INSTYTUT ROZWOJU MIAST. INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2014 rok

Transkrypt

1 INSTYTUT ROZWOJU MIAST INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2014 rok Kraków 2015

2 INSTYTUT ROZWOJU MIAST INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2014 rok Kraków 2015

3 Zespół autorski: mgr Beata Uchman (rozdział I, rozdział II punkt 1, 2, rozdział III punkt 4, 5, ryciny 2-6) dr Wanda Urbańska (rozdział I, rozdział III punkt 1, 2, rozdział IV, rozdział VI) prof. dr hab. inż. arch. Hanka Zaniewska - kierownik (wprowadzenie, rozdział I, rozdział VII) dr inż. Norbert Dąbkowski (SGGW) (rozdział I, rozdział II punkt 3, rozdział III punkt 3, rozdział V, ryciny 1, 7-10, skład, redakcja techniczna) Instytut Rozwoju Miast, ul. Cieszyńska Kraków Fotografie na 1 stronie okładki Norbert Dąbkowski

4 SPIS TREŚCI Str. WPROWADZENIE 5 I. OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Sytuacja mieszkaniowa 9 2. Budownictwo mieszkaniowe Koszty i finansowanie mieszkalnictwa Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Społeczne aspekty mieszkalnictwa Informacje dodatkowe 14 II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2014 r Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem 30 III. KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA 1. Wydatki budżetu państwa na cele mieszkaniowe Kredyty bankowe instrumentem finansowania mieszkalnictwa Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych Koszty budowy mieszkań oddanych do użytku w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym 39 a/ budownictwo spółdzielcze 40 b/ budownictwo komunalne 44 c/ społeczne budownictwo czynszowe (tbs) 46 d/ budownictwo deweloperskie Ceny działek budowlanych i mieszkań w obrocie prywatnym 50 IV. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 1. Czynsze i opłaty za użytkowanie lokali mieszkalnych oraz opłaty za świadczenia Stawki opłat za c.o. i c.c.w Opłaty całkowite za lokale mieszkalne Gospodarka zasobami komunalnymi i spółdzielczymi w miastach monitorowanych Nakłady remontowe w budynkach mieszkalnych Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych Zmiany w źródłach wpływu środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Dopłaty do gospodarki zasobami mieszkaniowymi Zaległości w opłatach, eksmisje oraz mieszkania z odzysku i socjalne Wspólnoty mieszkaniowe Gospodarka zasobami mieszkaniowymi towarzystw budownictwa społecznego (tbs) Gospodarka prywatnymi budynkami czynszowymi 85 V. SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA 1. Liczba i wysokość dodatków mieszkaniowych Polityka gmin oraz rola wywiadu środowiskowego w zakresie dodatków mieszkaniowych Wydatki gospodarstw domowych związane z użytkowaniem mieszkania 94 VI. WYNIKI BADANIA ROZSZERZAJĄCEGO INFORMACJE O POPYCIE I PODAŻY MIESZKAŃ GMINNYCH I TBS 96 VII. PODSUMOWANIE I WNIOSKI 103 ZAŁĄCZNIK ZAŁĄCZNIK 2 110

5 WPROWADZENIE Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2014 r. obrazują zmiany, jakie nastąpiły w latach w polskim budownictwie mieszkaniowym i gospodarce mieszkaniowej. Opracowanie jest kontynuacją wieloletnich obserwacji Instytutu (pierwszy raport ukazał się w 1991 r. 1 ) opartych na bezpośrednich źródłach, którymi są badania ankietowe prowadzone w wybranych miastach, zróżnicowanych pod względem klasy wielkości i rozmieszczenia w kraju (ryc.1). Główną część zbioru informacji stanowiły i nadal stanowią wyniki badań z monitorowanych 20 miast reprezentujących wszystkie województwa (w tym 7 miast powyżej 100 tys. mieszkańców, 8 miast od tys. mieszkańców i 5 miast poniżej 25 tys. mieszkańców). Ryc. 1. Rozmieszczenie miast badanych w 2014 r. Zakres Podstawowe informacje o budownictwie dotyczą rozmiarów, kosztów, struktury inwestorskiej oraz standardów mieszkań oddanych do użytku i przewidzianych do realizacji. Szczególnie rozbudowana jest część obejmująca zagadnienia gospodarowania zasobami 1 Zaniewska H.; 2012, Monitoring mieszkaniowy jako przykład badań ciągłych nad mieszkalnictwem w Instytucie Rozwoju Miast, Problemy Rozwoju Miast nr 3 5

6 mieszkaniowymi (m.in. czynsze i opłaty w różnych rodzajach własności zasobów, koszty utrzymania różnych rodzajów własności zasobów, koszty utrzymania mieszkań, nakłady na remonty, zaległości w opłatach oraz eksmisje. W analizie społecznych aspektów uwaga skupiona jest na dodatkach mieszkaniowych, ich roli w utrzymaniu zasobów mieszkaniowych oraz dostępności mieszkań dla mniej zamożnych mieszkańców (oczekujących na mieszkania komunalne, w tym socjalne i mieszkania towarzystw budownictwa społecznego). Ze względu na to, że zjawiska zachodzące w budownictwie i gospodarce mieszkaniowej nie zawsze występują równocześnie w 20 miastach objętych badaniami ciągłymi, konieczne było poszerzenie reprezentatywności materiału przez pozyskanie informacji z innych miast, poza grupą podstawową. Dotyczą one takich zagadnień jak: - budownictwo i gospodarka mieszkaniowa towarzystw budownictwa społecznego (19 miast), - gospodarka prywatnymi zasobami mieszkaniowymi (5 miast), - wypłat dodatków mieszkaniowych (27 miast). Łącznie w wyniku ciągłych badań ankietowych pozyskano 21 ankiet dotyczących zasobów komunalnych i wspólnot mieszkaniowych, 34 spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, 31 zasobów tbs i 8 ankiet dotyczących prywatnych zasobów czynszowych (załącznik 1). Ponadto otrzymano 47 ankiet zawierających informacje od organów wypłacających dodatki mieszkaniowe (urzędy miast lub miejskie ośrodki pomocy społecznej) (ryc. 7). Poza wymienionym zbiorem informacji stanowiących zakres ciągłych badań monitoringu mieszkaniowego w raporcie z 2014 r. przedstawiono wyniki badań rozszerzonych przeprowadzonych drogą ankietową w 37 miastach (na 44 wysłanne ankiety) różnej wielkości i o zróżnicowanym rozmieszczeniu przestrzennym (załącznik 2). Wybór miast do badań rozszerzonych dokonany został celowo przy zastosowaniu następujących kryteriów: - rozmieszczenie przestrzenne poszerzające reprezentację miast: o w województwach wschodnich i północno-wschodnich, o w województwach zachodnich charakteryzujących się większym, niż przeciętnie w kraju, udziałem komunalnych zasobów mieszkaniowych, o w województwach południowych reprezentujących obszary o gęstej miejskiej sieci osadniczej a zatem dużym udziale miejskich zasbów mieszkaniowych, - wielkość miast uwzględniająca powiększenie próby miast średniej wielkości (dotyczy wszystkich województw). Informacje dotyczyły przede wszystkim stanu komunalnych zasobów mieszkaniowych oraz podaży i popytu na mieszkania czynszowe gminne (w tym socjalne) i towarzystw budownictwa społecznego. W rezultacie informacje z badań ciągłych przy uwzględnieniu 6

7 badań rozszerzonych pochodzą z 90 miast różnej wielkości i zróżnicowanych pod względem rozmieszczenia przestrzennego i udziału zasobów mieszkaniowych gmin. Uwagi metodologiczne Informacje o mieszkalnictwie zbierane są przez stałych ankieterów bezpośrednio w podstawowej grupie 20 miast oraz uzyskane poprzez odpowiedzi na ankietę wysyłaną do podmiotów zajmujących sie mieszkalnictwem w innych miastach (badania uzupełniające), a także wysyłaną do urzędów miast z listem przewodnim Wiceministra Resortu Infrastruktury (badania rozszerzone). Pozyskanie informacji odbywało się wieloma drogami i objęło 90 miast, a różnorodność miast, występujących problemów i szczegółowość zakresu nastręczały trudności w zbieraniu, weryfikacji i analizie materiału badawczego. W trakcie realizacji tegorocznego Monitoringu można było zauważyć nasilenie się pewnych tendencji, widocznych już w latach poprzednich a także pojawienie się nowych zjawisk, które mają istotny wpływ na metodologię badania. Po pierwsze praktycznie zanika naliczanie opłat za media (woda zimna i ciepła oraz kanalizacja) na podstawie ryczałtów, według powierzchni lub liczby osób, jednak w niektórych miastach stosowana jest ta metoda. Taka sytuacja zmusza do szacunkowych przeliczeń, co może negatywnie odbijać się na porównywalności wyników pomiędzy miastami. Stawki opłat za c.o. i c.c.w. ustalane są na szczeblu lokalnym, a ich wysokość jest zróżnicowana w zależności od źródła wytwarzania ciepła, dodatkowym utrudnieniem w badaniach porównawczych okazał się coraz bardziej powszechny system liczników w mieszkaniach (zarówno w zasobach komunalnych jak i spółdzielczych) i podawanie przez niektórych zarządców stawek określonych w zł za KJ, a nie za 1 m 2 p. u. Trudno było otrzymać wiarygodne dane o powierzchni mieszkaniowej i użytkowej, które były rozliczane w różny sposób (za 1 m 2 p. u. lub w zużytych KJ). Ponadto zarządcy coraz powszechniej księgują (a więc i raportują w ankiecie) koszty za wodę i kanalizację łącznie, to samo, na razie w mniejszym stopniu, odnosi się do kosztów c.o. i c.c.w., szczególnie w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Starano się rozdzielić te koszty ale nie zawsze było to możliwe, co znalazło odbicie w raporcie. W niniejszej edycji raportu autorzy zamieścili informacje z ankiet dot. średnich stawek opłat za c.o. i c.c.w. podawane w ankietach w zł za 1 m 2. Problemy z wiarygodnością i porównywalnością danych dotyczących opłat za c.o. i c.c.w. nasilają się w kolejnych badaniach, co w efekcie prowadzi do badania tych kosztów łącznie. Istotnym ograniczeniem w badaniu gospodarki mieszkaniowej w zasobach prywatnych czynszowych, powtarzającym się corocznie, była trudność w uzyskaniu informacji (odmowa podawania danych), dlatego wysokość czynszów obowiązujących w tej formie zasobów mieszkaniowych ogranicza się w do miast, w których zrzeszenia właścicieli i zarządców domów zgodziły odpowiedzieć na ankietę. 7

8 W raporcie wyniki badań bezpośrednich przedstawione są na tle dostępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego obrazujących sytuację mieszkaniową i budownictwo mieszkaniowe w Polsce oraz Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a w kwestii finansowania uzupełnione informacjami Związku Banków Polskich Kierownik monitoringu mieszkaniowego prof. dr hab. inż. arch. Hanka Zaniewska 8

9 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE I. OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Sytuacja mieszkaniowa Mimo mniejszej liczby wybudowanych w 2014 r. mieszkań w porównaniu z latami ubiegłymi utrzymuje się dalsza nieznaczna tendencja do poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności. Obrazują to wskaźniki liczby mieszkań przypadającej na 1000 mieszkańców ogółem oraz przeciętnej powierzchni mieszkania w m 2 i na osobę. Równocześnie nieco zmniejszyło się przeciętne zaludnienie mieszkań, co przełożyło się proporcjonalnie na wzrost przeciętnej powierzchni mieszkania na jedna osobę. Tab. 1. Podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej - zmiany w latach Wyszczególnienie Przeciętna Przeciętna Liczba mieszkań Przeciętna pow. pow. na 1000 liczba osób w mieszkania Mieszkań na mieszkańców mieszkaniu w m 2 osobę Ogółem 360,2 363,7 72,0 73,4 25,9 26,7 2,78 2,75 Źródło: opracowanie własne na podstawie Gospodarka mieszkaniowa w 2014 r.,gus, październik 2015, Informacje o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2013 rok, IRM, 2014 Tab. 2. Zasoby mieszkaniowe wg form własności w 2013 r. 2 Forma własności Mieszkania ogółem Struktura w % Ogółem w tym: 1. Komunalne ,7 2. Zakładów pracy ,8 3. Spółdzielcze ,2 4.Skarbu państwa ,2 5.Tbs ,7 6.Osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych 7.Osób fizycznych poza wspólnotami mieszkaniowymi ,2 57,2 Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 2013 r,gus, październik Dane dotyczą zasobow mieszkaniowych czyli ogołu mieszkań zamieszkanych i niezamieszkanych znajdujących się w budynkach mieszkalnych i niemieszkalnych 2 Dane GUS dotyczące gospodarki mieszkaniowej opracowywane są w cyklu dwuletnim. Ostatnie za 2013 r. ukazały się w 2014 r., a najbliższe ukażą się w 2016 r. 9

10 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Informacje GUS o gospodarce mieszkaniowej w 2013 r. przedstawiają obraz form własności zasobów mieszkaniowych w kraju w 2013 r. Na przestrzeni 20 lat radykalnie zmieniła się struktura form własności. Utrzymujący się duży udział (57,2%) mieszkań poza wspólnotami mieszkaniowymi należy rozumieć jako udział mieszkań osób fizycznych w zabudowie jednorodzinnej, przy czym w większości są to mieszkania na wsi (szacuje się że w miastach mieszkania w domach jednorodzinnych stanowią ok. 20% ogółu mieszkań). Zmniejszył sie znacznie udział mieszkaniowych zasobów komunalnych w zasobach mieszkaniowych ogółem. Według NSP 2002 GUS udział zasobów komunalnych w zasobach mieszkaniowych ogółem wynosił 15,8%, a (wg. BDL GUS (układ wg klasyfikacji NTS, dane według podgrup cech) w ,9%, a w 2013 r. stanowił zaledwie 6,7%. Marginalne znaczenie ma udział zasobów zakładów pracy i Skarbu Państwa (1%), a tbs mniej niż 1%. Nastąpił spadek dominującej roli spółdzielni mieszkaniowych (do 16,2%) przy wzrastającej roli własności mieszkań osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych (18,2%). Oznacza to, że łącznie w rękach osób fizycznych znajduje się 75,4% mieszkań ( bez mieszkań wykupionych w spółdzielniach mieszkaniowych. Tab. 3. Mieszkania wyposażone w podstawowe instalacje w 2013 i 2014 r. Wyszczególnienie Polska Liczba mieszkań w tys. w % ogółu mieszkań Miasto Liczba mieszkań w tys. w % ogółu mieszkań Wieś Liczba mieszkań w tys w % ogółu mieszkań w tym wyposażone w: Mieszkania ogółem wodociąg Ustęp Łazienkę gaz z sieci centralne ogrzewanie , , , , , , , ,2 7765,3 7797, , ,3 100,0 100,0 96,7 96,7 93,4 93,5 91,0 91,1 56,1 55,8 81,4 81,6 9335,7 9424,3 9242,7 9331,1 9065,2 9153,6 8899,7 9888,2 6820,2 6832,0 8104,7 8193,1 100,0 100,0 99,0 99,0 97,1 97,1 95,3 95,4 73,1 72,5 86,8 86,9 4517,2 4558,8 4148,5 4190,7 3873,4 3916,1 3705,1 3748,0 945,1 965,8 3175,6 3219,2 100,0 100,0 91,8 91,9 85,7 85,9 82,0 82,2 20,9 21,2 70,3 70,6 Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 2014 r.,gus, 2015 Pod względem wyposażenia mieszkań w urządzenia techniczno-sanitarne nadal istnieje różnica między miastem a wsią (wodociąg 7 punktów procentowych, ustęp 11 punktów procentowych, łazienka 13 punktów procentowych). W miastach nadal obserwuje się niedostatek wyposażenia w łazienkę 5 % zasobów mieszkaniowych. 10

11 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 2. Budownictwo mieszkaniowe Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2014 r. oddano do użytku w Polsce 143,2 tys. mieszkań tj. o 1,3% mniej niż w 2013 r. W strukturze mieszkań oddanych do użytku, w porównaniu z rokiem 2013, zwiększył się nieznacznie udział mieszkań w budownictwie wielorodzinnym we wszystkich grupach inwestorów, natomiast zmniejszył się w budownictwie jednorodzinnym. W budownictwie wielorodzinnym oddano do użytku 67.1 tys. mieszkań tj. o 3,4% więcej niż w 2013 r., a w budownictwie jednorodzinnym - 76,1 tys. mieszkań tj. o 6,3% mniej. Powierzchnia budowanych mieszkań w domach wielorodzinnych zmniejszyła się i wyniosła w 2014 r. 58,7 m 2, również średnia wielkość mieszkania w domach jednorodzinnych zmniejszyła się nieznacznie i wyniosła 138,0 m 2 wobec 139,8 m 2 w 2013 r. W 2014 r. w porównaniu z rokiem 2013 zwiększyła się liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Według danych GUS w 2014 r. rozpoczęto budowę 148,1 tys. mieszkań wobec 127,4 tys. w 2013r. Zwiększyła się również liczba wydanych pozwoleń na budowę w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego (156,9 tys. mieszkań w 2014r. wobec 138,7 tys. w 2013r.). W porównaniu do 2013 r. zwiększyły się również wydatki z budżetu państwa na mieszkalnictwo o 5% ale zmniejszyła się o ok. 2,8 tys. (o 1,57% r/r) liczba nowych kredytów. 3. Koszty i finansowanie mieszkalnictwa W 2014 r. na cele mieszkaniowe wydatkowano z budżetu państwa 1567,6 mln zł. Była to kwota wyższa aniżeli w 2013 r. o około 5%. Jednocześnie zmieniła się struktura tych wydatków. Najwięcej środków t.j. 56,3% przeznaczono na dofinansowanie Funduszu Dopłat, z którego był finansowany program Rodzina na Swoim" (dopłata do odsetek) oraz nowy program MdM, tj. dopłaty do kosztów nabycia pierwszego mieszkania przez młodych. Program budownictwa socjalnego oraz stare zobowiązania t.j. wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych i refundacja premii gwarancyjnych pochłonęły 22,6% wydatków. Pozostałe 21,1% przeznaczono na Fundusz Termomodernizacji i Remontów (dla kredytobiorców remontujących domy i mieszkania). Miasta monitorowane wydały mniej niż w 2013 r. na cele mieszkaniowe. Analizując wydatki na sferę mieszkaniową, przypadające średnio na jedno miasto w stosunku do 2012 r. stwierdzono, że zmniejszyły się one o prawie 36%. Udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych badanych miast zmniejszył się z 2,4% w 2013 r. do 1,5% w 2014 r. Z informacji uzyskanych z miast monitorowanych wynika, że koszt bezpośredni budowy mieszkań w budynkach komunalnych wynosił 3121 zł za 1 m 2 p.u.m., w budynkach 11

12 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE spółdzielczych od 2997 do 3950 zł za 1 m 2 p.u.m., w budynkach tbs od 2014 do 4000 zł za 1 m 2 p.u.m., w budynkach deweloperskich około 4500 za 1m 2 p.u.m. Dane nie są w pełni porównywalne chociażby ze względu na koszty terenu, różne w zależności od rodzaju inwestora np. darmowy grunt w przypadku komunalnego budownictwa mieszkaniowego. 4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Wg badania GUS 3 w 2014 r. wysokość czynszów w zasobach komunalnych, TBS-ach i Skarbu Państwa, stawki eksploatacyjnej w zasobach spółdzielczych i zaliczek we wspólnotach mieszkaniowych nie pozwalały na odtwarzanie zasobów (nie osiągnęły 3% kosztów odtworzenia). Badanie w ramach monitoringu w wybranych miastach potwierdziło tą tezę. Tab. 4. Średnie stawki opłat za lokale mieszkalne wg form własności w 2014 r., ich wysokość w stosunku do kosztów odtworzenia zasobów i udział kosztów usług obcych w kosztach utrzymania zasobów. Wyszczególnienie Jednostka miary Komunalne Spółdzielcze Wspólnoty TBS Skarb Państwa Czynsz/opłata eksploatacyjna/zaliczka czynsze socjalne Procent średniego kosztu odtworzenia w czynszu/ opłaty eksploatacyjnej/zaliczki Centralne ogrzewanie Ciepła woda bez podzielników z podzielnikami bez licznika z licznikiem Zimna woda + odprowadzanie ścieków Wywóz odpadów Winda bez licznika z licznikiem Udział kosztów usług w kosztach utrzymania zasobów mieszkaniowych 1 m 2 m.p.u. 1 m 2 m.p.u. 4,69 1,34 2,87 X 2,34 X 9,70 X 5,15 % 1,10 0,80 0,60 2,6 1,4 1 m 2 m.p.u. 1 m 2 m.p.u. 4,60 3,16 osoba 41, 86 1 m 3 21,10 osoba 35,14 1 m 3 8,90 osoba 1 m 2 m.p.u. osoba 1 m 2 m.p.u. 10,30 0,63 4,00 0,25 3,24 2,41 69, 00 21,67 71,34 9,62 10,36 0,54 7,83 0,38 3,61 2,83 42, 20 21,01 50,53 9,74 10,05 0,49 x x 3,49 2,41 38, 37 19,80 33,24 9,80 10,79 0,59 5,76 0,20 X 4,24 2,64 90, 39 18,48 50,43 9,35 8,41 0,73 3,93 w % 31,2 52,1 56, ,1 x Źródło: Gospodarka mieszkaniowa w 2014 r., GUS, październik Gospodarka mieszkaniowa w 2014, GUS, październik 2015 do obliczenia % kosztu odtworzenia przyjęto koszt budowy mieszkań w wysokości 4,5 tys. zł za m.p.u. 12

13 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Czynnikiem hamującym wzrost poziomu czynszów pozostawał wysoki udział kosztów usług (wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, c.o) w kosztach utrzymania zasobów mieszkaniowych (od 31,2% w zasobach komunalnych do 56,8% w zasobach wspólnot mieszkaniowych). W całkowitych kosztach świadczonych usług komunalnych 59,6% stanowiły opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, 29,9% koszty zimnej wody i odprowadzania ścieków i 9,6% wywóz odpadów. Skala trudności w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi, zwłaszcza komunalnymi, jest związana m.in. ze standardem mieszkań oraz z niewielkim zasobem pozostającym do dyspozycji władz lokalnych. Dodatkowe badanie zasobów komunalnych w 37 miastach pozwoliło stwierdzić, że zasób komunalny powiększa się w minimalnym stopniu. W 2014 r. liczba mieszkań komunalnych pozyskanych w badanych miastach w wyniku nowego budownictwa i adaptacji wyniosła jedynie ok. 760 mieszkań, co przy sprzedaży w tym samym okresie ok. 2,5 tys. oznacza, że zasób komunalny zmniejszył się o ok. 1,8 tys. mieszkań. Zwiększenie możliwości operacyjnych gminy w gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym było możliwe głównie drogą odzyskiwania mieszkań poprzez odzysk/ustanie najmu (w 2014 r. ok. 78% liczby mieszkań do dyspozycji). Zestawienie liczby gospodarstw domowych/rodzin oczekujących na przydział mieszkania z zasobu gminy na koniec 2014 r., z liczbą umów najmu zawartych w 2014 r., pokazuje wyraźnie jak wolne jest tempo zaspokajania potrzeb mieszkaniowych słabej ekonomicznie grupy ludności oraz jak wysokie jest zagrożenia dla gmin, które są obowiązane do płacenia odszkodowań w związku z niedostarczeniem lokali socjalnych. Tab. 5. Niezaspokojone potrzeby mieszkań na wynajem w 2014 r. Wyszczególnienie liczba oczekujących na przydział mieszkania liczba umów najmu z gminą % zaspokojenia potrzeb Ogółem Miasta: pow. 100 tys. mieszk tys. mieszk do 25 tys. mieszk Źródło: Badanie ankietowe zasobów komunalnych w 37 miastach 5. Społeczne aspekty mieszkalnictwa Ze względu na fakt, że wypłata dodatku mieszkaniowego jest zadaniem własnym gminy, całkowicie finansowanym z jej dochodów własnych w części z badanych miast (było takich 11) podjęto uchwały o obniżeniu wskaźnika decydującego o wysokości wypłacanych 13

