III. PROGRAM PRYWATYZACJI LOKALI. Zasady sprzedaży lokali będących własnością Gminy Grójec reguluje Uchwała Rady

Transkrypt

1 III. PROGRAM PRYWATYZACJI LOKALI Zasady sprzedaży lokali będących własnością Gminy Grójec reguluje Uchwała Rady Miasta z dnia 27 kwietnia 1998 r. Uchwała ta określa zasady sprzedaży w drodze bez przetargowej budynków i lokali mieszkalnych w budynkach będących własnością gminy. Zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej w Grójcu przy sprzedaży budynków i lokali zamieszkałych pierwszeństwo ich nabycia przysługuje najemcy, który posiada umowę najmu zawartą zgodnie z obowiązującą ustawą (z wyjątkiem budynków przeznaczonych do rozbiórki). Przy jednorazowej wpłacie za nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego obowiązuje 15 % bonifikata od ceny ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu w wysokości 0,4 % stopy procentowej redyskonta weksli stosowanej przez NBP. W ramach oceny funkcjonowania ustawy o własności lokali przeprowadzono analizę skali zmian w rozmiarach prywatyzacji i współwłasności zasobów mieszkaniowych, będących w zarządzie gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu. Szacuje się, że w miastach do 25 tys. mieszkańców na koniec 2001 r. było sprzedanych około 44 % lokali mieszkalnych, natomiast na koniec 2002 r. około 45 %. W przypadku Grójca skala prywatyzacji była dużo niższa i wynosiła odpowiednio zaledwie 15 % w 2001 r. i 16 % w 2002 r. Korzystnym zjawiskiem dla gminnej gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest brak prywatyzacji lokali użytkowych. Dokonując oceny przekształceń własnościowych w Grójcu, niezbędne jest również określenie skali współwłasności występującej w zasobach administrowanych przez gminną jednostkę mieszkaniową. Z przeprowadzonych analiz wynika, że w 2002 r. współwłasność występowała w około 31 % budynków. Z porównania wskaźników prywatyzacji 20

2 i współwłasności wynika, że przy sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych w większym stopniu preferowano w Grójcu mniej efektywną prywatyzację rozproszoną (tabela 9). Tabela 9. Skala prywatyzacji i współwłasności w zasobach zarządzanych przez gminną gospodarkę mieszkaniową w Grójcu w 2001 i 2002 r. Prywatyzacja (w %) Współwłasność (w %) Wyszczególnienie 2001 r r r r. Grójec Średnio w kraju Efektem postępujących przekształceń własnościowych w gminnych zasobach mieszkaniowych jest stopniowy wzrost udziału wspólnot o większościowych udziałach osób fizycznych. W ostatnim okresie udział ten średnio w kraju wynosił około 50 %. Oznacza to, że w co drugim budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej osoby fizyczne (właściciele lokali) mogą mieć faktyczny wpływ na sposób rozwiązywania problemów zarządzania ich nieruchomości mieszkaniowej. W przypadku Grójca w około 16 % wspólnot osoby fizyczne posiadają większościowe udziały. Istniejące możliwości podejmowania niezależnych decyzji przez poszczególnych właścicieli lokali są zatem znacznie mniejsze niż przeciętnie w kraju. Powyższe proporcje mogą mieć pewien wpływ na skalę rezygnacji wspólnot z prowadzenia administracji przez gminną gospodarkę mieszkaniową. Szacuje się, że w kraju około 17 % wspólnot gospodaruje swoimi nieruchomościami niezależnie od komunalnych jednostek mieszkaniowych. W Grójcu w latach z prowadzenia administracji przez gminną jednostkę mieszkaniową zrezygnowały 3 wspólnoty mieszkaniowe (tj. około 14 %) (tabela 10). Tabela 10. Udział wspólnot o większościowych udziałach osób fizycznych oraz 21

