Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółdzielni za 2011 rok Zamierzenia gospodarcze na 2012 rok: - plan działalności gospodarczej Spółdzielni - opłaty za użytkowanie lokali mieszkalnych Wstęp Spółdzielnia Mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi na zasadach rachunku ekonomicznego wspólną działalność gospodarczą. Majątek Spółdzielni jest prywatną własnością jej członków. Celem Spółdzielni jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarczych i oświatowo-kulturalnych członków i ich rodzin. I. Organizacja ChSM Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi swoją działalność na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 roku - Prawo spółdzielcze (tj. Dz.U. z 2003r., nr 188 poz. 1848 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003r., nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) oraz w oparciu o Statut. Statut Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej pozostaje w zgodności z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawem spółdzielczym oraz uwzględnia zmiany wprowadzone uchwałą nr 2/2010 Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w dniach 21-25 czerwca 2010 roku. Zmiany do Statutu wpisano do Krajowego Rejestru Sądowego postanowieniem Sądu Rejonowego w Katowicach z dnia 6 października 2010 roku (sygn. akt KA VIII Ns Rej. KRS 20044/10/903). Decyzje związane z gospodarką finansową Spółdzielni zostały w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozłożone na poszczególne organy Spółdzielni. Walne Zgromadzenie zgodnie z 59 Statutu Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej jest najwyższym organem Spółdzielni. Nadzór i kontrolę nad działalnością Spółdzielni sprawuje Rada Nadzorcza składająca się z 18 osób wybranych przez Walne Zgromadzenie Członków w czerwcu 2010 roku na okres 3 lat. Bieżącą działalnością statutową i gospodarczą kieruje Zarząd Spółdzielni składający się z trzech osób, w tym Prezesa, jego zastępcy i członka Zarządu, którzy są jednocześnie kierownikami pionów organizacyjnych Spółdzielni. W Spółdzielni funkcjonują wyodrębnione komórki obsługujące mieszkańców: - pion służb organizacyjno-prawnych i członkowskich, - pion służb ekonomiczno-finansowych, - pion służb technicznych, - cztery administracje osiedlowe współpracujące z Radami Osiedli, - Zakład Robót Konserwacyjno- Remontowych, - Klub ChSM Pokolenie. Wielkości zasobów obsługiwanych przez poszczególne administracje: Ilość mieszkań Adm. Osiedle Liczba nieruchomości osób I Żołnierzy Września 51 3.461 7.522 II Chorzów Batory 44 3.580 7835 III Centrum 52 4.037 8.579 IV Różana-Gałeczki 39 4.191 8.551 Razem 186 15.269 32.487 mieszkań Powierzchnia [m 2 ] p.u. pomieszczeń gospodarczych lokali użytkowych garaży Razem pow. [m 2 ] 163.775 2.437 4.155 4.097 174.464 172.830 2.446 5.870 1.180 182.326 200.312 830 9.051 1.196 211.389 195.364 3.463 13.813 4.200 216.840 732.281 9.176 32.889 10.673 785.019 Prawo odrębnej własności lokali ustanowione w Spółdzielni: Mieszkania Lokale użytkowe Garaże wbudowane Razem pow. Adm. Osiedle liczba pow. grunt pow. grunt pow. grunt lokali o odrębnej liczba liczba [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] [m 2 ] własn. I Żołnierzy Września 1.589 76.962 102.630 - - - 13 221 366 77.183 II Chorzów Batory 1.581 77.464 89.488 2 170 400 1 16 34 77.650 III Centrum 1.727 87.200 87.725 4 685 926 11 175 195 88.060 IV Różana-Gałeczki 1.654 78.810 106.413 4 277 450 30 582 791 79.669 Razem 6.551 320.436 386.256 10 1.132 1.776 55 994 1.386 322.562
