Zeszyty Naukowe nr 687 Akademii Ekonomicznej w Krakowie 2005 Katedra Ekonomiki NieruchomoÊci i Procesu Inwestycyjnego Konstrukcja ubezpieczenia odpowiedzialnoêci cywilnej zarzàdcy nieruchomoêci 1. Wst p Celem niniejszego artykułu jest przybliżenie zasad funkcjonowania umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości na rynku ubezpieczeń. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 1, zarządca nieruchomości podlega od 2002 r. obowiązkowemu ubezpieczeniu za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem tego zawodu. Ustawowym wymogiem ubezpieczenia OC objęto również inne zawody sektora nieruchomości, m.in. pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz rzeczoznawcy majątkowego. Autorka badając większość dostępnych na rynku umów ubezpieczenia dla zarządców analizuje ich koszt, zakres ryzyka objętego tym ubezpieczeniem oraz wymagane przez firmy ubezpieczeniowe dokumenty niezbędne przy zawarciu umowy ubezpieczenia. 2. Podstawy prawne ubezpieczenia odpowiedzialnoêci cywilnej Podstawy prawne dotyczące umowy ubezpieczenia zostały zawarte w Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: KC) 2. Ponadto bardzo istotne rozwiązania z dziedziny ubezpieczeń zawiera nowa Ustawa z dnia 22 maja 2003 r. 1 Dz.U. 2000, nr 46, poz. 543, tekst jednolity. 2 Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm.
146 o działalności ubezpieczeniowej (dalej: Ustawa) 3. Akt ten określa warunki wykonywania działalności w zakresie ubezpieczeń osobowych i ubezpieczeń majątkowych. Zgodnie z KC przez umowę ubezpieczenia zakład ubezpieczeń zobowiązuje się spełnić określone świadczenie w razie zajścia przewidzianego w umowie wypadku, a ubezpieczający zobowiązuje się zapłacić składkę 4. W obu przytoczonych powyżej aktach prawnych następuje podział ubezpieczeń. KC wprowadza podział na ubezpieczenia majątkowe i osobowe. W wypadku Ustawy rodzaje ubezpieczeń zostały wymienione w załączniku dotyczącym podziału ryzyka. I tak Ustawa dzieli je na ubezpieczenia na życie oraz pozostałe ubezpieczenia osobowe oraz majątkowe. W obu wypadkach ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zaliczane jest do grupy ubezpieczeń majątkowych. KC traktuje umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej jako umowę, w której zakład ubezpieczeń zobowiązuje się do zapłacenia określonego w umowie odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, względem których odpowiedzialność za szkodę ponosi ubezpieczający albo osoba, na rzecz której została zawarta umowa ubezpieczenia 5. Odpowiedzialność cywilna to nic innego jak odpowiedzialność odszkodowawcza jednej osoby wobec drugiej w związku z wyrządzoną szkodą, którą prawo nakazuje wyrównać 6. Umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej obejmuje szkody będące następstwem wypadku, który miał miejsce w okresie ubezpieczenia. KC dopuszcza, by umowa objęła również szkody powstałe, ujawnione lub zgłoszone w okresie ubezpieczenia, nawet gdy są następstwem wypadków, które miały miejsce w okresie przed zawarciem umowy. Oczywiście warunkiem takiego zapisu w umowie jest fakt, że w dniu zawarcia umowy stronom nie były znane ich skutki. Innym bardzo istotnym rozwiązaniem dla ubezpieczonego jest możliwość zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za zdarzenia wyrządzone w wyniku rażącego niedbalstwa. Ogólnym założeniem ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej jest ochrona ubezpieczeniowa osoby fizycznej lub prawnej, gdy ta w związku z określoną w umowie działalnością lub posiadanym mieniem w następstwie czynu niedozwolonego (odpowiedzialność deliktowa) będzie zobowiązana do naprawienia 3 Dz.U. nr 124, poz. 1151. 4 Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm., art. 805, 1. 5 Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm., art. 822, 1. 6 Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, pod red. J. Pawelca, Wydawnictwo dr Josef Raabe, Warszawa 2003, s. 21.
