Fotowoltaika Zagospodarowanie przestrzenne Pozwolenie na budowę Tytuł prawny do nieruchomości

Fotowoltaika Zagospodarowanie przestrzenne Pozwolenie na budowę Tytuł prawny do nieruchomości Dr Christian Schnell Warszawa, 13 grudnia 2012

Spis treści 01 > Studium 02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP 03 > Decyzja o warunkach zabudowy WZ 04 > Pozwolenie na budowę 05 > Tytuł prawny do nieruchomości 06 > Kontakt

01 > Studium (I) 1. Podstawowe informacje Studium sporządza się dla całego obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miejscowego jego postanowienia w założeniu nie mogą wpływać na sytuację prawną mieszkańców gminy i inwestorów, treść studium w znacznym zakresie determinuje jednak ustalenia MPZP, dlatego oddziaływują co najmniej pośrednio na sferę uprawnień i obowiązków podmiotów działających na terenie gminy.

01 > Studium (II) 2. Studium a postanowienia dotyczące OZE Jeżeli na obszarze gminy przewiduje się: wyznaczenie obszarów, na których rozmieszczone będą urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł o mocy przekraczającej 100 kw, wyznaczenie ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu; > w studium ustala się ich rozmieszczenie art. 10 ust. 2a ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym z 27.03.2003 roku.

01 > Studium (III) Brak odpowiednich postanowień studium dot. rozmieszczenia urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw, uniemożliwia uchwalenie MPZP przewidującego lokalizacje takich urządzeń. Konieczna jest (przed uchwaleniem MPZP) uprzednia odpowiednia zmiana studium. Prace nad zmianą studium mogą co najmniej w pewnym zakresie być prowadzone równolegle z pracami nad uchwaleniem lub zmianą MPZP. Postanowienia Studium nie mają natomiast formalnie wpływu na treść decyzji o warunkach zabudowy.

01 > Studium (IV) Niedopuszczalne jest uzgadnianie projektu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy z treścią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Akt ten nie jest przepisem prawa miejscowego, a więc nie ma charakteru powszechnie obowiązującego i nie może być podstawą nakładania obowiązków lub uprawnień. Każda gmina musi obligatoryjnie uchwalić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, lecz akt ten wiąże jedynie organy planistyczne gminy przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. (wyrok WSA w Szczecinie z 11 kwietnia 2012, sygn. akt II SA/Sz 134/12)

02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP (I) 1. Podstawowe informacje: Podstawowy instrument planistyczny. Akt prawa miejscowego zawierający wiążące dla jednostek ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów oraz określenie sposobów ich zagospodarowania i zabudowy (cel publiczny). Uchwalany przez radę gminy. Projekt przygotowuje wójt (burmistrz, prezydent) w praktyce uprawnieni urbaniści działający na zlecenie gminy.

02 > Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego MPZP (II) 2. W MPZP określa się granice terenów pod budowę urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw, oraz granice ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem znaczącego oddziaływania tych urządzeń na środowisko art. 15 ust.2 pkt. 3a) ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym z 27.03.2003 roku.

03 > Decyzja o warunkach zabudowy (I) 1. W przypadku braku MPZP zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. 2. Uzyskanie decyzji WZ zezwalającej na budowę farmy fotowoltaicznej będzie możliwe jedynie wówczas, gdy na danym terenie nie obowiązuje MPZP. 3. W przypadku obowiązywania MPZP przeznaczającego dany teren na inne cele np. cele przemysłowe lub budowę infrastruktury technicznej (bez wyraźnego wskazania możliwości lokalizowania urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kw) lokalizacja takich urządzeń wymaga przeprowadzenia procedury zmiany MPZP.

03 > Decyzja o warunkach zabudowy (II) 3. Warunki do uzyskania WZ: decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków itp.); istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów klas I III o zwartym obszarze ponad 0,5 ha następuje wyłącznie w MPZP i wymaga zgody ministra rolnictwa. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów pozostałych klas (IV VI) może nastąpić w WZ.

03 > Decyzja o warunkach zabudowy (III) 4. Instalacje fotowoltaiczne jako urządzenia infrastruktury technicznej Do obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej nie stosuje się tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i wymogu dostępu do drogi publicznej. Z uwagi na specyfikę inwestycji polegającej na realizacji urządzeń infrastruktury technicznej, nie może być mowy o dostosowaniu cech zabudowy powstającej do cech zabudowy istniejącej. Pełnią one funkcje służebne wobec innych obiektów infrastruktury technicznej. Elektrownie wiatrowe należą do urządzeń wymienionych z art. 61 ust. 3 u.p.z.p. (wyrok WSA w Bydgoszczy z 14.10.2009, sygn. II SA/Bd 533/09; por. też wyrok WSA w Poznaniu z 26.01.2011 i wyrok WSA w Łodzi z 23.02.2012)

04 > Pozwolenie na budowę (I) 1. Art. 28 Ustawy Prawo Budowlane (Dz. U. 2010 r. Nr, 243 poz. 1623) stanowi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkiem robót zwolnionych z tego obowiązku na podstawie artykułów 29 31, wyżej wymienionej ustawy. Przepisy te zawierają zamknięty katalog budowli i robót budowlanych, których wykonywanie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wymagają one tylko zgłoszenia, bądź są zwolnione z obu tych obowiązków. 2. Art. 29 ustęp 2 punkt 16 Ustawy Prawo Budowlane Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywania robót budowlanych polegających na montażu wolno stojących kolektorów słonecznych.

