ODWIEDŹ NAS W INTERNECIE: www.poradniksukces.com Z serii: Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić Tajniki banków, pośredników, prawników i właścicieli domów Elżbieta Baumgartner Zagadnienia: Na jaki dom cię stać Ile możesz pożyczyć Twoja punktacja kredytowa Ile musisz wyłożyć Jak kupić dom bez pieniędzy Jaki dom kupić Domy z fabryki A może się budować? Czy potrzebujesz agenta Ile dom jest warty Jak się targować Kontrakt Rodzaje pożyczek hipotecznych Gdzie się udać po kredyt Czego banki wolą nie wyjawiać Ile kosztuje closing Co się dzieje w czasie closingu Rządowe programy pomocy Domy za $1 Pożyczki FHA
Jak kupi~ dom mqdrze i nie przep]aci~ Tajniki bank*w, po<rednik*w, prawnik*w i w]a<cicieli dom*w El\bieta Baumgartner Polpress Services 255 Park Lane Douglaston, NY 11363 www.poradniksukces.com
Ok]adka: SKOK Communications, LLC, tel. 1-718/224-2948 Wydawca: Polpress Services, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718/ 224-3492 Redakcja tekstu: Danuta Marciszek International Standard Book Number ISBN 0-9633932-9-4 Copyright 2005-2006 by Polpress Services Kopiowanie ca]o<ci lub fragment*w tej ksiq\ki bez pozwolenia jej wydawcy stanowi naruszenie praw autorskich. Tre<~ niniejszej ksiq\ki ma charakter og*lnej informacji i nie powinna by~ traktowana jako porada prawna. Przed podj[ciem jakichkolwiek decyzji czytelnik powinien rozwa\y~ swojq w]asnq sytuacj[ i ewentualnie zasi[gnq~ opinii prawnika. Tw*rcy ksiq\ki do]o\yli wszelkich stara#, by przedstawi~ aktualne i prawdziwe informacje. Czytelnik powinien by~ <wiadomy, \e przepisy, adresy i numery telefon*w ulegajq zmianie. Specjalne podzi[kowania nale\q si[ osobom, kt*re przyczyni]y si[ do powstania tej ksiq\ki. Sq to: mec. Ewa Bogdan, Marzena Moryc, Magdalena Owsiany i Jaros]aw Armatys.
Strona 1 Spis tresci 1. Wst[p 4 2. Co trzeba wiedzie~ 7 2. 1. Kupi~ czy wynajmowa~ 7 2. 2. Przyk]adowe obliczenia 10 2. 3. Czy warto po\ycza~ 13 2. 4. Dom ulgq podatkowq 15 3. Twoja historia kredytowa 20 3. 1. Twoja kartoteka 20 3. 2. Punktacja kredytowa sekret biur kredytowych 21 3. 3. Jak sprawdzi~ sw*j raport kredytowy 25 3. 4. Gdy masz marny kredyt 26 3. 5. Czego biura kredytowe wolq nie wyjawia~ 28 3. 6. Czego banki spodziewajq si[ po dobrym kliencie 29 4. Na jaki dom ci[ sta~ 30 4. 1. Twoje dochody 4. 2. Ile mo\esz po\yczy~ 30 32 4. 3. Wst[pna kwalifikacja (preúualification) 4. 4. Wst[pne zatwierdzenie po\yczki (preapproval) 36 37 5. Ile pieni[dzy musisz wy]o\y~ 38 5. 1. Wysoko<~ wk]adu w]asnego 38 5. 2. Koszt kredytu 40 5. 3. Koszty przeniesienia prawa w]asno<ci domu 43 5. 4. Koszt us]ug zam*wionych przez ciebie 45 5. 5. Ile w sumie trzeba mie~ pieni[dzy 47 5. 6. Udokumentowanie stanu majqtkowego 48 6. Jakq nieruchomo<~ kupi~ 51 6. 1. Wyb*r okolicy 51 6. 2. Sprecyzuj swoje potrzeby odno<nie domu 52 6. 3. Mieszkanie w]asno<ciowe kondominium 53 6. 4. Mieszkanie w]asno<ciowe cooperative 59 6. 5. Udzia]y czasowe iluzja w]asno<ci 62 6. 6. Istniejqcy dom jednorodzinny 67 6. 7. Dom z fabryki 69 6. 8. Budowa w]asnego domu 71 6. 9. Kupno nowego domu 73 6. 10. Dom do remontu 76 6. 11. Dom wielorodzinny 78 6. 12. Home owners A so ci a tion stra\nik czy tyran 79 7. Pomoc agenta handlu nieruchomo<ciami 84 7. 1. Rola agenta 7. 2. Jak wsp*]pracowa~ z agentem 84 91
