju, okrywane są najcenniejsze zasoby kulturowe i środowiskowe, których eksponowanie poprawia wizerunek zewnętrzny i wewnętrzny miejscowości, regionu i kraju. Jak pokazują dane Światowej Organizacji Turystyki turystyka jest jednym z najszybciej rozwijających się gałęzi gospodarki. Tendencja wzrostowa została zachwiana wskutek globalnego kryzysu finansowego. W roku 2009 odnotowano regres o 4,8%, jednak perspektywa na kolejne lata jest już pozytywna. W ciągu kolejnych 10 lat spodziewany jest rozwój turystyki w tempie ok. 4,4% p.a. 1 Wykres 1. Liczba przyjazdów turystycznych (w mln) i wpływy z turystyki na świecie (mld USD) w latach 1950-2006 Źródło: Światowa Organizacja Turystyki Turystyka jako dziedzina gospodarki ma znaczący wpływ w następujące obszary 2 : generuje wzrost gospodarczy, przywracając równowagę makroekonomiczna i pozytywnie oddziaływuje na bilans płatniczy kraju; ze względu na swój interdyscyplinarny charakter angażuje kilkadziesiąt sektorów i dziedzin gospodarki, stając sie jednocześnie kołem zamachowym rozwoju regionalnego i lokalnego; aktywizuje różne środowiska i potencjały endogeniczne, wyzwalając przedsiębiorczośd i aktywnośd społeczną; tworzy nowe miejsca pracy; 1 http://www.wttc.org/eng/tourism_research/economic_research/ 2 Raport Kierunki rozwoju turystyki do 2015 roku ; Ministerstwo Sportu i Turystyki
wzmacnia pozycje ośrodków metropolitalnych, a równocześnie nadaje nową dynamikę rozwoju ośrodkom mniejszym, peryferyjnym oraz ośrodkom o wyczerpanych dotychczasowych potencjałach rozwojowych; spaja różne działalności, których rozwój opiera sie na wykorzystywaniu efektów synergii pomiędzy rozwojem funkcji gospodarczych, kulturalnych, rozrywkowych, przekształceniach infrastruktury, przestrzeni, środowiska; buduje świadomośd społeczności lokalnych i regionalnych, wzmacniając i scalając kapitał społeczny, pełni funkcje edukacyjne; kreuje wartościowe propozycje zagospodarowania wolnego czasu, umożliwia zachowania prozdrowotne, prorodzinne i proekologiczne; stanowi składową rozwoju zrównoważonego, której odpowiednie kształtowanie wpływa na ochronę dziedzictwa przyrodniczego i kulturowego oraz pielęgnowanie tradycji lokalnych i regionalnych; jest jednym z fundamentów kreowania odpowiedniego wizerunku kraju i regionów jako miejsc o wysokiej atrakcyjności życia oraz atrakcyjności inwestycyjnej; wspiera zrównoważony rozwój poprzez wdrażanie nowych technik, technologii i procesów. Rozwój turystyki, silnie skorelowany z globalnym cyklem gospodarczym, jest barometrem świadczącym o wzroście światowego GDP. Im bardziej zamożne społeczeostwa, tym więcej środków pieniężnych przeznaczają na wypoczynek połączony z rekreacją i zwiedzaniem świata i tym bardziej zyskują na tym miejsca posiadające walory turystyczne. 1.2 Turystyka w Polsce Na podstawie pomiarów Instytutu Turystyki szacuje się, że w 2009 roku do Polski przyjechało niemal 54 mln cudzoziemców, tj. o 10% mniej niż w roku 2008, w tym blisko 11,9 mln turystów (spadek 8% rok do roku). Prognozuje się, że liczba odwiedzin turystów w kolejnych latach będzie stopniowo rosła i w roku 2013 osiągnie poziom 13,4 mln turystów, czyli wzrost o 13,5% w stosunku do roku 2009.
Wykres 2. Przyjazdy turystów do Polski w latach 2000-2009 i prognoza do 2013 (w mln) 19 17,4 17,7 16 13 15 14 14,3 15,2 15,7 15 13 11,9 12,3 12,7 13,3 13,3 10 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: Instytutu Turystyki Nastąpił również nieznaczny spadek wizyt turystów z Unii Europejskiej. W stosunku do roku 2008 spadek osiągnął poziom 4,3%. Według szacunków Instytutu Turystyki, że liczba wizyt będzie regularnie rosnąd. Wykres 3. Przyjazdy turystów z krajów Unii Europejskiej (w mln) 4 3,5 3 2,5 2 2 1,8 1,6 1,6 1,8 2 2,4 2,5 2,3 2,2 2,3 2,4 2,6 2,7 1,5 1 0,5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Źródło: Prognozy Instytutu Turystyki W 2009 roku struktura celów pobytu uległa tylko nieznacznym zmianom. Nadal dominują przyjazdy służbowe i w interesach. Pomimo, że udział procentowy wzrósł w porównaniu z 2008 rokiem, to wobec ogólnego spadku liczby przyjazdów, ten segment turystyki zmniejszył się do około 3,3 mln wizyt. Jeszcze bardziej spadła liczba wizyt turystyczno-wypoczynkowych: do ok. 3,1 mln. Największy spadek przyjazdów typowo turystycznych zaobserwowano wśród turystów z Niemiec i pozostałych krajów UE. Oprócz przyjazdów biznesowych i turystycznych rośnie popularnośd turystyki zakupowej,
której rozmiary wzrosły do 1,1 mln wizyt rocznie. Wykres poniżej przedstawia wizyty turystów z uwzględnieniem na cel pobytu. 1.2.1.1 Wykres 4. Przyjazdy turystów wraz z prognozą do 2013 r. według celów pobytu Źródło: Instytut Turystyki Wykres 5 Korzystający z turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania w latach 1980-2008 Źródło: GUS
Tabela 1.1 Dziesięd największych gestorów bazy wypoczynkowej w Polsce Gestor Miejsca Obiekty Kancelaria Premiery Rady Ministrów 7 000-9 000 160 FWP 6 000 100 Lasy Paostwowe, Parki Narodowe 4 500 - Nadwiślaoska Agencja Turystyczna 3 500 18 Gliwicka Agencja Turystyczna 2 000 13 Interferie 1 837 9 Exploris 1 500 19 Geovita 1 300 11 Elbest 1 000 4 Jastrzębska Agencja Turystyczna 492 - Źródło: Rynek Hoteli w Polsce 2009 inwestycje, Instytut Hotelarstwa, za: http://forsal.pl/grafika/391023,34267,nie_zabraknie_noclegow_dla_kibicow_na_euro_2012.html Wykres 6. Korzystający z hoteli w Polsce (w tys.) 8000 6000 4000 2000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Turyści polscy Turyści zagraniczni Źródło: GUS Wydatki cudzoziemców w Polsce w roku 2009 wyniosły 9 mld USD i jest to wynik gorszy w porównaniu do roku 2008, w którym wyniosły 11,4 mld zł. Wykres poniżej przedstawia strukturę wydatków poniesionych w czasie pobytu w Polsce. Najczęściej turyści dokonywali zakupów na potrzeby własne, następnie wyżywienie i noclegi. Do sierpnia 2009 roku Polacy wydali na krajowe wyjazdy turystyczne 1,2 mld zł.
