egzekucja z nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji

Transkrypt

1

2

3 egzekucja z nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji Władysław Grześkiewicz 2. WYDANIE WARSZAWA 2017

4 Stan prawny na 28 lutego 2017 r. Wydawca Izabella Małecka Redaktor prowadzący Joanna Maź Opracowanie redakcyjne Joanna Cybulska Łamanie Justluk Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na POLSKA IZBA KSIĄŻKI Copyright by Wolters Kluwer Polska SA, 2017 ISBN: wydanie Dział Praw Autorskich Warszawa, ul. Przyokopowa 33 tel ksiazki@wolterskluwer.pl księgarnia internetowa

5 Spis treści 5 SPIS TREŚCI Wykaz skrótów... 9 Wprowadzenie Rozdział 1 Zasady ogólne Organ egzekucyjny w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym Właściwość rzeczowa organu egzekucyjnego w egzekucji z nieruchomości Właściwość miejscowa organu egzekucyjnego w egzekucji z nieruchomości Rozdział 2 Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości Definicja nieruchomości Części składowe nieruchomości Przynależności nieruchomości Pożytki z nieruchomości (naturalne i cywilne) Rozdział 3 Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Zajęcie nieruchomości Uczestnicy postępowania egzekucyjnego do nieruchomości i ich prawa Treść księgi wieczystej Zarząd zajętą nieruchomością... 71

6 6 Spis treści 3.5. Odpowiedzialność zarządcy zajętej nieruchomości Opis i oszacowanie wartości nieruchomości Rozdział 4 Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Obwieszczenie o licytacji nieruchomości Treść i doręczenie obwieszczenia o licytacji nieruchomości Prawo przejęcia na własność zajętej nieruchomości rolnej Prawo przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Prawo przejęcia pozostałych rodzajów nieruchomości Uczestnicy licytacji Sprzedaż licytacyjna nieruchomości Nabywanie nieruchomości rolnych położonych w Polsce przez cudzoziemców Przybicie Przyznanie własności Opodatkowanie sprzedaży egzekucyjnej Zabezpieczenie wierzytelności łącznie na kilku nieruchomościach będących przedmiotem egzekucji Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego Egzekucja roszczeń zabezpieczonych hipoteką przymusową Zaspokojenie wierzytelności spornych Rozdział 5 Podział kwoty uzyskanej z egzekucji Zasady ogólne Podział kwoty z egzekucji z rzeczy albo wykonania prawa majątkowego po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową Zasady szczególne podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości

7 Spis treści 7 Wzory formularzy Wzór nr 1. Określenie wysokości zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości Wzór nr 2. Wezwanie organu egzekucyjnego do wpłaty zaliczki Wzór nr 3. Zajęcie nieruchomości Wzór nr 4. Umowa o zarządzanie nieruchomością Wzór nr 5. Wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji Wzór nr 6. Zapytanie do jednostki samorządu terytorialnego w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego Wzór nr 7. Wniosek o wydanie wyciągu z księgi wieczystej Wzór nr 8. Zlecenie wyceny nieruchomości Wzór nr 9. Wezwanie do jednostki samorządu terytorialnego o skorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne Wzór nr 10. Zawiadomienie uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości Wzór nr 11. Obwieszczenie o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości Wzór nr 12. Wniosek jednostki samorządu terytorialnego o wywieszenie na tablicy ogłoszeń obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości Wzór nr 13. Protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości Wzór nr 14. Obwieszczenie o licytacji (I, II i III) Wzór nr 15. Zawiadomienie uczestnika postępowania o pierwszej licytacji nieruchomości Wzór nr 16. Wniosek do jednostki samorządu terytorialnego o wywieszenie na tablicy ogłoszeń obwieszczenia o licytacji (I, II i III) Wzór nr 17. Zlecenie ogłoszenia o licytacji w prasie Wzór nr 18. Obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości Wzór nr 19. Wezwanie do złożenia wykazu zaległości (do I, II i III licytacji)

8 8 Spis treści Wzór nr 20. Pismo do współwłaściciela licytowanej nieruchomości rolnej o przejęcie nieruchomości na własność Wzór nr 21. Pismo w sprawie przekazania akt egzekucyjnych do Izby Administracji Skarbowej Wzór nr 22. Protokół licytacji nieruchomości (z I, II i III licytacji) Wzór nr 23. Zawiadomienie uczestnika postępowania o II licytacji Wzór nr 24. Zawiadomienie uczestnika postępowania o III licytacji Wzór nr 25. Postanowienie o przybiciu Wzór nr 26. Wezwanie do złożenia ceny nabycia Wzór nr 27. Postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości Wzór nr 28. Przekazanie do sądu postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości wraz z planem podziału Wzór nr 29. Wniosek do sądu o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji Wzór nr 30. Operat szacunkowy wartości rynkowej zajętej nieruchomości Pismo Ministerstwa Finansów nr SP2/395/033 59/873/03/DO z r. w sprawie zasad prowadzenia egzekucji z nieruchomości Bibliografia Akty prawne Wykaz orzeczeń

9 Wykaz skrótów 9 WYKAZ SKRÓTÓW Źródła prawa k.c. Kodeks cywilny z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) k.k. Kodeks karny z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) k.m. Kodeks morski z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 66) Konstytucja RP Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. poz. 483 ze zm.) k.p. Kodeks pracy z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) k.p.a. Kodeks postępowania administracyjnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.) k.p.c. Kodeks postępowania cywilnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) k.p.k. Kodeks postępowania karnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) k.r.o. Kodeks rodzinny i opiekuńczy z r. (Dz.U. z 2015 r. poz ze zm.) k.s.h. Kodeks spółek handlowych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) o.p. Ordynacja podatkowa z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) p.b. Prawo bankowe z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) p.bud. Prawo budowlane z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.)

10 10 Wykaz skrótów p.g.k. Prawo geodezyjne i kartograficzne z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) p.p. Prawo pocztowe z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) p.p.s.a. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) p.u. Prawo upadłościowe z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) p.w.kas Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej z r. (Dz.U. poz. 1948) p.w.k.c. Przepisy wprowadzające kodeks cywilny z r. (Dz.U. poz. 94 ze zm.) TFUE Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz.Urz. UE C 326 z , s. 47) u.a.p. ustawa o administracji podatkowej z r. (Dz.U. poz ze zm.) u.g.n. ustawa o gospodarce nieruchomościami z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) u.kas ustawa o Krajowej Administracji Skarbowej z r. (Dz.U. poz. 1947) u.k.u.r. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) u.k.w.h. ustawa o księgach wieczystych i hipotece z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) u.o.p.n. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) u.p.e.a. ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) u.s.m. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z r. (Dz.U. z 2013 r. poz ze zm.) u.s.u.s. ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 963 ze zm.) u.vat ustawa o podatku od towarów i usług z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) u.w.l. ustawa o własności lokali z r. (Dz.U. z 2015 r. poz ze zm.)

11 Wykaz skrótów 11 u.w.p. ustawa o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych z r. (Dz.U. poz. 1289) Inne Biul. E. Biuletyn Europejski Biul. Skarb. MF Biuletyn Skarbowy Ministerstwa Finansów Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego CBOSA Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych Dz.U. Dziennik Ustaw Dz.U. R.P. Dziennik Urzędowy Rzeczypospolitej Polskiej Dz.Urz. MF Dziennik Urzędowy Ministra Finansów Dz.Urz. UE Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej LEX System Informacji Prawnej Wydawnictwa Wolters Kluwer MF Minister Finansów MIiR Minister Infrastruktury i Rozwoju MoP Monitor Prawniczy M.P. Monitor Polski MS Minister Sprawiedliwości NP Nowe Prawo NSA Naczelny Sąd Administracyjny ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNKW Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Karna i Wojskowa OSP Orzecznictwo Sądów Polskich PB Prawo Bankowe PE Problemy Egzekucji PES Problemy Egzekucji Sądowej PiP Państwo i Prawo POP Przegląd Orzecznictwa Podatkowego POSAG Przegląd Orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Gdańsku post. postanowienie PPH Przegląd Prawa Handlowego Prok. i Pr. Prokuratura i Prawo PS Przegląd Sądowy

12 12 Wykaz skrótów PUG Rej. SA SN TK TSUE uchw. VAT WSA wyr. Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Rejent Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej uchwała podatek od towarów i usług (ang. Value Added Tax) Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrok

13 Wprowadzenie 13 WPROWADZENIE Z dniem r. weszła w życie nowelizacja ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. Ustawa o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. poz. 1368) wprowadziła w egzekucji administracyjnej nowy środek egzekucyjny egzekucję z nieruchomości. Wprowadzone dość radykalne zmiany miały na celu, zgodnie z zamierzeniami ustawodawcy, poprawę skuteczności egzekucji należności publicznoprawnych, a także dostosowanie obowiązujących przepisów do Konstytucji RP i prawa Unii Europejskiej. Egzekucja z nieruchomości należności publicznych była stosowana w okresie międzywojennym. Zgodnie z 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości o warunkach i sposobie zastosowania przez władze sądowe przepisów postępowania cywilnego do egzekucji administracyjnych z r. (Dz.U. R.P. Nr 59, poz. 481 ze zm.), wydanego na podstawie art. 12 rozporządzenia Prezydenta RP o postępowaniu przymusowym w administracji z r. (Dz.U. R.P. Nr 36, poz. 342 ze zm.), egzekucja sądowa była stosowana do majątku nieruchomego lub praw zabezpieczonych na nieruchomościach. Rozporządzenie Prezydenta RP z r. uregulowało sposób wprowadzenia w życie za pomocą odpowiednich środków przymusu obowiązujących przepisów prawnych oraz orzeczeń, zarządzeń, nakazów i zakazów władz administracyjnych. Z kolei przepis 2 rozporządzenia Rady Ministrów o postępowaniu egzekucyjnym władz skarbowych z r. (Dz.U. R.P. Nr 62,

14 14 Wprowadzenie poz. 580 ze zm.), wydanego na podstawie art. 3 i 4 ustawy o przejęciu egzekucji administracyjnej przez władze skarbowe oraz postępowaniu egzekucyjnym władz skarbowych z r. (Dz.U. R.P. Nr 32, poz. 328), określił prowadzenie egzekucji w stosunku do nieruchomości w drodze sądowej. W okresie powojennym art dekretu z r. o egzekucji administracyjnej świadczeń pieniężnych (Dz.U. R.P. Nr 21, poz. 84 ze zm.) regulowały jedynie egzekucję z pożytków i dochodów z nieruchomości przez zarząd przymusowy. Do czasu zmiany z 2001 r. ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. w art. 70 przewidywała egzekucję sądową z nieruchomości, jeżeli przepisy Kodeksu postępowania cywilnego na to pozwalają. Egzekucja z nieruchomości była domeną egzekucji sądowej prowadzonej w trybie przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Zmiana w zakresie sposobu prowadzenia egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z nieruchomości wprowadzona ustawą z r. odeszła od rozwiązań stosowanych w poprzednim okresie. Ustawodawca w dość szerokim zakresie dostosował przepisy prawa cywilnego do potrzeb egzekucji z nieruchomości w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Spośród środków egzekucyjnych egzekucja z nieruchomości jest najbardziej złożonym i dość pracochłonnym postępowaniem. Z kolei dla zobowiązanego egzekucja z nieruchomości jest najdotkliwszym środkiem egzekucyjnym należności pieniężnych. Zasadniczym działaniem w tym zakresie było uchwalenie ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych z r. (Dz.U. poz ze zm.) oraz od r. konsolidacja służb podatkowych i celnych oraz kontroli skarbowej w ramach Krajowej Administracji Skarbowej. Wprowadzone zmiany organizacji służb skarbowych zmierzają do poprawy egzekwowania należności Skarbu Państwa, poprawy skuteczności i efektywności działania organów egzekucyjnych. W preambule ustawy o Krajowej Administracji Skarbowej podkreśla się doniosłość obowiązku ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w szczegól-

15 Wprowadzenie 15 ności podatków i należności celnych, troskę o bezpieczeństwo Rzeczypospolitej Polskiej oraz ochronę bezpieczeństwa obszaru celnego Unii Europejskiej. Zamiarem autora jest przedstawienie problemów związanych ze stosowaniem przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W publikacji zaprezentowano w sposób usystematyzowany instytucję stosowania administracyjnego postępowania egzekucyjnego środka egzekucyjnego egzekucji z nieruchomości. Autor w publikacji uwzględnił istotne orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych. Uwzględniono wiele najbardziej doniosłych orzeczeń kształtujących i porządkujących praktykę stosowania przepisów administracyjnego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, w których niekiedy zawarte są skrajnie odmienne poglądy. Odwołanie się w publikacji do orzecznictwa z prawa cywilnego może zostać wykorzystane w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Ponadto książka została wzbogacona o stosowane w obiegu organów egzekucyjnych formularze, które można wykorzystać jako wzory pism lub orzeczeń w postępowaniu egzekucyjnym w administracji z nieruchomości. Publikacja jest adresowana do pracowników izb i urzędów skarbowych oraz innych organów administracji publicznej, a także osób zajmujących się problematyką dochodzenia należności publicznoprawnych, radców prawnych i doradców podatkowych. W opracowaniu uwzględniono stan prawny na r. Warszawa, luty 2017 r. Władysław Grześkiewicz

16

17 Rozdział 1. Zasady ogólne 17 Rozdział 1 ZASADY OGÓLNE 1.1. Organ egzekucyjny w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym Egzekucja z nieruchomości obejmuje różne tryby dochodzenia roszczeń wierzycieli w drodze przymusowej: egzekucję z nieruchomości sensu stricto, egzekucję z ułamkowej części nieruchomości oraz egzekucję z użytkowania wieczystego. Ponadto przepisy o egzekucji z nieruchomości stosuje się również do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W egzekucji z nieruchomości można wyróżnić kilka etapów: 1) zajęcie nieruchomości; 2) opis i oszacowanie nieruchomości; 3) sprzedaż nieruchomości przez licytację; 4) przysądzenie własności; 5) podział sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z ustawową definicją zawartą w art. 1a pkt 7 u.p.e.a. organem egzekucyjnym jest organ uprawniony do stosowania w całości lub w części określonych w ustawie środków egzekucyjnych służących doprowadzeniu do wykonania przez zobowiązanych ich obowiązków o charakterze pieniężnym lub obowiązków o charakterze niepieniężnym oraz zabezpieczenia wykonania tych obowiązków. Z definicji organu egzekucyjnego wynika, że zastosowane określenie obejmuje zarówno element procesowy czynności egzekucyjnej, jak i faktyczną

18 18 Rozdział 1. Zasady ogólne stronę takich czynności, gdyż w ustawie chodzi o organ wydający akty procesowe oraz organ dokonujący czynności faktycznych w postępowaniu służącym osiągnięciu celu egzekucji 1. Organ egzekucyjny w rozumieniu przepisów ustawy to organ, który jest właściwy do wszczęcia i prowadzenia administracyjnego postępowania egzekucyjnego, czyli przymusowego wykonania obowiązku wskazanego w tytule wykonawczym. Organ egzekucyjny jest podmiotem, który w ramach postępowania przymusowego wchodzi w rozmaite stosunki prawne z uczestnikami egzekucji administracyjnej, należy on do obligatoryjnych uczestników stosunku egzekucyjnego. Dochodzi do niego w sytuacji, gdy uprawniony organ korzystający z przymusu państwowego wszczyna egzekucję administracyjną wywołującą określone skutki procesowo-administracyjne 2. O tym, które organy pełnią funkcję organów egzekucyjnych, przesądzają przepisy ustawy egzekucyjnej, a niekiedy również przepisy szczególne. Zróżnicowanie pod względem uprawnienia do stosowania środków egzekucyjnych oraz możliwości wykonania czynności egzekucyjnych przez pracowników są charakterystyczną cechą organów egzekucyjnych. W świetle art. 19 u.p.e.a. jedynym organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich przewidzianych w tej ustawie środków egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnych, do zabezpieczenia tych należności, a także do realizacji wniosków o odzyskanie należności pieniężnych oraz podjęcia środków zabezpieczających należności pieniężne określonych w ustawie o wzajemnej pomocy do realizacji wniosków obcych państw o udzielenie pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych, jest naczelnik urzędu skarbowego. Pozostałe organy właściwe w sprawach egzekucji należności pieniężnych prowadzą egzekucję administracyjną w zakresie ograniczonym. 1 Prawo administracyjne ogólne, podatkowe, egzekucyjne i przed sądami administracyjnymi, red. M. Wierzbowski, Warszawa 2006, s R. Sawuła, Organy egzekucyjne egzekucji administracyjnej, [w:] System egzekucji administracyjnej, red. J. Niczyporuk, S. Fundowicz, J. Radwanowicz, Warszawa Lublin 2004, s. 172.

19 Rozdział 1. Zasady ogólne 19 Z definicji organu egzekucyjnego wyprowadzić można wniosek, że obejmuje ona zarówno element procesowy czynności egzekucyjnych, jak i faktyczną stronę takich czynności, co sprawia, że może chodzić o organ wydający akty procesowe oraz dokonujący czynności faktycznych w postępowaniu służącym osiągnięciu celu egzekucji 3. W zakresie przedmiotowym ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji mieści się prowadzone przez organy egzekucyjne postępowanie i stosowane przez nie środki przymusu służące doprowadzeniu do wykonania przez zobowiązanych ich obowiązków, np. przez wyegzekwowanie należności przypadających od zobowiązanego lub zabezpieczenia wykonania obowiązków o charakterze pieniężnym lub niepieniężnym. Przepisy procesowe posługują się pojęciem właściwości. Normy te służą ścisłemu rozgraniczeniu kompetencji różnych organów procesowych. Ograniczają i uściślają zakres stosowania kompetencji. Pojęcie właściwości definiuje się jako zdolność prawną organu do rozpoznawania i rozstrzygania określonego rodzaju spraw w postępowaniu administracyjnym 4. Właściwość organu to zdolność prawna organu administracji do rozpoznawania i rozstrzygania określonego rodzaju spraw w postępowaniu administracyjnym. Na gruncie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez właściwość należy rozumieć dopuszczalność stosowania określonych środków przymusu egzekucyjnego. Ustawa ta reguluje dwa rodzaje właściwości organów egzekucyjnych, a mianowicie rzeczową i miejscową. Właściwość rzeczowa jest to zdolność prawna organu egzekucyjnego do stosowania środków przymusu w danej kategorii spraw. Z kolei właściwość miejscowa jest to zdolność prawna organu egzekucyjnego do realizacji swojej właściwości rzeczowej na obszarze określonej jednostki podziału terytorialnego kraju (uchwała NSA z r., II FPS 5/14, ONSAiWSA 2015, nr 2, poz. 16). Przepis art. 19 k.p.a. stanowi o dwóch rodzajach właściwości: o właściwości rzeczowej i właściwości miejscowej. O właściwości rzeczowej ad- 3 M. Szubiakowski, [w:] Postępowanie administracyjne ogólne, podatkowe i egzekucyjne, red. M. Wierzbowski, Warszawa 2002, s Zob. B. Adamiak, [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2012, s. 106.

20 20 Rozdział 1. Zasady ogólne ministracyjnych organów egzekucyjnych do prowadzenia egzekucji należności pieniężnych rozstrzyga art. 19 u.p.e.a., natomiast obowiązków o charakterze niepieniężnym art. 20 u.p.e.a. Organy egzekucyjne zobowiązane są na podstawie art. 19 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. z urzędu przestrzegać swojej właściwości, zarówno rzeczowej, jak i miejscowej. Brak właściwości organu, do którego złożono wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego nakłada obowiązek przekazania wniosku do organu właściwego na podstawie art. 65 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. (wyrok NSA w Warszawie z r., III SA 918/97, LEX nr 44827). Artykuł 19 u.p.e.a. reguluje właściwość rzeczową organów egzekucyjnych oraz wskazuje podmioty będące takimi organami. Wśród organów egzekucyjnych właściwych w zakresie świadczeń pieniężnych wyróżnia się organy o właściwości ogólnej i szczególnej 5. Organami o właściwości ogólnej są naczelnicy urzędów skarbowych, którzy są właściwi we wszystkich sprawach egzekucyjnych, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, oraz mają uprawnienie do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych. Pozostałe organy posiadają właściwość szczególną do określonego zakresu spraw i do stosowania ograniczonego katalogu środków egzekucyjnych. Przepisy artykułu 19 u.p.e.a. zawierają wyliczenie organów uprawnionych do egzekucji należności pieniężnych. Inne niewymienione organy mogą prowadzić egzekucję tych należności tylko wówczas, gdy zostały do tego upoważnione przez przepisy ustaw szczególnych 6. Oznacza to, że o tym, jakie podmioty mogą być organami egzekucyjnymi, przesądzają nie tylko przepisy ustawy egzekucyjnej, lecz także przepisy innych ustaw. Wniosek taki można wyprowadzić z treści art u.p.e.a., zgodnie z którym organem egzekucyjnym w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych może być ponadto inny organ w zakresie określonym odrębnymi ustawami. Ustawa nie zawiera zatem zamkniętego katalogu organów egzekucyjnych w eg- 5 Z. Leoński, [w:] R. Hauser, Z. Leoński, A. Skoczylas, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2005, s J. Dembczyńska, [w:] J. Dembczyńska, P. Pietrasz, K. Sobieralski, R. Suwaj, Praktyka administracyjnego postępowania egzekucyjnego, Wrocław 2008, s. 124.

21 Rozdział 1. Zasady ogólne 21 zekucji administracyjnej należności pieniężnych 7. Zaznaczyć należy, że organem egzekucyjnym może być inny organ określony ustawowo. W ustalaniu właściwości rzeczowej posiłkowo stosuje się art. 20 k.p.a., który wskazuje, że właściwość tę ustala się według przepisów o zakresie działania organu administracji publicznej. Prowadzenie egzekucji przez niewłaściwy organ egzekucyjny może być podstawą zarzutu w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej (art pkt 9 u.p.e.a.) i skutkuje umorzeniem postępowania egzekucyjnego na podstawie art u.p.e.a. Prowadzenie postępowania egzekucyjnego przez niewłaściwy organ egzekucyjny traktowane jest jako przesłanka niedopuszczalności egzekucji (wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 918/07, LEX nr ). Podkreślić należy, że prowadzenie postępowania egzekucyjnego przez niewłaściwy organ egzekucyjny nie zostało wskazane jako przesłanka umorzenia postępowania egzekucyjnego na podstawie art u.p.e.a. Wskazuje się, że w przypadku gdy w toku postępowania egzekucyjnego okaże się, że postępowanie egzekucyjne wszczęte i następnie prowadzone było przez organ niewłaściwy, organ ten przekazuje sprawę organowi właściwemu na podstawie art k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. W następstwie przekazania sprawy właściwemu organowi egzekucyjnemu, gdy ujawnienie niewłaściwości nastąpiło w toku postępowania, zachowane zostają w mocy dokonane już czynności egzekucyjne 8. W doktrynie podkreśla się, że organem egzekucyjnym nie jest urząd skarbowy, ale jego naczelnik, który jest jednocześnie kierownikiem tego urzędu. Urząd traktowany jest jako zorganizowany zespół ludzi i środków materialnych niezbędnych organowi, który nie posiada własnych kompetencji do wykonania jego funkcji 9. Świadczy o tym brzmienie art u.p.e.a. 7 Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, red. D.R. Kijowski, Warszawa Zob. L. Klat-Wertelecka, Niedopuszczalność egzekucji administracyjnej, Wrocław 2009, s. 292 i n., oraz K. Sobieralski, [w:] K. Sobieralski, R. Kujawiński, Egzekucja administracyjna z nieruchomości, Wrocław 2010, s. 50 i n. 9 M. Masternak, [w:] T. Jędrzejewski, M. Masternak, P. Rączka, Administracyjne postępowanie egzekucyjne, Toruń 2006, s. 68.

