Aktywność samorządu na rynku nieruchomości Wojciech Jarczewski Instytut Rozwoju Miast i Regionów
Plan prezentacji: 1. Gospodarka nieruchomościami komunalnymi zagadnienia teoretyczne 2. Zasoby i aktywność polskich miast w zakresie gospodarki nieruchomościami 3. Aktywna gospodarka zasobem nieruchomości jako czynnik rozwoju przykład gminy Zator 4. Zasady funkcjonowania narzędzi wsparcia aktywnej gospodarki nieruchomościami w gminie
Przedmiot gospodarki nieruchomościami Wąskie znaczenie: mienie stanowiące własność gminy Szerokie znaczenie: mienie stanowiące własność innych podmiotów Gospodarka nieruchomościami jako bezpośrednie działanie dotyczące gminnego zasobu nieruchomości (GZN) Gospodarka nieruchomościami poprzez pośrednie działanie gminy jako lokalnego gospodarza terenu Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Gminny zasób nieruchomości (GZN) = Grunty stanowiące własność gminy Grunty oddane w użytkowanie wieczyste gminie przez inne podmioty + Grunty oddane w użytkowanie wieczyste innym podmiotom przez gminę Zdecydowana większość komunalnego zasobu gruntów jest już rozdysponowana, co oznacza jego zagospodarowanie w układzie poszczególnych form własności i sposobów użytkowania: Grunty, które są własnością gmin i związków międzygminnych, oddane w użytkowanie wieczyste Grunty gmin i związków międzygminnych przekazane w trwały zarząd gminnym jednostkom organizacyjnym Grunty, które są własnością gmin i związków międzygminnych, oddanych w użytkowanie osobom fizycznym i prawnym Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami 21 sierpnia 1997 r. w miejsce dotychczasowego zarządu. placówki przedszkolne, placówki szkolne, TRWAŁY ZARZĄD Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. PRZYKŁADY ośrodki sportu i rekreacji, placówki służby zdrowia, Jednostką organizacyjną jest ciało, które nie ma osobowości prawnej. Źródłem ustanowienia trwałego zarządu jest decyzja administracyjna. placówki straży miejskiej, zakłady gospodarki komunalnej, zarząd dróg. Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Powiązania gospodarki nieruchomościami z polityką rozwoju gminy Lokalna polityka rozwoju społeczno-gospodarczego Polityka przestrzenna gminy Gospodarka nieruchomościami w gminie Efektywne ekonomicznie i racjonalne społecznie wykorzystanie nieruchomości na obszarze gminy Żródło: Cymerman J., 2011, Aktywna gospodarka nieruchomościami w gminie. Prawo. Instrumenty. Dochody gmin, Wyd. Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, Koszalin, s. 36
Cele gospodarki nieruchomościami w gminie Gospodarka nieruchomościami Dostarczanie lokalnych dóbr publicznych Stymulowanie rozwoju lokalnego "Racjonalna gospodarka gminnymi zasobami nieruchomości jest nie tylko obowiązkiem jednostek samorządu terytorialnego wynikającym z realizowanych przez nie zadań publicznych na rzecz mieszkańców, ale także szansą ich rozwoju [Cymermann 2011]." "Prawidłowo prowadzona gospodarka nieruchomościami w gminie jest czynnikiem przyciągania inwestorów i kapitału, a przez to istotnym instrumentem zwiększania dochodów gmin [Cymermann 2011]." Cymerman J., 2011, Aktywna gospodarka nieruchomościami w gminie. Prawo. Instrumenty. Dochody gmin, Wyd. Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, Koszalin, s. 36, 46
Gospodarka nieruchomościami w gminie narzędzie realizacji celów publicznych Infrastruktura komunikacyjna Ochrona dóbr kultury Zaopatrzenie w media Zadania publiczne Ochrona środowiska i eksploatacja zasobów naturalnych Podstawowe usługi publiczne Bezpieczeństwo publiczne Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Gospodarka zasobem polega w szczególności na wykonywaniu następujących czynności: Czynności faktyczne Czynności prawne ewidencja nieruchomości, wycena nieruchomości, sporządzanie planów wykorzystania zasobu, zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, współpraca z innymi organami ( ), przygotowanie opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych. wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzeniem windykacji tych należności, zbywanie nieruchomości, nabywanie nieruchomości, wyposażanie w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej, dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów, podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości ( ), naliczanie opłaty adiacenckiej. Źródło: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.
