Póki co kredyt wciąż jest tani - kawalerka za 548 zł miesięcznie Rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnej kawalerki w dużym mieście wynosi 548 zł - wynika z szacunków Lion s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl. Gdyby ponadto wierzyć najnowszym prognozom, to na wzrost rat kredytowych przyjdzie poczekać jeszcze ponad rok. Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w lipcu br. osiągnęła poziom 77,1 pkt. Po raz kolejny jest to więc jeden z najniższych wyników zanotowanych w historii badania. Czym właściwie jest indeks stworzony przez Lion s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania. Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 0,7% niższym niż w przed miesiącem, oraz aż o 11,3% niższym niż rok temu (indeks był wtedy na poziomie 86,9 pkt.). Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 29,7% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.). 105 Indeks kosztu kredytu (w pkt; sty'13 = 100) 100 100,0 95 90 85 80 75 83,0 77,1 Opracowanie Lion's Bank
Metodologia badania: Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki: 1) Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok., 2) Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care, 3) Wysokość stawki WIBOR 3M notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca). Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń: 1) Kredyt udzielany na 30 lat, 2) System rat równych, 3) Wkład własny na poziomie 20%. Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt. Właściciele trzymają ceny w ryzach Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika jednak z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast pozostaje na względnie stabilnym poziomie (wzrost o 0,6% r/r). Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,6 do 7,8 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,7) i Gdańsk (5,5). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,6 tys. zł za m kw. oraz
Katowice i Bydgoszcz z cenami o 100-200 złotych wyższymi. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych - przeważnie o od kilku do kilkunastu procent. Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są zazwyczaj wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 2% w Gdańsku do 13% w Szczecinie. Przeciętnie o 8% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych. Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach Lokalizacja Mediana ceny ofertowej m kw. Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* Różnica między ceną ofertową i transakcyjną Warszawa 7 836 zł 7 054 zł 11% Kraków 6 523 zł 6 130 zł 6% Poznań 5 375 zł 4 905 zł 10% Wrocław 5 652 zł 5 245 zł 8% Gdańsk 5 546 zł 5 417 zł 2% Lublin 4 828 zł 4 424 zł 9% Szczecin 4 210 zł 3 741 zł 13% Bydgoszcz 3 813 zł 3 531 zł 8% Łódź 3 614 zł 3 342 zł 8% Katowice 3 694 zł 3 542 zł 4% * Na podstawie danych NBP za I kw. 2015 r. Kawalerka za 548 zł miesięcznie Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe maleją. W ciągu 12 średni ich poziom zmienił się w z 1,82% na 1,74%. Przy notowanym w połowie maja WIBORze 3M na poziomie 1,72% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,46%. Pomimo niewielkiego wzrostu jest to wciąż jeden z najniższych wyników w historii.
2,9% 2,7% 2,5% 2,3% 2,1% 1,9% 1,7% 1,5% 1,3% 1,1% 2,60% Przeciętna marża kredytu hipotecznego (w PLN) 1,27% 1,74% Źródło: Banki Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 913 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 548 zł, a trzypokojowych lokali 1370 zł miesięcznie. W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2101 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1400 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 840 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 390-410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 650-680 zł, a trzech około 970-1020 zł. Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach Kawalerka Mieszkanie 2-pok. (30 m kw.) (50 m kw.) Lokalizacja szacunkowa cena miesięczna rata szacunkowa cena miesięczna rata Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.) szacunkowa cena miesięczna rata Warszawa 235 080 zł 840 zł 391 800 zł 1 400 zł 587 700 zł 2 101 zł Kraków 195 690 zł 699 zł 326 150 zł 1 166 zł 489 225 zł 1 749 zł Wrocław 169 560 zł 606 zł 282 600 zł 1 010 zł 423 900 zł 1 515 zł Gdańsk 166 380 zł 595 zł 277 300 zł 991 zł 415 950 zł 1 487 zł Poznań 161 250 zł 576 zł 268 750 zł 961 zł 403 125 zł 1 441 zł Lublin 144 840 zł 518 zł 241 400 zł 863 zł 362 100 zł 1 294 zł Szczecin 126 300 zł 451 zł 210 500 zł 752 zł 315 750 zł 1 129 zł Bydgoszcz 114 390 zł 409 zł 190 650 zł 681 zł 285 975 zł 1 022 zł Katowice 110 820 zł 396 zł 184 700 zł 660 zł 277 050 zł 990 zł Łódź 108 420 zł 388 zł 180 700 zł 646 zł 271 050 zł 969 zł Średnia 153 273 zł 548 zł 255 455 zł 913 zł 383 183 zł 1 370 zł Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,74%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%)
Podwyżki stóp oddaliły się Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie względem poziomu sprzed serii obniżek, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany poziomu marż przez banki komercyjne. Warto jednak podkreślić, że w połowie maja br. WIBOR 3M zaczął kosmetycznie rosnąć. Trudno przesądzić czy ruch ten będzie kontynuowany, bo prognozy zmian poziomu WIBOR-u są w ostatnich tygodniach bardzo zmienne. Najnowsze są dla kredytobiorców pozytywne. Najbardziej aktualne przewidywania sugerują bowiem, że na podwyżki stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok, a bieżący poziom WIBOR-u może w najbliższych miesiącach nawet kosmetycznie spaść. Wiedzę na temat tego co przynieść mogą kolejne miesiące można czerpać z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 20 lipca 2015 r. kontrakty za 6 wyceniały WIBOR 3M na 1,62%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,72%). Dopiero później koszt pieniądza ma zacząć powoli rosnąć. Jak wolno? W horyzoncie 21-miesięcznym kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,97% - to wyraźnie mniej niż jeszcze przed miesiącem. Z tych notowań wnioskować można, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok. W dłuższej niemal dwuletniej perspektywie decyzji o podniesieniu kosztu kredytu może być 1-2. Tak sugerują dzisiejsze notowania, które jednak jak wyżej wspomniano w ostatnich tygodniach zmieniają się jak w kalejdoskopie. Notowania stóp procentowych oraz potencjalna wysokość raty 30-letniego kredytu hipotecznego na kwotę 300 tys. zł 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1 918 zł 5,11% 1 335 zł 1 331 zł 1 319 zł 1 320 zł 1 345 zł 1,72% 1,70% sierpień '12 dziś za 3 miesiące 1,62% za 6 1,63% za 9 1,78% za 15 Opracownanie Lion's Bank na podstawie danych wibor3m.pl, patria.cz, Tax Care (20.07.2015 r.) 1 377 zł 1,97% za 21 2 000 zł 1 900 zł 1 800 zł 1 700 zł 1 600 zł 1 500 zł 1 400 zł 1 300 zł 1 200 zł 1 100 zł 1 000 zł
Autorzy opracowania: Bartosz Turek Lion's Bank bartosz.turek@lionsbank.pl, kom. 697 971 928 Marcin Drogomirecki Morizon.pl marcin.drogomirecki@morizon.pl, kom. 602 649 550 Nasze ogłoszenia nieruchomości publikujemy w portalach: Melog.com sp. z o.o. jest częścią grupy kapitałowej Morizon SA, będącej największym w Polsce wydawcą mediów nieruchomościowych online. Melog.com sp. z o.o., ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa; zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy: KRS 0000125836, REGON: 016394720, NIP: 5213107693, kapitał zakładowy w wysokości 1 184 000 zł.