Konstrukcja ubezpieczenia odpowiedzialności 147 szkód wyrządzonych osobie trzeciej. Niezależnie od odpowiedzialności deliktowej, przedmiotem ubezpieczenia może być odpowiedzialność ubezpieczającego za szkody wynikłe z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (odpowiedzialność kontraktowa) na odrębnie uzgodnionych warunkach 7. Przepisy Ustawy wprowadziły obowiązek łączenia przez zakłady ubezpieczeń odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej. 3. Umowa ubezpieczenia odpowiedzialnoêci cywilnej zarzàdcy nieruchomoêci Obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy wynika z przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, polegających na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Ponadto w umowie o zarządzanie nieruchomością zarządca jest zobowiązany do złożenia oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu. Przedmiot i zakres ubezpieczenia. Brak jest ogólnie obowiązujących warunków tego ubezpieczenia. Obecnie zakłady ubezpieczeń oferują warunki ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządców na zasadach ogólnych, stosując dodatkowe klauzule i opierając się najczęściej na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bardzo często mają miejsce przypadki ustalenia przez zakłady ubezpieczeniowe (m.in. Sopockie Towarzystwo Ubezpieczeniowe Ergo Hestia SA, Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Warta SA) ogólnych warunków ubezpieczenia z tytułu wykonywania zawodu, gdzie jednym z rodzajów działalności zawodowej objętych ubezpieczeniem jest zarządzanie nieruchomościami. Szczególne warunki ubezpieczenia odpowiedzialności zarządców posiada m.in. Korporacja Ubezpieczeniowa Filar SA. Najczęściej zakład ubezpieczeniowy, określając przedmiot ubezpieczenia, obejmuje ochroną ubezpieczeniową odpowiedzialność cywilną ubezpieczającego za szkody majątkowe powstałe podczas lub w związku z wykonywaniem czynności zawodowych w zakresie zarządzania nieruchomościami. Odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości wynika z treści umowy zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową bądź inną osobą, 7 http://www.agencjapzu.busko.net.pl/ubez_maj_5.html
148 której przysługuje prawo do nieruchomości. W związku z tym ochrona obejmuje wyłącznie te czynności zawodowe, które wynikają z umowy o zarządzanie. Specyfiką zawodu zarządcy jest wszechstronna działalność wymagająca od zarządcy wiedzy m.in. z zakresu podstaw rachunkowości, marketingu, szeroko rozumianego prawa, spraw technicznych, sztuki negocjacji i prowadzenia transakcji. W związku tym część z wymienionych czynności jest często zlecana wyspecjalizowanym w danej dziedzinie pracownikom lub partnerom zarządcy. Nietrudno w tak obszernym zasięgu działania o przypadkowy błąd, który może wyniknąć przykładowo z braku doświadczenia bądź też ze złej interpretacji przepisów. Mogą go popełnić również osoby trzecie, którym zarządca powierzył pewne czynności (w ramach stosunku pracy bądź tzw. outsourcingu). W związku z tym ubezpieczenie od błędów mogących wystąpić na każdym etapie zarządzania jest bardzo ważne. Było to prawdopodobnie wystarczającą przesłanką do zakwalifikowania przez ustawodawcę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy do ubezpieczeń obowiązkowych. Ponieważ w umowie o zarządzanie nieruchomością następuje określenie obowiązków wykonywanych przez zarządcę, w związku z ewentualnymi przyszłymi roszczeniami ze strony władających nieruchomościami, bardzo istotne jest precyzyjne wyszczególnienie zakresu czynności i działań, za które zarządca jest odpowiedzialny. Zakres ryzyka oraz stosowane ograniczenia odpowiedzialności. Zakład ubezpieczeniowy przystępując do sporządzania umowy ubezpieczenia określa zakres rodzajów ryzyka objętego ubezpieczeniem. Każdy z zakładów określa je dowolnie (z wyjątkiem obowiązku łączenia odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej). Do powszechnie podejmowanego ryzyka należy: rozszerzenie ochrony na osoby trzecie, za które ponosi odpowiedzialność zarządca, oraz rozszerzenie ochrony ubezpieczeniowej o koszty ochrony prawnej. Nie mniej istotną sprawą (przede wszystkim dla zarządcy) są stosowane przez zakłady wyłączenia z ochrony ubezpieczeniowej. Należą do nich m.in.: klauzule, np. franszyza integralna, udział własny, szkody spowodowane przez osoby nie posiadające licencji, pozbawione praw do wykonywania zawodu lub zawieszone z tych prawach, szkody powstałe na skutek ujawnienia danych objętych tajemnicą zawodową, szkody wyrządzone wspólnikom lub osobom bliskim ubezpieczającego, szkody powstałe w wyniku nałożenia na ubezpieczającego kar i grzywien, szkody eksploatacyjne, wynikające z normalnego zużycia, szkody pośrednie, np. utracony zysk, szkody w mieniu przechowanym lub ochranianym przez ubezpieczającego, szkody wyrządzone umyślnie, szkody drobne.
