GN.683.3.2016.UL.10 D E C Y Z J A Opole, 2017.02.28 Na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art.18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz.U.2015. poz. 2031 z późn. zm.), art.132 ust.1-3a w związku z art.134 i art.133 pkt.1,2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.2016 poz. 2147 z późn. zm.) i art.104 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U.2016 poz.23 z późn. zm.) po zakończeniu prowadzonego przez Starostę Opolskiego postępowania dowodowego w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, oznaczoną jako działka nr 1373/188, pow. 0.0078 ha, arkusz mapy 6, obręb Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki, nabyta z mocy prawa przez Gminę Dobrzeń Wielki na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Opolskiego z dnia 04.04.2016 r. Nr 5/ZRID/2016 nr rej. WB.6740.2.2.2016.AŁ o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ul. Kościuszki w Dobrzeniu Wielkim orzekam: 1.Ustalić za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym oznaczoną jako działka nr 1373/188, pow. 0.0078 ha, arkusz mapy 6, obręb Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki, odszkodowanie w kwocie 11 923 zł (słownie: jedenaście tysięcy dziewięćset dwadzieścia trzy złote). 2.Ustalone w niniejszej decyzji odszkodowanie podlega wpłaceniu przez Gminę Dobrzeń Wielki do depozytu sądowego w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna. U Z A S A D N I E N I E Starosta Opolski decyzją z dnia 04.04.2016 r. Nr 5/ZRID/2016 nr rej. WB.6740.2.2.2016.AŁ o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ul. Kościuszki w Dobrzeniu Wielkim, orzekł o nabyciu z mocy prawa przez Gminę Dobrzeń Wielki, między innymi nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1373/188, pow. 0.0078 ha, arkusz mapy 6, obręb Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki (powstała z podziału działki nr 715/188). Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna z dniem 21.09.2016 r. Nieruchomość ta uprzednio stanowiła współwłasność Ortlepp Apolonii (c. Stanisława i Jadwigi), Wieczorek Bernarda (s. Stanisława i Jadwigi) i Wieczorek Alojzego (s. Stanisława i Jadwigi) po 1/3 na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia 26.01.1987 r., co stwierdzono w oparciu o badanie treści księgi wieczystej nr OP1O/00009375/7 w dniu 23.09.2016 r. Zgodnie z art.18 ust.1 oraz art.12 ust.4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W ramach prowadzonego postępowania nie stwierdzono osób, którym przysługiwałyby ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, określonej w punkcie 1 decyzji. Dnia 10.11.2016 r. Starosta Opolski wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej zawiadomił strony o wszczęciu postępowania mającego na celu ustalenie oraz
2 wypłatę odszkodowania za nieruchomość nabytą przez Gminę Dobrzeń Wielki przeznaczoną pod budowę drogi oraz pouczył o możliwości przeglądania akt sprawy. Zawiadomienie przesłane dla Ortlepp Apolonii na adres wykazany w ewidencji gruntów (ul. Lenina 50,46-081 Dobrzeń Wielki), Wieczorek Bernarda na adres wykazany w ewidencji gruntów (ul. Lenina 50,46-081 Dobrzeń Wielki) i Wieczorek Alojzego na adres wykazany w ewidencji gruntów (ul. Fiecka 13, 46-081 Dobrzeń Wielki) zostało zwrócone przez Pocztę Polską z adnotacją w dniu 02.12.16 r. i 05.12.16 r., zwrot nie podjęto w terminie. Gmina Dobrzeń Wielki nie wniosła żadnych wniosków lub zastrzeżeń. W dniu 12.12.2016 r. Starosta Opolski wystąpił do Wójta Gminy Dobrzeń Wielki o udostępnienie danych z rejestru mieszkańców dotyczących Ortlepp Apolonii, Wieczorek Bernarda i Wieczorek Alojzego. Wójt Gminy Dobrzeń Wielki w trzech pismach nr SO- EL.5345.3.109.2016 z dnia 29.12.2016, nr SO-EL.5345.3.110.2016 z dnia 29.12.2016, nr SO- EL.5345.3.111.2016 z dnia 29.12.2016, poinformował, że Pani Apolonia Ortlepp nie figuruje pod wskazanym adresem oraz w archiwalnych i aktualnych rejestrach mieszkańców. Pan Bernard Wieczorek był zameldowany pod adresem: Dobrzeń Wielki, ul. Ks. Fiecka 13 do 1974 r. wymeldowania z pobytu stałego do Niemiec. Pan Alojzy Wieczorek był ostatnio zameldowany pod adresem: Dobrzeń Wielki, ul. Namysłowska 53. Alojzy Wieczorek zmarł dnia 1.04.2008 r. akt zgonu nr 845/2008 wydany w Niemczech. Nie udało się ustalić adresu