Zarz¹dzanie i Edukacja

Zarz¹dzanie i Edukacja Gospodarka przestrzenna Analiza rynku nieruchomości Innowacyjność regionów Zarządzanie Społeczna odpowiedzialność biznesu Znaczenie konfliktów w rozwoju przedsiębiorstwa Zarządzanie Europejskimi Zgrupowaniami Interesów Gospodarczych Varia Aktywizacja społeczna rynek pracy NUMER 72/73 WRZESIEŃ/GRUDZIEŃ 2010 ISSN 1428-474X DWUMIESIÊCZNIK SZKO Y WY SZEJ IM. BOGDANA JAÑSKIEGO

Adres redakcji Dwumiesięcznik Zarządzanie i Edukacja ul. Elektronowa 2 03-219 Warszawa tel./fax (0-22) 676-94-85 e-mail: wydawnictwo@janski.edu.pl Redaktor naczelny Piotr F. Borowski Piotr.Borowski@janski.edu.pl Rada naukowa dwumiesięcznika Zarządzanie i Edukacja Piotr F. Borowski, Mirosława Czerny, Jerzy Donarski, Janusz Gudowski, Krystyna Lubomirska, Zbigniew Matkowski, Jacek Nowak, Marek Pawlak, Wojciech Sroczyński Sekretarz redakcji Zdzisław Sieczek Korekta Iwona Gajny Wszystkie artykuły są recenzowane Recenzent Prof. dr hab.inż. Wacław Gierulski Prof. dr. hab. Wiesław Dziubdziela dr Anna Dziewulska Redakcja zastrzega sobie prawo dokonywania w publikowanych tekstach skrótów i zmian ISSN 1428-474X Korekta, skład, druk i oprawa: Oficyna Wydawniczo-Poligraficzna Adam

Spis treœci Rozprawy i artykuły Wybrane zagadnienia z zakresu gospodarki przestrzennej Wiesław Baran, Jan Żmuda Opolski rynek nieruchomości mieszkaniowych... 5 Mirosław Wiatkowski, Barbara Wiatkowska Wybrane aspekty ochrony przeciwpowodziowej w zagospodarowaniu przestrzennym zlewni i dolin rzecznych (na przykładzie województwa opolskiego).... 23 Andrzej Muczyński, Anna Deptuła Zastosowanie metody analizy tows/swot w zarządzaniu nieruchomościami... 49 Bożena Kaczmarska, Artur Maciąg Społeczne bariery rozwoju innowacyjności regionów... 69 Wybrane zagadnienia z zakresu zarządzania Cezary Szyjko Zarządzanie Europejskimi Zgrupowaniami Interesów Gospodarczych w świetle nowego paradygmatu integracji regionalnej.... 91 Grażyna Siemczuk, Piotr F. Borowski Znaczenie konfliktów w rozwoju przedsiębiorstwa i metody ich rozwiązywania... 111 Mariusz Opaliński Public relations jako filozofia komunikacji z otoczeniem firmy społecznie odpowiedzialnej... 123 Katarzyna I. Szelągowska-Rudzka Pracownicy jako interesariusze społecznej odpowiedzialności przedsiębiorstw wyniki badań pilotażowych... 147 Bogdan Miedziński Strategiczna ocena projektu... 161

Spis treœci Varia Tadeusz Iwanek Wybrane aspekty życia po utracie pracy... 189 Maria Huchrak Aktywizacja społeczna szanse i zagrożenia... 209 Jan Szafraniec Osobowość Bogdana Jańskiego w świetle teorii dezintegracji pozytywnej... 221

R O Z P R A W Y I A R T Y K U Ł Y Wiesław Baran Jan Żmuda OPOLSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH ROZWÓJ RYNKU NIERUCHOMOŚCI W okresie do 2004 roku polski i lokalne rynki nieruchomości nie rozwijały się tak dynamicznie jak w innych krajach. Jedną z głównych barier rozwoju polskiego rynku nieruchomości w latach dziewięćdziesiątych była bariera finansowa związana bezpośrednio z wysoką inflacją. Przesądzała ona o wysokim oprocentowaniu kredytów i utrudniała bankom wyznaczenie maksymalnej kwoty kredytu określonego poziomem dochodów kredytobiorcy. Od 2003 roku nastąpił rozwój kredytowania. Było to efektem zmian makroekonomicznych, a przede wszystkim spadkiem inflacji. Umożliwiło to obniżenie stóp banku centralnego i na rynku międzybankowym. Zwiększająca się dostępność kredytów hipotecznych była spowodowana łagodzeniem polityki kredytowej przez banki, obniżką oprocentowania kredytów złotówkowych, a także kredytów w walutach obcych, w tym we frankach szwajcarskich. Obniżeniu uległy także pozaodsetkowe koszty kredytu 1. Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej spowodowało przyciąganie spekulacyjnego zagranicznego kapitału, zainteresowanego inwestowaniem w relatywnie tanie polskie nieruchomości. 1 L. Nykiel, Potencjał rynku mieszkaniowego jako przedmiot finansowania. Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości. Olsztyn 2006, vol. 14, str. 209.