14 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE dodatków (ustawowe 70%). W jednym podwyższono ten wskaźnik. Tylko w jednym z miast stwierdzono, że nie można było w pełni pokryć potrzeb finansowych z tytułu wypłaty dodatków mieszkaniowych 5. W 2014 roku w badanych miastach udział gospodarstw domowych w ogólnej liczbie mieszkań otrzymujących dodatki mieszkaniowe wyniósł 3,8%, i jest zbliżony do poziomu w 2013 r. Średnia wysokość miesięcznych dodatków mieszkaniowych wypłaconych w grudn iu 2014 r. wynosiła 219 zł i była niższa od tej sprzed roku o około 1,8%. W porównaniu z rokiem poprzednim, średnia wysokość dodatków mieszkaniowych była niższa prawie we wszystkich formach własności zasobów mieszkaniowych. Rozdział sumy pieniędzy przeznaczonej na dodatki mieszkaniowe był bardzo zbliżony do podziału ilościowego. Należy podkreślić, że przeszło 69% ogólnej sumy środków finansowych wydatkowanych na dodatki mieszkaniowe w 2014 r. przekazane było do zasobów komunalnych oraz spółdzielczych. Niski poziom czynszów, obowiązujący w wielu miastach (średnio 2,1% kosztu odtworzenia), skutkuje niższymi wypłatami dodatków mieszkaniowych w stosunku do ponoszonych obciążeń. Dotyczy to w szczególności budynków prywatnych czynszowych oraz części zasobów spółdzielczych. W grudniu 2014 roku w badanych miastach wstrzymano wypłatę 4% ogólnej liczby wypłaconych dodatków mieszkaniowych a w wyniku przeprowadzonych wywiadów w 2014 r. wydano mniej (o 8 punktów procentowych r/r) decyzji odmawiających przyznania dodatku mieszkaniowego. 6. Informacje dodatkowe Informacje tutaj zawarte dotyczą aspektów dodatkowych gminnej gospodarki komunalej miast monitorowanych (tab. A). Zawarto tutaj również wysokości stawek podatku od nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych w 2014 r. (tab. B) oraz pozarynkowych transakcji dotyczących gospodarki działkami budowlanymi (tab. C). Z tabeli A wynika, że w 2014 r. w badanych 20 miastach odzyskano z zasobu komunalnego ponad 2,0 tys. mieszkań. W tym czasie gminy sprzedały około 2,2 tys. mieszkań. Równocześnie wybudowano 285 mieszkań komunalnych oraz uzyskano z adaptacji innych obiektów kolejne 83 lokale. Liczba pustostanów istniejących na koniec 2014 r. to ponad 2,0 tys. lokali. Według uzyskanych informacji są one w krótkim czasie remontowane i zasiedlane według sporządzonych przez władze lokalne list oczekujących na mieszkanie. 5 Według uzyskanych informacji w mieście tym nie wypłacono dodatkow 14

15 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Tab. A: Informacje dodatkowe dotyczące gminnej gospodarki mieszkaniowej miast monitorowanych w 2014 r. Z tego w miastach: Wyszczególnienie Ogółem powyżej 100 tys. mieszk tys. mieszk. poniżej 25 tys. mieszk. Mieszkania z odzysku Mieszkania z budownictwa komunalnego Mieszkania z adaptacji obiektów Liczba pustostanów Liczba pomieszczeń tymczasowych Oczekujący na mieszkanie komunalne Oczekujący na mieszkanie socjalne Oczekujący na mieszkanie socjalne w wyniku eksmisji Oczekujący na mieszkanie tbs Oczekujący na pomieszczenie tymczasowe Średnia cena sprzedanego mieszkania komunalnego bez bonifikaty (w zł za m 2 p.u.) Przeciętna bonifikata udzielana przy sprzedaży mieszkania komunalnego (w %) Liczba gospodarstw domowych, które zawarły umowę najmu ~ W tym: z listy oczekujących na lokale komunalne z listy oczekujących na lokale socjalne w ramach realizacji wyroków eksmisyjnych wstąpienie w najem na podst. art. 691 kc z listy oczekujących na pomieszczenia tymczasowe nie dotyczy trzech miast: Ełk, Dzierżoniów, Chełm 2 liczba pustostanów gminnych ogółem w Polsce wynosi 49,9 tys. według NSP Ludności i Mieszkań 2011 r. 3 według listy oczekujących na przydział mieszkania Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań ankietowych w 20 miastach monitorowanych Liczba pomieszczeń tymczasowych wynosi na koniec 2014 r Cztery miasta nie posiadają w swoich zasobach takich pomieszczeń. 15

16 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE W badanych miastach liczba gospodarstw domowych oczekujących na mieszkanie komunalne wynosiła blisko 12,8 tys. i zmalała w stosunku do roku Na mieszkanie socjalne oczekiwało przeszło 18,2 tys. w stosunku do 15,5 tys. w 2013 r. (z tego ponad 10,0 tys. oczekuje na mieszkanie socjalne w wyniku eksmisji, w 2013 było to 8,0 tys.), a na mieszkanie tbs ponad 2,0 tys. (wzrost 0 2,5 punktu procentowego r/r.). Długa jest także kolejka osób oczekujących na pomieszczenie tymczasowe ponad 3,6 tys. Średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania komunalnego sprzedanego bez bonifikaty wyniosła 2482 zł. Bonifikata udzielana dotychczasowym najemcom w przypadku sprzedaży na ich rzecz mieszkania wynosiła przeciętnie około 80%. W r. zawarto prawie 2,8 tys. umów najmu lokali z tego 1110 na podstawie realizacji wyroków eksmisyjnych. W wyniku niedostarczenia przez gminę lokali socjalnych wypłacono 2127 odszkodowań na kwotę zł. W porównaniu do roku poprzedniego wypłacono więcej odszkodowań lecz ich kwota była niższa. Najwięcej odszkodowań wypłaciły miasta duże i były one największe średnio 9012 zł. W przypadku pułapów dochodowych stosowanych przy najmie lokali komunalnych dla gospodarstwa jednoosobowego był on zróżnicowany w zależności od wielkości miasta, miasta największe od 1013, ,55 zł, miasta średnie 1266, ,00 zł, małe 844, ,90. Dla gospodarstw wieloosobowych przedstawiają się następująco: miasta duże 717, ,12 zł/osobę, średnie 844, zł/osobę, małe miasta 591,11-880,45 zł/osobę. W stosunku do roku poprzedniego pułapy dochodowe wzrosły. Dla najmu lokali socjalnych pułapy dochodowe przedstawiają się następująco: - miasta duże gospodarstwo domowe jednoosobowe 633, ,79 zł, wieloosobowe 422, ,56 zł/ osobę, - miasta średnie gospodarstwo domowe jednoosobowe 633,35-880,45 zł, wieloosobowe 422,23-634,00 zł/osobę, - miasta małe gospodarstwo domowe jednoosobowe 506,67-660,34 zł, wieloosobowe 253,34-440,23 zł/osobę.w miastach dużych pułapy dochodowe pozostały bez zmian, w miastach średnich i małych nieznacznie wzrosły. W 15 miastach stosuje się pozadochodowe kryteria przydziału mieszkań komunalnych i socjalnych. Najczęściej wymieniane to: zamieszkiwanie na terenie miast od 10 lat, praca na terenie miast co najmniej 5 lat, brak prawa do innego lokalu na terenie miasta, trudne warunki mieszkaniowe (zagęszczenie, stan budynku - lokalu, przemoc), wychowankowie domów dziecka. Wśród miast monitorowanych 10 miast stosuje obniżki czynszów na podstawie art. 7 ust 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Obniżka czynszu zawiera się od 5 do nawet 60%. 16

17 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Z przeprowadzonych badań wynika, że przeprowadzono 671 zamian lokali. We wszystkich monitorowanych miastach dokonano zamian lokali w miastach dużych (najwięcej w Poznaniu - 207), 190 w miastach średnich (Lębork - 95 zamian) i 38 w miastach małych (15 w Sierpcu). Główne 6 przyczyny zamiany to: polepszenie standardu (powierzchnia, infrastruktura techniczna) lub chęć zmniejszenie kosztów utrzymania mieszkania (zamiana większego na mniejsze). W przypadku stawek podatku od nieruchomości mieszkaniowych, niezależnie od wielkości miasta, kształtowały się one na podobnym poziomie i wynosiły średnio od 0,63 do 0,65 zł za 1 m 2. W odniesieniu do stawek podatku od nieru chomości gruntowych były nieco większe różnice i w zależności od wielkości miasta wynosiły średnio od 0,26 do 0,42 zł za 1 m 2 (tab. B). Tab. B. Stawki podatku od nieruchomości mieszkaniowych i gruntowych w 2014 r. Wyszczególnienie Stawki (w zł za 1 m ) W miastach: pow. 100 tys tys. poniżej 25 tys. najwyższe 0,74 0,74 0,74 Od nieruchomości mieszkaniowych średnie 0,63 0,64 0,65 najniższe 0,42 0,52 0,55 najwyższe 0,89 0,70 0,35 Od nieruchomości gruntowych średnie 0,42 0,35 0,26 najniższe 0,22 0,19 0,17 Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań ankietowych w 20 miastach monitorowanych W 2014 r. transakcje pozarynkowe gminy w zakresie sprzedaży lub przekazania w użytkowanie wieczyste działek pod budownictwo mieszkaniowe zamknęły się liczbą 28. W sumie dotyczyło to 3 z 20 badanych miast. Około 76% z nich przeprowadzono w miastach dużych i w zdecydowanej większości (86%) dotyczyły osób fizycznych (tab. C). 6 Nie ze wszystkich miast uzyskano szczegółowe dane dotyczące przyczyn zamiany 17

18 OGÓLNE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Tab. C. Liczba transakcji gminy w zakresie działek budowlanych w 2014 r. Transakcje pozarynkowe Ogółem Z tego w miastach: powyżej 100 tys tys. poniżej 25 tys. Razem TBS Spółdzielnie Deweloperzy Osoby fizyczne dotyczy 1 miasta 2 dotyczy 1 miasta 3 dotyczy 1 miasta Źródło: Opracowanie własne na podstawie badań ankietowych w 20 miastach monitorowanych 18

19 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2014 r. 1 Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w Polsce w 2014 r. oddano do użytku 143,2 tys. mieszkań, tj. o 1,3% mniej niż w roku poprzednim. W budynkach jednorodzinnych zostało oddanych do użytku 76,2 tys. mieszkań, natomiast w budynkach wielorodzinnych 67,1 tys. mieszkań. W domach jednorodzinnych było to mniej o 6,3 % niż w 2013 r., natomiast w domach wielorodzinnych o 3,4% mieszkań więcej (tab.6, 7 i 8). Tab. 6. Mieszkania oddane do użytku w 2014 r. wg form budownictwa Mieszkania Wyszczególnienie w tys. w % powierzchnia użytkowa w m 2 w tys. Przeciętna p.u.m. w m 2 Ogółem: 143, ,5 100,9 1. W domach wielorodzinnych: 67,1 46,9 3939,7 58,7 - spółdzielcze 3,5 2,5 199,1 56,9 - zakładowe 0,6 0,4 36,2 60,3 - komunalne 2,2 1,5 94,4 42,9 - społeczno-czynszowe 1,7 1,2 86,8 51,1 - na sprzedaż lub wynajem 59,1 41,3 3523,2 59,6 2. w domach indywidualnych 76,1 53, ,8 138,0 (jednorodzinnych) Źródło: opracowanie własne na podstawie - Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-IV kwartał 2014 r., GUS, Warszawa marzec 2015 Ogólna powierzchnia użytkowa oddanych do eksploatacji mieszkań wyniosła 14,4 mln m 2, z tego w domach jednorodzinnych 10,5 mln m 2, tj. 73% ogólnej powierzchni użytkowej wybudowanych mieszkań a pozostałe 27%, tj. 3,9 mln m 2 w domach wielorodzinnych. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do eksploatacji w domach indywidualnych wyniosła 138,0 m 2 i była przeszło 2-krotnie wyższa od przeciętnej powierzchni mieszkania wybudowanego w domu wielorodzinnym, wynoszącej 58,7 m 2. W budownictwie wielorodzinnym od kilku lat oddawane do użytku są przede wszystkim mieszkania na sprzedaż lub wynajem budowane przez deweloperów. W 2014 r. oddano do użytku 59,1 tys. takich mieszkań tj. o 3% więcej niż w 2013 roku. W tym samym 1 Źródło: opracowanie własne na podstawie - Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-IV kwartał 2014 r., GUS, Warszawa marzec 2015, Budownictwo - wyniki działalności w 2014 roku. GUS, Warszawa lipiec 2015, Informacje o mieszkalnictwie w 2010, 2011, 2012, 2013, Warszawa IRM 2011, 2012, 2013,

20 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE czasie w budownictwie spółdzielczym oddano 3,5 tys. mieszkań tj. tyle samo co w roku poprzednim. Towarzystwa Budownictwa Społecznego wybudowały w 2014 r mieszkań, tj. o blisko 50% więcej niż w roku 2013, natomiast gminy mieszkań komunalnych tj. mniej niż w roku poprzednim. W tym samym czasie w grupie zakładów pracy (głównie na potrzeby kadry kierowniczej) oddano do użytku 590 mieszkań, tj. o 35% więcej niż w roku 2013 (438 mieszkań w 2013 r.). Tab. 7. Budownictwo mieszkaniowe w latach , w podziale na wielorodzinne i jednorodzinne (w tys. mieszkań) Wyszczególnienie Mieszkania wybudowane w tys = 100 Ogółem 135,8 131,1 152,9 146,1 143,2 98,0 w tym w domach: - wielorodzinnych 65,4 58,0 71,8 64,9 67,1 103,4 - jednorodzinnych 70,4 73,1 81,1 81,2 76,1 93,7 Źródło: Informacje o mieszkalnictwie. Wyniki monitoringu za 2010, 2011, 2012, 2013 Warszawa IRM 2011, 2012,2013,2014 Tab. 8. Mieszkania oddane do użytku w latach , według grup inwestorów (w tys.) Inwestorzy Mieszkania w tys = Ogółem: 135,8 131,1 152,9 146,1 143,2 Budownictwo wielorodzinne Osoby prawne: 67,4 58,0 71,8 64,9 67,1 103,4 a/ - spółdzielnie 5,1 3,8 4,2 3,5 3,5 100,0 a/ - zakłady pracy 0,3 0,3 0,5 0,4 0,6 150,0 - komunalne 3,5 2,4 2,4 2,3 2,2 95,6 - tbs 3,0 1,9 1,1 1,2 1,7 141,7 - deweloperzy 53,5 49,6 63,7 57,5 59,1 102,8 Budownictwo jednorodzinne osoby fizyczne 70,4 73,1 81,1 81,2 76,1 93, mieszkań, mieszkań, mieszkań, mieszkań, mieszkań W stosunku do poprzedniego roku, struktura inwestorska budownictwa mieszkaniowego w 2014 r. nieznacznie się zmieniła. Zwiększył się udział mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, z 44,4% do 46,9%, w tym przede wszystkim w 20

21 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE budownictwie społeczno-czynszowym - TBS (o 40 % więcej niż przed rokiem) oraz udział budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (o ok. 2%). Zmniejszył się w porównaniu z 2013 r. udział mieszkań w domach jednorodzinnych z 55,6% do 53,1%. Ryc. 2. Mieszkania oddane do użytku w 2013 i 2014 r., według grup inwestorów (w tys.) Powierzchnia wybudowanych mieszkań w domach wielorodzinnych w 2014 r. wyniosła 58,7 m 2 i zmniejszyła się o ok. 0,5 m 2 w stosunku do roku poprzedniego i ponad 5,0 m 2 w stosunku do 2010 r., najkorzystniejszego pod względem wielkości powierzchni mieszkań. W porównaniu z okresem poprzednim nieznacznie zmniejszyła się też wielkość mieszkań w domach jednorodzinnych, choć różnica jest znacznie mniejsza niż w latach ubiegłych (z 145,7 m 2 w roku 2010 do 138,0 m 2 w 2014 r., tj. o ok. 8m 2 ). Utrzymuje się nadal relacja wielkości mieszkań między budowanymi przez spółdzielnie i deweloperów na korzyść tych ostatnich, choć różnica jest większa niż w poprzednim roku. (tab. 9). 21

22 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 9. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddawanych do eksploatacji, według form budownictwa w latach Inwestorzy 2 Powierzchnia użytkowa mieszkań w m Ogółem: 106,1 107,2 102,6 103,9 100,9 1. W domach wielorodzinnych: 63,4 62,4 62,2 59,0 58,7 - spółdzielnie 59,1 57,9 59,8 58,0 56,9 - zakłady pracy 69,7 70,0 "N 60,3 - komunalne 39,0 40,6 >- 48,5 48,5 42,9 - tbs 49,4 49,4 J 51,1 - deweloperzy 66,2 64,2 62,6 59,8 59,6 2. w domach jednorodzinnych 145,7 142,8 138,6 139,8 138,0 W 2014 roku rozpoczęto budowę większej liczby mieszkań niż w 2013 roku (tab. 10). Według danych GUS w 2014 r. rozpoczęto budowę 148,1 tys. mieszkań wobec 127,4 tys. w 2013 roku, to jest o 16,3% więcej niż w 2013 r. Było to przede wszystkim spowodowane dużo większą aktywnością wszystkich inwestorów, w tym przede wszystkim deweloperów, którzy rozpoczęli budowę 69,7 tys. mieszkań w ramach budownictwa wielorodzinnego, wobec 51,3 tys. w roku ubiegłym. W budownictwie indywidualnym także zwiększono liczbę rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych z 72,7 tys. w 2013 roku do 74,4 tys. w 2014 roku (tab. 10). Również w 2014 roku, w porównaniu z okresem poprzednim, wydano więcej pozwoleń na budowę. W 2014 roku na ich podstawie przewidywane jest wybudowanie 149,8 tys. mieszkań (wobec 131,5 tys. w 2013 r.), z tego w budownictwie indywidualnym 71,0 tys. mieszkań, tj. o ponad 2% mniej niż w roku W stosunku do 2013 r. rozmiary budownictwa mieszkaniowego ogółem wzrosły w 8- miu województwach. W 2014 r. - podobnie jak w latach poprzednich - najwięcej mieszkań do eksploatacji oddano w województwie mazowieckim - 30,7 tys., tj. 21% ogólnej liczby wybudowanych mieszkań w Polsce. Na drugim miejscu znalazło się województwo małopolskie - 15,6 tys., na trzecim wielkopolskie - 14,7 tys., a na czwartym dolnośląskie - 14,0 tys. (tab.11). 22

23 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 10. Liczba mieszkań w podziale inwestorskim, których budowę rozpoczęto w latach (w tys.) Inwestorzy Mieszkania, których budowę rozpoczęto (w tys.) Ogółem 158,0 162,2 141,8 127,4 148,1 1.Osoby prawne 71,5 71,7 62,1 54,7 73,7 - spółdzielnie 4,6 2,2 2,0 1,4 1,4 - deweloperzy 63,0 64,7 57,4 51,3 69,7 - tbs 2,0 2,8 - komunalne 1,8 1,6 2,7 " 2,0 1,1 - zakład pracy 0,1 0,4 J J 0,2 2.Osoby fizyczne 86,5 90,5 79,7 72,7 74,4 Tab. 11. Liczba oddanych do eksploatacji mieszkań w 2012, 2013 i 2014 r. według województw -N 1,3 Województwo Liczba oddanych do eksploatacji mieszkań (w tys.) : = = =100 Dolnośląskie 15,1 142,5 17,1 113,2 14,0 81,9 Kujawsko-pomorskie 6,3 98,4 6,6 104,8 6,2 93,9 Lubelskie 7,2 112,5 6,9 95,8 5,7 82,6 Lubuskie 3,0 93,7 3,1 103,3 3,4 109,7 Łódzkie 8,0 133,3 6,1 76,3 6,5 106,6 Małopolskie 15,3 120,5 15,5 101,3 15,6 100,6 Mazowieckie 30,4 120,6 29,6 97,4 30,7 103,7 Opolskie 1,8 105,9 1,7 94,4 1,9 111,8 Podkarpackie 6,5 114,0 6,2 95,4 6,4 103,2 Podlaskie 4,5 102,3 4,2 93,3 4,2 100,0 Pomorskie 14,2 119,3 12,0 84,5 10,9 90,8 Śląskie 9,6 101,1 10,2 106,2 9,8 96,1 Świętokrzyskie 3,1 103,3 2,8 90,3 3,5 125,0 Warmińsko-mazurskie 5,6 121,7 4,9 87,5 4,3 87,8 Wielkopolskie 14,8 107,2 13,7 92,6 14,7 107,3 Zachodniopomorskie 7,1 118,3 5,5 77,5 5,4 98,2 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS 23

