Załącznik do Uchwały Rady Nadzorczej nr 38/2011 z dnia 29 marca 2011 r. Regulamin rozliczania kosztów inwestycji pn. Budynek wielorodzinny w Jaśle przy ul. Krasińskiego 71 i ustalenia wartości początkowej (kosztu budowy) poszczególnych lokali. I. Zasady ogólne 1 Rozliczenie kosztów inwestycji pn. Budynek wielorodzinny w Jaśle przy ul. Krasińskiego 71 zwanej dalej inwestycją oraz ustalenie kosztu budowy poszczególnych samodzielnych lokali mieszkalnych stanowi podstawę do rozliczeń Spółdzielni z członkami Spółdzielni z tytułu wkładu budowlanego uprawniającego do wyodrębnienia i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego zwanych dalej lokalami. 2 Rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie kosztu budowy poszczególnych lokali dokonuje się dwukrotnie: a) wstępnie - w terminie do 30 dni od rozpoczęcia inwestycji - na podstawie dokumentacji budowlanej i wyników przetargu, b) ostatecznie - w terminie do 90 dni po zakończeniu inwestycji i uzyskaniu pozwolenia na jej użytkowanie - na podstawie rzeczywiście poniesionych przez Spółdzielnię kosztów jej realizacji. 3 1. Wstępne rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej lokali stanowi podstawę do ustalenia przez Zarząd warunków finansowych ubiegania się członków o uzyskanie prawa do lokalu pochodzącego z inwestycji i podpisania umowy o budowę lokalu, o której mowa w 4. 2. Ostateczne rozliczenie inwestycji jest zakończone wystawieniem faktury VAT. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu następuje w formie aktu notarialnego. 4 1. Z członkiem Spółdzielni ubiegającym się o: a) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, b) ustanowienie odrębnej własności lokalu Zarząd zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, odpowiednio umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo odrębnej własności lokalu. 2. Umowa o budowę lokalu winna zawierać: a) określenie rodzaju lokalu, b) powierzchnię użytkową i położenie lokalu oraz pomieszczeń przynależnych, c) szczegółowy zakres robót realizowanej inwestycji, który będzie stanowił podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
d) określenie zasad rozliczenia inwestycji i ustalania wysokości kosztów budowy lokalu, e) wstępną wartość kosztów budowy lokalu, f) termin rozpoczęcia i przewidywany termin zakończenia inwestycji, g) terminy wnoszenia i wysokość środków finansowych, które członek powinien wpłacać Spółdzielni w ramach zaliczki na wkład mieszkaniowy lub budowlany, h) Generalnego Wykonawcę inwestycji, h) warunki rozwiązania umowy przez Spółdzielnię oraz członka, i) określenia kar umownych oraz innych zasad odpowiedzialności finansowej członka za nieterminowe dokonywanie wpłat na poczet pokrycia kosztów budowy lokalu, j) termin zasiedlenia (eksploatacji) lokalu. 3. Pierwszeństwo w ubieganiu się o zawarcie umowy o budowę lokalu i uzyskania prawa do lokalu pochodzącego z inwestycji przysługuje członkowi Spółdzielni, który ma zawartą umowę przedwstępną i ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu. 5 1. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 2. Lokalem o innym przeznaczeniu, zlokalizowanym w inwestycji jest wielostanowiskowy garaż podziemny. 3. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, zwanym dalej lokalem, jest sumą powierzchni wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na przeznaczenie i sposób ich używania. Są to pokoje, kuchnie, przedpokoje, łazienki, ubikacje, korytarze, spiżarnie, pomieszczenia składowe i socjalne itp. pomieszczenia służące mieszkalnym i gospodarczym celom użytkownika. Do powierzchni lokalu mieszkalnego lub użytkowego, zwanych dalej lokalami, zalicza się również powierzchnię zajętą przez meble wbudowane bądź obudowane oraz zajęte przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu. 4. Piwnice służące do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali stanowią pomieszczenia przynależne do lokalu. 5. Do powierzchni użytkowej lokalu nie dolicza się powierzchni balkonów oraz powierzchni komunikacyjnej poza obrębem budynku. 