22 22 Rozdział 1. Zasady ogólne W myśl art. 23 u.p.e.a. możemy wyróżnić organy sprawujące nadzór nad egzekucją administracyjną, którymi są: generalnie organ wyższego stopnia w stosunku do organów właściwych do wykonywania egzekucji; od r. dyrektor izby administracji skarbowej, w przypadku braku organów wyższego stopnia w stosunku do organów egzekucyjnych wymienionych w art. 19 u.p.e.a.; samorządowe kolegium odwoławcze, w stosunku do organów egzekucyjnych będących organami jednostek samorządu terytorialnego Właściwość rzeczowa organu egzekucyjnego w egzekucji z nieruchomości Właściwość rzeczowa jest to zdolność prawna organu administracji publicznej do rozpoznawania i załatwiania spraw danej kategorii. W polskim systemie prawnym o właściwości organu do rozpoznawania i załatwiania określonej kategorii spraw stanowią nie przepisy normujące zakres działania, a przepisy prawne regulujące kompetencje, które są zawarte w ustawach o charakterze materialnoprawnym. Właściwość rzeczowa jest w k.p.a. jedynie wymieniona z nazwy, a co do jej ustalenia w sprawie art. 20 k.p.a. odsyła do przepisów w zakresie działania organów administracji publicznej. Naczelnik urzędu skarbowego jest organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, do zabezpieczenia takich należności w trybie i na zasadach określonych w dziale IV u.p.e.a., a także na mocy ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych do sporządzania i kierowania za pośrednictwem centralnego biura łącznikowego wniosków do państw członkowskich i trzecich o: udzielenie 10 Organy sprawujące nadzór nad egzekucją nie mieszczą się w kategorii organ egzekucyjny, zdefiniowanej w art. 1a pkt 7 u.p.e.a. [przyp. red.].

23 Rozdział 1. Zasady ogólne 23 informacji, powiadomienie, odzyskanie należności pieniężnych oraz o podjęcie środków zabezpieczających należności pieniężne, należności celne i inne należności pieniężne, a także realizowanie wniosków państw członkowskich i trzecich o odzyskanie lub zabezpieczenie należności pieniężnych, w tym prowadzenie egzekucji administracyjnej należności objętych jednolitymi tytułami wykonawczymi oraz zagranicznymi tytułami wykonawczymi, należności celnych i innych należności pieniężnych. Pozostałe organy właściwe w sprawach egzekucji należności pieniężnych prowadzą egzekucję w ograniczonym zakresie. Ich właściwość obejmuje z reguły egzekwowanie takich należności, dla których pełnią funkcję wierzyciela, a ponadto są uprawnione do stosowania tylko niektórych środków egzekucyjnych. W razie zbiegu egzekucji administracyjnej i sądowej egzekucję należności pieniężnych prowadzoną przez naczelnika urzędu skarbowego z nieruchomości może przejąć sądowy organ egzekucyjny komornik sądowy. Komornik sądowy jest funkcjonariuszem publicznym działającym przy sądzie rejonowym (art. 1 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji z r., Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Wykonuje on powierzone mu przez państwo funkcje publiczne, będąc organem egzekucji w sprawach cywilnych. W przypadku zbiegu egzekucji sądowej i administracyjnej do tej samej rzeczy albo prawa majątkowego egzekucję do tej rzeczy albo prawa majątkowego prowadzi łącznie sądowy organ egzekucyjny albo organ egzekucyjny, który jako pierwszy dokonał zajęcia, a w razie niemożności ustalenia tego pierwszeństwa organ egzekucyjny, który dokonał zajęcia na poczet należności w wyższej kwocie (art u.p.e.a.). Z kolei w przypadku zbiegu egzekucji administracyjnej prowadzonej na podstawie jednolitego tytułu wykonawczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej albo zagranicznego tytułu wykonawczego określonych w ustawie o wzajemnej pomocy i egzekucji sądowej do tej samej rzeczy albo prawa majątkowego egzekucję do tej rzeczy albo prawa majątkowego prowadzi łącznie administracyjny organ egzekucyjny (art u.p.e.a.).

24 24 Rozdział 1. Zasady ogólne Zachowanie odpowiedniej kolejności zajęcia należności ma szczególne znaczenie w razie zbiegu egzekucji administracyjnej i sądowej do tej samej rzeczy albo prawa majątkowego. Moment wpływu decyduje o dalszym prowadzeniu egzekucji przez organ egzekucyjny do prowadzenia łącznej egzekucji. Za zajęcia, które wpłynęły w tej samej chwili do zobowiązanego, powinny być uważane zajęcia znajdujące się w poczcie dostarczonej w określonym dniu, godzinie i minucie. Oznaczenie kolejności zajęcia przez godzinę i minutę ich wpływu do zobowiązanego decydować będzie o tym, który organ egzekucyjny prowadził będzie łącznie egzekucję. Doprecyzowanie momentu dokonania zajęcia minimalizuje komplikacje związane z określeniem kolejności zajęcia, a wtedy niejasności w określeniu pierwszeństwa zajęcia uznać będzie można za sytuację wyjątkową. Naczelnika urzędu skarbowego jako organu egzekucyjnego właściwego w sprawach egzekucji należności pieniężnych z nieruchomości na tle innych organów egzekucyjnych przedstawia tablica 1. Tablica 1. Organy egzekucyjne i zakres stosowania środków egzekucyjnych Organ egzekucyjny Naczelnik urzędu skarbowego Właściwy organ gminy o statusie miasta, wymienionej w odrębnych przepisach oraz gminy wchodzącej w skład powiatu warszawskiego Przewodniczący organu orzekającego w sprawach o naruszenie dyscypliny finansów publicznych w pierwszej instancji Zakres stosowania środka egzekucyjnego Organ uprawniony do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych (art u.p.e.a.) Organ uprawniony do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, dla których ustalania lub określania i pobierania jest właściwy (art u.p.e.a.) Organ uprawniony do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za prace ukaranego, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu kar pieniężnych i kosztów postępowania orzeczonych w tych sprawach (art u.p.e.a.)

25 Rozdział 1. Zasady ogólne 25 Organ egzekucyjny Dyrektor oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych* Dyrektor oddziału regionalnego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Inny organ Komornik sądowy Zakres stosowania środka egzekucyjnego Organ uprawniony do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za pracę, ze świadczeń z ubezpieczenia społecznego, z renty socjalnej, z wierzytelności pieniężnych oraz z rachunków bankowych, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne i należności pochodnych od składek oraz należności pobranych świadczeń z ubezpieczenia społecznego lub innych świadczeń wypłacanych przez ten oddział, które nie mogą być potrącane bieżących świadczeń (art u.p.e.a.) Organ uprawniony do stosowania egzekucji z wynagrodzenia za pracę albo ze świadczeń z ubezpieczenia społecznego, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych z tytułu opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich związanych z zajmowaniem przez żołnierzy lokali mieszkalnych znajdujących się w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej (art u.p.e.a.) W zakresie określonym odrębnymi przepisami (art u.p.e.a.) Organ uprawniony do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych (art. 759 k.p.c.) * Zob. rozp. MF w sprawie siedzib i właściwości rzeczowej oraz miejscowej dyrektorów oddziałów Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wyznaczonych do działania jako organy egzekucyjne z r. (Dz.U. poz. 1411). Na mocy art. 4 pkt 4 p.w.kas dyrektor izby celnej z dniem r. przestał być organem egzekucyjnym uprawnionym do stosowania wszystkich środków egzekucyjnych, z wyjątkiem egzekucji z nieruchomości, w egzekucji administracyjnej należności pieniężnych, do których poboru zobowiązane były organy celne na podstawie odrębnych przepisów.

26 26 Rozdział 1. Zasady ogólne Właściwe postępowanie egzekucyjne poprzedzone jest działaniami komórki wierzycielskiej organu egzekucyjnego powołanej w 2014 r. w urzędach i izbach skarbowych 11, której zadaniem jest zarządzanie zaległościami, w tym wykonywanie czynności poprzedzających wszczęcie postępowania egzekucyjnego (w ramach tzw. miękkiej egzekucji), koordynowanie oceny i analizy ryzyka dotyczących braku wykonania zobowiązań podatkowych w wyniku ich przedawnienia oraz podejmowanie innych działań służących zabezpieczeniu i wykonaniu zobowiązań podatkowych w zakresie należącym do zadań innych komórek organizacyjnych. Miękka egzekucja to działanie informujące i dyscyplinujące, poprzedzające wszczęcie postępowania egzekucyjnego, prowadzone w stosunku do podatników z zastosowaniem środków komunikacji bezpośredniej (telefon, sms, informujące o braku wpłat zobowiązania podatkowego), mające na celu doprowadzenie do zwiększenia dobrowolnego wykonania zobowiązania podatkowego bez stosowania przymusu egzekucyjnego, także poinformowanie o konsekwencji wynikających z nieuregulowania zobowiązania (kosztach przymusowego ściągnięcia zaległości). Zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 2 u.kas 12 do dyrektora izby administracji skarbowej w zakresie egzekucji administracyjnej należy: 1) rozstrzyganie w drugiej instancji w sprawach należących w pierwszej instancji do naczelników urzędów skarbowych, a także 2) wykonywanie zadań określonych w odrębnych przepisach (art. 25 ust. 2 pkt 11 u.kas). Dyrektor izby administracji skarbowej jest organem wyższego stopnia w stosunku do naczelnika urzędu skarbowego (art. 25 ust. 3 u.kas). 11 Zob. zarządzenie Nr 5 w sprawie organizacji urzędów i izb skarbowych oraz nadania im statutów z r. (Dz.Urz. MF poz. 3). Zarządzenie to zostało wydane na mocy art. 5 ust. 10 ustawy o urzędach i izbach skarbowych z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 578 ze zm.), traci moc z dniem r. (art. 159 pkt 2 u.kas). 12 Na mocy art. 1 p.w.kas ustawa o Krajowej Administracji Skarbowej z r. wchodzi w życie z dniem r.

27 Rozdział 1. Zasady ogólne 27 Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 3 i 4 u.kas do naczelnika urzędu skarbowego w zakresie egzekucji administracyjnej należy: 1) wykonywanie zadań wierzyciela należności pieniężnych, 2) wykonywanie egzekucji administracyjnej należności pieniężnych oraz wykonywanie zabezpieczenia należności pieniężnych. Minister właściwy do spraw finansów publicznych w drodze zarządzenia określa organizację izby administracji skarbowej oraz urzędu skarbowego (art. 39 u.kas) Właściwość miejscowa organu egzekucyjnego w egzekucji z nieruchomości Właściwość miejscowa organu egzekucyjnego jest to możność dokonania danych czynności przez organ egzekucyjny na określonym terenie. Jest to zdolność prawna organu administracji publicznej do rozpoznawania i załatwiania spraw danej kategorii na obszarze określonej jednostki podziału terytorialnego kraju (postanowienie NSA z r., I SA 2110/00, LEX nr 54128). Właściwość miejscowa organu egzekucyjnego w postępowaniu egzekucyjnym w administracji została określona w art u.p.e.a. Właściwość miejscową naczelnika urzędu skarbowego w egzekucji z nieruchomości ustala się według miejsca jej położenia. Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze właściwości dwóch lub większej liczby organów, organem właściwym do prowadzenia egzekucji jest organ, na którego obszarze znajduje się większa część nieruchomości, a jeżeli nie można w ten sposób ustalić właściwości, egzekucję z nieruchomości prowadzi organ wyznaczony przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych. Wyznaczenie organu egzekucyjnego przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych łączy się w tym przypadku z rozwiązaniem kwestii spornych w zakresie właściwości 13. W myśl 13 Zob. L. Klat-Wertelecka, Stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących braku właściwości organu w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, [w:] Kodyfikacja postępowania administracyjnego, na 50-lecie K.P.A., red. J. Niczyporuk, Warszawa Lublin 2004, s. 323.

28 28 Rozdział 1. Zasady ogólne art. 110a u.p.e.a., jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze działania kilku organów egzekucyjnych, organ prowadzący egzekucję powiadamia o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji inne organy egzekucyjne, na których obszarze działania nieruchomość jest położona. Z treści przedstawionej regulacji wynika, iż właściwość miejscową wyznacza miejsce położenia nieruchomości. Wierzyciel nie może tym samym dokonać wyboru administracyjnego organu egzekucyjnego w zakresie egzekucji z nieruchomości. Z kolei właściwość miejscową organu egzekucyjnego w egzekucji należności pieniężnych z praw majątkowych lub ruchomości ustala się według miejsca zamieszkania lub siedziby zobowiązanego (art u.p.e.a.). Jeżeli znany przed wszczęciem egzekucji majątek zobowiązanego lub większa jego część nie znajduje się na terenie działania organu egzekucyjnego, właściwość miejscową ustala się według miejsca położenia składników tego majątku z nieruchomości, egzekucję prowadzi organ wyznaczony przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych. Ustalenie wielkości majątku zobowiązanego wiąże się z dokonaniem jego wstępnego oszacowania jeszcze przed wszczęciem egzekucji. Jeżeli dopiero po wszczęciu egzekucji okaże się, że majątek zobowiązanego lub większa jego część nie znajduje się na terenie działania organu egzekucyjnego właściwego według miejsca zamieszkania lub siedziby zobowiązanego, nie spowoduje to zmiany właściwości organu egzekucyjnego. W takiej sytuacji nie zmienia się bowiem pierwotne kryterium właściwości organu egzekucyjnego odnoszące się do majątku znanego przed wszczęciem egzekucji J. Dembczyńska, [w:] J. Dembczyńska, P. Pietrasz, K. Sobieralski, R. Suwaj, Praktyka, s. 136.

29 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 29 Rozdział 2 ZAKRES PRZEDMIOTOWY EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI 2.1. Definicja nieruchomości Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie definiuje pojęcia nieruchomości. Definicję tę podaje art. 46 k.c. oraz uregulowania zawarte w innych przepisach, np. w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.), Prawie geodezyjnym i kartograficznym z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.), ustawie o gospodarce nieruchomościami z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.), Prawie wodnym z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 469 ze zm.), czy w Prawie geologicznym i górniczym z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Według definicji zawartej w kodeksie cywilnym nieruchomościami są: 1) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), w granicach określonych przez społeczno- -gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.); 2) budynki stale związane z gruntem lub częścią takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 k.c.), nieruchomość budynkowa obejmuje oprócz części naziemnej także część podziemną (fundamenty, piwnice), w wypadku budynków stanowiących odrębną nieruchomość, a przylegających do siebie, granicę między nimi wyznacza płaszczyzna przypadła do powierzchni gruntu;

30 30 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 3) ustawodawca za nieruchomość w rozumieniu ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji uznaje także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w tym także garaż stanowiący część budynku. Nieruchomością może być lokal mieszkalny lub użytkowy, także garaż stanowiący część budynku może być odrębną nieruchomością, jeżeli została ustanowiona odrębna własność lokalu; taka nieruchomość obejmuje tylko pewne elementy budynku, w którym się znajduje, podczas gdy większość tych elementów jest przedmiotem współwłasności właścicieli lokali 15. W świetle art. 46 k.c. można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości 16 : nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), nieruchomość budynkową i nieruchomość lokalową. W praktyce gospodarczej można spotkać inną klasyfikację nieruchomości niż przedstawiona powyżej, np. nieruchomość mieszkaniowa, rolna, przemysłowa 17. Nieruchomość gruntowa fizycznie powstaje jako odrębny przedmiot własności z chwilą wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej za pomocą granic przestrzennych 18. Wyodrębnienie prawne nieruchomości następuje z chwilą uwidocznienia jej w księdze wieczystej. Obejmuje zarówno prawo własności do gruntu, jak i części składowe tego gruntu. Elementami składowymi nieruchomości są budynki i inne 15 S. Grzybowski, [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s I. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2003, s Zob. rozp. RM w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 2663). 18 Pod pojęciem nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 4 u.g.n. rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez nałożenie dla niego księgi wieczystej. Przez zasób nieruchomości należy zaś rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i inne oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa. Przez działkę gruntu należy zaś rozumieć niepodzielną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

31 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 31 urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania oraz prawa związane z własnością. Właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem wszystkiego, co się na gruncie znajduje oraz jest z nim związane w sposób trwały. Budynek staje się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia jego konstrukcji z gruntem. Budynkiem związanym z gruntem będzie budynek murowany, postawiony na fundamentach, jak też dom drewniany, postawiony na podwalinach. Wymogom tym nie będzie natomiast odpowiadał budynek przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, np.: kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej, barakowozy, obiekty kontenerowe (art k.c.). Nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Z kolei samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Lokal musi zapewnić samodzielność w sensie architektonicznym i funkcjonalnym. Z kolei do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności np. piwnica, strych, komórka, garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Nieruchomościami budynkowymi są budynki trwale z gruntem związane lub ich części, jeżeli na podstawie szczególnych przepisów stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art k.c.). Wyróżnienie nieruchomości następuje na mocy przepisów szczególnych. Zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do gmin bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To

32 32 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Według zasady superficies solo cedit budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, dzielą jego los prawny i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (art i art. 48 k.c.). Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne, na podstawie których odrębną własność mogą stanowić budynki. W kontekście przedstawionych regulacji prawnych pod pojęciem nieruchomości należałoby rozumieć grunt wraz z jego częściami składowymi trwale z gruntem związanymi, z tym że w szczególnych przypadkach budynek lub wyodrębniony lokal w budynku wielolokalowym może stanowić odrębną nieruchomość. Ustawodawca za nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji uznał również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Na mocy art. 10 ustawy zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z r. (Dz.U. poz. 1804), istniejące w dniu r. własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawa do lokalu użytkowego, w tym do garażu, oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stały się z dniem r. spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 2 1 u.s.m., a ilekroć w dotychczasowych przepisach jest mowa o spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego, w tym do garażu, oraz prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, należy przez to rozumieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 11 u.s.m.). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Oznacza to, że niektóre czynności podejmowane w lokalu wymagają zgody spółdzielni. Może to być np. zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy.

33 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 33 Dodatkowo takie mieszkanie może zostać obciążone hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. Lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu art. 2 u.w.l., jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi. Charakter prawny spółdzielczego prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym określił SN w wyroku z r., III CKN 464/00, LEX nr 53164, stwierdzając, że przydział przez spółdzielnię mieszkaniową oznaczonego miejsca postojowego w wielostanowiskowym lokalu garażowym stanowiącym jej własność, daje uprawnienia do korzystania z garażu w wyznaczonym miejscu, bez dalszych skutków prawnorzeczowych. Uprawnienie do korzystania z miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garażach wolnostojących (art u.s.m.) oraz ułamkowego udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego (art u.s.m.) z reguły będzie powiązane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i będzie objęte zbyciem prawa do lokalu, co wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego.

34 34 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości Prawo do miejsca postojowego spółdzielnia ustanowiła w ten sposób, aby wyodrębnić garaż wielostanowiskowy, założyć księgę wieczystą i przenosić na członków spółdzielni udział w tej odrębnej nieruchomości, w ramach zaś tego udziału członek spółdzielni będzie mógł korzystać z określonego miejsca postojowego 19. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu istnieje możliwość założenia księgi wieczystej. Posiadacz prawa figurować tam będzie jedynie jako osoba uprawniona do lokalu, a nie jego właściciel, którym cały czas pozostawać będzie spółdzielnia mieszkaniowa. Poza tym wpis w księdze wieczystej wywoływać będzie wszelkie inne sobie właściwe konsekwencje, z domniemaniem zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym włącznie. Pewien wyjątek od zasad ogólnych stworzyła praktyka orzecznicza. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę (tj. oczekiwanie prawne, wierzytelność przyszłą) tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia (uchwała SN (7) z r., III CZP 104/12, Biul. SN 2013, nr 5, poz. 7). Z kolei egzekucja z espektatywy odrębnej własności domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, w tym także prawo do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni, prowadzona będzie z zastosowaniem środka egzekucyjnego egzekucji z innych praw majątkowych. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art k.c.). Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) zawężała tę definicję, wyłączając nie- 19 G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2004, s. 258.

35 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 35 ruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z r. (Dz.U. poz ze zm.) 20 przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (art. 2 pkt 1 u.k.u.r.), zaś gospodarstwo rolne to gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha (art. 2 pkt 2 u.k.u.r.). Nieruchomość rolna nie obejmuje nieużytków (uchwała SN z r., III CZP 78/84, OSNC 1985, nr 10, poz. 149). O rolniczym charakterze gruntu przesądza jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób jego aktualnego wykorzystywania (postanowienie SN z r., III CKN 140/98, LEX nr 50652). Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwałe związane z gruntem (obiekty naturalne, połączone korzeniami, takie jak drzewa czy krzewy, i obiekty sztuczne będące dziełem człowieka, jak np. budynki, budowle), minerały, znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń ponad ziemią 21. Na potrzeby obrotu najmniejszą jednostką wyodrębnienia geodezyjnego jest działka ewidencyjna. Stanowi ją ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii graficznych. Z kolei wyodrębnienie prawne reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Użytkowanie wieczyste jest w istocie quasi-własnością. Przedmiotem egzekucji z nieruchomości może być również ułamkowa część nieruchomości, użytkowanie wieczyste (art. 114 u.p.e.a.). Różnice w odniesieniu do treści własności z formalnego punktu odnoszą się do czasowego charakteru tego prawa oraz możliwości pozbawiania użytkownika wieczystego tego prawa w określonych okolicznościach. 20 Ustawa utraciła moc w związku z art. 15 ustawy z r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585). 21 R.A. Tokarczyk, Główne normy amerykańskiego prawa własności, Rej. 1995, nr 7 8, poz

36 36 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości Przedmiotem użytkowania wieczystego może być grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków 22. Grunty te powinny być położone w granicach administracyjnych miast lub poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji jego gospodarki. Szczególną cechą tego prawa jest to, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie bądź nabyte przez niego przy zawarciu umowy o dodanie gruntu w wieczyste użytkowanie nie stanowią własności właściciela gruntu, lecz własność wieczystego użytkownika jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym (art. 235 k.c.). Oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie następuje na okres 99 lat lub wyjątkowo na okres krótszy, lecz co najmniej na lat Części składowe nieruchomości Według definicji zawartej w art. 47 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Tak więc sposób połączenia ze sobą kilku samodzielnych rzeczy decyduje o ich prawnej odrębności i powstaniu jednej rzeczy jako jednego przedmiotu prawa; przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Do części składowej nieruchomości (art. 47 i 48 k.c.) zaliczane jest to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Aby można było zakwalifikować rzecz jako część składową nieruchomości i aby podlegała ona zajęciu, muszą być spełnione następujące przesłanki: rzecz musi być połączona z nieruchomością nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym, 22 Na mocy ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny z r. (Dz.U. poz. 321) oraz ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 464 ze zm.).