Część budynków Spółdzielni wyposażona jest w dźwigi osobowe, i tak : - MA-1 - posiada 42 dźwigi osobowe - MA-2 - posiada 49 dźwigi osobowe - MA-3 - posiada 19 dźwigów osobowych - MA-4 - posiada 60 dźwigów osobowych -------------------------------------- Razem 170 dźwigów osobowych Przeciętne zatrudnienie w 2011 roku ogółem wynosiło 147 4/5 etatów w tym : - pracownicy administracyjno techniczni 108 2/5 etatów - pracownicy na stanowiskach robotniczych 39 2/5 etatów Średnia płaca w Spółdzielni w 2011 roku wynosiła 3.898,85zł/et./m-c. Plan osobowego funduszu płac na 2012 rok wynosi 8.173.730 zł. II. Majątek Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 1. Majątek Spółdzielni brutto wynosi 230.030.304,07 zł na który składają się: - zasoby o ogólnej powierzchni użytkowej (bez własności) 411.845 m 2 - tereny własne spółdzielni: 20.686 m 2 - tereny w wieczystym użytkowaniu 581.841 m 2 2. Ilość członków Spółdzielni na 31.12.2011 r. wynosi: 14.465 w tym: - zamieszkałych 13.248 - zamieszkałych członków prawnych-mieszkania 4 - członkowie z tyt. garaży 41 - członkowie prawni z tyt. lokalu użytkowego 7 - członkowie oczekujący na mieszkania 520 - współczłonkowie 598 - członkowie fizyczni- lokale użytkowe 47 Wykres 1: Struktura członków ChSM wg stanu na 31.12.2011r. 41 520 47 4 598 7 6551 Mieszkania zajmowane bez tytułu prawnego na dzień 31.12.2011 rok z podziałem na administracje: - osiedle Żołnierzy Września 17 - osiedle Chorzów Batory 22 - osiedle Centrum 21 - osiedle Różana-Gałeczki 30 -------------------------------------------------------------------------- Razem 90 Mieszkania bez tytułu prawnego zajmowane są przez byłych członków. Są to członkowie wykluczeni i wykreśleni przez Radę Nadzorczą z tyt. posiadanych zaległości w opłatach w stosunku do których prowadzone jest postępowanie egzekucyjne. 3. Zmiany liczby członków w ciągu roku 2011: - przyjęto w poczet członków 125 - skreślono z listy członków z tyt. zgonów 217 - wypowiedzenie członkostwa w Spółdzielni 274 - wykreślenia Rady Nadzorczej 166 Liczba członków Spółdzielni w roku 2011 w stosunku do stanu na dzień 31.12.2010r. uległa zmniejszeniu o 532 członków. 4. Obrót mieszkaniami w 2011 roku: zasiedlono mieszkania z ruchu ludności 18 w tym: - odrębna własność 17 - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu 0 - najem 1 5. Na ogólną liczbę mieszkań 15.269 zajmowanych jest na zasadach - najmu 24 - lokatorskiego prawa 807 - własnościowego prawa 7.887 - odrębnej własności 6.551 (z czego 112 mieszkań przeniesiono w odrębną własność w 2011r.) Wykres 2: Struktura mieszkań ChSM wg praw do lokali - stan na 31.12.2011r. 24 807 13248 7887 Tabela 1: Zestawienie danych o członkach Spółdzielni. L. p. Treść Stan na 31.12.2010 Stan na 31.12.2011 Różnica 1 Członkowie zamieszkali - osoby fizyczne 13.631 13.248 383 2 Członkowie oczekujący 644 520 124 3 Razem członkowie 14.275 13.768 507 4 Członkowie prawni- lokale usługowe 7 7 0 5 Członkowie prawni lokale mieszkalne 5 4 1 6 Członkowie fizyczni- lokale usługowe 47 47 0 7 Członkowie z tyt. posiadanego garażu 46 41 5 8 Razem członkowie 14.380 13.867 513 9 Współczłonkowie 617 598 19 10 Ogółem członkowie 14.997 14.465 532