Strona 2 7. 3. Dyskontowi brokerzy 93 7. 4. Czego agent woli nie wyjawi~ 94 7. 5. Czy spr*bowa~ samodzielnie 96 7. 6. Jak szuka~ domu samodzielnie 98 8. Procedura kupna domu 101 8. 1. Jak oszacowa~ warto<~ domu 101 8. 2. Informacja o wadach budynku 103 8. 3. Sprawd^ stan techniczny domu 106 8. 4. Co nabywasz z domem, a czego nie 109 8. 5. Czego w]a<ciciel woli nie wyjawia~ 111 8. 6. Jak si[ targowa~ 113 8. 7. Wst[pna umowa i zadatek 115 9. Kontrakt sprzeda\y 117 9. 1. Czemu s]u\y kontrakt 117 9. 2. Jak wyglqda kontrakt 118 9. 3. Kiedy umowa jest prawomocna 121 10. Po\yczka hipoteczna 123 10. 1. S]ownictwo po\yczek hipotecznych 123 10. 2. Rodzaje po\yczek hipotecznych 125 10. 3. Po\yczki o sta]ej stopie procentowej 129 10. 4. Po\yczka o zmiennej stopie procentowej 131 10. 5. Po\yczki balonowe 138 10. 6. Interest-only mortgage 139 10. 7. Jakq po\yczk[ wybra~ 141 10. 8. Czego banki wolq nie wyjawi~ 144 10. 9. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej 145 11. Jak ubiega~ si[ o po\yczk[ 146 11. 1. Kto udziela po\yczek 146 11. 2. Jak szuka~ najlepszej po\yczki 150 11. 3. A mo\e mortgage broker? 153 11. 4. Procedura po\yczkowa 157 11. 5. Potrzebne dokumenty 159 11. 6. Mortgage lock-in 160 11. 7. Jak u]atwi~ uzyskanie kredytu 162 11. 8. Czytaj umow[ po\yczkowq 164 11. 9. Czego banki wolq nie wyjawi~ 166 11. 10. Gdzie dowiedzie~ si[ wi[cej 168 12. Closing 169 12. 1. Co to jest closing 169 12. 2. Ile kosztuje closing 170 12. 3. Przed closingiem 172 12. 4. Dzie# closingu 174 12. 5. Jakie koszty closingu sq odpisem podatkowym 178 13. Rzqdowe programy pomocy 182
Strona 3 13. 1. Dlaczego rzqd pomaga 182 13. 2. Programy Fannie Mae i Freddie Mac 183 13. 3. Po\yczki Federal Housing Administration 185 13. 4. Po\yczki Veteran Administration 187 13. 5. Domy za symbolicznq kwot[ 188 13. 6. Lokalne programy mieszkaniowe 191 14. S]owniczek termin*w 192 15. Za]qcznik. Ksiq\ki Poradnika Sukces 199
Wst[p Strona 4 1. Wst[p Dom jest najpowa\niejszym zakupem w \yciu ka\dego z nas. Zwa\ywszy, \e procedura wyboru domu, zaciqgni[cia po\yczki i zamkni[cia transakcji kupna-sprzeda\y jest skomplikowana nawet dla Amerykan*w, imigranci muszq si[ do niej dobrze przygotowa~. Nieznajomo<~ ameryka#skich reali*w, i cz[sto j[zyka, powodujq, \e niniej sza ksiq\ka je dy ny pol skoj[zycz ny po rad nik dla przysz]ego w]a<ci cie la domu jest nie odzow na dla ka\dego. Do \adnego zadania nie wolno podchodzi~ nieprzygotowanym, szczeg*lnie do tak powa\nego i kosztownego, jak kupno domu. Ju\ na wst[pie tej ksiq\ki chc[ rozwia~ mit, w kt*ry chcia]oby wierzy~ wielu czytelnik*w, ten mianowicie, \e od znania na rzeczy sq specjali<ci: adwokaci, bankierzy, agenci nieruchomo<ciowy, brokerzy po\yczkowi. P]acimy im, wi[c zadbajq oni o nasze interesy. Nie koniecznie. Interesy wielu profesjonalist*w sq sprzeczne z twoimi. Ty chcesz kupi~ dom niedrogi i bez usterek, a broker nieruchomo<ciowy woli przemilcze~ znane mu wady. Ufasz rekomendowanemu przez brokera prawnikowi, a on spisuje kontrakt bardziej korzystny dla sprzedajqcego. Ty chcesz najta#szej po\yczki hipotecznej, a bank obciq\a ci[ r*\nymi utajonymi op]atami. W]a<ciciel domu wydawa] si[ rozsqdnym facetem, a tymczasem wykr[ci] si[ z kontraktu i nie chce odda~ zadatku. Jak widzisz, warto liczy~ na siebie samego, by monitorowa~ ka\dy aspekt kupna domu i nie da~ si[ nabi~ w butelk[. Ta ksiq\ka ci pomo\e. Czytajqc poszczeg*lne rozdzia]y dowiesz si[, Czytelniku, \e proces kupowania domu sk]ada si[ z kilku wa\nych etap*w.