24 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Podobnie jak i w poprzednich latach, najmniej mieszkań ogółem oddano do użyt ku w województwie opolskim - 1,9 tys., niewiele więcej w województwach: lubuskim - 3,4 tys., świętokrzyskim - 3,5 tys. Największy przyrost rozmiarów budownictwa wystąpił - w porównaniu z rokiem ubiegłym - w województwie świętokrzyskim (o 25%), opolskim (o 12%), lubuskim o (10%) - ryc. 3. Ilościowo najwięcej mieszkań wybudowano w województwie mazowieckim na co miało niewątpliwie wpływ budownictwo w Warszawie i wokół Warszawy. Ogółem w Polsce wybudowano mniej mieszkań niż w roku ubiegłym. zachodniopomorskie wielkopolskie warmińsko-mazurskie świętokrzyskie śląskie pomorskie podlaskie podkarpackie opolskie mazowieckie małopolskie łódzkie lubuskie lubelskie kujawsko-pomorskie dolnośląskie Ryc. 3. Mieszkania ogółem oddane do użytku w 2013 i 2014 r., w układzie wojewódzkim (w tys.) Wartość produkcji budowlano-montażowej według rodzajów obiektów budowlanych w 2013 r. wyniosła ogółem 84803,6 mln zł, w tym wartość budynków ,9 mln zł, a budynków mieszkalnych 11323,1 mln zł (Rocznik Statystyczny GUS, 2014, s. 527). Oznacza to, że udział budownictwa mieszkaniowego w produkcji budowlano-montażowej wyniósł 13,4%, a w stosunku do budynków - 28,4%. ogółem Nieco wyższy udział (15%) budownictwa mieszkaniowego w produkcji budowlano - montażowej w 2013 r., bo uwzględniający wartość dodaną, podaje szacunek za warty w raporcie powstałym na zlecenie i przy współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich 2. Stwierdzono w nim, że wartość dodana wytworzona przez sektor budowlany, czyli jego bezpośredni wkład do Produktu Krajowego Brutto w 2014 r. wyniosła według danych GUS ponad 115 miliardów złotych i stanowiła 6,7% PKB" a Wartość dodana Analiza wpływu sektora budownictwa mieszkaniowego na gospodarkę Polski, 31 sierpnia 2015 r. Raport opracowany przez Pricvaterhouse Coopers Sp. z o.o. przy współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich 24

25 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE wytworzona przez budownictwo mieszkaniowe szacowana jest na 17,4 miliardy czyli 1% PKB". 2. Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach W badanych miastach w 2014 r. oddano do użytku mieszkań (11,3% ogółu wybudowanych w całym kraju). Było to więcej o 16% niż w roku Zwiększyła się liczba mieszkań oddanych do użytku w budownictwie wielorodzinnym o ponad 18% oraz liczba oddanych mieszkań w domach jednorodzinnych o 7% (tab. 12). Na ten bardziej pozytywny niż średnio w kraju obraz budownictwa mieszkaniowego w miastach monitorowanych mógł wpłynąć udział miast z 3 województw o dużych rozmiarach budownictwa mieszkaniowego (małopolskie: Kraków, wielkopolskie: Poznań, Kalisz, Piła, dolnośląskie: Brzeg Dolny, Dzierżoniów). Tab. 12. Liczba wybudowanych mieszkań w miastach monitorowanych w latach Rok Razem Liczba mieszkań oddanych do użytku w domach w domach wielorodzinnych jednorodzinnych Wskaźnik wzrostu (w%) 2013 = ,4 118,7 107,3 We wszystkich grupach miast - w odniesieniu zarówno do mieszkań oddanych do użytku, jak i rozpoczynanych dominuje budownictwo wielorodzinne (tab. 13). Liczba mieszkań oddanych do użytku w miastach monitorowanych wzrosła w stosunku do roku 2013 o 16%, a mieszkań, których budowę rozpoczęto o ok. 29%, w tym w miastach odpowiednio (2013 = 100): oddane rozpoczynane powyżej 100 tys. mieszkańców 116,1 125,8 od tys. mieszkańców 130,0 197,3 poniżej 25 tys. mieszkańców 80,6 152,0 25

26 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 13. Liczba mieszkań oddanych do użytku oraz mieszkań, których budowę rozpoczę to według wielkości miast w 2014 r. 1/ oddane do użytku Rozpoczęte Miasta Ogółem Ogółem wielorodzinnych jednorodzinne wielorodzinnych jednorodzinne Ogółem powyżej100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców / według danych urzędów badanych miast Utrzymuje się pewna prawidłowość dotycząca mieszkań oddanych i mieszkań, których budowę rozpoczęto wynikająca ze struktury form zabudowy mieszkaniowej polegająca na tym, iż udział zabudowy jednorodzinnej jest większy w miastach małych i średnich niż w miastach dużych (tab. 14 i 15) Tab. 14. Struktura mieszkań oddanych do użytku według wielkości miast w 2013 i 2014 r. Mieszkania oddane do użytku Miasta ogółem w domach wielorodzinnych (w %) w domach jednorodzinnych (w %) powyżej100 tys. mieszk ,7 82,6 18,3 17, tys. mieszk ,7 76,6 32,3 23,4 poniżej 25 tys. mieszk ,7 59,9 42,3 40,1 1/ według danych urzędów badanych miast Tab. 15. Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto wg wielkości miast w 2013 i 2014 roku Mieszkania których budowę rozpoczęto Miasta ogółem w domach wielorodzinnych (w %) w domach jednorodzinnych (w %) powyżej100 tys. mieszk ,1 82,2 13,9 17, tys. mieszk ,4 71,2 32,6 28,8 poniżej 25 tys. mieszk ,0 54,6 48,0 43,4 26

27 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W roku 2014 struktura mieszkań oddanych do użytku, i tych których budowę rozpoczęto w badanych miastach w podziale na budownictwo wielorodzinne i indywidualne (jednorodzinne) różniła się nieznacznie od występującej w roku poprzednim (tab. 14 i 15). We wszystkich grupach miast, w odróżnieniu od roku poprzedniego, przewiduje się rozpoczęcie większej ilości budów zarówno w budownictwie wielorodzinnym, jak i jednorodzinnym. Przeciętna powierzchnia mieszkań (średnia wielkość mieszkań) będących w budowie domach wielorodzinnych i jednorodzinnych uległa nieznacznym zmianom (tab. 16 i 17). Mniejsze są, niż w roku poprzednim, domy jednorodzinne (w budowie) w miastach dużych. Należałoby tu jednak podkreślić, że w miastach małych, poniżej 25 tys. mieszkańców podane wielkości, z uwagi na niewielkie rozmiary budownictwa wielorodzinnego w tej grupie miast monitorowanych, mogą być bardzo przypadkowe. Z kolei mieszkania w domach wielorodzinnych w miastach małych są mniejsze niż średnio w kraju (dot. danych zawartych w tab. 15, 16 i 17). Tab.16. Przeciętna powierzchnia mieszkań oddanych do użytku w 2013 i 2014 r. (według wielkości miast) 2 Powierzchnia mieszkań w m w domach: Miasta Jednorodzinnych Wielorodzinnych powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Tab.17. Powierzchnia mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2013 i 2014 r. (według wielkości miast) Miasta 2 Powierzchnia mieszkań w m Jednorodzinnych w domach: Wielorodzinnych powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys mieszkańców 27

28 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Przedstawione poniżej w tabelach 18 i 19 dane liczbowe charakteryzujące standard powierzchniowy mieszkań, których realizację rozpoczęto w 2014 r. w monitorowanych miastach dotyczą przykładowych rozwiązań projektowych, najbardziej typowych na danym terenie. W każdym z badanych miast uzyskano informacje o nie więcej niż 10-ciu budynkach wielorodzinnych i 10-ciu jednorodzinnych. Analizą objęto w budownictwie jednorodzinnym 167 mieszkań a w budownictwie wielorodzinnym zasób mieszkaniowy liczący 3556 mieszkań, co stanowiło odpowiednio ok 6% i 27% mieszkań rozpoczynanych ogółem w badanych miastach. Standard powierzchniowy domów jednorodzinnych, podobnie jak w poprzednim roku, jest około 2,5-krotnie wyższy od występującego przeciętnie w oddawanych domach wielorodzinnych ale też program funkcjonalny domów jednorodzinnych jest szerszy niż mieszkań w zabudowie wielorodzinnej. W zabudowie jednorodzinnej przeważają mieszkania 4 i więcej -pokojowe - ponad 85% ogółu mieszkań w badanej próbie, o powierzchni użytkowej od m 2 (tab. 18). Tab. 18. Powierzchnia i struktura budowanych mieszkań wg liczby pokoi w domach jednorodzinnych w 2014 r. (według grup wielkości miast) Miasta Średnia pow. Mieszkania o liczbie pokoi: i więcej powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców 2 w m w % ,6 36,7 35,0 16,7 2 w m w % ,3 41,7 23,6 19,4 2 w m w % ,3 28,6 45,7 11,4 W budownictwie wielorodzinnym wielkość budowanych mieszkań wg liczby pokoi jest podobna do występującej w roku ubiegłym. Dominują we wszystkich grupach miast mieszkania 2- i 3 pokojowe (około 82%), w tym 2 - pokojowe o powierzchni użytkowej od 31,4-59,3 m 2 i 3-pokojowe o powierzchni użytkowej od 47,5-86,8 m 2 (tab. 19). 28

29 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 19. Średnia powierzchnia oraz struktura wg liczby pokoi budo wanych w domach wielorodzinnych według grup wielkości miast w 2014 r. Miasta Średnia pow. Mieszkania o liczbie pokoi: i więcej powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców 2 w m 61, w % 100 7,7 46,5 38,0 6,2 1,6 2 w m 54, w % ,9 38,8 34,5 14,9 0,9 2 w m 46, w % 100 6,5 62,6 30,9 - - W 2014 r., podobnie jak w roku 2013 otrzymano informacje o liczbie mieszkań, na realizację, których wydały pozwolenia terenowe jednostki nadzoru budowlanego. Dane uzyskano z 9-ciu miast, w tym (liczba pozwoleń): Ilość miast wielorodzinne jednorodzinne miasta powyżej 100 tys. mieszkańców miasta od tys. mieszkańców miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Szczegółowe zestawienie liczby mieszkań, których realizację rozpoczęto i mieszkań na które zostały wydane pozwolenia w 2014 r. w miastach monitorowanych prezentuje (tab. 20). Tab. 20. Liczba mieszkań rozpoczętych i mieszkań, na które wydano pozwolenia w 2014 r. rozpoczęte pozwolenia Miasta wielorodzinne jednorodzinne wielorodzinne jednorodzinne Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Kraków Poznań Rzeszów Miasta tys. mieszkańców Chełm Ełk Piła Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Dębno Grajewo Sierpc Ogółem

30 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Jak wynika z danych z tab. 20 zarówno w budownictwie wielorodzinnym, jak i jednorodzinnym odnotowano mniejszą liczbę mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia, niż liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2014 r. Dotyczy to przede wszystkim dużych miast powyżej 100 tys mieszkańców. W budownictwie wielorodzinnym najwięcej pozwoleń na budowę mieszkań w wybranych miastach uzyskali inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem (deweloperzy) tj. 9505, czyli ponad 93%. Pozostałe około 7% uzyskali inwestorzy spółdzielczy (573 mieszkania), TBS-y (58 mieszkań), inwestorzy komunalni (24 mieszkania). W budownictwie jednorodzinnym wydano łącznie 2179 pozwoleń na budowę. 3. Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem Obserwowana zmniejszająca się tendencja w 2012 i 2013 roku w realizowaniu inwestycji komunalnych, mierzona długością sieci w miastach monitorowanych, diametralnie się zmieniła w 2014 r. Liczba zakończonych inwestycji w zakresie sieci wodociągowej w 2014 roku wyniosła średnio w jednym mieście 13,5 km, a w 2013 r. 2,2 km. Wpłynął na to wzrost tego rodzaju inwestycji w miastach dużych oraz małych i średnich. Sieci kanalizacyjnej wybudowano w 2014 r. więcej niż w 2013 r. ( 4,8 km na jedno miasto). W grupie miast małych nastąpił dalszy spadek tych inwestycji, w miastach dużych i średnich odnotowano wzrost (tab. 21). Długość sieci cieplnej oddanej do eksploatacji w 2014 r. wyniosła średnio 1,5 km na jedno miasto (1,7 km w 2013 r.). Długość sieci gazowej na jedno miasto wyniosła w 2014 r. 1,5 km - prawie dwa razy więcej niż rok wcześniej. Tab. 21. Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zakończonej w 2013 i 2014 r. (średnio na 1 miasto w km) Miasta Sieci wodociągowe = 100 Sieci kanalizacyjne = 100 Powyżej 100 tys. 5,2 37,2 715,4 8,2 11,5 140, tys. 0,6 0, ,6 1,6 266,7 Poniżej 25 tys. 0,4 0, ,3 0,6 53,8 Razem 2,2 13,5 613,6 3,4 4,8 141,2 Inna sytuacja wystąpiła jeśli chodzi o sieci infrastruktury komunalnej, których budowę rozpoczynano w 2014 r. Wzrosła, średnia dla miast, długość rozpoczętej sieci wodociągowej ale spadła sieci kanalizacyjnej (tab.22). 30

31 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W budowie pozostawało średnio na miasto 1,0 km sieci wodociągowej (spadek w stosunku do 2013 r.), 1,9 km sieci kanalizacyjnej (spadek w stosunku do 2013 r.), 0,1 km sieci ciepłowniczej (spadek w stosunku do 2013 r.) a sieci gazowej żadne z miast nie budowało. Zmniejszyła się liczba miast, które w 2014 r. rozpoczęły inwestycje. Na 20 badanych miast budowę sieci wodociągowej rozpoczęło 6 miast, sieci kanalizacyjnej 8 miast, sieci ciepłowniczej 2 miasta a sieci gazowej także 2 miasta. Tab. 22. Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, których budowę rozpoczęto w 2013 i 2014 r. (średnio na 1 miasto w km) Miasta Sieci wodociągowe = 100 Sieci kanalizacyjne = 100 Powyżej 100 tys. 5,0 6,3 126,0 6,6 5,5 83, tys. 0,5 0,3 60,0 0,9 0,3 33,3 Poniżej 25 tys. 0,1 0,2 200,0 0,1 0,7 700,0 Razem 2,0 2,3 115,0 2,7 2,2 81,5 31

32 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA III. KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA 1. Wydatki budżetu państwa na cele mieszkaniowe W 2014 roku na cele mieszkaniowe bezpośrednio wydatkowano z budżetu państwa 1567,6 mln zł, tj. o 4,7% więcej w porównaniu z 2013 r. Dodatkowo z budżetu Ministerstwa Finansów finansowany był zwrot VAT w związku z zakupem materiałów budowlanych. Zmieniła się struktura tych wydatków, głównie w kierunku finansowania now ego programu mieszkań dla młodych (MdM) i wydatków z Funduszu Termomodernizacji i Remontów. (tab. 23). W planach na 2015 r. istotną pozycją (ponad 700 mln zł) będzie wspieranie nowego programu MdM oraz kontynuowanie programu Rodzina na swoim (Rns) (360 mln zł), natomiast jedynie symboliczne środki będą przeznaczone na finansowanie termomodernizacji i remontów (ok. 20 mln zł), nie zmienią się natomiast planowane środki na mieszkania socjalne, chronione, noclegownie (80 mln zł). Tab. 23. Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w r. w mln zł Przeznaczenie środków Wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych = ,0 119,0 74,6 52,2 70% Refundacja premii gwarancyjnych 444,8 434,7 398,3 302,7 76% Fundusz Termomodernizacji i Remontów 260,0 120,0 132,7 330,0 249% Dopłaty do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi Fundusz dopłat: w tym dopłata do kredytów RnS mieszkania socjalne, mieszkania chronione, noclegownie dopłaty do kosztów nabycia pierwszego mieszkania przez ludzi młodych 1,4 2,1 1,2 0,5 42% 519,1 808,6 890,0 882,2 99% 439,1 686,6 800,0 594,9 74% 80,0 120,0 90,0 80,0 89% 207,0 Ogółem 1 368, , ,8 1567,6 104,7% Źródło: W 2014 udział wydatków na sferę mieszkaniową w wydatkach budżetu państwa wzrósł z 0,39% w 2013 r. do 0,50%, przy niezmienionym udziale w PKB na poziomie 0,09% (tab.24). Należy jednak dodać, że w tym samym czasie obniżony został VAT, praktycznie na całe budownictwo na sprzedaż. 32

33 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Tab. 24. Udział wydatków 1 na sferę mieszkaniową w r. (w %) Wyszczególnienie / Udział wydatków na sferę mieszkaniową w wydatkach budżetu państwa (%) 0, 38 0,38 0,39 0,50 Udział wydatków na sferę mieszkaniową w produkcie krajowym brutto (%) 0,08 0,09 0,09 0,09 w 2014 r. wydatki z państwa wyniosły ,2 mln zł, mir.gov.pl, produkt krajowy brutto kształtował się na poziomie mln zł, stat.gov.pl. 2. Kredyty bankowe instrumentem finansowania 2 Rok 2014 był najsłabszym okresem dla sektora hipotecznego od roku 2005, w którym zarówno liczba (174,1 tys.) kredytów udzielonych w roku 2014, jak i ich wartość (36,8 mld zł) były niższe od uzyskanego wyniku w kryzysowym roku 2009 (odpowiednio 189 tys. kredytów na łączną kwotę 39 mld zł). Sytuacji na rynku kredytowym nie poprawiło ani środowisko niskich stóp procentowych, ani rosnąca oferta mieszkań na rynku pierwotnym, przy stabilnych cenach mieszkań, także Program Mieszkanie dla Młodych" (MDM) nie wpłynął jeszcze na wzrost popytu na kredyty hipoteczne dla osób prywatnych. W całym okresie funkcjonowania Programu MdM, czyli od 1 stycznia 2014 r., banki zawarły ok. 14 tys. umów kredytowych o łącznej wartości ponad 2,6 mld zł. Udział kredytów preferencyjnych w ogólnej akcji kredytowej był niewielki i stanowił jedynie 7,06% wartości i 8,02% liczby wszystki ch nowych umów kredytowych podpisanych w 2014 roku. Dla porównania w poprzednim Programie Rodzina na Swoim" udział ten wyniósł 22-25%. Korzystne warunki na rynku nieruchomości wykorzystali w roku 2014 klienci, którzy dysponowali gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem. Popyt na kredyty hipoteczne nie wzrósł nawet pod presją znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca 2013 r. można było uzyskać kredyt na 100% inwestycji. Wg Związku Banków Polskich, który monitoruje rynek mieszkaniowy w Polsce, tzw. organiczna zdolność polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu kredytów hipotecznych pozostaje na poziomie co najmniej mld zł, przy liczbie co najmniej tys. sztuk kredytów hipotecznych udzielanych przez sektor bankowy, niezależnie od tego, czy w danym roku państwo w jakiejkolwiek formie wspierało kredytobiorców. Obecnie należy skorygować w dół ten organiczny" poziom finansowania obrotu na rynku mieszkaniowym komercyjnym kredytem hipotecznym. 2 Wg Raporu AMRON-SAFRIN Nr 4/2014, luty

34 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Liczba czynnych umów kredytowych wzrosła w 2014 r. o 2.2% r/r (o 5,1% r/r w 2013 r.), a całkowity stan zadłużenia wzrósł o 5,9% r/r (4,6% r/r w 2013 r.). Te wyniki, porównaniu z innymi krajami były korzystne, ponieważ Polska nie była specjalnie narażona na skutki kryzysu ekonomiczno-finansowego, który poczynił znaczne spustoszenie rynkach niektórych państw europejskich i praktycznie w kraju poziom budowy mieszkań został utrzymany, a w niektórych państwach europejskich spadki były dramatyczne. Tab.25. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy i całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w latach Wyszczególnienie =100 Liczba umów (w tys.) 1374,1 1448,8 1630,7 1731,7 1819,8 1860,5 102,2% Wartość umów (w mld zł) 214,9 263,4 313,8 316,3 330,8 350,4 105,9% Źródło: Raport AMRON-SAFRIN 4/2014, Łączna liczba nowych kredytów w 2014 r. wyniosła 174,1 tys. (o 1,57% mniej niż w 2013 r.), a wartość nowych kredytów wyniosła 36,8 mld zł (o 0,96% więcej r/r); w rekordowym 2007 roku udzielono 48,7 mld nowych kredytów). Nieznacznie wzrosła średnia wartość kredytu udzielonego na cele mieszkaniowe w 2014 r. Tab.26. Liczba, wartość ogółem i średnia wartość nowych kredytów udzielonych na cele mieszkaniowe w latach / Wyszczególnienie =100 Liczba kredytów (w tys.) 286,8 189,2 230,4 231,2 196,6 176,9 174,1 98,4% Wartość kredytów (w mld zł) 57,5 38,8 48,7 49,2 39,1 36,5 36,8 100,96% Średnia wartość kredytu ( w tys. zł) 205, 2 202,4 205,9 207,7 193,2 209,1 211,5 101,1% Źródło: Raport AMRON-SAFRIN 4/2014, Od 1 lipca 2014 r. kredyty denominowane w walutach obcych stały się dostępne jedynie dla osób uzyskujących wynagrodzenie w danej walucie. W IV kw r. nowe kredyty udzielone w obcej walucie stanowiły 1,19% wszystkich nowych kredytów, a kredyty złotowe 98,81% portfela kredytów hipotecznych. W porównaniu do 2013 r., w dalszym ciągu największą popularnością cieszyły się kredyty na kwotę od 100 do 200 tys. zł (35,6% wszystkich umów wobec 33,1% w 2013 r.) i od 200 do 300 tys. zł (22,4% wobec 20,7% w 2013 r.); wzrósł też udział kredytów od 300 do 400 tys. zł (12,4% wobec 11,5% w 2013 r.). W 2014 r., istotnym zjawiskiem na rynku nieruchomości z punktu widzenia rozwoju lokalnych rynków, był w ujęciu rocznym wzrost o 1,68 p.p. wolumenu nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w mniejszych miastach, natomiast spośród dużych aglomeracji 34

35 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA wzrost udziału w strukturze nowych kredytów zanotowano jedynie w Warszawie, tj. o 1,72 p.p., natomiast w pozostałych ten udział zmniejszył się (Wrocław, Kraków, Łódź, Szczecin, Trójmiasto, Poznań, Białystok i aglomeracja katowicka). Wg raportu AMRON-SAFRIN w 2014 r. wskaźnik dostępności mieszkaniowej IDM M3 po spadku w I i II kwartale, w IV kwartale osiągnął wysoki poziom 190,2 punktu, tj. wzrósł o 15,9 pkt. w porównaniu z takim samym okresem w 2013 r., czemu sprzyjały następujące czynniki: - zmniejszenie średniego oprocentowania kredytów o 50 punktów bazowych, - relatywnie niskie ceny nieruchomości, - wzrost dochodów o 3%, - spadek minimum socjalnego (związanego z deflacją) o 1.p. Wg danych NBP na koniec 2014 roku wartość zagrożonych kredytów mieszkaniowych wzrosła o 4,3% r/r, jednak jakość portfela nie pogorszyła się, ponieważ wskaźnik zagrożonych kredytów mieszkaniowych (udział kredytów mieszkaniowych zagrożonych do kredytów mieszkaniowych ogółem) utrzymał się na poziomie z roku poprzedniego i wyniósł 3,1%. 3. Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych W 2014 roku przeciętne wydatki z budżetów w miastach monitorowanych w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły 4311 zł, co oznacza wzro st w stosunku do 2013 r. o 3,2%. W najlepszym położeniu w 2014 r. były miasta duże. W miastach tych wydatki budżetu w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły średnio 4762 zł, podczas gdy w miastach średnich 2313 zł, a w miastach małych 3481 zł. W porównaniu z rokiem 2013 w grupie miast średnich nastąpił spadek wydatków budżetowych o 13,8%, natomiast w miastach dużych i małych nastąpił wzrost odpowiednio o: 5,3% i 9,6%. Analizując sytuację w poszczególnych miastach, można stwierdzić, że najwyższe wydatki budżetowe na 1 mieszkańca miały: Dębno (5443 zł) i Toruń (5416 zł), a najniższe Sierpc (2054 zł) i Stargard Szczeciński (2376 zł). Ogólny spadek wydatków budżetowych miast znalazł odbicie w wydatkach na sferę mieszkaniową. Analizując wydatki na sferę mieszkaniową, przypadające średnio na jedno miasto w stosunku do 2013 r., stwierdzono, że zmniejszyły się one o 35,6%. Przyczyną tego było zmniejszenie się tych wydatków w grupie miast dużych i średnich (tab. 27). Udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych badanych miast zmniejszył się z 2,4% w 2013 r. do 1,5% w 2014 r. Było to wynikiem zmniejszenia się tego udziału w grupie miast dużych z 2,3% do 1,3%, praktycznie niezmienionej w miastach średnich 2,8% oraz 35