6 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień Poza osobami szukającymi lokali mieszkalnych na własne potrzemy wzrastała liczba inwestorów, którzy traktowali nieruchomości jako lokaty kapitałów. Do wzrostu popytu na nieruchomości, a dalej do wzrostu cen nieruchomości w 2006 roku przyczyniła się także likwidacja ulgi odsetkowej. Ulga pozwalała zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Podatnicy, którzy zakupili nieruchomości przed końcem 2006 roku, korzystają z ulgi przez cały okres spłaty odsetek od kredytu 2. W latach 2005-2007 zarówno w kraju, w tym również w Opolu, nastąpił znaczny przyrost podaży budynków mieszkalnych i lokali mieszkalnych budowanych przez developerów. Znacznie zwiększyły się obroty lokalami mieszkalnymi zwłaszcza na rynku wtórnym. Pierwsze symptomy spowolnienia na rynku mieszkaniowym pojawiły się w III kwartale 2007 roku. Za główną przyczynę tego spowolnienia należy uznać wzrost cen nieruchomości do poziomu, przy którym zdolność kredytową, pomimo wówczas wciąż liberalnej polityki banków, miało coraz mniej osób 3. Kryzys finansowy i gospodarczy w Stanach Zjednoczonych i krajach Europy generował kryzys na rynkach nieruchomości tych krajów i wpłynął także na stan polskiej gospodarki i rynku nieruchomości, w szczególności rynku mieszkaniowego. Konsekwencją załamania się koniunktury gospodarczej było zahamowanie liczby transakcji i niewielki spadek cen na rynku mieszkaniowym. Celem artykułu jest analiza cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych miasta Opola na przykładzie najatrakcyjniejszych obrębów, w szczególności: Koloni Gosławickiej, Grudzic, Nowej Wsi Królewskiej, Maliny i Półwsi. Oceniono także preferencje nabywców w zakresie wielkości powierzchni nieruchomości. Źródłem danych do analizy była własna baza danych, opra- 2 P. Skwirowski, Nim zgaśnie ostatnia mieszkaniowa ulga podatkowa. 2006, 17 października http://dom.gazeta.pl/nieruchomości/1,73497,3688430.html 3 P. Jędrzyński, Polski rynek nieruchomości stan przedzawałowy? 2006, 27 września, http://biznes.interia.pl/raport/kryzys_w_usa/news/polski-ryneknieruchomości-stan, -przedzawałowy-1181864,,5.

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 7 cowana na potrzeby wycen na podstawie aktów notarialnych. Zebrane dane zweryfikowano pod względem merytorycznym w terenie i w zasobach geodezyjnych starostw. PRZESTRZEŃ URBANISTYCZNO- -ARCHITEKTONICZNA MIASTA OPOLA Miasto Opole nie jest prawnie podzielone na dzielnice i jedynym oficjalnym podziałem jest 14 obrębów ewidencyjnych (rys. 1). Granice obrębów odzwierciedlają dawne granice miasta oraz granice poszczególnych wsi przyłączonych do miasta. Rys. 1. Podział Opola na obręby (źródło: strona urzędu Miasta Opola, www.opole.pl) Strefę śródmieścia tworzą wielorodzinne bloki mieszkalne, budowane chaotycznie bez koncepcji urbanistycznej. Stąd też realizacja budownictwa mieszkaniowego na obszarach już