Odrębna własność z podziałem na administracje: - Administracja Osiedla Żołnierzy Września 1.589 mieszkań - Administracja Osiedla Chorzów- Batory 1.581 mieszkań - Administracja Osiedla Centrum 1.727 mieszkań - Administracja Osiedla Różana-Gałeczki 1.654 mieszkań 6. Członkowie posiadający więcej niż 1 mieszkanie: 281 w tym: - Administracja Osiedla Żołnierzy Września 57 - Administracja Osiedla Chorzów Batory 68 - Administracja Osiedla Centrum 73 - Administracja Osiedla Różana-Gałeczki 83 III. Działalność podstawowa Spółdzielni. Chorzowska Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obsługi gospodarki zasobami mieszkaniowymi, natomiast nie prowadzi działalności handlowej ani produkcyjnej. Wykres 3: Struktura kosztów poniesionych w roku 2011 w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. 16,4% 20,4% Wykres 4: Struktura kosztów innych działalności w 2011r. 5,3% 8,5% 9,6% 3,4% 7,1% 32,1% 11,1% 4,2% 30,4% 20,6% 30,9% Przychody ze sprzedaży ogółem w 2011 roku z tytułu działalności eksploatacyjnej wynosiły: 80.393.522,24 zł natomiast koszty działalności wyniosły: 79.378.735,12 zł Wynik z działalności ogółem 1.014.787,12 zł Wynik obciążony został: - podatkiem dochodowym od osób prawnych: 147.766,00 zł Wynik (netto): 867.021,12 zł Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, a przychodami z opłat zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym (zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych). Na wysokość kosztów w 2011r. niewątpliwy wpływ miały obciążenia wynikające z uregulowań ustawowych. Były to przede wszystkim: - podatek od nieruchomości (od gruntów, budynków mieszkalnych, garaży wbudowanych i wolnostojących, lokali użytkowych, pawilonów, budowli) odprowadzany w całości do Urzędu Miasta 1.329.626 zł - opłata za wieczyste użytkowanie gruntów- odprowadzana do Urzędu Miasta 639.295 zł - podatek VAT bezpośrednio obciążający koszty Spółdzielni, tj. po uwzględnieniu rozliczeń z Urzędem Skarbowym 7.468.232 zł - podatek na Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych 145.404 zł - składka ZUS obciążająca Spółdzielnię 1.258.773 zł --------------- 10.841.330 zł Jak z powyższego wynika podatki, opłaty i składki stanowią 13,7 % kosztów ogółem. Fundusz na remonty w 2011 roku Zgromadzone w 2011r. środki funduszu na remonty i modernizacje zasobów Spółdzielni w wysokości: 22.379.719 zł to wpływy uzyskane z następujących tytułów: - odpisy z eksploatacji mieszkań i garaży wbudowanych 20.786.381 zł - odpisy z eksploatacji dźwigów osobowych 825.788 zł - wpływy z tyt. rat przekształcenia praw do mieszkań lokatorskich na własnościowe oraz z przetargów 473.434 zł - UNIQA-pośrednictwo ubezpieczeniowe, zwrot regresów 104.354 zł - wpłaty lokatorów za remonty mieszkań 127.716 zł - pozostałe wpływy 20.446 zł - premia termomodernizacyjna dla bud. przy ul. Wolskiego 13-19 41.600 zł Na fundusz remontowy w 2011r. w opłatach za lokale mieszkalne i garaże wniesiono kwotę 21.612.169 zł, co stanowi 96,6% wpływów, zaś pozostałe środki w wysokości 767.550 zł zgromadzone zostały z innych tytułów. Wykonane w 2011r. roboty remontowo-modernizacyjne w wysokości 24.062.504 zł dotyczyły następujących robót: - remonty planowane w zakresie robót wodno-kanalizacyjnych, gazowych, dekarsko-blacharskich, ogólnobudowlanych, elektrycznych, c.o., c.c.w., malarskich, wycinka i nasadzenie drzewostanu 11.211.377 zł - usuwanie awarii w zakresie jak wyżej 687.843 zł - roboty drobne w zakresie