INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA

INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2003 r. Kraków, 2004

Kierownik Monitoringu doc. dr Jan Korniłowicz Zespół autorski: mgr Grażyna Dworańczyk doc. dr Jan Korniłowicz mgr Elżbieta Skrzypek mgr Beata Uchman dr Tomasz Żelawski Instytut Rozwoju Miast, ul. Cieszyńska 2 30015 Kraków Zakład Mieszkalnictwa, ul. Filtrowa 1 00925 Warszawa

SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 4 I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 5 1. Sytuacja mieszkaniowa wyniki NSP 5 2. Budownictwo mieszkaniowe 7 3. Koszty i finansowanie 8 4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi (w tym prywatyzacja, przekształcenia własnościowe oraz zarządzanie) 9 5. Społeczne aspekty mieszkalnictwa 11 II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 13 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2003 r. 13 2. Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach 21 3. Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem 25 III. KOSZTY I FINANSOWANIE 26 1. Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe 26 2. Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych 27 3. Finansowanie budownictwa mieszkaniowego 31 4. Kredytowanie w miastach monitorowanych 34 5. Koszty budowy mieszkań oddanych do użytku w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym 40 6. Ceny działek budowlanych i mieszkań w obrocie prywatnym 47 IV. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI 51 1. Czynsze oraz opłaty za świadczenia 51 2. Stawki opłat za c.o. i c.c.w. 56 3. Opłaty całkowite za lokale mieszkalne 57 4. Gospodarka zasobami komunalnymi i spółdzielczymi w miastach monitorowanych 59 5. Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych 62 6. Zmiany w źródłach wpływu środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych 65 7. Dopłaty do gospodarki zasobami mieszkaniowymi 67 8. Zaległości w opłatach, eksmisje oraz mieszkania z odzysku 69 9. Wspólnoty mieszkaniowe 71 10. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Towarzystwa Budownictwa Społecznego 76 11. Zmiany organizacyjne i własnościowe w spółdzielniach mieszkaniowych 83 V. SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA 85 1. Budownictwo mieszkaniowe na tle przemian demograficznych oraz ogólna charakterystyka czynników kształtujących popyt na mieszkania 85 2. Wydatki związane z użytkowaniem mieszkania 88 3. Dodatki mieszkaniowe 88

WPROWADZENIE Monitorowanie mieszkalnictwa w aspekcie budownictwa, systemów finansowania, gospodarki zasobami i problemów społecznych prowadzone jest od 1991 roku, początkowo w Instytucie Gospodarki Mieszkaniowej, a od 2002 r. w Instytucie Rozwoju Miast. W pierwszych latach IGM prowadził badania monitoringowe i publikował je dwukrotnie w każdym roku (pierwsze dotyczyło informacji za I półrocze, drugie obejmowało dane za cały rok). W ostatnich kilku latach informacje o mieszkalnictwie dostępne były na stronie internetowej Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Monitoring mieszkaniowy za 2003 r., opracowany w Instytucie Rozwoju Miast przez ten sam zespół autorski, jest kontynuacją wcześniejszych badań. Podstawowy materiał badawczy zebrany został w następujących 21 miastach: Bytom, Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa, Zielona Góra, Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Radomsko, Sandomierz, Stargard Szczeciński, Brzeg Dolny, Dębno, Sierpc i Strzelce Opolskie. W przypadku Towarzystw Budownictwa Społecznego informacje uzyskano z 36 miast. Zakres merytoryczny monitoringu za 2003 r. uległ istotnym zmianom. Były one przede wszystkim efektem tworzenia się nowych zjawisk w badanej od wielu lat problematyce mieszkalnictwa. 4

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Sytuacja mieszkaniowa wyniki NSP Liczba ludności z podziałem na miasto i wieś według struktury wieku, liczba gospodarstw domowych i ich struktura według liczby osób oraz podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej w Polsce zostały przedstawione w tabelach 14. Tab. 1: Liczba ludności z podziałem na miasto i wieś według struktury wieku Wyszczególnienie Ogółem Z tego według struktury wieku (w %): (w mln) 0 17 lat 18 29 lat 30 59 lat 60 i więcej lat miasto 23,6 21,1 20,0 42,3 16,6 wieś 14,6 26,5 18,4 37,6 17,5 Tab. 2: Liczba gospodarstw domowych oraz ich struktura według liczby osób Wyszczególnienie Ogółem Z tego według liczby osób (w %): (w mln) 1 2 3 4 5 6 i więcej miasto 9,0 27,7 24,7 21,2 17,5 6,1 2,8 wieś 4,4 18,8 20,1 17,5 19,1 12,3 12,2 Tab. 3: Liczba mieszkań w miastach i na wsi oraz struktura ich własności Z tego według form własności (w %): Wyszcze Ogółem Spółdziel Pozostałych pod gólnienie (w mln) Osób fizycznyckanio pracy Państwa ni miesz Zakładów Skarbu Gminy miotów wych miasto 7,9 37,5 41,7 15,8 1,8 2,5 0,7 wieś 3,7 92,4 1,4 2,6 1,6 1,6 0,4 Tab.4: Podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej w 2003 r. Wyszczególnienie Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Przeciętna powierzchnia mieszkania w m 2 Przeciętna powierzchnia mieszkania na osobę w m 2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu Przeciętna liczba osób w mieszkaniu Polska ogółem 327,2 68,6 21,1 3,7 3,25 Miasto 355,9 60,8 20,5 3,5 2,95 Wieś 287,7 84,9 21,9 4,1 3,87 5

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Od roku 1988 tj. od poprzedniego Narodowego Spisu Powszechnego, liczba ludności Polski wzrosła w 2002 r. jedynie o 0,8%, osiągając stan 38,2 mln. W tym samym czasie ludność miast wzrosła o 2,7%, osiągając poziom 23,6 mln. Liczna gospodarstw domowych zwiększyła się o 2,1%, w tym w miastach o 14,0%. Liczba gospodarstw domowych w miastach osiągnęła poziom prawie 9 mln. Liczba mieszkań wyniosła 11,6 mln, w tym w miastach prawie 7,9 mln. Przyrost zasobów mieszkaniowych w latach 19892002 wyniósł 0,9 mln mieszkań, tj. 8,5%. Wybudowano w tym czasie 1,4 mln mieszkań. Wynika stąd, że likwidacji uległo około 0,5 mln mieszkań. W miastach wybudowano ok. 1,0 mln mieszkań, natomiast likwidacji uległo około 0,2 mln mieszkań. Ogólna powierzchnia mieszkań wzrosła w omawianym okresie o 25,9%, w tym w miastach o 26,4%. Powierzchnia mieszkań wzrosła o znacznie wyższy procent niż liczba mieszkań. Wpływ na to miały wybudowane mieszkania, które były znacznie większe od dotąd istniejących, natomiast ubyły mieszkanie stare na ogół o małej powierzchni. Na poprawę sytuacji mieszkaniowej wskazuje również wzrost przeciętnej liczby izb w mieszkaniach. WYKRES 1. PRZECIĘTNA POWIERZCHNIA UŻYTKOWA MIESZKAŃ W 1988 I 2002 R. (W METRACH KWADRATOWYCH) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 68,6 69,3 59,1 60,7 53,8 Ogółem Miasta Wieś 1988 r. 2002 r. 84,9 Mimo wzrostu powierzchni mieszkań w miastach nadal przeciętna powierzchnia mieszkań w budynkach wielorodzinnych kształtuje się na poziomie ok. 49 m 2. Na wzrost średniej miał w znacznym stopniu rozwój budownictwa indywidualnego. W 1988 r. mieszkania w miastach o powierzchni 110 i więcej m 2 (głównie w domach indywidualnych) stanowiły 4,4%, a w 2002 r. stanowią 8,5% ogółu mieszkań. Również na wsi udział mieszkań o powierzchni ponad 110 m 2 wzrósł z 11,0% do 21,7%. 6