8 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień zabudowanych odbywa się w miejscach wyburzeń zabudowy przestarzałej technicznie, zwłaszcza o wadliwej strukturze zainwestowania. Równocześnie w innych okręgach (rys. 1) budowano osiedla bloków wielokondygnacyjnych. W latach 60. XX wieku powstały czterokondygnacyjne budynki mieszkalne przy ul. Tatrzańskiej i Luboszyckiej, bloki osiedla Chabrów. Na przełomie lat 60. i 70. zbudowano wielokondygnacyjne budynki mieszkalne na Zaodrzu, w okolicach ul. Niemodlińskiej i Wojska Polskiego i osiedle Dambonia. Do połowy lat 70. wybudowano bloki mieszkalne przy ul. Chabrów, na placu Teatralnym. Pod koniec lat 70. rozpoczęto budowę największego opolskiego blokowiska z wielkiej płyty osiedle im. Związku Walki Młodych (obecnie Armii Krajowej), a w latach 80. powstało osiedle Malinka (budynki cztero- i dziesięciopiętrowe). Oprócz budownictwa wielorodzinnego, w 80. i 90. latach wybudowano w technologii tradycyjnej osiedla budynków mieszkalnych jednorodzinnych w obrębie Grudzic, Koloni Gosławickiej i Bierkowic. Po latach zastoju, po 1995 roku, nastąpiło w Opolu ożywienie w budownictwie mieszkaniowym. Powstały osiedla wybudowane przez developerów, np.: Arcadia, Park Bolko, Książęce, Kolorowe Osiedle, Atrium Malinka. Wskutek braku wolnych działek budowlanych, w obrębach miasta Opola, od 2004 roku zaczęto budować osiedla mieszkaniowe w przyległych do granic Opola miejscowościach, np.: Czarnowąsy, Kępa, Luboszyce, Zawada, Lędziny. ZMIANY NA OPOLSKIM RYNKU MIESZKANIOWYM Opolskie zasoby mieszkaniowe są silnie zróżnicowane. Obok zasobów przedwojennych, wymagających przebudowy bądź rozbudowy i podwyższenia standardów powierzchniowych mieszkań i standardów wykończenia i wyposażenia mieszkań, istnieją zasoby budowane w latach 1950 80, o dość dobrym stanie technicznym

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 9 lecz niskich standardach wykończenia. Zasoby te charakteryzowały się stosunkowo niewielką powierzchnią lokali mieszkalnych (40 50 m 2 ) i budynków mieszkalnych (85 110 m 2 ). Również początkowe inwestycje developerskie w latach 1995 2005 charakteryzowały się niewielkimi powierzchniami lokali mieszkalnych. W kolejnych latach 2006 2007 zaobserwowano stopniowy wzrost powierzchni lokali mieszkalnych do przeciętnego metrażu 65 70 m 2 i budynków mieszkalnych do średnich powierzchni użytkowych 140 180 m 2. Zwiększonej podaży powierzchni mieszkaniowej, budowanej przez developerów i indywidualnych inwestorów, towarzyszą ograniczenia w zakresie budowy powierzchni mieszkaniowych przez spółdzielnie mieszkaniowe, instytucje komunalne, organizacje społeczne. Szczególnego znaczenia nabrały problemy budownictwa mieszkaniowego, realizowanego przez prywatne podmioty. Przedsiębiorstwa developerskie napotykały bariery ograniczające ich działalność i zmniejszające podaż powierzchni mieszkaniowych. Do głównych ograniczeń należą: brak uzbrojenia działek gruntowych, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wady przepisów prawnych. Zmiany średnich cen 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w Opolu w latach 2000 2010 pokazano na rys. 2. Przedstawione wyniki badań dotyczą transakcji budynków mieszkalnych w najatrakcyjniejszych obrębach, tj.: Kolonia Gosławicka i Grudzice. W latach 2000 2005 następował powolny wzrost cen transakcyjnych. Kolejny okres od I kwartału 2006 r. do IV kwartału 2007 r. to czas bardzo dynamicznego wzrostu cen powierzchni użytkowej mieszkalnej. W okresie od III kwartału 2007 do 2008 r. następował spadek cen o ok. 400 500 zł za 1 m 2 powierzchni mieszkalnej. Ceny średnie od III kwartału 2009 r. ustabilizowały się i w 2010 r. utrzymują się na porównywalnym poziomie.