jak wyżej 708.081 zł - docieplenie budynków mieszkalnych 8.609.809 zł - wymiana stolarki okiennej 1.336.164 zł - remonty średnie dźwigów osobowych 1.470.235 zł - regresy PZU, UNIQA 12.474 zł - odsetki od kredytów i pożyczek na remonty i modernizacje 26.521 zł Rok 2011 zamknął się niedoborem środków na funduszu remontowym w wysokości (-) 1.682.785 zł, co po uwzględnieniu pozostałości z roku 2010 w kwocie (+) 1.378.161 zł na dzień 31.12.2011r. stanowi niedobór w wysokości (-) 304.624 zł. Ponadto na remonty lokali użytkowych w zasobach Spółdzielni w roku 2011 wydatkowano kwotę 1.365.229 zł, która obciąża i ma swoje pokrycie w eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości.
Rozdział środków funduszu remontowego dla poszczególnych administracji jest proporcjonalny do wielkości administrowanych zasobów mieszkaniowych, zaś wydatkowanie na poszczególne roboty (docieplenia, wymiana stolarki okiennej) w ramach przyznanych środków następowało zgodnie z przyjętym i zatwierdzonym planem rzeczowym remontów. Zaległości w opłatach za używanie lokali W porównaniu do stanu na koniec roku 2010 zaległości w opłatach uległy zwiększeniu o kwotę 163.162 zł i na dzień 31.12.2011r. wynoszą 5.612.655 zł, co stanowi brak wpływu 0,5957 zł/m 2 /m-c. Zaległości w zasobach mieszkaniowych wzrosły o kwotę 148.383 zł, natomiast w lokalach usługowych wzrosły o 14.779 zł. Wskaźnik zaległości w odniesieniu do średnich jednomiesięcznych naliczeń opłat za lokale tj. kwoty 6.681.796 zł wynosi 84,0%, więc zaległości są równowartością naliczeń za 25,5 dni. W porównaniu do 2010 roku wskaźnik ten zmniejszył się o 0,3 dnia. Sytuacja społeczna-bezrobocie i niskie dochody części mieszkańców zasobów Spółdzielni powodują, że nadal problemem są zaległości we wnoszeniu opłat zarówno wśród użytkowników lokali mieszkalnych, jak i użytkowych. Należy podkreślić, że mimo występujących trudności z zaległością Spółdzielnia nie zalega z płatnościami tak wobec dostawców jak i pracowników, Urzędu Skarbowego i ZUS, nie jest obciążona odsetkami za zwłokę, co świadczy o właściwym zarządzaniu finansami członków Spółdzielni. IV. Działalność organizacyjno techniczna W ramach działalności remontowej i programu termomodernizacji w 2011 roku: - docieplono 18 budynków powierzchnia docieplenia:24.666 m 2 koszt - 8.609.809 zł - wykonano remonty i wymianę 9 dźwigów osobowych koszt - 1.470.235 zł - wymieniono stolarkę okienną o pow. 3.548 m 2 koszt - 1.336.164 zł - przeprowadzono remonty kapitalne dachów 25 budynków koszt - 666.850 zł - pomalowano klatki schodowe w 29 budynkach koszt - 2.085.163 zł - dokonano częściowej wymiany pionów i poziomów wodno- kanalizacyjnych koszt - 1.621.560 zł - dokonano częściowej wymiany pionów i poziomów centralnego ogrzewania + c.w.u. w 10 budynkach koszt - 515.793 zł - dokonano wymiany i modernizacji instalacji elektrycznej i odgromowej w 73 budynkach koszt - 1.191.735 zł - dokonano częściowej wymiany i modernizacji instalacji gazowej oraz przeprowadzono próby szczelności inst. gaz. koszt - 177.643 zł - wykonano roboty ogólnobudowlane m.in.: elewacje - remonty balkonów, wymianę drzwi wejściowych do klatek schodowych, piece, podłogi, koszt - 2.964.245 zł - dokonano renowacji terenów zielonych w tym dróg, chodników oraz małej architektury koszt - 1.988.387 zł - awarie i roboty drobne w zakresie robót remontowych, regresy, PZU, odsetki koszt - 1.434.920 zł. Wszystkie w/w działania remontowe w zdecydowany sposób miały wpływ na kształtowanie się kosztów eksploatacyjnych, nie zwiększanie ich, a także poprawiły estetykę naszych zasobów. Wykres 5: Remonty w zasobach ChSM w 2011r. V. Plan działalności gospodarczej na 2012 rok Plan działalności gospodarczej Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej na rok 2012 opracowany został w oparciu o przyjęte przez Radę Nadzorczą na posiedzeniu w dniu 27.10.2011r. założenia do jego konstrukcji. Plan sporządzony został w zgodności z postanowieniami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000r. z późniejszymi zmianami, Statutu Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej i uregulowaniami wewnętrznymi Spółdzielni w zakresie rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania wysokości opłat za lokale zarządzane przez Spółdzielnię. Zmiana opłat za używanie lokali wprowadzona zostanie wzorem roku poprzedniego od 01.04.2012r. tj. po roku od wprowadzenia poprzednich zmian. Zgodnie z nowelizacją Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 24.09.2009r. powiadomienie nastąpi z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Plan działalności gospodarczej Spółdzielni na rok 2012 sporządzony został, podobnie jak w roku poprzednim, dla każdej działalności Spółdzielni oddzielnie. Przewidywany wynik na koniec roku 2011 oraz planowane koszty roku 2012 stanowiły podstawę do sporządzenia kalkulacji stawek opłat za lokale. Przy opracowaniu planu uwzględniono: - inflację na poziomie 3,0 % - 3,5 %, - wzrost minimalnego wynagrodzenia od stycznia o 8,2 % (z 1.386 zł na 1.500 zł) - zapowiadaną od lipca 2012 roku zmianę podatku VAT od towarów i usług na 9 % i 24 %. Na 2012 rok przyjęto roczny plan kosztów do poniesienia w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi w wysokości 80.940.930 zł. Na pokrycie tych kosztów naliczenia opłat wyniosą 81.957.182 zł, natomiast inne wpływy, po uwzględnieniu przewidywanej pozostałości za poprzedni rok rozliczeniowy i po uwzględnieniu podatku dochodowego od osób prawnych, planuje się osiągnąć łącznie w wysokości 1.475.148 zł. o rozliczenia z użytkownikami na koniec roku 2012 pozostaje kwota 2.491.400 zł. Stawki opłat za eksploatację i utrzymanie nieruchomości ustalane są dla czterech grup nieruchomości mieszkaniowych w zależności od wielkości całkowitej powierzchni mieszkalnej w danej nieruchomości, a mianowicie: - grupa A 4,27 zł - grupa B 4,31 zł - grupa C 4,29 zł - grupa D 4,33 zł
W dalszym ciągu w stawce eksploatacyjnej utrzymane pozostają: - udział członków w kosztach prowadzenia działalności społecznej i kulturalno-oświatowej 0,01 zł/m 2 - opłata za działalność konserwatorów 0,19 zł/m 2 - odpis na fundusz remontowy 2,33 zł/m 2 Od kwietnia 2012 roku miesięczna stawka wzrośnie o 0,09 zł/m 2, z czego na eksploatację i utrzymanie nieruchomości o 0,08 zł/m 2 oraz podatek od nieruchomości o 0,01 zł/m 2. Różnice w kalkulacji stawki eksploatacyjnej w poszczególnych grupach występują w takich pozycjach kosztowych jak energia elektryczna do oświetlenia budynków i posesji, sprzątanie posesji i utrzymanie zieleni, usługi kominiarskie, różnica z rozliczenia wody i kanalizacji z użytkownikami. Maksymalna różnica w stawce eksploatacyjnej pomiędzy grupami, tj. 4,27 zł/m 2 a 4,33zł/m 2 wynosi 0,06 zł/m 2. Oprócz stawki za eksploatację od kwietnia 2012 