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE WYKRES 2. PRZECIĘTNA LICZBA IZB W MIESZKANIU W 1988 I 2002 R. 5 4 3,4 3,7 3,3 3,5 3,6 4,1 3 2 1 0 Ogółem Miasta Wieś 1988 r. 2002 r. Pozytywnym objawem jest zmniejszenie się udziału mieszkań najmniejszych w porównaniu z 1988 r. Mieszkania o powierzchni mniejszej niż 40 m 2 stanowiły w 1988 r. 24,3%, a w 2002 r. 18,3% ogółu mieszkań, w tym w miastach 22,9%. Nastąpiła istotna poprawa stanu wyposażenia mieszkań w urządzenia i instalacje. W zasobach miejskich udział mieszkań wyposażonych w łazienkę, ustęp spłukiwany, ciepłą wodę i centralne ogrzewanie wzrósł średnio o 10%. Łazienkę i ustęp ma już ponad 90% mieszkań, ciepłą wodę 89%, a centralne ogrzewanie około 73% mieszkań. Na wsi skala poprawy standardu mieszkań była jeszcze szybsza. Liczba mieszkań z wodociągiem wzrosła z około 64% do 89%, z ustępem z 46% do 74%, z ciepłą wodą z 50% do 71%, a z centralnym ogrzewaniem z 40% do 64%. Poprawiły się również wskaźniki zaludnienia mieszkań. W 1988 r. na 1 izbę przypadały 1,02 osoby, a w 2002 r. 0,88 osoby (na 1 pokój odpowiednio 1,43 osoby i 1,19 osoby). W miastach w omawianym zakresie sytuacja jest nieznacznie lepsza niż na wsi. Według danych GUS, w 2002 r. w porównaniu z danymi poprzedniego NSP znacznie zmalała liczba mieszkań substandardowych. W 1988 r. oceniano ich liczbę na około 3,5 mln, natomiast w 2002 r. na około 1,8 mln. Z tego w miastach na 0,7 mln, a na wsi 1,1 mln. W miastach stanowiły one około 9%, a na wsi około 28% ogółu mieszkań. 2. Budownictwo mieszkaniowe Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2003 roku oddano do użytku w Polsce 162,6 tys. mieszkań, tj. o ok. 67% więcej niż w roku poprzednim. Z tego w budynkach indywidualnych 117,9 tys. mieszkań (o 125% więcej), a w wielorodzinnych 44,7 tys. (o 1% mniej). W miastach oddano do eksploatacji 93,5 tys. mieszkań, tj. o około 32% więcej, 7

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE a na wsi 69,1 tys. mieszkań, tj. o ponad 160% więcej niż w 2002 r. Tak znaczny wzrost mieszkań w domach indywidualnych były wynikiem zgłaszania do odbioru formalnego będących już w użytkowaniu obiektów. Nastąpiło to pod wpływem obaw przed rozważanymi przez parlament sankcjami, jakie proponowano w nowelizowanym prawie budowlanym. W porównaniu do 2002 r., w roku 2003 nastąpiły zmiany strukturalne inwestorów realizujących budownictwo wielorodzinne. Polegały one na istotnym wzroście udziału budownictwa deweloperów (z 48,9% do 53,4%), budownictwa TBS (z 10,2% do 13,0%) oraz budownictwa zakładów pracy (z 1,3% do 2,0%). Znacznie natomiast zmalał udział budownictwa spółdzielczego (z 34,1% do 27,1%) oraz budownictwa gmin (z 5,5% do 4,5%). Z porównania liczby wybudowanych w 2003 r. mieszkań w domach wielorodzinnych (44,5 tys.) z liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęły osoby prawne, widać zbliżający się regres w budownictwie wielorodzinnym. Można przewidywać, że w latach następnych liczba oddawanych mieszkań będzie malała. Pewną poprawę wykazały inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem. Wyrazem był większy przyrost długości sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i ciepłowniczej w porównaniu z 2002 r. 3. Koszty i finansowanie W 2003 r. na cele mieszkaniowe wydatkowano z budżetu państwa 1902,7 mln zł (bez wydatków MON i MSW). Była to kwota niższa niż w 2002 r. o 298 mln zł, tj. o około 14%. Spadek wydatków w 2003 r. spowodowany był nie tylko zmniejszeniem się zobowiązań z lat ubiegłych, lecz także niższymi o 16,6 mln zł dopłatami do KFM oraz znacznym spadkiem dotacji do funduszu termomodernizacji. Wzrosło natomiast znacznie dofinansowanie dodatków mieszkaniowych, co umożliwiło objęcie tą pomocą większej liczby gospodarstw domowych. W 2003 r. nakłady inwestycyjne na budownictwo mieszkaniowe oszacowano na poziomie ok. 25 mld zł. Ponad 43% tych nakładów było sfinansowanych z kredytów bankowych. Znaczny wzrost wartości udzielanych przez banki kredytów dotyczył przede wszystkim klientów indywidualnych. W stosunku do roku poprzedniego suma przyznanych kredytów wzrosła o ok. 42%. Pomimo ogólnego spadku wydatków budżetowych miast, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych zwiększył się średnio z 6,7% w 2002 r. do 7,2% w 2003 r. Było to wynikiem zwiększenia się tego udziału we wszystkich grupach miast. 8

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Dodatki mieszkaniowe stanowiły, analogicznie jak w 2002 r., największą pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej 3,8% (w 2002 r. 3,7%), przy czym 68% wydatków na dodatki mieszkaniowe (w 2002 r. 7,7%) sfinansowane było ze środków własnych miast. Również udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe (komunalne i TBS) zwiększył się w porównaniu z 2002 r. z 0,8% do 1%. Średnie koszty budowy mieszkań spółdzielczych oddanych do eksploatacji w domach wielorodzinnych w 2003 r. wynosiły 2.620 zł za 1m 2, a zatem uległy obniżeniu w stosunku do roku poprzedniego o około 7%. Średnie koszty budowy 1m 2 mieszkania TBS wynosiły 2.165 zł, co oznaczało ich spadek w stosunku do 2002 r. o około 20%. Szacuje się, że średnie koszty budowy 1 m 2 mieszkania komunalnego w 2003 r., w stosunku do roku poprzedniego, kształtowały się na zbliżonym poziomie (próba mało reprezentatywna, ponieważ w 2003 r. w badanych miastach oddano do użytku tylko 1 budynek komunalny). W 2003 r. dało się zaobserwować nieznaczny spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Sytuacja ta dotyczyła zwłaszcza miast dużych i średnich. Również ceny wynajmu lokali, w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, uległy niewielkiemu obniżeniu. 4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi (w tym prywatyzacja, przekształcenia własnościowe oraz zarządzanie) W 2003 roku przeciętne stawki czynszów wzrosły z 2,29 zł do 2,41 zł za 1 m 2 mieszkania miesięcznie, tj. o około 5%. Na 21 badanych miast jedynie w dwóch nastąpiły znaczące podwyżki stawek czynszów. Nadal średni czynsz kształtuje się na poziomie 1,11,2% kosztów odtworzenia. W zasobach spółdzielczych średnia opłata eksploatacyjnoremontowa wzrosła z 2,19 zł do 2,37 zł za 1m 2 miesięcznie tj. o 8%. Czynsze za mieszkania w TBS wynoszące w 2002 r. średnio 6,40 zł wzrosły do 6,64 zł za 1m 2 powierzchni mieszkania miesięcznie, tj. o 4%. Stanowiło to około 3,5% średniego kosztu odtworzenia. Czynsz za mieszkania socjalne wynosił średnio 0,64 zł za 1 m 2 mieszkania miesięcznie. Poza czynszem, mieszkańcy płacą świadczenia pokrywające koszty zimnej wody, kanalizacji i wywozu nieczystości, a także opłaty za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę. Porównując poziom średnich opłat za świadczenia należy podkreślić, że w gminnych zasobach z reguły wyższe były opłaty za wywóz śmieci, natomiast w spółdzielniach wyższe opłaty za zimną wodę. W przypadku kanalizacji opłaty były do siebie dość zbliżone. Na tle gminnych i spółdzielczych zasobów mieszkaniowych najniższe opłaty za świadczenia występowały w zasobach TBS. Dotyczy to nie tylko opłat wodnokanalizacyjnych i wywozu nieczystości, ale również opłat za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę. 9

