INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA. wyniki monitoringu za 2004 r.

INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2004 r. LIPIEC 2005

Zespół autorski: mgr Grażyna Dworańczyk (I.10, II.3, III.3, V.1-2) doc. dr Jan Korniłowicz (I.1, I.2, I.3, I.4, II.1, II.2, III.1, III.2, VI.1-3) mgr Beata Uchman (III.4, III.6, III.7) dr Tomasz Żelawski (I.5, I.6, I.7, I.8, I.9, I.11, IV.1-12,VI.4 oraz prezentacja graficzna i koordynacja całości) Praca jest własnością Ministerstwa Transportu i Budownictwa Instytut Rozwoju Miast, ul. Cieszyńska 2 30-015 Kraków Zakład Mieszkalnictwa, ul. Filtrowa 1 00-925 Warszawa 3

SPIS TREŚCI WPROWADZENIE I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Ogólna ocena sytuacji mieszkaniowej 2. Budownictwo mieszkaniowe 3. Koszty i finansowanie 4. Obrót nieruchomościami 5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 6. Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych 7. Przekształcenia własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych 8. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi 9. Zmiany strukturalne w jednostkach zarządzających nieruchomościami mieszkaniowymi 10. Dodatki mieszkaniowe 11. Społeczne aspekty mieszkalnictwa II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2004 r. 2. Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach 3. Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem III. KOSZTY I FINANSOWANIE 1. Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w 2004 r. 2. Finansowanie inwestycji mieszkaniowych 3. Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych 4. Finansowanie społecznego budownictwa czynszowego 5. Kredytowanie w miastach monitorowanych 6. Koszty budowy mieszkań oddanych do użytku w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym 7. Ceny działek budowlanych i mieszkań w obrocie prywatnym IV. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 1. Czynsze i opłaty za użytkowanie lokalu oraz opłaty za świadczenia 2. Czynsze w domach prywatnych 3. Stawki opłat za c.o. i c.c.w. 4. Opłaty całkowite za lokale mieszkalne 5. Gospodarka zasobami komunalnymi i spółdzielczymi w miastach monitorowanych 6. Nakłady remontowe w budynkach mieszkalnych 7. Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych 8. Zmiany w źródłach wpływu środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych 9. Dopłaty w finansowaniu gospodarki zasobami mieszkaniowymi 10. Zaległości w opłatach, eksmisje oraz mieszkania z odzysku i socjalne 11. Wspólnoty mieszkaniowe 12. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Budownictwa Społecznego V. DODATKI MIESZKANIOWE 1. Liczba i wysokość dodatków mieszkaniowych 2. Polityka gmin oraz rola wywiadu środowiskowego w zakresie dodatków mieszkaniowych VI. SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA 1. Wydatki gospodarstw domowych związane z użytkowaniem mieszkania 2. Budownictwo mieszkaniowe na tle przemian demograficznych 3. Podstawowe czynniki kształtujące popyt na mieszkania Str. 5 6 6 8 9 10 11 12 13 13 14 15 16 18 18 26 30 32 32 33 36 40 44 44 51 56 56 63 65 66 69 72 76 78 80 81 83 88 94 94 99 101 101 102 103 4

WPROWADZENIE Monitorowanie mieszkalnictwa w aspekcie budownictwa, systemów finansowania, gospodarki zasobami i problemów społecznych prowadzone jest od 1991 roku, początkowo w Instytucie Gospodarki Mieszkaniowej, a od 2002 r. w Instytucie Rozwoju Miast. W pierwszych latach IGM prowadził badania monitoringowe i publikował je dwukrotnie w każdym roku (pierwsze dotyczyło informacji za I półrocze, drugie obejmowało dane za cały rok). W ostatnich latach informacje o mieszkalnictwie dostępne były na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury. Monitoring mieszkaniowy za 2004 r., opracowany w Instytucie Rozwoju Miast przez ten sam zespół autorski, jest kontynuacją wcześniejszych badań. Podstawowy materiał badawczy zebrany został w 22 miastach. W przypadku Towarzystw Budownictwa Społecznego informacje uzyskano z 36 miast. Zakres merytoryczny monitoringu za 2004 r. uległ istotnemu poszerzeniu. Było ono przede wszystkim związane z tworzeniem się nowych zjawisk w badanej od wielu lat problematyce mieszkalnictwa. W rozdziale I niniejszego opracowania, obok syntetycznego przedstawienia wyników badań, dokonano próby oceny dotychczasowych rozwiązań z zakresu mieszkalnictwa wraz z określeniem tendencji działań w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ponadto przedstawiono ogólne wnioski i sugestie dotyczące kierunków przyszłej polityki państwa i gmin w dziedzinie mieszkalnictwa. Należy podkreślić, że duża część ocen i sugestii zawartych w rozdziale I opiera się na wynikach badań, które szczegółowo zostały przedstawione w rozdziałach II VI monitoringu. 5