37 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 37 połączenie musi być tak silne, że odłączenie spowodowałoby istotne zmiany bądź w całości, bądź w rzeczy odłączonej, połączenie rzeczy z nieruchomością musi być trwałe; połączenie tylko dla przemijającego użytku powoduje, że przedmiot połączony z nieruchomością nie staje się jej częścią składową 23. Częściami składowymi nieruchomości będą zatem budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa, krzewy i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Dom drewniany, niezależnie od tego, czy jest postawiony na podwalinach, czy też na podmurówce, stanowi zgodnie z art. 48 k.c. część składową nieruchomości i podlega zajęciu łącznie z nieruchomością. Dlatego budowle znajdujące się na gruncie objętym egzekucją, choćby ich nie wymieniono w protokole opisu i oszacowania, podlegają egzekucji łącznie z nieruchomością, bo podlegały zajęciu jako części składowe gruntu (orzeczenie SN z r., I CR 676/66, PUG 1968, nr 1, poz. 24). Częściami składowymi nieruchomości podlegającymi zajęciu łącznie z nieruchomością są także prawa związane z jej własnością (art. 50 k.c.), a więc służebności gruntowe przysługujące właścicielowi nieruchomości władającej i udział w nieruchomości wspólnej przysługującej właścicielowi odrębnej własności lokalu. Natomiast z reguły nie są częściami składowymi gruntu proste konstrukcje, garaże, szopy, kioski. Są to rzeczy ruchome. O tym, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania. Jeśli są one powiązane fizycznie i funkcjonalnie, tak że tworzą razem gospodarczą całość, stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, choćby całość ta dała się technicznie łatwo zdemontować (wyrok SN z r., I CK 5/02, PB 2002, nr 12, poz. 17). Prawnym wyrazem takiego połączenia jest to, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Sąd Najwyższy 23 Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, t. 2, Warszawa 1998, s

38 38 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości w orzeczeniu z r., I CK 5/02, wyraził pogląd O tym, czy określone elementy stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania, którego ocena może być zależna od aktualnie panujących poglądów i uwarunkowań technicznych. Jeśli poszczególne części danego urządzenia są powiązane fizycznie i funkcjonalnie tak, że tworzą razem gospodarczą całość, to stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, choćby całość tę można było fizycznie łatwo rozdzielić. Taką całość tworzy na przykład waga wagonowa składająca się z wielu części połączonych fizycznie w sposób trwały z budynkiem niezbędnym dla umieszczenia w nim elementów sterowniczych i funkcjonowania całego urządzenia. Tak połączone elementy stanowią rzecz złożoną i wraz z budynkiem stanowią część składową gruntu Przynależności nieruchomości Przynależnościami nieruchomości (art. 51 k.c.) są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (art k.c.). Rzecz jest więc przynależnością nieruchomości, jeżeli spełnia następujące warunki: przynależność mimo związku z nieruchomością musi być rzeczą odrębną, przynależnością może być tylko rzecz ruchoma, rzecz stanowiąca przynależność nieruchomości musi pozostawać z nią w stosunku funkcjonalnej zależności i gospodarczego podporządkowania, musi być zatem rzeczą pomocniczą do rzeczy głównej (nieruchomości), jest potrzebna do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, pozostaje w faktycznym związku z nieruchomością, stanowi własność właściciela nieruchomości. 24 G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości, s. 37.

39 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości 39 Mając na względzie powyższe, uznać należy, że o ile w przypadku części składowej chodzić będzie o fizyczne połączenie pewnej rzeczy z inną, o tyle w wypadku przynależności występuje tylko łączność gospodarcza (jako przykłady przynależności można wymienić: klucz jako przynależność szafy, maszynę rolniczą jako przynależność nieruchomości rolnej, pokrowce jako przynależność siedzenia samochodu). Zajęcie nie będzie obejmować odłączonych części składowych nieruchomości, które przypadają dzierżawcy. Nie rozciąga się też na te, które należą się użytkownikowi lub mającym służebność, ale tylko wówczas, jeżeli użytkowanie bądź służebność mają pierwszeństwo przed hipoteką lub jeżeli nieruchomość nie jest obciążona żadną hipoteką. Zajęcie przynależności, części składowych, praw, o których mowa w art. 110e u.p.e.a., następuje poprzez zajęcie nieruchomości bez potrzeby dokonywania osobnych czynności Pożytki z nieruchomości (naturalne i cywilne) Pożytkami rzeczy są płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (pożytki naturalne), lub dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (pożytki cywilne). Określenie pożytków zawierają przepisy art. 53 i 54 k.c., z których wynika, że kodeks rozróżnia dwie kategorie pożytków: pożytki rzeczy i pożytki prawa. Pożytkami rzeczy są dochody, jakie przynosi rzecz, a pożytkami prawa dochody, jakie przynosi prawo. Pożytki rzeczy dzielą się na pożytki naturalne i pożytki cywilne. Pożytkami cywilnymi nieruchomości są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (art k.c.). Zajęcie pożytków rzeczy będzie obejmowało należny czynsz z najmu, z dzierżawy i ewentualne odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, prawo wynikające z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu łącznie z nieruchomością, np. odszkodowanie należne od instytucji ubezpieczeniowej.

40 40 Rozdział 2. Zakres przedmiotowy egzekucji z nieruchomości Pożytkami prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, np. odsetki od lokat na rachunku bankowym lub od sumy pożyczonej. Zasadą jest, że prawo pobierania pożytków przysługuje właścicielowi (art. 140 k.c.). Może jednak na podstawie zawartego stosunku prawnego lub szczególnego uregulowania przysługiwać innej osobie, np. użytkownikowi wieczystemu (art. 233 k.c.), użytkownikowi (art. 252 k.c.), dzierżawcy (art k.c.).

41 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 41 Rozdział 3 ZAJĘCIE I OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 3.1. Zajęcie nieruchomości Egzekucja z nieruchomości uznana została przez ustawodawcę za środek egzekucyjny najbardziej uciążliwy dla zobowiązanego i dlatego stosowanie tej egzekucji powinno należeć do wyjątków, a nie do reguły. W związku z tym zastosowanie tego środka powinno być poprzedzone rozważeniem jego celowości i skuteczności. Ustawodawca przedmiotowy środek egzekucyjny traktuje jako ostateczny, co z uwagi na jego dotkliwość dla zobowiązanego stanowi wyraz realizacji zasady stosowania najmniej uciążliwego środka egzekucyjnego (art. 7 2 u.p.e.a.). Przed dniem wejścia w życie noweli do ustawy o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz niektórych innych ustaw z r. (Dz.U. Nr 125, poz. 1368) do egzekucji z nieruchomości mogło dojść w sytuacji, gdy egzekucja: nie mogła być prowadzona z zastosowaniem środków egzekucji administracyjnej lub okazała się bezskuteczna albo gdy zastosowanie tych środków nie było wskazane ze względów gospodarczych lub społecznych; była dopuszczalna w myśl przepisów k.p.c.; mogła być prowadzona w celu wyegzekwowania należności pieniężnych ustalonych w decyzji ostatecznej R. Hauser, Z. Leoński, Egzekucja administracyjna. Komentarz do ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Warszawa 1995, s. 115 i 116.

42 42 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Powodowało to, że egzekucja mogła być prowadzona tylko w wyjątkowej sytuacji. Egzekucja z nieruchomości mogła być prowadzona jedynie wtedy, gdy zastosowanie innych środków egzekucyjnych należności pieniężnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne. Dotychczasowe rozwiązania nakazywały organom stosować w pierwszej kolejności środki najmniej uciążliwe dla zobowiązanego, co niejednokrotnie prowadziło do sytuacji, gdzie z góry wiadomo było, że dany środek egzekucyjny w konkretnym przypadku będzie nieskuteczny. Uchylone przepisy art u.p.e.a. 26 stanowiły wyraz przekonania ustawodawcy, że egzekucja administracyjna z nieruchomości, jako najbardziej dotkliwa ze wszystkich środków egzekucyjnych, powinna być stosowana ostatecznie, jako wyjątkowe rozwiązanie. Stąd uchylone przepisy ograniczały jej zastosowanie do przypadku, w którym jednocześnie zastosowanie innych środków egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne oraz zarazem do przypadku, w którym prowadzenie egzekucji ma na celu wyegzekwowanie należności pieniężnych określonych lub ustalonych w orzeczeniu o charakterze ostatecznym. Według ustawodawcy uzasadnieniem do wprowadzenia zmiany rozszerzającej możliwość egzekucji z nieruchomości była rezygnacja z przesłanek niezbędnych do wszczęcia egzekucji z nieruchomości określonych w 1 3 art. 110 u.p.e.a. Zmiana ta wynikała z konieczności zapewnienia jednakowego stosowania środków egzekucyjnych w odniesieniu do należności pieniężnych polskich i obcych wierzycieli publiczno-prawnych. Uznać zatem należy to jako istotną zmianę w zasadach prowadzenia postępowania egzekucyjnego w administracji, która pośrednio związana jest z implementacją dyrektywy 2010/24/UE w sprawie wzajemnej pomocy przy odzyskiwaniu wierzytelności podatkowych, ceł i innych obciążeń z r. (Dz.Urz. UE L 84, s. 1) i jako taka musi budzić istotne wątpliwości. Organ egzekucyjny zgodnie z art a u.p.e.a. podejmuje czynności związane z egzekucją administracyjną z nieruchomości po 26 Zob. art. 111 pkt 34 lit. a u.w.p.

43 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 43 otrzymaniu zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków od wierzyciela niebędącego naczelnikiem urzędu skarbowego, państwem członkowskim lub państwem trzecim, zwanego wierzycielem finansującym. Wierzycielem finansującym jest podmiot uprawniony do żądania wykonania obowiązku związanego z egzekucją administracyjną z nieruchomości lub jego zabezpieczenia w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym lub zabezpieczającym. Ustawa określa krąg wierzycieli finansujących. Są nimi: wierzyciel niebędący naczelnikiem urzędu skarbowego, państwo członkowskie 27, państwo trzecie 28 oraz Państwowa Inspekcja Pracy (art a u.p.e.a.). Wierzyciel finansujący wpłaca zaliczkę do organu egzekucyjnego sukcesywnie, w miarę podejmowania przez ten organ kolejnych czynności egzekucyjnych. Wysokość poszczególnych wpłat zaliczki określa organ egzekucyjny na podstawie przewidywanych wydatków, z tym że jeżeli do egzekucji z nieruchomości przystąpili kolejni wierzyciele finansujący również dla tych wierzycieli, rozdzielając kwotę zaliczki między wszystkich wierzycieli finansujących w proporcji odpowiadającej stosunkowi ich należności pieniężnych do łącznej kwoty należności pieniężnych wierzycieli finansujących, z zastrzeżeniem, że łączna kwota zaliczki należna od jednego wierzyciela finansującego nie może być większa niż 5% egzekwowanej należności pieniężnej wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i nie większa niż zł, z tym że kwotę odsetek przyjmuje się na dzień ustalenia pierwszej zaliczki. Organ egzekucyjny podejmuje czynności związane z egzekucją administracyjną z nieruchomości, prowadzoną na wniosek wierzyciela będącego państwem członkowskim lub państwem trzecim w sprawie zaliczki na pokrycie wydatków egzekucji z nieruchomości. Jeżeli dochodzenie należności pieniężnych na wniosek państwa członkow- 27 Przez państwo członkowskie rozumie się państwo będące członkiem Unii Europejskiej inne niż Rzeczpospolita Polska (art. 1a pkt 8c u.p.e.a.). 28 Przez państwo trzecie rozumie się państwo niebędące członkiem Unii Europejskiej (art. 1a pkt 8d u.p.e.a.).

44 44 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości skiego lub państwa trzeciego stwarza szczególne problemy, powoduje powstanie znacząco wysokich wydatków egzekucyjnych lub wiąże się ze zwalczaniem zorganizowanej grupy albo związku mających na celu popełnienie przestępstwa, organ egzekucyjny może wystąpić do centralnego biura łącznikowego o uzgodnienie z państwem członkowskim lub państwem trzecim zakresu oraz sposobu pokrycia wydatków egzekucyjnych powstałych lub mogących powstać w ramach udzielania pomocy na podstawie ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych, przedstawiając jednocześnie: 1) szczegółowe zestawienie wydatków egzekucyjnych; 2) numer rachunku bankowego organu egzekucyjnego, na który ma być przekazana kwota wydatków. Do momentu braku uzgodnienia centralnego biura łącznikowego z państwem członkowskim lub państwem trzecim zakresu oraz sposobu pokrycia wydatków egzekucyjnych powstałych lub mogących powstać w ramach udzielania pomocy na podstawie ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych, organ egzekucyjny nie może podejmować czynności egzekucyjnych związanych z egzekucją administracyjną. Zajęcie nieruchomości polega na dokonaniu równocześnie dwóch czynności: 1) wezwaniu zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110c 2 u.p.e.a.), 2) przesłaniu do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęcie egzekucji lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów (art. 110c 2 u.p.e.a.) Wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (art. 924 k.p.c.), nazywany w dawnej terminologii wpisem subhastacyjnym, ma ten skutek, że wszczęcie egzekucji będzie mogło być prowadzone nadal, pomimo że własność nieruchomości zostanie przeniesiona przez dłużnika na inną osobę (art. 925 i 930 k.p.c.), co do chwili, od której skutek ten powstaje (zob. wyr. SN z r., I CKN 96/96, OSNC 1997, nr 10, poz. 142).

45 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 45 Termin 14-dniowy przeznaczony jest na dokonanie czynności materialnoprawnej, jaką jest zapłata dochodzonej należności. Jeśli zobowiązany w wyznaczonym terminie zapłaci egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, to postępowanie egzekucyjne na wniosek wierzyciela powinno być umorzone. Uchybienie wskazanemu terminowi nie spowoduje żadnych skutków w sferze prawa materialnego dłużnik może bowiem skutecznie zapłacić dług bez względu na upływ terminu 30. Zobowiązany wezwany do spełnienia świadczenia przez organ egzekucyjny ma możliwość zapobieżenia sprzedaży licytacyjnej tylko do momentu poprzedzającego zamknięcie licytacji. Jest to końcowy termin, w którym zobowiązany może przez zapłatę egzekwowanej należności pieniężnej wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie wraz z kosztami egzekucyjnymi spowodować uchylenie czynności egzekucyjnych (postanowienie SN z r., I CKN 761/00, PB 2000, nr 12, poz. 13 oraz wyrok WSA w Gliwicach z r., III SA/Gl 233/11, LEX nr ). Przez zajęcie egzekucyjne nieruchomości będziemy rozumieć decyzję właściwego organu, na podstawie której następuje odebranie zobowiązanemu swobody rozporządzania przysługującej mu prawem majątkowym. Zajęcia rozumianego jako czynność realizującą decyzję organu państwowego dokonuje w szczególności organ wskazany w art. 19 u.p.e.a. Sąd Najwyższy w wyroku z r., II KK 38/03, OSNKW 2004, nr 7 8, poz. 76, stwierdził, że zajęcie egzekucyjne odnosi się także do takich czynności, jak położenie na czymś aresztu, zarekwirowanie, wzięcie w posiadanie, oddanie na przechowanie osobie godnej zaufania wydanych lub znalezionych w toku przeszukania przedmiotów mogących stanowić dowód w sprawie. Czynność organu egzekucyjnego w postaci decyzji o zajęciu lub zajęcie jako realizacja tej decyzji musi wynikać z roszczenia konkretnego wierzyciela wobec dłużnika. Nie ma znaczenia, że dłużnik kwestionuje zasadność zajęcia. Wystarczy, że zajęcie zostało dokonane przez uprawniony organ we właściwej formie. Sąd Najwyższy w ko- 30 F. Zedler, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, t. 3, Postępowanie egzekucyjne (art ), Toruń 1995, s. 195.

46 46 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości mentowanym wyroku uznał, że zbycie przedmiotu, mogącego stanowić dowód w sprawie (wydanego lub znalezionego w czasie przeszukania), przez osobę godną zaufania, której przedmiot ten, w oparciu o właściwe orzeczenie wydane na podstawie art k.p.k., oddano na przechowanie, stanowi zachowanie podlegające penalizacji na podstawie art k.k., chroniąc nie tylko pewność obrotu cywilnoprawnego, ale i powagę orzeczeń wydanych przez organ państwowy. Sąd Najwyższy w wyroku z r. wywiódł, że na gruncie przepisu art k.p.k. oddanie rzeczy na przechowanie osobie godnej zaufania tworzy między tą osobą a Skarbem Państwa swoistą relację dłużnik wierzyciel, opartą na stosunku obligacyjnym, skoro z jednej strony organ postępowania może żądać od osoby przechowującej rzecz określonego świadczenia wynikającego z treści orzeczenia, pozwalającego na właściwe realizowanie funkcji postępowania karnego, np. zwrotu rzeczy w celu dokonania oględzin czy uzyskania opinii biegłego, a z drugiej istnieje obowiązek wykonania takiego świadczenia do czasu wydania odmiennej decyzji w przedmiocie dowodów rzeczowych 31. Oddanie na przechowanie osobie godnej zaufania, w trybie określonym w art albo 2 k.p.k., przedmiotów w nich określonych powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego przechowania (art. 835 k.c.), w którym organ wydający w tym przedmiocie postanowienie jest wierzycielem, a osoba godna zaufania, której oddany został przedmiot na przechowanie dłużnikiem. Natomiast zachowanie osoby godnej zaufania, polegające na usunięciu, ukryciu, zbyciu, darowaniu, niszczeniu, obciążaniu albo uszkadzaniu zajętych przedmiotów, o ile zostały spełnione pozostałe przesłanki odpowiedzialności karnej, wypełnia znamiona przestępstwa określonego w art k.k. Sąd Najwyższy w uchwale z r., III CZP 12/04, OSNC 2005, nr 6, poz. 100, wskazał, że Zbycie nieruchomości przez zobowiąza- 31 Zob. post. SN z r., II KKN 121/01, LEX 56096; wyr. SN: z r., II KKN 230/99, Prok. i Pr. 2000, nr 2, poz. 8, z glosą S. Łagodzińskiego, Prok. i Pr. 2000, nr 12, poz. 99 i n.; z r., V KKN 192/99, LEX nr

47 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 47 nego po złożeniu wniosku o wpis o wszczęciu egzekucji nie jest przeszkodą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednak nie zawsze wpis w księdze wieczystej o zajęciu jest skuteczny. Jak wskazał SN w wyroku z r., I CSK 3/08, M.P. 2008, nr 9, poz. 451 Zajęcie nieruchomości przez komornika, jeżeli w chwili spisania aktu notarialnego sprzedaży nie został dokonany wpis, jest bezskuteczne wobec jej nowego właściciela, jeżeli jednak nabywca posiadał informację o zajęciu z innego źródła, skutki zajęcia powstają dla niego z chwilą gdy powziął wiadomość o wszczęciu egzekucji. Z kolei, gdy miejsce pobytu zobowiązanego lub innego uczestnika postępowania egzekucyjnego nie jest znane, organ egzekucyjny występuje do właściwego sądu o ustanowienie kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator wykonuje swoje czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne. Zajęcie nieruchomości jest dokonane w stosunku do zobowiązanego z chwilą doręczenia wezwania do zapłaty. Zgodnie z art. 110c 4 u.p.e.a. zajęcie to jest dokonane z chwilą doręczenia zobowiązanemu wezwania do zapłaty, z tym że dla zobowiązanego, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku organu egzekucyjnego do zbioru dokumentów. Dla każdego zaś, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze zobowiązanemu wysłane, ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (art. 110c 5 u.p.e.a.). Niedoręczenie zobowiązanemu wezwania do zapłaty należności wywołuje skutki nie co do samej skuteczności zajęcia nieruchomości, a wyłącznie w zakresie określenia momentu, z którym zajęcie to następuje. Doręczenie wezwania do zapłaty odbywa się na zasadach ogólnych odnoszących się do doręczeń w sprawach doręczeń pism urzędowych (art k.p.a.), także co do określenia momentu doręczenia

48 48 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości wezwania do rąk zobowiązanego lub doręczenia zastępczego. Dla zobowiązanego, któremu wezwania nie doręczono, jak też w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu (ostrzeżenia) w księdze wieczystej lub złożenia przez sąd wniosku o wpis o wszczęciu egzekucji do zbioru dokumentów (art. 110c 3 i 4 u.p.e.a.). Sąd, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej, związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu (uchwała SN (7) z r., III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6, poz. 84). Postępowanie wieczystoksięgowe dotyczące wpisu ostrzeżenia o wszczęciu postępowania nie może wykraczać poza zakres badania, czy osoba, której prawo ma być dotknięte wpisem, jest ujawniona w księdze wieczystej jako uprawniony. Sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony ani do badania tytułów wykonawczych, na podstawie których organ egzekucyjny prowadzi postępowanie, ani do oceny tych tytułów zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie uzależniają skuteczności zajęcia nieruchomości od doręczenia wezwania zobowiązanemu. Zgodnie z art k.p.c. założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu. Wniosek o wpis powinien być dniu wpływu do sądu zarejestrowany niezwłocznie w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem (art k.p.c.). Do wniosku w przedmiocie założenia księgi wieczystej należy dołączyć dokumenty potwierdzające prawo do danej nieruchomości najlepiej w oryginałach lub poświadczonych notarialnie kopiach. Uprawnionymi o złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej są: właściciel nieruchomości, osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do określonej nieruchomości, wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej, właściwa państwowa jednostka organizacyjna lub osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste (dotyczy nieruchomości państwowych).

49 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 49 Przepis ten natomiast nie przewiduje, by uprawnionym do złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej był organ egzekucyjny, jakim jest komornik. Zgodnie bowiem z art k.p.c. ma on jedynie wraz z wysłaniem dłużnikowi wezwania obowiązek złożenia do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosku o wpis o wszczęciu egzekucji lub złożeniu wniosku do zbioru dokumentów, wraz z odpisem wezwania do zapłaty. Księgi wieczyste prowadzone są przez sąd rejonowy w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art ust. 1 u.k.w.h.) 32. Księgi wieczyste są jawne, tj. ogólnie dostępne, lecz wypis z nich wydawany jest tylko właścicielowi nieruchomości. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej). Wskazać należy, że z tej samej nieruchomości można prowadzić tylko jedną egzekucję. Jeśli więc wniosek o egzekucję z nieruchomości skierowany zostanie do nieruchomości, która jest przedmiotem egzekucji wcześniej wszczętej, należy go potraktować jako wniosek o przyłączenie się do egzekucji już prowadzonej 33. Przyłączenie się wierzyciela do postępowania egzekucyjnego na podstawie art u.p.e.a. należy traktować jak wszczęcie egzekucji na jego rzecz, a tym samym wiązać je w zakresie zarówno dokonania wpisu w księdze wieczystej, jak i skutków określonych w art. 110c u.p.e.a. W konsekwencji wie- 32 Specjalny rejestr nieruchomości, który nasze prawo nazywa księgami wieczystymi. Nazwa księgi wieczyste podkreśla ich ponadczasową wartość. Są to urządzenia, które nie podlegają jak inne akta urzędowe zniszczeniu po upływie określonego czasu. 33 H. Pietrzkowski, Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 4, Postępowanie egzekucyjne, red. T. Ereciński, Warszawa 2012, s. 493.

50 50 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości rzyciel, który przyłączył się do postępowania egzekucyjnego, może powołać się wobec osoby trzeciej na skutki zajęcia nieruchomości tylko wtedy, gdy dokonano w księdze wieczystej wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu (uchwała SN z r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7 8, poz. 68). Podkreślić należy, iż wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne (uchwała SN z r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 20, LEX nr ). Wpis w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji i wpisy o przyłączeniu się kolejnych wierzycieli do toczącej się egzekucji pełnią funkcję ostrzeżenia o prowadzeniu egzekucji z nieruchomości, a także pośrednio informują o wielkości długu, którego zaspokojenie jest celem prowadzonej egzekucji. Informacja ta nie jest bez znaczenia dla osoby decydującej się na nabycie nieruchomości pomimo jej zajęcia. Zasada zaufania do ksiąg wieczystych nakazuje, aby nie zaskakiwać nabywcy nieruchomości późniejszym przyłączeniem się do egzekucji kolejnych wierzycieli zbywcy nieruchomości. W przepisach art. 123 i 124 u.k.w.h. mowa jest o zbiorach dokumentów i tzw. zbiorach złożonych dokumentów. Instytucja zbioru złożonych dokumentów została ustanowiona przez dekret z r. o księgach wieczystych 34 (Dz.U. Nr 57, poz. 320) z przeznaczeniem do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych (w tym także hipoteki, jeżeli przepis szczególny na to pozwala) i ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomościami, które nie miały założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu. Zbiory złożonych dokumentów utrzymane w mocy przez ustawę o księgach wieczystych i hipotece prowadzi się we właściwych sądach, do czasu zło- 34 Uchylony z dniem r. przez art. 126 pkt 1 u.k.w.h.