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Wynika to z tego, że budynki w tej formie zasobów mieszkaniowych cechują się bardzo niskimi współczynnikami przenikania ciepła oraz pełnym opomiarowaniem lokali, umożliwiającym indywidualne rozliczanie kosztów c.o. i c.c.w. Należy podkreślić, że w stosunku do 2002 r. w zasobach komunalnych miesięczna opłata całkowita za wynajmowany lokal mieszkalny o powierzchni 50 m 2 z pełnym wyposażeniem w instalacje zamieszkały przez 3osobową rodzinę wzrosła średnio o około 5% i wynosiła przeciętnie 502 zł. W tym samym okresie w spółdzielczych lokalach mieszkalnych opłata ta wzrosła również o około 5% i wynosiła za porównywalne mieszkanie 423 zł. Na tym tle relatywnie niskie były średnie opłaty za mieszkanie w zasobach TBS. Za podobne mieszkanie (łącznie ze spłatą kredytu) trzeba było średnio zapłacić 516 zł. Oznaczało to, że opłata ta była tylko o około 3% wyższa od średniej opłaty w lokalach komunalnych i o około 22% wyższa od średniej opłaty w spółdzielczych lokalach mieszkalnych. Koszty utrzymania 1m 2 zasobów komunalnych wynosiły średnio 4,14 zł i były wyższe niż w 2002 roku o około 2%. W zasobach spółdzielczych koszty te kształtowały się na poziomie 4,13 tj. o 5% więcej niż w roku poprzednim. Najszybciej rosnącą pozycją kosztów eksploatacji w zasobach komunalnych były (obok pozostałych kosztów eksploatacji) koszty administracji i ogólne, które średnio wzrosły o 11%. W przypadku zasobów spółdzielczych najbardziej wzrosły koszty wody i kanalizacji (średnio o około 8%). W 2003 r. bardzo niepokojącym objawem był dalszy spadek wydatków na techniczne utrzymanie w zasobach komunalnych, wynoszący średnio około 8%. Na tym tle dużo lepiej wyglądała sytuacja w zasobach spółdzielczych, w których nakłady na techniczne utrzymanie wzrosły średnio o około 11%. W przypadku badanych TBS wysokie koszty utrzymania związane są przede wszystkim z koniecznością spłaty kredytu inwestycyjnego, stanowiącego blisko 55% tego kosztu. Natomiast odpisy na fundusz remontowy były relatywnie niskie i wynosiły średnio 0,55 zł z 1m 2 mieszkania miesięcznie. W zasobach komunalnych i TBS utrzymała się skala przyrostu zaległości w opłatach za lokale mieszkalne na poziomie 2002 r. (średnio odpowiednio 8 i 4% należnych wpływów rocznych). W przypadku spółdzielni przyrost zaległości w 2003 r. wzrósł z 4 do 8%. Nastąpiła dalsza prywatyzacja lokali mieszkalnych. W 2003 r. w zasobach komunalnych osiągnęła ona poziom około 38% (wzrost w stosunku do 2002 r. o 2%), natomiast w zasobach zakładów pracy poziom ten wynosi ponad 20%. W zasobach spółdzielczych ponad 70% lokali mieszkalnych użytkowanych jest na zasadach własnościowych, w tym zaledwie około 0,7% lokali mieszkalnych posiada status odrębnej własności. W większości badanych spółdzielni stan przygotowań w zakresie wyodrębnienia samodzielnych lokali na ogół 10

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE nie przekracza 10%. Główną przeszkodą wyodrębniania własności lokali jest nieuregulowana sytuacja w zakresie własności gruntów. Z reguły na jednej działce usytuowanych jest od 1 do 5 budynków mieszkalnych (w sporadycznych przypadkach nawet od 9 do 15 budynków). Prywatyzacji zasobów komunalnych sprzyja wysokość bonifikat w momencie zakupu lokalu mieszkalnego użytkowanego na zasadach najmu, która dochodziła nawet do 90% ich wartości rynkowej (w zasobach zakładów pracy nawet do 95%). Średnie ceny zakupu w zależności od wielkości i atrakcyjności miasta, po uwzględnieniu bonifikat, kształtowały się w granicy 230320 zł za 1 m 2 p.u. mieszkania. Głównymi motywami do zakupu mieszkania są większe możliwości dysponowania lokalem (aktualne i w przyszłości) oraz niższe opłaty bieżące (z reguły zaliczka mieszkaniowa jest niższa od czynszu). W zakresie zmian strukturalnych gminnych jednostek mieszkaniowych obserwuje się zjawisko przekształcania zakładów budżetowych w spółki z o.o. lub (sporadycznie) w spółki akcyjne. W badanej grupie miast w dalszym ciągu 43% jednostek mieszkaniowych, to zakłady budżetowe. W latach 19952003 około 18% ogółu wspólnot mieszkaniowych zrezygnowało z administracji gminnych jednostek mieszkaniowych. Oznacza to, że w 2003 r. gminne jednostki mieszkaniowe zarządzały około 82% nieruchomości wszystkich istniejących wspólnot mieszkaniowych. Było to zmniejszenie stanu o 4% w stosunku do roku poprzedniego. W miastach dużych zarząd ten (głównie na podstawie podjętych uchwał, a tylko w 10% w formie aktu notarialnego) przejęły z reguły wyspecjalizowane w tym zakresie firmy. W miastach średnich i małych znaczna część tych wspólnot prowadzi administrację we własnym zakresie, wykorzystując posiadane licencje na zarządzanie przez niektórych właścicieli lokali. Aktualnie blisko 14 tys. osób posiada w kraju licencje na zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi. Udział zarządów wybieralnych w większości badanych miast jest znikomy (obejmuje nie więcej niż 5% ogółu wspólnot). Zdarzają się jednak sporadyczne przypadki, że udział ten dotyczy ponad 90% wszystkich wspólnot. Skala zaległości w opłatach na koszty zarządu nieruchomością wspólną w większości przypadków była stosunkowo niewielka, w niektórych przekraczała nawet 25%. Należy szacować, że średnio w skali roku nie była większa niż 78%. 5. Społeczne aspekty mieszkalnictwa Wydatki pracowniczych gospodarstw domowych w 2003 r. w przeliczeniu na 1 osobę wykazały wzrost w stosunku do 2002 r. o około 5%, a w gospodarstwach emerytów i renci 11

PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE stów o około 5,3%. W tym czasie wydatki za użytkowanie mieszkania i nośniki energii w przeliczeniu na 1 osobę wzrosły średnio również o około 5%. W 2003 r. udział gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe wyniósł 9,5%, co oznaczało wzrost o 0,7 punktu procentowego w porównaniu z rokiem poprzednim. Również wysokość przeciętnego dodatku w skali miesiąca zwiększyła się z 142 zł do 152 zł. Najwyższe dodatki mieszkaniowe otrzymali mieszkańcy domów prywatnych czynszowych 190 zł, a następnie kolejno: mieszkańcy domów zakładowych 161 zł, najemcy mieszkań komunalnych 155 zł, mieszkańcy spółdzielni 139 zł i właściciele mieszkań 126 zł. Najmniej otrzymali mieszkańcy domów jednorodzinnych 87 zł. Struktura wypłaconych dodatków mieszkaniowych kształtowała się następująco: spółdzielcze 41,0%, komunalne 35,7%, prywatne czynszowe 12,5%, zakładowe 6,4%, wykupione 4,2% i domy jednorodzinne 0,2%. Ryc.1. Rozmieszczenie miast monitorowanych w 2003 r. 12