36 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA zwiększenia się w miastach małych z 2,7% do 2,9%. Jak wynika z uzyskanych danych, w miastach dużych, gdzie budżet na jednego mieszkańca był najwyższy, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych był najniższy. Tab. 27. Wydatki na sferę mieszkaniową średnio w 2013 i 2014 r. w przeliczeniu na 1 miasto (w mln zł) Wydatki na sferę mieszkaniową Zmiana Miasta w mln zł w 2014 r r r. (2013 = 100) Powyżej 100 tys. mieszkańców 31,1 18,5 (-) 40, tys. mieszkańców 4,1 3,5 (-) 14,6 Poniżej 25 tys. mieszkańców 1,5 1,7 (+) 13,3 Średnio 12,9 8,3 (-) 35,6 Udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych badanych miast zmniejszył się z 2,4% w 2013 r. do 1,5% w 2014 r. Było to wynikiem zmniejszenia się tego udziału w grupie miast dużych z 2,3% do 1,3%, praktycznie niezmienionej w miastach średnich 2,8% oraz zwiększenia się w miastach małych z 2,7% do 2,9%. Jak wynika z uzyskanych danych, w miastach dużych, gdzie budżet na jednego mieszkańca był najwyższy, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych był najniższy. W poszczególnych miastach udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych był bardzo zróżnicowany i wyniósł od 0,28% w Sierpcu, 0,55% w Krakowie do 6,1% w Dzierżoniowie i 5,6% w Zabrzu. Duży udział sfery mieszkaniowej wynika przede wszystkim z wydatków na infrastrukturę techniczną oraz wykup gruntów. Udział dopłat do mieszkań komunalnych wyniósł średnio 0,13% wydatków budżetowych (0,29% w 2013 r.), przy czym są to głównie dopłaty przeznaczone na naprawy i remonty bieżące budynków komunalnych. W 2014 r. dodatki mieszkaniowe stanowiły największą pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej, a ich udział (w stosunku do roku poprzedniego) zmniejszył się i wynosił 0,80% tych wydatków. W porównaniu z rokiem 2013 udział dodatków mieszkaniowych: w miastach dużych spadł do 0,70%, w miastach średnich spadł do 1,72% a miastach małych wzrósł do poziomu 1,00%. Udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe, komunalne i tbs spadł, w porównaniu z 2013 r. i osiągnął poziom ogółem 0,2%. W miastach małych nie zanotowano wydatków w tej sferze. W 7 miastach (w tym 4 dużych i 3 średnich) w wyniku inwestycji uzyskano nowe mieszkania komunalne i tbs. Najwięcej na budownictwo mieszkaniowe wydatkowano z budżetu w Toruniu - 1,7% Stargardzie Szczecińskim - 0,8%. W Dzierżoniowie, Poznaniu i Rzeszowie odnotowano niewielki udział wydatków w tej sferze (setne części procent). 36

37 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Inwestycje komunalne stanowiły trzecią pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej. Ich udział spadł w porównaniu z 2013 r. i wyniósł 0,22%, w miastach dużych spadł z 0,8% do 0,1%, w miastach średnich wzrósł do poziomu 0,5% a w miastach małych pozostał na poziomie 1,5% (tab. 28). Tab. 28. Udział wydatków na sferę mieszkaniową w budżetach miast monitorowanych w 2014 r. Lp. Udział w wydatkach budżetowych w % Wydatki budżetu Miasta w 2014 r. Dotacje Wydatki Komunalne Inwesty- Wykup Ogółem w mln zł do na dodatki budowni- cje terenów mieszkań mieszka- ctwo komunal- budowlakomunal- niowe mieszka- ne nych nych niowe i tbs Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców 1 1,6 0,3 1,9 2 Kalisz 424,0 0,6-0,6 3 Kraków 3887,5 0,7 0 0,1 0,1 0,9 4 Poznań 2437,8-0 0,7 0,7 5 Rzeszów 1002,5 0,2 0,7 1,7 2,6 6 Toruń 1076,3 1,7 1,8 2,1 5,6 7 Zabrze 631,3 0,9 0,4 1,3 Zielona Góra 518,3 Miasta od 25 do 100 tys. mieszkańców 8 0,3 0,9 0 1,2 9 Chełm 227,4-1,5 0 4,5 6,0 10 Dzierżoniów 84,9 0,9 1,0 0,5 0,1 2,5 11 Ełk 156,6-3,3 0,8 0,4 4,5 12 Inowrocław 188,8-1,3 1,3 13 Lębork 103,9 b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. b.d. 14 Piła b.d. - 0,8 0,8 15 Sandomierz 84,4 Stargard - 2,6 0,8 3,4 Szczeciński 163,8 Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców 16 Brzeg Dolny 43,9-0,9 2,2 3,1 17 Dębno 76,4 0,3 0,7 2,8 0,9 4,7 18 Grajewo 58,0 0,5 1,6 1,5 0,2 3,8 19 Sierpc 37, ,2 0,3 20 Strzelce Opolskie 81,6-1,4 0,3 1,6 Spośród badanych miast największy udział inwestycji komunalnych miały: Dzierżoniów 4,5%, Dębno 2,8%, Brzeg Dolny 2,3%, najmniejszy zaś Chełm 0,04%, Sierpc 0,06% i Poznań 0,07%, natomiast: Kraków, Zielona Góra, Zabrze, Toruń, Stargard Szczeciński, Sandomierz, Lębork nie miały ich wcale. 37

38 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Bardzo małe były wydatki na wykup terenów budowlanych. Wyniosły one 0,15% i zaledwie 6 miast wykupywało takie tereny. Ta pozycja w budżetach miast była najwyższa w Zabrzu (2,1%) Zbadano również dochody miast ze sfery mieszkaniowej, tj. dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych i sprzedaży działek budowlanych oraz wpływy za wieczyste użytkowanie terenów. Dochody te stanowiły w 2014 r. w miastach dużych 3,4%, w miastach średnich 5,4%, a w małych 3,0% całkowitych własnych dochodów budżetowych. W dochodach nie uwzględniono podatku od nieruchomości mieszkalnych, z uwagi na brak możliwości wyodrębnienia go z podatku od nieruchomości ogółem. Największe dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych uzyskano w Grajewie - 5,5%, Lęborku 2,8% i Zabrzu 2,6%. Znacznym udziałem za wieczyste użytkowanie terenów wyróżniały się: Sierpc - 6,8%, Kraków i Poznań - 1,9%. Dochody ze sprzedaży działek budowlanych stanowiły największą pozycję w dochodach budżetowych miast. Największym udziałem tych dochodów wyróżniał się Ełk - 10,5% oraz Lębork 8,1%. Wpływy z wymienionych źródeł były w 2014 r. były wyższe od wydatków na sferę mieszkaniową we wszystkich grupach miast (tab. 29). W 7 badanych miastach, dochody pozyskiwane bezpośrednio z mieszkalnictwa, tj. ze sprzedaży mieszkań komunalnych, przewyższyły wydatki gmin na dopłaty do mieszkań komunalnych przeznaczone na remonty budynków. W Zabrzu, Ełku i Dębnie wydatki na dopłaty do mieszkań przekroczyły dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych. Tab. 29. Udział (w %) wydatków na sferę mieszkaniową oraz dochodów ze sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych (według ich wielkości) Miasta Wydatki Dochody powyżej 100 tys. mieszkańców 1,3 3, tys. mieszkańców 2,8 5,4 poniżej 25 tys. mieszkańców 2,9 3,0 średnio 1,5 3,6 38

39 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA 4. Koszty budowy mieszkań oddanych do użytku w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym Uwagi metodyczne 3 Podstawą niniejszej analizy - podobnie jak w latach ubiegłych - są inwestorskie koszty budowy mieszkań zwane dalej kosztami budowy. Głównym składnikiem tych kosztów są koszty bezpośrednie związane ze wzniesieniem samego budynku mieszkalnego, na które składają się koszty poszczególnych lokali mieszkalnych, części wspólnych (dach, klatka schodowa, korytarze itp.) i koszty powierzchni pomocniczej (garaże, schowki, piwnice itp.) oraz koszty przyłączy do sieci uzbrojenia terenu i koszty bezpośredniego zagospodarowania otoczenia budynku, tj. urządzenia i ukształtowania terenu. Koszty bezpośrednie wyznaczają ceny poszczególnych stanów zaawansowania robót budowlanych, w tym stanów: zerowego, tj. roboty fundamentowe części podziemnej budynku, surowego, tj. wykonania konstrukcji budynku wraz ze ścianami wypełniającymi i osłonowymi oraz pokryciem dachu, wykończeniowego, tj. wykonania i montażu elementów wykończenia i wyposażenia umożliwiających właściwe użytkowanie budynku. Koszty bezpośrednie określają również koszty robót instalacyjnych, sanitarnych, wentylacyjnych, elektrycznych jak i koszty związane z obsługą geodezyjną budynku, koszty robót dodatkowych nie ujętych w dokumentacji kosztorysowej, a niezbędnych do wykonania ze względów technicznych oraz koszty związane z pełnym opomiarowaniem budynku. Koszty bezpośrednie (w podanym wyżej ujęciu) są podstawowym składnikiem inwestorskiego kosztu budowy i stanowią średnio ponad 80% jego całkowitej wartości. W kosztach budowy uwzględnia się również koszty pośrednie, który obejmują wszystkie inne koszty, których nie można bezpośrednio wiązać z budynkiem, a których poniesienie związane jest z wybudowaniem i prawidłowym jego funkcjonowaniem jak: opracowanie dokumentacji projektowo kosztorysowej, geologicznej, ekspertyzy, doradztwo projektowe, nadzór autorski itp., przygotowanie terenu związane z jego niwelacją, rozbiórki, nabycie działki budowlanej i związane z tym opłaty z tytułu wieczystego użytkowania, a także opłaty notarialne oraz wieczystoksięgowe itp., uzbrojenie terenu, tj. wszystkie poza przyłączami do sieci koszty innych urządzeń z reguły o ogólno miejskim charakterze (koszty adjacenckie), 3 Powtarzane w corocznych raportach, a więc w całości zbieżne z uwagi na fakt wyjaśnienia stopnia porownywalnosci danych prezentowanych w tej części raportu w zakresie kosztów budowy mieszkań 39

40 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA niektóre elementy urządzenia i ukształtowania terenu, jak drogi, place, chodniki, miejsca parkingowe, zieleń o charakterze ogólno osiedlowym, obiekty zaplecza budowy, tj. obiekty tymczasowe na potrzeby wykonawcy i inwestora, obsługa inwestorska, tj. koszty utrzymania własnej służby inwestycyjnej bądź nadzoru obcego, koszty finansowania tj. uzyskania kredytu i spłaty odsetek, podatek VAT itp. Przyjęte do wyliczeń inwestorskie koszty budowy mieszkań pochodzą z rejestrów księgowych i rozliczeń finansowych inwestora. Koszty budowy, będące przedmiotem niniejszej analizy obejmują we wszystkich przypadkach pełne nakłady poniesione na wykończenie i wyposażenie mieszkań w tzw. standardzie podstawowym inaczej zwanym developerskim. Dane są porównywalne a w przypadkach, w których brak było informacji, zostały doszacowane. W przypadku przekazania niektórych mieszkań do wykończenia przez przyszłych użytkowników analizowana wartość kosztów obejmuje roboty poniesione do momentu przekazania budynku do eksploatacji. Koszty związane z rezygnacją w trakcie realizacji z niektórych robót te ujęte są w indywidualnych rozliczeniach spółdzielni z lokatorami mieszkań. Koszty budowy zawierają koszty zakupu i przygotowania terenu pod inwestycje, które są różne w zależności od rodzaju inwestora. Jednostką odniesienia jest 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkań. Wskaźnik ten jest sumą powierzchni mieszkalnej i pomocniczej, czyli sumą powierzchni wszystkich pokoi, kuchni, przedpokoi, garderób, pomieszczeń sanitarnych i miejsc składowania. Powierzchnie użytkowe liczone są w świetle nieotynkowanych ścian. Wszystkie średnie wielkości są podobnie jak w latach ubiegłych -ważone w stosunku do powierzchni użytkowej mieszkań i są wzajemnie porównywalne. Prezentowane w analizie dane dotyczące kosztów budowy uwzględniają też podatek VAT (naliczony i zapłacony w związku z realizacją konkretnego budynku mieszkalnego) i odpowiadają cenom płaconym przez przyszłych użytkowników mieszkań. a. budownictwo spółdzielcze W 2014 roku oddano do użytku w spółdzielczym budownictwie mieszkaniowym łącznie 3,5 tys. mieszkań, w tym w miastach monitorowanych 606 mieszkań, z tego: - powyżej 100 tys. mieszkańców od tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców

41 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Z 20 miast objętych monitoringiem tylko w pięciu oddano do użytku spółdzielcze budynki mieszkalne. W pozostałych miastach monitorowanych spółdzielnie mieszkaniowe działające na ich terenie nie przekazały do użytku nowych mieszkań. Łącznie analizą objęto zasób liczący 22 spółdzielcze budynki mieszkalne o powierzchni użytkowej m 2 i 493 mieszkaniach 4, co stanowi 14,1% mieszkań oddanych do użytku w spółdzielczym budownictwie mieszkaniowym w kraju w 2014 roku. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania wyniosła 55,8 m 2 i była minimalnie niższa od średniej krajowej wynoszącej 56,9 m 2 w spółdzielczym budownictwie w 2014 roku. Budynki będące przedmiotem analizy - podobnie jak w roku ubiegłym - wzniesiono w przeważającej mierze techniką tradycyjną. Najbardziej popularnymi są nadal mieszkania 2 i 3 pokojowe stanowiące w badanej próbie ponad 90 %. Struktura wybudowanych mieszkań była następująca: (w %) pokojowe - 3,9-2 - pokojowe - 44,8-3 - pokojowe - 48,1-4 - pokojowe - 3,2 Przeprowadzona analiza kosztów budowy wykazała - ubiegłych - nieznaczne zróżnicowanie (tab. 30). podobnie jak w okresach Tab. 30. Koszty budowy 1 m 2 p.u.m. mieszkań spółdzielczych w miastach monitorowanych w 2014 r. (w zł) Koszty Z tego : Wyszczególnienie ogółem bezpośrednie pośrednie Średnie a Minimalne Maksymalne a 1 2 według danych GUS cena 1 m p.u.m. wyniosła w I kwartale 2014 roku 4129 zł, w II kwartale 4141 zł, w III kwartale 3880 zł, w IV kwartale 3984 zł Średnie koszty 1 m 2 p.u.m są - podobnie jak i w latach ubiegłych - średnimi ważonymi wszystkich nakładów poniesionych na realizację wybranych do badań budynków oddanych do użytku przez inwestorów spółdzielczych w miastach monitorowanych w 2014 r. i równocześnie wypadkową bardzo różnych czynników, poczynając od technologii budowy, standardu wykończenia i wyposażenia, warunków lokalizacyjnych, cyklu realizacji, form finansowania itp. Na średnie koszty składają się więc wszystkie nakłady poniesione od momentu rozpoczęcia do zakończenia budowy, zarówno tanie" jak i drogie" budynki, 4 pozostałe 113 mieszkań z 606 oddanych do użytku nie zostało rozliczone w 2014 roku 41

42 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA o czym świadczą wciąż jeszcze rozpiętości między minimalnymi i maksymalnymi wartościami (tab. 30). Najbardziej ważącą pozycją kosztów budowy są koszty bezpośrednie. Najwyższy udział w kosztach bezpośrednich stanowią koszty materiałów wraz z kosztami ich zakupu (według materiałów źródłowych w badanej próbie stanowią one średnio ok. 60%). Koszty bezpośrednie zamykają się w granicach od 66,6% do 93,2% całkowitych kosztów budowy. Udział pozostałych kosztów wynosi odpowiednio od 6,8% do 33,4%. Średnie koszty budowy mieszkań w badanych grupach miast w porównaniu z latami ubiegłymi przedstawia (tab. 31). Wpływ na występujące różnice mają przede wszystkim ceny działek budowlanych, które rosną szybciej niż ceny mieszkań oraz ceny materiałów budowlanych i robocizny, kształtujące się na lokalnym rynku mieszkaniowym. Także standard mieszkań, jak również możliwości finansowe przyszłych użytkowników mieszkań mają wpływ na kształtowanie się cen mieszkań. Z każdym rokiem coraz większy udział jednostkowy w kosztach budowy mieszkań stanowią koszty zakupu terenu i koszty przygotowania terenu do realizacji. Grunt w przypadku inwestycji spółdzielczych stanowi zwykle ok % kosztów ogółem (w badanej próbie 13,3%). Tab. 31. Średnie koszty budowy mieszkań spółdzielczych w 2014 r. w porównaniu z latami , w badanych grupach miast ( w zł/m 2 p.u.m.) Wyszczególnienie =100 - miasta powyżej 100 tys. mieszk ,4 - miasta poniżej 100 tys. mieszk ,9 średnio ogółem w miastach ,7 Budownictwo mieszkaniowe ma w dalszym ciągu zasięg lokalny i koszty budowy mieszkań, w znacznej mierze zależą od wielkości miasta i jego rangi w regionie. (tab. 31 i 32) 42

43 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Tab. 32. Porównanie kosztów budowy 1 m 2 p.u.m. mieszkań w budynkach spółdzielczych oddanych do użytku w miastach monitorowanych w 2013 i 2014 roku (w zł) Miasta ogółem =100 bezpośredninie pośred- bezpo- pośred- (koszty ogółem średnie nie ogółem) Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Kalisz Rzeszów ,7 Toruń ,3 Miasta poniżej 100 tys. mieszkańców Dzierżoniów ,6 W kosztach budowy ważącą pozycją są też koszty uzbrojenia terenu, które - poza przyłączami do sieci - powinny być finansowane z innych, poza mieszkaniowych źródeł. Tymczasem w praktyce od lat koszty związane z pozyskaniem i uzbrojeniem terenu w całości spadają na inwestora spółdzielczego, co również w znacznym stopniu ma wpływ na wysokość cen. Jak wynika ze szczegółowych badań prowadzonych w Instytucie w latach ubiegłych, obciążenia z tytułu dodatkowych kosztów związanych z uzbrojeniem terenu mogą podnieść całkowity koszt budowy nawet o 10-15%. Od wielu już lat spółdzielnie są zmuszone do całkowitego finansowania infrastruktury technicznej, a potem nieodpłatnego przekazywania jej gestorom sieci. Sytuacja ta dotyczy przede wszystkim dużych miast. Poniżej zestawiono liczbę m 2 p.u., które można było wybudować za równowartość przeciętnej miesięcznej płacy w gospodarce narodowej w la tach (tab. 33 i ryc. 4). Zestawienie poniższe dotyczy tylko miast monitorowanych. Może jednak świadczyć o poprawie relacji w dostępności finansowej mieszkań. Tab. 33. Relacje ceny m 2 p.u. mieszkania do miesięcznej płacy w latach w miastach monitorowanych Rok Liczba m 2 p.u.m. za miesięczną płacę 0,82 0,83 0,84 0,91 0,86 0,87 0,89 0,95 0,94 0,96 43

44 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0, Liczba m2 p.u.m. za miesięczną płacę Ryc. 4. Relacje ceny 1 metra 2 powierzchni użytkowej mieszkania do miesięcznej płacy w latach Według informacji uzyskanych z monitorowanych miast średni przewidywany koszt budowy mieszkań spółdzielczych, których realizację rozpoczęto w 2014 roku będzie kształtował się w wysokości około 3900 zł / m 2 p.u.m. i będzie wyższy od kosztu mieszkań oddanych do użytku w 2014 r. o 5% (tab. 34) Tab. 34. Przewidywane koszty budowy mieszkań, których realizację rozpoczęto w 2014 r. Miasto Liczba rozpoczętych mieszkań 2 Koszt budowy 1 m p.u. w zł Kalisz Rzeszów Toruń Dzierżoniów Sierpc b. budownictwo komunalne W 2014 roku oddano do użytku w komunalnym budownictwie mieszkaniowym 2,2 tys. mieszkań, w tym w 20 miastach monitorowanych 81 mieszkań, w tym: w Inowrocławiu 16 i Lęborku 65, tj. około 4% mieszkań oddanych do użytku w skali kraju. Dane o kosztach budowy uzyskano tylko z Inowrocławia. 5 Analizowany zasób liczy 16 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 528 m 2 (średnia powierzchnia mieszkania wyniosła 33 m 2 ). Przedmiotowy budynek komunalny charakteryzuje się podobnymi rozwiązaniami konstrukcyjno - materiałowymi i przestrzennymi jak monitorowane budynki spółdzielcze Cechuje go jednak niższy standard wykończenia i wyposażenia mieszkań, mimo że wyposażone są we wszystkie media, kuchnie gazowe bądź elektryczne czy armaturę. Koszty 5 Koszty budowy 65 mieszkań komunalnych w Lęborku nie zostały w 2014 roku rozliczone 44