Wykres 7. Struktura wydatków poniesionych przez cudzoziemców na terenie Polski w 2009 roku. 5,60% 9,60% 26,60% 16,80% 10,80% 17,70% 12,90% Zakupy na potrzeby własne Usługi rekreacyjne Transport Wyżywienie Noclegi Inne Źródło: Instytut Turystyki Turyści zagraniczni najchętniej odwiedzali województwo dolnośląskie, małopolskie, mazowieckie i zachodniopomorskie. Jedna z najważniejszych nitek komunikacyjnych (autostrada A4) przebiega przez województwo dolnośląskie. Dzięki takiemu położeniu Dolny Śląsk jest chętnie odwiedzany przez turystów z Niemiec, Belgi, Holandii. Dzięki autostradzie z łatwością można dostad się do województwa małopolskiego, uważanego za kolebkę polskiej historii. Ze względów biznesowych z pewnością przoduje województwo mazowieckie, gdzie mieści się stolica Polski. Sprzyjające położenie geograficznie województwa zachodniopolskiego przyczynia się do odwiedzin turystów ze względów wypoczynkowych, zdrowotnych i rekreacyjnych. Rysunek 1. Województwa odwiedzane przez turystów zagranicznych w 2009 roku. Źródło: Instytut Turystyki Szacunki Instytutu Turystki na najbliższe lata są optymistyczne i należy się spodziewad wzrostu zainteresowania Polską przez turystów zagranicznych jak i krajowych. Ponadto po otwarciu granic,
szczególnie w ruchu naziemnym, nie wszystkie podróże zagraniczne turystów są sprawdzane i rejestrowane dlatego przedstawione dane mogą byd niepełne. 1.3 Branża Hotelarska Jak pokazuje raport Instytutu Hotelarstwa wciągu ostatnich dwóch lat liczba hoteli w Polsce wzrosła o ponad 230 (niemal 15,3%), zaś liczba łóżek o 20,9 tys. (15,9%). Rynek hoteli w Polsce obejmuje blisko 17% ogólnej bazy noclegowej. Instytut Hotelarstwa prognozuje, że rynek hotelarstwa będzie rozwijał się w tempie 7%-8% rocznie. Inwestycje hotelowe nie wyhamowały znacząco. Obserwuje się głównie wzrost inwestycji w klasie średniej czyli dwu i trzy gwiazdkowe obiekty. Z 8 obiektów pięciogwiazdkowych, które powstały w ciągu ostatnich dwóch lat, jedynie 3 wybudowano od podstaw, a pozostałe 5 należało wcześniej do czterogwiazdkowego segmentu rynku. W tym samym okresie na 42 nowe obiekty czterogwiazdkowe, aż 15 podniosło standard z niższych kategorii. Tabela 1.2. Inwestycje hotelowe Liczba hoteli lip-07 lip-09 Zmiana Zmiana w % hotele 5* 27 35 8 29,63 hotele 4* 94 136 42 44,68 hotele 3* 615 752 137 22,28 hotele 2* 572 608 36 6,29 hotele 1* 206 214 8 3,88 Razem 1514 1745 231 15,26 Źródło.: Rynek hoteli w Polsce 2009 inwestycje, Instytut Hotelarstwa Wykres 8 Liczba hoteli w Polsce z podziałem na kategorie - prognoza na rok 2010 2010P ** 454 32% * 173 12% *** 557 39% **** 108 8% ***** 36 2% w trakcie kategoryzacji 103 7% Źródło: http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/336020,spada_liczba_budowy_nowych_hoteli.html, Cushman & Wakefield Polska
Z ogółu inwestycji najwięcej realizuje się w województwie małopolskim głównie przy pasmach górskich, w Krakowie i okolicach, województwie pomorskim w pasie nadmorskim i w trójmieście oraz w województwie dolnośląskim. Na Mazowszu można zauważyd wzrost inwestycji poza stolicą. Pewne spowolnienie występuje w województwach zachodniopomorskim i warmiosko-mazurskim. Najwięcej jednak buduje się hoteli trzygwiazdkowych. Jest ich łącznie ponad 750, co stanowi 43,1% wszystkich obiektów hotelowych i 43,5% wszystkich miejsc w hotelach (66,3 tysiąca łóżek). Wprawdzie wzrost ich liczby w ostatnich dwóch latach był dwukrotnie niższy procentowo, niż hoteli czterogwiazdkowych, to jednak właśnie trzy gwiazdki stanowią ponad połowę powstałych w tym czasie obiektów. Z początku 2010 roku w Polsce funkcjonowało ponad 1,8 tys. hoteli oferujących ponad 158 tys. miejsc noclegowych. 3 Zarówno liczba hoteli, jak i miejsc noclegowych od lat systematycznie wzrasta. Wiąże się to z ciągłymi nakładami na rozbudowę bazy hotelowej, co z kolei jest warunkowane rozwojem krajowej turystyki, a także zwiększającymi się wydatkami turystów, którzy coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę noclegu, ale również na inne walory, jak lokalizacja, standard, dodatkowe usługi. Wykres 9 Stan polskiej bazy hotelarskiej Źródło: Cushman & Wakefield Polska, styczeo 2010 3 Instytut Hotelarstwa
Mimo nakładów inwestycyjnych na rozwój infrastruktury hotelowej, Polska ma jeszcze sporo do nadrobienia w stosunku innych paostw europejskich. Na 10 tys. mieszkaoców Polski przypadają 23 pokoje (46 miejsc noclegowych), co stanowi najniższy wskaźnik w Unii Europejskiej. 4 Z przeprowadzonej przez DLA Piper ankiety skierowanej do managerów europejskich hoteli wynika, iż coraz więcej osób postrzega branżę hotelarską jako wzrostową. Spośród osób, które upatrują wzrostu w hotelarstwie, 30% ankietowanych twierdzi, iż powodem tego jest pojawienie się szans rozwojowych będących skutkiem kryzysu. Globalny kryzys finansowy niewątpliwie wpłynął na branżę hotelarską. Z jednej strony, zrezygnowano z części inwestycji w nową bazę hotelową, zmniejszając planowane nakłady inwestycyjne. Z drugiej strony zmniejszyły się koszty związane z budową hotelu. Dziś budowa mkw. hotelu to wydatek rzędu 2,53 tys. zł. W zeszłym roku trzeba było zapłacid nawet 5 tys. zł za mkw. W Polsce, na 10 tysięcy mieszkaoców przypada nieco ponad 40 miejsc noclegowych, co stanowi jeden z najgorszych wyników w Europie, a z usług hoteli korzysta co piąty Polak. 5 Stosunkowo niewielka liczba miejsc hotelowych stwarza ogromny potencjał rozwojowy kraju. Tabela 1.3 Jakbyś scharakteryzował 12-miesięczną prognozę europejskiej branży hotelarskiej? Perspektywa branży Rok Procent odpowiedzi Wzrostowa 2009 5% 2010 27% Spadkowa 2009 84% 2010 54% Nie wiem/żadne z powyższych 2009 11% 2010 19% Źródło: DLA Piper, 2010 European Hospitality Outlook Survey, March 2010 Tabela 1.4 Jaki jest najważniejszy czynnik, który sprawia, iż przewiduje się wzrostową perspektywę branży hotelarskiej? Możliwośd odpowiedzi Procent odpowiedzi Szanse inwestycyjne wywołane kryzysem finansowym 30% Poprawa sytuacji gospodarczej w Europie 29% Żadne z wymienionych/nie wiem 23% Dostatek kapitału własnego niezbędnego pod inwestycje 7% Zagraniczne inwestycje na rynku europejskim 6% Poprawa sytuacji gospodarczej w USA 5% Źródło: DLA Piper, 2010 European Hospitality Outlook Survey, March 2010 4 Marketbeat, Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Cushman & Wakefield Polska, wiosna 2010 5 http://www.inwestycje.pl/nieruchomosci/nieruchomosci_komercyjne/inwestycje_w_nieruchomosci_hotelowe ;81689;0.html
Wykres 10 Inwestycje hotelowe w Europie, Afryce i na Bliskim Wschodzie (w mld euro) Źródło: Cushman & Wakefield Wykres 11 Inwestycje w hotele w okresie od lipca 2007 do lipca 2009 r. (w mln zł) Źródło: Instytut Hotelarstwa, za: http://www.rp.pl/artykul/55270,421748_gosci_w_hotelach_przybedzie_dopiero_w_drugiej_polowie_roku.html Pomimo globalnego spadku inwestycji w okresie spowolnienia gospodarczego, w Polsce utrzymał się trend wzrostowy w rozwoju branży hotelarskiej. Jak podaje Gazeta Prawna kryzys nie wystraszył polskich inwestorów z branży hotelarskiej. To dzięki nim w 2009 roku przybyło w kraju ponad 100 obiektów. W ubiegłym roku branża hotelowa w Polsce wciąż odczuwała skutki spowolnienia. Oszczędności w firmach zaowocowały spadkiem podróży służbowych. To przełożyło się na 8-proc.