I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Ogólna ocena sytuacji mieszkaniowej Od Narodowego Spisu Powszechnego 2002 upłynęły zaledwie dwa lata. Jest to okres zbyt krótki, aby mogły nastąpić zauważalne zmiany w stanie zasobów mieszkaniowych i sytuacji mieszkaniowej ludności. W tym czasie liczba ludności nie zwiększyła się, a nawet uległa niewielkiemu zmniejszeniu. Liczba mieszkań zwiększyła się niewiele ponad 200 tys., co skutkowało powiększeniem zasobów mieszkaniowych o niecałe 2 %. Oznaczało to również nieznaczną zmianę struktury wiekowej zasobów (tab. 1). Tab.1: Mieszkania według okresu budowy Rok Ogółem (w mln) Z tego według okresu budowy (w %) : Do 1944 r. 1945-1970 1971-1978 1979-1988 Po 1988 r. 2002 11,6 24,6 26,7 18,1 19,0 11,6 2004 11,8 24,2 26,3 17,8 18,6 13,1 W ciągu ostatnich dwóch lat w bardzo nieznacznym stopniu uległa zmianom struktura własności mieszkań. Największe zmiany nastąpiły w grupie osób fizycznych z uwagi na fakt, że około 80 % ogółu wybudowanych mieszkań dotyczyła tej grupy inwestorów. Ponadto występowała sprzedaż lokali mieszkalnych w zasobach gmin i zakładów pracy (tab. 2). Tab. 2: Mieszkania według form ich własności Rok Ogółem (w mln) Osób fizycznych Z tego według form własności ( w %) : Spółdzielni mieszk. Gmin Skarbu Państwa i zakładów pracy TBS i pozostałych 2002 11,6 55,4 28,6 11,5 3,9 0,6 2004 11,8 56,2 28,4 11,2 3,7 0,5 6

Podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej w Polsce w 2004 r. w podziale na miasto i wieś zostały przedstawione w tablicy 3. Tab.3: Podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej w 2004 r. Wyszczególnienie Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Przeciętna powierzchnia mieszkania w m 2 Przeciętna powierzchnia mieszkania na osobę w m 2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu Przeciętna liczba osób w mieszkaniu Polska ogółem 327,4 68,7 21,2 3,7 3,23 Miasto 356,1 60,9 20,6 3,5 2,93 Wieś 287,8 85,0 22,0 4,1 3,84 Należy podkreślić, że NSP 2002 ujawnił występowanie 619 tys. mieszkań niezamieszkanych (bez mieszkań czasowo zamieszkiwanych i do prowadzenia działalności gospodarczej). Z tego 493 tys. przeznaczonych do stałego zamieszkania (lecz nie zamieszkanych) oraz 126 tys. pozostałych mieszkań niezamieszkanych (do których zaliczono mieszkania do rozbiórki, opuszczone oraz o nieustalonym przeznaczeniu). Nie ma powodów aby twierdzić, że w 2004 r. było mniej mieszkań niezamieszkanych niż dwa lata wcześniej. Należy podkreślić, że liczba mieszkań niezamieszkanych to prawie sześciokrotnie więcej, niż buduje się ich corocznie w kraju. Brak jest natomiast danych, ile z tych mieszkań jest pustostanem z powodu czasowej migracji właściciela, a ile zostało kupione jako mieszkanie drugie w rodzinie jako lokata kapitału lub dla dorastających dzieci. Można domniemywać, że w tej grupie sytuują się również domy indywidualne, rejestrowane przez GUS jako znajdujące się w budowie. W rzeczywistości nadają się one z reguły do zamieszkania, lecz ze względów fiskalnych nie są zgłaszane jako mieszkania ukończone (tab.4). Z tego : Wyszczególnienie Ogółem Do stałego zamieszkania Razem W tym : na wsi osób fizycznych spółdzielni mieszkaniowych gmin państwa i zakładów pracy 619 493 251 3/ 160 454 85 47 23 Pozostałe 2/ pozostałe 10 10 0 1/ według NSP 2002 (bez mieszkań do czasowego zamieszkiwania i do prowadzenia działalności gospodarczej) 2/ mieszkania do rozbiórki, opuszczone lub o nieustalonym przeznaczeniu 3/ 229 tys. tj. 91 % należących do osób fizycznych 342 83 39 19 126 91 112 2 8 4 7