6 1. Powierzchnie użytkowe lokali oblicza się zgodnie z PN- ISO 9836:1997. 2. Do obliczania powierzchni użytkowej lokalu dokonuje się obmiaru pomieszczeń na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym. Powierzchnia pomieszczeń ze skośnym sufitem liczy się w całości zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części o wysokości 1,90 m i powyżej oraz poniżej tej wysokości. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej (początkowej) przyjmowanej w umowach o budowę lokali przyjmuje się wymiary według dokumentacji budowlanej. 3. Przy ustalaniu powierzchni nie wlicza się wnęk i występów o powierzchni rzutu poziomego do 0,1 m 2 oraz przejść w ścianach, drzwiach i oknach. 4. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (piwnicami) oraz z powierzchnią wszystkich boksów postojowych obliczanymi zgodnie z ust. 2 i 3. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieru-
chomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi i z powierzchnią wszystkich boksów postojowych. 5. Właściciel wyodrębnionego lokalu ma prawo, po wniesieniu pełnego wkładu budowlanego związanego z realizacją podziemnych miejsc postojowych garażu wielostanowiskowego, do ustanowienia współwłasności w wielostanowiskowym garażu podziemnym (ułamkowy udział we współwłasności tego garażu). Udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe. 7 Członek Spółdzielni ubiegający się o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego może ubiegać się o miejsce postojowe w wielostanowiskowym parkingu podziemnym na zasadzie najmu lub przeniesienia ułamkowego udziału we współwłasności tego garażu. II. Zasady szczegółowe rozliczenie inwestycji 8 Całkowity koszt inwestycji obejmuje koszty: bezpośrednie ogólne i indywidualne oraz pośrednie z podziałem na zadania obejmujące realizację: a) budynku wielorodzinnego, b) wielostanowiskowego garażu podziemnego. 9 1. Do kosztów bezpośrednich ogólnych zalicza się wydatki związane z: a) zakupem prawa własności działek o nr ewidencyjnym: nr 749/5 i 750/16 (Obręb nr 6 Zachód) o łącznej powierzchni 877 m 2 wraz z podatkiem od c.c.p, opłatami notarialnymi oraz wieczysto-księgowymi rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji, b) wykonaniem dokumentacji budowlanej budynku wraz z kosztami jej uzgodnienia rozliczanymi proporcjonalnie do sumy ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład każdego samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz ilości miejsc postojowych, c) wykonaniem planu realizacyjnego wraz z elementami małej architektury rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji, d) badaniami i pomiarami geologicznymi, e) przygotowaniem terenu pod budowę (rozbiórka istniejącej zabudowy oraz wyręb drzew i krzewów), f) budową budynku w części przypadającej na lokale mieszkalne tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi z wyłączeniem technicznego wyposażenia lokalu, wykończeniowymi z wyłączeniem indywidualnego wykończenia lokalu rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali mieszkalnych, g) budową budynku w części przypadającej na garaż podziemny, tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi, h) wykonaniem podłączenia inwestycji do: 1) sieci energetycznej, 2) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 3) ciepłowniczej proporcjonalnie do sumy ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład każdego samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz ilości miejsc postojowych,