spadek liczby noclegów, z których skorzystali cudzoziemcy. Mimo to, jak wynika z raportu Cushman & Wakefield, udało się utrzymad tendencję wzrostową w branży. 6 6 Zagraniczne sieci wstrzymały inwestycje w Polsce, Dziennik Gazeta Prawna, 30.02.2010r.
Tabela 1.5 Liczba obiektów noclegowych 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 OGÓŁEM 13437 13546 8626 8686 7948 7116 6972 6723 6694 6718 6857 Obiekty zakwaterowania zbiorowego ogółem 7886 8301 7818 7613 7050 7116 6972 6723 6694 6718 6857 Hotele i obiekty typu hotelowego 1576 1535 1449 1391 1478 1547 2139 2200 2301 2443 2642 Hotele 909 906 924 966 1071 1155 1202 1231 1295 1370 1488 *****. 1 6 6 6 8 13 16 19 24 27 **** 31 35 40 39 44 51 63 66 72 84 114 *** 305 331 333 343 355 380 425 458 503 547 609 ** 247 263 285 315 310 367 388 421 434 450 459 * 326 276 260 263 197 177 165 151 152 157 170 Hotele w trakcie kategoryzacji.... 159 172 148 119 115 108 109 Motele 135 130 116 118 120 132 116 116 109 108 106 Pensjonaty 532 499 409 307 287 260 241 238 242 250 250 Inne hotelowe...... 580 615 655 715 798 Obiekty wyspecjalizowane 720 716 720 710 701 718 693 678 680 712 716 Zakłady uzdrowiskowe 140 146 140 130 125 127 132 137 145 156 159 Schroniska 102 89 83 80 66 66 59 49 56 61 59 Ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe 478 481 497 500 510 525 502 492 479 495 498 Pozostałe obiekty zakwaterowania zbiorowego 5590 6050 5649 5512 4871 4851 4140 3845 3713 3563 3499 Zesp. ogólnodostępnych domków turystycznych 491 539 514 439 394 367 349 315 309 310 311 Kempingi 250 224 171 175 149 139 138 136 128 127 125 Pola biwakowe 421 427 339 300 267 280 259 247 247 239 232 Schroniska ogółem 546 510 457 427 415 388 406 403 395 375 361 Domy wypoczynkowe 233 201 179 146 123 103 84 78 70 66 60 Domy pracy twórczej 57 50 56 52 48 48 48 47 45 44 41 Ośrodki wczasowe 2617 2293 2079 1886 1701 1625 1510 1391 1347 1298 1291 Ośrodki kolonijne 289 266 245 218 194 191 179 143 139 134 122 Obiekty wypoczynku sob.-niedz. 129 99 90 79 72 67 57 47 41 43 42 Inne niesklasyfikowane 557 1441 1519 1790 1508 1643 1110 1038 992 927 914 Prywatna baza noclegowa 5551 5245 808 1073 898...... Źródło: GUS
Tabela 1.6 Liczba miejsc noclegowych według rodzaju obiektu (w tys.) 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 OGÓŁEM 791,8 770,4 668,3 651,5 610,9 596,5 584,7 569,9 574,6 582,1 597 Obiekty zakwaterowania zbiorowego ogółem 697,8 691,8 660,2 640,4 601,4 596,5 584,7 569,9 574,6 582,1 597 Hotele i obiekty typu hotelowego 120,6 120,3 120,3 118,2 127,6 134,3 165,4 169,6 178,1 190,4 210,5 Hotele 90,2 91,9 95,1 97,9 109,3 117,1 123 127,5 133,8 141,1 155,8 *****. 0,5 1,9 2,1 2,4 3,3 4,6 5,3 6,4 7,3 11,8 **** 9,7 11,3 10,2 10,5 11,4 11,3 13,7 13,2 13,4 18,4 22,7 *** 39,5 40,7 43 43,3 45,2 48,7 51,9 55,8 59,5 60 64,3 ** 20 22 23,3 24,7 25,5 28,9 31,1 33,3 34,3 36,4 37,3 * 20,9 17,4 16,7 17,4 13,8 12 11,7 10,7 11 11,3 11,9 Hotele w trakcie kategoryzacji.... 10,9 12,9 9,9 9,2 9,2 7,7 7,8 Motele 6,6 5,8 4,5 4,8 4,4 4,9 4,4 4,3 4,1 4,1 4,1 Pensjonaty 23,8 22,6 20,6 15,4 13,9 12,3 11,2 11 11,1 11,1 11,1 Inne hotelowe...... 26,8 26,7 29,1 34,1 39,4 Obiekty wyspecjalizowane 78,1 78,5 78,2 76 78,5 78,2 76,7 76,5 78,3 81,4 82,6 Zakłady uzdrowiskowe 26,7 25,9 25,4 23,8 23,7 22,4 22,7 24,3 26,5 27,9 29,1 Schroniska 5,2 4,3 4 3,9 3,4 3,3 2,9 2,5 2,8 3 3 Ośrodki szkoleniowo-wypoczynkowe 46,3 48,4 48,8 48,4 51,4 52,4 51,1 49,7 49 50,5 50,5 Pozostałe obiekty zakwaterowania zbiorowego 499 493 461,7 446,1 395,3 384 342,6 323,7 318,3 310,3 303,9 Zesp. ogólnodostępnych domków turystycznych 32 34,3 31,5 26,8 24,9 24,6 22,9 21,6 22,1 21,9 21,2 Kempingi 42 38,4 29,8 38,1 26 25 24,1 24,9 24,9 24,5 24 Pola biwakowe 57,7 53,4 46,5 42,8 33,4 33,3 30,8 31,3 29,6 27,8 25,7 Schroniska ogółem 24,2 23,4 21,7 21,7 21 22,1 21,4 22,3 21,4 21,6 20,5 Domy wypoczynkowe 15,3 14,3 12,2 10,7 8,3 7,1 5,8 5,7 5 4,8 4,5 Domy pracy twórczej 2,3 2,2 2,5 2,5 2,2 2,3 2,6 2,2 2,1 2 1,9 Ośrodki wczasowe 228,5 206,9 195,2 177,5 158,3 151,9 143,5 136 136,2 134 133 Ośrodki kolonijne 43,5 36,1 34,5 30,2 28,5 28,7 25,7 19,8 19,4 18,7 16,5 Obiekty wypoczynku sob.-niedz. 4,7 4 4 3,3 3,2 3,4 2,7 2,1 1,7 2 2,1 Inne niesklasyfikowane 48,8 80 83,7 92,6 89,4 85,5 63,2 57,7 55,9 53,2 54,5 Prywatna baza noclegowa 94 78,6 8,1 11,2 9,6...... Źródło: GUS