10 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień Rys. 2. Zmiany średnich cen 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkalnej z obrębów Kolonia Gosławicka i Grudzice w latach 2000-2010 (źródło: badania własne) Pokazane zmiany cen sprzedaży: średnie, maksymalne i minimalne w latach 2005 2010 powierzchni użytkowych dotyczą budynków mieszkalnych jednorodzinnych w Opolu, o dobrych stanach technicznych i wysokich standardach wykończenia. Ceny lokali mieszkalnych w tym okresie były mniejsze o ok. 400 500 zł za 1 m 2 w porównaniu do cen powierzchni użytkowych budynków jednorodzinnych. W zdecydowanej większości ceny sprzedanych nieruchomości mieszkaniowych w latach 2006 czerwiec 2010 wahały się w przedziale 2.500,00 zł do 4.200,00 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej. Średnie ceny powierzchni mieszkalnych, sprzedawane w stanie developerskim, kształtowały się w przedziale 2.400,00 zł do 3.700,00 zł za 1 m 2 powierzchni użytkowej. Stan developerski budynku mieszkalnego jest zazwyczaj stanem surowym zamkniętym, czyli bez wykończenia wnętrz. Developerzy sprzedawali także budynki wykończone pod klucz. Poniżej na rys. 3 do 7 przedstawiono rozkłady normalne cen metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w latach 2006 2010

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 11 w pięciu obrębach Opola poddanych analizie. Są to kolejno: Kolonia Gosławicka, Grudzice, Nowa Wieś, Półwieś, Malina. Rys. 3. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w obrębie Kolonia Gosławicka (źródło: badania własne) Rys. 4. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w obrębie Grudzice (źródło: badania własne)

12 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień Rys. 5. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w obrębie Nowa Wieś Królewska (źródło: badania własne) Rys. 6. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w obrębie Półwieś (źródło: badania własne)

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 13 Rys. 7. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w obrębie Malina (źródło: badania własne) Z przedstawionych powyżej rysunków (rys. 3 do 7) wynika, że najwyższe ceny 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkalnej w latach 2006 czerwiec 2010 osiągnęły budynki położone w obrębie Kolonia Gosławicka. Średnia cena w tym okresie wynosiła 3.850,00 zł. Największą liczbę transakcji notowano w przedziale 3.000,00 4.200,00 zł. Niższe ceny transakcji, o około 500,00 zł/m 2 notowano w obrębie Grudzice. Najniższe ceny transakcji notowano w obrębie Półwieś (2.575,00 zł/m 2 ). Zestawienie średnich cen transakcyjnych w wymienionych 5 obrębach przedstawiono na rys. 8.

14 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień Rys. 8. Porównanie średnich cen m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w wybranych obrębach miasta Opole (źródło: badania własne) WIELKOŚCI POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ BUDYNKÓW MIESZKALNYCH I ZABUDOWANYCH NIMI DZIAŁEK BUDOWLANYCH Analizowano także wielkości powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych sprzedanych w Opolu w latach 2006 czerwiec 2010 roku. Z przytoczonego rozkładu (rys. 9) wynika, że najwięcej (ok. 73%) zanotowanych transakcji dotyczyło budynków mieszkalnych o powierzchni użytkowej od 100 m 2 do 200 m 2. Transakcje sprzedaży budynków o powierzchni użytkowej do 100 m 2 stanowiły 20% wszystkich sprzedanych budynków w badanym okresie. Były to z reguły budynki starsze, wybudowane w latach 1930-1950, remontowane i modernizowane. Budynki o powierzchni użytkowej powyżej 200 m 2 były rzadko sprzedawa-

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 15 ne. Istota tego stanu wynika z faktu niewielkiego zainteresowania potencjalnych nabywców takich budynków 4, a także nieznaczną podażą w Opolu budynków o większych powierzchniach użytkowych. Analizę wielkości powierzchni użytkowych sprzedanych budynków mieszkalnych wykonano dla nowych i starych budynków, czyli z rynku pierwotnego i wtórnego. Rys. 9. Rozkład powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych sprzedanych w latach 2006 czerwiec 2010 (źródło: badania własne) Analizowano także wielkości obszaru działek gruntowych, zabudowanych przedmiotowymi budynkami mieszkalnymi (rys. 10). Działki o obszarze do 400 m 2 są zabudowane budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Budynki wolnostojące o parametrach użytkowych 100 200 m 2 są usytuowane na działkach gruntowych o obszarze 500 1000 m 2. Obszar ok. 500 m 2 jest minimalny dla usytuowania wolnostojącego budynku zgodnie 4 J. Łaszek, Rynek nieruchomości mieszkaniowych i jego specyfika, Kucharska-Stasiak E., Ryzyka banku w zakresie określania wartości nieruchomości dla celów kredytowych w Polsce i na tle trendów w Unii Europejskiej, Fundacja na rzecz kredytu hipotecznego, Warszawa, 2006, s. 156.