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2003 r. 1 Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w Polsce w 2003 roku oddano do użytku 162,6 tys. mieszkań, tj. o ok. 67% więcej niż w roku poprzednim. Z tego w budynkach indywidualnych 117,9 tys. mieszkań (o 124,6% więcej), a wielorodzinnych 44,7 tys. (o 1,1% mniej). Na 1000 mieszkańców oddano do eksploatacji 4,1 mieszkań. W miastach oddano do eksploatacji 93,5 tys. mieszkań, tj. o około 32% więcej, a na wsi 69,1 tys. mieszkań, tj. o około 161% więcej niż w 2002 roku. Tak znaczne przyrosty mieszkań w domach indywidualnych były wynikiem zgłaszania do odbioru formalnego użytkowanych od dłuższego czasu obiektów. Nastąpiło to pod wpływem obaw przed rozważanymi przez parlament sankcjami, jakie proponowano w nowelizowanym prawie budowlanym. Niedopełnianie obowiązku zgłoszenia zakończenia budowy domu indywidualnego jest rozpowszechnione zarówno w miastach, jak i na wsi. Wskazuje na to gwałtowny przyrost liczby oddanych do eksploatacji mieszkań w domach indywidualnych w miastach z 27,4 w 2002 r. do 50,3 w 2003 r., przy jednoczesnym nieznacznym zmniejszeniu liczby oddanych mieszkań w domach wielorodzinnych. Na wsi oficjalnie oddano do użytku 67,6 tys. mieszkań w domach indywidualnych, podczas gdy w roku 2002 jedynie 25,0 tys. mieszkań, a zatem przyrost wyniósł około 170%. W konsekwencji brak jest miarodajnych danych o liczbie faktycznie wybudowanych w 2003 r. mieszkań w domach indywidualnych. W budownictwie wielorodzinnym przekazanie do użytkowania budynku warunkuje możliwość zasiedlania mieszkań. Dane statystyczne są tu poprawne, pokazujące symptomy regresu. Wskazuje na to szczególnie zmniejszająca się liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2003 r. Największy wzrost liczby oddanych do eksploatacji mieszkań miał miejsce w społecznym budownictwie czynszowym TBS (o ok. 26%) oraz budownictwie deweloperów (o ok. 9%). Duży wzrost wykazało budownictwo zakładów pracy, nadal jednak nie przekracza ono 1 tys. wybudowanych mieszkań rocznie. 1 Na podstawie danych GUS Budownictwo mieszkaniowe I IV kwartał 2003 r. 13

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Przeciętna powierzchnia mieszkań w oddawanych do eksploatacji domach indywidualnych wynosiła 139,8 m 2 i była prawie 2,5krotnie większa od przeciętnego mieszkania wybudowanego w domu wielorodzinnym, wynoszącego 58,7m 2. GUS szacuje, że na koniec 2003 r. w budowie było 618 tys. mieszkań, głównie w domach indywidualnych tj. o ok. 80 tys. mniej niż w roku poprzednim. Wśród nich ok. 60 tys. stanowią mieszkania, których właściciele zgłosili ich ukończenie w 2003 r., mimo że wybudowane zostały w latach poprzednich. Można sądzić, że jeszcze znaczna część mieszkań w tzw. budowie to mieszkania ukończone, lecz formalnie nie zgłoszone. Tab. 5: Budownictwo mieszkaniowe w latach 2002 i 2003 w podziale na wielorodzinne i jednorodzinne oraz na miasto i wieś (w tys. mieszkań) Wyszczególnienie Mieszkania wybudowane (w tys.) 2002 r. 2003 r. Zmiany w % 2002 = 100 Ogółem w tym w domach: wielorodzinnych indywidualnych 96,7 45,1 52,4 162,6* 44,7 117,9 166,6 99,1 225,0 Na terenach miast ogółem w tym: w domach wielorodzinnych w domach indywidualnych 71,1 43,7 27,4 93,5 43,2 50,3 131,5 98,9 183,6 Na terenach wsi ogółem w tym: w domach wielorodzinnych w domach indywidualnych 26,5 1,1 25,0 69,1 1,5 67,6* 260,8 136,4 270,4 * wg szacunków IRM ok. 60 tys. to mieszkania wybudowane w latach poprzednich, lecz zgłoszone dopiero w 2003 r. w miastach tych mieszkań było ok. 20 tys., a na wsi ok. 40 tys. W porównaniu do 2002 r., w roku 2003 nastąpiły zmiany strukturalne inwestorów realizujących budownictwo wielorodzinne. Polegały one na istotnym wzroście udziału budownictwa deweloperów (z 48,9% do 53,4%), budownictwa TBS (z 10,2% do 13,0%) oraz budownictwa zakładów pracy (z 1,3% do 2,0%). Znacznie natomiast zmalał udział budownictwa spółdzielczego (z 34,1% do 27,1%) oraz budownictwa gmin (z 5,5% do 4,5%). Należy podkreślić, że stopniowe zmniejszanie się rozmiarów spółdzielczego budownictwa obserwuje się już od kilku lat. 14

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 6: Mieszkania oddane do eksploatacji w 2002 i 2003 r. (według grup inwestorów) Inwestorzy Mieszkania oddane do eksploatacji w tys. 2002 r. 2003 r. 2003 r. 2002 r. = 100 Ogółem: 97,6 162,6 166,6 1. Osoby prawne: spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy 45,1 15,4 0,6 2,5 4,6 22,0 44,7 12,1 0,9 2,0 5,8 23,9 99,1 78,6 150,0 80,0 126,0 108,6 2. Osoby fizyczne 52,5 117,9 224,6 WYKRES 1. LICZBA MIESZKAŃ (W TYS.) ODDANYCH DO EKSPLOATACJI W 2002 I 2003 R. (WEDŁUG GRUP INWESTORÓW) 120 100 80 60 40 20 0 spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy osoby fizyczne 2002 r. 2003 r. 15

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W 2003 r. konsekwencją wzmożonego przyrostu liczby oddanych do eksploatacji mieszkań w domach indywidualnych typu jednorodzinnego, nastąpiło znaczne zwiększenie przeciętnej powierzchni mieszkań z 99,3 m 2 w 2002 r. do 115,8 m 2 w roku 2003. Zmiany średniej wielkości budowanych mieszkań w budownictwie osób prawnych były niewielkie. Nieznacznie wzrosły wielkości mieszkań wybudowanych przez gminy, natomiast zmniejszyła się wielkość mieszkań wybudowanych przez zakłady pracy (tab. 7). Tab. 7: Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddawanych do eksploatacji w latach 20012003 Inwestorzy Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 2000 r. 2001 r. 2002 r. 2003 r. Ogółem: 90,9 86,1 99,3 115,8 1. Osoby prawne: spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy 62,2 63,3 74,1 47,2 55,5 52,9 58,2 58,8 61,0 48,7 51,5 59,8 58,8 59,9 71,6 46,8 50,6 59,3 58,4 59,1 60,9 49,4 50,5 60,6 2. Osoby fizyczne 133,9 130,8 134,8 137,6 WYKRES 2. PRZECIĘTNA POWIERZCHNIA UŻYTKOWA MIESZKAŃ (W METRACH) ODDANYCH DO EKSPLOATACJI W LATACH 2000 2003 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 r. 2001 r. 2002 r. 2003 r. osoby prawne osoby fizyczne ogółem 16