51 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 51 żenia ksiąg. Złożenie dokumentów do zbioru na postanowienie sądu ma wszelkie skutki wpisu w księdze wieczystej, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej, chyba że przepis szczególny dotyczący rękojmi stanowi inaczej. Złożenie dokumentów do zbioru może nastąpić tylko wtedy, gdy dokument ma być złożony do zbioru istniejącego. Jeżeli do zbioru ma być złożony dokument dotyczący prawa własności albo brak jest zbioru, zgłoszenie wniosku o założenie dokumentu do zbioru traktuje się jako zgłoszenie wniosku o założenie księgi wieczystej 35. Z orzecznictwa sądowego Uchwała SN r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7 8, poz. 68 Wpis wierzyciela do księgi wieczystej ujawnia ze skutkiem erga omnes nie tylko wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, lecz także zakres podmiotowy i przedmiotowy egzekucji. Wpis ujawniający wszczęcie postępowania egzekucyjnego zmienia więc w sposób istotny zakres egzekucji z nieruchomości łącznie prowadzonej pod względem podmiotowym i przedmiotowym; dopiero wtedy księga wieczysta odzwierciedla faktyczny obraz zajęcia (sumy zajęć). Postanowienie SO w Toruniu z r., X CA 76/09, POSAG 2010, nr 2, poz Możliwość ustanowienia, na podstawie art k.r.o., kuratora o którym mowa w art. 110c 6 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, zachodzi nie tylko wtedy gdy postępowanie egzekucyjne z nieruchomości jest już prowadzone, ale również przed jego wszczęciem, gdy zachodzą przesłanki do jego prowadzenia, a organ egzekucyjny ma zamiar egzekucję wszcząć i prowadzić. Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 33/08, LEX nr Rola pełnomocnika ustanowionego przez zobowiązanego w postępowaniu egzekucyjnym nie ogranicza się wyłącznie do wnoszenia w jego imieniu środków zaskarżenia. Pełnomocnik powinien być również adresatem pism kierowanych przez organ egzekucyjny do zobowiązanego w tym zarówno 35 G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości, s. 120.

52 52 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości tytułów wykonawczych, jak i odpisów zawiadomień o zastosowanych środkach egzekucyjnych. Czynnościom tym nie można przypisywać charakteru czynności wymagających osobistego działania zobowiązanego. 2. Wezwanie do zapłaty na podstawie art. 110c 2 u.p.e.a. kierowane musi być bezpośrednio do osoby zobowiązanej, a nie jej pełnomocnika. 3. Czynności wymagające osobistego działania strony to takie czynności, w których brak udziału strony stawiałby pod znakiem zapytania sens ich prowadzenia. Za takie czynności uznać należy poddanie się przez stronę przesłuchaniu czy też stwierdzenie jej tożsamości. Takiego charakteru nie można przypisać doręczeniu zobowiązanemu odpisów tytułów wykonawczych i zawiadomienia o zastosowanym środku egzekucyjnym. 4. W postępowaniu egzekucyjnym nie jest wystarczające złożenie pełnomocnictwa do akt toczącej się wcześniej sprawy podatkowej, w której doszło do ustalenia egzekwowanych obowiązków, nawet jeśli swoim zakresem obejmuje ono występowanie w postępowaniu egzekucyjnym. Sprawa egzekucyjna jest bowiem odrębną sprawą, często prowadzoną przez inny organ, dlatego nie można domniemywać kontynuacji istniejącego pełnomocnictwa. Ustanowienie pełnomocnika jest bowiem prawem, a nie obowiązkiem strony, z którego to prawa może ona, ale nie musi skorzystać. Trzeba mieć także na uwadze okoliczność, że w takiej sytuacji zgłoszenie się pełnomocnika do udziału w postępowaniu egzekucyjnym rzadko kiedy wyprzedzało będzie doręczenie zobowiązanemu odpisów tytułów wykonawczych czy zawiadomienia o zastosowanym środku egzekucyjnym wraz z odpisem tego tytułu. Jednak zasada pewności obrotu prawnego wymaga, by doręczeń tych dokumentów dokonywać nie korzystając z domniemania reprezentacji strony przez pełnomocnika, zaś wola dalszej reprezentacji we wszczętym postępowaniu egzekucyjnym winna wyrażać się w zgłoszeniu się przez pełnomocnika do tak wszczętego postępowania egzekucyjnego poprzez złożenie oryginału lub odpisu udzielonego mu pełnomocnictwa. Postanowienie NSA w Warszawie z r., II FW 3/08, LEX nr Zajęcie zabezpieczające w postaci ustanowienia hipoteki przymusowej kaucyjnej, w momencie wszczęcia postępowania egzekucyjnego, nie przekształca się w zajęcie egzekucyjne, gdyż nie mieści się w dyspozycji normy art. 110c u.p.e.a.

53 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 53 Wyrok WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 637/10, LEX nr Stosowanie środka egzekucyjnego w postaci egzekucji administracyjnej z nieruchomości zostało uzależnione od określonych w art. 110 u.p.e.a. szeregu przesłanek, do których należy m.in. obowiązek złożenia stosownego wniosku przez wierzyciela oraz obowiązek uiszczenia zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków. W sytuacji gdy wierzyciel nie wniósł o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości, organ egzekucyjny nie mógł wezwać go do wpłaty zaliczki na prowadzone postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, a w następstwie nie mogła zaistnieć sytuacja, że wobec braku wpłaty zaliczki na podstawie art u.p.e.a. umarza postępowanie egzekucyjne. Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 2556/13, LEX nr Wpis wierzyciela do księgi wieczystej ujawnia ze skutkiem erga omnes nie tylko wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, lecz także zakres podmiotowy i przedmiotowy egzekucji. Wpis ujawniający wszczęcie postępowania egzekucyjnego zmienia więc w sposób istotny zakres egzekucji z nieruchomości łącznie prowadzonej pod względem podmiotowym i przedmiotowym; dopiero wtedy księga wieczysta odzwierciedla faktyczny obraz zajęcia (sumy zajęć). Teza ta pozostaje w ścisłym związku z art. 3 ust. 1 i 2 u.k.w.h., zatem komornik, zważywszy na art. 927 k.p.c. w związku z art. 2 u.k.w.h., powinien we wniosku wyraźnie zaznaczyć, że występuje z żądaniem wpisu na skutek wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez kolejnego wierzyciela. Poza tym, pierwsze zajęcie nieruchomości nie wyklucza dokonania kolejnego w interesie i na rzecz innego wierzyciela. Nie jest to powtórzenie pierwszego zajęcia; ma ono zagwarantować każdemu wierzycielowi udaremnienie usunięcia rzeczy spod egzekucji. Żaden przepis nie rozciąga pierwszego zajęcia na pozostałe, w szczególności nie czyni tego art. 927 k.p.c. Wyrok WSA w Poznaniu z r., III SA/Po 308/16, LEX nr Przepis 7 art. 110 u.p.e.a. nie precyzuje dalszego trybu postępowania organu egzekucyjnego w sytuacji niewpłacenia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania do wpłaty zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją administracyjną. W tym stanie prawnym, jeżeli wierzyciel finansujący dokona wpłaty zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości po tym terminie brak jest przesłanek odmowy podjęcia przez organ egzekucyjny czynności egzekucyjnych związanych z egzekucją administracyjną z nieruchomości.

54 54 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 3.2. Uczestnicy postępowania egzekucyjnego do nieruchomości i ich prawa Uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są: 1) zobowiązany, w rozumieniu art. 1a pkt 20 u.p.e.a., 2) wierzyciel egzekwujący, 3) osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, 4) organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste. Wierzyciel egzekwujący to ten, który dochodzi należności w toku egzekucji, nawet jeśli nie przyłączył się do egzekucji już po jej wszczęciu. Z kolei wierzyciel hipoteczny to taki, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, która jest przedmiotem egzekucji. Wierzyciel może być zarazem wierzycielem egzekwującym, a w takiej sytuacji będzie on traktowany jako wierzyciel hipoteczny. Pod pojęciem znani uczestnicy należy rozumieć te podmioty, które są możliwe do identyfikacji z imienia i nazwiska lub nazwy, chociażby miejsce zamieszkania lub siedziba tych podmiotów nie były znane. Jeżeli bowiem miejsce zamieszkania lub siedziba znanego uczestnika są nieznane, organ egzekucyjny winien wystąpić do sądu o ustanowienie kuratora dla takiej osoby. Nieznanymi uczestnikami będą natomiast te osoby, które mogą rościć sobie prawo do zajętej ruchomości, a o istnieniu których organ egzekucyjny nie ma wiedzy. Mogą to być na przykład nieznani spadkobiercy osoby mającej zabezpieczone na nieruchomości roszczenie do księgi wieczystej 36. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z r., II OSK 1252/07, LEX nr wskazał, że 1. Poza wierzycielem i zobowiązanym w postępowaniu egzekucyjnym w ograniczonym zakresie mogą uczestniczyć także inne podmioty, o ile wynika to wyraźnie 36 A. Barańska, [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, red. K. Piasecki, t. 2, Warszawa 2002, s. 201.

55 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 55 z przepisów ustawy, to jest ten, kto nie będąc zobowiązanym, rości sobie prawo do rzeczy lub prawa majątkowego, z którego prowadzi się egzekucję administracyjną. Tak określony zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego w administracji wyklucza dopuszczalność formalnoprawnej ingerencji w tok tego postępowania innych podmiotów spoza tego zakresu, nawet jeżeli podmioty te były stronami postępowania rozstrzygającego daną sprawę co do istoty. 2. Przepis art. 110b u.p.e.a. jest przepisem szczególnym, zawężającym krąg stron postępowania egzekucyjnego w porównaniu z art. 28 k.p.a., a zarazem rozszerzającym zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego należności pieniężnych z nieruchomości w porównaniu z postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym egzekucji należności niepieniężnych, o inne osoby niebędące wierzycielem i zobowiązanym. W postępowaniu egzekucyjnym mogą brać udział, np. osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia, lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem jest egzekucja z użytkowania wieczystego, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze prawo do lokalu. Własność to najszersze i najbardziej podstawowe prawo rzeczowe umożliwiające właścicielowi korzystanie, pobieranie pożytków z rzeczy i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem innych osób. Własność ująć można w postaci trzech praw: dysponowania rzeczą (w znaczeniu używania, korzystania), pobierania pożytków (jeśli rzecz takie przynosi, pożytki naturalne i cywilne), rozporządzania rzeczą (w znaczeniu jej zbywania przez przeniesienie na inną osobę lub przekazanie w spadku, darowizny). W rozumieniu art. 140 k.c. własność określana jest tak, że W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

56 56 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Własność gruntu w myśl polskiego prawa rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 k.c.), ale tylko w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu, zasięg ten może być ograniczony przepisami Prawa wodnego 37, Prawa geologicznego i górniczego 38 i Prawa lotniczego 39. Współwłasność to własność rzeczy przysługująca kilku osobom. Jeżeli każda z nich ma prawo do rzeczy, są oni właścicielami, każdy swojej części. Jeżeli własność przysługuje im niepodzielnie, tworzy to współwłasność jako szczególną odmianę własności. Według art. 195 k.c. współwłasność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Z definicji współwłasności wynika, że: przedmiotem wspólnego prawa jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchoma, a nie zespół różnych rzeczy czy praw, wspólne prawo do tej samej rzeczy należy do kilku osób (co najmniej dwóch), które są nadal odrębnymi podmiotami prawa, prawo własności przysługuje tym osobom niepodzielnie, tzn. że rzecz nie jest podzielna i żaden ze współwłaścicieli nie ma prawa do fizycznie określonej części rzeczy, ale przysługuje mu prawo do całej rzeczy, jedynie ograniczone takim samym prawem innych współwłaścicieli. Współwłasność występuje w dwóch formach: współwłasność łączna, współwłasność w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna powstaje między małżonkami, regulowana jest przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (art k.r.o.), obejmuje ich dorobek. Dorobkiem są przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania współwłasności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Współwłasność łączna występuje rów- 37 Prawo własności wód określają przepisy art. 10 Prawa wodnego z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 469 ze zm.). 38 W rozumieniu art. 10 ust. 5 Prawa geologicznego i górniczego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) prawo własności górniczej przysługuje Skarbowi Państwa. 39 Zob. art. 2 pkt 4 i 5 Prawa lotniczego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 605 ze zm.).

57 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 57 nież między wspólnikami spółki cywilnej, utworzonej na podstawie art. 860 k.c. Współwłasność w częściach ułamkowych regulowana jest przepisami art k.c. W ramach współwłasności łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Każdy jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną i uprawniony jest do współposiadania tej rzeczy oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić ze współposiadaniem pozostałych. Każdy może żądać zniesienia współwłasności przez podział, chyba że byłoby to sprzeczne z przepisami ustawy lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągało za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Użytkowanie oznacza przyznanie prawa do jej używania i pobierania jej pożytków. Jest prawem niezbywalnym gaśnie na skutek zrzeczenia się uprawnionego, śmierci (jeśli uprawniony jest osobą fizyczną) lub likwidacji osoby prawnej. Do takich praw w szczególności należą: prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenie przeniesienia własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności. Zakres użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części lub przez wyłączenie oznaczonych pożytków. Służebność jako ograniczone prawo rzeczowe ustanowione może być tylko na nieruchomości i jest ograniczeniem określonych uprawnień właściciela na rzecz właściciela innego gruntu (służebność gruntowa) lub oznaczonej osoby fizycznej (służebność osobista).

58 58 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Służebność gruntowa obciążająca nieruchomość może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości lub jej oznaczonej części. Służebność powstaje na podstawie umowy między zainteresowanymi osobami albo na mocy sądu i podlega wpisowi do księgi wieczystej. Służebność gruntowa przysługuje właścicielowi nieruchomości, jeśli zmieni się właściciel przysługuje kolejnemu. Służebność osobista przysługuje oznaczonej osobie i jest niezbywalna. Osoba, której przysługuje służebność mieszkania, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci oraz inne osoby, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Zastaw skarbowy instytucja zastawu ukształtowana została na gruncie prawa cywilnego. Jej istotą jest możliwość zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności przez obciążenie rzeczy ruchomej lub zbywalnego prawa majątkowego prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy, bez względu na to, czyją własnością się stała, w pierwszej kolejności przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, z wyjątkiem tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne. Cywilnoprawna instytucja zastawu, podobnie jak instytucja hipoteki, zaliczana jest do kategorii tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Zastaw jest prawem związanym z wierzytelnością, zależnym od wierzytelności, którą zabezpiecza. Istnienie wierzytelności warunkuje powstanie zastawu (z zastrzeżeniem art k.c.), przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem powoduje w braku przeciwnych zastrzeżeń przeniesienie zastawu; wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej zastawem powoduje wygaśnięcie zastawu. Cywilnoprawne prawo zastawu może dotyczyć jedynie rzeczy ruchomych lub praw zbywalnych; przyjmuje się także, że przedmiotem zastawu może być również udział w rzeczy ruchomej. Oddanie rzeczy w zastaw rozciąga się na jej części składowe oraz jej przynależności. Zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną, jak i niepieniężną, z tym że zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu zastawu może, w przypadku wierzytelności niepieniężnej, nastąpić dopiero po przekształceniu się wierzytelności niepieniężnej w wierzytelność pieniężną.

59 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 59 Zastaw skarbowy jest jedną z form zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych. Jest on skuteczny wobec każdorazowego właściciela przedmiotu zastawu i ma pierwszeństwo przed jego wierzycielami osobistymi. Stanowi on zatem ograniczone prawo rzeczowe o charakterze bezwzględnym, tzn. Skarb Państwa (jednostka samorządu terytorialnego) może zaspokoić się z przedmiotu zastawu bez względu na zmianę właściciela obciążonej rzeczy lub uprawnionego z tytułu istniejącego prawa i przed wierzycielami osobistymi zastawcy. Zgodnie z art. 41 o.p., zastaw skarbowy przysługuje Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych z dniem doręczenia decyzji organu podatkowego, ustalającej wysokość tego zobowiązania, a także z tytułu zaległości podatkowych, stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, na wszystkich będących własnością podatnika oraz stanowiących współwłasność łączną podatnika i jego małżonka rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, jeżeli wartość poszczególnych rzeczy lub praw wynosi w dniu ustanowienia zastawu co najmniej zł 40. Zastawem skarbowym nie mogą być obciążone rzeczy lub prawa majątkowe niepodlegające egzekucji oraz mogące być przedmiotem hipoteki. Zastaw skarbowy obejmuje swym zakresem przedmiotowym: wszystkie rzeczy ruchome stanowiące własność podatnika oraz współwłasność łączną podatnika i jego małżonka oraz zbywalne prawa majątkowe. Zastawem nie mogą być natomiast objęte prawa niezbywalne, tzn. takie, które nie mogą być przeniesione na inne osoby (np. roszczenie o przeniesienie własności, niemajątkowe prawo autorskie). Zastaw skarbowy powstaje z dniem wpisu do rejestru zastawów skarbowych. Wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Rejestry zastawów skarbowych prowadzone są przez naczelników urzędów skar- 40 Obwieszczenie MF w sprawie wysokości kwoty wymienionej w art ustawy Ordynacja podatkowa, na rok 2017 z r. (M.P. poz. 797).

60 60 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości bowych. Minister właściwy do spraw finansów publicznych prowadzi Centralny Rejestr Zastawów Skarbowych 41. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Polega ona na tym, że wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, ma prawo w przypadku niespłacenia długu do zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, na której ją ustanowiono. Hipoteka jest prawem obciążania nieruchomości, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia oznaczonej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka, podobnie jak zastaw, jest prawem akcesoryjnym, tzn. jej istnienie i treść zależy od wierzytelności, którą zabezpiecza. Nabycie własności nieruchomości na mocy wyroku sądowego wydanego w trybie art k.c., po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, nie ma wpływu na dalszy bieg tego postępowania, gdyż powinno być traktowane na równi z rozporządzeniem nieruchomością, o jakim mowa w art k.p.c. (wyrok SA w Łodzi z r., I ACr 56/94, Wokanda 1994, nr 10, poz. 56). Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, chyba że hipoteka powstaje z mocy prawa, wtedy obowiązek ten nie jest wymagany (art. 67 u.k.w.h.). Zabezpieczenie zobowiązań podatkowych poprzez wpis hipoteki przymusowej unormowane zostało w przepisach Ordynacji podatkowej 42. Podstawą do wpisania hipoteki może być tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji określającej lub ustalającej zobowiązanie podatkowe. 41 Rozporządzenie MF w sprawie rejestru zastawów skarbowych oraz Centralnego Rejestru Zastawów Skarbowych z r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 152) traci moc z dniem r. 42 Zob. W. Grześkiewicz, Egzekucja administracyjna teoria i praktyka z orzecznictwem sądowo-administracyjnym, Warszawa 2006, s. 386 i n.

61 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 61 Stosownie do art. 38 o.p. organy podatkowe mogą występować z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe. Uprawnienie to wynika również z art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych 43 dla Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, który ma prawo do występowania z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dłużnika zalegającego z opłatą należności z tytułu składek, także wtedy, gdy dłużnikiem jest państwowa jednostka organizacyjna niebędąca jednostką budżetową 44. Przepisy Ordynacji podatkowej ustalają hipotekę przymusową, która może być wpisana do księgi wieczystej na podstawie zarówno sądowego tytułu wykonawczego, jak i tytułu organów podatkowych. W związku z powyższym na zobowiązanego został nałożony obowiązek wyjawienia nieruchomości oraz praw majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki (art u.p.e.a.). Z przepisu art o.p. wynika uprawnienie ministra właściwego do spraw finansów publicznych do określenia, w drodze rozporządzenia, wzoru oświadczenia o nieruchomościach i prawach majątkowych mogących być przedmiotem hipoteki przymusowej 45. Wyjawienie następuje w ramach postępowania podatkowego lub w trakcie kontroli podatkowej. Ponadto warunkiem wyjawienia jest zgłoszenie żądania ze strony organu. Powyższy przepis Ordynacji podatkowej ustanawia wreszcie regułę, iż obowiązek wyjawienia powstaje wówczas, gdy zachodzą przesłanki zabezpieczenia. Ogólną przesłanką będzie więc uzasadniona obawa, że zobowiązanie podatkowe nie zostanie wykonane. Do zgłoszenia żądania uprawnieni są naczelnicy urzędów skarbowych, dyrektorzy izb skarbowych oraz przewodniczący zarządów 43 Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 963 ze zm.). 44 Por. art. 49a ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnieniu osób niepełnosprawnych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). 45 Rozporządzenie MF w sprawie wzoru oświadczenia o nieruchomościach i prawach majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej, i rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, które mogą być przedmiotem zastawu skarbowego z r. (Dz.U. poz. 2163).

62 62 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Analogiczne uprawnienie przysługuje organom kontroli skarbowej w związku z prowadzonym postępowaniem kontrolnym. Wyjawienie przyjmuje formę oświadczenia, które składane jest pod rygorem odpowiedzialności za fałszywe zeznania. W tym wypadku należy odwołać się do art i 6 k.k., z którego wynika, że złożenie oświadczenia stanowiącego zeznanie nieprawdy lub zatajenie prawdy przez podmiot bierny podatku naraża ten podmiot na karę pozbawienia wolności do lat 3. Do wniosku o wpis ostrzeżenia organ egzekucyjny nie ma obowiązku dołączać tytułów wykonawczych wystawionych przeciwko zobowiązanemu 46. Zajęcie nieruchomości nie pozbawia zobowiązanego prawa własności zobowiązany może po zajęciu rozporządzać nieruchomością na podstawie umowy, a czynność ta będzie miała moc wiążącą zarówno wobec zobowiązanego, jak i nabywcy. Zajęcie obejmuje również części składowe nieruchomości (art k.c.), które są objęte zajęciem również po ich odłączeniu od nieruchomości, dopóki pozostają na nieruchomości. Zajęcie nie ogranicza praw dzierżawcy, użytkownika lub posiadacza służebności do odłączenia części, jeśli prawa te istniały na nieruchomości w chwili wszczęcia egzekucji. Zajęcie obejmuje swoim zakresem to, co stanowi przedmiot obciążenia hipoteką, a także pożytki z nieruchomości. Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej przynależności, którymi według art. 51 k.c. są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (np. urządzenia do prowadzenia danego przedsiębiorstwa) i utrzymuje się na niej jako na całości, aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza (art u.k.w.h.). Hipoteka może też obciążać niektóre okresowe roszczenia wierzyciela (np. czynsz najmu, czynsz lub 46 Zob. M. Armata, Glosa do uchwały SA z r., III CZP 60/96, PS 1998, nr 2, poz. 123.