16 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane 5. Działki o obszarze powyżej 1000 m 2 są zabudowane budynkami mieszkalnymi o dowolnej powierzchni użytkowej (dawnymi przyzagrodowymi). Rys.10. Rozkład powierzchni działek gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi sprzedanymi w latach 2006 - czerwiec 2010 (źródło: badania własne) 5 Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Tekst jednolity po nowelizacji z komentarzem (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz.U. Nr 75, poz. 690, z późniejszymi zmianami), Instytut Techniki Budowlanej, Warszawa 2009.

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 17 PORÓWNANIE CEN SPRZEDAŻY W OPOLU I W MIASTACH POWIATOWYCH OPOLSZCZYZNY Przeanalizowano również rynek nieruchomości mieszkaniowych w latach 2008 czerwiec 2010 roku w wybranych miastach powiatowych województwa opolskiego: Brzeg, Kędzierzyn-Koźle, Namysłów, Nysa, Prudnik, Strzelce Opolskie, Krapkowice. Usytuowanie tych miast obrazuje mapa województwa (rys. 11). Rys. 11. Mapa województwa opolskiego (źródło: http:/lex.pl/serwis/gfx/318770759_0.gif)

18 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień Zanotowana liczba transakcji sprzedaży wolnorynkowych w danym okresie nie jest imponująca i wynosi ok. 140. Zawarto również wiele umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych dotychczasowym najemcom. Nie uwzględniono jednak w analizie tych transakcji. Na rys. 12 zestawiono średnie ceny sprzedaży powierzchni mieszkalnych w analizowanych miastach Opolszczyzny. Najniższe ceny transakcji zanotowano w Prudniku, w którym obserwowano także bardzo wysokie wskaźniki bezrobocia. W Brzegu i Namysłowie ceny transakcyjne są zbliżone i najwyższe spośród miasta powiatowych Opolszczyzny. Ludność tych miast znajduje zatrudnienie także we Wrocławiu. Reasumując, poziom cen powierzchni mieszkalnych sąsiednich powiatów był znacznie niższy od poziomu cen sprzedaży w Opolu. Rys. 12. Średnia wartość cen atrakcyjnych powierzchni mieszkalnych w wybranych miastach woj. opolskiego w latach 2008-2010 (źródło: badania własne)

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 19 JAKI MOŻE BYĆ PRZYSZŁY RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Jak zachowa się rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2011 roku i w następnych latach? Ceny nieruchomości po 2008 roku zmalały, w 2010 utrzymywały się na zbliżonym poziomie, popyt też się ujawnił. Oczekuje się, że ceny nieruchomości będą mieć tendencję wzrostową ze względu na sytuację gospodarczo-społeczną Opolszczyzny. Opolski rynek nieruchomości mieszkaniowych nadal w dużym stopniu będzie kształtowany przez lokalnych inwestorów. To ich siła nabywcza stanowi o potencjale rynku, poziomie cen. Developerzy będą próbowali nadmuchać markietingiem sztuczną bańkę cenową, ale do czasu. W dużym stopniu rozwój rynku jest uzależniony od polityki banków w zakresie szerszego kredytowania rynku nieruchomości. Nie sądzi się, że zachodni sąsiedzi rzucą się na kupowanie opolskich nieruchomości. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej ceny nieruchomości wzrosły, a ich wzrost wymusił rynek lokalny. Program rządowy Rodzina na Swoim będzie stopniowo wygaszany, by później samoistnie zmniejszała się liczba zainteresowanych nim osób. Już w przyszłym roku ma być obniżony pułap cen mieszkań, którego nie wolno przekroczyć, jeżeli chce się dostać dopłatę. Tym sposobem rząd zamierza wrócić do poziomu z 2008 roku, gdzie tylko nieliczne mieszkania podlegały dopłatom. Dopuszczalna cena nie przekroczy więc 30% średnich kosztów budowy w województwie opolskim. W latach 2006 2007 program Rodzina na Swoim był dźwignią napędzającą rynek 6. Nowością, która może wejść w życie, może być program, w ramach którego państwo będzie poręczać kredyty na budowę czynszówek, PBS-ów, spółdzielniom mieszkaniowym, firmom developerskim. Rynek wynajmu mieszkań nie jest zbyt rozwinięty, więc przeznaczenie środków na rozwój tego sektora rynku może być uzasadniony. Rodzą się pytania, co będzie z rynkiem nieruchomości po przyjęciu przez nasz kraj waluty euro. Zapewne ceny nieruchomości 6 www.nieruchomości.beck.pl