45 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA budowy mieszkań komunalnych nie zawierają kosztów związanych z pozyskaniem terenów pod budowę, które są natomiast składnikami kosztów w odniesieniu do budynków realizowanych przez inwestorów spółdzielczych. W przypadku budynków komunalnych teren jest najczęściej własnością gminy i stąd jego wartość nie obciąża kosztów budowy. Kształtowanie się kosztów budowy przedstawia tab. 35. Tab. 35. Kształtowanie się kosztów budowy budynków komunalnych w 2014 r. (w zł za 1 m 2 p.u.m.) Miasto Ilość mieszkań Koszty W tym: budowy ogółem bezpośrednie pośrednie a Miasta poniżej 100 tys. mieszkańców Inowrocław koszty pośrednie zawierają: opracowanie dokumentacji, przyłącza do sieci, zagospodarowanie terenu opłaty administracyjne W 2014 r. - podobnie jak w latach poprzednich - potrzeby mieszkaniowe w zakresie budownictwa komunalnego w 20 miastach monitorowanych i 37 innych wybranych miastach zaspokajano głównie poprzez odzyskiwanie mieszkań (5254), budowę nowych mieszkań komunalnych (723), adaptacje istniejących obiektów (239 mieszkań) oraz sporadycznie poprzez bezpośredni zakup (2 lokale mieszkalne). Należałoby zaznaczyć, że podane powyżej liczby mieszkań nie oznaczają bezpośrednio zwiększenia zasobów komunalnych. Zasób zwiększył się tylko o budowę nowych mieszkań, adaptacje istniejących obiektów, jak i bezpośredni zakup lokali mieszkalnych. W 2014 r. z zasobów komunalnych 57 miast monitorowanych sprzedano łącznie 4805 mieszkań. W przypadku dotychczasowych najemców stosowano od 30-95% bonifikaty. Przeciętne ceny po jakich sprzedawano mieszkania z bonifikatą kształtowały się: 231 zł/m 2 p.u.m. (Kalisz), 230 zł/m2 p.u.m. (Dzierżoniów), 339 zł/m2 p.u.m. (Stargard Szczeciński), 511 zł/m2 p.u.m. (Grajewo), 545 zł/m2 p.u.m. (Poznań). W pozostałych przypadkach stosowano ceny rynkowe albo ceny ustalone w trybie przetargu lub z operatu szacunkowego w trybie bezprzetargowym. W badanej próbie kształtowały się one m.in. następująco: - Kraków - Poznań - Rzeszów - Toruń

46 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA c. społeczne budownictwo czynszowe (tbs) 6 W 2014 roku w społecznym budownictwie czynszowym oddano do użytku 1,7 tys. mieszkań, z tego w miastach monitorowanych 457 mieszkań, w tym: - powyżej 100 tys. mieszkańców od tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców - Informacje przedstawione w niniejszym podrozdziale opierają się na wynikach badania przeprowadzonego nie tylko w 20 miastach monitorowanych ale również w innych miastach, w których tbs-y realizowały swoje zadania statutowe. W tym celu rozesłane zostały - podobnie jak w latach ubiegłych - ankiety do kilkudziesięciu towarzystw budownictwa społecznego. Dane o inwestycjach zakończonych i budynkach oddanych do użytku w 2014 roku otrzymano łącznie z 8 miast, w tym 4 to miasta monitorowane, a 4 inne miasta. W roku 2014 analizą objęto 14 budynków mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej m 2 i 313 mieszkaniach, co stanowiło ok. 20% oddanych do użytku mieszkań w kraju w społecznym budownictwie czynszowym w tym okresie. Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania w badanej próbie wyniosła 49,7 m 2. Wszystkie budynki mieszkalne będące przedmiotem niniejszej analizy wzniesiono najbardziej popularną techniką tradycyjną. Struktura wybudowanych mieszkań była następująca: - 1-pokojowe - 9,6 %, - 2-pokojowe - 69,0 %, - 3-pokojowe - 21,4 %, i podobnie jak w budownictwie spółdzielczym ok. 90% stanowiły mieszkania 2-3 pokojowe. Kształtowanie się kosztów budowy mieszkań tbs oddanych do użytku w 2014 r. - podobnie jak w latach ubiegłych porównano z aktualnymi lokalnymi wskaźnikami kosztów odtworzenia (tab. 36). Analiza kosztów prezentowana w tym rozdziale dotyczy inwestycji mieszkaniowych rozpoczętych w 2012 i 2013 roku. Budownictwo mieszkaniowe w przypadku tbs, jak i wszystkich inwestorów - ma wymiar lokalny i koszty budowy zależą w głównej mierze od wielkości miasta i jego rangi oraz popytu, jaki kształtuje się na lokalnym rynku mieszkaniowym. 6 Ustawa z 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. nr 133 poz. 654 z późniejszymi zmianami) oraz Ustawa z 30 listopada 1995 roku o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłacanych premii gwarancyjnych. Tekst jednolity: Dz. U nr 119 poz z późniejszymi zmianami: 2013 Dz.U. poz. 255, 2015 Dz.U. poz i

47 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Tab. 36. Kształtowanie się kosztów budowy mieszkań tbs oddanych do użytku w 2014 r. Miasta (tbs) Ogółem 2 Koszty w zł/m p.u.m w tym: bezpośrednie pośrednie Udział % w koszcie ogółem bezpośrednie pośrednie Koszt odtworzenia 2 w zł/m p.u.m II IV kwartał kwartał Chełm ,8 10, Olsztyn ,7 17, Piła ,3 5, Szczecin ,9 13, Tarnowskie Góry ,1 8, Toruń ,4 18, Ustka ,8 40, Zielona Góra ,1 18, Analizowane budynki tbs charakteryzuje bardzo krótki cykl budowy, który pozwala na szybsze zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W badanej próbie na 14 budynków 11 zrealizowano w cyklu nie przekraczającym 18 miesięcy (w tym 4 budynki poniżej 12 miesięcy). Budynki o krótszym cyklu są z reguły, co potwierdzają te i poprzednie badania, tańsze od tych o dłuższym cyklu, ponieważ nie są obciążone wzrostem kosztów robocizny i cen materiałów budowlanych ani wzrostem kosztów w wyniku nieuzasadnionych przerw w budowie. Budynki realizowane przez tbs-y są oddawane do użytku pod klucz" oraz budowane energooszczędnie. Wszystkie bez wyjątku posiadają system opomiarowania zimnej i ciepłej wody, co wpływa na znaczne oszczędności w jej zużyciu. Ma to bezpośredni wpływ na niższe opłaty eksploatacyjne, co ma niebagatelne znaczenie dla najemców tych mieszkań. Głównym źródłem finansowania tbs w początkowym okresie ich funkcjonowania był dotychczas kredyt udzielany przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, który uległ likwidacji w 2009 roku. W badanej próbie w 2014 r. nie skorzystano już z tej formy pomocy państwa. Kredyty ze środków KFM zostały zastąpione przez preferencyjne kredyty udzielane z Banku Gospodarstwa Krajowego, które również służą dofinansowaniu części przedsięwzięcia inwestycyjnego. W 2014 roku podstawowym źródłem finansowania były - obok środków gmin przede wszystkim środki własne tbs. W przeważającej mierze są to takie składniki kosztów, jak wartość terenu i jego uzbrojenie oraz środki finansowe przekazane przez społeczności lokalne (gminy, miasta). Ponadto korzystano również ze środków finansowych innych 47

48 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA podmiotów prawnych, czy nawet osób fizycznych zainteresowanych budową mieszkań na wynajem. W dwóch przypadkach zaciągnięto kredyt na zasadach komercyjnych. Wielkość i strukturę nakładów z uwzględnieniem źródeł finansowania budowy mieszkań przez monitorowane tbs ilustrują tab. 37 i 38. Tab. 37. Finansowanie społecznego budownictwa mieszkaniowego w badanych miastach w 2014 r. Miasto Liczba finansowanych mieszkań Nakłady ogółem (w tys. zł) Kredyt komercyjny Gmina Środki własne TBS Z tego : Środki partycypantów Środki z BGK (f. dopłat) Chełm ,9 1410, ,0 1426,2 - Olsztyn ,5-535,1 3299,0 1158,4 - Piła ,9-3305,5 826,4 - - Szczecin ,5-2725,8 652,1-1560,6 Tarnowskie Góry ,0-2174,0 451,0 1299,0 - Toruń ,6 - b.d. Ustka 5 914, ,9 - - Zielona Góra ,6 1415,4 2279,6 893,7 749,9 - Struktura finansowania budowy analizowanych mieszkań jest bardzo zróżnicowana, i tak udział kredytu komercyjnego wynosił 26,5% i 47,8%, środki gmin od 10,7% do 80,0%, środki własne TBS od 3,8% do 100%, partycypacje osób fizycznych i prawnych od 14,1% do 48,4% oraz środki z Funduszu Dopłat w wysokości 31,6% kosztów inwestycji (tab. 38). Można twierdzić, że coraz większą rolę w finansowaniu budowy mieszkań tbs zaczynają odgrywać i będą środki własne zgromadzone przez tbs oraz pochodzące od partycypantów (osób fizycznych i prawnych). Znaczący udział we wspieraniu budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach mają nadal gminy, które przede wszystkim wykorzystują grunty znajdujące się w ich posiadaniu. 48

49 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Tab. 38. Struktura finansowania społecznego budownictwa mieszkaniowego w badanych miastach w 2014 r. w % Miasto Kredyt komercyjny Gmina Środki własne TBS Środki partycypantów Środki z BGK (f. dopłat) Chełm 47,8-3,8 48,4 - Olsztyn - 10,7 66,1 23,2 - Piła - 80,0 20,0 - - Szczecin - 55,2 13,2-31,6 Tarnowskie Góry - 55,4 11,5 33,1 - Toruń Ustka ,0 - - Zielona Góra 26,5 42,7 16,7 14,1 - d. budownictwo deweloperskie W 2014 r. w budownictwie deweloperskim przeznaczonym na sprzeda ż lub wynajem oddano do użytku 59,1 tys. mieszkań w skali kraju, tj. o około 1,6 tys. więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Stanowiło to ponad 40% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku w 2014 r. W miastach monitorowanych, w tym samym okresie oddano do użytku mieszkań, z tego: - powyżej 100 tys. mieszkańców od tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców 63 W ramach badań prowadzonych dla potrzeb monitoringu w 2014 roku w 20 miastach, podobnie jak w latach ubiegłych, dane o zrealizowanych inwestycjach uzyskano jedynie od tego samego dewelopera realizującego swoje inwestycje mieszkaniowe w Toruniu, ale w 2014 roku tylko w odniesieniu do charakterystyki technicznej oddanych do użytku budynków. Tab. 39. Charakterystyka techniczna budynków oddanych do użytku w 2014 r. Miasto/ Liczba Liczba Budynek budynków miesz. W tym : 2 pok. 3 pok. 4 pok. i więcej p.u.m. w m 2 Toruń Są to budynki niskie 3 kondygnacyjne zrealizowane w technologii tradycyjnej udoskonalonej, w standardzie podstawowym bez białego montażu i posadzek, tak jak 49

50 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA porównywalne budynki spółdzielcze oddane do użytku w tym samym czasie i w tym samym mieście. Informacje dotyczące kosztów budowy w odniesieniu do konkretny ch 6-ciu budynków mieszkalnych nie zostały udostępnione ponieważ cytując za inwestorem: wynikało to z kosztów indywidualnych każdego przedsiębiorstwa i warunków na rynku inwestycyjnym." W związku z tym, że w poprzednich dwóch latach informacje na temat kosztów były przez tego samego dewelopera podawane i jednocześnie posiadamy uzyskane z tego samego źródła dane o kształtowaniu się średnich kosztów budynków, której realizację rozpoczęto w 2014 roku, powołujemy się na te i poprzednie wyniki badań z roku W oparciu o te wyniki, można szacować, że całkowity koszt wytworzenia 1 m 2 p.u.m. prezentowanych budynków, zawierający podatek VAT i zysk wyniósł zł brutto. Z badań prowadzonych w Instytucie w zakresie kształtowania się cen oraz innych informacji (zwłaszcza prasowych) wynika, że średni zysk inwestora realizującego mieszkania na sprzedaż kształtuje się w granicach od 10 do 50% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjnego. Z informacji uzyskanych w badanym przypadku zysk kształtuje się w granicach ok. 20%. Przedstawione szacunkowe wartości są zbliżone do cen mieszkań spółdzielczych realizowanych w tym samym okresie i o podobnym standardzie w tym samym mieście, które wynosiły od 3950 za 1 m 2 p.u.m. oddanych do użytku i 4500 zł/m 2 p.u.m. w odniesieniu do mieszkań, których budowę rozpoczęto. Z uwagi na znaczący udział na rynku mieszkań małych, a więc tańszych (w badanej próbie mieszkań 2 i 3 pokojowych jest po około 40%) należy przypuszczać, że oferta deweloperów skierowana jest głównie do osób młodych i równocześnie do osób o niższych dochodach. Średnie ceny nowowprowadzonych do sprzedaży mieszkań w 2014 roku i pozostających w ofercie deweloperów relatywnie maleją w porównaniu z okresem ubiegłym i jednocześnie konkurują z cenami obowiązującymi na rynku wtórnym. Wydaje się, że taka polityka cenowa będzie kontynuowana przez deweloperów również w najbliższym okresie. Inwestorzy powinni sobie zdawać sprawę, że mieszkania, których cena będzie przewyższać najpopularniejszy w danym mieście przedział cenowy mogą mieć problem ze sprzedażą swoich mieszkań. 5. Ceny działek budowlanych i mieszkań w obrocie prywatnym W roku podobnie jak w roku 2013 nie notuje się już tak znacznego, jak w latach poprzednich, wzrostu cen kupna/sprzedaży zarówno mieszkań, jak i działek budowlanych (tab. 40 i 41). 50

51 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Podobnie jak i w latach ubiegłych, występują wciąż, dość znaczne rozpiętości między cenami najniższymi i najwyższymi. W przypadku działek budowlanych w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców są one kilkakrotne (tab. 40). W przypadku kupna/sprzedaży działek uzbrojonych wahały się one od 80 zł (Kalisz) do 770 zł (Poznań) za 1 m 2. W tej samej grupie miast ceny działek nieuzbrojonych wahały się od 40 zł (Kalisz) do 240 zł (Poznań) za 1 m 2. Tab. 40. Ceny kupna - sprzedaży działek budowlanych w grudniu 2014 r. 2 Ceny działek za 1 m w zł Miasta Uzbrojonych Nieuzbrojonych najniższe - występujące najniższe - występujące najwyższe najczęściej najwyższe najczęściej Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Kalisz Kraków b.d. b.d. b.d. b.d. Poznań Rzeszów Toruń Zabrze Zielona Góra Miasta tys. mieszkańców Chełm Dzierżoniów Ełk bd bd Inowrocław Lębork Piła Sandomierz Stargard Szcz Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Brzeg Dolny Dębno Grajewo Sierpc Strzelce Opolskie bd bd bd bd W miastach średnich rozpiętości cen są nieco niższe i w przypadku działek uzbrojonych wynosiły od 30 zł (Chełm) do 350 zł za 1 m 2 (Inowrocław), a nieuzbrojonych od 25 zł (Chełm) do 100 zł za 1 m 2 (Dzierżoniów, Inowrocław, Piła, Stargard Szczeciński). 51

52 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA W miastach najmniejszych ceny działek budowlanych wyniosły odpowiednio: - uzbrojonych od 50 zł (Dębno) do 140 zł /m 2 (Grajewo), - nieuzbrojonych od 30 zł (Dębno,) do 80 zł/m 2 (Brzeg Dolny, Sierpc). Ekstremalne sytuacje - w odniesieniu do cen działek budowlanych i mieszkań - dotyczą najczęściej pojedynczych transakcji, które są wynikiem braku nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Podobnie jak w roku 2013 po poprzednich latach znacznego wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym daje się zaobserwować wyraźne przyhamowanie tego zjawiska. Według danych z tab. 41 wynika, że w 2014 roku w wielu przypadkach wystąpił nawet spadek cen o około 5% wobec 10-20% wzrostu w latach poprzednich. Tab. 41. Ceny kupna-sprzedaży i wynajmu mieszkań w grudniu 2014 r. Miasta 2 2 Ceny mieszkań za 1 m Ceny wynajmu mieszkania 50 m p. u. p. u. w zł o standardzie współczesnym najniższe - występujące najniższe - występujące najwyższe najczęściej najwyższe najczęściej Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Kalisz Kraków b.d. b.d. b.d. b.d. Poznań Rzeszów Toruń Zabrze Zielona Góra Miasta tys. mieszkańców Chełm Dzierżoniów Ełk Inowrocław Lębork Piła Sandomierz Stargard Szcz Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Brzeg Dolny Dębno Grajewo Sierpc Strzelce Opolskie b.d. b.d. b.d. b.d. 52

53 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Zainteresowanie mieszkaniami na rynku wtórnym nadal istnieje. W 2014 roku, podobnie jak w latach poprzednich, najbardziej poszukiwanymi na rynku wtórnym są nadal mieszkania małe, najczęściej dwupokojowe o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 50 m 2 i nadal ofert tych mieszkań jak i przeprowadzanych transakcji kupna-sprzedaży jest najwięcej, bo ponad 40%. Kupujący przede wszystkim zwracają uwagę w pierwszym rzędzie na lokalizację, a dopiero potem liczy się standard wykończenia i wyposażenia mieszkań. Jednym z wyznaczników ceny jest wiek budynku. Preferowane są mieszkania usytuowane w nowych zrealizowanych w ciągu ostatnich kilku lat budynkach mi eszkalnych. Na rynku wtórnym jest również coraz więcej ofert mieszkań nowych, niezamieszkałych i niewykończonych w tzw. standardzie deweloperskim oddanych do użytku w ostatnim roku bądź będących jeszcze w końcowej fazie realizacji. Takie mieszkania są powszechnie odsprzedawane z zyskiem kolejnym nabywcom. Z uwagi na wysokie zainteresowanie takimi mieszkaniami ich ceny rosną najszybciej. Natomiast ceny lokali usytuowanych w ponad 20 - letnich budynkach a zwłaszcza wykonanych z wielkiej płyty są relatywnie niższe, przez co łatwiej jest uzyskać na nie kredyt osobom o niższej zdolności kredytowej. Obserwowany z roku na rok wzrost zainteresowania kupnem mieszkań na rynku wtórnym spowodowany jest jeszcze nadal relatywnie niższymi cenami niż na rynku pierwotnym. Na przykład według informacji uzyskanych z Poznania w grudniu 2014 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym i rynku wtórnym kształtowały się następująco: rynek pierwotny zł/m 2 p.u.m. rynek wtórny zł/m 2 p.u.m. W badanych grupach miast średnie ceny 1 m 2 p. u. mieszkań na rynku wtórnym kształtowały się następująco: Min. Max. - miasta powyżej 100 tys. mieszkańców miasta od tys. mieszkańców miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Również widoczne są różnice w cenach wynajmu przeciętnego mieszkania o pow. 50 m 2. Rozpiętości w cenach jednostkowych wynajmu wahały się od 300 zł w Sandomierzu do 1900 zł w Poznaniu. Min. Max. - miasta powyżej 100 tys. mieszkańców miasta od tys. mieszkańców miasta poniżej 25 tys. mieszkańców

54 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA pow. 100 tys tys. poniżej 25 tys. min. max. Ryc. 5. Rozpiętości cen mieszkań (w zł) na rynku wtórnym w 2014 r. (w zależności od wielkości miasta) pow. 100 tys tys. poniżej 25 tys. min. max. Ryc. 6. Rozpiętości cen (w zł miesięcznie) wynajmu przeciętnego mieszkania w 2014 r. (w zależności od wielkości miasta) Z badań prowadzonych w 20 monitorowanych miastach wynika, że zarówno ceny kupna i sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, jak i ceny wynajmu mieszkań w porównaniu z okresem poprzednim relatywnie maleją. I tak w latach obserwowany spadek zainteresowania kupnem mieszkań, a zwłaszcza spadek popytu na nowe mieszkania spowodowany był głównie zaostrzeniem kryteriów pozwalających na uzyskanie zdolności kredytowej przez nabywców, jak i braku ofert mieszkań kwalifikujących się do skorzystania z dopłat w ramach programu mieszkaniowego Rodzina na Swoim" (program ten powoli wygasa). Zaczęto wtedy poszukiwania tańszych mieszkań na rynku wtórnym. W roku jak wynika z serwisów informacyjnych - sytuacja wyraźnie się odwróciła w kierunku większego zainteresowania zakupem mieszkań, zwłaszcza nowych znajdujących się w ofercie deweloperów, którzy wyszli naprzeciw potencjalnym nabywcom z atrakcyjną propozycją cenową. 54

55 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Przeciętne ceny mieszkań będących w ofercie deweloperów w wybranych dużych miastach w latach przedstawia tab. 42. Tab. 42. Przeciętne ceny mieszkań (ofertowe) w budownictwie deweloperskim w wybranych miastach w latach (w zł/m 2 p.u.m.) Miasto średnie ceny w latach =100 Kraków ,7 Łódź ,5 Poznań ,3 Trójmiasto ,0 Wrocław ,9 Warszawa ,6 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych pochodzących z serwisów informacyjnych Domiporta.pl, Bankier.pl Ceny mieszkań w 2014 roku, podobnie jak w roku 2013, na rynku pierwotnym zbliżały się powoli do cen mieszkań będących w sprzedaży na rynku wtórnym. Według danych Emmerson Evaluation największe zrównanie cen na rynku pierwotnym i wtórnym jest widoczne w dużych miastach, takich jak Warszawa i Kraków (tab. 43). To zrównanie cen można by tłumaczyć dwojako: po pierwsze do sprzedaży na rynku wtórnym zaczynają trafiać coraz częściej mieszkania sprzed lat budowane w nowych technologiach, o wyższym standardzie wykończenia i wyposażenia, a więc z reguły droższe od tych starszych z wielkiej płyty", a po drugie w odniesieniu do inwestycji z rynku pierwotnego w dużych miastach większość z nich z powodu braku wolnych terenów pod zabudowę mieszkaniową w centrach miast pochodzi z lokalizacji na obrzeżach tych miast, a więc tańszych. Porównanie średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym oraz ich dynamikę w wybranych miastach przedstawiają tab. 43 i tab

56 KOSZTY I FINANSOWANIE MIESZKALNICTWA Tab. 43. Średnie ceny transakcyjne i ich dynamika (w zł/m 2 p.u.m) w wybranych miastach (umowy zawarte od I kw do I kw. 2014) Średnie ceny Miasto Rynek pierwotny Rynek wtórny 1 2 Dynamika cen 1 : 2 Białystok ,7 Bydgoszcz, Toruń ,4 Katowice ,2 Kielce ,4 Kraków ,8 Lublin ,5 Łódź ,4 Olsztyn ,3 Opole ,9 Poznań ,7 Rzeszów ,1 Szczecin ,2 Trójmiasto ,1 Warszawa ,0 Wrocław ,5 Zielona Góra, Gorzów Wlkp ,6 Źródło: Opracowanie własne w oparciu o dane Emmerson Evaluation (E-Valuer Index 2014) Tab. 44. Średnie ceny (w zł/m 2 p.u.m.) w największych miastach w 2014 r. średnie ceny Miasto Dynamika cen Rynek pierwotny Rynek wtórny 1 : Gdańsk ,3 Katowice ,8 Kraków ,1 Łódź ,1 Poznań ,9 Warszawa ,2 Wrocław ,2 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisu informacyjnego Bankier.pl, październik