63 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 63 dzierżawę), rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami (art. 86 k.c.), części składowe nieruchomości po ich odłączeniu (art. 85 u.k.w.h.), pożytki z nieruchomości naturalne i cywilne oraz roszczenie właściciela o naprawienie szkody (art. 93 k.c.). Jeżeli egzekucję prowadzi się z tytułu dochodzenia należności z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, zajęcie obejmuje prawa wynikające z umów ubezpieczenia. Na mocy art. 85 ust. 1 i 2 u.k.w.h. części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, lub tych, które przypadają dzierżawcy lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką 47. Przedmiotem hipoteki przymusowej może być również wierzytelność zabezpieczona hipoteką (czyli tzw. subintabulat). Chodzi tu o taką sytuację, w której podatnik, płatnik czy inkasent jest wierzycielem i swoją wierzytelność zabezpieczy hipoteką umowną lub przymusową. Przedmiotem hipoteki przymusowej nie jest więc prawo rzeczowe do nieruchomości, tylko wierzytelność. Pod warunkiem oczywiście, że interesy wierzyciela zostały zabezpieczone hipoteką umowną lub przymusową. Na podstawie art o.p. zobowiązania podatkowe, których wykonanie zostało zabezpieczone hipoteką przymusową, nie ulegają przedawnieniu, jednakże po upływie określonego w Ordynacji podatkowej terminu przedawnienia roszczenia mogą być zaspokojone jedynie z przedmiotu hipoteki. Wniosek o wpis do księgi wieczystej może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, jak również osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. 47 A. Barańska, [w:] Kodeks, red. K. Piasecki, s

64 64 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Z orzecznictwa sądowego Wyrok NSA w Warszawie z r., II OSK 1252/07, LEX nr Poza wierzycielem i zobowiązanym w postępowaniu egzekucyjnym w ograniczonym zakresie mogą uczestniczyć także inne podmioty, o ile wynika to wyraźnie z przepisów ustawy, to jest ten, kto nie będąc zobowiązanym, rości sobie prawo do rzeczy lub prawa majątkowego, z którego prowadzi się egzekucję administracyjną. Tak określony zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego w administracji wyklucza dopuszczalność formalnoprawnej ingerencji w tok tego postępowania innych podmiotów spoza tego zakresu, nawet jeżeli podmioty te były stronami postępowania rozstrzygającego daną sprawę co do istoty. 2. Przepis art. 110b u.p.e.a. jest przepisem szczególnym, zawężającym krąg stron postępowania egzekucyjnego w porównaniu z art. 28 k.p.a., a zarazem rozszerzającym zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego należności pieniężnych z nieruchomości w porównaniu z postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym egzekucji należności niepieniężnych, o inne osoby nie będące wierzycielem i zobowiązanym. Wyrok SN z r., V CSK 51/13, LEX nr W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, że wierzyciel, który chce zaspokoić wierzytelność zabezpieczoną hipoteką z tejże hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej własność osoby niebędącej jego dłużnikiem osobistym, musi przedstawić tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi hipotecznemu, a takim tytułem może być wyrok sądu zasądzający należność zabezpieczoną hipoteką od dłużnika hipotecznego na rzecz wierzyciela z ograniczeniem odpowiedzialności dłużnika hipotecznego jedynie do nieruchomości obciążonej hipoteką i do wysokości tej hipoteki (zob. orzeczenia SN z r., I CKU 78/96, i z r., V CK 19/02, z r., IV CK 606/03, niepubl.). 2. Mogą istnieć zobowiązania, mimo utraty bytu prawnego dłużnika osobistego, jeżeli charakter wierzytelności umożliwia zaspokojenie z substratu majątkowego pozostałego po zlikwidowanej osobie prawnej czy też z zabezpieczenia tej wierzytelności osób trzecich (por. wyrok SN z r., I CSK 369/11, niepubl.) 3. Zgodnie z art. 75 ks.w.h. w zw. z art. 776 i 777 k.p.c., jak również z art. 2 i art. 110 u.p.e.a., niezależnie od tego czy egzekucję z nieruchomości obcią-

65 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 65 żonej hipoteką prowadzi się dla zaspokojenia należności publicznoprawnych (podatkowych) czy cywilnoprawnych, egzekucja taka może być prowadzona jedynie w celu wyegzekwowania należności określonych lub ustalonych tylko w ostatecznej decyzji lub wynikających z orzeczenia sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Jeżeli zatem należności podatkowe dłużnika osobistego zostały zabezpieczone na nieruchomości, która stała się później własnością osoby trzeciej, wierzyciel, chcąc zaspokoić tą wierzytelność z nieruchomości obciążonej hipoteka musi uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko osobie trzeciej będącej właścicielem tej nieruchomości, a tym tytułem może być wyrok sądu zasądzającego od dłużnika hipotetycznego kwotę wynikającą z zabezpieczenia hipotetycznego, zawierający odpowiednią klauzulę ograniczającą odpowiedzialność dłużnika hipotetycznego Treść księgi wieczystej Stosownie do art. 1 u.k.w.h. księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości 48. Księgi wieczyste zakłada się dla poszczególnych nieruchomości. Są one związane z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Oznacza to, że prowadzi się je dla poszczególnych nieruchomości niezależnie od zmian dotyczących osoby właściciela. Od tej zasady wprowadzono odstępstwo poprzez przyjęcie prowadzenia ksiąg wieczystych w celu ustalenia prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art ust. 1 u.k.w.h.). W takiej księdze głównym prawem jest jedno z wymienionych spółdzielczych praw, a hipotekę wpisuje się jako prawo z nim związane. Księga wieczysta składa się z czterech części zwanych działami, każdy dział dzieli się zaś na łamy. Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości i powierzchnię według ewidencji gruntów lub dodatkowo oznaczenia lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego czy prawa do domu jednorodzinnego oraz wpisy praw związanych z jej 48 Zob. rozp. MS w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym z r. (Dz.U r. poz. 463).

66 66 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości własnością (np. użytkowanie wieczyste ustanowione na rzecz innego podmiotu niż właściciel). Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego nieruchomości lub wpisy dotyczące osoby, której przysługują prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego czy prawa do domu jednorodzinnego. Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki, na wpisy w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, np.: użytkowania, służebności gruntowej i dożywocia oraz wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu prawami. Prawa osobiste i roszczenia, które wynikają z umów dotyczących konkretnej nieruchomości, powinny zostać ujawnione w dziale trzecim prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Najczęściej ujawniane jest prawo najmu, dzierżawy, odkupu lub pierwokupu, dożywocia, a także roszczenia z umowy przedwstępnej o przeniesienie własności, współwłaścicieli, dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości oraz hipoteki. Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. Na treść księgi wieczystej składają się poszczególne wpisy w niej dokonywane. Wpisy mają istotny wpływ na ustalenie sytuacji prawnej nieruchomości, a co za tym idzie na cenę nieruchomości, a w szczególności nieruchomości gruntowych. Przez wpis należy rozumieć każdą adnotację w księdze wieczystej wskazującą na zmianę stanu prawnego, np. zmianę osoby właściciela lub na ustalenie tego stanu zgodnie z rzeczywistością (gdy dotychczasowy wpis nie odpowiadał prawdzie) 49. W celu identyfikacji nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, do księgi wpisuje się dane faktyczne nieruchomości, takie jak: położenie nieruchomości, jej obszar oraz sposób korzystania. Dane te pochodzą z katastru nieruchomości (obecnie ewidencji gruntów i budynków). Do każdej księgi wieczystej dołączony jest zbiór dokumentów, które stanowiły podstawę wpisów, np. akt notarialny. 49 J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 2000, s. 330.

67 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 67 Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, rewizji nadzwyczajnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni osoby trzecie na wypadek: nabycia prawa rzeczowego (art. 5 u.k.w.h.), innego rozporządzenia prawa (art. 9 u.k.w.h.), spełnienia świadczenia przez osobę trzecią na rzecz osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako uprawnienia (art. 9 u.k.w.h.). Poza księgami wieczystymi ewidencję nieruchomości tworzy tzw. rejestr gruntów i budynków na podstawie Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Zgodnie z art. 53a p.g.k. do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez zużyte w tej ustawie pojecie kataster rozumie się tę ewidencję. Taką samą co do treści normę stanowi art. 224 u.g.n. Z kolei zasady prowadzenia ewidencji podatkowej nieruchomości w systemie informatycznym przez organy podatkowe określa rozp. MF z r. w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości (Dz.U. poz. 1138). Przez ewidencję gruntów i budynków rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. Dane z ewidencji gruntów i budynków są w zasadzie odzwierciedleniem rzeczywistego stanu prawnego, jednak nie mogą stanowić podstawy do jednoznacznego określenia gruntów, tym bardziej do jego kształtowania. Jak wskazał NSA w Warszawie w wyroku z r., II SA 766/98, LEX nr 41298, Ewidencja gruntów pełniąc funkcje informacyjno-techniczne nie rozstrzyga sporów o prawa do gruntów, ani nie nadaje tych praw. Rejestruje jedynie stany prawne ustalone w innym trybie lub przez inne organy orzekające. Stąd też poprzez żądanie wprowadzenia zmian w ewidencji nie można dochodzić ani udowadniać swoich praw właścicielskich czy uprawnień do władania nieruchomością. Jest ona odzwierciedleniem aktualnego stanu prawnego dotyczącego danej nieruchomości, zawiera jedynie dane wynikające

68 68 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości z tytułu własności, ma charakter deklaratoryjny, nie konstytutywny (wyrok NSA w Warszawie z r., II SA 725/97, LEX nr 41837). Ewidencja gruntów prowadzona jest przez starostów. Zawarte w niej informacje są jawne. Uwierzytelnione przez organ prowadzący ewidencję wyrysy i wypisy (wydruki) oraz kopie map ewidencyjnych są dokumentami urzędowymi. Ewidencję prowadzi się dla poszczególnych jednostek, jakimi są gminy. Dane zamieszczone w tej ewidencji obejmują: położenie gruntów, granice i obszar, a także rodzaj użytków oraz klasę gruntów. Z kolei dane dotyczące budynków obejmują: położenie, przeznaczenie, rok ukończenia budowy oraz szczegółowy opis. Ewidencja gruntów i budynków tworzona jest ze względu na kataster nieruchomości, który oprócz ujawnionych danych w tej ewidencji, będzie posiadał wartość nieruchomości określonej w ramach tzw. taksacji powszechnej. Wartość ta będzie stanowić podstawę naliczania głównie podatku od nieruchomości. Nieruchomości mają zatem dwa rejestry o odmiennym charakterze: jeden mający na celu ustalenie stanu prawnego w postaci ksiąg wieczystych, drugi w formie katastru (ewidencji gruntów i budynków) dla celów podatkowych. Kataster będzie stanowić podstawę zbudowania w Polsce Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomości 50. Z orzecznictwa sądowego Wyrok SN z r., I CKN 96/96, OSNC 1997, nr 10, poz. 142 Uwaga: Teza częściowo nieaktualna, glosa krytyczna: S. Rudnicki, PS 1997, nr 10, poz. 101; glosa częściowo aprobująca: M. Litwińska, PPH 1998, nr 6, poz Zob. rozp. RM w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach z r. (Dz.U. poz. 249).

69 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Skutek zajęcia nieruchomości wymieniony w art zd. 1 k.p.c., to znaczy bezskuteczność rozporządzenia dokonanego po dacie złożenia przez komornika wniosku o wpis, następuje z mocy prawa, bez względu na to, czy sąd wieczystoksięgowy dokonał wzmianki wymaganej w art. 45 ust. 1 powołanej ustawy. Postanowienie SN z r., III CKU 15/98, Wokanda 1998, nr 11, poz. 5, LEX nr W razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć także własność budynku. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego. Uchwała SN z r., III CZP 68/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 191 Podstawą wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka nie może być administracyjny tytuł wykonawczy wystawiony tylko przeciwko podatnikowi. Podstawę taką może stanowić natomiast tytuł wykonawczy wystawiony na oboje małżonków. Uchwała SN z r., III CZP 109/03, Prok. i Pr. 2004, nr 7 8, poz. 42 Podstawą wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka może być decyzja ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego doręczona wyłącznie podatnikowi. Postanowienie SN z r., II CK 92/05, LEX nr Administracyjny tytuł wykonawczy nie stanowi podstawy wpisu hipoteki przymusowej, jeżeli dłużnik został pozbawiony możliwości złożenia zarzutów przewidzianych w art u.p.e.a., tj. możliwości wyczerpania postępowania instancyjnego w administracji. Badanie sądu wieczystoksięgowego sprowadza się do stwierdzenia zgodności tego tytułu z wymaganiami art. 27 powołanej ustawy, według którego tytuł powinien zawierać stwierdzenie, że obowiązek jest wymagalny. Za wymagalny natomiast można uznać tylko taki obowiązek, który został ostatecznie ukształtowany skutkiem wyczerpania postępowania odwoławczego, właściwego dla charakteru sprawy (pkt 3 1 tego przepisu).

70 70 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 2. Przepis art. 109 u.k.w.h., stanowiąc, że wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, może na jego podstawie uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, odsyła do tytułu wykonawczego w rozumieniu przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji w szerokim tego słowa znaczeniu, bez żadnych ograniczeń, czy wyłączeń, a więc do przepisów art u.p.e.a. Do tych przepisów odsyła też art pkt 2 o.p. Wyrok SA w Poznaniu z r., I ACa 124/05, LEX nr W myśl art k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i nabywcy. Taka sytuacja ma niewątpliwie miejsce, w przypadku gdy nastąpiło zajęcie nieruchomości wobec dłużnika, jak i nabywcy (art. 925 k.p.c.). Jednakże chwila zajęcia nieruchomości i skutki z tego wynikające wobec dłużnika i osób trzecich będą często przypadały w różnych momentach. Jeśli zajęcie nieruchomości wobec nabywcy, na moment rozporządzenia nieruchomością, nie nastąpiło, to nabywca może skutecznie powołać się na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych art. 5 i następne ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis art k.p.c. nie wyłącza działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 1797/05, LEX nr Niedoręczenie pełnomocnikowi zobowiązanego wezwania do zapłaty należności, o którym mowa w art. 110c 2 u.p.e.a., nie mogło mieć żadnego znaczenia dla skuteczności samego zajęcia, tak jak nie miałby znaczenia brak doręczenia tego wezwania skarżącym, jako zobowiązanym. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie uzależniają bowiem skuteczności zajęcia nieruchomości od doręczenia wezwania zobowiązanemu. Niedoręczenie zobowiązanemu wezwania do zapłaty należności wywołuje skutki nie co do samej skuteczności zajęcia nieruchomości, a wyłącznie w zakresie określenia momentu, z którym zajęcie to następuje. 2. Zobowiązany może ustanowić pełnomocnika w postępowaniu egzekucyjnym. Niezależnie jednak od przyznania prawa do działania przez pełnomocnika, art. 32 k.p.a. wyłącza takie działanie z uwagi na szczególny charakter

71 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 71 określonej czynności, który może wynikać z przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Charakter taki ma wezwanie zobowiązanego do zapłaty należności. Skoro bowiem to zobowiązanego obciąża obowiązek uiszczenia należności, to jemu należy doręczyć wezwanie do jego spełnienia. 3. Błędny jest pogląd, że w postępowaniu egzekucyjnym pełnomocnik może reprezentować zobowiązanego tylko w zakresie środków zaskarżenia i wydawanych rozstrzygnięć administracyjnych. Postępowanie egzekucyjne nie ogranicza się wyłącznie do podejmowania rozstrzygnięć i czynności egzekucyjnych w rozumieniu art. 1a pkt 2 u.p.e.a. Konieczność bezpośredniego udziału zobowiązanego w czynności i związany z tym obowiązek zapewnienia mu tego udziału winien być oceniany z perspektywy charakteru konkretnej czynności, wynikającego ze specyfiki samego postępowania egzekucyjnego, jako postępowania wykonawczego. Uchwała SN (7) z r., III CZP 93/07, Biul. SN 2007, nr 11, poz. 7 Wierzyciel, który przyłączył się do postępowania egzekucyjnego może powołać się wobec osoby trzeciej na skutki zajęcia nieruchomości tylko wtedy, gdy dokonano w księdze wieczystej wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia wiedziała o przyłączeniu Zarząd zajętą nieruchomością Zarząd zajętą nieruchomością ma na celu zabezpieczenie prawidłowego przebiegu egzekucji i uchronienie nieruchomości przed utratą wartości i atrakcyjności dla potencjalnych nabywców licytacyjnych, stąd każde działanie zmierzające do zapewnienia tego celu musi być postrzegane jako prawidłowe wykonywanie obowiązków, każda zaś sprzeczność działań z celem zarządu skutkować musi odwołaniem zarządu. Należy podkreślić, że jedyną przesłanką do zmiany zarządcy jest ogólnie określona konieczność zapewnienia prawidłowego sprawowania zarządu w toku egzekucji z nieruchomości. Ustalenie okoliczności, czy zarząd jest sprawowany prawidłowo, czy nie, ustawodawca pozostawił organowi egzekucyjnemu (wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 139/14, LEX nr ).

72 72 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Zarządzanie zajętą nieruchomością związane będzie z podejmowaniem decyzji i dokonywaniem wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej społeczno- -gospodarczym przeznaczeniem. Polegało ono będzie na podejmowaniu przez zarządcę wszelkich decyzji 51 oraz czynności prawnych, faktycznych i polegających na załatwianiu spraw urzędowych, które poprzez osiągnięty skutek gospodarczy dotyczą bezpośrednio lub pośrednio nieruchomości (wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 136/14, LEX nr ). Zarząd sprawowany jest w interesie wierzyciela, który jest zainteresowany tym, aby nieruchomość zachowała możliwie wysoką wartość, jak też zobowiązanego, gdyż sprzedaż nieruchomości poniżej jej wartości przyniesie straty materialne. Ustanowienie zarządu zajętą nieruchomością jest również w interesie organu egzekucyjnego, gdyż w razie jego braku organ egzekucyjny ponosi odpowiedzialność za utrzymanie porządku sanitarnego na terenie nieruchomości, ochronę przeciwpożarową i przeciwpowodziową, likwidację skutków losowych. Istotą ustanowienia w toku postępowania egzekucyjnego zarządcy jest objęcie zarządu dla zapewnienia prowadzenia na nieruchomości prawidłowej gospodarki. Swoje czynności zarządca sprawuje w ramach zwykłego zarządu i w tych granicach może pozywać i być pozywany. Zarządca jest ograniczony zarówno w zaciąganiu zobowiązań, jak i w samodzielnym dokonywaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 110i 3 u.p.e.a.). Zasadą jest, że zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie zobowiązanego (art. 110g 1 u.p.e.a.). Organ egzekucyjny powinien zawiadomić zobowiązanego, że od momentu zajęcia jest zarządcą zajętej nieruchomości. Zasadą jest również, że na pozostawienie nieruchomości w zarząd zobowiązanemu nie wydaje się postanowienia. Jeżeli organ egzekucyjny zakwestionuje prawidłowość w zarządzaniu nieruchomością, organ egzekucyjny odbiera zarząd zobowiązanemu i powierza go zarządcy. Zarządcy niebędącemu zobowiązanym będzie przysługiwać wynagrodzenie z tytułu zarządu zajętą nieruchomością. Może on również zatrudniać zobowiązanego oraz członków jego rodziny. 51 A. Hrycaj, Egzekucja praktyczna, Poznań 2002, s. 296.

73 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 73 Aby zarząd mógł być prawidłowo sprawowany, zarządca musi znać jego zakres. Gdy zarządcą jest zobowiązany, przy doręczeniu wezwania do zapłaty należy go poinformować o pozostawieniu nieruchomości w jego zarządzie i wynikających z tego prawach i obowiązkach. Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzaniu nieruchomością, zawartej z jej właścicielem lub jednostką organizacyjną (naczelnikiem urzędu skarbowego), której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, która powinna określać w szczególności, jakie czynności zostały strzeżone dla zarządcy 52. Natomiast gdy zarządcą jest inna osoba (osoba prowadząca działalność gospodarczą), zasadne będzie określenie zakresu zarządu w drodze umowy zlecenia. Umowa zarządu może mieć formę umowy zlecenia (umowę tę regulują przepisy art k.c.), w której organ egzekucyjny przykładowo określa warunki wykonywania zarządu, formę wynagrodzenia dla zarządcy, terminy jego wypłaty, zakres i terminy składania sprawozdania z czynności zarządu. Zarządca podlega również obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej nie obejmuje szkód 53 : 1) polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia 52 Szerzej: Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Warszawa 2000, s. 66 i n.; M. Tertelis, Umowa o zarządzanie nieruchomością, Warszawa 2003, s ust. 3 rozp. MF w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 1616).

74 74 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości oraz jego małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu, 2) polegających na zapłacie kar umownych, 3) powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru. Organ egzekucyjny w sprawach dotyczących ustanowienia lub odebrania zarządu wydaje postanowienie, na które przysługuje zażalenie. Z treści art u.p.e.a. wynika, że rozstrzygnięcia merytoryczne w postępowaniu egzekucyjnym zapadają w formie postanowień, natomiast przepis art. 18 u.p.e.a. stanowi, że w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, o ile przepisy ustawy egzekucyjnej nie stanowią inaczej. Ponieważ postanowienia wydawane w postępowaniu egzekucyjnym mają charakter merytoryczny, należy do nich odpowiednio stosować przepisy dotyczące decyzji wydawanych w postępowaniu administracyjnym ogólnym. Zgodnie z przepisami ustawy egzekucyjnej na zarządcy nieruchomości spoczywają zarówno określone obowiązki, jak i uprawnienia, z których zarządca korzysta w czasie wykonywania zarządu. Zarządca jest obowiązany wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki na nieruchomości objętej zajęciem 54. Na ogół uważa się, że czynnościami zwykłego zarządu są czynności polegające na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, pobieranie dochodów i pożytków, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także korzystanie z rzeczy przez współwłaścicieli 55. Zarządzając nieruchomością, jest on uprawniony do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do zapewnienia utrzymania nieruchomości. Ma on prawo pobierać pożytki z nieruchomości, rozporządzać nią w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu tego zarządu 54 T. Jędrzejewski, M. Masternak, P. Rączka, Administracyjne postępowanie egzekucyjne, Toruń 2002, s Nieruchomości. Zagadnienia prawne, red. H. Kisilowska, Warszawa 2004, s. 316.

75 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 75 są niezbędne 56. Zarządca nieruchomości nie reprezentuje interesów ani zobowiązanego, ani wierzyciela. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą zobowiązanego, a w razie jego braku za zezwoleniem organu egzekucyjnego, który przed wydaniem postanowienia wysłuchuje zobowiązanego i zarządcy, chyba że zwłoka groziłaby powstaniem szkody. Ponadto zarządca może zaciągać zobowiązania, które mogą być zaspokojone z pożytków z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Przepisy kodeksu cywilnego nie rozstrzygają, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu, a co przez czynności przekraczające zwykły zarząd. Zdaniem J. Ignatowicza, czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu 57. Do czynności zwykłego zarządu można zaliczyć: niezbędne remonty, naprawy, czynności organizacyjne zapewniające prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości, czynności podejmowane przed organami administracji, jeżeli dotyczą nieruchomości (sprawy opłat lokalnych, podatków), zawarcie umowy o pracę z pracownikiem najemnym, którego praca w nieruchomości jest niezbędna, zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości lub jej części składowych, pobieranie pożytków z nieruchomości i jej spieniężanie, prawo wypowiadania umów najmu i dzierżawy, które dotyczą nieruchomości, zawieranie umów najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Czynności zarządcy i sposób wykonywania czynności wchodzących w zakres zarządu podlegają ocenie z punktu widzenia racjonalnej 56 Sąd Najwyższy w orzeczeniu z r., II CRN 53/94, LEX nr 82294, zilustrował na konkretnym przykładzie czynności zwykłego zarządu nieruchomością. 57 J. Ignatowicz, Prawo, s. 135.

76 76 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości gospodarki. Ubezpieczenie nieruchomości od ognia należy uznać za czynność nieodzowną w ramach tak prowadzonej gospodarki (por. wyrok SN z r., II CR 24/66, LEX nr 5970). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu może zarządca wykonywać za zgodą zobowiązanego, a w jej braku za zgodą organu egzekucyjnego. Wyrażenie zgody może nastąpić tylko w formie pisemnej, bowiem zarządca nie jest organem egzekucyjnym i nie może sporządzić protokołu z czynności. Organ egzekucyjny przed wydaniem postanowienia w sprawie udzielenia zgody ma obowiązek wysłuchać zobowiązanego i zarządcę. Wysłuchanie ma na celu ustalenie, czy i z jakich powodów strony odmawiają zgody na dokonanie czynności oraz jakie argumenty przemawiają za koniecznością dokonania tej czynności. Jeżeli w wyniku wysłuchania zarządcy i zobowiązanego okaże się, iż nie sprzeciwiają się oni dokonaniu wskazanej czynności, zgoda organu jest zbędna, protokół z wysłuchania zawierający oświadczenia o wyrażeniu zgody na dokonanie czynności będzie podstawą uprawniającą do dokonania tej czynności przez zarządcę. Organ egzekucyjny nie dokona wysłuchania zobowiązanego i zarządcy, gdyby zwłoka groziła powstaniem szkody. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu można zaliczyć: zaciąganie zobowiązań w znacznych rozmiarach i zbędnych dla bieżącego gospodarowania nieruchomością, wyzbywanie się maszyn i innych urządzeń potrzebnych do prowadzenia nieruchomości, dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, niewynikających z normalnego jej funkcjonowania, inne czynności, które w zasadzie są czynnościami zwykłego zarządu, jednak w odniesieniu do zarządu sprawowanego w toku egzekucji z nieruchomości nie mogą być za takie uznane, np. zawarcie umowy najmu na czas przekraczający zwyczaj miejscowy, zawarcie umowy dzierżawy. Ustawa nie zawiera definicji pojęcia czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Z reguły wskazuje się, że gospodarka jest prowadzona prawidłowo, jeżeli nieruchomość zostanie zachowana w stanie niepogorszonym do czasu sprzedaży.