i) wykonaniem podłączenia inwestycji do: 1) sieci gazowej, 2) sieci miejskich wodociągów, 3) kanalizacji odprowadzającej ścieki, 4) TVK, 5) teletechnicznej, rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali mieszkalnych, j) robotami zewnętrznymi stanowiącymi elementy infrastruktury technicznej uwzględnionej w planie zagospodarowania terenu rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji. 2. Do kosztów bezpośrednich indywidualnych przypadających na poszczególne lokale zalicza się wydatki związane z indywidualnym: a) technicznym wyposażeniem lokalu, b) wykończeniem lokalu, c) koszty prowizji i odsetek bankowych, które rozlicza się w wielkościach rzeczywistych przypadających na lokal oraz należnym podatkiem od towarów i usług VAT. 3. Spółdzielnia dopuszcza zakup i montaż wyposażenia technicznego i materiałów wykończeniowych lokalu bezpośrednio przez użytkowników. Montaż tego wyposażenia oraz realizacja prac wykończeniowych odbywa się pod nadzorem Spółdzielni. 4. Szczegółowe zasady zakupu i montażu wyposażenia technicznego oraz materiałów wykończeniowych lokalu określi Zarząd w umowie z przyszłymi użytkownikami lokali na podstawie warunków realizacyjnych inwestycji określonych w umowie z Wykonawcą. 10 1. Do kosztów pośrednich zalicza się wydatki związane z: a) opłatami za zajęcie pasa drogowego, b) przygotowaniem i przeprowadzeniem przetargu na wyłonienie Generalnego Wykonawcy inwestycji, c) obsługą inwestycji (nadzór inwestorski - projektowy i budowlany) inwestycji liczonej w wysokości do 2,0 % wartości netto kosztów bezpośrednich, d) ukształtowaniem terenu, założenia terenów zielonych, wykonawstwo drobnych form architektonicznych, e) narzutem części kosztów ogólnych Spółdzielni w wysokości do 2,75 % kosztów bezpośrednich netto, f) marżą zysku w wysokości 2,5% kosztów bezpośrednich netto, o których mowa w 9 ust.1, g) indywidualnym ubezpieczeniem lokali przez 6 m-cy od czasu zakończenia prac przez wykonawcę robót potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, h) sporządzeniem dokumentacji powykonawczej, i) przeprowadzeniem lustracji. 2. Ostateczną wysokość kosztów określonych w ust. 1 lit. c i e ustali Zarząd na podstawie wyników finansowych Spółdzielni i zawartych umów z inspektorami nadzoru. 3. Koszty pośrednie są rozliczane proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji. 4. Całkowity koszt inwestycji stanowi podstawę do określenia kosztu budowy poszczególnych lokali.
III. Zasady szczegółowe ustalanie kosztu budowy poszczególnych lokali 11 1. Na całkowity koszt budowy, z zastrzeżeniem postanowień ust. 2, poszczególnych lokali składa się suma wydatków poniesionych przez Spółdzielnię na realizację inwestycji w części przypadającej na lokal związanych z: a) zakupem prawa własności działek o nr ewidencyjnym: nr 749/5 i 750/16 (Obręb nr 6 Zachód) o łącznej powierzchni 877 m 2 wraz z podatkiem od ccp, opłatami notarialnymi oraz wieczysto księgowymi w wysokości proporcjonalnej do wielkości posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, b) wykonaniem badań i pomiarów geologicznych, c) dokumentacji budowlanej budynku wraz z kosztami jej uzgodnienia w wysokości proporcjonalnej do ilości pomieszczeń, o których mowa w 5 ust. 1 wchodzących w skład lokalu, d) wykonaniem planu realizacyjnego wraz z elementami małej architektury w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej dla inwestycji, e) przygotowaniem terenu pod budowę (rozbiórka istniejącej zabudowy oraz wyręb drzew i krzewów), f) budową budynku: 1) w części przypadającej na lokale mieszkalne tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi z wyłączeniem technicznego wyposażenia lokalu, wykończeniowymi z wyłączeniem indywidualnego wykończenia lokalu rozliczanymi proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych wraz z wykonaniem podłączenia do: 1) sieci energetycznej, 2) sieci gazowej, 3) sieci miejskich wodociągów, 4) kanalizacji odprowadzającej ścieki, 5) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 6) sieci ciepłowniczej, 7) TVK, 8) teletechnicznej, 2) w części przypadającej na garaż podziemny tj. robotami budowlano - montażowymi, instalacyjnymi wraz z wykonaniem podłączenia do: 1) sieci energetycznej, 2) kanalizacji odprowadzającej wody opadowe, 3) sieci ciepłowniczej, g) robotami zewnętrznymi stanowiącymi elementy infrastruktury technicznej uwzględnionej w planie zagospodarowania terenu rozliczanymi proporcjonalnie do posiadanych udziałów nieruchomości wspólnej dla inwestycji, h) pokryciem kosztów pośrednich w części przypadającej na lokal w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej inwestycji, i) indywidualnymi wydatkami, o których mowa w 9 ust. 2 i 3 przypadającymi na lokal. 2. Koszty, o których mowa w ust. 1 lit. f mnoży się współczynnik atrakcyjności lokalu, ustalony wg postanowień 12. 3. Ostateczny koszt budowy lokalu ustalony zgodnie z postanowieniami ust. 1 i 2 powiększa się należny podatek od towarów i usług VAT. 12 Ustala się współczynniki atrakcyjności kondygnacji dla budynku, które wynoszą: - parter 0,97