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Należy podkreślić, że przeciętny cykl budowy domów wielorodzinnych trwa około 3 lat, a okres pomiędzy rozpoczęciem budowy domu indywidualnego i datą zgłoszenia oddania go do eksploatacji około 6 lat. Dlatego dla prawidłowej oceny przybliżonej liczby oddawanych mieszkań w latach następnych istotne znaczenie ma pokazanie liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w latach ubiegłych. Z porównania liczby wybudowanych w 2003 r. mieszkań w domach wielorodzinnych (44,5 tys.) z liczbą mieszkań, których budowę rozpoczęły osoby prawne w 2002 i 2003 r., widać zbliżający się regres w budownictwie wielorodzinnym. Można przewidywać, że w latach następnych liczba oddawanych mieszkań będzie malała. Dla rzeczywistej oceny liczby wybudowanych mieszkań w domach indywidualnych (uwzględniając podawany średni okres budowy) należy ustalić, ile rozpoczęto budów 5 i 6 lat temu. Według danych GUS w 1998 r. rozpoczęto budowę 54,3 tys., natomiast w 1999 r. 88,9 tys. mieszkań w domach indywidualnych. Tab. 8: Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w podziale inwestorskim) Mieszkania, których budowę rozpoczęto (w tys.) Inwestorzy 2001 r. 2002 r. 2003 r. Ogółem: 114,4 77,0 82,4 1. Osoby prawne 39,8 29,1 25,5 spółdzielnie 8,9 6,7 5,6 deweloperzy 23,2 16,3 15,0 TBS 5,2 4,1 3,5 gminny 2,2 1,3 1,1 zakłady pracy 0,3 0,7 0,3 2. Osoby fizyczne 76,5 47,7 57,1 Zarówno w budownictwie wielorodzinnym, jak i indywidualnym całkowicie dominowała tradycyjna metoda realizacji. Czas trwania budowy domu wielorodzinnego nadal był bardzo długi i wynosił średnio 28,8 miesiąca (w 2002 r. 30,2 miesiąca). Najdłużej budowały spółdzielnie średnio 38,5 miesiąca, tj. dłużej o 2,8 miesiąca niż w 2002 r. Najkrótszy średni cykl budowy wystąpił w TBS 17,9 miesiąca. Budynki indywidualne były zgłaszane jako ukończone po 85,5 miesiącach od rozpoczęcia budowy, co oznaczało ukończenie o 6,2 miesiąca później niż w 2002 r. Znacznie wzrosła liczba udzielonych pozwoleń na budowę. Na ich podstawie przewiduje się wybudowanie 92,6 tys. mieszkań w nowych budynkach (w 2002 r. 78,5 tys. mieszkań). 17

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W 2003 roku najwięcej oddano do eksploatacji mieszkań (tak jak w latach poprzednich) w województwie mazowieckim 29,4 tys. tj. 18% ogólnej liczby oddanych mieszkań (w samej Warszawie wybudowano 12,3 tys. mieszkań przy 13,0 tys. w 2002 r.). Na drugim miejscu znalazło się województwo małopolskie 23,4 tys. (w 2002 r. 9,7 tys.), a na trzecim śląskie 14,7 tys. mieszkań (w 2002 r. 7,6 tys.). Najmniej mieszkań oddano do użytku w województwie opolskim 2,7 tys. (w 2002 r. 1,3 tys.) (wykres 3). WYKRES 3. MIESZKANIA ODDANE DO EKSPLOATACJI W 2002 I 2003 R.W UKŁADZIE WOJEWÓDZKIM (W TYS.) 30 25 20 15 10 5 0 Dolnośląskie Kujawskopom. Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińskomaz. Wielkopolskie Zachodniopom. 2002 r. 2003 r. 18

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W przypadku mieszkań znajdujących się w budynkach indywidualnych, w 2003 r. największe rozmiary zanotowano w województwach: małopolskim (19,7 tys.), mazowieckim (15,7 tys.) i śląskim (13,0 tys.), natomiast najmniejsze w województwach: opolskim (2,2 tys.) oraz podlaskim i lubuskim (po 2,5 tys.) (wykres 4). WYKRES 4. MIESZKANIA ODDANE DO UŻYTKU W BUDOWNICTWIE INDYWIDUALNYM W 2002 I 2003 R. W UKŁADZIE WOJEWÓDZKIM (W TYS.) 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Dolnośląskie Kujawskopom. Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińskomaz. Wielkopolskie Zachodniopom. 2002 r. 2003 r. We wszystkich województwach wystąpiło zjawisko zgłaszania w 2003 r. do odbioru formalnego domów, pomimo faktycznego zakończenia ich budowy w latach poprzednich. Można sądzić, że jedynie niewielka część użytkowników domów będących w podobnej sytuacji, zdecydowała się na ten krok. Analizując wykres 4 trudno stwierdzić, dlaczego występują tak znaczne różnice pomiędzy województwami w zakresie omawianego zjawiska. 19

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Statystyka zbudowanych w 2003 r. mieszkań w domach wielorodzinnych nie jest obciążona błędem występującym w budownictwie indywidualnym. Ukazuje ona ciekawe zjawisko szybkiego wzrostu liczby oddanych do użytku mieszkań w województwach uznanych za najbiedniejsze, w których wskaźniki bezrobocia są szczególnie wysokie. Są to woj. warmińskomazurskie, lubuskie i podlaskie. Jednocześnie wystąpił znaczący spadek liczby oddanych mieszkań w woj. dolnośląskim, łódzkim, mazowieckim, świętokrzyskim i wielkopolskim (wykres 5). WYKRES 5. MIESZKANIA ODDANE DO UŻYTKU W BUDYNKACH WIELORODZINNYCH W 2002 I 2003 R. W UKŁADZIE WOJEWÓDZKIM (W TYS.) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Dolnośląskie Kujawskopom. Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińskomaz. Wielkopolskie Zachodniopom. 2002 r. 2003 r. 20

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE WYKRES 6. LICZBA MIESZKAŃ W BUDYNKACH WIELORODZINNYCH ODDANYCH W MIASTACH NA 1000 LUDNOŚCI W 2002 I 2003 R. 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Dolnośląskie Kujawskopom. Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińskomaz. Wielkopolskie Zachodniopom. 2002 r. 2003 r. Jeszcze bardziej interesujące są wskaźniki pokazujące liczbę mieszkań w budynkach wielorodzinnych, oddanych w miastach w przeliczeniu na 1000 ludności. Zarówno w 2002, jak i w 2003 r. najlepsze wskaźniki posiadały województwa: pomorskie i mazowieckie (3 i więcej mieszkań), natomiast najgorsze wskaźniki występowały w województwach: śląskim i łódzkim (0,40,5 mieszkania) (wykres 6). 2. Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach W badanych 21 miastach w 2003 r. liczba oddanych do eksploatacji mieszkań w stosunku do roku poprzedniego wzrosła o 12,7%, przy czym wzrost dotyczył budownictwa indywidualnego, w którym oddano aż o 61,8% mieszkań więcej. W budownictwie wielorodzinnym zarejestrowano wzrost o 1,2% (tab. 9). 21