20 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień znacząco wzrosną. Developerzy i właściciele nieruchomości będą podnosić ceny, oczekując na rychłe transakcje z udziałem bogatych nabywców. Jednakże twarde prawa rynku stan ten być może szybko zweryfikują. Ceny działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, zależne są od polityki planistycznej, infrastruktury i lokalizacji. Stąd można oceniać, że budowa osiedli mieszkaniowych będzie kontynuowana na terenach już rozpoczętych, w takich podopolskich miejscowościach jak Luboszyce, Kępa, Zawada, Węgry. PODSUMOWANIE W artykule analizowano rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i lokalami mieszkalnymi, zarówno z rynku wtórnego, jak i pierwotnego miasta Opola. Skoncentrowano się w szczególności na obrotach najatrakcyjniejszych, w których odnotowano największą liczbę transakcji kupna/sprzedaży w okresie od 2005 roku do czerwca 2010 roku i są to: Kolonia Gosławicka, Grudzice, Nowa Wieś Królewska, Malina, Półwieś. Stwierdzono, iż lokalny rynek obrotu nieruchomościami w analizowanych obrębach miasta Opola jest dość dobrze rozwinięty. Największą liczbę transakcji odnotowano w 2008 roku. W drugiej połowie 2008 roku rynek się uspokoił, fala wzrostu została wyhamowana, czego powodem w głównym stopniu był wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz duże zmiany w warunkach udzielania kredytów na zakup nieruchomości. Spośród wszystkich analizowanych obrębów miasta Opola największą liczbę transakcji, nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi notowano w obrębach Kolonia Gosławicka (40%) oraz Grudzice (26%). Odnotowano także w tych obrębach najwyższe ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej sprzedawanych budynków. Na terenie miasta prowadzono także działalność developerską w zakresie sprzedaży budynków mieszkalnych w stanie niewykończonym.

Wiesław Baran, Jan Żmuda opolski rynek nieruchomości... 21 Analizując z kolei strukturę powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, zauważono, że największa podaż dotyczyła budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchniach od 100 do 200 m 2 powierzchni użytkowej. Natomiast podsumowując wielkość działek gruntowych, na których usytuowano budynki wolnostojące, stwierdzono, że obszry tych działek rzadko przekraczały powierzchnię 1000 m 2 (10 arów). Budynki mieszkalne w zabudowie szeregowej usytuowano na działkach w obszarach od 200 do 500 m 2. Ceny sprzedaży powierzchni mieszkalnych w siedzibach miast powiatów Opolszczyzny znacznie odbiegały od cen w Opolu. STRESZCZENIE Analizowano rynek nieruchomości mieszkaniowych w najatrakcyjniejszych obrębach miasta Opola w latach 2006-2010. Notowania cen sprzedaży, ilości transakcji, wielkości powierzchni użytkowych mieszkań, obszaru działek zobrazowano na wykresach lub diagramach. Porównano transakcje sprzedaży powierzchni mieszkalnych miasta Opola i miast powiatowych Opolszczyzny. Oceniono możliwy kierunek rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych. SUMMARY Real estate market of buildins were analysed. The analisys has been done in the most attractive parks of city of Opola in years 2006-2010. Quotations of prices of sale, quantity of transaction, size of surface of usable flats, area of plots were pictured on graphs or diagrams. It the transactions of sale of habitable surfaces city Opola and cities district Opolszczyzny were compared. The possible direction of development of market housing immobilities was estimated.

22 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień BIBLIOGRAFIA 1. Bryx M., Rynek nieruchomości, system i funkcjonowanie, Poltex, Warszawa, 2006. 2. Foryś I., Obrót nieruchomosciami, Poltex, Warszawa, 2009. 3. Praca zbiorowa pod red. W. Brzeskiego, D. Cichonia, K. Jurka i B. Rogatko, Nieruchomości w Polsce pośrednictwo i zarządzanie, Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa-Kraków, 2008.