zamieszkania Apolonii Ortlepp i Bernarda Wieczorek. W związku z powyższym uznano, że przedmiotowa nieruchomość w związku z nieustaleniem spadkobierców zmarłego dnia 1.04.2008 r. Alojzego Wieczorek jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym. Wartość nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1373/188, pow. 0.0078 ha, arkusz mapy 6, obręb Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki, została określona na podstawie operatu szacunkowego z dnia 14.11.2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Krzysztofa Śliwakowskiego na kwotę 11 923 zł. Działka nr 1373/188, pow. 0.0078 ha, arkusz mapy 6, obręb Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem KDD tereny dróg publicznych klasy D droga dojazdowa, MN,U- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzony został uchwałą Rady Gminy Dobrzeń Wielki Nr XXVII/250/2013 z dnia 28.02.2013 r. Wyceniana działka na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej stanowiła grunt zabudowany częścią budynku usługowego o pow. zabudowy 30 m 2, na fundamentach betonowych, ściany i dach drewniane, stolarka okienna i drzwiowa drewniana, rynny aluminiowe, pokrycie dachowe z papy. Budynek ten w części znajduje się również na działce nr 1374/188. Ze względu na przejęcie gruntu pod nowo budowaną drogę będzie musiał być zburzony w całości. Dlatego szacowaniu podlegał cały budynek. Zgodnie z art. 134 ust 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości lub według alternatywnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Pisemną opinię o wartości nieruchomości sporządza w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje
3 rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślić należy, iż operat szacunkowy dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za działkę gruntu wydzieloną pod nowe drogi publiczne powinien odpowiadać przepisowi 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Starosta Opolski dokonując oceny prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia 14.11.2016 r. w pierwszej kolejności sprawdził go pod względem formalnym i ustalił, że operat został wykonany i podpisany przez osobę uprawnioną, nie zawiera niejasności i jest opinią kompletną. Następnie Starosta dokonał zbadania opinii biegłego w zakresie zgodności sporządzonego operatu szacunkowego z przepisami prawa w tym zakresie obowiązującego oraz w zakresie oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do gruntu podlegającego wycenie. Rzeczoznawca majątkowy z uwagi na występujące na działce jej części składowe określił wartość odtworzeniową działki gruntu wraz z jej częściami składowymi, co stanowi wartość niezabudowanej działki gruntu wydzielonej z działki aktualnie użytkowanej o funkcji mieszkaniowej i wartości jej części składowych. Wartość niezabudowanej działki gruntu, określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej z transakcji gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym. Występuje tu zasada korzyści dla gruntu przejętego pod drogę, polegająca na dokonaniu wyceny według aktualnego sposobu użytkowania tego gruntu, który jest wydzielony z terenu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planie pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca uznał, że jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, gdyż na lokalnym rynku jest wystarczająca liczba transakcji (sprzedaży) tych nieruchomości. Do wyceny przeanalizowano akty notarialne transakcji nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową teren wsi Dobrzeń Wielki, gmina Dobrzeń Wielki w okresie od grudnia 2014 r. do sierpnia 2016 r., w badanym okresie odnotowano wystarczającą ilość transakcji aby określić wartość rynkową działki wydzielonej pod drogę publiczną. Z przedstawionych do porównania 15 aktów notarialnych wybrano 2 transakcje o najniższej cenie i najwyższej cenie sprzedaży, których ceny wynoszą za 1 m 2 od 77,67 zł do 100,20 zł. Rzeczoznawca majątkowy po dokonanej analizie przyjął: lokalizację ogólną i stopień zagospodarowania terenu jako cechy mające wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości. Wartość rynkową 1 m 2 gruntu przedmiotowej nieruchomości ustalono mnożąc średnią arytmetyczną cen nieruchomości porównywalnych przez wartość współczynnika 0.9212 i wartość ta wynosi 82.17 zł za 1 m 2. Przy oszacowaniu wartości budynku usługowego oszacowano wartość odtworzeniową budynku. Rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia z zastosowaniem mnożników przeliczeniowych wartości dla województwa opolskiego. Wycenę