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 9: Liczba wybudowanych mieszkań w miastach monitorowanych w 2003 r. w stosunku do 2002 roku. Rok Razem 2002 r. 12244 2003 r. a/ 13800 Liczba mieszkań oddanych do eksploatacji w domach wielorodzinnych 9913 10029 w domach jednorodzinnych 2331 3771 wskaźnik wzrostu (w%) 2002 = 100 112,7 101,2 161,8 a/ mieszkania wybudowane w miastach monitorowanych stanowią ok. 14% ogółu mieszkań wybudowanych w 2003 r. w miastach. Analiza wykazała, że 2003 rok był kolejnym, w którym liczba rozpoczętych budów gwałtownie zmalała. W 2003 r. rozpoczęto budowę zaledwie ok. 4,0 tys. mieszkań (w 2002 r. 7,3 tys.) Z tego 3,0 tys. mieszkań w domach wielorodzinnych, (w 2002 r. 7,3 tys.). oraz 1,0 tys. mieszkań (tj. tyle samo w co 2002 r.) w budownictwie indywidualnym. Porównanie tych danych z liczbą oddawanych do eksploatacji mieszkań pokazuje, jak może zmniejszyć się za kilka lat liczba oddawanych do eksploatacji mieszkań, zarówno w budownictwie wielorodzinnym jak i indywidualnym. Miasta Tab. 10: Liczba mieszkań, których budowę zakończono oraz liczba mieszkań, których budowę rozpo częto w 2003 roku. Budowę zakończono w domach Budowę rozpoczęto w domach wielo wielo indywidual indywidualnych Ogółem rodzinych n ych Ogółem rodzin n nych Ogółem 10029 6258 3771 3983 2966 1017 powyżej100tys.mieszkańców 8505 5650 2855 2933 2287 646 25100 tys..mieszkańców 1323 562 761 889 583 306 poniżej 25 tys. mieszkańców 201 46 155 161 96 65 W 2003 r. struktura oddanych do eksploatacji mieszkań w podziale na zrealizowane w domach wielorodzinnych i indywidualnych różniła się od występującej w roku poprzednim, co było konsekwencją omówionego już zjawiska faktycznego ukończenia budów w latach poprzednich. W miastach największych udział wybudowanych mieszkań w domach indywidualnych zwiększył się z 16,4% w 2002 r. do 33,6% w 2003 r. W miastach średniej wielkości udział mieszkań zrealizowanych w domach indywidualnych wzrósł z 40,8% do 57,5%, a w miastach najmniejszych nieoczekiwanie obniżył się z uwagi na pojawienie się w 2 badanych miastach budownictwa wielorodzinnego (tab. 11). 22

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 11: Mieszkania oddane do eksploatacji według wielkości miast w 2003 r. (w %) powyżej100 tys. mieszk. 25100 tys. mieszk. poniżej 25 tys. mieszk. mieszkania oddane do eksploatacji: Miasta ogółem w domach wieloro dzinnych w domach jednorodzinnych 100 100 100 66,4 42,5 22,9 33,6 57,5 77,1 W 2003 roku przeciętna wielkość budynków jednorodzinnych zatwierdzonych do realizacji zmniejszyła się zarówno w miastach dużych, średnich, jak i małych w stosunku do roku poprzedniego. W miastach dużych o 26 m 2, w miastach średnich o 13 m 2, a w miastach małych o 9 m 2 (w 2002 r spadek wielkości rozpoczynanych domów indywidualnych w małych miastach wyniósł prawie 30 m 2 ). Przeciętna powierzchnia mieszkań w domach wielorodzinnych uległa jedynie niedużym zmianom. W miastach największych wzrosła o 3 m 2, a w miastach średniej wielkości zmniejszyła się o 2 m 2 (tab. 12). Tab.12: Powierzchnia mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2002 i 2003 roku według wielkości miast Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców 25100 tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Powierzchnia mieszkań w m 2 w domach: Jednorodzinnych Wielorodzinnych 2002 r. 2003 r. 2002 r. 2003 r. 163 164 121 137 151 112 59 49 62 47 50 W porównaniu do 2002 r. we wszystkich grupach wielkości miast zmalał udział budowanych domów indywidualnych o powierzchni do 100m 2. Znacznie natomiast wzrósł udział domów o powierzchni 101150 m 2 : w miastach największych o 19%, średnich o 8%, a w miastach małych o 17%. W przypadku domów o powierzchni 151300 m 2 w miastach największych zmniejszył się udział o 16%, w miastach średnich pozostał bez zmian, natomiast w miastach małych wzrósł 7%. Ogólna tendencja to zmniejszenie średniej wielkości mieszkań w miastach największych i jednoczesne zwiększenie średniej wielkości budowanych domów indywidualnych w miastach najmniejszych (tab. 13). 23

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 13: Struktura wielkości mieszkań w domach jednorodzinnych według wielkości miast w 2003 r. (w %) Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców 25100 tys. mieszk. poniżej 25 tys. mieszkańców Ogółem 100 100 100 Z tego o powierzchni użytkowej mieszkań (w m 2 ): do 100 101 150 151 300 ponad 300 6 9 28 49 46 59 42 43 13 3 2 0 Standard powierzchniowy domów indywidualnych jest około 2,5krotnie wyższy od występującego przeciętnie w budowanych domach wielorodzinnych. O ile w domach wielorodzinnych coraz większy udział mają mieszkania dwu i trzy pokojowe, to w domach indywidualnych dominują mieszkania 4ro, 5cio i więcej pokojowe (tab. 14). Tab. 14: Średnia powierzchnia oraz struktura wielkości mieszkań w domach indywidualnych zakwalifikowanych do realizacji w 2003 r. Wyszczególnienie Ogółem Z tego mieszkania w budynkach o liczbie pokoi: 6 2 3 4 5 i więcej Średnia powierzchnia mieszkań w m 2 152 a/ 64 95 138 152 187 Udział mieszkań (w %) 100 1,0 7,9 26,8 32,5 31,8 a/ przeciętna wielkość budowanych mieszkań jest o 3 m 2 mniejsza niż w roku 2002. Wielkość budowanych mieszkań według liczby pokoi w budynku jest bardzo zbliżona do występującej w roku ubiegłym. Natomiast struktura wielkości mieszkań wg liczby pokoi bardzo się różni. W roku ubiegłym udział budowanych domów o 6pokojach i większych wynosił jedynie 19,3% (obecnie 31,8%), co całkowicie zmieniło strukturę. Tab. 15: Średnia powierzchnia oraz struktura wielkości mieszkań budowanych w domach wielorodzinnych w 2003 r. Wyszczególnienie Ogółem Z tego mieszkania o liczbie pokoi: 5 1 2 3 4 i więcej Średnia powierzchnia mieszkań w m 2 51 33 49 66 73 101 Udział mieszkań (w %) 100,0 12,0 58,7 24,5 3,9 0,9 W porównaniu z rokiem poprzednim zmniejszyła się powierzchnia mieszkań 4pokojowych z 96 m 2 do 73 m 2 oraz mieszkań 5pokojowych ze 113 m 2 do 101m 2. Zmniejszył się udział mieszkań 1pokojowych o 4%, a zwiększył się udział mieszkań 2pokojowych o 8%. W konsekwencji średnia wielkość mieszkań zmniejszyła się z 55 do 51 m 2 (tab. 15). 24

BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 3. Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem Obserwowana w poprzednich latach niekorzystna sytuacja w realizowaniu inwestycji komunalnych (mierzona długością sieci) w miastach monitorowanych poprawiła się w 2003 r. Uwidacznia się to zarówno w ilości inwestycji zakończonych, jak i rozpoczętych. W 2002 r. oddano do eksploatacji w badanych miastach 17,2 km sieci wodociągowej, a w 2003 r. 37,0 km. Sieci kanalizacyjnej wybudowano w 2002 r. 96,1 km, a w 2003 r. 106,5 km. W 2002 r. zakończono budowę jedynie 1,0 km sieci ciepłowniczej, a w 2003 r. 14,1 km. Najkorzystniejsza sytuacja miała miejsce w miastach dużych (pow. 100 tys. mieszk.), gdzie wystąpił największy przyrost długości sieci w 2003 r. Natomiast w miastach średniej wielkości nastąpił spadek inwestycji zarówno w zakresie sieci wodociągowej, jak i kanalizacyjnej (tab. 16). Tab. 16: Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zakończonej w 2002 r. i 2003 r. w podziale według wielkości miast (w km) Sieci wodociągowe Sieci kanalizacyjne Miasta 2003 2003 2002 2003 2002 2003 2002 = 100 2002 = 100 Pow. 100 tys. 10,7 30,1 281,3 35,6 63,8 174,3 25100 tys. 4,9 4,5 91,8 14,1 13,2 93,6 Poniżej 25 tys. 1,6 2,4 150,0 46,4 29,5 63,6 Również lepiej niż w 2002 r. przedstawiała się sytuacja w zakresie rozpoczynanych budów sieciowych. We wszystkich grupach miast wzrosła długość rozpoczętej sieci wodociągowej, natomiast w przypadku sieci kanalizacyjnej tylko w miastach dużych nastąpił spadek. W 2003 r. optymistycznym objawem jest fakt, że również w miastach małych (do 25 tys. mieszk.) sytuacja uległa pewnej poprawie (rok wcześniej nie rozpoczęto w nich żadnej nowej inwestycji sieciowej). Zwiększyła się również liczba miast, które w 2003 r. rozpoczęły nowe inwestycje. W zakresie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej takich miast było po 11, a sieci ciepłowniczej pięć (tab.17). Tab. 17: Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, których budowę rozpoczęto w 2002 r. i 2003 r. w podziale według wielkości miast (w km) Sieci wodociągowe Sieci kanalizacyjne Miasta 2003 2003 2002 2003 2002 2003 2002 = 100 2002 = 100 Pow. 100 tys. 10,3 13,1 127,2 56,1 30,1 53,7 25100 tys. 2,6 5,7 219,2 8,0 14,7 183,8 Poniżej 25 tys. 1,1 15,7 25

KOSZTY I FINANSOWANIE III. KOSZTY I FINANSOWANIE 1. Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe W 2003 roku na cele mieszkaniowe wydatkowano z budżetu państwa 1902,7 mln zł (bez dotacji na budownictwo i remonty prowadzone przez MON i MSW). Była to kwota niższa niż w 2002 r. o 298 ml zł, tj. o około 14%. Obniżył się także udział wydatków na sferę mieszkaniową w produkcie krajowym brutto (tab. 18). Tab. 18: Udział wydatków na sferę mieszkaniową w 2002 i 2003 r. (w %) Wyszczególnienie 2002 r. 2003 r. Udział wydatków na sferę mieszkaniową w wydatkach budżetu państwa(%) 1,2 1,0 Udział wydatków na sferę mieszkaniową w produkcie krajowym brutto (%) 0,3 0,2 Tab. 19: Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w 2002 i 2003 r. (w ml zł) Przeznaczenie środków 2002 r. 2003 r. 2002 = 100 Wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych 524,4 262,3 50,0 Refundacja premii gwarancyjnych 760,3 590,3 77,6 Krajowy Fundusz Mieszkaniowy 472,5 455,9 96,5 Fundusz termo modernizacji 36,8 5,3 14,4 Dopłaty do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi Dotacje dla gmin na dofinansowanie dodatków mieszkaniowych 7,0 4,5 64,3 399,9 551,0 137,8 Ogółem 2200,9 1869,3 84,9 Spadek wydatków w 2003 r. spowodowany był nie tylko zmniejszeniem się zobowiązań z lat ubiegłych, lecz także niższymi o 16,6 ml zł. dopłatami do Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz znacznym spadkiem dotacji do funduszu termomodernizacji. Wzrosło natomiast znacznie dofinansowanie dodatków mieszkaniowych, co umożliwiło objęcie tą pomocą większej liczby gospodarstw domowych (tab.19 i wykres 7). 26

KOSZTY I FINANSOWANIE WYKRES 7. WYDATKI BUDŻETU NA CELE MIESZKANIOWE W 2002 I 2003 R. (W MLN ZŁ) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Wykup odsetek od kredytów Refundacja premii gwarancyjnych Krajowy Fundusz Mieszkaniowy Fundusz termomodernizacji Dopłaty do kredytów na usuwanie skutków powodzi Dotacje dla gmin na dodatki mieszkaniowe 2002 r. 2003 r. 2. Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych W 2003 r. przeciętne wydatki z budżetów w miastach monitorowanych w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły 1889 zł, co oznacza spadek w stosunku do 2002 r. o 4,7%. Taka sytuacja miała miejsce po raz pierwszy od początku prowadzenia badań monitoringowych tj. od 1991 r. W najlepszym położeniu były miasta duże. W miastach tych w 2003 r. wydatki budżetów w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły średnio 1964 zł, podczas gdy w miastach średnich 1526 zł, a w miastach małych 1956 zł. W porównaniu z 2002 r. w miastach dużych nastąpił spadek środków budżetowych o 6,5%, natomiast w miastach średnich i małych wzrost odpowiednio o 5,5% i 0,5%. 27

KOSZTY I FINANSOWANIE Analizując sytuację w poszczególnych miastach można stwierdzić, że najwyższe wydatki budżetowe na 1 mieszkańca miały: Chełm (2582 zł), Dębno (2559 zł) i Rzeszów (2305 zł). Natomiast najniższe: Warszawa Praga Płd. (1087 zł), Dzierżoniów (1169 zł) i Inowrocław (1172 zł). Ogólny spadek wydatków budżetowych miast nie znalazł odbicia w wydatkach na sferę mieszkaniową. Analizując wydatki na sferę mieszkaniową w liczbach bezwzględnych w stosunku do 2002 r. stwierdzono, że zwiększyły się one o 4%. Jeśli chodzi o grupy miast, to tylko w miastach małych wydatki te zmniejszyły się o 11% (tab. 20). Największy wzrost wystąpił w Lęborku, Radomsku, Toruniu, Kaliszu i Sierpcu, a największy spadek w Dębnie, Strzelcach Opolskich i Bytomiu. Tab. 20: Wydatki na sferę mieszkaniową w 2002 r. i 2003 r. Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców 25100 tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Wydatki na sferę mieszkaniową w tys. zł 2002 r. 2003 r. 189.260 50.749 9.737 197.238 54.913 8.697 Zmiana w % + 4 + 8 11 Razem 249.746 260.848 + 4 Udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych badanych miast zwiększył się z 6,7% w 2002 r. do 7,2% w 2003 r. i nastąpił we wszystkich grupach miast. W miastach dużych udział ten zwiększył się z 5,3% do 5,9%, w miastach średnich z 7,5% do 8,2%, a w miastach małych z 7,1% do 7,4. Jak wynika z powyższych danych, w miastach dużych (pow. 100 tys. mieszk.), gdzie budżet na jednego mieszkańca był najwyższy, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych był jednak nadal najmniejszy. Złożyły się na to głównie niskie wydatki na dodatki mieszkaniowe. W poszczególnych miastach udział sfery mieszkaniowej był bardzo zróżnicowany i wyniósł od 2,3% w Krakowie i 3,1% w Chełmie do 10,2% w Zielonej Górze, 12,5% w Dzierżoniowie i 13,6% w Lęborku (tab. 21). 28