Konstrukcja ubezpieczenia odpowiedzialności 149 Część stosowanych przez zakłady ubezpieczeń ograniczeń odpowiedzialności może, za dodatkową opłatą, zostać włączona do odpowiedzialności ubezpieczyciela. Strony podpisują wówczas indywidualne klauzule. Do przykładowych indywidualnych klauzul proponowanych zarządcom przez Sopockie Towarzystwo Ubezpieczeniowe Ergo Hestia SA należy m.in. klauzula obejmująca ubezpieczeniem czyste straty finansowe, kolejna rozszerzająca zakres ubezpieczenia o szkody wynikłe z czynności wykonanych lub zaniechanych przed datą początkową, jak również klauzula rozszerzająca zakres ubezpieczenia o szkody wyrządzone osobom trzecim przez podwykonawców ubezpieczającego. Zdaniem autora opracowania, przytoczone powyżej dwie ostatnie klauzule są najistotniejsze z punktu widzenia pracy zarządcy. Po pierwsze, przejmując nieruchomość do zarządzania trzeba się liczyć z tym, że skutki pewnych decyzji podejmowanych przed podpisaniem umowy o zarządzanie mogą pojawić się w trakcie jej trwania. Ponadto, co już wyżej podkreślono, działalność zarządcy nieruchomości wymaga wielopłaszczyznowej wiedzy, która wymusza na zarządcy powierzenie części obowiązków osobom trzecim, np. księgowej, radcy prawnemu, projektantowi. W takich przypadkach nie można wyobrazić sobie działalności zarządcy bez dodatkowych obwarowań. Koszt ubezpieczenia. Brak dyrektyw w kwestii minimalnych sum gwarancyjnych oraz podstawowego systemu taryf powoduje, że zarówno sumy gwarancyjne, jak i cena ubezpieczenia są bardzo zróżnicowane 8. Do czynników determinujących wysokość sumy gwarancyjnej zalicza się: zakres czynności zawodowych zarządcy nieruchomości określony w umowie, wielkość przedsięwzięcia, sytuację ekonomiczną zarządcy 9. Wysokość składki ubezpieczeniowej zależy od: zakresu ryzyka (podstawowy lub rozszerzony), wysokości sumy gwarancyjnej, stosowanych limitów w ramach odpowiedzialności zakładu ubezpieczeń za szkody wynikające z odpowiedzialności cywilnej kontraktowej i deliktowej w obrębie sumy gwarancyjnej 10. Zakłady ubezpieczeniowe posiadają swobodę w ustalaniu składki ubezpieczeniowej. We wszystkich przeanalizowanych umowach, oferowanych przez czterech ubezpieczycieli, wysokość składki jest uzależniona od wielkości sumy gwaran- 8 Zarządzanie nieruchomościami, s. 24. 9 G. Sordyl, Praktyka ubezpieczeń CO zarządcy, Referat wygłoszony podczas konferencji Zarządzanie tarnowskimi nieruchomościami zorganizowanej przez Małopolską Wyższą Szkołę Ekonomiczną w Tarnowie, Tarnów 2003. 10 Ibidem.
