Podejście mieszane w wycenie nieruchomości ci
PODEJŚCIE MIESZANE 15-19 19 RozpWyc Nota Interpretacyjna Nr 4: Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości ci
PODEJŚCIE MIESZANE [założenie] Jeżeli eli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości ci określa się w podejściu mieszanym.
PODEJŚCIE MIESZANE METODA POZOSTAŁOŚCIOWA METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU
Metoda pozostałościowa Zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego kosztowego Metodę pozostałościow ciową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, ci, jeżeli eli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającemu w szczególno lności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu u lub remoncie obiektu budowlanego.
Zastosowanie metody pozostałościowej do określania wartości rynkowej nieruchomości, ci, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości ci podobnych do nieruchomości ci szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym. wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, ci, która podlega wycenie.
Zastosowanie metody pozostałościowej przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku. Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać uzasadnione.
Procedura 1. Wartość rynkową nieruchomości ci określa się jako różnicr nicę wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu zakładanego adanego rozwoju i kosztów w rynkowych związanych zanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji. wg wzoru: W R = W K (K R + Z I ) gdzie: W R - wartość rynkowa nieruchomości, ci, W K - wartość nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju, K R - koszty rynkowe związane zane z rozwojem nieruchomości, ci, - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji. Z I
Procedura, cd. 2. Określenie wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju (WK). 3. Określenie rynkowych kosztów w związanych zanych z rozwojem nieruchomości ci (KR), m.in: - koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień, - koszty zakupu, - koszty wstępne, - koszty budowy, - inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane - koszty finansowania. 4. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku nieruchomości ci podobnych. 5. Określenie wartości rynkowej nieruchomości ci (WR) jako różnicy r wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów w rynkowych związanych zanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości ci podobnych. 6. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np.. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.
Zysk inwestora Z I Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny od rodzaju inwestycji wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny. Przyjmuje się zysk inwestora, może e być określony jako: procent rynkowych kosztów w związanych zanych z rozwojem (KR) lub wartości nieruchomości ci po zrealizowaniu zakładanego adanego rozwoju (WK).
Metoda kosztów w likwidacji metoda stosowana, gdy częś ęści składowe gruntu przeznaczone sąs do rozbiórki rki wartość nieruchomości ci równa r jest kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji częś ęści składowych gruntu, powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce. rce. W = W g K r + W M gdzie: W wartość nieruchomości ci W g koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa) K r koszt likwidacji częś ęści składowych gruntu (powiększony o koszty utylizacji materiałów w szkodliwych, np. azbestu) W M wartość materiałów w z odzysku
Metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu Stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości ci przeznaczonych na cele rolnicze lub leśne, gdy brak transakcji rynkowych dla tego typu nieruchomości ci Wartość 1 ha gruntu ustala się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony żyta albo ceny 1m 3 drzewa Klasy gruntów w z katastru nieruchomości ci Typy siedliskowe lasów w z planów w urządzenia lasów Okręg g podatkowy wg przepisów w o podatku rolnym
Podejście mieszane w wycenie gruntów w rolnych w przypadku ustalania wartości plantacji będącej b w okresie plonowania wartość plantacji określa się jako sumę kosztów w jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytk ytków w od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości ci Wartości utraconych pożytk ytków w i poziom nakład adów w określa się biorąc c w szczególno lności pod uwagę: (1) cechy roślin ( gatunek, odmianę,, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytk ytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakład adów w przy racjonalnych kosztach, (5) dochód d związany zany z gruntem i innymi urządzeniami.