roku zmianie ulega opłata za sprzątanie klatek schodowych z 9,70 zł na 9,98 zł tj. (2,9%), na co wpływ ma m.in. spadek liczby osób wnoszących opłaty. Dzięki przewidywanym nadwyżkom środków na koniec 2011 roku, w niżej podanych działalnościach przewiduje się utrzymanie w 2012 roku stawek opłat w dotychczasowej wysokości: - wywóz odpadów komunalnych - 6,70 zł/osobę - eksploatacja dźwigów osobowych - 6,00 zł/osobę i fundusz remontowy - 0,25 zł/m 2 - konserwacja domofonów - 1,95 zł/m-nie - pakiet podstawowy telewizji kablowej i UPC 4,82 zł/m-nie TELPOL 3,82 zł/m-nie - elektryczne wodomierze z odczytem radiowym ratalna opłata 3,71 zł/ wodomierz. W eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wysokość zaplanowanych kosztów do poniesienia wyniesie 39.575.300 zł, na które składają się: - koszty zależne od Spółdzielni m.in.-energia elektryczna do oświetlenia klatek schodowych, piwnic i posesji, sprzątanie posesji i utrzymanie terenów zielonych, różnica z rozliczenia wody i kanalizacji z użytkownikami koszty wynikające z Prawa budowlanego- próby szczelności instalacji gazowej, badanie skuteczności zerowania, usługi kominiarskie, polisy ubezpieczeniowe, wynagrodzenia pracowników administracji; - koszty ogólne; - koszty niezależne od Spółdzielni- ponoszone na rzecz Urzędu Miasta, tj. 0,12 zł/m 2 podatek od nieruchomości i 0,12 zł/m 2 wieczyste użytkowanie gruntu, tj. łącznie 0,24 zł/m 2.Właściciele, zgodnie z aktami notarialnymi, wydatki te odprowadzają bezpośrednio od Urzędu Miasta; - odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych z eksploatacji i utrzymania nieruchomości (2,33 zł/m 2 ) i środki na remonty lokali użytkowych na łączną kwotę 21.838.940 zł. Planowane wpływy na fundusz remontowy w roku 2012 wyniosą 22.978.870 zł, z czego odpisy z zasobów mieszkaniowych i dźwigów osobowych stanowią kwotę 21.615.700 zł; dodatkowo uzyskane środki 484.300 zł oraz wpływy na remonty lokali użytkowych w wysokości 1.048.870 zł. Na koniec 2011 roku planowany był niedobór w wysokości (-) 170.000 zł. Łącznie stawka opłaty eksploatacyjnej i utrzymania nieruchomości, odpisu na fundusz remontowy i środków na konserwacje osiedlowe oraz działalność społeczną i kulturalno-oświatową w 2012 roku odpowiednio wyniesie w poszczególnych grupach nieruchomości: Treść eksploatacja i utrzymanie nieruchomości opłaty niezależne od Spółdzielni działalność społeczna i kulturalno-oświatowa 2012 GRUPA A GRUPA B GRUPA C GRUPA D 1,50 1,54 1,52 1,56 0,24 0,24 0,24 0,24 0,01 0,01 0,01 0,01 odpis na fundusz remontowy 2,33 2,33 2,33 2,33 działalność konserwatorów osiedlowych 0,19 0,19 0,19 0,19 Razem zł/m 2 4,27 4,31 4,29 4,33 Plan działalności społecznej i kulturalno-oświatowej określony został w wysokości 372.100 zł. Na pokrycie kosztów planuje się wpływy z naliczeń od członków Spółdzielni (0,01 zł/m 2 ), z najmu lokali użytkowych (1,10 zł/m 2 ) w kwocie 336.400 zł oraz wpływy w kwocie 35.700 zł - uzyskane z prowizji za udostępnienie budynków dla pakietu podstawowego TV kablowej i z tytułu odpłatności za prowadzenie działalności społecznej i oświatowo-kulturalnej w Klubie ChSM Pokolenie. Dzięki wzrostowi opłat na tę działalność z najmu lokali użytkowych od kwietnia 2012 roku z 0,50 zł/ m 2 na 1,10 zł/m 2 planuje się uzyskanie wpływów w wysokości w pełni pokrywającej koszty. Opłaty zaliczkowe za dostawę mediów: - koszty poniesione na zakup wody