- I piętro 1,04 - II piętro 1,01 - poddasze 0,98 IV. Odstąpienie od budowy lokalu 13 1. Członek Spółdzielni, zwany dalej członkiem ma prawo do odstąpienia od umowy o budowę lokalu w przypadku, gdy przerwa w pracach budowlanych lub niedotrzymania terminu wydania przedmiotu umowy wynosi 3 miesiące. Członek zobowiązuje się powiadomić pisemnie Spółdzielnię o zamiarze odstąpienia od niniejszej umowy ze skutkiem na 30 dzień licząc od dnia złożenia zawiadomienia o odstąpieniu od umowy. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi Spółdzielni w terminie 30 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej na wskazany przez członka rachunek bankowy. 2. Jeśli członek nie wykona w terminie swoich zobowiązań określonych w umowie o budowę lokalu Spółdzielnia może - po uprzednim wezwaniu do wykonania zobowiązania i wskazania terminu w jakim to zobowiązanie powinno być wykonane, jednakże nie krótszym niż 14 dni - od umowy odstąpić. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi w terminie 60 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 3. W przypadku dwukrotnego niestawienia się członka na wezwanie Spółdzielni w celu przejęcia lokalu Spółdzielnia może odstąpić od umowy w trybie jedno miesięcznego wypowiedzenia. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu członkowi w terminie 60 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 4. W przypadku dwukrotnego niestawienia się członka na wezwanie Spółdzielni w celu podpisania aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności Spółdzielnia może odstąpić od umowy w trybie jedno miesięcznego wypowiedzenia. W takim przypadku Spółdzielnia zobowiązana jest do zwrotu Członkowi w terminie 90 dni od dnia odstąpienia kwot wpłaconych przez Członka na poczet wkładu budowlanego w wysokości nominalnej po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat na wskazany przez członka rachunek bankowy. 5. W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy przez członka z innych przyczyn niż wskazane w ust. 1 kwota wpłacona na poczet wkładu budowlanego, podlega zwrotowi w wysokości nominalnej, po pomniejszeniu o należne Spółdzielni odsetki ustawowe za opóźnienia w płatnościach wynikających z ustalonego w umowie o budowę lokalu harmonogramu wpłat. Członek zobowiązuje się powiadomić pisemnie Spółdzielnię o zamiarze odstąpienia od niniejszej umowy ze skutkiem na 30 dzień licząc od dnia złożenia zawiadomienia o odstąpieniu od umowy. Wypłata środków nastąpi na rachunek bankowy wskazany przez członka w terminie 60 dni od dnia odstąpienia od umowy. 6. W przypadku odstąpienia od umowy w sytuacjach określonych w ust. 2 do ust. 5 kwota zwracanego wkładu budowlanego podlega dodatkowo pomniejszeniu o karę umowną w wysokości 5% kwot wpłaconych na poczet wkładu budowlanego. Spółdzielnia odstąpi od nali-
czenia kary umownej w przypadku, gdy członek wskaże inną osobę, która wstąpi w jego miejsce i podpisze umowę ze Spółdzielnią na identycznych warunkach. 7. Odstąpienie od umowy przez członka jest możliwe do dnia wydania przedmiotu umowy o budowę lokalu. 8. W przypadku rezygnacji z członkostwa w Spółdzielni zwrotowi podlegają udziały w wartości nominalnej, natomiast nie podlega zwrotowi wpłacona przez członka kwota wpisowego. V. Postanowienia końcowe 14 Wydatki związane z zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu, w tym opłaty notarialne i wieczysto-księgowe ponosi członek Spółdzielni. Sekretarz Rady Nadzorczej Bogusława Wójcik Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej Piotr Matys