Podejście mieszane w wycenie plantacji wieloletnich t Wp = Wi 1 + T W K Wp wartość plantacji wg stanu na dzień wyceny Wi koszty inwestycyjne związane zane z założeniem i pielęgnacj gnacją plantacji do pierwszego roku plonowania Wk wartość utraconych pożytk ytków w za lata pozostałe e do końca okresu pełnego plonowania A odpis amortyzacyjny t ilość lat, od pierwszego roku plonowania do momentu wyceny T ilość lat pełnego plonowania
Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntów Tylko w przypadku gdy brak na rynku lokalnym podobnych transakcji oraz brak danych dotyczących cych stawek rynkowych czynszów w dzierżawy nieruchomości ci wskaźniki szacunkowe wyrażone sąs w decytonach ziarna żyta i przypisane w zależno ności od położenia gruntu w okręgu podatkowym odpowiednim użytkom gruntowym i ich klasom
Wartość działek w podejściu mieszanym Wt = n n Pk i Wsz i Wg = Wt(1 ± i= 1 i= 1 u i ) C Wt wartość tabelaryczna działki w dt ziarna żyta Pk i powierzchnia i-tego i konturu klasyfikacyjnego Wsz i wskaźnik szacunkowy i-tego i konturu klasyfikacyjnego wyrażony w dt żyta / 1 ha (ustalany na podstawie danych zamieszczonych w tabeli) i określany w zależno ności od położenia w okręgu podatkowym oraz użytku i klasy bonitacyjnej tego konturu Wg wartość działki po uwzględnieniu charakterystycznych cech tej działki, korygujących wartość tabelaryczną u i współczynniki korygujące wartość tabelaryczną C cena decytony ziarna żyta, przyjęta z rynku lokalnego
Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu grunty leśne W gl = Σ(N Szi,j P) i C 1m 3 1m dr (1 i=1 (1 + v 1 + v 2 +...+ v n ) gdzie: NSzi,j wskaźnik szacunkowy dla i-tej i grupy typu siedliskowego lasów w oraz j-tego okręgu podatkowego, P i powierzchnia nieruchomości ci leśnej w i-tej i grupie typu siedliskowego, C 3 1m dr cena 1 metra sześciennego drewna, v 1, v 2,..., v n współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości ci leśnych; współczynniki korekcyjne vi ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu V.6
Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników w szacunkowych gruntu cena drewna z nadleśnictwa, nictwa, z rynku lokalnego, średnia ważona za 3 lata z uwzględnieniem sortymentów grupy typów w siedliskowych z planu urządzenia lasu okręg g podatkowy wg przepisów w o podatku rolnym cechy nieruchomości: ci: stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i gł dróg g dojazdowych, możliwo liwość przeprowadzenia zrywki, rodzaje gruntów w przyległych, ych, walory rekreacyjne
3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Skale ocen cech nieruchomości ci (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynnik czynników w korekcyjnych. Nr cech 1. 2. Położenie nieruchomości ci w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu u na drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości ci w obszarach zagrożonych onych masowym występowaniem szkodników w pierwotnych Położenie nieruchomości ci w obszarach zagrożonych onych lub opanowanych przez szkodniki wtórne Położenie nieruchomości ci w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej Możliwo liwości przeprowadzenia zrywki (warunki) Jakość drogi dojazdowej Cechy rynkowe Stopień degradacji siedliska Leśnego Sąsiedztwo użytku ytków w przyległych ych Walory rekreacyjne nieruchomości ci bardzo dobry; dobry; częś ęściowo zdegradowane; znacznie zdegradowane - nie występuje - uszkodzenia słabe s - uszkodzenia średnie - uszkodzenia silne nie występuje występuje nie występuje występuje Ocena bardzo dobre; dobre; słabes bardzo dobre; dobre; średnie; trudne; b. trudne bardzo dobra; dobra; niska bardzo korzystne korzystne przeciętne niekorzystne bardzo dużej przydatności; duża a przydatność ść; ; mała przydatność ść; ; nieprzydatne Współczynniki korekcyjne v i 0,1; 0,05; - 0,05; - 0,1 0,2 0,05-0,1-0,2 +0,05-0,05 +0,05-0,05 +0,1; +0,05; - 0,1 0,2; 0,1; 0; - 0,1; - 0,2 +0,1; +0,05; - 0,05 +0,05 0,00-0,05-0,1 0,1 ; 0,05; 0,00; - 0,05
Podejście mieszane, metoda wskaźnik ników szacunkowych gruntu nieruchomości ci zadrzewione i zakrzewione; brak transakcji W G n = i= 1 ( N P) C 1+ v... + v +... v ) sz ( i j q 1 i +, n gdzie: N sz i, j wskaźnik szacunkowy wyrażony w decytonach ziarna żyta dla 1 ha gruntu ornego dla i-tej klasy bonitacyjnej i obiektu położonego onego w j-tym okręgu podatkowym; wskaźnik szacunkowy ustala się,, przyjmując c 50% wskaźnika dla gruntu ornego w klasie bonitacyjnej przyjętej dla tych gruntów, z tym że e dla klasy III i klasy IV stosuje się odpowiednio wskaźniki szacunkowe gruntu ornego dla klas IIIb i IVb, P powierzchnia nieruchomości ci zadrzewionej i zakrzewionej w i-tej, i klasie bonitacyjnej. C q cena jednej decytony ziarna żyta, ustalona z rynku lokalnego dla miejsca położenia nieruchomości, ci, v i współczynniki korekcyjne wynikające z cech nieruchomości ci innych niż klasa bonitacyjna i położenie w okręgu podatkowym, mające wpływ na wartość gruntu. Współczynniki korekcyjne vi ustala rzeczoznawca majątkowy. Mogą one przyjmować wartości określone w tabeli nr 2 komentarza do Standardu.
Skale ocen cech gruntów w zadrzewionych i zakrzewionych oraz wynikających z tych cech współczynnik czynników w korekcyjnych Numer cechy Cechy rynkowe Ocena Współczynniki korekcyjne bardzo dobre + 0,2 dobre + 0,1 1. Możliwo liwość przeprowadzenia zrywki (warunki) średnie 0,0 trudne - 0,1 bardzo trudne - 0,2 droga utwardzona + 0,1 2. Dostępno pność i związana zana z tym możliwo liwość transportu drewna (warunki dojazdu) droga gruntowa brak dojazdu 0,0-0,1 bardzo przydatność duża 0,1 3. Walory rekreacyjne duża a przydatność mała a przydatność 0,05 0,0 nieprzydatne - 0,05