57 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI IV. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 1. Czynsze i opłaty za użytkowanie lokali mieszkalnych oraz opłaty za świadczenia W 2014 r. średnia stawka czynszu w zasobach komunalnych w 20 badanych miastach wzrosła w porównaniu z rokiem 2013 o 4% r/r. Generalnie w większości miast zmiany były niewielkie (w siedmiu stawki nie uległy zmianom, w dwóch korekta in minus, a w trzech in plus kilka groszy), natomiast największy wzrost zanotowano w Inowrocławiu (+54% r/r), co rzutowało na średnią dla badanej grupy. Czynnikiem hamującym wzrost poziomu czynszów pozostawał wysoki udział kosztów usług (wywóz śmieci, zimna i ciepła woda, c.o) w kosztach utrzymania zasobów mieszkaniowych. Tab. 45. Średnia wysokość stawek opłat czynszowych za lokale mieszkalne w zasobach komunalnych 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Miasto Średnie stawki czynszu obowiązujące : Wskaźnik wzrostu (grudzień 2013=100) w grudniu 2013 r. w grudniu 2014 r. Kalisz 4,19 4, Kraków 6,16 5,92 96 Poznań 7,37 7, Rzeszów 3,67 3, Toruń 4,40 4, Zabrze 5,35 5,31 99 Zielona Góra 4,70 4, Chełm 2,77 2, Dzierżoniów 4,82 5, Ełk 4,41 4, Inowrocław 3,58 5, Lębork 3,69 3, Piła 3,21 3,10 97 Sandomierz 3,73 3, Stargard Szczeciński 5,71 5, Brzeg Dolny 3,90 3, Dębno 4,20 4, Grajewo 2,89 2,86 99 Sierpc 2,50 2, Strzelce Opolskie 3,40 3, Średnio 4,23 4,

58 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI W 2014 r. w dalszym ciągu, podobnie jak w poprzednich latach, średnie stawki czynszu odbiegały od poziomu zapewniającego prowadzenie koniecznych remontów - np. w Poznaniu i Krakowie gdzie stawki należały do najwyższych spośród badanych miast, osiągnęły poziom ok. 1,6% kosztu odtworzenia ogłaszanego przez wojewodę 1, a w Sierpcu (najniższa średnia stawka czynszu) nawet poniżej 1%. W grudniu 2014 r. opłaty czynszowe dla komunalnych lokali mieszkalnych o najniższym standardzie wahały się od 1,01 zł do 4,49 zł za 1 m 2 p. u. miesięcznie, przy średniej stawce dla tej kategorii lokali wynoszącej 2,33 zł (ok. 0,7% średniego kosztu odtworzenia przyjętego w wysokości ok. 4,0 tys. zł). Tab. 46. Stawki czynszu za lokale mieszkalne w zasobach komunalnych w badanych miastach na koniec 2014 r. (w zł. na 1 m 2 p. u.) Miasto Stawki czynszu obowiązujące w grudniu 2014 r. najniższe średnie najwyższe socjalne Ogółem 2,33 4,40 6,12 1,21 Kalisz 2,42 4,20 5,57 1,20 Kraków 3,08 5,92 7,87 1,54 Poznań 1,65 7,37 8,90 2,45 Rzeszów 1,33 3,68 4,18 0,67 Toruń 2,21 4,42 6,62 0,65 Zabrze 1,70 5,31 12,35 0,50 Zielona Góra 1,91 4,73 6,36 0,71 w miastach pow. 100 tys. 2,04 5,09 7,41 1,10 mieszk. Chełm 1,01 2,77 3,34 0,66 Dzierżoniów 1,86 5,30 5,83 0,94 Ełk 3,43 4,86 6,44 1,90 Inowrocław 4,49 5,61 7,85 2,25 Lębork 2,33 3,84 5,44 0,93 Piła 1,66 3,10 3,88 0,83 Sandomierz 2,96 3,75 4,56 1,48 Stargard Szczeciński 2,36 5,85 10,59 1,18 w miastach od 25 do 100 2,51 4,39 5,99 1,27 tys. Brzeg Dolny 2,75 3,90 6,17 1,54 Dębno 3,64 4,28 4,63 1,82 Grajewo 1,76 2,86 4,13 0,88 Sierpc 1,25 2,50 3,28 0,62 Strzelce Opolskie 2,79 3,65 4,50 1,39 w miastach do 25 tys. mieszk. 2,44 3,44 4,54 1, przyjęty do obliczeń wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m pow. użytkowej budynków mieszkalnych na rynku pierwotnym obowiązujący w III kw r. wyniósł dla Krakowa 4558 zł, dla Poznania 5370 zł, dla Sierpca 4052 zł (średni dla woj. mazowieckiego) (wg danych BGK). 58

59 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Dla lokali o współczesnym standardzie stawki czynszu kształtowały się na poziomie od 3,28 zł do 12,35 zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie (Zabrze), przy średniej stawce dla tej kategorii lokali wynoszącej 6,12 zł. (1,8% średniego kosztu odtworzenia w wysokości ok. 4,0 tys. zł). Ważnym czynnikiem dla prowadzenia bardziej aktywnej polityki czynszowej (szczególnie w przypadku miast małych i średnich) jest poziom opłat eksploatacyjnych w największych spółdzielniach mieszkaniowych. W 2014 r. w badanej grupie spółdzielni mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne wynosiły przeciętnie 2,07 zł za 1 m2 p.u. i wzrosły średnio w porównaniu z rokiem o ok. 4% (podobnie jak w zasobach komunalnych). Spośród 17 analizowanych spółdzielni mieszkaniowych największy wzrost opłat zanotowano w Ełku (niski poziom w roku poprzednim) i w Krakowie, w którym i tak poziom tych opłat nie należał do najwyższych spośród badanej grupy spółdzielni. Tab. 47. Średnia wysokość opłat eksploatacyjnych w spółdzielczych lokalach mieszkalnych w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u.) 1/ Miasta Opłaty eksploatacyjno-remontowe Wskaźnik wzrostu (grudzień 2013=100) w grudniu 2013 r. w grudniu 2014 r. Kalisz 2,30 2, Kraków 1,91 2, Poznań 2,80 2, Rzeszów 2,73 2, Toruń 1,92 1, Zabrze 1,75 1, Zielona Góra 1,42 1, Chełm 1,75 1, Dzierżoniów 1,30 1, Ełk 1,81 2, Inowrocław 3,26 3, Lębork 1,81 1, Piła 2,83 3, Sandomierz 2,53 2, Brzeg Dolny 1,53 1, Grajewo 0,89 0, Sierpc 1,30 1, Średnio 1,99 2, / z reguły dotyczy wiodących spółdzielni w badanych miastach Efektem urealniania poziomu stawek czynszowych odpowiadających standardowi mieszkań komunalnych w niektórych miastach, były znacznie wyższe stawki w porównaniu z opłatami 59

60 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI eksploatacyjnymi w zasobach spółdzielczych - średnio dwukrotnie. W zasobach komunalnych o wysokim standardzie, często położonych w centralnej lokalizacji, czynsze były znacznie wyższe niż opłaty eksploatacyjne w spółdzielniach. Należy spodziewać się, że w dłuższym okresie to zjawisko utrzyma się, a efektem będą rosnące wpływy i zwiększenie nakładów na remonty zasobów zarówno komunalnych. Tab. 48. Relacje stawek czynszu w zasobach komunalnych do opłat eksploatacyjnych w spółdzielniach mieszkaniowych w grudniu 2014 r. Miasta Opłaty podstawowe w mieszkaniach o pełnym wyposażeniu w instalacje (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) czynsze w zasobach komunalnych opłaty eksploatacyjnoremontowe w zasobach spółdzielczych Relacje czynszów do opłat w sp-niach (w %) Kalisz 4,20 2, Kraków 5,92 2, Poznań 7,37 2, Rzeszów 3,68 2, Toruń 4,42 1, Zabrze 5,31 1, Zielona Góra 4,73 1, Chełm 2,77 1, Dzierżoniów 5,30 1, Ełk 4,86 2, Inowrocław 5,61 3, Lębork 3,84 1, Piła 3,10 3, Sandomierz 3,75 2, Stargard Szczeciński 5, Brzeg Dolny 3,90 1, Dębno 4, Grajewo 2,86 0, Sierpc 2,50 1, Strzelce Opolskie 3, Średnio 4,40 2, / średnie stawki czynszu dla zasobów komunalnych 2/ z reguły dotyczy wiodących spółdzielni w badanych miastach Istotnym ograniczeniem w badaniu gospodarki mieszkaniowej w zasobach prywatnych czynszowych była trudność w uzyskaniu informacji (odmowa podawania danych), dlatego wysokość czynszów obowiązujących w tej formie zasobów mieszkaniowych ogranicza się w do miast, w których zrzeszenia właścicieli i zarządców domów zgodziły się odpowiedzieć na ankietę (lista 1 6 miast w tablicy poniżej). W połowie badanych miast najwyższe stawki opłat 60

61 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI czynszowych w zasobach prywatnych osiągnęły, a nawet przekroczyły poziom 3% wartości odtworzenia liczonej w skali roku na poziomie 4 tys. zł. Tab. 49. Stawki czynszu za lokale mieszkalne w budynkach prywatnych w 2014 r. (w zł na 1 m2 p.u.) Stawki czynszu na koniec 2014 r. Miasto najniższe średnie najwyższe Ogółem 5,10 6,23 11,27 Brzeg Dolny 2,59 3,40 4,25 Bydgoszcz 8,50 8,75 9,00 Chełm 1,01 2,51 3,80 Częstochowa 5,00 6,00 8,00 Grajewo 4,00 4,00 4,00 Inowrocław 4,49 5,61 7,01 Kalisz 4,68 7,00 13,90 Katowice 5,70 6,90 11,00 Kraków 3,08 7,32 43,40 Poznań 10,50 15,90 21,60 Rzeszów 6,50 1,50 18,00 Siedlce 7,00 9,80 12,60 Sierpc 1,00 1,00 1,00 Szubin 4,94 5,52 6,09 Toruń 6,00 8,00 10,14 Zabrze 6,55 6,55 6,55 W 2014 r. w badanej grupie domów prywatnych czynszowych przeciętne średnie stawki czynszu osiągnęły wysokość ok. 6,23 zł za 1 m 2 p.u. miesięcznie, co stanowiło ok. 2% średniego kosztu odtworzenia przyjętego na poziomie ok. 4,0 tys. zł. W trakcie realizacji tegorocznego Monitoringu można było zauważyć nasilenie się pewnych tendencji, widocznych już w latach poprzednich a także pojawienie się nowych zjawisk, które mają istotny wpływ na metodologię badania. Po pierwsze praktycznie zanika naliczanie opłat za media (woda zimna i ciepła oraz kanalizacja) na podstawie ryczałtów, według powierzchni lub liczby osób, jednak w niektórych miastach stosowana jest ta metoda. Taka sytuacja zmusza do szacunkowych przeliczeń, co może negatywnie odbijać się na porównywalności wyników pomiędzy miastami. Wysokość opłat za wodę i ścieki w poszczególnych miastach ustalana jest pomiędzy przedsiębiorstwami dostarczającymi usługi, a władzami lokalnymi, natomiast opłaty za wywóz śmieci w drodze przetargu pomiędzy przedsiębiorstwami zajmującymi się wywozem śmieci. Kalkulacja taryf i opłat za wodę i ścieki odbywa się w oparciu o faktyczne koszty oraz środki na rozwój. Zgodnie z Rozporządzeniem 2 wyodrębnianie grup taryfowych, dla których 2 taryfy sa opracowywane na podstawie przepisów: Ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym i odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r., Nr 123 poz. 858 ze zm.), Rozporządzenia Ministra Budownictwa z dnia 61

62 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI ustalane są zróżnicowane ceny i stawki opłat odbywa się z uwzględnieniem możliwości wyodrębnienia rzeczywistych kosztów i ich prawidłowej alokacji. Oznacza to, że nie obowiązują narzucone grupy taryfowe, a więc różnorodność tych grup jest coraz większa. Taryfy wynikiem zależności kosztów i przychodów ze sprzedaży. Przedsiębiorstwa świadczące usługi w zakresie dostarczania wody i odprowadzania ścieków mają różne formy prawne (spółki prawa handlowego, zakłady budżetowe, spółki cywilne itp.) oraz różną strukturę właścicielską. Właścicielami przedsiębiorstw są gminy, prywatni właściciele, bądź może być to forma mieszana gmina z prywatnym właścicielem. Cechą wspólną bez względu na formę działalności jak i strukturę właścicielską jest naturalny monopol świadczenia takich usług. W różnych miastach mogą być więc różne wysokości opłat. W 2014 r., średnio opłata za zimną wodę i odprowadzenie ścieków na osobę wzrosły w zasobach komunalnych o ok. 12% r/r, natomiast korekta cen za wywóz śmieci była korzystna dla lokatorów, ponieważ nie wzrosła r/r, oczywiście przy znacznym zróżnicowaniu między poszczególnymi miastami. W zasobach spółdzielczych opłaty za zimną wodę i ścieki wzrosły w 2014 r. na osobę miesięcznie o ok. 7% r/r, natomiast za wywóz śmieci pozostał na poziomie z roku poprzedniego. Wydaje się, że po wstępnym okresie wysokiego wzrostu cen po wprowadzeniu ustawy śmieciowej nastąpiła korekta sytemu (zaczęły wygrywać tańsze firmy). 28 czerwca 2006 r. zwanego rozporządzeniem taryfowym, Rozporządzenia Ministra Budownictwa z dnia 14 lipca 2006r. w sprawie sposobu realizacji obowiązków dostawców ścieków przemysłowych oraz warunków wprowadzania ścieków do urządzeń kanalizacyjnych. 62

63 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab.50. Stawki opłat za świadczenia^ w badanych komunalnych jednostkach mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. Stawki opłat (w zł na osobę miesięcznie) za : zimną wodę i ścieki wywóz śmieci Miasta Ogółem 31,61 35,39 10,54 10,36 Kalisz 34,59 49,77 13,50 12,00 Kraków 36,12 42,97 15,00 9,93 Poznań 17,24 29,16 10,30 12,00 Rzeszów 26,38 38,01 7,48 8,37 Toruń 25,00 39,74 8,40 8,40 Zabrze 70,18 62,16 8,85 10,90 Zielona Góra - 47,09 9,59 9,59 miasta powyżej 100 tys. 34,92 44,13 10,45 10,17 mieszk. Chełm 25,71 25,71 14,82 9,00 Dzierżoniów 26,81 26,87 10,50 10,50 Ełk 29,61 30,18 8,44 8,44 Inowrocław 33,00 33,00 13,00 13,00 Lębork 20,84 21,26 7,71 8,50 Piła Sandomierz 25,74 26,97 7,00 7,00 Stargard Szczeciński 25,05 25,05 8,72 8,72 miasta tys. mieszk. 26,68 27,01 10,03 9,31 Brzeg Dolny 39,78 38,19 10,50 10,50 Dębno 37,88 37,67 12,50 12,50 Grajewo 22,56 22,56 9,00 10,00 Sierpc 24,57 24,84 10,00 12,50 Strzelce Opolskie 47,98 51,26 15,00 15,00 miasta poniżej 25 tys. mieszk. 34,55 34,90 11,40 12,10 */w niektórych miastach podano stawki za 1 m 3 wody, które zostały przeliczone na 1 mieszkańca 63

64 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 51. Opłaty za świadczenia w badanych komunalnych jednostkach mieszkaniowych i spółdzielniach mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. Zasoby komunalnych jednostek mieszkaniowych 1/ Zasoby spółdzielni mieszkaniowych Wyszczególnienie z tego w miastach : z tego w miastach : Ogółem powyżej 100 tys tys. poniżej 25 tys. Ogółem powyżej 100 tys tys. poniżej 25 tys. Zimna woda i ścieki (w zł na osobę miesięcznie) ,61 34,92 26,68 34,55 27,32 29,69 21,99 30, ,39 44,13 27,01 34,90 29,13 30,50 24,46 28,84 % wzrostu (2013=100) Wywóz śmieci (w zł na osobę miesięcznie) ,54 10,45 10,03 11,40 10,43 10,39 11,00 8, ,36 10,17 9,31 12,10 10,41 10,53 10,48 10,00 % wzrostu (2013=100) Stawki opłat za c.o. i c.c.w. W zasobach mieszkaniowych obok opłat związanymi z eksploatacją oraz technicznym utrzymaniem, występują również opłaty za centralne ogrzewanie (c.o.) i centralną ciepłą wodę (c.c.w.). W zasobach administrowanych przez gminne jednostki mieszkaniowe instalacje c.o. posiada około 50% mieszkań, w zasobach prywatnych czynszowych tylko około 10-15%, natomiast w zasobach spółdzielczych prawie 100 % mieszkań. Stawki opłat za c.o. i c.c.w. ustalane są na szczeblu lokalnym, a ich wysokość jest zróżnicowana w zależności od źródła wytwarzania ciepła, dodatkowym utrudnieniem w badaniach porównawczych okazał się coraz bardziej powszechny system liczników w mieszkaniach (zarówno w zasobach komunalnych jak i spółdzielczych) i podawanie przez niektórych zarządców stawek określonych w zł za KJ, a nie za 1 m2 p. u. Trudno było otrzymać wiarygodne dane o powierzchni mieszkaniowej i użytkowej, które były rozliczane w różny sposób (za 1 m 2 p. u. lub w zużytych KJ). Ponadto zarządcy coraz powszechniej księgują (a więc i raportują w ankiecie) koszty za wodę i kanalizację łącznie, to samo, na razie w mniejszym stopniu, odnosi się do kosztów c.o. i c.c.w., szczególnie w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Starano się rozdzielić te koszty ale nie zawsze było to możliwe, co znalazło odbicie w raporcie. W niniejszej edycji raportu autorzy zamieścili informacje z ankiet do t. średnich stawek opłat za c.o. i c.c.w. podawane w ankietach w zł za 1 m 2. Problemy z 64

65 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI wiarygodnością i porównywalnością danych dotyczących opłat za c.o. i c.c.w. nasilają się w kolejnych badaniach, co w efekcie prowadzi do badania tych kosztów łącznie. Tab.52. Średnie opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę w badanych zasobach mieszkaniowych w zł / m2 miesięcznie w 2013 i 2014 r. Zasoby komunalnych jednostek mieszkaniowych 1/ Zasoby spółdzielni mieszkaniowych Ogółem % wzrostu Miasta : % wzrostu 3,44 3, ,68 2,53 94 pow. 100 tys. mieszk. 3,49 3, ,72 2, tys. mieszk. 3,53 3, ,42 2,33 96 do 25 tys. mieszk. 3,25 3, ,01 2,92 97 Generalnie w 2014 r. średnie stawki opłat za c.o i c.c.w. w porównaniu z 2013 r. w zasobach komunalnych i spółdzielczych zbiorczo spadły (podobnie jak w roku poprzednim), co można wiązać z upowszechnianiem liczników i oszczędzaniem zużycia ciepła przez lokatorów. 3. Opłaty całkowite za lokale mieszkalne Opłata całkowita za lokal mieszkalny obejmuje opłatę podstawową (czynsz lub opłatę eksploatacyjno-remontową) oraz opłaty za świadczenia (zimna woda i kanalizacja, wywóz śmieci oraz opłaty za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę). Dla prawidłowego porównania wysokości opłat podstawowych za mieszkania w zasobach komunalnych i spółdzielczych, skoncentrowano się wyłącznie na lokalach z pełnym wyposażeniem w instalacje. Równocześnie przyjęto założenie, że opłaty odnoszą się do lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m 2 p. u. zamieszkałego przez trzy osoby. Tab.53. Szacunek średnich opłat (bez c.o. i c.c.w.) w mieszkaniach komunalnych w 2013 i 2014 r. a/ z tego : Wyszczególnienie Opłaty razem w zł czynsz za wodę, ścieki i wywóz śmieci a % wzrostu (2013=100) opłaty miesięczne za lokal o powierzchni 50 m z pełnym wyposażeniem w instalacje, zamieszkały przez 3 osoby 65

66 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI W 2014 r. szacunkowa opłata za mieszkanie ok. 50 m 2 w zasobach komunalnych z pełnym wyposażeniem w instalacje (bez c.o. i c.c.w.), użytkowanych na zasadach najmu wzrosła o 6% r/r, w tym łączne opłaty za zimną wodę, kanalizację i wywóz śmieci wzrosły o 10% (głównie efekt wzrostu opłat za wodę). Tab.54. Szacunek średnich opłat (bez c.o. i c.c.w.) w mieszkaniach spółdzielczych w 2013 i 2014 r. a/ Wyszczególnienie Opłaty razem w zł opłata eksploatacyjna z tego : za wodę, ścieki i wywóz śmieci % wzrostu (2013=100) a/ opłaty miesięczne za lokal o powierzchni 50 m 2 z pełnym wyposażeniem w instalacje, zamieszkały przez 3 osoby Szacunkowa opłata za podobne mieszkanie spółdzielcze wzrosła w 2014 r. o 5% r/r, podobnie jak za mieszkanie komunalne, jednak mniejszy był wzrost opłat za wodę, ścieki i wywóz śmieci, co może wynikać z bardziej powszechnego rozliczania wody wg liczników w dużych budynkach wielorodzinnych w zasobach spółdzielczych. Tab.55. Szacunek średnich opłat w mieszkaniach z pełnym wyposażeniem w 2014 r. a/ Forma zasobów Opłaty razem (w zł) opłata podstawowa Z tego : za wodę, ścieki i wywóz śmieci za CO, CCW Komunalne Spółdzielcze Prywatne czynszowe TBS a/ opłaty miesięczne za lokal o powierzchni 50 m 2 z pełnym wyposażeniem w instalacje, zamieszkały przez 3 osoby Stopniowe uwalnianie czynszów regulowanych spowodowało, że w zasobach prywatnych czynszowych miesięczne opłaty podstawowe za lokal 50 m 2 p.u. o współczesnym standardzie były najwyższe, trzeba jednak pamiętać, że poziom opłat za mieszkania prywatne czynszowe zawyżają opłaty za atrakcyjnie położone mieszkania w największych miastach. Na drugim miejscu znalazły się mieszkania w zasobach TBS, w których spłata kredytu znacznie podwyższa ich poziom. Podobnie jak w roku poprzednim, miesięczne opłaty podstawowe za lokal 50 m2 p.u. z pełnym wyposażeniem w zasobach komunalnych, były wyższe niż w spółdzielczych. 66

67 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 4. Gospodarka zasobami komunalnymi i spółdzielczymi w miastach monitorowanych Zjawiskiem, które powtarza się w każdej edycji badania było częste łączne podawanie pozycji (bez możliwości identyfikacji źródeł) zarówno po stronie wpływów jak i kosztów. Dokonując analizy wyników badania komunalnych zasobów mieszkaniowych ustalono, że w 2014 r. przeciętny jednostkowy koszt utrzymania w tej grupie zasobów (bez kosztów c.o. i c.c.w. i kosztów usług obcych 3 ) kształtował się w wysokości ok. 5 zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie (wzrost o ok. 8% r/r). Z tego 2,80 zł stanowiły koszty eksploatacji, a ok. 2,20 zł koszty technicznego utrzymania. Podobnie jak w poprzednich latach, w poszczególnych jednostkach zarządzających występowały duże różnice w poziomie kosztów eksploatacji, niezależnie od wielkości miast. Również znaczne różnice występowały w kosztach technicznego utrzymania, które wahały się w skrajnym przypadku od 0,13 zł do 6,35 zł na 1m 2 p. u. miesięcznie. Poziom wydatków na utrzymanie zasobów komunalnych uzależniony był głównie od wysokości wpływów za lokale mieszkalne (ok. 65% ogółu wpływów), jedynie w Krakowie istotne znaczenie miały wpływy z lokali użytkowych (ok. 60% ogółu wpływów) 4. Średnio wpływy z lokali użytkowych w miastach o liczbie ludności pow. 100 tys. stanowiły ok. połowy wpływów ogółem, a w najmniejszych miastach ok. 15%. bez zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci 4 Zarząd Budynków Mieszkalnych w Krakowie zarządza ok. 140 tys. m 2 powierzchni mieszkaniowych i 210 tys. m 2 powierzchni użytkowych. 67