77 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 77 Uzyskiwanie z niej dochodu jest elementem dodatkowym 58. Z pożytków z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności: koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w znajdującym się na niej przedsiębiorstwie należącym do zobowiązanego, bieżące przypadające w czasie zarządu alimenty przyznane prawomocnym wyrokiem sądu od zobowiązanego, z wyjątkiem alimentów przysługującym członkom rodziny zobowiązanego pozostającym z nim we wspólnym gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji, bieżące zobowiązania podatkowe oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników, zatrudnionych w nieruchomości lub w znajdującym się na niej przedsiębiorstwie należącym do zobowiązanego, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu, należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków. Nadwyżkę dochodów po pokryciu zobowiązań zarządca przekazuje do depozytu organu egzekucyjnego. Dołącza się ją do kwoty uzyskanej przez organ egzekucyjny ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli egzekucja zostanie umorzona, nadwyżkę tę przekazuje się zobowiązanemu. Organ egzekucyjny sprawuje nadzór nad zarządcą. Zarządca ma obowiązek składania stosownych sprawozdań z czynności oraz sprawozdania rachunkowego co najmniej raz do roku, po ukończeniu zarządu oraz w terminach określonych przez organ egzekucyjny (art. 110j 1 u.p.e.a.). Z przedstawionych regulacji wynika, że organ egzekucyjny ma możliwość nałożenia na zarządcę obowiązku częst- 58 E. Wengerek, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz do części drugiej Kodeksu postępowania cywilnego, egzekucję z nieruchomości i ze statków morskich (art ) oprac. M. Tyczka, Warszawa 1998, s. 514.

78 78 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości szego składania sprawozdań, np. raz na kwartał. Uzasadnione to będzie wówczas, gdy zarząd wymaga dokonywania wielu czynności związanych z zajętą nieruchomością, np. ponoszenie znacznych i częstych wydatków na jej zabezpieczenie. Sprawozdanie zarządcy z wykonanych czynności powinno uwzględniać: opis czynności, np. rodzaj i wyszczególnienie podejmowanych czynności, cel ich podejmowania i uzyskane rezultaty; zestawienie poniesionych wydatków i uzyskanych dochodów; zestawienie dokumentacji finansowej: faktur, rachunków, list płacy, rozliczeń z zakładem ubezpieczeń społecznych oraz organami podatkowymi. Sprawozdanie, po wysłuchaniu wierzycieli, zobowiązanego i zarządcy, zatwierdza organ egzekucyjny. Odmowa zatwierdzenia sprawozdania skutkuje odebraniem zarządu i ustanowieniem nowego. Na odmowę zatwierdzenia sprawozdania przysługuje środek prawny. Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie określa wymagań co do treści sprawozdania zarządcy. Zakres sprawozdania powinien być wyznaczony przez organ egzekucyjny. Złożenie sprawozdania to jedna z wielu czynności, które ma ona obowiązek podejmować w ramach zarządu, zapewniającego prawidłową egzekucję i jak najlepszy stan zajętej nieruchomości. Stan zdrowia zobowiązanej nie był tak zły, aby obiektywnie wykluczał sprawowanie zarządu, to w takiej sytuacji brak sporządzania ustawowo wymaganych sprawozdań należy postrzegać jako brak woli współdziałania z organem egzekucyjnym, a taka postawa w sposób oczywisty zobowiązuje organ egzekucyjny do zmiany osoby zarządcy. W przeciwnym razie organ egzekucyjny narażałby się na zarzut nieprawidłowego prowadzenia postępowania egzekucyjnego (wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 140/14, LEX nr ). Zarządca niebędący zobowiązanym otrzymuje wynagrodzenie za wykonywanie zarządu (uprawnienie to nie będzie przysługiwać zobowiązanemu będącemu zarządcą). Zarządca może zatrudniać zobowiązanego i członków jego rodziny. Z kolei zarządca będący zobowiązanym może pokrywać ponoszone wydatki z pożytków z nieruchomości na potrzeby własne i rodziny w rozmiarze, jaki oznaczy organ eg-

79 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 79 zekucyjny. Organ egzekucyjny powinien określić niezbędne najkonieczniejsze potrzeby zobowiązanego i jego rodziny, uwzględniając np. stan zdrowotny rodziny, wiek członków rodziny itp. Przepisy ustawy egzekucyjnej nie regulują formy wynagrodzenia za wykonywanie zarządu. W sprawach wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków organ egzekucyjny wydaje postanowienie, na które przysługuje zażalenie. Tym samym zasady płatności mogą być różne, np. w formie ryczałtu lub stałego wynagrodzenia. Koszty organu egzekucyjnego w związku z prowadzeniem zarządu zajętej nieruchomości stanowią wydatek egzekucyjny. Roszczenia o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z zarządem wydatków przedawniają się po upływie 30 dni od dnia ustąpienia z zarządu lub jego ustania. Termin miesięczny do zgłoszenia roszczeń z tytułu wynagrodzenia lub zwrotu wydatków należy liczyć od daty odjęcia bądź ustania zarządu Odpowiedzialność zarządcy zajętej nieruchomości Zarządca ponosi odpowiedzialność wobec wszystkich podmiotów określonych w art. 110b u.p.e.a., a więc wierzyciela i zobowiązanego (jeżeli zarządca nie jest zobowiązanym) oraz osób, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste również wobec organu, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zarządca ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną za nienależyte wykonywanie swoich obowiązków wobec uczestników postępowania egzekucyjnego na podstawie przepisów art. 471 k.c. (zarówno za zaistniałe szkody, jak i nieuzyskane korzyści). Natomiast za szkody wyrządzone osobom niebędącym uczestnikami postępowania będzie odpowiadał na zasadach ogólnych w myśl art. 415 k.c. Zasady odpowiedzialności odnoszą się zarówno do zarządcy będącego zobowiązanym, jak i do innych osób, którym organ egzekucyjny powierzył wykonywanie obowiązków zarządcy zajętej nieruchomości. Ustawodawca nie różnicuje od-

80 80 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości powiedzialności w stosunku do zarządcy, który jest zarazem zobowiązanym i zarządcą, którym jest osoba trzecia. W obu przypadkach wymagania wobec zarządcy powinny być z natury takie same. Z tytułu zobowiązań zaciągniętych wobec osób trzecich zarządca odpowiada jedynie mieniem zarządzanym, o ile zaciągnięte zobowiązania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu. Po wygaśnięciu zarządu przechodzą one na zobowiązanego. Jeżeli natomiast zarządca nieruchomości zaciągnął zobowiązania przekraczające zwykły zarząd, wówczas ponosi odpowiedzialność własnym majątkiem. Zarządca nieruchomości może odpowiadać za szkodę wyrządzoną wierzycielowi lub dłużnikowi wskutek nienależytego wykonania czynności zarządu. Podstawą tej odpowiedzialności jest art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które zobowiązany odpowiedzialności nie ponosi. Dokonując oceny w zakresie tej odpowiedzialności, należy przyjąć kryterium zachowania należytej staranności (art. 472 k.c.), pamiętając, że należytą staranność zobowiązanego w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art k.c.). Ostrzejsze kryterium przewidziane w art k.c. może mieć zastosowanie tylko do zarządcy wykonującego zarząd nieruchomością w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Należytą staranność zarządcy w istocie należy oceniać przez pryzmat obowiązku prowadzenia spraw związanych z zajętą nieruchomością zgodnie z prawidłową i racjonalną gospodarką oraz przy zachowaniu zapobiegliwości i staranności, jakiej można oczekiwać w danych warunkach. Za zobowiązania zaciągnięte wobec osób trzecich zarządca nie odpowiada majątkiem osobistym, lecz majątkiem zarządzanej nieruchomości. W razie wygaśnięcia zarządu niezaspokojone zobowiązania przejmuje zobowiązany. Zobowiązania, które zostały zaciągnięte ponad konieczną miarę lub nie są gospodarczo uzasadnione, zostały podjęte z przekroczeniem granic zwykłego zarządu lub z przekroczeniem granic upoważnienia do czynności wykraczających ponad zwykły zarząd, nie obciążają zobowiązanego, nie są to bowiem zobowiązania zarządzanej nieruchomości. Za takie zobowiązania odpowiada mająt-

81 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 81 kiem osobistym zarządca. Jeśli zarządcą nieruchomości jest zobowiązany, to za tego rodzaju zobowiązania odpowiada on całym swoim osobistym majątkiem jako właściciel nieruchomości. Z orzecznictwa sądowego Wyrok SN z r., II CR 24/66, LEX nr 5970 Czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej co do zasady w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ocena charakteru czynności musi być dokonana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Postanowienie SN z r., II CKN 442/98, OSNC 1999, nr 2, poz. 41 Zarządca nieruchomości ustanowiony w toku postępowania egzekucyjnego może wziąć udział w toczącej się sprawie, wynikającej z zarządu, stosownie do przepisów o postępowaniu rozpoznawczym. Artykuł zd. trzecie k.p.c. nie stanowi samodzielnej podstawy przystąpienia lub wstąpienia zarządcy obok lub w miejsce dotychczasowego powoda. Wyrok SN z r., III CK 504/04, LEX nr Współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Stanowisko to wynika z faktu, iż zgodnie z art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną, do których to czynności zalicza się także dochodzenie roszczeń dotyczących rzeczy wspólnej. Przepisy art k.p.c. regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie z art. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.). W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.).

82 82 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 2. Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art k.c. Na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady. 3. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy. Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepis art. 209 k.c. jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu. Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 2936/05, LEX nr Z uwagi na fakt, że postanowienia wydawane w postępowaniu egzekucyjnym mają charakter merytoryczny, należy do nich odpowiednio stosować przepisy dotyczące decyzji wydawanych w postępowaniu administracyjnym ogólnym, a zatem do postanowień tych należy stosować przepisy art. 107 k.p.a., a nie przepisy art. 124, które dotyczą postanowień wydawanych w postępowaniu administracyjnym, które to postanowienia nie mają charakteru merytorycznego i rozstrzygają jedynie kwestie proceduralne Opis i oszacowanie wartości nieruchomości Zadaniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości będzie dokładne ustalenie przedmiotu egzekucji i określenie wartości nieruchomości dla celów sprzedaży egzekucyjnej. Opis i oszacowanie jest jedną z czynności w postępowaniu egzekucji z nieruchomości, jest pierwszą czynnością w tym postępowaniu po uprawomocnieniu się postępowania o ustaleniu stanu majątkowego i wartości nieruchomości. Jej celem jest ustalenie stanu faktycznego i prawnego oraz

83 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 83 wartości nieruchomości 59. Przed skierowaniem zawiadomień i obwieszczeń oraz zapytania o skorzystaniu z prawa pierwokupu organ egzekucyjny ma obowiązek wystąpić z zapytaniem do właściwych organów o podanie adresów zamieszkania uczestników postępowania oraz wystąpić z wnioskiem do właściwego sądu rejonowego o wydanie odpisu z księgi wieczystej albo zaświadczenia wystawionego na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierającego wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń. W przypadku objęcia gruntów ewidencją gruntów i budynków 60, organ egzekucyjny winien także wystąpić o uzyskanie wyciągu z tego rejestru. Wypis z rejestru gruntów jest źródłem informacji o nieruchomości, jej obszarze i przeznaczeniu. W przypadku braku księgi wieczystej dla egzekwowanej nieruchomości lub zbioru dokumentów organ egzekucyjny jest obowiązany uzyskać inny dokument stwierdzający własność nieruchomości zobowiązanego. Takim dokumentem może być np. postanowienie organu egzekucyjnego o przyznaniu prawa własności (art. 112f u.p.e.a.). Jeżeli są problemy z ustaleniem miejsc zamieszkania uczestników postępowania, organ egzekucyjny występuje do sądu o ustanowienie kuratora zgodnie z art. 110c 6 u.p.e.a. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania ma obowiązek wezwać właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do złożenia oświadczenia w terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu (pierwszeństwa) zakupu nieruchomości Zob. G. Julke, Opis i oszacowanie nieruchomości, PPE 2007, nr 6 8, poz. 5; R. Kowalkowski, Opis i oszacowanie nieruchomości, PES 1994, nr 5, poz Zgodnie z art. 2 pkt 8 p.g.k. przez ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości) rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. 61 Uprawnienia prawa pierwokupu nieruchomości przez gminę wynikają z art u.g.n.

84 84 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości W przypadku bezskutecznego upływu terminu lub odmowy prawo pierwokupu wygasa. Oświadczenie organów jednostki samorządu terytorialnego (wójtów, burmistrzów, prezydentów miast) o skorzystaniu z prawa pierwokupu pociąga za sobą konieczność wydania postanowienia w sprawie wysokości ceny nabycia. Postanowienie to wywołuje skutki przybicia. Cena nabycia musi odpowiadać wartości zajętej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, iż złożone przez organ jednostki samorządu terytorialnego oświadczenie, że skorzysta on z prawa pierwokupu za cenę niższą niż określona w doręczonym oświadczeniu organu egzekucyjnego, nie wywoła określonego skutku. Oświadczenie takie miałoby formę warunkową, w którym warunkiem byłoby ustalenie ceny na poziomie określonym przez organ samorządu terytorialnego. Przepisy ustawy egzekucyjnej nie przewidują składania przez organ egzekucyjny oświadczenia warunkowego w sprawie nabycia zajętej nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale z r., III CZP 10/96, OSNCP 1996, nr 4, poz. 59, wyraził pogląd, że zarówno w piśmiennictwie, jak i o- rzecznictwie dominuje tendencja do ścisłego objaśniania pierwokupu w każdej jego postaci jako uprawnienia o charakterze wyjątkowym 62. Także Sąd Najwyższy rozstrzygający w niniejszej sprawie podziela ten sposób podejścia do wykładni przepisów regulujących prawo pierwokupu, które wiążąc ją wyłącznie ze sprzedażą nie dopuszczają żadnych ustępstw interpretacyjnych. O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia uczestników postępowania nie później niż na 14 dni przed rozpoczęciem opisu oraz publicznie obwieszcza przez wywieszenie informacji w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Wezwanie ma na celu zgłoszenie przez zainteresowanych należnych im praw przed zakończeniem opisu, aby mogli być uwzględnieni przy oszacowaniu nieruchomości. Jednak w zbiorze szczególnych unormowań ustawy 62 Zob. uzasadnienie uchw. SN (7) z r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65; uchw. z r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78, i z r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202.

85 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 85 egzekucyjnej nie ma przepisu nakładającego na organ egzekucyjny obowiązek zawiadomienia uczestników postępowania o efektach uzupełniających ustaleń poczynionych przez organ pierwszej instancji w trybie art. 136 k.p.a. (wyrok WSA we Wrocławiu z r., III SA/Wr 540/11, LEX nr ). Zajęcie nieruchomości obejmuje całą nieruchomość. Jej wartość ustalona po dokonaniu opisu i oszacowaniu może odbiegać od egzekwowanej nieruchomości. Organ egzekucyjny z urzędu lub na wniosek zobowiązanego dokonuje wydzielenia części zajętej nieruchomości w celu sprzedaży licytacyjnej. Ograniczenie egzekucji do wydzielonej części nieruchomości stanowi uprawnienie organu egzekucyjnego i jest rozstrzygane w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Termin do zgłoszenia wniosku upływa z chwilą ukończenia opisu i oszacowania. Postanowienie w sprawie wydzielenia części zajętej nieruchomości może być wydane po oszacowaniu nieruchomości. Ograniczenie w wydaniu takiego postanowienia może jednak nastąpić w przypadku braku możliwości fizycznego jej wydzielenia. Wydzielenie nieruchomości następuje w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z chwilą wydzielenia części nieruchomości dalsze postępowanie egzekucyjne podlega zawieszeniu do czasu zakończenia licytacji wydzielonej części. Oszacowanie wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoby, którym nadano uprawnienia zawodowe, podlegają wpisowi do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Z dniem wpisu do rejestru osoby te uzyskują prawo wykonywania działalności zawodowej jako rzeczoznawcy majątkowi. Zgodnie z ustawową definicją rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w art. 174 ust. 1 u.g.n. Przepisy art. 177 u.g.n. określają warunki, jakie powinna spełniać osoba, aby uzyskać uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego. Uprawnienia zawodowe w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego nadaje minister właściwy do spraw

86 86 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Nadanie uprawnień zawodowych stwierdza się świadectwem. Osoby, którym nadano uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, podlegają wpisowi do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa prowadzi centralny rejestr rzeczoznawców majątkowych 63. Zgodnie z art. 193 ust. 4 u.g.n. na stronach internetowych urzędu obsługującego ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa publikowany jest Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych. Z dniem wpisu do rejestru osoby te uzyskują prawo wykonywania działalności zawodowej jako rzeczoznawcy majątkowi. Nie ma jednolitej definicji wartości nieruchomości. Ustawodawca w art. 150 ust. 1 u.g.n. wymienia trzy rodzaje wartości nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 3 u.g.n.). W jednej z definicji wartość rynkową określa się jako szacunkową kwotę, za którą po odpowiednim czasie ekspozycji na rynku nieruchomość powinna zostać sprzedana w transakcji zawartej miedzy niezależnymi i dążącymi do sfinalizowania transakcji stronami, z których każda działa w sposób kompetentny, ostrożny i bez przymusu, przy założeniu, że transakcja następuje w dniu wyceny 64. Definicję wartości rynkowej nieruchomości bardziej konkretyzują Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, określając ją jako najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku (Standard III.1) 65. Z kolei regulacje prawne dotyczące wyceny nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego dla Unii Europejskiej (jak również innych 63 Rozp. MIiR z r. w sprawie nadawania uprawnień zawodowych zakresie szacowania nieruchomości (Dz.U. poz. 328). 64 E. Kucharska-Stasiak, Wartość rynkowa nieruchomości, Warszawa 2000, s Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004.

87 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 87 państw, które przystąpiły do organizacji TEGoVA) znajdują się w Europejskich Standardach Wyceny (European Valuation Standards) wydanych przez Europejską Grupę Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) 66. Zgodnie z definicją Międzynarodowego Komitetu Standardów Wyceny (International Valuation Standards Council IVSC) wartość rynkowa nieruchomości to szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składniki mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku 67. Wartość rynkowa nieruchomości została zdefiniowana przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Według definicji wartość rynkowa nieruchomości jest to najbardziej prawdopodobna cena, której można oczekiwać ze sprzedaży nieruchomości w danym przedziale czasowym, przy założeniu następujących warunków 68 : strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, nie działają w sytuacji przymusowej, 66 Europejska Grupa Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jest międzynarodową organizacją z siedzibą w Brukseli, działającą na zasadach non profit, powstałą w obecnym kształcie w 1999 r., skupiającą stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych pochodzących z krajów Unii Europejskiej. Grupa wyznacza europejskie standardy w zakresie praktyki wyceny nieruchomości, kształcenia, kwalifikacji zawodowych rzeczoznawców i etyki za pomocą takich narzędzi, jak: Europejskie Standardy Wyceny (EVS), minimalne wymagania edukacyjne, a także tytuł uznania zawodowego REV. Grupa TEGoVA przygotowała także dla rzeczoznawców podręcznik pt. Europejskie ratingi nieruchomości i rynków, przedstawiający ustandaryzowaną procedurę, demonstrującą zrównoważony charakter nieruchomości na odpowiednim dla niej rynku. 67 Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Międzynarodowe Standardy Wyceny, Warszawa 2005, s Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Standardy zawodowych rzeczoznawców majątkowych, Warszawa 1999.

88 88 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku 69. Na poziom wartości nieruchomości wpływać będą również czynniki wykraczające poza cechy samej nieruchomości. Obok czynników fizycznych na poziom wartości wpływają czynniki ekonomiczne, środowiskowe, prawne, polityczne czy socjalne. Ich wpływ może okazać się znacznie wyższy niż cech fizycznych 70. W świetle obowiązujących standardów można wyróżnić następujące podejścia wyceny nieruchomości: a) podejście porównawcze wartość nieruchomości określona jest poprzez analizę cen nieruchomości porównywalnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, b) podejście dochodowe oparte na zależności między dochodem z nieruchomości a jej wartością oraz osiąganiu dochodu z danej nieruchomości (z najmu, z dzierżawy), c) podejście kosztowe oparte na poniesieniu kosztów na odtworzenie nieruchomości (lub jej likwidacji). Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3 u.g.n.). Przy określeniu wartości odtworzenia odrębnie określa się wartość gruntu (inaczej koszt nabycia gruntu) i wartość jego części składowych (inaczej odtworzenia części składowych gruntu). Wartość katastralna ustalana jest na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy (art. 150 ust. 3 u.g.n.). Wartość nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, 69 Definicja ta jest zbieżna z definicją zawartą w art. 151 ust. 1 u.g.n., według której wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 70 E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2006, s. 132.

89 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 89 a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, określają rzeczoznawcy majątkowi, wykorzystując ceny transakcyjne nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku ostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Do ustalania wartości katastralnej stosuje się przepisy dotyczące określenia wartości nieruchomości (art. 161 ust. 2 i 3 u.g.n.). Zgodnie z definicją zamieszczoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Proces ten podlega kontroli organów administracji (por. wyrok WSA w Łodzi z r., II SA/Łd 770/07, LEX nr , wyrok WSA w Krakowie z r., I SA/Kr 1318/07, LEX nr ). W operacie szacunkowym określeniu podlega wartość nieruchomości jako przedmiot prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości. Operat powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie przeprowadzenia pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne dla właściwego określenia wartości nieruchomości (Standard VII.1.pkt ). Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek wykonywania czynności określania wartości nieruchomości oraz maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w związku ze sporządzaniem operatu szacunkowego, a także sporządzania opracowań i ekspertyz, niestanowiących operatu szacunkowego w zakresie wyszczególnionym w art. 174 ust. 3a u.g.n., zgodnie z przepisami prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej 71, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejsco- 71 Aktualnie obowiązujący Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych uchwalony został w dniu r. przez Krajową Radę Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców uchwałą nr 13/08.

90 90 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości wym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych art. 154 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z r., I OSK 446/13, LEX nr ). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (art. 156 ust. 1 i 1a u.g.n.). Biegłemu za oszacowanie wartości nieruchomości lub prawa majątkowego zobowiązanego przysługuje prawo do wynagrodzenia i zwrotu wydatków związanych ze sporządzeniem opinii i udziałem w postępowaniu na zasadach ogólnych. Koszty te są ustalane przez organ egzekucyjny i wliczone do kosztów postępowania egzekucyjnego (art. 67c 10 w zw. z art. 64b 1 pkt 4 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operaty szacunkowe oparte na analizach rynkowych mają ograniczoną czasowo przydatność, ponieważ warunki rynkowe ewoluują, zmienia się bowiem przeznaczenie nieruchomości, dochody ludności, stopień zaspokojenia potrzeb w zakresie korzystania z nieruchomości, ceny, czynsze i inne opłaty. Stosownie do art. 156 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym 72 : 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 72 Zob. 55 ust. 1 rozp. RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z r. (Dz.U. poz. 2109), rozp. MIiR w sprawie nadawania

91 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 91 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Bazę można przeszukiwać według dowolnego z trzech kryteriów. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości 73, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 328); S. Źróbek, M. Bełej, Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Olsztyn 2000, s. 111 i n.; A. Hopfer, B. Hopfer, Operat szacunkowy jako dokument w postępowaniu administracyjnym, www2.wpia.uw.edu.pl, dostęp: r. 73 Zob. M. Majewicz, Ewidencja podatkowa nieruchomości, Biul. Skarb. MF 2006, nr 1.