Nieruchomości komunalne stan zasobów polskich miast Grunty wchodzące w skład GZN w 2017 r.: 3,7% powierzchni miast ogółem Najwyższe wartości wskaźnika w 2017 r.: Zabrze (40,4%) Kołobrzeg (39,6%) Górowo Iławeckie (36,4%) Czeladź (35,8%) Świętochłowice (35,2%) Źródło: Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego
Gmina Zator przykład lokalnego sukcesu rozwoju społeczno-gospodarczego Źródło: Kwerenda materiałów prasowych Biblioteka Publiczna w Zatorze
Gmina Zator przykład lokalnego sukcesu rozwoju społeczno-gospodarczego Sytuacja wyjściowa Odpowiedź na problemy rozwojowe gmina miejsko-wiejska (9300 mieszkańców) w woj. małopolskim (powiat oświęcimski) Zator (3700 mieszkańców) miasto pełniące głównie funkcje usługowe o zasięgu lokalnym wysoki poziom bezrobocia utrzymujący się od początku transformacji gospodarczej (likwidacja miejsc pracy w GOP i brak miejsc pracy w gminie) niski poziom wykształcenia i kwalifikacji ludności niekorzystna sytuacja finansowa gminy tradycje gospodarki karpiowej sięgające XIII wieku (rolniczy charakter gminy) Źródło: Kwerenda materiałów prasowych Biblioteka Publiczna w Zatorze WIZJA ROZWOJU Rozwój przedsiębiorczości, poprzez utworzenie obszaru przemysłowego w Zatorze, pobudzającego lokalną gospodarkę oraz stymulującego rozwój gminy Kompleksowa polityka rozwoju gospodarczego realizowana konsekwentnie przez samorząd Zmiana ścieżki rozwoju gminy
Uwarunkowania wyjściowe budowy Strefy Aktywności Gospodarczej (SAG) w Zatorze MOCNE STRONY położenie w relatywnie bliskiej odległości (40-50 km) od 3 dużych aglomeracji miejskich: Kraków, Konurbacja Katowicka, Bielsko-Biała duży i chłonny rynek zbytu położenie na przebiegu 2 dróg krajowych: DK44 (Gliwice Kraków), DK28 (Zator Medyka) SŁABE STRONY rolniczy charakter gminy (m.in. gospodarka karpiowa) oraz brak tradycji przemysłowych brak terenów inwestycyjnych oraz niewielka podaż gruntów własnych (brak własnych gruntów na obszarze projektowanej SAG) położenie na uboczu głównych szlaków transportowych łącznych Kraków ze Śląskiem sąsiedztwo większych ośrodków miejskich o rozwiniętych funkcjach produkcyjnych silne rozdrobnienie gruntów oraz skomplikowana struktura własności AKTYWNA GOSPODARKA GRUNTAMI niezbędna dla realizacji obranej wizji rozwoju
ATRAKCYJNA OFERTA INWESTYCJNA Strefa Aktywności Gospodarczej w Zatorze Strategia rozwoju SAG dostosowana do uwarunkowań lokalnych (wielkość działek) sprofilowanie na MŚP Działania z zakresu aktywnej gospodarki nieruchomościami Opracowanie niezbędnej dokumentacji technicznej dla projektowanej SAG (PO Innowacyjna Gospodarka 2007-2013) Konsekwentne pozyskiwanie oraz odpowiednie przygotowanie gruntów (scalanie i podział) dla potrzeb SAG Kompleksowe uzbrojenie terenów pod inwestycje w SAG (RPO Województwa Małopolskiego 2007 2013) 22 mln zł Włączenie części gruntów SAG do SSE Krakowskiego Parku Technologicznego (dodatkowe korzyści lokalizacyjne) SAG w Zatorze (około 40 ha w podziale na część produkcyjną i usługową) Racjonalna gospodarka gruntami w SAG (terminy obligujące do rozpoczęcia inwestycji i uruchomienia działalności)
ATRAKCYJNA OFERTA INWESTYCJNA Strefa Aktywności Gospodarczej w Zatorze 2010 pierwszy inwestor w SAG 2011 rozpoczęcie budowy SAG 2012 oficjalne otwarcie SAG Szybkie napełnienie w relatywnie krótkim czasie (do końca października 2015 roku inwestycje 21 firm) Jeden z najlepszych obszarów inwestycyjnych w województwie Fotografie: portal internetowy Strefy Aktywności Gospodarczej Małopolski Zachodniej w Zatorze (http://www.strefa.zator.pl) (Zarządzanie Strefami Aktywności Gospodarczej. Podręcznik Dobrych Praktyk, 2015, UMWM)
ATRAKCYJNA OFERTA INWESTYCJNA Strefa Aktywności Gospodarczej w Zatorze Dochody z tytułu podatków od firm działających w SAG i okolicy w latach 2013 2017 (2017 wpływy planowane) 2013 97 tys. zł 2014 337 tys. zł 2015 664 tys. zł 2016 722 tys. zł 2017 1 415 tys. zł Źródło: Folder Gospodarczy Gminy Zator Źródło: Informator Budżetowy Gminy Zator na 2017 rok