3 administrujących niezależnie od gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu Wyszczególnienie Wspólnoty o większościowych udziałach osób fizycznych (w %) Wspólnoty, które zrezygnowały z administracji jednostek komunalnych (w %) 2001 r r r r. Grójec Średnio w kraju W ramach prowadzonej polityki prywatyzacji mieszkań należy zwrócić szczególną uwagę na średnie ceny sprzedaży 1 m 2 powierzchni komunalnych lokali mieszkalnych. Powinny one niezbyt odbiegać od średnich cen krajowych dla miast o podobnej wielkości, które w ostatnich latach kształtowały się na poziomie zł. Wyższe ceny sprzedaży z większym stopniem pewności będą wykluczały sprzedaż lokali mieszkalnym rodzinom o niskich dochodach, które w przyszłości nie będą w stanie ponosić pełnych obciążeń wynikających z posiadanego prawa własności do mieszkania. W przypadku Grójca przeciętne ceny sprzedaży 1 m 2 p.u. mieszkania komunalnego w latach kształtowały się na poziomie około 500 zł, co stanowiło około 200 % średnich cen krajowych. 1. Cele prywatyzacji lokali Cele strategiczne wytyczone przez program prywatyzacji lokali powinny : - realizować wieloletnią politykę prywatyzacyjną w odniesieniu do gminnych zasobów mieszkaniowych, - tworzyć warunki umożliwiające dostęp do mieszkań o określonym standardzie i po cenach dostępnych dla określonych grup gospodarstw domowych, - wpływać na poprawę jakości zarówno zasobu mieszkaniowego, jak i usługi mieszkaniowej oferowanej użytkownikom lokali. 22

4 Należy podkreślić, że zasoby mieszkaniowe stanowiące własność poszczególnych gmin, spełniają również funkcje socjalne. Prywatyzacja lokali mieszkalnych może zatem dotyczyć tylko określonej części mieszkań znajdujących się w zasobach gminy. Pewna część komunalnych zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza tych o najniższym standardzie wyposażenia i wykończenia oraz położonych w mniej atrakcyjnych częściach miasta, powinna pozostać własnością władz lokalnych i pełnić rolę mieszkań socjalnych dla rodzin o najniższych dochodach. Potencjalnymi lokalami socjalnymi w dłuższym horyzoncie czasowym są wszystkie mieszkania kategorii III i część kategorii II. Wielkość zasobów socjalnych zależeć będzie od ogólnej liczby istniejących mieszkań komunalnych w mieście oraz od ich jakości i występujących problemów społecznych. Należy szacować, że w Grójcu w obecnych warunkach może to dotyczyć co najmniej 5 %, a w przyszłości nawet % mieszkań komunalnych. Decyzje w sprawie utrzymania w dyspozycji gminy określonej części zasobów mieszkaniowych z przeznaczeniem na cele socjalne powinny na bieżąco podejmować władze lokalne. Z dotychczasowych badań wynika, że pewna część osób które wykupiły mieszkania w zasobach komunalnych nie zdaje sobie w pełni sprawy, że są oni również współwłaścicielami budynku. Posiadanie statusu właściciela lokalu w pierwszej kolejności pociąga za sobą określone obowiązki, dopiero w drugiej kolejności stwarza określone przywileje. Prywatyzacja lokalu jest swego rodzaju transakcją, w której obie strony powinny osiągnąć określone korzyści. Interesy dotychczasowego właściciela (gminy) sprowadzają się do : osiągnięcia doraźnych zysków, w postaci wpływu określonych środków finansowych do budżetu gminy, pozbycie się majątku wymagającego często znacznych dopłat do bieżącego utrzymania. Interes dotychczasowego najemcy lokalu wiąże się przede wszystkim z : 23