2. Budownictwo mieszkaniowe Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2004 r. oddano do użytku w Polsce 108,1 tys. mieszkań, tj. o około 11 % więcej niż w roku 2002 (2003 r. jest niemiarodajny do porównań, z uwagi na masowe zgłaszania do odbioru formalnego mieszkań w domach indywidualnych będących już w użytkowaniu, co wiązało się z przewidywanymi zmianami w prawie budowlanym). Z tego w budynkach indywidualnych 64,9 tys. mieszkań (prawie o 24 % więcej), a w wielorodzinnych 43,2 tys. (o ponad 4 % mniej). W miastach oddano do eksploatacji 72,5 tys. mieszkań, tj. o około 2 % więcej, a na wsi 35,6 tys. mieszkań, tj. o około 34 % więcej niż w 2002 r. (zmiany w budownictwie mieszkaniowym w układzie wojewódzkim zostały przedstawione w rozdziale II.1.). W porównaniu do 2002 r., w roku 2004 nastąpiły zmiany strukturalne inwestorów realizujących budownictwo wielorodzinne. Polegały one na istotnym wzroście udziału budownictwa deweloperów (z 48,9 % do 56,3 %) oraz budownictwa TBS (z 10,2 % do 16,4 %). Znacznie natomiast zmalał udział budownictwa spółdzielczego (z 34,1 % do 21,8 %) oraz budownictwa gmin (z 5,5 % do 4,2 %). Pozytywnym objawem w 2004 r. jest wzrost rozpoczynanych inwestycji w budynkach wielorodzinnych, wynoszący 36,3 tys. mieszkań, tj. o ponad 7 tys. więcej niż w 2002 r. i prawie 11 tys. więcej niż w 2003 r. Pewną poprawę w stosunku do 2003 r. wykazały inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem. Wyrazem był większy przyrost długości sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, przy nieznacznej obniżce długości sieci ciepłowniczej. Trudno oczekiwać w najbliższych kilku latach istotnego zwiększenia liczby oddawanych do użytku lokali mieszkalnych. Można szacować, że przy istniejącej obecnie strukturze inwestorskiej budownictwa mieszkaniowego będzie to maksymalny wzrost w granicy 8 10 % w skali roku. Wydaje się, że w dalszym ciągu będzie się utrzymywała tendencja wzrostu udziału budownictwa deweloperskiego i TBS, kosztem zmniejszania się udziału budownictwa spółdzielczego i komunalnego. Należy rozważyć, czy w ramach nowej polityki mieszkaniowej państwa nie powinno się znacząco zwiększyć rozmiarów budownictwa mieszkaniowego na wynajem o czynszu regulowanym do poziomu istniejącego w krajach UE, stanowiącego tam około 20 % ogółu budownictwa mieszkaniowego. Taką rolę przede wszystkim może spełnić budownictwo społeczne, finansowane przy pomocy środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Istotny wzrost roli tego budownictwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności może być alternatywą dla budownictwa własnościowego, szczególnie w odniesieniu do dużych aglomeracji miejskich, posiadających w zasadzie nieograniczone możliwości efektywnego popytu na ten rodzaj mieszkań. 8

Także rozwój budownictwa komunalnego, szczególnie z uwagi na istniejące potrzeby gmin w zakresie mieszkań socjalnych (wg szacunków IRM co najmniej 125 tys.) powinno być jednym z priorytetów polityki mieszkaniowej kraju. W tym przypadku muszą być na szczeblu centralnym wypracowane wzorce organizacyjne (obowiązujące w niektórych krajach UE), pozwalające między innymi połączyć możliwości finansowych prywatnych inwestorów z możliwościami samorządów lokalnych nieodpłatnego udostępniania działek budowlanych. 3. Koszty i finansowanie W 2004 r. na cele mieszkaniowe wydatkowano z budżetu państwa 1216 mln zł. (bez wydatków MON i MSW). Była to kwota niższa niż w 2003 r. o 652 mln zł., tj. o około 35 %. Znaczny spadek wydatków w 2004 r. był głównie spowodowany zmianą zasad finansowania dodatków mieszkaniowych, natomiast blisko 8-krotny wzrost wystąpił w pozycji funduszu termo-modernizacji. W 2004 r. nakłady na inwestycje na mieszkaniowe oszacowano na około 28 mld zł. Ponad 53 % tych nakładów było sfinansowanych z kredytów bankowych, przy czym znaczny wzrost wartości udzielanych przez banki kredytów dotyczył przede wszystkim klientów indywidualnych. W stosunku do roku poprzedniego suma przyznanych kredytów wzrosła o około 33 %. Średnie koszty budowy mieszkań spółdzielczych oddanych do eksploatacji w domach wielorodzinnych w 2004 r. wynosiły 2.735 zł za 1m 2, a zatem w stosunku do roku poprzedniego zwiększyły się średnio o około 4 %. Średnie koszty budowy 1m 2 mieszkania TBS wynosiły 2.203 zł., co oznaczało ich wzrost w stosunku do 2003 r. o niecałe 2 %. Szacuje się, że średnie koszty budowy 1 m 2 mieszkania komunalnego w 2004 r., w stosunku do roku poprzedniego, kształtowały się na zbliżonym poziomie (próba mało reprezentatywna, ponieważ w 2004 r. w badanych miastach oddano do użytku tylko 1 budynek komunalny). W przypadku deweloperów średni koszt 1 m 2 mieszkania kształtował się na poziomie 2.314 zł. Z przeprowadzonych badań wynika, że zysk inwestora realizującego mieszkania na sprzedaż kształtowała się w granicy od 10 do 25 % kosztów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W 2004 r. w stosunku do roku poprzedniego notuje się nieznaczny wzrost cen kupna/ sprzedaży zarówno działek budowlanych, jak i mieszkań na rynku wtórnym. Natomiast ceny wynajmu lokali w większości badanych miast utrzymały się w zasadzie na tym samym poziomie. Pozytywnym objawem ostatnich lat jest wzrost liczby kredytów udzielanych przez banki na cele mieszkaniowe. Wydaje się, że należy spodziewać się dalszego wzrostu liczby kredytów mieszkaniowych, z uwagi na istniejącą konkurencję w tym zakresie pomiędzy 9