Mirosław R O ZWiatkowski, P R ABarbara W Wiatkowska Y I wybrane A R Taspekty... Y K U Ł 23 Y Mirosław Wiatkowski Barbara Wiatkowska WYBRANE ASPEKTY OCHRONY PRZECIWPOWODZIOWEJ W ZAGOSPODAROWANIU PRZESTRZENNYM ZLEWNI I DOLIN RZECZNYCH (NA PRZYKŁADZIE WOJEWÓDZTWA OPOLSKIEGO) STRESZCZENIE Powodzie, które występują na obszarze dorzecza Odry powodują ogromne straty ekonomiczne, gospodarcze i ludzkie. Współczesna ochrona przeciwpowodziowa to obowiązek publiczny, który musi być realizowany zarówno przez jednostki administracji rządowej, jak i samorządowej. W związku z tym, zwłaszcza po powodzi w 1997 roku, powstało wiele inicjatyw i projektów usprawniania ochrony przeciwpowodziowej w zlewni rzeki Odry. W dorzeczu Odry, w tym także na terenie województwa opolskiego, podjęto w tym zakresie wiele przedsięwzięć mających duży wpływ na ochronę przeciwpowodziową, m.in. (polder Buków, Opolski Węzeł Wodny, zbiorniki Topola i Kozielno). W pracy przedstawiono programy działań w zakresie ochrony przeciwpowodziowej, z uwzględnieniem odpowiedniego zagospodarowania przestrzennego zlewni i dolin rzecznych w dorze-

24 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień czu Odry. Podano propozycje ograniczania powodzi oraz omówiono przepisy prawne, które podnoszą kwestię powodzi. Wykazano, że ochrona przed powodzią powinna się koncentrować na wielu działaniach, przy czym bardzo ważne jest wykorzystywanie planowania przestrzennego w ograniczaniu zabudowywania terenów zalewowych. Słowa kluczowe: powódź, ochrona przeciwpowodziowa, zagospodarowanie przestrzenne, doliny rzeczne, programy przeciwpowodziowe, infrastruktura przeciwpowodziowa. WPROWADZENIE Rzeki i doliny rzeczne od dawien dawna były atrakcyjne dla ludności, w związku z tym następowało ich intensywne zagospodarowywanie. Ludzie osiedlali się tam, rozwijali infrastrukturę. Rozwijały się osiedla i miasta. Równolegle z rozwojem terenów dolin rzecznych i korzyściami z tego płynącymi, pojawiły się ograniczenia i niebezpieczeństwa ze strony rzek, szczególnie w przypadku takich zjawisk jak wezbrania i powodzie (Radczuk i Żyszkowska 2001). W przypadku powodzi bardzo ważną sprawą jest rola zagospodarowania przestrzennego dolin rzecznych bowiem decyzje dotyczące przyszłego zagospodarowania przestrzennego mają długotrwałe skutki, które często są nieodwracalne, np. budowle, infrastruktura (Fleischhauer i in. 2005). Jak przedstawiono w pracach Grocki i Czamara (2001), Radczuk i inni (2001), Rast i Geiger (2007), Paul i Wiatkowski (2008) powodzie cały czas są niebezpieczne i będą powodować duże straty w nieodpowiednio zagospodarowanych dolinach rzecznych i to zarówno w infrastrukturze, terenach zamieszkanych przez człowieka, jak i w rolnictwie i przemyśle. Często także stanowią zagrożenie dla życia człowieka. Potwierdzeniem tego jest także ostatnia powódź z maja 2010 roku, która wystąpiła w dorzeczu Odry i Wisły, a która ponownie pokazała słabość systemu ochrony przed powodzią. W pracy przedstawiono wybrane aspekty ochrony przeciwpowodziowej w zagospodarowaniu przestrzennym zlewni i dolin rzecz-