04 > Pozwolenie na budowę (II) 3. Interpretacja prawna Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) (z 20.07.2012) 1) Ogniwa fotowoltaiczne należy traktować tak jak kolektory słoneczne. W związku z powyższym, montaż wolno stojących ogniw fotowoltaicznych również nie będzie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. 2) Instalowanie na obiekcie budowlanym ogniw fotowoltaicznych wraz z konstrukcją mocującą nie wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi, ani uzyskania pozwolenia na budowę, o ile zainstalowana całość nie przekracza 3 m wysokości. Jeżeli natomiast wysokość ww. urządzenia przekroczy 3 m, wówczas inwestor będzie zobowiązany dokonać zgłoszenia. ( )

04 > Pozwolenie na budowę (III) ( ) 3) Jeśli przy instalacji dochodzi do wykonywania robót budowlanych na obiekcie budowlanym, na którym urządzenie jest instalowane (dochodzi do ingerencji w ten obiekt), taką sytuację należy zakwalifikować jako rozbudowę bądź nadbudowę obiektu budowlanego. Na takie roboty budowlane wymagane jest pozwolenie na budowę. ALE: Przewidywana zmiana Ustawy Prawo Budowlane w Ustawie Wprowadzającej tzw. Trójpak : Pozwolenie na budowę jest wymagane na wykonywanie robót budowlanych polegających na montażu ogniw fotowoltaicznych o mocy powyżej 40 kwp.

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (I) 1. Zakup nieruchomości: na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego; na nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca wymagana zgoda ministra spraw wewnętrznych (przed uzyskaniem prawomocnej decyzji WZ lub uprawomocnieniem MPZP). Nieruchomość rolna: sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako: grunty orne R, pastwiska trwałe Ps, łąki Ł, sady S R lub S Ł, grunty rolne zabudowane B R lub B Łs, grunty pod stawami Wsr, rowy W oraz nieprzeznaczona na cele nierolnicze w MPZP, WZ, LICP (decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego).

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (II) Cudzoziemiec: 1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych; 4) osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1, 2 i 3.

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (III) Za kontrolowaną uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50 cioma procentami głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów KSH.

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (IV) 2. Dzierżawa nieruchomości: umowa cywilno prawna na okres maksymalnie 30 lat (zwyczajnie przy inwestycjach w PV 20 + 5 + 5 lub 25 + 5); zalecana forma pisemna z notarialnie poświadczonymi podpisami (data pewna, wpis do KW!), żeby uniknąć wypowiedzenia przez osobę nabywająca nieruchomość pomimo zawarcia z datą pewną, umowa może być wypowiedziana przez nowego właściciela, który nabywa nieruchomość w drodze licytacji służebność przesyłu (celem uzyskania bankowalności umowy)

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (V) Dzierżawa nieruchomości dalsze aspekty: Dopłaty unijne: współposiadanie w zakresie korzystania do momentu rozpoczęcia prac budowlanych, programy: JPO (jednolitej płatności obszarowej)/ ONW (Plan Rozwoju Obszarów Wiejskich na obszarach o niekorzystnych warunkach gospodarowania).

05 > Tytuł prawny do nieruchomości (VI) Dzierżawa nieruchomości dalsze aspekty: Służebność przesyłu: nieodwołalne pełnomocnictwo do ustanowienia, ustanowienie na czas określony, zakres wykonywanie wszelkich czynności związanych z posadowieniem, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją i rozbudową instalacji fotowoltaicznych znajdujących się na nieruchomości, wraz z wszelką niezbędną dodatkową infrastrukturą towarzyszącą farmy fotowoltaicznej, w tym linii kablowych, wymienników/inwerterów, złącz kablowych i dróg dojazdowych

06 > Kontakt Dr Christian Schnell specjalizuje się od ponad dekady w prawie energetycznym. Doradza przy licznych projektach inwestycyjnych i transakcyjnych, w tym z dziedziny project finance. Doradza przedsiębiorstwom energetycznym, deweloperom, instytucjom finansowym oraz funduszom Private Equity. Kształcił się na kierunkach prawniczych w Bonn i Kolonii. Tytuł doktora uzyskał w dziedzinie nauk ekonomicznych. Jest docentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Dr Christian Schnell > transakcje, finansowanie > sektor energetyczny Kontakt T: +48 22 339 54 00 E: cschnell@dms.net.pl M: +48 609 293 802 Występuje jako mówca na licznych konferencjach. Jest autorem kilkudziesięciu artykułów o tematyce prawnej, głównie z zakresu energetyki, w tym energii odnawialnej oraz z zakresu ochrony środowiska. Jest ekspertem w dziedzinie energetyki odnawialnej działającym z ramienia PKPP Lewiatan i Polsko Niemieckiej Izby Przemysłowo Handlowej.

06 > Kontakt W Kancelarii DeBenedetti Majewski Szcześniak (DMS) ok. 30 prawników zapewnia obsługę podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą lub inwestycyjną, w tym doradztwo prawne w sprawach korporacyjnych, a także zastępstwo procesowe przed sądami wszystkich instancji oraz organami administracji. DMS świadczy usługi doradcze przy projektach związanych z inwestowaniem, budową oraz finansowaniem projektów energii odnawialnej, w tym lądowych i morskich farm wiatrowych, biogazowni i elektrowni fotowoltaicznych. Dzięki rozległej praktyce oraz ponad 10 letniemu doświadczeniu w pracy nad projektami energetycznymi dotyczącymi odnawialnych źródeł energii, doradzamy szerokiemu gronu uczestników tego sektora. Kancelaria specjalizuje się w doradztwie prawnym w zakresie: strukturyzowania inwestycji, umów joint venture, umów deweloperskich oraz umów budowlanych; w kwestiach dotyczących: planowania przestrzennego, problematyki związanej z ochroną środowiska, umów na sprzedaż energii i/lub certyfikatów, finansowania, nabywania i zbywania pojedynczych projektów lub portfolio projektów.