68 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 56. Koszty utrzymania i źródła wpływu środków w badanych komunalnych jednostkach zarządzających zasobami w 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. mies.) a/ Koszty utrzymania Źródła wpływu środków Wyszczególnienie ogółem eksploatacja *) techniczne utrzymanie ogółem z lokali mieszkalnych z lokali użytkowych dodatki mieszkaniowe i dotacje Ogółem w miastach 5,00 2,80 2,20 5,84 3,23 1,65 0,96 Kalisz 4,77 1,89 2,88 7,38 4,41 1,82 1,14 Kraków 18,13 11,78 6,35 25,84 10,99 14,85 0,00 Poznań 3,39 2,26 1,13 4,45 2,22 2,23 0,00 Rzeszów 5,27 3,34 1,93 5,97 3,27 2,15 0,55 Toruń 6,49 4,18 2,30 8,17 5,06 2,12 0,98 Zabrze 4,79 3,44 1,34 4,67 3,02 1,17 0,47 Zielona Góra 4,94 2,47 2,47 5,16 2,14 0,45 2,56 pow.100 tys. mieszkańców 6,82 4,19 2,63 8,80 4,44 3,54 0,82 Chełm 0,29 0,15 0,13 3,27 2,78 0,05 0,44 Dzierżoniów 3,61 0,94 2,67 3,68 3,01 0,34 0,34 Ełk 4,69 2,21 2,48 4,50 2,87 0,47 1,16 Inowrocław 3,41 2,03 1,37 5,65 4,44 0,42 0,79 Lębork 5,26 2,30 2,97 4,32 2,80 0,67 0,84 Piła 4,48 2,62 1,86 4,09 2,26 1,68 0,15 Sandomierz 4,42 2,99 1,42 3,86 2,37 1,49 0,00 Stargard Szczeciński tys. mieszkańców a x/ 3,44 2,05 1,39 3,61 2,70 0,11 0,80 3,70 1,91 1,79 4,12 2,90 0,65 0,57 Brzeg Dolny 5,97 2,92 3,05 4,62 2,98 0,92 0,72 Dębno 3,13 2,97 0,15 3,11 1,70 0,75 0,66 Grajewo 3,77 1,46 2,31 4,19 1,17 0,31 2,72 Sierpc 6,24 2,19 4,05 6,71 2,47 0,21 4,03 Strzelce Opolskie 3,48 1,70 1,78 3,51 1,99 0,74 0,78 do 25 tys. mieszk. 4,52 2,25 2,27 4,43 2,06 0,58 1,78 bez kosztów centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody bez zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci W tym samym okresie przeciętny koszt utrzymania zasobów spółdzielczych wynosił 3,96 zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie (wzrost o ok. 7% r/r), w tym koszt eksploatacji (bez kosztów c.o. i c.c.w. i kosztów usług obcych 5 ) wyniósł 2,59 zł, a technicznego utrzymania 1,37 zł. 5 bez zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci 68

69 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 57. Koszty utrzymania i źródła wpływu środków w badanych spółdzielniach mieszkaniowych w 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) a/ Koszty utrzymania Źródła wpływu środków Wyszczególnienie ogółem eksploatacja techniczne utrzymanie ogółem z lokali mieszkalnych z lokali użytkowych inne b/ Ogółem w miastach 3,96 2,59 1,37 4,04 2,66 0,56 0,81 Kalisz 3,53 2,39 1,14 3,50 2,46 0,43 0,61 Kraków 3,11 1,90 1,21 3,59 3,14 0,38 0,06 Poznań 6,26 4,13 2,13 6,34 3,92 0,87 1,55 Rzeszów 4,73 2,76 1,98 4,94 3,77 0,82 0,35 Toruń 4,34 2,48 1,85 4,12 2,83 0,93 0,36 Zabrze 3,81 2,31 1,50 3,12 2,64 0,23 0,25 Zielona Góra 4,69 2,34 2,35 4,54 1,47 0,32 2,75 pow.100 tys. mieszk. 4,35 2,62 1,74 4,31 2,89 0,57 0,85 Chełm 3,64 2,64 1,00 3,44 2,57 0,79 0,08 Dzierżoniów 3,54 3,21 0,33 3,64 3,23 0,34 0,08 Ełk 3,52 2,30 1,22 4,28 3,61 0,50 0,17 Inowrocław 4,05 2,63 1,41 4,17 3,53 0,55 0,09 Lębork 2,04 1,70 0,33 1,78 1,32 0,32 0,13 Piła 4,47 2,65 1,82 4,44 2,87 1,18 0,39 Sandomierz 4,14 3,16 0,98 4,59 3,18 0,72 0, tys. mieszk. 3,63 2,61 1,01 3,76 2,90 0,63 0,23 Brzeg Dolny 3,54 1,66 1,88 3,58 3,10 0,31 0,18 Grajewo 4,74 3,90 0,84 5,20 0,33 0,66 4,21 Sierpc 3,18 1,94 1,25 3,32 1,29 0,23 1,80 a do 25 tys. mieszk. 3,82 2,50 1,32 4,04 1,57 0,40 2,06 bez kosztów centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody b z dodatków mieszkaniowych, a także wpływy z reklam i z TV kablowej, odsetki z lokat bankowych, itp., wpływy ze sprzedaży terenów i z prowadzenia klubów, z garaży. * bez zimnej wody, ścieków i wywozu śmieci Średnie wpływy w spółdzielniach mieszkaniowych w przeliczeniu na 1m 2 p. u. w 2014 r. były niższe w porównaniu z wpływami z zasobów komunalnych, głównie ze względu na istotnie niższe jednostkowe wpływy z lokali użytkowych, często zlokalizowanych poza centrami miast - wpływy wyniosły odpowiednio o,56 zł za 1 m 2 p. u. miesięcznie wobec 1,65 zł za 1 m 2 p. u. w lokalach komunalnych. Wyraźnie zróżnicowane w zależności od wielkości miast, były wpływy z dotacji i dodatków mieszkaniowych w zasobach komunalnych - w największych miastach udział we 69

70 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI wpływach wyniósł ok. 9% wobec 40% w najmniejszych. W zasobach spółdzielczych znaczący był udział innych wpływów (ok. 20%) - wg opisów w ankietach były to najczęściej wpływy z opłat za garaże. 5. Nakłady remontowe w budynkach mieszkalnych W 2014 r. w grupie badanych miast, średnie nakłady na techniczne utrzymanie komunalnych zasobów mieszkaniowych kształtowały się na poziomie ok. 2,20 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie i były wyższe o ok. 10% r/r, w tym znacznie wzrosły nakłady na remonty pośrednie i gruntowne, natomiast spadły na konserwacje i remonty bieżące. Średnie nakłady na techniczne utrzymanie komunalnych zasobów mieszkaniowych w największych miastach w r. były wyższe w porównaniu ze średnimi i mniejszymi miastami, podobnie jak w roku poprzednim. Tab. 58. Nakłady na techniczne utrzymanie komunalnych zasobów mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Nakłady na techniczne utrzymanie (w zł / m 2 p.u. miesięcznie) Wyszczególnienie ogółem konserwacja i remonty bieżące re m o nty pośrednie i gruntowne ,00 0,98 1, ,20 0,78 1,42 % wzrostu (2013=100) Miasta : pow.100 tys. mieszk. 2,63 1,00 1, tys. mieszk. 1,79 0,36 1,42 do 25 tys. mieszk. 2,27 1,14 1,12 Nakłady na techniczne utrzymanie w zasobach spółdzielczych były niższe (nowsze zasoby) niż w komunalnych i wyniosły 1,37 zł na 1 m 2 p.u., tj. wzrosły o ok. 8% r/r. Wg oceny badanych w 2014 r. w monitorowanych miastach w zadowalającym stanie było ok. połowy mieszkań komunalnych i ok. 80% spółdzielczych. 70

71 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 59. Stan techniczny budynków komunalnych, spółdzielczych i prywatnych czynszowych zasobów mieszkaniowych w 2014 r. (wg. oceny zarządzających) Stan techniczny budynków w 2014 r. Zasoby mieszkaniowe zły zadawalający dobry % % % Komunalne Spółdzielcze Prywatne czynszowe Z badań prowadzonych w ostatnich latach w IRM wynika, przeciętne nakłady na techniczne utrzymanie najlepszych pod względem standardu zasobów, pomimo wzrostu, nie są dostateczne: w zasobach spółdzielczych obecnie pokrywają ok % istniejących w tym zakresie potrzeb, gorzej jest w zasobach komunalnych, w których luka remontowa utrzymuje się od wielu lat, a malejące nakłady oraz proces prywatyzacji (sprzedaż najlepszych mieszkań) powiększają ją nawet do ponad 60%. Od bardzo wielu lat najtrudniejsza sytuacja w zakresie technicznego utrzymania występuje w budynkach prywatnych czynszowych, co wiąże się zarówno ze strukturą wiekową tych zasobów, jak również z długoletnim utrzymywaniem niskich czynszów, które nie wystarczały na konieczne nakłady na ich konserwacje i remonty. Pomimo wzrastających nakładów na techniczne utrzymanie w kolejnych latach, potrzeby remontowe występujące w budynkach prywatnych czynszowych były pokryte średnio zaledwie w około 30%. Oznacza to, że istniejąca w tej formie zasobów luka remontowa kształtuje się na poziomie około 70%, choć należy podkreślić, że w odróżnieniu do innych form własności poziom ten nie rośnie. 6. Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych W 2014 r. średnie jednostkowe koszty utrzymania zasobów komunalnych wzrosły w porównaniu z rokiem poprzednim zarówno w zasobach komunalnych jak i w spółdzielczych, korzystnym zjawiskiem był wzrost nakładów na techniczne utrzymanie w zasobach komunalnych i spółdzielczych. 71

72 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 60. Koszty utrzymania komunalnych i spółdzielczych zasobów mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. Koszty utrzymania w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie a/ Wyszczególnienie zasoby komunalne zasoby spółdzielcze ogółem eksploatacja techniczne utrzymanie ogółem eksploatacja techniczne utrzymanie ,76 3,76 2,00 4,92 3,65 1, ,18 3,98 2,20 5,06 3,69 1,37 % wzrostu (2013=100) miasta : powyżej 100 tys. mieszk ,76 6,13 2,63 5,66 3,92 1, tys. mieszk. 4,55 2,76 1,79 4,53 3,51 1,01 do 25 tys. mieszk. 5,20 2,93 2,27 4,89 3,57 1,32 a / bez c.o. i c.c.w. W przypadku kosztów eksploatacji (łącznie z kosztami usług obcych) w zasobach komunalnych, w porównaniu z 2013 r. wzrosły wszystkie składowe, najbardziej wzrosły (oprócz podatków dla gminy, w których zawiera się opłata za dzierżawę gruntu) koszty wody i odprowadzania ścieków. Koszty utrzymania zasobów w największych miastach zarówno w zasobach komunalnych jak i spółdzielczych, były wyższe niż w mniejszych miastach. Tab. 61. Koszty eksploatacji w zasobach komunalnych w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Elementy kosztów eksploatacji i usług Wyszczególnienie ogółem administracja i ogólne podatki dla gminy pozostałe koszty eksploatacji (w tym windy) woda i odprow. ścieków ,76 1,41 0,13 1,15 1, ,98 1,49 0,16 1,14 1,19 % wzrostu (2013=100) Miasta: pow. 100 tys. mieszk. 6,13 2,15 0,28 1,76 1, tys. mieszk. 2,76 1,02 0,09 0,81 0,85 do 25 tys. mieszk. 2,93 1,34 0,10 0,81 0,69 W zasobach spółdzielczych w 2014 r. koszty eksploatacji wzrosły w mniejszym stopniu niż w zasobach komunalnych, podobnie jak w zasobach komunalnych najistotniejszy był wzrost podatków dla gminy. 72

73 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 62. Koszty eksploatacji w zasobach spółdzielczych w 2013 i 2014 r. (w zł. na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Elementy kosztów eksploatacji i usług Wyszczególnienie ogółem administracja i ogólne podatki dla gminy pozostałe koszty eksploatacji (w tym windy) woda i odprow. ścieków ,65 0,95 0,22 1,30 1, ,69 1,02 0,28 1,29 1,10 % wzrostu (2013=100) Miasta: pow. 100 tys. mieszk. 3,92 0,94 0,37 1,31 1, tys. mieszk. 3,51 0,85 0,23 1,53 0,90 do 25 tys. mieszk. 3,57 1,61 0,23 0,66 1,07 7. Zmiany w źródłach wpływu środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych W zasobach komunalnych w 2014 r. łączne środki na utrzymanie lokali mieszkalnych (obejmujące czynsz i świadczenia, bez co i c.c.w.) i użytkowych były średnio wyższe o 11% od wpływów z 2013 r., natomiast wpływy w zasobach spółdzielczych niższe. W dużych miastach wpływy z lokali użytkowych w zasobach komunalnych były znacznie wyższe niż w małych miastach, natomiast w zasobach spółdzielczych nie było istotnych różnic. W obu rodzajach zasobów wzrosło znaczenie dotacji do działalności eksploatacyjno-remontowej i dodatków mieszkaniowych oraz wpływów z innych źródeł - w zasobach komunalnych wzrost o 7% r/r, w spółdzielczych o 14% r/r. W strukturze środków na utrzymanie komunalnych zasobów mieszkaniowych wpływy z opat za lokale użytkowe stanowiły w 2014 r. ok. 28% środków ogółem (26% w 2013 r.), natomiast w spółdzielczych ok. 14%, podobnie jak w roku poprzednim. Wzrósł także udział środków pochodzących z dotacji i dodatków mieszkaniowych oraz innych źródeł dochodów: w zasobach spółdzielczych stanowiły ok. 20% wobec 12% w 2013 r., natomiast w zasobach komunalnych ok. 16% wobec 8% w 2013 r. 73

74 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 63. Źródła środków na utrzymanie lokali w zasobach komunalnych i spółdzielczych w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m2 p. u. miesięcznie) Wyszczególnienie ogółem zasobów komunalnych z opłat za lokale mieszkalne z opłat za lokale użytkowe Środki na utrzymanie a/ dodatki mieszk. i dotacje ogółem zasobów spółdzielczych z opłat za lokale mieszkalne z opłat za lokale użytkowe dodatki mieszk. i inne źródła b/ ,25 2,75 1,60 0,90 4,48 3,07 0,69 0, ,84 3,23 1,65 0,96 4,04 2,66 0,56 0,81 % wzrostu (2013=100) Miasta: a pow. 100 tys. mieszk. 8,80 4,44 3,54 0,82 4,31 2,89 0,57 0, tys. mieszk. 4,12 2,90 0,65 0,57 3,76 2,90 0,63 0,23 do 25 tys. mieszk. 4,43 2,06 0,58 1,78 4,04 1,57 0,40 2,06 bez c.o. i c.c.w., Zarząd Budynków Mieszkalnych w Krakowie zarządza ok. 140 tys m 2 powierzchni mieszkalnymi i 210 tys m 2 powierzchni użytkowych 8. Dopłaty do gospodarki zasobami mieszkaniowymi Dodatkowym źródłem finansowania części kosztów utrzymania, zarówno zasobów komunalnych jak i spółdzielczych, są dodatki mieszkaniowe oraz wpływy z reklam i opłat za infrastrukturę dla TV kablowej, a także przekształcenia własnościowe, działalność kulturalna, wpływy z zarządzania zasobami mieszkaniowymi zleconego przez wspólnoty mieszkaniowe, dotacje w zasobach komunalnych oraz zyskujące coraz większe znaczenie wpływy z garaży. Rok 2014 był kolejnym okresem, w którym wyraźnie wzrosły (o 18% r/r) wpływy z innych źródeł - w zasobach spółdzielczych np. z garaży, przy mniejszych wpływach z dodatków mieszkaniowych. W zasobach komunalnych wzrosły wpływy z dodatków mieszkaniowych (10% r/r), spadły natomiast dotacje. Tab. 64. Dopłaty do zasobów komunalnych i spółdzielczych w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Zasoby komunalne Zasoby spółdzielcze Wyszczególnienie ogółem dodatki mieszkaniowe dotacje ogółem dodatki mieszkaniowe inne źródła a/ ,90 0,70 0,20 0,71 0,14 0, ,96 0,77 0,18 0,81 0,13 0,67 % wzrostu (2013=100) Miasta : pow. 100 tys. mieszk. 0,82 0,48 0,34 0,85 0,10 0, tys. mieszk. 0,57 0,55 0,01 0,23 0,07 0,16 do 25 tys. mieszk. 1,78 1,54 0,24 2,06 0,35 1,72 a/ SM w Grajewie wykazuje wpływy za administrowanie budynkami wspólnot mieszkaniowych, poza tym wpływy ze sprzedaży/najem terenów, z reklam i TV kablowej, odsetki z lokat bankowych itp. 74

75 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 9. Zaległości w opłatach, eksmisje oraz mieszkania z odzysku i socjalne W 2014 r., skala zaległości w opłatach za mieszkania i lokale użytkowe uległa niewielkim zmianom w porównaniu z rokiem poprzednim. W zasobach komunalnych odsetek lokatorów zalegających za mieszkanie ponad 3 miesiące wyniósł ok. 18% (21% w 2013 r.), natomiast w zasobach spółdzielczych ok. 5% (4% w 2013 r.). Odsetek zaległości za lokale użytkowe w lokalach komunalnych pozostał na podobnym poziomie, natomiast nieco spadł w zasobach spółdzielczych. Nieco wyższy był odsetek zadłużonych lokatorów mieszkań komunalnych w najmniejszych miastach, jednak nie były to znaczne różnice - 22% wobec 20% w największych miastach. Tab. 65. Zaległości w opłatach w zasobach komunalnych i spółdzielczych w 2013 i 2014 r. (odsetek lokatorów mających zaległości pow. 3 m-cy) Wyszczególnienie w zasobach komunalnych Zaległości (w %) : w zasobach spółdzielczych z opłat za z opłat za z opłat za z opłat za razem lokale lokale razem lokale lokale mieszkalne użytkowe mieszkalne użytkowe Miasta : pow. 100 tys. mieszk tys mieszkańców do 25 tys mieszkańców Poziom istniejących zaległości, często nie jest uzależniony wyłącznie od zamożności najemców lokali, lecz także od sprawnej windykacji opłat prowadzonej przez poszczególne administracje. Świadczą o tym znaczne różnice istniejące między poszczególnymi miastami w udziale procentowym najemców lokali komunalnych i mieszkań spółdzielczych zalegających z opłatami. Zaległości w opłatach za mieszkania spowodowały, że w 2014 r. w odniesieniu do ok. 4,1 tys. przypadków skierowano pozwy sądowe o eksmisję (o ok.5% mniej niż w 2013 r.). W porównaniu do roku poprzedniego poprawiła się sprawność orzekania w sprawach o eksmisję, ponieważ wyraźnie wzrosła liczba wyroków - ok. 86% pozwów zakończyło się wyrokiem orzeczenia o eksmisję (44% w roku 2013 r.), w tym 75% z prawem do lokalu socjalnego. Słaba pozostała skuteczność w przeprowadzaniu już wydanych wyroków - 15% eksmisji do lokalu socjalnego wobec 32% w 2013 r. Niski odsetek przeprowadzonych eksmisji w dalszym ciągu był związany głównie z brakiem lokali socjalnych. 75

76 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 66. Ocena egzekucji sądowych w stosunku do najemców lokali zalegających z opłatami ponad trzy miesiące w zasobach komunalnych w 2013 i 2014 r. Rok pozwy o eksmisję orzeczenia sądowe o eksmisji przeprowadzone eksmisje do lokalu socjalnego liczba liczba % a/ liczba % b/ a/ udział w liczbie pozwów b/ udział w liczbie orzeczeń o eksmisji Przy znacznie niższej skali zaległości w zasobach spółdzielczych (ok. 5% lokatorów w porównaniu z zasobami komunalnymi niewiele zmieniła się liczba pozwów o eksmisję - ok. 69% zakończyło się wyrokiem orzeczenia o eksmisję (90% w 2013 r.). Wyższa liczba przeprowadzonych eksmisji w 2014 r. w porównaniu do liczby orzeczonych wyroków może wynikać z przeprowadzania zaległych wyroków. Tab. 67. Ocena egzekucji sądowych w stosunku do najemców lokali zalegających z opłatami ponad trzy miesiące w zasobach spółdzielczych w 2013 i 2014 r. Rok pozwy o eksmisję orzeczenia sądowe o eksmisji przeprowadzone eksmisje do lokalu socjalnego liczba liczba % a/ liczba % b/ a/ udział w liczbie pozwów b/ udział w liczbie orzeczeń o eksmisji Poprawa wykonalności zasądzonych wyroków o eksmisję zależy m.in. od liczby uzyskanych mieszkań z tzw. odzysku w zasobach mieszkaniowych gminy. Z przeprowadzonych badań wynika, że w 2014 r. samorządy lokalne, które mają obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najsłabszych grup ludności, są w coraz gorszej sytuacji - zarówno udział mieszkań z odzysku jak i socjalnych zmniejszył się w porównaniu z rokiem poprzednim. Tab. 68. Udział mieszkań uzyskanych z odzysku oraz udział lokali socjalnych w komunalnych zasobach mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. 1/ z tego w grupach miast : Wyszczególnienie Rok Ogółem (w %) do 25 tys tys. ponad 100 tys. Mieszkania z odzysku ,7 1,4 0,8 0,7 1,0 1,3 3,5 1, ,5 9,3 9,9 9,1 Mieszkania socjalne ,8 4,4 7,7 5,3 w % w stosunku do ogółu lokali mieszkalnych gmin zamieszkiwanych na zasadach najmu 76