Tabela 1.7 Hotele i obiekty typu hotelowego w Europie 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 European Union (27 countries) 199670 211338 207739 204923 204675 204457 205252 194199 201168 202353 201802 European Union (25 countries) 196622 208160 204558 201563 201155 200619 200935 189361 195695 196664 195794 Belgium 1998 2015 1998 2034 2010 1957 1922 1899 1955 2013 2009 Bulgaria 513 518 648 679 755 849 1016 1230 1348 1526 1646 Czech Republic 3669 3614 3960 4112 4335 4377 4311 4278 4314 4559 4483 Denmark 467 464 472 484 482 478 485 482 473 477 470 Germany (including ex-gdr from 1991) 38914 38701 38551 38529 38129 37547 36839 36575 36201 35941 35891 Estonia 237 329 350 353 193 230 267 317 341 346 368 Ireland 5460 5692 5449 5222 5009 4821 4554 4407 4296 4087 3947 Greece 7946 8168 8342 8342 8329 8689 8899 9036 9111 9207 9385 Spain 7539 16229 16287 16369 16732 17102 17402 17607 18304 17827 18026 France 20272 19555 19379 18773 18768 18617 18598 18689 18361 18135 17970 Italy 33540 33341 33361 33421 33411 33480 33518 33527 33768 34058 34155 Cyprus 580 580 583 801 813 829 803 785 753 735 708 Latvia 148 150 166 199 223 261 278 337 321 318 387 Lithuania 201 221 227 231 247 270 317 331 338 348 365 Luxembourg (Grand-Duché) 342 325 315 309 316 307 297 293 277 273 267 Hungary 1817 1851 1928 1994 2167 2261 1952 2061 2032 1999 2001 Malta 248 244 246 210 194 194 194 173 173 160 155 Netherlands 2788 2826 2835 2858 2933 2908 3129 3135 3099 3196 3180 Austria 15780 15378 15517 15293 14914 14708 14435 14267 14051 14204 13756 Poland 1576 1535 1449 1391 1478 1547 2139 2200 2301 2443 2642 Portugal 1754 1772 1786 1781 1898 1934 1954 2012 2028 2031 2041 Romania 2535 2660 2533 2681 2765 2989 3301 3608 4125 4163 4362 Slovenia 402 398 448 381 393 381 350 344 358 396 410 Slovakia 543 570 582 764 816 838 873 885 922 1249 1313 Finland 978 1004 1011 989 971 992 961 938 923 909 901 Sweden 1891 1898 1906 1979 1737 1765 1833 1857 1888 1893 1940 United Kingdom 47532 51300 47410 44744 44657 44126 44625 32926 39107 39860 39024 Croatia 666 691 697 694 788 832 940 1015 762 800 835
Former Yugoslav Republic of Macedonia, the 123 128 145 142 150 : : : : : 128 Turkey : : 9656 9659 : 9877 : : 9508 : : Iceland 253 254 244 248 273 283 303 319 308 294 301 Liechtenstein 51 51 50 47 50 46 45 46 46 47 45 Norway 1176 1162 1166 1160 1124 1099 1079 1136 1119 1112 1108 Switzerland 5890 5826 5754 5701 5643 : : 5836 5693 5635 5582 Źródło: Eurostat
Wzrost zainteresowania usługami noclegowymi oferowanych przez hotele związany jest z dużej mierze z wejściem Polski do Unii Europejskiej, otwarciem granic oraz wzrostem zamożności szczególnie wśród obywateli polskich. Ponadto duża konkurencja na rynku powoduje obniżanie cen za nocleg. 1.4 Konkurencja Od kilku lat obserwuje się w pojawienie międzynarodowych grup i łaocuchów hotelarskich. Sieci modernizują swój model funkcjonowania wprowadzając np. zaawansowane systemy rezerwacyjne. Nowe technologie stały się jednym z narzędzi skutecznego zarządzania obiektami bazy noclegowej. Takie usprawnienie funkcjonowania nie tylko ułatwia zarządzanie ale również przyczynia się do wzrostu jakości usług. Dzięki zastosowaniu nowych materiałów, nowatorskich rozwiązao architektonicznych oraz wprowadzeniu do hoteli nowoczesnej technologii, wyraźnie podniósł się standard funkcjonujących i wprowadzanych na rynek obiektów. Wspomniane zmiany nie byłyby możliwe bez zaangażowania się na polskim rynku hotelarskim kapitału zagranicznego, a przede wszystkim wielu polskich inwestorów prywatnych i instytucjonalnych. Duże sieci hotelowe wprowadzają nowy standard usług, kapitał know-how, edukują pracowników jak i gości, powodują, że konkurencja dostosowuje się do wprowadzanych standardów. W Polsce, tylko niespełna 12 proc. hoteli to obiekty sieciowe, czy wchodzące w skład dużych międzynarodowych grup hotelarskich. Reszta to obiekty pojedyncze lub należące do małych formujących się jeszcze, obejmujących najczęściej 2-3 hotele grup kapitałowych. Największą sied hoteli w Polsce posiada Grupa Orbis, która posiada 63 hotele z 63 hotelami w największych miastach Polski, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Katowice, Poznao, Łódź, Kołobrzeg, Szczecin i inne. Orbis w swojej sieci posiada takie marki jak Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis, Orbis Hotels. Tabela 1.8 Dziesięd największych sieci hotelowych w Polsce 1 stycznia 2010 r. Miejsce Nazwa lub właściciel Liczba pokoi Liczba hoteli 1. Orbis S.A. 11 882 63 2. Ogólnopolska Spółdzielnia Turystyczna GROMADA 1 943 19 3. Starwood Hotels & Resorts Worldwide 1 518 6 4. Hotele Gołębiewski 1 434 3 5. Qubus Hotel Management 1 339 13 6. Vienna International Hotelamanagement 1 282 5 7. The Rezidor Hotel Group 1 426 6 8. Grupa Hotelowa Wojskowej Agencji Mieszkaniowej 1 148 16 9. InterContinental Hotel Group 1 147 4 10. PUHiT Warszawa 1 096 7 Suma 24 215 142 Źródło: Hotelarstwo nr 1 (3)/2010 r.