92 92 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Wyciąg, o którym mowa w art. 158 u.g.n., zamieszcza się na początku operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Przy sporządzeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien wykorzystać dane zawarte w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. Opis nieruchomości powinien zawierać informacje i dane określone w art. 110r 1 u.p.e.a. oraz dodatkowe informacje, np. o sposobie dojazdu do nieruchomości. Ponadto w opisie powinny znaleźć się informacje o znajdujących się na nieruchomości budynkach lub urządzeniach. Opis tych obiektów powinien zawierać informacje dotyczące: roku budowy, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, liczby kondygnacji, sposobu użytkowania, sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Po otrzymaniu operatu od rzeczoznawcy, organ egzekucyjny sporządza protokół o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, w którym podaje

93 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 93 dane wskazane w art. 110r 1 u.p.e.a. Roszczenia osób trzecich nie mają wpływu na sposób oszacowania nieruchomości jeżeli zostały przez nie zgłoszone, należy wskazać to w opisie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na ogół wycenę aktualną na dzień jej sporządzenia, a jeżeli warunki rynkowe nie ulegają zbyt szybkiej modyfikacji, to może być ona wykorzystywana do celu, w którym została sporządzona, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia. Po upływie tego czasu operat szacunkowy może być wykorzystywany jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Przepisy ustawy w art. 110u 2 u.p.e.a. przewidują dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości, jeśli w okresie pomiędzy zakończonym opisem i oszacowaniem a wyznaczonym terminem licytacji zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, które spowodowały zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu. Będzie to dotyczyć zmian fizycznych nieruchomości, spowodowanych np. powodzią lub huraganem, zmianą stanu prawnego, cen rynkowych wywołanych np. różnicami w stosunku do innych miejscowości turystycznych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olszynie w wyroku z r., I SA/Ol 54/15, LEX nr , stwierdził, że Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do

94 94 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W myśl art. 110r 1 pkt 7 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości ze wskazaniem jego podstaw (wyroki WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 410/15, LEX nr i I SA/Ol 411/15, LEX nr ). Organ egzekucyjny powinien sporządzić protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół nie powinien uchybiać regulacjom zawartym w rozporządzeniu MF w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 742), (wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 988/15, LEX nr ). Protokół ten w formie wydanego postanowienia stanowi formę rozstrzygnięcia w sprawie dokonanych ustaleń co do stanu faktycznego, jak i prawnego nieruchomości. Stosownie do art. 110r 1 i art. 110w 2 u.p.e.a., zobowiązany otrzymuje protokół opisu i oszacowania nieruchomości, który zawiera w znacznej części informacje podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Z dniem jego podpisania zaczyna biec termin 14 dni do wniesienia zarzutu do protokołu oszacowania i opisu nieruchomości przez uczestników postępowania. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany został bowiem pogląd, zgodnie z którym okolicznością uruchamiającą bieg 14-dniowego terminu, o którym mowa w art. 110u 1 u.p.e.a., jest wyłącznie moment (dzień) ukończenia czynności związanych z dokonanym opisem i oszacowaniem wartości nieruchomości. Przy czym synonimem ukończenia tych czynności jest sporządzenie protokołu z ich dokonania, o którym mowa w art. 110r 1 u.p.e.a. Treść przywołanego art. 110u 1 u.p.e.a. nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych i wprost z niego wynika, że termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni i jest liczony od dnia ukończenia opisu oszacowania, nie zaś od innego momentu, np. doręczenia protokołu z tej czynności (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z r., I SA/Go 11/16, LEX nr ; wyrok WSA we Wrocławiu z r., III SA/Wr 254/15, LEX nr ; wy-

95 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 95 rok WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 54/15, LEX nr ). Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Z orzecznictwa sądowego Wyrok WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 44/10, LEX nr Skoro na organie administracji spoczywa obowiązek oceny treści operatu szacunkowego, operat ten powinien być sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków operatu. Wnioski operatu winny być możliwe do sprawdzenia na podstawie treści operatu, a wszelkie zastosowane korekty i współczynniki szczegółowo wyjaśnione. Wyrok NSA Warszawie z r., II OSK 481/09, LEX nr Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 7, art i art. 80 k.p.a. Wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 323/11, LEX nr Obowiązek sporządzenia wyceny wartości nieruchomości w postępowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego wynika jednoznacznie z art. 110s 1 u.p.e.a. Nie oznacza to jednak, by organ wykorzystujący tego rodzaju dowód był zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż w istocie oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów. Wyrok WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 506/12, LEX nr Operat szacunkowy bazujący na przepisach nieobowiązujących w dacie orzekania przez organ administracji nie może mieć waloru wiarygodnego źródła dowodowego w zakresie wartości nieruchomości, od którego zależy w istocie wysokość opłaty adiacenckiej. 74 Zob. M. Król, Glosa do wyroku WSA w Opolu z r., I SA/Op 323/11, LEX 2014.

96 96 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości Wyrok WSA w Opolu z r., II SA/Op 134/14, LEX nr Rzeczoznawca nie ma obowiązku badania i analizowania danych zawartych we wszystkich wskazanych w art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach. Zasadą jest, że powinien on wykorzystać tylko te dane, które są mu niezbędne. Tak więc z jakich źródeł rzeczoznawca skorzysta zależało będzie od potrzeby konkretnej sprawy, a zwłaszcza celu wyceny, przyjętego podejścia i metody i techniki szacowania. Wyrok NSA w Warszawie z r., I OSK 2706/12, LEX nr Strona ma prawo do zgłaszania krytyki co do opinii biegłego, jak również możliwość jej zwalczania wszelkimi dostępnymi środkami dowodowymi. W odniesieniu do operatu szacunkowego, którego sporządzenie podlega sformalizowanemu reżimowi, strona jest również uprawniona do przedstawienia alternatywnego operatu szacunkowego. Organ nie może uchylić się zatem od oceny takiego środka dowodowego. Wyrok NSA z r., I OSK 1684/13, LEX nr Rzeczoznawca majątkowy, dokonując szacowania nieruchomości ma obowiązek samodzielnego przeanalizowania stanu prawnego nieruchomości przy uwzględnieniu regulacji zawartych w planach miejscowych. Żaden przepis prawa nie pozwala rzeczoznawcy na to, by określając przeznaczenie gruntu w doniosłej dla dokonania oceny dacie analizę stanu prawnego opierał na zaświadczeniu wystawionym przez organ wykonawczy gminy. Wyrok WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 54/15, LEX nr Przepis art. 110u 1 u.p.e.a. dopuszcza możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uregulowane w komentowanym artykule są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej, o jakim mowa w art u.p.e.a. 2. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kon-

97 Rozdział 3. Zajęcie i oszacowanie wartości nieruchomości 97 troli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy. 3. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy.

98 98 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Rozdział 4 SPRZEDAŻ EGZEKUCYJNA NIERUCHOMOŚCI 4.1. Obwieszczenie o licytacji nieruchomości Sprzedaż zajętych nieruchomości następuje tylko w drodze licytacji publicznej. Ustawa egzekucyjna przewiduje sprzedaż nieruchomości w innej formie w przypadku: prawa pierwokupu na rzecz gminy, prawa przejęcia nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przed licytacją przez współwłaściciela niebędącego dłużnikiem osobistym. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia zobowiązanemu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Tak sformułowany przepis oznacza, że termin ten odnosi się do wyznaczenia licytacji, a nie do jej ogłoszenia. Może jednak zaistnieć kolizja między terminem doręczenia a datą wyznaczenia licytacji. Gdy okaże się, że organ egzekucyjny wyznaczył licytację przed upływem terminu, to należy ją odwołać i wyznaczyć termin zgodnie z art. 110w 2 u.p.e.a. O licytacji organ egzekucyjny zawiadamia w formie publicznego obwieszczenia. Obwieszczenie wywiesza się w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, co najmniej na 30 dni przed terminem licytacji. Jeżeli nieruchomość lub kilka nieruchomości znajduje się na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych, obwieszczenie wywiesza się dodatkowo w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeśli wartość nieruchomości przekracza kwotę zł, o li-

99 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 99 cytacji informuje się również w miejscowym dzienniku. Będzie to także dotyczyć nieruchomości położonych na terenie działania różnych organów egzekucyjnych. Zarzuty dotyczące obwieszczenia o licytacji mogą skutkować skargą (art. 110z u.p.e.a.), a w konsekwencji jej uznania poleceniem odwołania licytacji i dokonania ponownych czynności. Treść ogłoszenia złożonego do publikacji w prasie powinna zawierać: oznaczenie nieruchomości, termin i miejsce licytacji oraz cenę wywoławczą i wysokość wadium, jakie licytant powinien złożyć Treść i doręczenie obwieszczenia o licytacji nieruchomości Ogłoszenie jest publiczne, gdy zostało oznajmione w sposób gwarantujący powszechny dostęp do informacji o licytacji nieruchomości. Sposób upublicznienia reguluje przepis art. 110w 3 u.p.e.a., który wymienia elementy publicznego obwieszczenia o licytacji. Są nimi 75 : 1) termin i miejsce licytacji w obwieszczeniu niezbędne jest wskazanie terminu, w którym możliwe jest oglądanie nieruchomości oraz przeglądanie akt postępowania egzekucyjnego; organ egzekucyjny powinien wyznaczyć dla tych czynności termin 14 dni przed licytacją, z podaniem dat oraz godzin, kiedy możliwy jest dostęp do nieruchomości; komornik skarbowy w imieniu organu egzekucyjnego zobowiązany będzie do uzgodnienia terminu oglądania nieruchomości z zarządcą oraz do zabezpieczenia w siedzibie organu egzekucyjnego możliwości dostępu do przeglądania akt postępowania egzekucyjnego; 2) oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego oraz księgi wieczystej lub zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone na podstawie protokołu opisu i osza- 75 W. Grześkiewicz, [w:] Ustawa, red. D.R. Kijowski, s

100 100 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości cowania wskazuje się oznaczenie nieruchomości, która ma być sprzedana (charakter nieruchomości, oznaczenie rodzaju użytku, np. las, oraz przeznaczenia, np. dom mieszkalny, działka budowlana, zakład wytwórczy); wskazanie przeznaczenia ułatwia nabywcy ocenę, czy wystawiona na sprzedaż nieruchomość pozwoli na realizację jego planów; w odniesieniu do nieruchomości rolnych istotne jest podanie takich danych, jak: jakości i klasy gruntów ornych, łąk, pastwisk, torfowisk, rodzaju i obszaru zasiewów oraz upraw; obwieszczenie o licytacji powinno być dość szczegółowe i wynikać z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości; 3) oszacowana wartość nieruchomości i cena wywoławcza oszacowana wartość nieruchomości wynika z oszacowania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, co daje gwarancję wiarygodności ustalenia ceny sprzedawanej nieruchomości, zaś cena wywoławcza stanowi przy pierwszej licytacji trzy czwarte sumy oszacowania; 4) firma lub imię i nazwisko zobowiązanego podanie nazwy i siedziby firmy lub nazwiska zobowiązanego; podanie danych identyfikujących zobowiązanego, nazwisko i imię, adres zamieszkania, w przypadku firmy miejsce prowadzenia działalności gospodarczej; 5) wysokość wadium, jakie licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że wadium składa się w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny. Wysokość wadium, jakie licytant powinien złożyć, przystępując do przetargu, wynosi jedną dziesiątą części sumy oszacowania. Organ egzekucyjny obowiązany jest określić formę złożenia wadium. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przewidują dwie formy złożenia wadium: w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny; 6) czas, w którym w terminie 14 dni przed dniem licytacji będzie wolno oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym akta postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny ma obowiązek wskazać dni oraz godziny, w których będzie można oglądać nieruchomość oraz przeglądać akta postępowania egzekucyjnego;

101 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 101 7) wzmianka, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji poprzez podanie w obwieszczeniu informacji, że użytkowanie, służebność i prawa dożywotnika, jeżeli są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne, wiąże się z unormowaniem zawartym w art. 112c 1 u.p.e.a.; 8) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebność i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne; 9) informacja, że zgłoszone przez osobę trzecią roszczenia do nieruchomości nie będą stanowiły przeszkody do przeprowadzenia licytacji i przyznania własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoba ta nie wystąpiła wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji. Wskazany sposób zabezpieczenia ma prowadzić do wstrzymania egzekucji, np. poprzez zaniechanie prowadzenia dalszego postępowania egzekucyjnego (art u.p.e.a.). Oznaczenie nieruchomości, która jest przedmiotem licytacji powinno jasno wynikać z obwieszczenia o licytacji, powinno to nastąpić poprzez podanie jej księgi wieczystej lub na podstawie zbioru dokumentów ze wskazaniem sądu, w którym są prowadzone z protokołu opisu i oszacowania wynika bowiem charakter nieruchomości, oznaczenie rodzaju użytku, np. las, oraz przeznaczenie, np. dom mieszkalny, działka budowlana, zakład wytwórczy. Wskazanie przeznaczenia ułatwia nabywcy ocenę, czy wystawiona sprzedaż nieruchomości pozwoli na realizację jego planów (wyrok WSA

102 102 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości w Krakowie z r., I SA/Kr 39/16, LEX nr ). Obwieszczenie o licytacji powinno być dość szczegółowe i wynikać z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości 76. Organ egzekucyjny niezależnie od obowiązku publicznego obwieszczenia ma obowiązek obwieszczenie o licytacji doręczyć podmiotom postępowania wskazanym w art. 110w 4 u.p.e.a. Obwieszczenie o licytacji doręcza się: uczestnikom postępowania, właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosili zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy, osobom mającym prawo pierwokupu nieruchomości, jeżeli prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Obwieszczenie o licytacji jest faktycznym wszczęciem postępowania, wiąże organ egzekucyjny, poddając go od tej chwili reżimowi ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz postanowieniom zawartym w obwieszczeniu. W przypadku sprzedaży praw majątkowych organ egzekucyjny może na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego zarządzić ogłoszenie o licytacji również w inny sposób niż poprzez publiczne obwieszczenie (art. 110w 7 w zw. z art. 96m u.p.e.a.). Organ mógłby zatem skierować zawiadomienie np. do konkretnych podmiotów z branży, dla których prawo majątkowe w postaci dokumentacji technicznej dotyczącej cystern stanowiłoby określoną wartość. Z kolei przy sprzedaży autorskich praw majątkowych i praw pokrewnych oraz praw własności przemysłowej organ dysponuje szeroką gamą możliwości dotarcia do potencjalnych nabywców (wyrok NSA w Warszawie z r., I FSK 2041/13, LEX nr ). Ustawa nie precyzuje momentu doręczenia obwieszczenia. Sąd Najwyższy w postanowieniu z r., II CKN 864/97, PUG 1999, nr 9, s. 24, LEX nr 50752, stwierdził, że obwieszczenie o licytacji po- 76 Por. Ustawa, red. D.R. Kijowski, Warszawa 2010, s. 969, oraz Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, red. R. Hauser, A. Skoczylas, Warszawa 2014, s. 483.

103 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 103 winno nastąpić z takim wyprzedzeniem, aby uczestnicy postępowania oraz organy administracji mogły skorzystać z otrzymanej wiadomości i dokonać czynności przewidzianych w przepisie art. 954 k.p.c. (odpowiednio art u.p.e.a.). Niedopełnienie obowiązku w zakresie zgłoszenia organowi egzekucyjnemu wierzytelności wobec zobowiązanego skutkuje utratą ich dochodzenia od nabywcy nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z r., III CKN 731/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 159, uznał, że wierzyciele wymienieni w art. 954 pkt 2 k.p.c. (przez analogię do art. 115c 1 pkt 1 u.p.e.a.), którzy złożyli zestawienie wierzytelności publicznoprawnych, mają obowiązek złożyć również tytuły wykonawcze pod rygorem utraty uczestnictwa w podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Naczelny Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z r., SA/Sz 2339/99, POP 2002, nr 3, poz. 74, orzekł, iż zgodnie z przepisem art. 107 o.p. za zaległości podatkowe podatnika, w przypadkach i w zakresie przewidzianym w rozdziale 15 o.p., odpowiadają całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem osoby trzecie. Z kolei w przepisie art. 112 o.p. uregulowane zostały zasady i zakres odpowiedzialności solidarnej z podatnikiem nabywcy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Odpowiedzialność nabywcy została w tym przepisie ograniczona do zaległości podatkowych powstałych do dnia nabycia oraz zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością. Przepis ten nie precyzuje, jakie rodzaje nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wyłączają odpowiedzialność nabywcy, przepis stanowi bowiem, że nabywca przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części odpowiada solidarnie z podatnikiem. Takie brzmienie przepisu zdaniem organów podatkowych oznacza, że każde nabycie przedsiębiorstwa rodzi odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe podatnika w zakresie wyznaczonym w cytowanym przepisie. Zdaniem Sądu, wyrażonym w komentowanym wyroku, ze względu na różne rodzaje okoliczności, stany faktyczne, w jakich może dojść do nabycia przedsiębiorstwa, wnioski organów podatkowych co do zakresu regulacji art. 112 o.p. są zbyt daleko idące. Poza przepisami generalnymi określającymi zakres odpowiedzialności za zaległości podatkowe nabywcy przedsiębiorstwa art o.p. stanowi dla nabywcy przedsiębiorstwa prawo uzy-

104 104 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości skania zaświadczenia o wysokości zaległości podatkowych zbywcy przedsiębiorstwa, ograniczenie odpowiedzialności nabywcy do kwot wykazanych w zaświadczeniu oraz terminu, w czasie którego odpowiedzialność nabywcy za długi podatnika ograniczona jest do kwoty wykazanej w zaświadczeniu. Tak więc już przepisy Ordynacji podatkowej wprowadzają ograniczenia w ustalaniu wielkości zaległości podatkowej, za którą ma odpowiadać nabywca przedsiębiorstwa podatnika. To również oznacza, że przepisy Ordynacji podatkowej, będące przepisami ogólnymi w zakresie orzekania o odpowiedzialności osób trzecich solidarnie z podatnikiem za jego zaległości podatkowe, nie wyłączają stosowania przepisów szczególnych, regulujących prawa i obowiązki podmiotów uczestniczących w postępowaniach, w wyniku których może nastąpić nabycie przedsiębiorstwa lub jego części. Takimi postępowaniami może być wniesienie środków trwałych przedsiębiorstwa do majątku innego podmiotu czy postępowanie egzekucyjne, kiedy to sprzedawany jest majątek podatnika będący przedsiębiorstwem lub jego częścią. Tak jak na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej nabywca przedsiębiorstwa ma prawo uzyskać zaświadczenie o wielkości zaległości podatkowych podatnika, którego przedsiębiorstwo nabywa, tak również przy nabyciu przedsiębiorstwa w postępowaniu egzekucyjnym nabywca ma prawo wymagać, by wszystkie podmioty, w tym i organy podatkowe, przestrzegały przepisów regulujących tryb tego postępowania. W przeciwnym razie organy podatkowe korzystałyby z uprzywilejowanej, nieokreślonej prawem pozycji podmiotu, który mimo niewykonania przysługujących mu uprawnień w jednym postępowaniu, wbrew przewidzianym w tym przepisie restrykcjom, dochodziłby należności podatkowych na zasadach ogólnych. Jeżeli nieruchomość lub kilka nieruchomości znajduje się na obszarze działania różnych organów egzekucyjnych, obwieszczenie wywiesza się dodatkowo w siedzibach właściwych urzędów skarbowych, a jeśli wartość nieruchomości przekracza kwotę zł, również ogłasza się o niej w miejscowym dzienniku. Będzie to dotyczyć nieruchomości położonych na terenie działania różnych organów egzekucyjnych.

105 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 105 Z orzecznictwa sądowego Uchwała SN z r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214 Pierwszeństwo oznacza uprawnienie dotychczasowego dzierżawcy lub najemcy gruntu Skarbu Państwa lub gminy do otrzymania w dalszą dzierżawę lub najem, ale bez zmiany dotychczasowego statusu prawnego. W razie wystawienia tegoż gruntu na sprzedaż lub przeznaczenie go do wieczystego użytkowania, jego dzierżawca lub najemca będzie ubiegał się o ten grunt na takich samych podstawach i takich samych prawach jak wszyscy inni. Uchwała SN z r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59 Glosa aprobująca: M. Litwińska, PPH 1996, nr 11, poz. 33 Przegląd orzeczn.: R. Trzaskowski, PS 2002, nr 5, poz. 116; R. Trzaskowski, PS 2002, nr 6, poz. 95. Nie jest dopuszczalne umowne rozszerzenie prawa pierwokupu nieruchomości na wypadek, gdyby nabywca darował ją osobie trzeciej. Postanowienie SN z r., III CRN 239/76, OSNC 1977, nr 11, poz. 217 Przegląd orzeczn.: W. Siedlecki, PiP 1978, nr 12, poz. 120 Artykuł 951 k.p.c., przewidujący fakultatywną możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie wzniesienie nowej budowli). Sam upływ czasu nie pociąga za sobą potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości. Postanowienie SN z r., III CKN 639/97, LEX nr Przez zmiany w stanie nieruchomości trzeba rozumieć zmiany wartości rynkowej niezależnie od tego, z jakich wynikają przyczyn. Oznacza to, że zmiany te mogą być wywołane zarówno działaniem siły wyższej (np. kataklizmy naturalne), jak też działaniem celowym (dewastacja nieruchomości przez zobowiązanego).

106 106 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Wyrok SN z r., V CKN 1254/00, M.P. 2001, nr 11, poz. 595 Uprawnienie wynikające z pierwokupu ma charakter wyjątkowy i w związku z tym powinno być interpretowane w sposób ścisły. Wyrok NSA w Szczecinie z r., SA/Sz 2339/99, POP 2002, nr 3, poz. 74 Glosa częściowo krytyczna: A. Mariański, OSP 2003, nr 9, poz. 110 Niezgłoszenie w postępowaniu egzekucyjnym przez organ podatkowy zestawienia podatków i innych danin publicznych należnych na dzień licytacji zgodnie z art. 954 pkt 2 k.p.c. lub jego wycofanie przed podziałem uzyskanej sumy powoduje określony w tym przepisie rygor, niemożność orzekania o odpowiedzialności nabywcy przedsiębiorstwa lub jego części za długi podatnika na podstawie przepisu art. 112 Ordynacji podatkowej Prawo przejęcia na własność zajętej nieruchomości rolnej Ustawodawca dopuścił w pewnych przypadkach, że nabycie nieruchomości nie nastąpi w drodze licytacji publicznej. Z sytuacją taką mamy do czynienia w art. 110y u.p.e.a. przejęcie na własność zajętej nieruchomości. 1. Przejęcie nieruchomości rolnej na własność może nastąpić przed sprzedażą licytacyjną: 1) jeżeli z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od oszacowania wartości nieruchomości oraz złoży on wniosek o jej nabycie nie później niż trzeciego dnia poprzedzającego dzień licytacji (art. 110y 1 u.p.e.a.); 2) jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub w nim pracuje. Jeżeli warunek ten spełnia kilku albo nie spełnia go żaden z nich, organ egzekucyjny przyznaje pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwa-

107 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 107 rancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego (art. 110y 2 u.p.e.a.); 3) prawo przejęcia nieruchomości będzie opierało się na uznaniu organu egzekucyjnego, który powinien wziąć pod uwagę doświadczenie współwłaścicieli, ich wykształcenie oraz uwzględnić ich kwalifikacje do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Jeżeli współwłaściciele dają jednakowy stopień gwarancji należytego prowadzenia gospodarstwa, kryterium rozstrzygającym o pierwszeństwie powinna być zaoferowana cena. Wniosek o przejęcie nieruchomości składa się nie później niż trzeciego dnia poprzedzającego dzień licytacji (art. 111h 1 u.p.e.a.). Wniosek o przejęcie nieruchomości na własność przed sprzedażą licytacyjną może być złożony do organu egzekucyjnego na piśmie lub ustnie do protokołu (art k.p.a.). Wniosek pisemny powinien odpowiadać warunkom formalnym, spełniać wymagania przewidziane dla pism procesowych. We wniosku, zarówno pisemnym, jak i ustnym, powinno być sformułowane żądanie przejęcia nieruchomości, wskazanie ceny nabycia oraz złożenie rękojmi, jeżeli wnioskodawca nie korzysta z ustawowego zwolnienia od jej uiszczenia. Prawo o przejęcie nieruchomości przysługuje wyłącznie współwłaścicielowi nieruchomości niebędącemu dłużnikiem osobistym za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości i tylko w przypadku gdy nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rolnego. Prawo przejęcia nieruchomości przysługuje zarówno współwłaścicielowi w częściach ułamkowych, jak i współwłaścicielowi łącznemu. Wniosek może złożyć współwłaściciel będący dłużnikiem rzeczowym. Współwłaściciel, który złożył wniosek, powinien również złożyć wadium (art pkt 2 u.p.e.a.). W sytuacji, gdy wniosek o przejęcie nieruchomości zostanie złożony przez kilku współwłaścicieli, pierwszeństwo przyznaje się temu, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje na nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia żaden nich, organ egzekucyjny przyznaje pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego.