150 cyjnej. Jest to podstawowy wskaźnik służący do jej wyliczenia. Często wysokość składki bądź sumy gwarancyjnej jest przeliczana lub podawana w walucie obcej (PZU SA, Korporacja Ubezpieczeniowa Filar SA). Tabela 1. Szacunkowa wysokość składki za ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zarządcy Suma gwarancyjna Zakład ubezpieczeniowy PZU SA TUiR Warta SA KU Filar SA Sopockie TU Ergo Hestia SA do 5000 USD 152 zł 50 000 zł 415 zł 100 000 zł 545 zł 350 zł b 200 zł a 200 000 zł 800 zł 500 000 zł 1 260 zł a do 100 000 zł przychodu w ciągu roku, do 200 000 zł przychodu składka wynosi ok. 280 zł, natomiast powyżej 200 000 zł przychodu wymagana jest zgoda centrali na zawarcie umowy, składka wynosi wówczas ok. 850 zł; b do 50 lokali w zarządzanym zasobie, do 100 lokali składka wynosi 440 zł, powyżej 100, jednak nie więcej niż 500 lokali składka wynosi 550 zł Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji otrzymanych od poszczególnych zakładów ubezpieczeniowych. Dane przedstawione w tabeli 1 świadczą o zróżnicowanym podejściu ubezpieczycieli do ustalania wysokości należnych składek. Należy mieć świadomość, że rozszerzenie ubezpieczenia o dodatkowe klauzule, powiększające odpowiedzialność zakładów ubezpieczeniowych, powoduje wzrost podstawowej składki. 4. Wybór firmy ubezpieczeniowej Na rynku dostępnych jest wiele umów ubezpieczeniowych odpowiedzialności cywilnej oferowanych przez kilkadziesiąt zakładów ubezpieczeniowych. Niewiele z zakładów proponuje kupno ubezpieczeń skonstruowanych specjalnie dla tej grupy zawodowej. Wynika to najprawdopodobniej z dwóch faktów. Po pierwsze, zawarcie tej umowy ubezpieczeniowej stało się obowiązkowe dopiero od 2002 r. Ponadto ubezpieczenie jest kierowane do potencjalnie niewielkiej grupy zawodowej. Wymagane dokumenty przy zawarciu umowy. W większości wypadków umowę ubezpieczeniową zawiera się na podstawie wniosku ubezpieczeniowego, sporządzanego w formie pisemnej. Oprócz podstawowych informacji zawartych we wniosku (nazwa i adres ubezpieczającego, okres ubezpieczenia, rodzaj wykonywanych usług, wysokość sumy gwarancyjnej), niektóre z zakładów ubez-
Konstrukcja ubezpieczenia odpowiedzialności 151 pieczeniowych wymagają przedstawienia pewnych dokumentów lub podpisania stosowych oświadczeń. Należą do nich m.in.: kserokopia licencji zawodowej, kserokopia umowy o zarządzanie, informacja o szacunkowej wartości przychodów w okresie ubezpieczenia, informacja o liczbie i łącznej wielkości szkód wyrządzonych w okresie kilku ostatnich lat, informacja o zarządzanym zasobie nieruchomości (liczba lokali). Inne udogodnienia. Do istotnych udogodnień mających wpływ na wybór danego zakładu ubezpieczeniowego należą następujące czynniki: zastosowanie zniżki za jednorazową wpłatę składki, za brak szkodowości, za kontynuację umowy (występujące niezmiernie rzadko), zastosowanie zniżki przy podpisywaniu innych umów z zakładem ubezpieczeń, zawarcie umowy w siedzibie ubezpieczonego, udzielenie informacji o postępowaniu w razie zajścia zdarzenia powodującego odpowiedzialność zarządcy. W wypadku zajścia zdarzenia powodującego odpowiedzialność zarządcy, zarządca powinien niezwłocznie 11 : ustalić okoliczność zdarzenia, starać się zapobiec zwiększeniu szkody, natychmiast powiadomić o zdarzeniu swojego ubezpieczyciela, przedłożyć dokumenty niezbędne do ustalenia okoliczności i rozmiarów szkody, stosować się do zaleceń ubezpieczyciela, nie zaspokajać bez zgody zakładu roszczeń osoby poszkodowanej. 