Ten rok przyniesie branży hotelarskiej kilka nowych obiektów. Jak informuje Instytut Hotelarstwa, planowane jest otwarcie hoteli Hilton w Gdaosku (150 pokoi) oraz Hilton Garden Inn w Krakowie (154 pokoje). Jeszcze w pierwszej połowie roku powinien rozpocząd działalnośd czwarty hotel sieci Gołębiewski (659 pokoi), w drugiej połowie roku czterogwiazdkowy Holiday Inn w Bydgoszczy budowany przez firmę Budizol. Z kolei na przełomie wiosny i lata można się spodziewad zakooczenia budowy hotelu w Toruniu należącego do sieci B&B. 7 Ponieważ obiekt, na potrzeby którego powstał niniejszy biznes plan, będzie budowany na terenie województwa dolnośląskiego na obrzeżach Wrocławia, należy zwrócid uwagę na liczbę hoteli i innych obiektów noclegowych w tym właśnie mieście. W województwie dolnośląskim znajduje się 706 obiektów noclegowych, w tym 302 obiekty hotelowe. W stolicy województwa, Wrocławiu, znajduje się ok. 50 hoteli o podwyższonym standardzie. Wykres 12 Podział obiektów noclegowych w województwie dolnośląskim 24% 15% 59% 2% Hotele Motele Pensjonaty Inne obiekty hotelowe Źródło: GUS We Wrocławiu jest wiele obiektów oferujących usługi noclegowe. Aby zachęcid klientów swoim obiektem stosowane są różne promocje weekendowe, turnusy tygodniowe i inne atrakcje. Hotele walczą ze sobą nie tylko ceną, ale również jakością oferowanych usług na który maja wpływ takie czynniki jak wystrój wnętrz, obsługa hotelu czy serwowane dania. 7 http://www.rp.pl/artykul/55270,421748_gosci_w_hotelach_przybedzie_dopiero_w_drugiej_polowie_roku.ht ml
Tabela 1.9 Popularne hotele we Wrocławiu Hotel Standard Ilośd pokoi Ceny od (zł) Sofitel ***** 205 270 Mercure Panorama *** 150 370 Radisson SAS ***** 162 310 Best Western Prima **** 78 450 HP Park Plaza **** 177 235 Zamek Kliczków **** 89 300 ART Hotel **** 80 300 Hotel Wroclaw **** 287 176 Dwór Polski **** bd 265 Hotel Patio *** 50 290 Novotel *** 145 160 Pałac Krobielowice - 81 240 Hotel Silfor *** 94 189 Qubus **** 83 400 Tumski *** 54 260 Hotel Vega *** 78 265 Campanile ** 110 150 Holiday Inn **** 164 150 Hotel JananPawła II **** 85 290 GEM *** 55 190 Bielany *** 33 130 SYSTEM *** 100 250 Źródło: Opracowanie Trinity Capital Business Network Do największych konkurentów zlokalizowanych we Wrocławiu można zaliczyd: Hotel Mercury Panorama to nowoczesny, 3-gwiazdkowy hotel usytuowany w centrum kulturalno-komunikacyjnym miasta. Należy do Orbis Grupa Kapitałowa. Hotel ten dysponuje 150 pokojami, w tym 6 apartamentami. W swojej ofercie posiada również restauracje, bary oraz sale konferencyjne. Organizuje wiele ofert promocyjnych. Hotel Patio usytuowany jest w dwóch malowniczych kamieniczkach nieopodal Rynku, w cieniu jednej z największych wrocławskich świątyo. Wyjątkowa architektura łączy w sobie piękno dziewiętnastowiecznej fasady z futurystycznym wnętrzem. Posiada on 50 klimatyzowanych pokoi, w tym 2 luksusowe apartamenty. Hotel również w swojej ofercie posiada restaurację, sale konferencyjne, business room, cocktail bar i salon fryzjerski. Można tutaj skorzystad z wielu ofert promocyjnych. Hotel Silfor to 3 gwiazdkowy hotel, który mieści się w centrum miasta. Oferuje 94 komfortowych noclegów. Na wyposażeniu posiada również luksusowe apartamenty, a w hotelowej restauracji można spróbowad europejskiej kuchni. Znajdują się tam również bar oraz kawiarnia. Istnieje tam możliwośd zorganizowania bankietów.
Hotel Novotel Wrocław znajduje się w południowej części miasta, w pobliżu trasy wylotowej w kierunku autostrady A4. Oferuje 145 pokoi, również dla osób niepełnosprawnych i niepalących. Hotel ten również posiada restauracje, bar oraz w pełni wyposażone sale konferencyjne. Miejsce to reklamowane jest jako idealne do organizacji balów, uroczystości okolicznościowych oraz spotkao biznesowych. Hotel Tumski to kameralne miejsce usytuowane w najstarszej i najpiękniejszej części Wrocławia, Ostrowie Tumskim, kilkaset metrów od ścisłego centrum. Posiada on zabytkowy charakter. Dysponuje 103 miejscami noclegowymi, w tym apartamentami. Na parterze znajduje się restauracja wraz z drink barem. Kuchnia hotelu Tumskiego specjalizuje się w potrawach staropolskich. Istnieje możliwośd zorganizowania imprez okolicznościowych, takich jak przyjęcia komunijne czy wesela. Hotel Vega to 3-gwazdkowy hotel, mieszczący sie przy jednej z głównych ulic miasta. Charakteryzuje się eleganckimi wnętrzami oraz przyjazną atmosferą. W swojej ofercie posiada 78 pokoi, w tym 5 o podwyższonym standardzie. Hotel objęty jest pełnym monitoringiem oraz systemem przeciwpożarowym. Na terenie hotelu możemy skorzystad z restauracji, drink baru oraz sauny. Bezprzewodowy Internet jest dostępny na terenie całego hotelu. Vega również wyposażona jest w sale konferencyjne. W swojej ofercie zachęca gości wieloma atrakcyjnymi promocjami. Hotel GEM to kompleks hotelowo-rekreacyjny, który mieści się w malowniczej części Wrocławia. Hotel ten posiada 55 pokoi, 3 klimatyzowane apartamenty oraz 6 sal konferencyjnych mieszczących od 20 do 100 osób. W skład kompleksu wchodzą kryta pływalnia, hala tenisowa (3 korty), korty tenisowe, boiska do piłki nożnej, sauna, gabinet kosmetyczny, jaccuzi oraz siłownia. Sąsiedztwo Odry stwarza możliwośd zorganizowania tuż nad brzegiem rzeki imprez plenerowych nawet do 2 tys. osób. Hotel Bielany oferuje 70 miejsc noclegowych w pokojach 1-, 2-, 3-, i 4-osobowych oraz apartamentach (łącznie 33 pokoje). Mieści się niedaleko Wrocławia przy centrum handlowym. Oprócz organizowania konferencji hotel ten specjalizuje się w urządzaniu przyjęd weselnych. Quality Hotel System Wrocław oferuje 100 komfortowych pokoi (w tym pokoje dla osób niepełnosprawnych) i 7 apartamentów składających się z sypialni oraz pokoju dziennego. Na miejscu można skorzystad z krytego basenu, sauny i siłowni, wyposażonej w nowoczesne, wysokiej klasy sprzęty treningowe. Restauracja i bar również są w standardzie. Hotel ten znajduje sie na trasie wyjazdowej z Wrocławia na Warszawę oraz Poznao. Pomimo wysokiej konkurencji na terenie miasta Wrocław, wciąż istnieje niezaspokojony popyt na infrastrukturę hotelową. Wiąże się to przede wszystkim z geograficznym położeniem miasta (bliskośd granicy niemieckiej), dobrą infrastrukturą komunikacyjną (autostrada A4, lotnisko), wieloma atrakcjami miasta, a także szybkim rozwojem ekonomiczno-gospodarczym Wrocławia.