KOSZTY I FINANSOWANIE Tab. 21: Udział wydatków na sferę mieszkaniową w budżetach miast monitorowanych w 2003 r. Miasta Wydatki budżetu w 2003 r w ml zł Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Bytom Kalisz Kraków Poznań Rzeszów Toruń WwaPraga Płd. Zielona Góra 359,6 223,1 1710,0 1027,7 369,7 428,3 198,9 227,0 0,3 6.0 0,9 Miasta od 25 do 100 tys. mieszkańców Chełm Dzierżoniów Ełk Inowrocław Lębork Piła Radomsko Sandomierz Stargard Szcz. 177,9 41,4 77,3 91,4 58,0 107,1 66,1 42,3 93,4 Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Brzeg Dolny 28,2 Dębno 37,1 Sierpc 24,8 Strzelce Opol. 44,1 0,6 2,5 1,2 0,6 0,6 1,0 Udział w wydatkach budżetowych w %: Wydatki na dodatki mieszk. 4,5 4,1 1,6 2,2 2,7 3,0 2,4 2,3 2,1 6,4 5,8 6,8 5,6 4,4 3,6 3,8 6,1 2,2 3,2 2,8 3,7 Dotacje do mieszkań komunalnych Komunalne budownictwo mieszkaniowe i TBS 0,0 0,7 0,8 0,0 0,9. 6,4 0,1 2,5 2,2 1,1 3,5 0,5 0,3 1,8 Inwestycje komunalne 0,2 1,4 0,5 2,8 1,7 0,1 0,6 0,3 0,3 0,7 0,1 7,9 1,9 1,1 1,2 6,7 0,4 4,0 2,3 Wykup terenów budowlanych 0,0. 0,6 0,3. 0,8 0,1 0,2 0,3 0,1 Ogółem 4,7 5,8 2,3 4,1 5,5 5,9 8,5 10,2 3,1 12,5 9,9 8,0 13,6 6,3 8,8 5,2 6,6 9,8 4,0 9,6 6,0 Udział dopłat do mieszkań komunalnych zmniejszył się w porównaniu z 2002 rokiem i wyniósł średnio 0,7% wydatków budżetowych. Były to głównie dopłaty przeznaczone na naprawy i remonty bieżące budynków komunalnych. Tylko w 6 miastach rady gminy podjęły w 2003 r. uchwały o wyasygnowanie z budżetu środków na remonty gruntowne komunalnych budynków mieszkalnych. Dodatki mieszkaniowe stanowiły, analogicznie jak w 2002 roku, największą pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej 3,8% (w 2002 r 3,7%), przy czym 68% wydatków na dodatki mieszkaniowe (w 2002 r. 77%) sfinansowane było ze środków własnych miast. We wszystkich grupach miast udział wydatków na dodatki mieszkaniowe wzrósł w porównaniu z 2002 r. i wyniósł: w miastach dużych 2,9%, w miastach średnich 5,0% i w miastach małych 3,0%. 29

KOSZTY I FINANSOWANIE Inwestycje komunalne, tak samo jak w 2002 r., stanowiły drugą co do wielkości pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej, a ich udział zwiększył się z 1,2% do 1,6%. We wszystkich grupach miast udział inwestycji komunalnych zwiększył się w porównaniu z 2002 r., przy czym największy wzrost wystąpił w miastach średnich (z 0,9% do 1,5%). Spośród badanych miast największy udział inwestycji komunalnych miały: Lębork 7,9% i Brzeg Dolny 6,7%, najmniejszy zaś WarszawaPraga Płd. i Inowrocław po 0,1%, Bytom 0,2%, natomiast w Krakowie nie było ich wcale. Udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe (komunalne i TBS) zwiększył się w porównaniu z 2002 r. z 0,8% do 1,0%. Spowodowane to zostało wzrostem tych wydatków w miastach dużych i średnich, co z kolei było wynikiem znacznego zwiększenia się tych wydatków w dwóch miastach, Zielonej Górze i Radomsku. W grupie miast małych udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe zmniejszył się z 0,9% do 0,5%. W 6 miastach wydatki na ten cel nie występowały. W 4 miastach (w tym 3 dużych) uzyskano w wyniku inwestycji nowe mieszkania komunalne. Najwięcej na budownictwo mieszkaniowe wydatkowano z budżetów w Zielonej Górze 6,4%, Radomsku 3,5% Dzierżoniowie 2,5% oraz Ełku 2,2%. W 12 miastach (w 6 z grupy miast dużych) zostały oddane do użytku mieszkania realizowane w ramach TBS, a tylko w 7 miastach, głównie dużych, są one w budowie. Bardzo małe były wydatki na wykup terenów budowlanych. Tak samo, jak w 2002 r. wyniosły 0,1%, pomimo tego, że liczba miast, które dokonały wykupu takich terenów wzrosła z 5 do 8. Ta pozycja w budżetach miast była najwyższa w Dzierżoniowie (0,8%) i Poznaniu (0,6 %). Zbadano również dochody miast ze sfery mieszkaniowej, tj. dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych i sprzedaży działek budowlanych oraz wpływy za wieczyste użytkowanie terenów. Dochody te stanowiły w miastach dużych 4,1%, w miastach średnich 2,9% i w miastach małych 2,0%. Nie uwzględniono podatku od nieruchomości, bo nie ma możliwości wyodrębnienia tego podatku od nieruchomości mieszkalnych. Dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych w badanym okresie zmniejszyły się w porównaniu z 2002 r. i po raz pierwszy stanowiły najmniejszą pozycję w dochodach budżetowych miast. Było to spowodowane spadkiem tych dochodów w miastach średnich i małych, w miastach dużych zostały one na tym samym poziomie. Największe dochody z tego tytułu uzyskano w WarszawiePradze Płd. 2,5%, Rzeszowie 1,8% oraz Sandomierzu 1,7%. 30

KOSZTY I FINANSOWANIE Dochody za wieczyste użytkowanie terenów nadal stanowiły największą pozycję w dochodach budżetowych miast (1,2%) mimo, że obniżyły się w porównaniu z 2002 r. Znaczącym udziałem tych dochodów wyróżnia się (analogicznie jak w 2002 r.) WarszawaPraga Płd. 8,1%, Dzierżoniów 2,3% i Piła 1,6%. Dochody ze sprzedaży działek budowlanych, stanowiące dotychczas najmniejszą pozycję w dochodach budżetowych miast, w 2003 r. wzrosły dość znacznie. Duży wpływ na to miały zmiany w grupie miast średnich, gdzie dochody te wysunęły się na pierwszą pozycję w całości ich dochodów. Znaczniejszym udziałem dochodów ze sprzedaży działek budowlanych wyróżniała się Zielona Góra 3,8%, Toruń 2,9%, Ełk 2,4% i Radomsko 2,1%. Ogółem wpływy z wymienionych źródeł są ponad dwukrotnie mniejsze niż wydatki na sferę mieszkaniową (tab. 22). Jednak w dwóch miastach, a mianowicie w Krakowie i WarszawiePradze Płd. sytuacja jest odwrotna dochody są wyższe od wydatków. Im miasto jest mniejsze, tym dochody pokrywały mniejszy procent wydatków na sferę mieszkaniową, co wiąże się głównie ze znacznymi wydatkami z budżetów miast średnich i małych na dodatki mieszkaniowe. Tab. 22: Udział (w %) wydatków na sferę mieszkaniową oraz dochody ze sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych (według grup wielkości miast) Miasta Wydatki (w %) Dochody (w %) powyżej 100 tys. mieszkańców od 25 do 100 tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców 5,9 8,2 7,4 4,1 2,9 2,0 Razem 7,2 3,2 W 15 spośród 21 badanych miast, dochody uzyskiwane bezpośrednio z mieszkalnictwa, tj. ze sprzedaży mieszkań komunalnych, przewyższyły wydatki gmin na dopłaty do mieszkań komunalnych przeznaczone na remonty budynków. 3. Finansowanie budownictwa mieszkaniowego 2 Nakłady na inwestycje realizowane w 2003 r. szacuje się na około 25 mld zł. Struktura nakładów, według źródeł ich finansowania, obejmowała: własne środki ludności 46,0%, kredyty 43,0%, środki publiczne 9,0%, inne 2,0%. 2 Na podstawie Biuletynu informacyjnego KdFN. 31