poszczególnymi bankami. Wzrost liczby udzielanych kredytów będzie się przekładał na zwiększenie popytu mieszkaniowego, co w konsekwencji powinno doprowadzić do dalszego ożywienia budownictwa mieszkaniowego. W zakresie zmian w strukturze finansowania budownictwa mieszkaniowego należy rozważyć możliwość znacznego zwiększenia dopłat budżetu państwa do Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, finansującego społeczne budownictwo mieszkaniowe. Ponadto dotychczasowy sposób finansowania tego budownictwa wymaga systemowego dopracowania, poprzez bardziej precyzyjne określenie w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wysokości udziału partycypacji osób fizycznych i prawnych w pokryciu kosztów budowy mieszkań (według prowadzonych badań rozpiętości te wynoszą od 2 do 34 %). W budżecie centralny powinny być również zagwarantowane środki, refundujące gminom przynajmniej częściowy zwrot kosztów (np. 30 %) wykonywanych adaptacji lub remontów dotychczas niewykorzystanych obiektów, z przeznaczeniem ich na mieszkania socjalne. 4. Obrót nieruchomościami Według danych monitoringu rynku nieruchomości IRM, w 2004 roku dokonano blisko 240 tys. transakcji na rynku nieruchomości (w oparciu o liczbę aktów notarialnych składanych w sądach apelacyjnych i przesyłanych do Ministerstwa Sprawiedliwości). Z tej liczby około 52 tys. tj. 22 % stanowiły transakcje sprzedaży mieszkań należące do poszczególnych gmin oraz Skarbu Państwa. Nie były to zatem transakcje o charakterze rynkowym. Pozostałe około 188 tys. miało charakter transakcji rynkowych. Trudno jest jednoznacznie ocenić, ile z nich dotyczyło rynku pierwotnego, a ile rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym znajdowało się około 25 tys. mieszkań wybudowanych przez deweloperów i około 9 tys. mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie, które faktycznie również pełnią rolę dewelopera. Ponadto wybudowano około 65 tys. mieszkań w budynkach indywidualnych. Brak jest jednak informacji, ile z nich wybudowano na sprzedaż przez deweloperów, a w jakim procencie inwestorami byli przyszli użytkownicy. Zauważalnym zjawiskiem jest budowanie przez deweloperów osiedli domów indywidualnych na obrzeżach dużych miast. Jeżeli przyjąć, że na rynku pierwotnym znalazło się około 15 % z 65 tys. wzniesionych w 2004 r. domów indywidualnych, to stanowi to około 10 tys. Po dodaniu do poprzednich 34 tys., otrzymujemy około 44 tys. transakcji mieszkań na rynku pierwotnym. Oznacza to, że pozostałe 144 tys. transakcji mieszkań dotyczyło rynku wtórnego. Średnia cena transakcyjna w 2004 r. kształtowała się na poziomie około 1800 zł za 1 m 2 mieszkania. Należy przypuszczać, że w najbliższych latach średnioroczna liczba transakcji na rynku nieruchomości będzie się utrzymywała na poziomie 230 260 tys. Z tego transakcje nie 10