77 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Statystyki dotyczące udziału mieszkań socjalnych i mieszkań z odzysku pogorszyły się się w każdej grupie miast (nieco wyższy był jedynie odsetek mieszkań z odzysku w grupie miast o liczbie mieszkańców tys.). 10. Wspólnoty mieszkaniowe Badanie nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, odnoszące się między innymi do rozmiarów prywatyzacji i współwłasności występującej w zasobach administrowanych przez komunalne jednostki mieszkaniowe pozwoliło ustalić, że w analizowanej grupie miast na koniec 2014 r. udział sprywatyzowanych lokali mieszkalnych wyniósł ok. 45% (ok. 35% w 2013 r.), lokali użytkowych 15%. W 2014 r. sprzedano ok. 1,3% mieszkań komunalnych (ok. 1% w 2013 r.) Tab. 69. Sprywatyzowane komunalne lokale mieszkalne i lokale użytkowe w badanych miastach (stan na koniec 2014 r.) Udział sprywatyzowanych lokali (w %) : Miasta mieszkalnych użytkowych ogółem w tym w 2014 r. ogółem Razem 44,8 1,3 15,0 pow. 100 tys. mieszk. 45,3 1,5 11, tys. mieszk. 44,2 0,8 27,7 do 25 tys. mieszk. 39,7 0,6 23,4 W stosunku do badań z poprzedniego roku, udział budynków stanowiących współwłasność wzrósł do 65% (+6 p.p. r/r), co oznacza, że proces prywatyzacji toczy się nadal. Wzrósł także odsetek wspólnot z większościowym udziałem osób fizycznych (ok. 72%), natomiast wyraźnie spadł udział wspólnot, które samodzielnie administrują. Kolejny rok spadku udziału wspólnot samodzielnie zarządzających nieruchomością może oznaczać, że po okresie doświadczeń, wspólnoty zlecają administrowanie jednostkom specjalizującym się w zarządzaniu (jednostkom komunalnym lub firmom prywatnym). 77

78 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 70. Niektóre dane dotyczące wspólnot mieszkaniowych na koniec 2013 i 2014 r. Wyszczególnienie budynków stanowiących współwłasność (wspólnot mieszk.)a/ Udział (w %) : wspólnot o większościowych udziałach osób fizycznych (kolumna 2 =100 %) wspólnot samodzielnie administrujących nieruchomością (kolumna 2 =100 %) a Miasta : pow. 100 tys. mieszk tys. mieszk do 25 tys. mieszk wartości w kolumnie 2 wyliczono w odniesieniu do ogółu budynków mieszkalnych będących w administracji komunalnych jednostek mieszkaniowych Przy istniejących różnicach w wysokości uchwalonych przez poszczególne wspólnoty zaliczek, generalnie średnia zaliczka w badanych miastach w 2014 r. zmniejszyła się w porównaniu z rokiem poprzednim, przy utrzymaniu poziomu najniższych stawek. Tab. 71. Wysokość pobieranych zaliczek oraz przyjęte średnie stawki na konserwacje i remonty w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych w 2013 i 2014 r. Miasto Zaliczka 2 (w zł na 1 m p. u. miesięcznie) : najniższa średnia najwyższa Średnie stawki na konserwację i remonty a/ ,15 2,51 4,28 1, ,15 2,12 4,41 1,96 a/ % wzrostu (2013=100) Miasta : pow. 100 tys. mieszk. 0,79 2,35 6,60 3, tys. mieszk. 1,08 2,15 4,42 1,36 do 25 tys. mieszk. 1,62 1,86 2,22 1,35 stawki zawarte w pobieranej zaliczce mieszkaniowej Pomimo spadku średniej zaliczki, wspólnoty dbały o zasób - w 2014 r. znacznie wzrosły stawki na konserwację i remonty w porównaniu z 2013 r. 78

79 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 72. Nakłady na techniczne utrzymanie w nieruchomościach wspólnot mieszkaniowych i zasobach komunalnych w 2013 i 2014 r. (w zł) Wyszczególnienie Nakłady na 1 m 2 p. u. miesięcznie : w budynkach wspólnot mieszkaniowych w zasobach komunalnych jednostek mieszkaniowych Relacje nakładów wspólnot do średnich w gminnych jednostkach mieszkaniowych ,30 2, ,96 2,20 89 % wzrostu (2013=100) Miasta : pow. 100 tys. mieszk. 3,05 2, tys. mieszk. 1,36 1,79 76 do 25 tys. mieszk. 1,35 2,27 60 Z badania wynika, że średnio nakłady na techniczne utrzymanie 1 m 2 p. u. w 2014 r. w budynkach wspólnot wyniosły 1,96 zł, w komunalnych 2,20 zł, a w spółdzielniach 1,37 zł. Poprawiła się relacja tych nakładów w budynkach wspólnot mieszkaniowych do średnich w gminnych jednostkach mieszkaniowych (89% wobec 65% w 2013 r.). Najwyższe średnie nakłady na techniczne utrzymanie zasobu mieszkaniowego ustalały wspólnoty z największych miast, natomiast najniższe z miast najmniejszych, co może się łączyć ze zróżnicowaniem poziomu zamożności właścicieli. 11. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) Informacje przedstawione w niniejszym podrozdziale opierają się na wynikach badania przeprowadzonego w 31 Towarzystwach Budownictwa Społecznego. Należy podkreślić, że analizowane jednostki położone były na terenie 14 województw i reprezentowały poszczególne grupy wielkości miast. Badane jednostki zarządzały łącznie ponad ok. 23 tys. lokali mieszkalnych, co stanowiło ok. 25% ogółu lokali znajdujących się w zasobach mieszkaniowych TBS w kraju (dane GUS dla 2013 r.). Z przeprowadzonego badania wynika, że w 2014 r. średnia stawka czynszu wynosiła ponad 9,48 zł za 1 m 2 miesięcznie (ok. 2,8% średniego kosztu odtworzenia w wysokości 4,0 tys. zł 6 ) i w stosunku do roku poprzedniego wzrosła o ok. o 4%, głównie w efekcie wzrostu stawek czynszu w największych miastach. 6 średni roczny czynsz kształtował się w zależności od wielkości miast w wysokości od ok. 2,4% do ponad 3% kosztu odtworzenia na poziomie 4,0 tys. zł. 79

80 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 73. Stawki czynszu za lokale mieszkalne w zasobach TBS w 2013 i 2014 r. (w zł. na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Stawki czynszu a/ : 9M I 9M A % wzrostu (2013=100) Ogółem 9,13 9, Miasta : pow. 100 tys. mieszk. 9,55 10, tys. mieszk. 9,27 8,95 97 do 25 tys. mieszk. 8,27 7,97 96 a łącznie ze spłatą kredytu Wyraźnie wyższe stawki czynszu w większych miastach wynikały głównie z wyższych kosztów odtworzenia dla największych miast. Czynsze były tak skalkulowane, żeby umożliwić pokrycie zarówno kosztów bieżącego utrzymania zasobów (administracja i zarządzanie, utrzymanie czystości oraz odpisy na fundusz konserwacyjno-remontowy), jak również spłatę kredytu inwestycyjnego (przeciętnie spłata kredytu stanowiła ponad połowę stawki czynszu). Tab. 74. Stawki czynszu za lokale mieszkalne w zasobach TBS w 2013 i 2014 r. (w zł. na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Ogółem w tym: spłata kredytu odpis na fundusz remontowy administracja i ogólne utrzymanie czystości pozostałe Ogółem 9,48 5,51 0,69 2,17 0,37 0,74 Miasta : pow. 100 tys. mieszk. 10,86 5,94 0,82 2,41 0,45 1, tys. mieszk. 8,95 5,28 0,69 2,07 0,35 0,57 do 25 tys. mieszk. 7,97 5,09 0,46 1,94 0,26 0,42 W zasobach mieszkaniowych TBS szczególną uwagę przywiązuje się do oszczędności z tytułu opłat za centralne ogrzewanie (c.o.) i centralną ciepłą wodę (c.c.w.), dlatego też budynki mieszkalne TBS charakteryzują się bardzo niskimi współczynnikami przenikania ciepła oraz oszczędnym zużyciem energii cieplnej na ich ogrzewanie, są także w pełni opomiarowane, co umożliwia indywidualne rozliczanie kosztów za dostarczane media. W 2014 r. średnie opłaty za c.o i c.c. wzrosły o ok. 5% w porównaniu z 2013 r., głównie w mniejszych miastach. 80

81 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 75. Średnie opłaty za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę w zasobach mieszkaniowych TBS w 2013 i 2014 r. Centralne ogrzewanie i ciepła woda (w zł na 1 m2 p. u. miesięcznie) % wzrostu (2013=100) Ogółem 2,34 2, Miasta : pow. 100 tys. mieszk tys. mieszk. do 25 tys. mieszk. 1,96 2,32 2,84 2,00 2,45 3, Opłata całkowita za lokal mieszkalny TBS obejmuje opłatę czynszową (łącznie ze spłatą kredytu) oraz opłaty za świadczenia (zimna woda i kanalizacja, wywóz śmieci oraz opłaty za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę). Podobnie jak w zasobach komunalnych przyjęto założenie, że opłata odnosi się do lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m 2 p. u. zamieszkałego przez trzy osoby, bez c.o. i c.c.w. ze względu na brak danych. Tab.76. Szacunkowa opłata w mieszkaniach TBS (bez c.c. i c.c.w.) w 2013 i 2014 r. a/ z tego : Wyszczególnienie Opłaty razem za wod.-kan. czynsz b/ i wywóz śmieci a b/ % wzrostu (2013=100) opłaty miesięczne za lokal o powierzchni 50 m p.u., zamieszkały przez 3 osoby, łącznie ze spłatą kredytu W wyniku przeprowadzonych badań ustalono, że w 2014 r. w zasobach TBS miesięczna opłata (bez c.o i c.c.w.) za lokal 50 m 2 zamieszkały przez 3 osoby wynosiła średnio ok. 572 zł, tj. wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim o ok. 3%. Zwraca uwagę stabilizacja, po okresie istotnego wzrostu w 2013 r., poziomu opłat za wodę, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci. Na stosunkowo wysokie koszty utrzymania zasobów w TBS w porównaniu z innymi zasobami, wpływa przede wszystkim spłata kredytu, która w 2014 r. stanowiła ok. 41% wszystkich kosztów utrzymania mieszkań w TBS, podobnie jak w 2013 r. 81

82 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 77. Koszty utrzymania zasobów mieszkaniowych TBS w 2013 i 2014 r. 2 a/ Koszty utrzymania w zł na 1 m p. u. miesięcznie Wyszczególnienie ogółem eksploatacja bieżąca odpisy na techniczne utrzymanie spłata kredytów ,85 6,85 0,72 5, ,47 7,19 0,76 5,51 % wzrostu (2013=100) Miasta: pow. 100 tys. mieszk. 14,33 7,32 1,07 5, tys. mieszk. 12,54 6,57 0,69 5,28 do 25 tys. mieszk. 13,33 7,78 0,46 5,09 a ' bez c.o. i c.c.w., łącznie ze spłatą kredytu inwestycyjnego W 2014 r. zwraca uwagę istotny wzrost w porównaniu z 2013 r., podatków dla gminy które są składową kosztów eksploatacji. Wiąże się to m.in. ze znacznym wzrostem opłat za dzierżawę wieczystą (gminy często wnosiły w aporcie grunty). Ponadto wzrosły r/r opłaty za zimną wodę i odprowadzanie ścieków. Tab. 78. Koszty eksploatacji w zasobach TBS w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Elementy kosztów eksploatacji i usług Wyszczególnienie ogółem administracja i ogólne podatki dla gminy pozostałe koszty eksploatacji (śmieci, sprzątanie, dźwigi i in.) woda i odprow. ścieków ,85 7,19 2,46 2,29 0,32 0,60 2,88 2,93 1,19 1,37 % wzrostu (2013=100) Miasta: pow. 100 tys. mieszk tys. mieszk. do 25 tys. mieszk. 7,32 6,57 7,78 2,10 3,10 1,96 0,68 0,35 0,44 3,08 2,08 4,19 1,47 1,04 1,19 W 2014 środki jednostkowe na utrzymanie zasobów TBS nieco wzrosły w porównaniu z rokiem poprzednim, w większym stopniu za sprawą wyższych wpływów z lokali użytkowych aniżeli mieszkalnych, wzrosły także wpływy z dodatków mieszkaniowych. Pomimo środowiska niskich stóp procentowych wzrosły środki przeznaczane na spłatę kredytu. 82

83 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 79. Źródła środków na utrzymanie zasobów TBS w 2013 i 2014 r. (w zł na 1 m 2 p. u. miesięcznie) Środki na utrzymanie a/ Wyszczególnienie ogółem z opłat za lokale mieszkalne w tym : spłata kredytu z opłat za lokale użytkowe z dodatków mieszkaniowych ,31 9,13 5,28 0,83 0, ,84 9,48 5,51 0,95 0,41 % wzrostu (2013=100) Miasta: pow. 100 tys. mieszk. 12,21 10,86 5,94 0,94 0, tys. mieszk. 10,42 8,95 5,28 1,01 0,45 do 25 tys. mieszk. 9,06 7,97 5,09 0,75 0,33 a/ bez opłat za co i ccw Badanie wykazało, że zainteresowanie lokatorów możliwością wykupu mieszkań wybudowanych z udziałem kredytu z Krajowego Funduszy Mieszkaniowego w ramach rządowego programu popierania budownictwa mieszkaniowego (umożliwiała to od października 2011 r. nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego) pozostawało niewielkie - 6% w 2014 r. i 7% w 2013 r. Potwierdziła się teza z poprzednich badań, że warunki wykupu (cena rynkowa) są poza możliwościami finansowymi dla dotychczasowych lokatorów. W porównaniu z rokiem poprzednim wzrosło natomiast zainteresowanie lokalnych władz możliwością wykupu tych mieszkań w celu powiększania zasobu komunalnego - zainteresowanie zgłosiło 52% miast w 2014 r. wobec 33% w 2013 r. Spośród miast monitorowanych największe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem zgłosiły największe miasta (ok. 5 tys. mieszkań), a więc te w których kumulują się potrzeby mieszkaniowe (zarówno na cele socjalne jak i dla osób poszukujących pracy w miastach), mniejsze zapotrzebowanie zgłosiły średnie miasta (ok. 1,8 tys. mieszkań), natomiast najmniejsze miasta oszacowały popyt na poniżej 1 tys. mieszkań na wynajem, co jest zrozumiałe, ponieważ budownictwo wielorodzinne nie jest preferowane w takich miastach. Zgłaszane potrzeby będzie trudno miastom zrealizować w świetle niewielkiego przyrostu nowych mieszkań w TBS-ach: Mieszkania TBS oddawane do użytku (w tys.) ,60 1,13 1,98 1,15 1,31 1,72 Źródło: Budownictwo - wyniki działalności , GUS, 83

84 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 80. Ocena zapotrzebowania na mieszkania TBS wg miast i zainteresowanie możliwością wykupu Wyszczególnienie zapotrzebowanie - liczba mieszkań na miasto % miast, w których obserwuje się zainteresowanie możliwością wykupu % lokatorów zainteresowanych możliwością wykupu, którzy chcieliby wykupić na warunkach rynkowych Ogółem w miastach % 6% Bielsko Biała 150 Gorzów Wlkp. 850 TAK 0% Kalisz Kielce TAK 30% Kraków 60 TAK 0% Łódź 1007 TAK 13% Olsztyn 300 TAK 20% Poznań 400 Szczecin 200 Toruń 1000 Warszawa 500 TAK 10% Zabrze 60 TAK 0% Zielona Góra 100 TAK 2% pow.100 tys. mieszk % 9% Chełm 210 Chojnice 120 Dzierżoniów 43 TAK 2% Jasło 29 TAK 0% Kętrzyn TAK 5% Kwidzyń 230 TAK 1% Lębork Ostrołęka 50 TAK 2% Piła 180 TAK 0% Siedlce 828 Stargard Szczeciński 35 TAK 1% tys. mieszk % 2% Grajewo 200 Jezierzyce 15 Olsztynek 10 Prudnik 100 Ropczyce 40 TAK 7% Sierpc 100 Ustka 200 do 25 tys. mieszk % 7% 1/ ocena formułowana w ankietach skierowanych do TBS 84

85 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 12. Gospodarka prywatnymi budynkami czynszowymi Informacje przedstawione w tym podrozdziale opierają się na wynikach badania przeprowadzonego w 2014 r. w 17 miastach (w Brzegu informacje od 2 jednostek zarządzających). Problemem w ocenie zmian w czasie jest nieporównywalna baza danych w 2013 i 2012 r., ze względu na częste odmowy odpowiedzi od prywatnych właścicieli zasobów mieszkaniowych i przewagę odpowiedzi od zarządców z komunalnych jednostek, którzy zarządzali zasobami prywatnymi czynszowymi, co mogło wpłynąć na zaniżenie wyników dotyczących gospodarki mieszkaniowej w tych zasobach. Z analizy uzyskanych informacji wynika, że w 2014 r. średnie stawki czynszu wynosiły 7,53 zł za 1 m 2 p.u. miesięcznie i w stosunku do roku poprzedniego wzrosły o ok.11%, wzrosły stawki zarówno najwyższe jak i najniższe. Tab. 81. Stawki czynszu za lokale mieszkalne w prywatnych budynkach czynszowych w 2013 i 2014 r. (w zł. za 1 m 2 p.u. miesięcznie) Wyszczególnienie najniższe Stawki czynszu : średnie - - 1/ najwyższe ,85 6,80 11, ,21 7,53 12,51 % wzrostu (2013=100) w lokalach zamieszkiwanych w oparciu o umowy cywilno-prawne W 2014 r. średnie koszty utrzymania budynków prywatnych czynszowych, obejmujące koszty eksploatacji i koszty remontów (technicznego utrzymania), kształtowały się w wysokości 6,13 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie (wzrost o 20% r/r), z czego koszty eksploatacji wzrosły o 29% r/r, a nakłady na techniczne utrzymanie o 5% r/r. Tab. 82. Koszty utrzymania prywatnych budynków czynszowych w 2013 i 2014 r. 2 Koszty utrzymania w zł na 1 m p.u. miesięcznie Wyszczególnienie ogółem eksploatacja bieżąca techniczne utrzymanie ,12 3,12 2, ,13 4,04 2,09 % wzrostu (2013=100) Wzrost kosztów eksploatacji w 2014 r. w prywatnych budynkach czynszowych może być m.in. wynikiem zmian w bazie danych (w 2013 r. przewaga informacji z komunalnych jednostek zarządzających zasobami prywatnymi czynszowymi, natomiast w 2014 r. dane z prywatnych firm). Wyraźnie wzrosły wszystkie składowe kosztów eksploatacji. 85

86 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 83. Koszty eksploatacji w prywatnych budynkach czynszowych w 2013 i 2014 r. Elementy kosztów eksploatacji i usług Wyszczególnienie ogółem administracja i ogólne podatki dla gminy pozostałe koszty eksploatacji (śmieci, sprzątanie, dźwigi i in.) woda i odprow. ścieków ,12 1,03 0,19 1,01 0, ,04 1,12 0,26 1,68 0,98 % wzrostu (2013=100) W budynkach prywatnych czynszowych środki finansowe na pokrycie kosztów utrzymania w 2014 r. wynosiły średnio 6,50 zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie, co oznacza spadek o 5% w porównaniu do 2013 r., głównie z powodu niższych wpływów z dodatków mieszkaniowych oraz innych wpływów. Tab. 84. Środki na utrzymanie prywatnych budynków czynszowych w 2013 i 2014 r. Środki na utrzymanie (w zł na 1 m 2 p.u. miesięcznie) a/ Wyszczególnienie Ogółem z opłat za lokale mieszkalne b/ z opłat za lokale użytkowe z dodatków mieszkaniowych i innych 6,83 4,71 1,19 0,93 6,50 4,86 1,22 0,43 a % wzrostu (2013=100) bez opłat za co i cw b/ czynsze i opłaty za świadczenia Podobnie jak w przypadku zasobów komunalnych, dokonano szacunkowego wyliczenia wysokości opłaty miesięcznej (bez c.o. i c.c.w.) w 2014 r. za lokal mieszkalny o współczesnym standardzie o powierzchni 50 m 2 p.u. zamieszkały przez trzy osoby. W przypadku budynków prywatnych czynszowych opłata podstawowa (bez c.o. i c.c.w.) wynosiła średnio 546 zł, tj. wzrosła o ok. 12% r/r w stosunku do roku poprzedniego (10% w 2013 r.). Najważniejszym elementem podniesienia opłat był wzrost opłat za świadczenia (woda, odprowadzanie ścieków i wywóz śmieci). 86

87 GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Tab. 85. Opłaty całkowite za lokale mieszkalne w prywatnych budynkach czynszowych w 2013 i 2014 r. a/ z tego : Wyszczególnienie Opłaty razem czynsz woda, odprow. ścieków i wywóz nieczystości a % wzrostu (2013=100) opłata miesięczna za lokal o powierzchni 50 m p.u. o współczesnym standardzie, zamieszkały w oparciu o umowę cywilno-prawną przez 3 osoby, Z przeprowadzonego w 2014 r. badania wynika, że w porównaniu z rokiem poprzednim, odsetek lokatorów mających zaległości w opłatach za lokale mieszkalne pow. 3 m-cy wzrósł o 4 p. proc.; problem stanowiły zarówno zaległości za lokale mieszkalne (24% lokatorów) jak i lokale użytkowe (13% najemców). Tab. 86. Zaległości w opłatach w zasobach prywatnych czynszowych w 2013 i 2014 r. (odsetek lokatorów mających zaległości pow. 3 m-cy) Zaległości (w %) ; Wyszczególnienie Razem za lokale mieszkalne za lokale użytkowe W związku z wysokim odsetkiem lokatorów zalegających z płatnościami za mieszkanie w budynkach prywatnych czynszowych w 2014 r. wzrosła liczba pozwów w porównaniu do 2013 r., z których prawie wszystkie zakończyły się orzeczeniem sądowym o eksmisje, jednak skuteczność w przeprowadzaniu orzeczonych wyroków o eksmisję była bardzo niska (ok. 5% orzeczonych wyroków przeprowadzono do lokalu socjalnego). Tab. 87. Ocena egzekucji sądowych w stosunku do najemców lokali zalegających z opłatami ponad trzy miesiące w zasobach prywatnych w 2013 i 2014 r. Rok pozwy o eksmisję orzeczenia sądowe o eksmisji przeprowadzone eksmisje do lokalu socjalnego liczba liczba % a/ liczba % b/ a/ udział w liczbie pozwów b/ udział w liczbie orzeczeń o eksmisji 87

88 SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA V. SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA 1. Liczba i wysokość dodatków mieszkaniowych Poza 20 miastami objętymi pełnym monitoringiem mieszkaniowym w kwestii dodatków mieszkaniowych poszerzono materiał źródłowy o badania w innych miastach. Rozmieszczenie miast do badania dodatków mieszkaniowych w 2014 r. w podziale wojewódzkim przedstawiono na ryc. 7. Ryc. 7. Miasta objęte monitoringiem dodatków mieszkaniowych w 2014 r. W 2014 roku w badanych miastach udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe w ogólnej liczbie mieszkań wyniósł 3,8% i utrzymuje się na zbliżonym poziomie w stosunku do 2013 r. W grupie miast największych i średnich udział wypłaconych dodatków mieszkaniowych spadł, nie zmienił się w grupie miast najmniejszych. Udział gospodarstw otrzymujących dodatki, podobnie jak w latach poprzednich, był bardzo zróżnicowany zarówno w klasach wielkości miast, jak i w poszczególnych rodzajach własności zasobów mieszkaniowych (tab. 88). Największy udział mieli mieszkańcy zasobów 88