Wpływ zastosowania różnych wariantów finansowania na rentowność projektu dla inwestora prywatnego i instytucji finansującej dr Aleksandra Jadach-Sepioło Szkoła Główna Handlowa w Warszawie 1
Agenda Charakterystyka omawianego projektu i założenia montażu finansowego Zmiany rentowności w zależności od przyjętego wariantu finansowania Podsumowanie 2
Charakterystyka omawianego projektu i założenia montażu finansowego 3
Projekt rewitalizacji zabytkowego centrum miasta miasto ok. 150 tysięczne, w centrum miasta rozrzucone budynki prywatnej szkoły wyższej, zapotrzebowanie na miejsca w domach studenckich zlokalizowanych w obrębie centrum miasta oraz na ścieżki rowerowe i łatwo dostępne wypożyczalnie rowerów, duży udział osób starszych w strukturze ludności na obszarze rewitalizacji, budynki nieefektywne energetycznie, zły stan infrastruktury technicznej własność nieruchomości, inwestorzy: deweloper, miejska spółka utworzona w celu realizacji programu rewitalizacji REGENER sp. z o.o., inni (prywatna szkoła wyższa).
Zakres prac inwestycyjnych w projekcie prace budowlane budowa hotelu, akademika dla studentów oraz domu spokojnej starości, prace modernizacyjne poprawa efektywności energetycznej budynków, remonty fasad, budowa i modernizacja infrastruktury technicznej (ogrzewanie, instalacje gazowe), ułatwienia w zakresie poprawy mobilności (ścieżki rowerowe, parkingi dla rowerów), inne.
Założenia dotyczące ce finansowania projektu Projekt ma 2 letnią fazę inwestycyjną i kończy się po 20 latach. Nakłady inwestycyjne (230 mln zł) są ponoszone w pierwszych dwóch latach, z wydatkami kwalifikowalnymi na poziomie 95 mln zł. Całkowite koszty zakładane są na poziomie 230 mln zł, w tym: rehabilitacja przestrzeni publicznych 50 mln zł, budowa budynków do wynajęcia 50 mln zł, budowa budynków na sprzedaż 80 mln zł, budowa hotelu 50 mln zł. 41,3% wydatków inwestycyjnych to wydatki kwalifikowalne. Przychody są zakładane na poziomie: sprzedaż odnowionych budynków (od 3 do 6 roku), czynsz z pozostałych odnowionych budynków, funkcjonowanie hotelu, funkcjonowanie akademika.
Źródła a finansowania projektu
Założenia montażu finansowego
Dodatkowe założenia montażu finansowego Wypłata dywidend dla udziałowców jest przewidziana po spłacie pożyczki komercyjnej i nie może przekraczać dla danego roku sumy zysków z roku obecnego i poprzednich. Koszt własny sprzedaży budynków wynosi 80%. W czasie fazy inwestycyjnej, koszty finansowe związane z obsługą zadłużenia finansowane są z kapitału dodatkowego. Budynki sprzedawane są w okresie 4 lat począwszy od trzeciego roku projektu, 10% w pierwszym roku sprzedaży, 20% w drugim, 50% w trzecim i 20% w czwartym. Dokąd budynki są przeznaczone do sprzedaży, traktowane są jako zapasy i powiększają kapitał obrotowy. W ostatnim roku projektu wszystkie zgromadzone środki gotówkowe zostaną rozliczone i podzielone równo między inwestorów, a projekt zamknięty.
Analiza przepływ ywów w finansowych w projekcie NCF = 63,24 mln zł IRR = 3,29 Okres zwrotu wynosi 15 lat Ujemne przepływy w pierwszych dwóch latach trwania projektu wynikają z inwestycji i zwiększonego zapotrzebowania na kapitał obrotowy związanych z budynków na wynajem oraz odnową i modernizacją budynków. Łącznie wydatki te wynosiły 230 mln zł. Od trzeciego roku do końca projektu przepływy były dodatnie w związku z przychodami ze sprzedaży i najmu.
Analiza przepływ ywów w z punktu widzenia inwestorów IRR dewelopera wynosiła 7,1% z 15-letnim okresem zwrotu, w przypadku instytucji finansowej udzielającej kredytu 6,5% IRR z 7- letnim okres zwrotu.
Zmiany rentowności w zależno ności od przyjętego wariantu finansowania 12
Założenia wstępne do analizy wariantów w finansowania Zakłada się utrzymanie dotychczasowych relacji dług kapitał. Zaangażowanie FROM ustalono na poziomie 28,50 mln zł, co stanowi 30% wydatków kwalifikowanych.
Wariant I Pożyczka z FROM: Pożyczka z FROM pokrywa 17,6% zapotrzebowania projektu na dług. Oprocentowanie pożyczki z FROM wynosi 6,5%, tyle samo, co w przypadku pożyczki komercyjnej. Spłata pożyczki z FROM następuje dopiero po spłacie pożyczki komercyjnej. Dywidendy dla udziałowców mogą być wypłacane przed spłatą pożyczki z FROM.
Wariant I Deweloper Wydatki inwestycyjne dewelopera to 41mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy dywidendy (56 mln zł) i marża konstrukcyjna (23 mln zł). NCF = 38 mln zł Okres zwrotu to 15 lat IRR = 7,1%
Wariant I REGENER sp. z o.o. Wydatki REGENER sp. z o.o. to 21mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy 28 mln zł. NCF = 7,3 mln zł Okres zwrotu -19 lat IRR = 1,9 % Realizacja celów statutowych.