mające charakteru rynkowego mogą stanowić poniżej 20 %, natomiast pozostałe 80 % będą miały charakter rynkowy. Nie można wykluczyć, że będzie się zwiększał udział transakcji na rynku wtórnym, kosztem niższego udziału transakcji na rynku pierwotnym. 5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi W 2004 roku przeciętne stawki czynszów wzrosły z 2,41 zł do 2,55 zł za 1m 2 mieszkania miesięcznie, tj. o około 5 %. Na 22 badanych miast w 10 z nich nastąpiły zmiany w wysokości stawek czynszów. Nadal średni czynsz kształtuje się na poziomie 1,2 1,3 % kosztów odtworzenia (przy przyjęciu średniego kosztu w wysokości 2400 zł, który w badanych miastach kształtował się od 1770 zł. w Łapach i 1860 zł. w Pile, do 4500 tys. w Warszawie). W zasobach spółdzielczych średnia opłata eksploatacyjno-remontowa wzrosła z 2,28 zł do 2,35 zł za 1m 2 miesięcznie tj. o 3 %. Czynsze za mieszkania w TBS wynoszące w 2002 r. średnio 6,64 zł wzrosły do 6,82 zł za 1m 2 powierzchni mieszkania miesięcznie, tj. o 3 %. Stanowiło to około 3,5 % średniego kosztu odtworzenia. W zasobach zakładów pracy średni czynsz wynosił 2,88 zł. za 1 m 2 mieszkania miesięcznie (ponad 1,4 % koszty odtworzenia), natomiast w budynkach prywatnych czynsz ten kształtował się w wysokości 4,45 zł. (2,2 % kosztu odtworzenia). Poza czynszem, mieszkańcy płacą świadczenia pokrywające koszty zimnej wody, kanalizacji i wywozu nieczystości, a także opłaty za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę. Porównując poziom średnich opłat za świadczenia należy podkreślić, że w stosunku do 2003 r. zarówno opłaty za zimną wodę i kanalizację oraz za wywóz nieczystości jak również za c.o. i c.c.w. utrzymały się w 2004 r. we wszystkich formach zasobów mieszkaniowych w zasadzie na tym samym poziomie (szczegółowe opłaty w rozdz. IV). W 2004 r. w zasobach komunalnych miesięczna opłata całkowita za wynajmowany lokal mieszkalny o powierzchni 50 m 2 z pełnym wyposażeniem w instalacje zamieszkały przez 3-osobową wynosiła przeciętnie 503 zł. W tym samym roku w spółdzielczych lokalach mieszkalnych opłata ta za porównywalne mieszkanie wynosiła przeciętnie zaledwie 429 zł. Na tym tle wyższe były średnie opłaty za mieszkanie w zasobach zakładów pracy (przeciętnie 515 zł.), a za podobne mieszkanie w TBS (łącznie ze spłatą kredytu) trzeba było przeciętnie zapłacić 530 zł. W przypadku domów prywatnych czynszowych przeciętna opłata miesięczna wynosiła aż 606 zł. Jeszcze wyższą opłatę należało uiścić w momencie wynajmu lokalu od osoby prywatnej (średnio 770 zł.), natomiast wynajem apartamentu od dewelopera skutkował koniecznością miesięcznego wydatkowania średnio prawie 2300 zł. Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego w 2004 r. istniała możliwość ustalania wysokości stawek czynszu w zasobach komunalnych, zakładowych i prywatnych czynszowych na poziomie 3 % wartości odtworzenia (liczonej w skali roku). W przypadku zasobów komunalnych w dalszym ciągu większość gmin prowadziła bardzo mało aktywną politykę czynszową. 11