4 budynku przeprowadzono w oparciu o Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli nr 116, wydawcy Wacetob sp. z o.o.. Powyższe jest zgodne z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. ( tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm ) i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Operat szacunkowy jako wykonany zgodnie z przepisami prawa w tym zakresie obowiązującego, został przyjęty przez Starostę Opolskiego jako dowód w sprawie określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję polegającą na budowie drogi gminnej. Pismem z dnia 23.01.2017 r. Starosta Opolski na podstawie art.10 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, ze względu na nieustalone adresy stron i nieuregulowany stan prawny, ogłoszeniem zawiadomił strony o zebraniu materiałów stanowiących podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość nabytą przez Gminę Dobrzeń Wielki przeznaczoną pod budowę drogi stanowiącą współwłasność osób fizycznych oraz pouczył o możliwości przeglądania akt sprawy. Poinformował również, stosownie do art.113 ust.6, ust.7, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, że przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym i nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe oraz, że zgodnie z art. 118a ust.3. tej ustawy odszkodowanie za nieruchomość ustala się według przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - rozdziału 5 i składa do depozytu sądowego na okres 10 lat oraz, że w oparciu o art. 49 Kpa zawiadomienie to uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia. Zawiadomienie to zostało wywieszone na okres 14 dni tj. od dnia 24.01.2017 r. do dnia 07.02.2017 r. na tablicach ogłoszeń Starostwa Powiatowego w Opolu przy ul. 1-go Maja 29 oraz Placu Wolności 7/8, opublikowane na stronie internetowej Powiatu Opolskiego www.powiatopolski.pl, ponadto przekazano Wójtowi Gminy Dobrzeń Wielki, celem wywieszenia na okres 14 dni. Strony nie wniosły żadnych wniosków lub zastrzeżeń. Wysokość odszkodowania za nieruchomość ustalona została według jej stanu na dzień 04.04.2016 r. oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu i wyniosła 11 923 zł. Z uwagi na fakt, że po zmarłym dnia 1.04.2008 r. w Niemczech Alojzym Wieczorek, nie ustalono osób uprawnionych do dziedziczenia, a także to, że wypłata odszkodowania przynależna Apolonii Ortlepp i Bernardowi Wieczorek natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody szczegółowo opisane na stronie 2 uzasadnienia decyzji, odszkodowanie za przejętą nieruchomość winno zostać złożone do depozytu sądowego na okres 10 lat w myśl art. 118a ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami cyt. na wstępie. Uprawnionymi do odbioru odszkodowania z depozytu sądowego w wysokości po 1/3 wartości będą spadkobiercy Alojzego Wieczorek oraz Apolonia Ortlepp i Bernard Wieczorek lub ich spadkobiercy. Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji decyzji. Wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego wpłaty - według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości zgodnie z art.18 ust.3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Od niniejszej decyzji służy stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Opolskiego za pośrednictwem Starosty Opolskiego, w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia/ogłoszenia.
5 Na podstawie art. 118a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzja niniejsza podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 Kpa. Z up. STAROSTY Tadeusz Dziubałtowski Naczelnik Wydziału Gospodarki, Nieruchomościami i Rolnictwa Otrzymują: 1. Wójt Gminy Dobrzeń Wielki 46-081 Dobrzeń Wielki ul. Namysłowska 44 2. Wójt Gminy Dobrzeń Wielki 46-081 Dobrzeń Wielki ul. Namysłowska 44 celem wywieszenia 3. Starostwo Powiatowe w Opolu - tablice ogłoszeń 4. Strona internetowa Powiatu Opolskiego 5. a/a Zgodnie z art.2 ust.1 lit h ustawy z dnia 16.11.2006r. o opłacie skarbowej (tj. Dz. U. 2016.1827) decyzja nie podlega opłacie skarbowej
6