Wariant I FROM Wydatki FROM to 28,50 mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy oprocentowanie (17,3 mln zł) i zwrot kapitału (28,5 mln zł). NCF = 17,3 mln zł Okres zwrotu to 10 lat. IRR = 6,88 %
Wariant II Wkład kapitałowy z FROM: FROM wnosi wkład kapitałowy w wysokości 41,3% kapitału, zmniejszając tym samym proporcjonalnie zaangażowanie kapitałowe dotychczasowych udziałowców.
Wariant II Deweloper Wydatki dewelopera to 24,3 mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy dywidendy (33 mln zł) i marża konstrukcyjna (23 mln zł). NCF = 31,7 mln zł Okres zwrotu to 13 lat IRR = 18,7 %
Wariant II REGENER sp. z o.o. Wydatki spółki miejskiej to 12 mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy 17 mln zł. Przepływy netto wyniosą 44 mln zł, a okres zwrotu dla REGENER 19 lat. IRR = 1,9 %
Wariant II FROM Wydatki FROM to 28,5 mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy z dywidend będą na poziomie 39 mln zł, NCF - 10 mln zł, a okres zwrotu19 lat. IRR = 1,9 %
Wariant III Pożyczka i wkład kapitałowy z FROM: FROM udziela spółce projektowej pożyczki w wysokości 12,4% zapotrzebowania spółki na dług oraz wnosi 12,4% kapitału w postaci wkładu kapitałowego, zmniejszając tym samym proporcjonalnie zaangażowanie kapitałowe dotychczasowych udziałowców. Spłata pożyczki z FROM następuje dopiero po spłacie pożyczki komercyjnej. Dywidendy dla udziałowców mogą być wypłacane przed spłatą pożyczki z FROM.
Wariant III Deweloper Wydatki inwestycyjne dewelopera to 36 mln zł, wydane w ciągu 2 lat. Wpływy z dywidend (49 mln zł) i marża konstrukcyjna (23 mln zł), natomiast przepływy netto wyniosą dla dewelopera 36 mln zł. Okres zwrotu to 15 lat. IRR = 8,3 %
Wariant III REGENER sp. z o.o. Wydatki spółki miejskiej to 18 mln zł, wpływy z dywidend osiągną wg projekcji 25 mln zł, suma wolnych przepływów to 6,4 mln zł, natomiast okres zwrotu 19 lat. IRR = 1,9 %
Wariant III FROM Wydatki inwestycyjne FROM to 28,5 mln zł (20 pożyczka, 8,5 mln wkład kapitałowy), wydane w ciągu 2 lat. Wpływy pochodzić będą z dywidendy (12mln zł), odsetek (13 mln zł) i zwrotu kapitału (20 mln zł). Okres zwrotu z inwestycji wg projekcji wynosi 12 lat. IRR = 4,6 %
Zestawienie wariantów finansowania Wariant podstawowy Wariant I Pożyczka FROM Wariant II Wkład kapitałowy Wariant III Pożyczka/ Wkład kapitałowy Deweloper IRR 7,1% 7,1% 18,7% 8,3% PP 15 15 13 15 Środki [mln zł] 41,40 41,40 24,30 36,27 REGENER sp. z o.o. IRR 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% PP 19 19 19 19 Środki [mln zł] 20,70 20,70 12,15 18,13 FROM IRR - 6,5% 1,9% 4,6% PP - 11 19 12 Środki [mln zł] - 28,50 28,50 28,50
Co zmienia dotacja? Założenia: Zakłada się taką samą kwotę wsparcia na poziomie 30% wydatków kwalifikowalnych (28,50 mln euro). Zakłada się utrzymanie dotychczasowej struktury dług kapitał (70% 30%). Dotacja jest pomocą bezzwrotną. Skutki: Środki publiczne są wydatkowane ze stratą IRR wynosi 2,2%. Należy przeprowadzić dokładne porównanie kosztów ekonomicznych oraz korzyści ze zrealizowania projektu przy wsparciu z dotacji.
Podsumowanie 28
Deweloper I wariant II wariant III wariant
REGENER sp. z o.o. I wariant II wariant III wariant
FROM I wariant II wariant III wariant
Podsumowanie Niska IRR oraz długi okres zwrotu, ponieważ odnowa przestrzeni publicznej nie została w wystarczający sposób pokryta przychodami ze sprzedaży i najmu nieruchomości. Małe szanse realizacji bez FROM: niska IRR, brak gwarancji. Pożyczka z FROM jest bardziej elastyczna niż komercyjna. W przypadku wkładu kapitałowego z FROM zwiększa się waga marży konstrukcyjnej w zysku całkowitym, IRR partnerów prywatnych rośnie. Z powodu niskiego zwrotu z kapitału FROM, zysk jest niższy niż w przypadku pożyczki, a okres zwrotu wydłuża się. Połączenie pożyczki i wkładu kapitałowego wydaje się najlepszym rozwiązaniem. Instytucja finansowa ponosi mniejsze ryzyko niż przy pożyczce, a IRR inwestorów rośnie.
Dziękuję za uwagę! a.jadachsepiolo@gmail.com 33