Sprzyjającym wydarzeniem, skłaniającym do inwestycji w rozbudowę bazy hotelowej, będzie niewątpliwie Euro 2012. Jednym z miast w których odbędą się Mistrzostwa Europy w piłce nożnej będzie właśnie Wrocław. Tabela 1.10 Hotele w granicach administracyjnych miast gospodarzy Euro 2012 w Polsce według stanu na styczeo 2010 r. Miasto Hotele pięciogwiazdkowe/ liczba pokoi Hotele czterogwiazdkowe/ liczba pokoi Hotele trzygwiazdkowe/ liczba pokoi Razem Gdaosk 3/314 5/642 10/731 18/1587 Poznao 1/181 4/358 23/2077 28/2616 Warszawa 10/3010 8/1731* 23/3528 40/8269 Wrocław 4/535 8/848 23/1110 35/2493 * z nieskategoryzowanym wówczas Grand Mercure Źródło: http://forsal.pl/grafika/391023,34267,nie_zabraknie_noclegow_dla_kibicow_na_euro_2012.html O ile wybudowanie stadionów jest o tyle łatwe, że każde miasto dostaje dofinansowanie do takiej budowy często z budżetu paostwa. Infrastruktura leży praktycznie całkowicie w gestii publicznej natomiast, baza noclegowa to sektor jak najbardziej prywatny, więc bez przyciągnięcia inwestorów, a co za tym idzie kapitału z zewnątrz nie ma szans na przygotowanie i oddanie do użytku odpowiedniej bazy noclegowej. 8 Z deklaracji wynika, iż do 2012 roku we Wrocławiu powstanie 16 nowych inwestycji hotelowych, a wśród nich 9 : 5* Hilton, 5* Monopol (Likus Hotel & Restaurant), 5* Rialto na Placu Katedralnym, 5 * The Granary - La Suite Hotel Wrocław na ul. Menniczej, 4* Metropol, 3* Hotel Diament oraz szereg innych. Jednak te zapowiedzi mogą byd trudne do zrealizowania, zwłaszcza biorąc pod uwagę bieżące opóźnienia w budowie. Problemy z budową 10 : Na pewno, przyznają to sami urzędnicy magistratu, przed Euro nie powstanie luksusowy hotel Rialto przy pl. Katedralnym. W miejscu gdzie miał stanąd, nie trwają żadne prace. Czterogwiazdkowy Hilton Garden Inn przy Piłsudskiego ma byd gotowy pod koniec 2011 roku. Na działce położonej obok teatru Capitol nic się jednak nie dzieje. Kolejny czterogwiazdkowy hotel planowany jest na skrzyżowaniu ulic Łaciarskiej i Oławskiej, w kamienicy vis-a-vis dawnych zakładów graficznych. Inwestycja została jednak wstrzymana. Na miejscu nie ma śladu po przygotowaniach do jakiejkolwiek budowy. 8 http://artelis.pl/artykuly/17998/skad-wezmiemy-hotele-na-euro-2012 9 http://www.2012.wroc.pl/static/73/inwestycje-na-euro.html 10 http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,80198,7526015,euro_2012 Hotele_we_Wroclawiu_rosna W_reklamo wym.html
164 pokoje o standardzie czterech gwiazdek zapewniad miał Justin Center, okazały nowy budynek na działce przy ul. Krawieckiej, vis-a-vis Galerii Dominikaoskiej. Jednak po wybudowaniu inwestor wystąpił do miasta o przekształcenie przeznaczenia budynku z hotelu na apartamentowiec. Zgody miasta nie ma, ale szans, że powstanie w nim hotel, również nie. Czterogwiazdkowy hotel przy ul. Wróblewskiego, obok zoo, zbudowad miała firma Akme. Te plany są już jednak nieaktualne. Firma myśli raczej o odsprzedaniu gruntu. Hotel przed Euro więc raczej nie powstanie. Kolejne dwa hotele powstad mają przy ul. Zwycięskiej. Mają, ale w ich miejscu w najlepsze rosną na razie krzaki i stoją działkowe altanki. O ekipie przygotowującej grunt pod inwestycję nikt nawet nie słyszał. Trzygwiazdkowy Margott przy św. Antoniego ma powstad na przełomie 2010 i 2011 roku. Teren pod inwestycję od lat jest ogrodzony, ale prace nie mogą się rozpocząd. Jak przyznają autorzy folderu, nie ma raczej szans, by przed Euro powstał planowany hotel na skrzyżowaniu ulic Borowskiej i Sieradzkiej. Tam nawet nie rozpoczęto przygotowania terenu pod budowę. Nieznany jest los inwestycji przy ul. Parkowej. Inwestor ma starą willę przerobid na czterogwiazdkowy hotel. W tej chwili czeka jednak na przyznanie dofinansowania z Unii Europejskiej. Trudności w realizacji zaplanowanych inwestycji mogą byd wielorakie. Najczęściej jest to brak dostępu do kapitału lub wstrzymaniem transz inwestycyjnych (częśd banków ze względu na pogorszenie się globalnej koniunktury zaostrzyło wymogi udzielania kredytów pod inwestycje). Dlatego istotne jest posiadanie niezbędnych funduszy już w pierwszym etapie budowy hotelu, jak i wsparcie ze strony doświadczonego funduszu.
1.5 Opis projektu Głównym celem projektu jest przebudowa i adaptacja zakupionej nieruchomości wraz z gruntem na hotel o standardzie trzy gwiazdkowym. Hotel o nazwie GOLD będzie mieścił przy ulicy Rybackiej we Wrocławiu. Nieruchomośd została zakupiona przez spółkę Hotel Bud Sp. z o.o., której właścicielem jest Andrzej Nowak. Spółka prowadzi obecnie działalnośd gastronomiczną w centrum Wrocławia oraz jest generalnym wykonawcą różnego typu obiektów noclegowych. Rysunek 2. Lokalizacja planowanej inwestycji Źródło: Opracowanie własne Obiekt sowim kształtem oraz proporcjami będzie nawiązywał do okolicznego krajobrazu. Hotel będzie posiadał cztery kondygnacje: parking podziemny, parter, pierwsze piętro, drugie piętro. Powierzchnia nieruchomości wynosi 800 mkw. Teren ten zlokalizowany jest w centrum. O walorach lokalizacyjnych decyduje bliskie sąsiedztwo najatrakcyjniejszych miejsc Wrocławia, takich jak: Rynek średniowieczny plac targowy o wymiarach 205x175 mkw. Wrocławski Rynek jest jednym z największych w Europie. Zabudowę otaczającą Rynek stanowią budynki pochodzące z różnych epok historycznych. W centrum Rynku znajduje się Gotycki Ratusz. Z jednej strony Rynek łączy się z Placem Solnym, a z drugiej z Kościołem Św. Elżbiety. Ostrów Tumski stara, zabytkowa dzielnica miasta w skład której wchodzą między innymi takie zabytki jak: Katedra, Kościoły Św. Idziego, Św. Marcina, Św. Krzyża, Najświętszej Marii Panny, Most Tumski. Ogród Botaniczny częściowo zajmuje teren Ostrowa Tumskiego, obszar Ogrodu obejmuje 7,4 ha (i 0,33 ha pod szkłem), znajduje się w nim około 7,5 tysiąca gatunków roślin. Uniwersytet Wrocławski gmach Uniwersytetu zachowany został w całości w stylu barokowym. Jego fasada ma długośd 171 m i zwrócona jest w stronę Odry. Budynek Uczelni uważa się za jeden z najcenniejszych zabytków sztuki baroku w Polsce i Europie. Dzielnica Czterech Wyznao stara dzielnica Wrocławia, stanowiąca świadectwo dawnego zróżnicowania kulturowego miasta, aktualnie w rewitalizacji.