5 swobodą dysponowania lokalem (doraźnie), możliwością pozostawienia go w spadku (perspektywicznie). Głównym argumentem przemawiającym za prywatyzacją jest potrzeba ograniczenia dewastacji budynków komunalnych oraz zwiększenie osobistego zainteresowania utrzymywaniem budynku w należytym stanie technicznym oraz większej dbałości o czystość i porządek. Prywatyzacja stwarza warunki do powstania szerokiej rzeszy właścicieli danej nieruchomości. Koszty jej utrzymania będą bezpośrednio oddziaływały na poziom opłat za mieszkanie, a w konsekwencji zmuszały do większej dbałości o cały budynek. Prywatyzację mogą utrudniać istniejące zróżnicowania socjalne i materialne wśród użytkowników lokali w zasobach komunalnych, ze względu na zbyt duże sprzeczności interesów. Aby tego uniknąć, niezbędne jest tworzenie daleko idących ułatwień administracyjnych, skłaniających do zamiany mieszkań. Wydaje się jednak nieuniknione, że ludzie o relatywnie wysokich dochodach będą się starali przeprowadzać do budynków o wyższym standardzie położonych w najlepszych częściach miasta. Ten naturalny zresztą proces może doprowadzić do powstania w mieście enklaw budynków zamieszkanych wyłącznie przez ludność niezamożną, której nie będzie stać na utrzymywanie zasobów w odpowiednim stanie technicznym. W praktyce istnieją dwa rodzaje prywatyzacji : rozproszona i selektywna. Prywatyzacja rozproszona polega na możliwości wykupu lokalu mieszkalnego w każdym budynku gminy przez każdego dotychczasowego najemcę. W ten sposób w danym budynku zamieszkiwaliby zarówno właściciele wykupionych od gminy mieszkań, jak i najemcy odmawiający ich wykupu. Pozostałoby zbyt duże przemieszanie społeczne w budynku, odstraszające wielu potencjalnych nabywców od zakupu lokali mieszkalnych. 24

6 Ta forma prywatyzacji może stwarzać dodatkowe trudności w przechodzeniu do nowych struktur zarządzania zasobami mieszkaniowymi, w związku z występowaniem bardzo rozbieżnych interesów pomiędzy właścicielami mieszkań a ich najemcami. Istotą prywatyzacji selektywnej jest wytypowanie w mieście grupy budynków do całkowitego sprywatyzowania lokali poprzez ich sprzedaż. W budynkach tych, charakteryzujących się wyższym standardem i atrakcyjniejszym położeniem w mieście, zaproponowano by wszystkim najemcom wykup lokali. Najemcy, którzy nie wyraziliby zgody na wykupienie mieszkania, otrzymaliby mieszkanie zamienne. Forma administrowania tak sprywatyzowanym budynkiem zależeć będzie od woli większości właścicieli mieszkań. Dotychczasowe doświadczenia krajowe powinna skłaniać władze lokalne do preferowania w przyszłości prywatyzacji selektywnej, niewątpliwie trudniejszej w realizacji, lecz rokującej lepsze efekty między innymi w zakresie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi. Wydaje się, że program selektywnej prywatyzacji i zamiany mieszkań w Grójcu powinien w pierwszej kolejności obejmować: - sprzedaż lokali w małych budynkach, - sprzedaż lokali w budynkach, w których możliwe będzie realizowanie realnego programu remontowego, - sprzedaż lokali w nieruchomościach, w których osoby fizyczne posiadają co najmniej 50 % udziałów. 2. Możliwe warianty prywatyzacji warianty : W zakresie prywatyzacji lokali będących własnością gminy, możliwe są następujące 25

7 optymistyczny, umiarkowany, pesymistyczny. Wariant optymistyczny może charakteryzować się następującymi założeniami : - sprzedaż lokali mieszkalnych przebiegać będzie wyłącznie z zasadami prywatyzacji selektywnej, obejmując w pierwszej kolejności nieruchomości, w których osoby fizyczne posiadają co najmniej 50 % udziałów, - średnie ceny sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych będą bardzo zbliżone do tych uzyskiwanych w latach (tj. dwukrotnie wyższe od średnich krajowych dla miast o podobnej wielkości), - w najbliższych kilku latach średniorocznie będzie sprzedawane co najmniej 3,0 % (około 28-30) komunalnych lokali mieszkalnych, - ewentualna prywatyzacja lokali użytkowych będzie istniała w bardzo ograniczonym zakresie, a średnie ceny ich sprzedaży nie będą niższe niż 7-letnie przychody za ich wynajmowanie, - wszystkie środki pochodzące ze sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych i lokali użytkowych będą przeznaczone na szeroko rozumiana gospodarkę mieszkaniową (remonty, modernizacja, budownictwo TBS). W wariancie umiarkowanym możliwe jest przyjęcie następujących założeń : - sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych w dużym stopniu będzie prowadzona zgodnie z zasadami prywatyzacji selektywnej, przy zachowaniu niewielkiego zakresu prywatyzacji rozproszonej, - średnie ceny sprzedaży lokali mieszkalnych będą wyższe nie więcej niż o 50 % od przeciętnych cen krajowych dla miast o podobnej wielkości, - średniorocznie będzie sprzedawane około 2 % (około 18-20) komunalnych lokali mieszkalnych, 26