Skutkowało to przede wszystkim bardzo niskimi nakładami na techniczne utrzymanie, czego efektem był dalszy wzrost luki remontowej w tej formie zasobów mieszkaniowych. Należy rozważyć możliwość przygotowania zmian ustawowych, zobowiązujących gminy do prowadzenia bardziej aktywnej polityki mieszkaniowej. Brak takiej polityki mógłby między innymi skutkować obniżeniem subsydiów z budżetu centralnego. 6. Prywatyzacja zasobów mieszkaniowych W 2004 r. nastąpiła dalsza prywatyzacja lokali mieszkalnych. W miastach monitorowanych w zasobach komunalnych sprzedano około 3 % ogółu lokali mieszkalny, co oznacza, że w skali kraju prywatyzacja mogła dotyczyć nawet około 38-40 tys. mieszkań należących do gmin. Podobna sytuacja występuje w zasobach zakładów pracy. Wg NSP 2002 w latach 1989-2002 średniorocznie sprzedawano około 43 tys. mieszkań należących do poszczególnych zakładów pracy. Wydaje się, że również w latach 2003 2004 rozmiary prywatyzacji w tej formie zasobów mieszkaniowych mogły utrzymać się na poziomie z poprzednich lat. Ponieważ sprzedaż lokali mieszkalnych w zasobach komunalnych i zakładów pracy ich dotychczasowym najemcom nie ma charakteru transakcji rynkowych, trudno mówić o ich wartości rynkowej. Możliwe jest jednak sprzedanie tych lokali na wolnym rynku w przyszłości po 1100 1200 zł. za 1 m 2 p.u. mieszkania (patrz tab. 37), co może stanowić wartość około 4,0-4,5 mld zł. Prywatyzacji zasobów mieszkaniowych sprzyja wysokość bonifikat w momencie zakupu lokalu mieszkalnego użytkowanego na zasadach najmu, która w przypadku zasobów komunalnych dochodziła nawet do 99 % ich wartości rynkowej (w zasobach zakładów pracy do 95 %). Średnie ceny zakupu w zależności od wielkości i atrakcyjności miasta, po uwzględnieniu bonifikat, zostały przedstawione w rozdziale III niniejszego opracowania. Głównymi motywami do zakupu mieszkania są większe możliwości dysponowania lokalem (aktualne i w przyszłości) oraz niższe opłaty bieżące (z reguły zaliczka mieszkaniowa jest niższa od czynszu). Natomiast z uzyskanych informacji wynika, że zarówno gminy, jak i zakłady pracy nie prowadzą jakiejkolwiek statystyki dotyczącej struktury dochodowej i zawodowej nabywców lokali. Wydaje się, że postępująca prywatyzacja lokali mieszkalnych w zasobach zakładów pracy jest zjawiskiem pozytywnym i nieodwracalnym. Należy oczekiwać, że udział tej formy zasobów będzie się systematycznie zmniejszał. W przypadku zasobów komunalnych obserwowana w części miast prywatyzacja lokali mieszkalnych za wszelką cenę jest zjawiskiem wysoce niekorzystnym. Nie dość, że w krótkim okresie czasu skutkuje to pogorszeniem struktury jakościowej zasobu (z uwagi na fakt, że największym powodzeniem cieszą się lokale o najwyższym standardzie), to w dłuższym okresie czasu może znacznie utrudnić prowadzenie prawidłowej polityki lokalowej na szczeblu gminy (m.in. z uwagi na brak odzysku lokali). Wydaje się celowe, ażeby gminy prowadzące krótkowzroczną politykę prywatyzacji lokali komunalnych 12

(np. sprzedające lokale za mniej niż 20 % ich wartości rynkowej) były pozbawione jakiejkolwiek pomocy finansowej budżetu centralnego na adaptację, remonty czy budowę lokali socjalnych. 7. Przekształcenia własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych W 2004 r. w zasobach spółdzielczych ponad 70 % lokali mieszkalnych użytkowanych jest na zasadach własnościowych, w tym zaledwie około 1 % ogółu lokali mieszkalnych posiada status odrębnej własności (w miastach dużych około 1,5 %, natomiast w miastach średnich i małych tylko około 0,2 0,3 %). Liczba złożonych wniosków w 2004 r. o przekształcenie lokalu w odrębną własność kształtowała się od około 1 % ogółu lokali w miastach małych, poprzez ponad 2 % w miastach dużych, do około 8 % w miastach średniej wielkości. Podobnie jak przed rokiem, w większości badanych spółdzielni stan przygotowań w zakresie wyodrębnienia samodzielnych lokali na ogół nie przekracza 10 %. Główną przeszkodą wyodrębniania własności lokali jest nie tylko nieuregulowana sytuacja w zakresie własności gruntów, ale również konieczność sprostania wymogom finansowym stawianym przez poszczególne zarządy spółdzielni (np. opłaty manipulacyjne, częściowy zwrot kosztów remontów przeprowadzonych w budynku itp.). Z reguły na jednej działce usytuowanych jest od 1 do 5 budynków mieszkalnych, a w sporadycznych przypadkach nawet od 9 do 15 budynków spółdzielczych. Obecna działalność spółdzielni mieszkaniowych w warunkach obowiązywania znowelizowanej w 2002 r. ustawy spowodowała, że użytkownicy lokali zmuszeni są funkcjonować w ramach istniejącej struktury organizacyjnej do momentu, kiedy w ich nieruchomości nie zostanie ustanowiona odrębna własność lokali i nikt z właścicieli nie będzie już członkiem spółdzielni. Oznacza to, że spółdzielnie nie są już zobowiązane w określonym terminie przygotować wszystkie nieruchomości do przeniesienia własności lokali na poszczególnych jej członków. Niezbędne wydaje się powrócenie do ustawy z 2000 r., której jednym z najważniejszych celów było zachęcenie członków do nabywania odrębnej własności lokali oraz zmiany modelu organizacyjnego istniejącego w spółdzielczości mieszkaniowej od wielu lat. Ustawa ta zwiększy prawa właścicieli, pozwalając w stosunkowo prosty sposób podjąć decyzje o rezygnacji z zarządzania daną nieruchomością przez spółdzielnię mieszkaniową i szybkiego utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. 8. Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi W latach 1995 2004 około 20 % ogółu wspólnot mieszkaniowych zrezygnowało z administracji komunalnych jednostek mieszkaniowych. Oznacza to, że w 2004 r. gminne jednostki mieszkaniowe zarządzały około 80 % nieruchomości wszystkich istniejących wspólnot mieszkaniowych. Było to zmniejszenie stanu o około 2 % w stosunku do roku 13