ATRAKCYJNA OFERTA INWESTYCJNA KONIECZNA ale NIEWYSTARCZAJĄCA Atrakcyjna oferta inwestycyjna (Strefa Aktywności Gospodarczej Małopolski Zachodniej w Zatorze 40 ha) Kompleksowa polityka rozwoju gospodarczego Gminy Zator Zachęty inwestycyjne (zwolnienia podatkowe dla firm tworzących nowe miejsca pracy dla mieszkańców gminy) Sprawny i przyjazny system obsługi przedsiębiorców (przygotowanie kadr, podejście zadaniowe, budowa zaufania) Wzmacnianie kapitału ludzkiego (m.in. utworzenie Wielozawodowego Zespołu Szkół w Zatorze) Wsparcie lokalnej przedsiębiorczości i aktywizacja zawodowa (np. Zatorskie Centrum Aktywizacji Zawodowej) WIZJA + DETERMINACJA + KOMPLEKSOWE PODJEŚCIE = SUKCES Szeroka współpraca na rzecz rozwoju gospodarczego (firmy, sąsiednie gminy, Krakowski Park Technologiczne, uczelnie)
Efekty funkcjonowania SAG i polityki rozwoju gospodarczego Gminy Zator 3 000 2 500 2 000 1 500 Dochody własne per capita w latach 2002-2018 Dynamika wzrostu dochodów własnych (2002 2018) Polska: 338,2% Małopolskie: 394,0% Gmina Zator: 530,% 1 000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Polska Województwo Małopolskie Gmina Zator Źródło: Bank Danych Lokalnych GUS Dynamika wzrostu podatku od nieruchomości (2002 2018) Polska: 231,5% Małopolskie: 222,7% Gmina Zator: 309,1%
Narzędzia wsparcia aktywnej gospodarki nieruchomościami w gminie NARZĘDZIE 1 Wybór nieruchomości posiadających potencjał rozwojowy (w tym dających szansę na wzrost przychodów do budżetu gminy) NARZĘDZIE 2 Szacunek przychodów do budżetu gminy z tytułu posiadanej nieruchomości NARZĘDZIE 3 Model szacowania efektywności finansowej działań podejmowanych przez gminę w zakresie aktywnej gospodarki nieruchomościami NARZĘDZIE 4 Ocena innych działań lokalnych, wynikających ze specyfiki miejsca, które mogą zwiększyć potencjał rozwojowy gminy, przy konkretnych (kierunkowanych) scenariuszach działań z wykorzystaniem aktywnej gospodarki nieruchomościami
zestawienie kosztów jakie dotychczas poniosła dana jednostka terytorialna w celu podniesienia wartości nieruchomości Szereg aktywności mających na celu podniesienie wartości nieruchomości Wykorzystując narzędzie 4 można obliczyć kosztochłonności prowadzenia polityki proinwestycyjnej w zderzeniu z realnymi i możliwie kompleksowo ujętymi przychodami wynikającymi z takich działa Model obliczenia kosztochłonności prowadzenia polityki proinwestycyjnej w zderzeniu z realnymi i możliwie kompleksowo ujętymi przychodami wynikającymi z takich działań Nakłady finansowe Zysk dla Gminy
Podsumowanie uwarunkowania wdrożenia narzędzi w praktyce Współpraca i wymiana informacji na poziomie wewnętrznym (w ramach urzędu gminy) Podejście zadaniowe ścisła współpraca pracowników różnych komórek organizacyjnych: Planowanie przestrzenne Geodezja i kataster Gospodarka nieruchomościami Gospodarka komunalna Infrastruktura Obsługa inwestorów Planowanie budżetu Planowanie rozwoju Bazowanie na miejskich systemach informacji przestrzennej jako wspólnej platformie
Podsumowanie uwarunkowania wdrożenia narzędzi w praktyce Współpraca i wymiana informacji na poziomie zewnętrznym Współdziałanie gminy z innymi podmiotami: samorząd powiatu i województwa agencje rozwoju regionalnego parki przemysłowe i technologiczne centra obsługi inwestorów zarządy dróg i infrastruktury komunalnej pozostali interesariusze (podmioty publiczne i prywatne) Przykłady: współpraca z Wojewódzkim Ośrodkiem Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej współpraca z PKP S.A. współpraca z Agencją Mienia Wojskowego współpraca z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa współpraca z publicznymi i prywatnymi przewoźnikami w celu ustalenia priorytetów transportowych
Podsumowanie uwarunkowania wdrożenia narzędzi w praktyce Potencjalne korzyści z wdrożenia narzędzi: usprawnienie procesu zarządzania nieruchomościami w gminie poprawa jakości prowadzenia gminnej ewidencji nieruchomości dokładniejsze planowanie kosztów i przychodów gminy z tytułu gospodarki nieruchomościami możliwość planowania i modelowania długofalowej polityki dotyczącej struktury gminnego zasobu nieruchomości
Dziękuję za uwagę Wojciech Jarczewski Instytut Rozwoju Miast i Regionów