Wst[p Strona 5 Decyzja o kupnie domu. Najpierw nale\y skonfrontowa~ marzenia z rzeczywisto<ciq, \eby policzy~, czy sta~ ci[ na dom. Czy czas jest odpowiedni na zaciqgni[cie po\yczki hipotecznej? Czy oprocentowania nie sq za wysokie? Mo\e wkr*tce spadnq? Czy masz dobrq histori[ kredytowq? Nie zaszkodzi sprawdzi~ jq samemu, zanim przyjrzy si[ jej bank i zobaczy jakie< omy]ki, kt*re ci[ zdyskwalifikujq. Zastan*w si[, czy potrzebujesz pomocy brokera nieruchomo<ciowego, czy dasz sobie rad[ sam. Poszukiwanie domu. Daj sobie co najmniej p*] roku na wybranie okolicy, do kt*rej chcia]by< si[ przenie<~, a p*^niej domu w tym rejonie. Poznaj tam sklepy, szko]y, ko<ci*]. Przekonaj si[, czy rozwija si[ ona, czy stopniowo podupada. Jacy ludzie si[ tam wprowadzajq, jacy wynoszq? Ile kosztujq tam domy i ile wynoszq czynsze mieszka#. Obejrzyj kilkana<cie, nawet kilkadziesiqt dom*w. Po pewnym czasie b[dziesz mia] wyczucie, co jest dobrq okazjq, a co nie. Poszukiwanie najlepszej po\yczki hipotecznej nale\y prowadzi~ r*wnolegle z poszukiwaniem domu. Istnieje wiele rodzaj*w kredyt*w, kt*re sq om*wione w tej ksiq\ce szczeg*]owo. Dowiesz si[, jaki rodzaj jest najstosowniejszy dla ciebie i kt*ry bank daje najlepsze warunki. Gdy znajdziesz ju\ dobrq po\yczk[, uzyskasz z banku preapproval, czyli wst[pne zatwierdzenie po\yczki, a ka\dy sprzedajqcy b[dzie traktowa] ci[ powa\nie. Wyb*r domu i negocjacja ceny. Gdy ju\ wybierzesz dom, poznasz jego prawdziwq warto<~, \eby nie przep]aci~. Targuj si[ z w]a<cicielem. Mo\na wiele zyska~ negocjujqc pozostawienie w budynku wyposa\enia, czasem przej[cie przez w]a<ciciela cz[<ci koszt*w closingu. Mo\e nawet uda si[ go nam*wi~ na udzielenie ci po\yczki (owner financing). Twoja wiedza ma teraz zaprocentowa~. Wynaj[cie prawnika. Jego wyb*r powinien by~ przemy<lany, bo potrzebujeciesz mqdrego profesjonalisty broniqcego twoich praw, kt*ry specjalizuje si[ w obs]udze transakcji nieruchomo<ciowych. Spisanie kontraktu. Wszystkie ustalenia muszq by~ spisane w kontrak cie naj wa\nie j szym do ku men tem w pro ce du rze kup na/sprze - da\y. Zamie<~ w nim klauzule, kt*re uchroniq ci[ przed k]opotami. Ta ksiq\ka i do<wiadczony prawnik w tym pomogq. Bank daje promes[ kredytu hipotecznego. Z kontraktem klient udaje si[ do wybranego banku po po\yczk[. Bank przyjrzy si[ jego za-
Wst[p Strona 6 robkom, historii kredytowej i posesji, kt*rq kupuje i wyda tzw. mortgage commitment, czyli promes[ kredytu. Tw*j prawnik weryfikuje tytu] w]asno<ci nieruchomo<ci przez zam*wienie title search i title insurance. Du\o jest do zrobienia przed closingiem. Mo\na wp]ynq~ na obni\enie wie lu koszt*w war to prze czy ta~ jak. Closing czy li pro ce du ra za mkni[cia trans ak cji kup na/sprze da\y nieruchomo<ci. Nadchodzi wielki dzie#, na kt*ry d]ugo czeka]e<. Przyjdziesz na t[ imprez[ przygotowany. W przeddzie# odwied^ budynek i sprawd^, czy w]a<ciciel dotrzyma] wszystkich obietnic. Je\eli wyjdziesz z closingu z kluczami do w]asnego domu i u<miechem na twarzy, to b[dzie najwi[kszym uznaniem dla autorki. O tym w]a<nie jest niniejsza ksiq\ka. El\bieta Baumgartner