8 - wystąpi prywatyzacja lokali użytkowych, a średnie ceny ich sprzedaży będą oscylowały w granicy 5-6 letnich przychodów z ich wynajmu, - co najmniej 50 % środków pochodzących ze sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych będą przeznaczane na gospodarkę mieszkaniową, ze szczególnym uwzględnieniem potrzeb remontowo-modernizacyjnych. W przypadku wariantu pesymistycznego należy brać pod uwagę następujące założenia : - sprzedaż komunalnych lokali mieszkalnych będzie w dużym stopniu prowadzona zgodnie z zasadami prywatyzacji rozproszonej, - średnie ceny sprzedaży lokali mieszkalnych będą zbliżone do przeciętnych cen krajowych dla miast o podobnej wielkości, - średniorocznie będzie sprzedawane nie więcej niż 1 % (około 8-10) komunalnych lokali mieszkalnych, - wystąpi relatywnie duża prywatyzacja lokali użytkowych, a średnie ceny ich sprzedaży będą nie większe niż 3-4 letnie przychody z ich wynajmowania, - środki pochodzące z prywatyzacji lokali mieszkalnych i użytkowych w zdecydowanym wymiarze będą wykorzystywane poza gospodarką mieszkaniową. 3. Podsumowanie i wnioski Dokonując oceny procesów prywatyzacyjnych w gminnych zasobach mieszkaniowych w Grójcu trzeba stanowczo podkreślić, że efektem zrealizowania zaplanowanej sprzedaży lokali (szacowanej w zależności od przyjętego wariantu od 10 do 30 lokali mieszkalnych rocznie) powinno być zmniejszenie udziału budżetu gminy w kosztach remontów budynków komunalnych. Część kosztów, zgodnie z posiadanymi udziałami pokrywają właściciele wyodrębnionych lokali, ale i tu można natrafić na trudności wynikające z ograniczonych 27

9 możliwości finansowych poszczególnych właścicieli lokali. Właściciele mieszkań ze względu na brak środków mogą dążyć do ograniczania zakresu przewidywanych wcześniej remontów oraz planować zbyt małe zaliczki na poczet przyszłych wydatków na techniczne utrzymanie. Realizacja programu selektywnej prywatyzacji i zamiany mieszkań powinna przynieść określone korzyści finansowe dla budżetu gminy. Będzie to przede wszystkim wypadkową liczby sprywatyzowanych lokali mieszkalnych w poszczególnych latach oraz ceny po jakiej te lokale będą sprzedawane. Środki uzyskiwane z prywatyzacji gminnych lokali mieszkalnych powinny być w całości zagospodarowane w ramach gminnej gospodarki mieszkaniowej. Wydaje się, że władze gminy w trybie pilnym powinny wytypować budynki z przeznaczeniem do całkowitej prywatyzacji lokali, zgodnie z zasadami prywatyzacji selektywnej. Należy przy tym rozważyć konieczność zwiększenia bonifikaty, w przypadku możliwości sprzedaży wszystkich lokali w danym budynku. Trzeba jednak pamiętać, że powodzenie programu prywatyzacji uwarunkowane jest szeregiem czynników, z których najważniejsze będą : możliwości finansowe mieszkańców, kształtowanie się rynku mieszkaniowego w mieście, atrakcyjność lokalizacyjna budynków przeznaczonych w pierwszej kolejności do całkowitego sprywatyzowania, przyjęte zasady sprzedaży lokali, polityka państwa, zachęcająca najemców (np. w formie ulg podatkowych) do ich wykupu od gminy. 28