5. Podsumowanie W każdym przypadku zawarcie umowy ubezpieczenia zwiększa poczucie bezpieczeństwa. Poczucie to jest tym wyższe, im wyższa jest suma gwarancyjna, do wysokości której odpowiedzialność przejmuje na siebie ubezpieczyciel. Ubezpieczenie jest ponadto tym istotniejsze, im większe jest prawdopodobieństwo zajścia zdarzenia objętego ubezpieczeniem. Przypadek działalności zawodowej zarządcy nieruchomości nie jest w tym aspekcie odosobniony. Wszechstronna wiedza wymagana od tej grupy zawodowej stawia zarządców przed większą możliwością popełnienia błędów w związku z wykonywaniem tego zawodu. Dlatego też na 11 Zarządzanie nieruchomościami, s. 26.
152 ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej zarządców nie powinno się oszczędzać. Obowiązki statystyczne ciążące na zakładach ubezpieczeniowych nie obligują ich do podawania szczegółowych informacji na temat zawartych umów ubezpieczeniowych odpowiedzialności cywilnej. Nie można zatem oszacować, ilu spośród ponad trzynastu tysięcy licencjonowanych zarządców ubezpieczyło się od odpowiedzialności cywilnej. Trudno jest również odpowiedzieć na pytanie, ilu z nich jest czynnych zawodowo i w związku z tym zobowiązanych (ustawowo) do zawarcia takiej umowy. Zakłady ubezpieczeniowe oferują umowy na własnych, dowolnie konstruowanych warunkach. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest duża różnorodność umów ubezpieczeniowych. Dlatego każdy zarządca może wybrać ubezpieczenie najbardziej odpowiadające specyfice swojej pracy. Coraz liczniejsze sprawy sądowe wytaczane przeciwko zarządcom nieruchomości dowodzą, że jest to zawód obarczony dużym ryzykiem. Niestety, pomimo wielu dostępnych publikacji zarządcy nieruchomości nadal posiadają niską świadomość ubezpieczeniową. Literatura Sordyl G., Praktyka ubezpieczeń CO zarządcy, Referat wygłoszony podczas konferencji Zarządzanie tarnowskimi nieruchomościami zorganizowanej przez Małopolską Wyższą Szkołę Ekonomiczną w Tarnowie, Tarnów 2003. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz.U. nr 16, poz. 93, z późn. zm. Ustawa z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej, Dz.U. nr 124, poz. 1151. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U 2000, nr 46, poz. 543, tekst jednolity. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi, pod red. J. Pawelca, Wydawnictwo dr Josef Raabe, Warszawa 2003. The Role Liability Insurance Plays for Real Estate Managers In this paper the author attempts to elaborate the role mandatory liability insurance plays in managing real estate/a real estate company. The obligations real estate managers have to sign mandatory liability insurance agreements is the result of a law passed 21 August 1997. According to this law, management is responsible for insuring against damages which can result from runnning real estate businesses. Due to a lack of legal requirements concerning such insurance, insurance agencies offer real estate administrators coverage based on these rules plus additional stipulations. The legal responsibilities real estate managers face result from agreements with the owners of real estate and joint owners of real estate and other people who have rights to
Konstrukcja ubezpieczenia odpowiedzialności 153 the property. In connection with this, coverage encompasses only professional activities which result from agreements about management. Because wide-ranging knowledge is required in the real estate profession, managers are more apt to make mistakes, and should therefore sign a liability insurance agreement before any further activity is undertaken.