Miejsce, w którym powstanie Hotel GOLD, jest niezwykle atrakcyjne turystycznie. Po pierwsze jego najbliższe otoczenie stanowid będą największe zabytki Wrocławia, po drugie bliskośd centrum gwarantuje łatwy dostęp do wszelkiego rodzaju rozrywek. Lokalizacja ta stwarza doskonałe warunki zarówno do spacerów wzdłuż Odry, jak i korzystania z atrakcji miasta. Hotel będzie mógł także stanowid bazę wypadową dla turystów nastawionych na zwiedzanie. Położenie tego miejsca łączy w sobie dwie przeciwstawne cechy, z jednej strony jest blisko samego centrum, a z drugiej leży nieco na uboczu, co zapewnia spokój i ciszę. Jest to kameralne miejsce usytuowane w nadodrzaoskiej scenerii. Będąc w sercu miasta jednocześnie stanowi cichy zakątek idealny na nocleg. Hotel został zaprojektowany jako wolnostojący czterokondygnacyjny budynek wraz z parkingiem podziemnym. Miejsca parkingowe będą również usytuowane na zewnątrz budynku. Na drugiej kondygnacji, parterze, zaprojektowana została częśd restauracyjno konferencyjna. Będzie się tu mieścid główne wejście do budynku, recepcja wraz z holem, restauracja z barem, kuchnia, sala konferencyjna i patio. Ponadto kuchnia, dwa pomieszczenia socjalno -sanitarne i 4 toalety. Sala konferencyjna o powierzchni 61,30 mkw, spełniająca rolę sali wielofunkcyjnej, zaprojektowana została na 40 miejsc. Restauracja w przeznaczeniu na około 40 osób, obsługiwad będzie zarówno gości hotelowych jak i osoby z zewnątrz. Trzy pozostałe piętra zostaną w pełni przeznaczone na pokoje hotelowe. Na każdej kondygnacji będzie 10 pokoi, w sumie więc 30 na cały Hotel. W tym po dwa pokoje jednoosobowe na piętro, 8 pokoi dwuosobowych o zróżnicowanej wielkości i standardzie. Maksymalne obłożenie hotelu może wynieśd 54 osoby. W każdym pokoju będzie indywidualna łazienka. Klienci będą mied również dostęp do Internetu, działającego na terenie całego Hotelu. Obiekt Hotelu będzie klimatyzowany wyłączając same pokoje. Miejscem pierwszego kontaktu z klientem będzie oczywiście recepcja, w której każdy z gości po uprzednim powitaniu zostanie zarejestrowany i skierowany do wybranego pokoju. Obsługa klienta odbędzie się za pomocą zakupionego oprogramowania. Pracownicy recepcji będą osobami odpowiednio wykwalifikowanymi, przede wszystkim pod kątem znajomości języków obcych. Rysunek 3. Projekt Hotelu GOLD Źródło: Opracowanie własne
1.6 Liderzy projektu Andrzej Nowak Absolwent Politechniki Wrocławskiej. Prezes Zarządu i właściciel firmy Hotel Bud. Od lat związany z branża budowlaną. Doświadczenie zdobywał wielu spółkach budowlanych i biurach projektowych. Spółka współpracowała z takimi sieciami firmami jak Trawelek, Bud-Cud, ServiceCo. Od siedmiu lat Andrzej Nowak jest właścicielem lokalu gastronomicznego Przyjemny Gościniec. Anna Nowak Absolwentka Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Doświadczenie zdobywała w biurach rachunkowych. Posiada licencje na usługowe prowadzenie ksiąg rachunkowych wydawane przez ministerstwo finansów. Była głównym księgowym w firmie O-Bud Sp. z o. o. i Cetel Sp z o. o. 1.7 Realizacja projektu Projekt będzie realizowany zgodnie z harmonogramem. Harmonogram został opracowany w oparciu o doświadczenie właścicieli, a także przy współpracy architektów i inżynierów budowlanych. Oprócz harmonogramu został stworzony kosztorys inwestorski przygotowany przez biuro projektowe Architekt sp. j. Tabela poniżej przedstawia skrócony kosztorys. Załącznik numer 1 do biznes planu zawiera szczegółowe informacje na temat inwestycji. Projekt będzie realizowany przez zespół firmy Hotel-Bud dzięki czemu obniży się całkowity koszt wytworzenia. Obniżenie kosztu jest również możliwe poprzez wieloletnie kontakty handlowe i wzorową współpracę z dostawcami materiałów budowlanych. Tabela 1.11. Czas realizacji poszczególnego etapu Etap budowy Pod etap Czas realizacji (w dniach) Stan surowy zamknięty Prace wykooczeniowe Wyposażenie Hotelu Roboty naziemnie 90 Pokrycie dachowe, elewacje, stolarka drzwiowa 45 Roboty wykooczeniowe 20 Uzbrojenie terenu 30 Stolarka PCW 10 Sufity 10 Okładziny ścian 20 Posadzki 20 Instalacje elektryczne 14 Instalacje sanitarne 14 Zagospodarowanie terenu 30 Pokoje 30 Łazienki 90 Sala restauracyjne 40 Recepcja 14 Pomieszczenie biurowe 14 Pralnia 5 Łącznie czas 496 Źródło: Opracowanie własne
Firma będzie prowadzid przede wszystkim formę sprzedaży bezpośredniej oraz za pomocą telefonicznej i internetowej rezerwacji miejsc. Sprzedaż usług proponowanych przez hotel opierad się będzie także na współpracy z organizacjami turystycznymi, biurami podróży, agencjami turystycznymi czy np. liniami lotniczymi, poprzez które klienci będą mogli dokonad rezerwacji miejsc. Planuje się również wprowadzid rezerwację miejsc on-line poprzez serwisy internetowe zawierające specjalne bazy danych obiektów hotelarskich. Odbiorcami usług Hotelu Gold będzie szerokie grono klientów, których można podzielid na klientów biznesowych i klientów turystów. Klienci biznesowi podróżują w celach gospodarczych, handlowych oraz są osobami, które wykorzystują obiekt hotelowy do nawiązania kontaktów, przeprowadzenia szkoleo oraz polepszenia współpracy w zespole pracowników firmy. Gości biznesowych ze względu na aktywnośd można podzielid na: biznes - nocleg: 1-2 noclegi, chęd wypoczęcia i możliwośd dostępu do warunków pracy dla realizacji zadao związanych z wizytą gospodarczą w danej lokalizacji; biznes - aktywny: klient poszukuje hotelu na pobyt dwu-, trzydniowy lub dłuższy, jego aktywnośd jest jednym z podstawowych działao. Aktywności edukacyjno-rozrywkowe są najważniejsze. Klient poszukuje hotelu dającego dodatkowe rozrywki sportowe, oferty wieczorne, które dzięki nieformalnym kontaktom między np. pracownikami pozwolą na polepszenie wzajemnej współpracy; biznes - edukacyjny: dla gościa ważne są warunki dodatkowe w hotelu związane z prowadzeniem, odbywaniem edukacji, także nocleg, lecz nie zainteresowany atrakcjami rozrywkowymi. Najważniejsze jest prowadzenie standardowych wyszukanych prezentacji i stosowania technik edukacyjnych oraz spokojny sen. Oferta dodatkowa w postaci sali sportowej, kręgielni, czy wieczornego klubu nie jest wymaganym dodatkiem. Klienci turyści, którzy przybywają w celach turystycznych związanych z relaksem i odpoczynkiem, jaki im najlepiej służy i odpowiada. Ten typ gości hotelowych dzieli się na dwie grupy ze względu na oczekiwania: turystyczny-wypoczynkowy: klient poszukujący ciszy i spokoju, dla którego pobyt w nowym miejscu jest potrzebą wyciszenia wewnętrznego, odreagowania od zgiełku codzienności; turystyczny-aktywny: klient, dla którego pobyt jest podyktowany potrzebą aktywnego spędzenia czasu, jest głośny i skory do nocnej zabawy. Ze względu na czas poświęcany turystyce rynek można podzielid na: segment turystyki jednodniowej głównie mieszkaocy Wrocławia i okolic, segment turystyki weekendowej głównie mieszkaocy Dolnego Śląska, segment turystyki 7-dniowych i dłuższych turyści przyjeżdżający do regionu na dłużej.