i odprowadzenie ścieków rozliczone zostaną na podstawie wskazań urządzeń pomiarowych i w oparciu o obowiązujące uregulowania wewnątrzspółdzielcze wg cen Chorzowsko-Świętochłowickiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji. Różnica z tytułu nierozliczonych kosztów z użytkownikami, zgodnie z planem, obciąży koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości; - za zakup energii cieplnej utrzymuje się dla mieszkań obowiązujące od kwietnia 2011 roku 19-ście stawek opłat rozliczeniowych od 2,00 zł/m 2 do 3,80 zł/m 2. Na utrzymanie opłat zaliczkowych za centralne ogrzewanie na dotychczasowym poziomie wpływ ma m.in. rozpoczęcie sezonu grzewczego 2011/2012 od dnia 05.10.2011r. czyli miesiąc później niż w roku ubiegłym; - stawki opłat zaliczkowych za zużycie gazu w budynkach, w których zamontowane są zbiorcze gazomierze tj. na Oś. Pnioki, przy ul. Krzyżowej, Grunwaldzkiej i ul. Ryszki 57, 59 ustalone są na podstawie średniego zużycia m 3 gazu na osobę. Dla większości budynków zaliczki pozostają w dotychczasowej wysokości. Plan Zakładu Robót Konserwacyjno-Remontowych opracowany został na bazie założeń ogólnych przyjętych do konstrukcji planu na rok 2012 i ustalony został w zakresie kosztów i wpływów w kwocie 1.350.000 zł. W oparciu o nominalny wzrost przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw ustalona została wysokość środków na wynagrodzenie dla pracowników w Spółdzielni na poziomie roku 2011, z uwzględnieniem wskaźnika wzrostu 6,1%.
Koszty ogólne Spółdzielni planuje się na kwotę 6.100.000 zł z jednoczesnym podtrzymaniem zasady podziału kosztów ogólnych obciążających działalności tj.: eksploatację i utrzymanie nieruchomości, eksploatację dźwigów osobowych, działalność Zakładu Robót Konserwacyjno-Remontowych i konserwatorów osiedlowych wg dotychczas stosowanego klucza podziału. Kalkulacje stawek opłat miesięcznych za garaże sporządzane zostały dla garaży wolnostojących i wbudowanych. Stawki dla garaży wbudowanych z uwagi na ich usytuowanie w danej grupie nieruchomości ustalone zostały w czterech wysokościach. Dla garaży wbudowanych w pawilonach usługowych oraz dla garaży podziemnych wielostanowiskowych opracowano odrębną kalkulację. Oddzielną kalkulację sporządzono dla garaży wbudowanych dla których ustanowiono prawo odrębnej własności i nie pobierane są opłaty niezależne od Spółdzielni. Stawki opłat eksploatacyjnych dla lokali użytkowych określone zostały na bazie kalkulacji ogólnej z uwzględnieniem statusu prawnego do lokalu, rodzaju prowadzonej działalności oraz członkostwa w Spółdzielni. Zarząd Spółdzielni przy opracowaniu planu działalności gospodarczej na rok 2012 kierował się zasadą, aby ponoszone koszty eksploatacji i utrzymania zasobów znajdowały pełne uzasadnienie w rzeczywistych potrzebach Spółdzielni. Prowadząc odpowiedzialne zarządzanie należytą uwagę zwraca się na utrzymanie zasobów w stanie nie pogorszonym, zapewniając przy tym bezpieczeństwo mieszkańcom. Gospodarka remontowa Środki funduszu remontowego zostały zaplanowane na 2012 rok w wysokości 23.148.870 zł, z tego: - odpis z eksploatacji zasobów mieszkaniowych i utrzymanie nieruchomości, 20.790.070 zł - odpis z eksploatacji dźwigów 825630 zł - wpływy z tytułu przekształcenia praw do mieszkań z lokatorskich na własnościowe oraz z przetargów 340.000 zł - inne wpływy z tego: 144.300 zł Towarzystwo Ubezpieczeń UNIQA- pośrednictwo