Mirosław Wiatkowski, Barbara Wiatkowska wybrane aspekty... 25 nych. Opisano programy działań w celu ochrony przeciwpowodziowej, z uwzględnieniem odpowiedniego zagospodarowania przestrzennego zlewni i dolin rzecznych w dorzeczu Odry i inwestycje, które należy zrealizować w tym zakresie na terenie województwa opolskiego. Podano propozycje ograniczania powodzi oraz omówiono przepisy prawne, które podnoszą kwestię powodzi. ZJAWISKO POWODZI Powodzie są zjawiskiem naturalnym, związanym z obiegiem wody w przyrodzie towarzyszącym ludziom od początku cywilizacji (Czaban 2008). Są one głównie skutkiem wezbrania wody w rzece, zbiorniku wodnym, kanale, bądź morzu, podczas którego woda po przekroczeniu stanu brzegowego zalewa doliny rzeczne albo tereny depresyjne i powoduje zagrożenie dla ludności lub mienia (Ustawa 2001). Mogą być wywołane także przez miejscowe ulewy i deszcze nawalne. Powódź, w odróżnieniu od wezbrania, jest nie tylko zjawiskiem o charakterze hydrologicznym, ale przede wszystkim przyrodniczo-gospodarczym. Przynosi szkody człowiekowi i gospodarce narodowej; stanowi jedną z klęsk żywiołowych. Nie każde wezbranie wywołuje powódź, ale każda powódź jest spowodowana wezbraniem (Bajkiewicz-Grabowska i Mikulski 2006, Byczkowski 1996, Ciepielowski 1999, Mikulski 1998). Główne przyczyny występowania powodzi to: niekorzystne warunki atmosferyczne (intensywne opady i tym samym intensywny spływ wód powierzchniowych), niewielka zdolność retencyjna zlewni, spowodowana często niewłaściwym jej zagospodarowaniem (wyrąb lasów, nieodpowiednia uprawa roli, brak retencji dolinowej i in.) (Dubicki i Słota 1999). Ostatnie groźne powodzie na terenie Polski wystąpiły w dorzeczu Odry (lipiec 1997 r. i maj 2010 r.) i w dorzeczu Wisły (1997, 2001 r., maj 2010 r.). Powódź z lipca 1997 roku oraz powódź z maja 2010 roku wykazały nieskuteczność, zwłaszcza w przypadku tego rodzaju wielkości fali powodziowej, systemów hydrotechnicznych ochrony przeciwpowodziowej. Wezbrania i powodzie, które wystąpiły w 2010 roku w dorzeczu Odry

26 ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 72-73/2010 wrzesień grudzień wskazały, że główną przyczyną ich powstania były intensywne opady i podtopienia lokalne. Jak podaje Czaban (2008), w latach 1985-2007 w Europie wystąpiło 256 powodzi. W 194 zanotowano straty w ludziach, przesiedlenia ludności wystąpiły w 165 przypadkach, zalanie obszarów wystąpiło 256 razy a szkody dotyczą 91 zjawisk (Czaban 2008). Powodzi nie sposób więc uniknąć. Szkody przez nią wyrządzone są wynikiem tego, że człowiek wkroczył na tereny zalewowe. Myśląc o ubiegłych powodziach, powinniśmy sobie zadawać pytanie, czy jesteśmy dobrze na nie przygotowani. Cały czas podejmowane są różne działania, żeby powódź ograniczać i lepiej ją przewidywać. DZIAŁANIA W ZAKRESIE OCHRONY PRZECIWPOWODZIOWEJ Przez ochronę przeciwpowodziową rozumie się zespół działań mających na celu ograniczenie strat powodziowych. Poczynania te mają charakter zabiegów technicznych oraz nietechnicznych. Pierwsze polegają na ograniczaniu wielkości fali powodziowej oraz jej zasięgu przestrzennego przy pomocy zbiorników retencyjnych, kanałów ulgi, polderów i obwałowań. Drugie na edukowaniu mieszkańców terenów potencjalnie zagrożonych powodzią, stosowaniu systemów wczesnego ostrzegania, jak również specjalnych rodzajów ubezpieczeń (Zagrożenia 2002). W związku z tym, że powodzie są nieuniknione, konieczne jest stworzenie prawnych i organizacyjnych warunków umożliwiających zapobieganie katastrofom oraz ograniczanie i usuwanie ich skutków, a przede wszystkim ochronę życia i mienia obywateli. Warunki prawne tworzone są przez stosowne ustawodawstwo, które nadaje istniejącym instytucjom uprawnienia do działań zapobiegawczych w okresie zagrożenia katastrofami i między katastrofami oraz przez powołanie instytucji zobowiązanych do stałego monitorowania i badania środowiska naturalnego (Zagrożenia 2002).