Ze względu na specyfikę przedmiotu inwestycji docelowy segment klientów cechuje duże zróżnicowanie. Hotel jako miejsce oferujące usługi noclegowe, jednocześnie miejsce odbywania się wszelkiego rodzaju konferencji, sympozjów i szkoleo, zapewnia szeroką grupę odbiorców, w tym gości zagranicznych, głównie z Niemiec, a także firmy z całego kraju zainteresowane organizacją konferencji czy szkoleo dla pracowników połączonych z aktywnym wypoczynkiem. Ze względu na branżę i charakter działalności usługi oferowane będą zatem nie tylko na rynku lokalnym, ale również na krajowym i zagranicznym. Dodatkowo w hotelowej restauracji organizowane będą imprezy okolicznościowe. Z usług gastronomicznych hotelu korzystad będą mogły również osoby z zewnątrz. Pierwszą z grup docelowych klientów stanowid będą: uczestnicy konferencji, sympozjów oraz imprez okolicznościowych, a także goście z zewnątrz korzystający z restauracji hotelowej. Odbiorcami usług świadczonych przez hotel będą także podróżujący na trasie przelotowej prowadzącej z południa na północ Polski czy odwrotnie, zwłaszcza, że na tej trasie leżą dwa duże miasta: Poznao i Wrocław, miejsca odgrywające ważne role handlowe i turystyczne. Standard obiektu gwarantuje wysoki poziom usług, w związku z czym możliwe będzie pozyskanie klientów nawet tych najbardziej wymagających. Oferta firmy w głównej mierze kierowana jest do osób zamożnych, osiągających dochody powyżej przeciętnej płacy. Wspomniani klienci prócz wysokiej jakości świadczonych usług, cenią sobie komfort wypoczynku. Nabywcy coraz częściej oczekują profesjonalnej obsługi, a także dostępności na terenie ośrodka do dodatkowych, ciekawych usług oraz możliwośd dostępu do obiektów rekreacyjnych i sportowych. Z kolei instytucje i klienci biznesowi zainteresowani są w głównej mierze atrakcyjnymi warunkami lokalowymi oraz możliwością efektywnej organizacji profesjonalnych szkoleo pracowniczych czy konferencji połączonych z aktywnym wypoczynkiem. 1.8 Plan Marketingowy Ze względu na dużą konkurencję kampania marketingowa i działania promocyjne będą solidnie przemyślane, dlatego rozważa się podjęcie współpracy z profesjonalną agencją reklamową. Działanie marketingowe firmy obejmowad będą również nawiązywanie współpracy z organizacjami i biurami turystycznymi w celu promocji swojej oferty polskim i zagranicznym klientom. Przedsiębiorstwo zamierza także stosowad formę reklamy bezpośredniej w postaci folderów i broszur informacyjnych, a także za pomocą ofert promocyjnych, rozsyłanych do krajowych i zagranicznych biur podróży. Ponadto obiekt zostanie zarejestrowany w instytucjach turystycznych, organizacjach skupiających hotele. Planuje się również efektywne promowanie oferty firmy poprzez własną stronę internetową, która po realizacji inwestycji zostanie profesjonalnie zbudowana, a następnie wypozycjonowana. Portal internetowy firmy, promujący ofertę hotelu będzie mógł byd wyświetlany w kilku opcjach językowych: polskim, angielskim, niemieckim, rosyjskim i hiszpaoskim
Strategia promocji zakłada również reklamę w różnego rodzaju branżowych portalach, katalogach, rejestrach, spisach oraz innych internetowych serwisach związanych z tematyką turystyki, hotelarstwa, rekreacji i wypoczynku, zarówno krajowych jak i zagranicznych. W dobie powszechnej dostępności sieci jest to najlepsze miejsce do prezentowania swojej działalności. Ofertę firmy będzie można znaleźd również w regionalnych mediach telewizji i radio. Strategia marketingowa firmy sięga jednak również poza działania na rynku wirtualnym. Do prezentacji profilu działalności oraz jej oferty służyd będzie również regionalna i krajowa prasa. Planowane działania marketingowe zapewnią firmie skuteczną promocję i prezentację oferty na szerokim, międzynarodowym rynku. 1.9 Analiza SWOT Realizacja przedsięwzięcia będzie zależna zarówno od czynników wewnętrznych, kształtowanych przez wykonawców projektu, jak i zewnętrznych, pozostających poza kontrolą. Tabela 1.12 Analiza SWOT Silne strony (Strengths) Doświadczenie w branży budowlanej Doświadczenie w prowadzeniu lokalu gastronomicznego Wiedza o branży hotelowej poprzez realizowane kontrakty Zoptymalizowanie kosztów budowy poprzez liczne kontakty biznesowe i wieloletnia współprace z dostawcami materiałów budowlanych Szanse (Opportunities) Zbudowanie rozpoznawalnej marki Wzrost zainteresowania regionem ze strony zagranicznych turystów Zaistnienie Wrocławia jako centrum spotkao biznesowych Słabe strony (Weaknesses) Brak doświadczenia w prowadzeniu hotelu, Brak doświadczenia w promowaniu usług branży hotelarskiej Zagrożenia (Threats) Wzrost konkurencji ze strony hoteli sieciowych i pensjonatów Spadek odwiedzin województwa dolnośląskiego Spadek zainteresowania konferencjami i szkoleniami Zablokowanie środków z UE na program Kapitał Ludzki Źródło: Opracowanie własne 1.10 Warunki inwestycji Budowa hotelu jest osobnym przedsięwzięciem, dla którego założono spółkę docelową Hotel Gold Sp z o. o. Inwestor, wnosząc wkład pieniężny do przedsięwzięcia obejmie udziały w spółce w wysokości stanowiącej maksymalnie 30% kapitałów spółki. Taki też będzie udział inwestora generowanych.