ubezpieczeniowe wpłaty mieszkańców za remonty mieszkań (okna) pozostałe (tj. wpłaty wykonawców z tytułu powstałych szkód przy remontach, szkody mieszkańców dewastacje) - wpływy z lokali użytkowych (eksploatacja i utrzymanie nieruchomości) 1.048.870 zł --------------- Ogółem do wykorzystania z uwzględnieniem remontów w lokalach użytkowych SUMA 23.148.870 zł VI. Zamierzenia dotyczące działalności gospodarczej w 2012 roku W 2012 roku Zarząd będzie nadal kontynuował działania w kierunku poprawy stanu technicznego, bezpieczeństwa oraz warunków zamieszkiwania członków Spółdzielni. W ramach tych działań będą prowadzone: - roboty dociepleniowe w zakresie: docieplenia ścian zewnętrznych i stropodachów - 12 budynków uzupełnienia warstwy izolacyjnej ścian zewnętrznych - 5 budynków uzupełnienia warstwy izolacyjnej (dociepleniowej) ścian szczytowych - 5 budynków łącznie na kwotę: 7.907.934 zł - wymiana stolarki okiennej na kwotę: 1.086.400 zł - modernizacja 7 dźwigów osobowych na kwotę: 1.135.000 zł - remonty kapitalne dachów w 27 budynkach na kwotę: 1.366.500 zł - częściowa wymiana pionów i poziomów wody zimnej i ciepłej na kwotę: 2.071.000 zł - częściowa wymiana pionów i poziomów c.o. na kwotę:254.000 zł - wymiana i modernizacja instalacji gazowej na kwotę:170.000 zł - wymiana i modernizacja inst. elektrycznej odgromowej w 27 budynkach na kwotę:785.500 zł - malowanie klatek schodowych w 30 budynkach na kwotę:1.740.149 zł - zagospodarowanie terenu : zieleń, drogi, mała architektura na kwotę: 2.145.000 zł Aby zapewnić bezpieczeństwo mieszkańcom zamieszkałym w naszych zasobach dokonuje się, zgodnie z Prawem budowlanym cyklicznie: - przeglądów instalacji gazowych w mieszkaniach, - przeglądów przewodów kominowych w mieszkaniach, - przeglądów instalacji elektrycznych w mieszkaniach, - przeglądów instalacji odgromowych. Prawidłowe wyznaczenie poziomu kosztów oraz źródeł i wysokości przychodów do ich pokrycia stanowią o właściwej gospodarce ekonomiczno-finansowej Spółdzielni i świadczą o racjonalnym gospodarowaniu środkami zasobów użytkowych zarządzanych przez Chorzowską Spółdzielnię Mieszkaniową. Na wzrost kosztów, a tym samym opłat, wpływają niejednokrotnie czynniki niezależne od Spółdzielni, jak na przykład podwyżki taryf za dostawę mediów, opłat publiczno-prawnych, zmiana stawek podatku VAT od towarów i usług, nowelizacja ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminie. Właściwe działanie Zarządu to utrzymanie kosztów na poziomie nie przekraczającym rocznych założeń planowych. Spółdzielnia zarządzając zasobami mieszkaniowymi podlega ciągłej kontroli poprzez sporządzanie analiz gospodarczo-finansowych w okresach kwartalnych przedkładanych Radzie Nadzorczej oraz Komisji Rewizyjnej. Ponadto Spółdzielnia co trzy lata podlega również kontroli lustracyjnej oraz co roku dokonywane jest badanie sprawozdania finansowego przez biegłego rewidenta wybranego przez Radę Nadzorczą. Prezentowana działalność finansowo-gospodarcza Spółdzielni w sposób syntetyczny obrazuje wysokość kosztów i wpływów uzyskanych na ich pokrycie w 2011 roku, a także czynniki wpływające na ich wielkość, kształtowanie się oraz realizację w 2012 roku. Przedstawione sprawozdanie prezentuje działalność Spółdzielni, realizację zadań oraz problemy z tym związane. Zarząd Chorzowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Chorzów, marzec 2012 roku