poprzedniego. W miastach dużych zarząd ten (głównie na podstawie podjętych uchwał, a tylko w około 5 % w formie aktu notarialnego) przejęły z reguły wyspecjalizowane w tym zakresie firmy. Wyjątek stanowi Zielona Góra, w której aż w 60 % wspólnot powierzyło zarząd w formie aktu notarialnego. W miastach średnich i małych znaczna część tych wspólnot prowadzi administrację we własnym zakresie, wykorzystując posiadane licencje na zarządzanie przez niektórych właścicieli lokali. Udział zarządów wybieralnych w dużej części badanych miast jest znikomy (obejmuje nie więcej niż 10 % ogółu wspólnot). Zdarzają się jednak miasta, w których udział ten dotyczy od 60 ponad 90 % wszystkich wspólnot. Skala zaległości w opłatach na koszty zarządu nieruchomością wspólną w większości przypadków była stosunkowo niewielka, w kilku przypadkach osiągnęła jednak poziom około 20 %. W badanej grupie miast średnie zaległości w skali roku nie były większe niż 7 %. Należy podkreślić, że obserwowane od szeregu lat zmiany w sposobie zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych są zjawiskiem pozytywnym. W szczególności odnosi się to do wspólnot z dużych miast, w których istnieje już w miarę dobrze rozwinięty rynek zarządców nieruchomości. Natomiast sporym minusem tej gospodarki jest minimalizowanie przez właścicieli nakładów na techniczne utrzymanie zasobów, co w dłuższym okresie może doprowadzić do przyspieszonej dekapitalizacji budynków. 9. Zmiany strukturalne w jednostkach zarządzających nieruchomościami mieszkaniowymi gmin W zakresie zmian strukturalnych gminnych jednostek mieszkaniowych obserwuje się zbyt powolne zjawisko przekształcania zakładów budżetowych lub jednostek budżetowych w spółki gminy. Dzieje się to pomimo zapisów w ustawie o gospodarce komunalnej, w myśl których działalność wykraczająca poza zadania o charakterze użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego. Zdarzają się jednak przypadki (np. w Krakowie, w Kaliszu czy w Lęborku), gdzie zasobami komunalnymi zarządza zakład budżetowy, natomiast nieruchomościami wspólnot z udziałem własności gminy utworzona spółka. W badanej grupie miast prawie 40 % jednostek mieszkaniowych, to zakłady budżetowe lub jednostki budżetowe. Z prowadzonych obserwacji wynika, że specyfikę optymalnego modelu zarządzania i administrowania zasobami mieszkaniowymi na szczeblu gminy można wyznaczyć o następujące czynniki : strukturę oraz zakres działania nadzoru właścicielskiego, liczbę podmiotów administrujących zasobami mieszkaniowymi, zasady przepływu środków finansowych, formę prawną oraz zakres działania administratora. 14

Wydaje się, że należy pilnie przygotować skuteczne instrumenty prawne zobowiązujące gminy do bezwzględnego respektowania ustawy o gospodarce komunalnej. Z prowadzonych badań wynika, że gospodarowanie zasobami mieszkaniowymi na szczeblu lokalnym w ramach zakładu budżetowego nie sprzyja efektywnemu wydatkowaniu środków finansowych. Bardziej stanowcze działania na szczeblu centralnym pozwoliłoby również na ożywienie rynku zarządców nieruchomości. Tym bardziej, że aktualnie ponad 14 tys. osób posiada w kraju licencje na zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi, a tylko niewielka część z nich ma możliwości praktycznego wykorzystania posiadanych kwalifikacji, w ramach własnych firm zajmujących się administrowaniem nieruchomościami mieszkalnymi. 10. Dodatki mieszkaniowe Od 2004 r. gminy ponoszą wszystkie koszty związane z wypłatą dodatków mieszkaniowych, w związku z likwidacją na ten cel dotacji z budżetu państwa. Pomimo, że niektóre gminy podjęły uchwały o obniżeniu wskaźnika decydującego o wysokości wypłacanych dodatków (z 70 do 50 %), nie wpłynęło to jednak w znaczącym stopniu na zmianę liczby i wysokości wypłaconych dodatków. Udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe wyniósł 9,5 %, co oznaczało wzrost o 0,1 punktu procentowego w porównaniu z rokiem poprzednim. Zmniejszyła się natomiast wysokość przeciętnego dodatku w skali miesiąca z 152 zł do 149 zł. Najwyższe dodatki mieszkaniowe otrzymali mieszkańcy domów prywatnych czynszowych 183 zł., a następnie kolejno : mieszkańcy domów zakładowych i najemcy mieszkań komunalnych po 153 zł., mieszkańcy spółdzielni 136 zł. i właściciele mieszkań 130 zł. Najmniej otrzymali mieszkańcy domów indywidualnych 116 zł. Struktura wypłaconych dodatków mieszkaniowych kształtowała się następująco : spółdzielcze 39,0 %, komunalne 37,3 %, prywatne czynszowe 13,3 %, zakładowe i wykupione po 4,5 % i domy jednorodzinne 0,3 %. Z przeprowadzonych badań wynika, że gminy nie zawsze dbają o sprawdzenie prawidłowości danych zawartych we wnioskach o przyznanie dodatku mieszkaniowego, jak również nie w pełni korzystają z praw do przeprowadzania wywiadów środowiskowych. Rok 2004 był pierwszym rokiem obowiązywania znowelizowanej ustawy o dodatkach mieszkaniowych. Trudno jest zatem jednoznacznie ocenić tendencje w działaniach poszczególnych gmin w zakresie istniejącego od niedawna systemu. Wydaje się, że niezbędne będzie stałe monitorowanie zachowań gmin w tym zakresie poprzez rozszerzenie pola obserwacji do 40 50 miast, obejmujących zarówno różne grupy ich wielkości, jak i poszczególne regiony kraju. Badania prowadzone w dłuższym okresie czasu powinny przede wszystkim skoncentrować się na ocenie tendencji w wysokości wypłacanych 15

dodatków mieszkaniowych, z uwagi na możliwość zmiany na szczeblu lokalnym wskaźnika przeliczeniowego i znaczącego obniżenie ich poziomu w najbliższych kilku latach (szczególnie z uwagi na trudności finansowe wielu gmin). Ponadto badania te umożliwią ocenę działania gmin w zakresie weryfikacji danych zawartych we wnioskach o przyznanie dodatku mieszkaniowego, jak również stopień wykorzystywania prawa do przeprowadzania wywiadów środowiskowych pozwalających na cofnięcie dotychczas wypłacanego dodatku mieszkaniowego. 11. Społeczne aspekty mieszkalnictwa Wydatki gospodarstw domowych w 2004 r. w przeliczeniu na 1 osobę wykazały ogólny wzrost o około 4 % w stosunku do 2003 r. Z tego w gospodarstwach pracowniczych o blisko 5 %, a w gospodarstwach emerytów i rencistów o około 2,2 %. W tym czasie wydatki za użytkowanie mieszkania i nośniki energii w przeliczeniu na 1 osobę wzrosły średnio w gospodarstwach pracowniczych o około 3 %, natomiast w gospodarstwach emerytów i rencistów o około 1 %. Wydaje się, że w warunkach krajowych szczególną troską należy objąć gospodarstwa domowe, będące najemcami lokali w budynkach prywatnych czynszowych. Jest to grupa stosunkowo niewielka (dotyczy to około 4,4 % ogółu rodzin w miastach), której nadmierne obciążenie czynszem w stosunku do standardu mieszkań postawiły w bardzo trudnej sytuacji. Ponieważ obowiązujący system dodatków mieszkaniowych nie w pełni odpowiada istniejącym w tym zakresie potrzebom, niezbędne jest podjęcie prac na szczeblu centralnym, pozwalające na kompleksowe rozwiązanie tego problemu. Chodzi przede wszystkim o rozstrzygnięcie : kto? (budżet centralny czy budżety gmin) i w jakim stopniu, powinien partycypować w częściowym pokryciu tych opłat. Tym bardziej, że stan techniczny oraz skala zaległości remontowych w domach prywatnych w pełni uzasadniają wysoki poziom czynszów w tej formie zasobów mieszkaniowych. 16

Ryc.1. Rozmieszczenie miast monitorowanych w 2004 r. 17