108 108 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości W powyższej sytuacji pierwszeństwo będzie się opierało na uznaniu organu egzekucyjnego. Organ egzekucyjny w tej sytuacji powinien wziąć pod uwagę doświadczenie współwłaścicieli i ich wykształcenie. Jeżeli dają oni jednakową gwarancję należytego prowadzenia gospodarstw, kryterium rozstrzygającym o pierwszeństwie powinna być zaoferowana cena. Ustawodawca zastrzega jednak, że nie może ona być niższa od oszacowanej wartości nieruchomości. Gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa daje współwłaściciel nieruchomości, z której toczy się egzekucja, gdyż ma on uzasadniony i największy interes przejęcia, powiększenia nieruchomości, w dalszej kolejności zaś dopiero inni współwłaściciele nieruchomości innych aniżeli egzekwowana. Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha. Powierzchnia 1 ha jest wielkością umowną uwzględniającą agronomiczne cechy gruntu, przyjętą przez ustawodawcę jako obszar zapewniający możliwość produkcji na zbyt. Również w orzecznictwie przyjęto taki sam minimalny obszar nieruchomości rolnej jako umożliwiający produkcję rolną przeznaczoną na zbyt (wyrok SN z r., II CKN 1067/98, OSP 2001, nr 2, poz. 27). Norma taka znajduje się również w przepisach k.c. o dziedziczeniu gospodarstw rolnych, którym podlegają gospodarstwa rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha (art k.c.). Według art k.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Brak jakiegokolwiek ze składników wymienionych w art k.c. nie świadczy o tym, że pozostałe składniki (np. grunty) nie stanowią gospodarstwa rolnego (wyrok NSA w Warszawie z r., II SA 669/91, ONSA 1992, nr 2, poz. 26). Z kolei zgodnie z art k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane

109 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 109 do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja działalności rolniczej zawarta została w art. 2 pkt 3 u.k.u.r. Opis i oszacowanie wskazuje na charakter nieruchomości. Przepisy art. 111h 1 u.p.e.a. przewidują możliwość przejęcia na własność nieruchomości, co do której nie powiodła się sprzedaż w pierwszej, drugiej czy trzeciej licytacji. 2. Jeżeli nikt nie przystąpi do pierwszej licytacji, a przedmiotem licytacji jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, współwłaściciel niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od trzech czwartych oszacowanej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111h 1 u.p.e.a.). Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy różnych cenach temu, czyja należność jest większa. Zasadniczym kryterium jest wysokość zaoferowanej ceny, a pomocniczym w razie równości cen wielkość należności, której dochodzi uprawniony. 3. Jeżeli nikt nie przystąpił do drugiej licytacji, przejęcie nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 70% wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia nieruchomości przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem naczelnika urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi. Wierzyciel egzekwujący to ten, który dochodzi należności w toku egzekucji, nawet jeśli nie przyłączył się do egzekucji już po jej wszczęciu. Z kolei wierzyciel hipoteczny to taki, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, która jest przedmiotem egzekucji. Wierzyciel może być zarazem wierzycielem egzekwującym, a w takiej sytuacji będzie on traktowany jako wierzyciel hipoteczny. Minimalna cena przejęcia nieruchomości jest równa cenie wywołania na drugiej licytacji. Wynika to z faktu, że odesłanie do art. 111h 2 u.p.e.a. nie zmienia zasady,

110 110 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości że cena przejęcia na własność nieruchomości po drugiej niedoszłej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel składa do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111i 3 u.p.e.a.). 4. Jeżeli nikt nie przystąpił do trzeciej licytacji, przejęcie nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 65% oszacowanej wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia nieruchomości przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel składa do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111j 2 u.p.e.a.) Prawo przejęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Ustawodawca dopuścił w pewnych przypadkach, że nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje: 1. Jeżeli nikt nie przystąpi do pierwszej licytacji, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny, inny niż naczelnik urzędu skarbowego, może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych oszacowanej wartości nieruchomości. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111h 3 u.p.e.a.). 2. Jeżeli nikt nie przystąpi do drugiej licytacji, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 70% oszacowanej wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem naczelnika urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel składa do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111i 3 u.p.e.a.). Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o prze-

111 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 111 jęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy różnych cenach temu, czyja należność jest większa (art. 111i 4 u.p.e.a.). 3. Jeżeli nikt nie przystąpi do trzeciej licytacji, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 65% oszacowanej wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu, z wyjątkiem naczelnika urzędu skarbowego, oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel składa do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji (art. 111i 3 u.p.e.a.). Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy różnych cenach temu, czyja należność jest większa (art. 111i 4 u.p.e.a.). Jeżeli nikt nie skorzysta z prawa przejęcia nieruchomości, albo przedmiotem egzekucji jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, organ egzekucyjny po dokonaniu obwieszczenia o licytacji przedstawia akta organowi nadzoru. W przypadku spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania organ nadzoru poleci organowi egzekucyjnemu ich usunięcie. Nadzór sprawowany przez organ nadzoru dyrektora izby skarbowej może zmierzać do dokonania oceny i weryfikacji przebiegu postępowania egzekucyjnego nie tylko w zakresie formalnym, lecz także merytorycznym. Nadzór powinien zmierzać do należytego zagwarantowania i ochrony praw nie tylko wierzyciela, ale wszystkich uczestników tego postępowania (postanowienie SN z r., III CRN 456/74, OSP 1976, nr 10, poz. 182) Prawo przejęcia pozostałych rodzajów nieruchomości W sytuacji gdy po drugiej licytacji nikt nie przystąpił do niej, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich wartości oszacowanej nieruchomości. Przy czym

112 112 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel powinien złożyć do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy różnych cenach temu, czyja należność jest większa. W sytuacji gdy po trzeciej licytacji nikt nie przystąpił do niej, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej niż 65% wartości oszacowanej nieruchomości. Przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel lub współwłaściciel powinien złożyć do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy różnych cenach temu, czyja należność jest większa Uczestnicy licytacji Przepis art. 111d 1 u.p.e.a. określa krąg osób, które nie mogą w niej uczestniczyć. W licytacji nie mogą uczestniczyć: zobowiązany, pracownicy obsługujący organ egzekucyjny, małżonkowie, rodzice, dzieci i rodzeństwo zobowiązanego oraz pracownicy obsługujący organ egzekucyjny, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu administracji publicznej, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Wymienione osoby nie będą mogły uczestniczyć w sposób czynny (chodzi o czynności licytowania), natomiast nic nie stoi na przeszkodzie ich obecności w pomieszczeniu, w którym prowadzona jest licytacja, w formie obserwatora (bierna obecność). Zobowiązany nie jest czynnym uczestnikiem licytacji, jednak jest on zainteresowany tokiem czynności licytacyjnych.

113 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 113 Ustawodawca wyklucza z udziału w licytacji te osoby, które są w jakikolwiek sposób związane z zobowiązanym oraz te, które z racji pełnionych funkcji i stanowisk były zaangażowane w postępowanie egzekucyjne. Aby uniknąć niebezpieczeństwa jakichkolwiek manipulacji co do przebiegu licytacji objęto również wyłączeniem osoby pierwszej linii pokrewieństwa pracowników organu egzekucyjnego prowadzącego egzekucję. W odniesieniu do zobowiązanego i członków jego rodziny to wyłączenie ma charakter przede wszystkim etyczny, ponieważ jeśli zobowiązany lub osoba z nim spokrewniona albo małżonek mają środki finansowe, aby wziąć udział w licytacji, to tym bardziej powinni zaspokoić roszczenia wierzyciela, nie wywołując konieczności ich dochodzenia w drodze egzekucji. Przez pojęcie osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym należy rozumieć np. rzeczoznawcę, który sporządził operat wyceny, policjanta obecnego w ramach pomocy udzielanej organowi egzekucyjnemu. W licytacji może uczestniczyć pełnomocnik licytanta, o ile przedstawi pełnomocnictwo do udziału w licytacji z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym. Pełnomocnictwa nie można złożyć ustnie do protokołu, jak ma to miejsce w administracyjnym postępowaniu ogólnym. Pełnomocnictwo do udziału w licytacji będzie miało charakter materialnoprawny i w świetle przepisów prawa cywilnego należy je uznać jako oświadczenie woli w przedmiocie nabycia nieruchomości. Pełnomocnictwo jest również prawem do wzięcia udziału w licytacji. Tym samym pełnomocnik jest uprawniony do zgłoszenia komornikowi skarbowemu ustnej skargi na czynności poborcy skarbowego w toku licytacji. Jeżeli osoba przystępująca do udziału w licytacji nie wykaże się stosownym pełnomocnictwem, nie powinna zostać dopuszczona do licytacji. W polskim prawie nie ma ogólnego przepisu, który upoważniałby organy administracji publicznej do poświadczania własnoręczności podpisu. W szczególności przepisu takiego nie zawiera Kodeks postępowania administracyjnego, ani żadna ustawa ustrojowa ustanawiająca poszczególne organy administracji publicznej.

114 114 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Zgodnie z art. 7 Konstytucji RP organy władzy publicznej zobowiązane są do działania tylko na podstawie i w granicach prawa. Co do zasady poświadczenie własnoręczności podpisu sporządzić może tylko notariusz, zgodnie z art. 96 pkt 1 w zw. z art. 1 Prawa o notariacie z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Organ upoważniony do poświadczenia własnoręczności przepisu powinien być wskazywany przez ten sam przepis prawa, który w ogóle takiego poświadczenia wymaga. Jeśli ktoś żąda takiego poświadczenia, to powinien wskazać interesantowi zarówno organ upoważniony, jak i sam przepis upoważniający. W obrocie prawnym okazać się może, że faktycznie o dopuszczalności urzędowego poświadczenia własnoręczności podpisu decydują nie tyle same przepisy prawa, ile adresat oświadczenia, pod którym podpis jest uwierzytelniany. Jeśli organ lub strona, które mają otrzymać pisemne oświadczenie, zaakceptują urzędowe potwierdzenie podpisu (a nie notarialne), to poświadczenie takie nie będzie zakwestionowane, skoro okazało się ono wystarczające zarówno dla składającego, jak i otrzymującego to pismo. Wydaje się jednak, że urząd może odmówić poświadczenia własnoręczności podpisu, jeżeli nie istnieje przepis prawa upoważniający go do dokonania takiej czynności. Podpisy na pełnomocnictwach udzielonych przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. Zgodnie z art. 32 k.p.a. strona może działać przez pełnomocnika, chyba że charakter czynności wymaga jej osobistego działania. Pełnomocnikiem może być osoba fizyczna posiadająca zdolność do czynności prawnych. W przypadku udzielenia pełnomocnictwa na piśmie pełnomocnik dołącza do akt oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa. Adwokat lub radca prawny oraz rzecznik patentowy może sam uwierzytelnić odpis udzielonego mu pełnomocnictwa. Z momentem ustanowienia pełnomocnika strona uzyskuje uprawnienia do występowania przed organem za jego pośrednictwem bądź też łącznie z nim, organ administracji państwowej natomiast staje przed obowiązkiem prowadzenia postępowania przede wszystkim z udziałem tego pełnomocnika. Konieczność ta wynika wprost

115 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 115 z art k.p.a., który ustala, że w przypadku ustanowienia pełnomocnika organ administracji państwowej pisma doręcza temu pełnomocnikowi. Przepis ten nie przewiduje żadnych modyfikacji tej zasady. Należy wobec tego wnioskować, że w razie ustanowienia pełnomocnika brak jest podstaw prawnych do kierowania pism bezpośrednio do strony postępowania administracyjnego. Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie w wyroku z r., III SA/Wa 304/06, LEX nr , orzekł, że Pełnomocnictwo udzielone w postępowaniu administracyjnym, np. celnym czy podatkowym, nie obejmuje automatycznie postępowania egzekucyjnego w administracji, które prowadzone jest zwykle w konsekwencji wydania rozstrzygnięć w postępowaniu jurysdykcyjnym. Oznacza to, że zakres pełnomocnictwa powinien być ściśle określony przez mocodawcę, powinien być przedmiotem jego szczególnej uwagi. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z r., II FSK 1483/07, POP 2009, nr 2, poz orzekł, że Nie jest prawidłowe twierdzenie, że pełnomocnik zobowiązanego powinien być adresatem wszystkich pism kierowanych przez organ egzekucyjny do zobowiązanego, w tym tytułów wykonawczych oraz odpisów zawiadomień o zastosowaniu środków egzekucyjnych. Oznacza to, że zobowiązany powinien być adresatem pism dopiero od momentu skutecznego doręczenia odpisu tytułu wykonawczego, organ egzekucyjny ma do czynienia dopiero w tym momencie ze stroną, której uprawnienia są uregulowane zarówno w art. 10 1, jak i w art. 32 oraz art. 40 k.p.a. (wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 1122/05, LEX nr ) Sprzedaż licytacyjna nieruchomości Sprzedaż zajętej nieruchomości następuje w drodze licytacji publicznej. Licytację prowadzi poborca skarbowy, w obecności i pod nadzorem komornika skarbowego. Nadzór komornika skarbowego nad publiczną licytacją nieruchomości powinien zapewnić prawidłowość jej prowadzenia zarówno pod względem formalnym, jak i pod względem merytorycznym, gwarantując należytą ochronę praw wszystkich

116 116 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości uczestników postępowania egzekucyjnego oraz uczestników prowadzonej licytacji 77. Licytacja rozpoczyna się od podania przez poborcę skarbowego ceny wywołania, minimalnej wysokości postąpienia oraz wezwania do licytowania, i odbywa się w ten sposób, że osoby zamierzające nabyć nieruchomość podają ustnie swoje oferty 78. Przed przystąpieniem do licytacji obowiązkowe jest złożenie wadium, które wynosi jedną dziesiątą części oszacowania wartości nieruchomości. Wadium składają następujące osoby: 1) przystępujący do licytacji, 2) osoba, która składa wniosek o przyjęcie nieruchomości. Wadium składa się w gotówce lub w postaci czeku potwierdzonego, wystawionego na organ egzekucyjny 79. Wadium złożone przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się, pozostałym licytantom zwraca się je po zakończeniu licytacji. Złożenie wadium ma bardzo istotne znaczenie dla postępowania, którego celem jest udzielenie przybicia; zabezpiecza ono zapłatę ceny nieruchomości. Wymaganie złożenia wadium ma bezwzględny charakter, co przejawia się w tym, że wadium musi zostać złożone wraz z wnioskiem o przejęcie nieruchomości. Można więc przyjąć, że skoro ustawodawca wymaga, aby w każdym wypadku wadium zostało złożone wraz z wnioskiem o przejęcie nieruchomości, to uznaje to wymaganie za tak istotne, iż wniosek złożony bez wadium nie może uzy- 77 S. Dalka, Nadzór judykacyjny sądu nad czynnościami komornika w trybie art k.p.c., PE 2000, nr 4, poz J. Jankowski, Przebieg postępowania egzekucyjnego, upadłościowego i układowego. Struktura postępowań w układzie dynamicznym, Kraków 1999, s Zgodnie art. 63 ust. 1 i 2 p.b. rozliczenia pieniężne mogą być przeprowadzane za pośrednictwem banków, jeżeli przynajmniej jedna ze stron rozliczenia (dłużnik lub wierzyciel) posiada rachunek bankowy. Rozliczenia pieniężne przeprowadza się gotówkowo lub bezgotówkowo za pomocą papierowych lub elektronicznych nośników informacji. Rozliczenia gotówkowe przeprowadza się czekiem gotówkowym lub przez wpłatę gotówki na rachunek wierzyciela. Rozliczenia bezgotówkowe przeprowadza się w szczególności: poleceniem przelewu, poleceniem zapłaty, czekiem rozrachunkowym, kartą płatniczą.

117 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 117 skać prawidłowego biegu. Odpowiada to w pełni znaczeniu rękojmi i celowi jej składania. Sąd Najwyższy w postanowieniu z r., IV CK 4/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 69, wyraził pogląd, że: Artykuł k.p.c. w brzmieniu obowiązującym w chwili licytacji przewidywał, że rękojmię należy złożyć w gotówce albo w postaci książeczki oszczędnościowej. Nie budziło jednak w praktyce wątpliwości, że rękojmia może zostać złożona także w inny sposób, w szczególności przy wykorzystaniu instrumentów obrotu bezgotówkowego. Najczęściej w grę wchodzi złożenie polecenia przelewu przez osobę mającą uiścić rękojmię. Takie stanowisko zostało zresztą potwierdzone przez ustawodawcę, gdyż ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804) skreślony został 2 w art. 962 k.p.c.. W ten sposób ustawodawca zrezygnował z określenia sposobu złożenia rękojmi. Problem określenia chwili spełnienia świadczenia z wykorzystaniem obrotu bezgotówkowego nie jest nowy i nie dotyczy jedynie rozważanej kwestii uiszczenia rękojmi przez osobę, która chce wziąć udział w licytacji. W orzecznictwie zagadnienie to pojawiło się w odniesieniu do dwóch zasadniczych sytuacji: spełnienia świadczenia przez dłużnika w ramach łączącego strony stosunku obligacyjnego oraz uiszczenia opłaty sądowej. Co do pierwszej sytuacji przyjmuje się, że spełnienie świadczenia bezgotówkowego następuje w dniu uznania rachunku bankowego wierzyciela, chyba że strony stosunku zobowiązaniowego postanowiły inaczej 80, jeżeli zaś jest już prowadzona egzekucja mająca na celu zaspokojenie wierzyciela, to spełnienie świadczenia na rzecz wierzyciela następuje w chwili uznania rachunku bankowego komornika 81. W odniesieniu do uiszczania opłat sądowych stanowisko orzecznictwa jest nieco odmienne, gdyż przyjmuje się, że dla dochowania 80 Zob. uchw. SN z r., III CZP 164/94, OSNC 1995, nr 4, poz Wyrok SN z r., II CKN 394/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 30.

118 118 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości terminu do uiszczenia opłaty decydująca jest data złożenia polecenia przelewu w banku, a nie data uznania rachunku bankowego właściwego sądu. Dokonuje się jedynie zastrzeżenia, że taki skutek można przypisać udzielonemu zleceniu jedynie wówczas, gdy jest ono wykonalne, tzn. gdy zleceniodawca miał w chwili składania polecenia przelewu odpowiednie środki pozwalające na zrealizowanie zlecenia 82. Mogłoby się wydawać, że przy rozstrzyganiu kwestii, w jakim momencie następuje uiszczenie rękojmi wymaganej w art. 962 k.p.c., należy przyjąć stanowisko dotyczące opłat sądowych, gdyż w rozważanej sytuacji nie chodzi o spełnienie świadczenia, którego źródłem jest łączący strony stosunek zobowiązaniowy. Oznaczałoby to, że wpłacenie rękojmi następuje w chwili złożenia polecenia przelewu w banku prowadzącym rachunek osoby uiszczającej rękojmię, a także, konsekwentnie, w chwili nadania przekazu pocztowego, jeżeli został wybrany taki sposób wpłacenia rękojmi. Przeciwko przyjęciu takiego stanowiska przemawiają jednak ważne argumenty. Przekaz pocztowy jest instytucją pozwalającą na doręczenie wskazanej osobie, za pośrednictwem Poczty Polskiej lub innego operatora publicznego, określonej kwoty pieniężnej. W Prawie pocztowym z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) zawarta została legalna definicja przekazu pocztowego, zgodnie z którą przekaz pocztowy to instytucja pozwalająca na doręczenie adresatowi określonej kwoty pieniężnej przez operatora pocztowego (art. 3 pkt 16 p.p.). Powierzenie operatorowi publicznemu określonej kwoty wraz ze złożeniem polecenia doręczenia wskazanemu adresatowi nie przesądza jednak definitywnie, że adresat ją otrzyma. Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 1 i 2 p.p. nadawca może przed doręczeniem przesyłki rejestrowanej lub kwoty pieniężnej określonej w przekazie pocztowym odstąpić od umowy o świadczenie usługi pocztowej, a także żądać zmiany adresata lub jego adresu. Łatwość, z jaką nadawca może zniweczyć skuteczność wcześniej nadanego przekazu pocztowego, przemawia przeciwko przyjęciu, że z chwilą nadania przekazu pocztowego następuje skuteczne wpłacenie rękojmi, o której mowa w art. 962 k.p.c. 82 Zob. post. SN z r., III CKN 1077/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 162; uzasadnienie do uchw. SN z r., III CZP 28/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 71.

119 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 119 Jak trafnie wskazał SN w postanowieniu z r., IV CK 4/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 69, ( ) celem złożenia rękojmi jest zabezpieczenie pokrycia ewentualnych kosztów postępowania egzekucyjnego, gdyby nabywca nie wykonał warunków licytacyjnych, w szczególności nie uiścił ceny nabycia. Realizacja tych celów jest możliwa, gdy kwota rękojmi pozostaje do dyspozycji komornika lub sądu bądź gdy taka możliwość dysponowania nastąpi, w sposób pewny lub graniczący z pewnością, w najbliższej przyszłości. Takiej pewności, ze wskazanych przyczyn, nie gwarantuje nadanie przekazu pocztowego. Dodatkowo można zauważyć, że szybkość realizowania przez Pocztę Polską poleceń doręczenia określonemu adresatowi wskazanej kwoty pozostawia nadawcy stosunkowo długi czas, w którym może on odstąpić od zawartej umowy. Skutków nadania przekazu pocztowego nie można zrównać ze złożeniem polecenia przelewu przez posiadacza rachunku bankowego (lub osobę przez niego upoważnioną). O ile bowiem odstąpienie od umowy o świadczenie usługi pocztowej w postaci przekazu pocztowego jest możliwe w każdej chwili przed doręczeniem kwoty pieniężnej określonej w przekazie (art. 18 ust. 1 p.p.), o tyle odwołanie polecenia przelewu podlega pewnym ograniczeniom. W doktrynie wskazuje się, że odwołanie polecenia przelewu jest dopuszczalne, jeżeli strony w umowie rachunku bankowego tak postanowiły bądź też jeżeli przewiduje to regulamin bankowy. Jeżeli natomiast takich postanowień nie umieszczono, odwołanie polecenia przelewu podlega uregulowaniom zawartym w art. 61 zd. drugie k.c., a więc może być skutecznie dokonane, jeżeli doszło do banku jednocześnie z tym poleceniem lub wcześniej. Jednak takie odwołanie nie jest możliwe po zrealizowaniu polecenia. Biorąc pod uwagę realia obrotu bankowego, należy stwierdzić, że szybkość tego obrotu minimalizuje możliwość odwołania złożonego polecenia przelewu. Ponadto trzeba pamiętać, że wniosek o przejęcie nieruchomości może złożyć kilku wierzycieli. O tym, który z nich ma uzyskać przybicie, rozstrzygają przewidziane w art k.p.c. zasady pierwszeństwa. Gdyby przyjąć, w razie wystąpienia z wnioskami o przejęcie nieruchomości przez kilku wierzycieli, że złożenie przez jednego z nich

120 120 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wniosku bez jednoczesnego złożenia wymaganej rękojmi nie stanowi przeszkody w nadaniu temu wnioskowi prawidłowego biegu i nie uzasadnia zastosowania rygoru art. 130 w zw. z art k.p.c., wówczas jeśli byłby to wnioskodawca mający pierwszeństwo w przejęciu nieruchomości przed pozostałymi wnioskodawcami, powstałby problem, jakie rozstrzygnięcie powinien wydać sąd. W razie postanowienia o odmowie przybicia wnioskodawcy, który nie złożył rękojmi, lecz miał pierwszeństwo nabycia nieruchomości przed pozostałymi wnioskodawcami, doszłoby pośrednio do pokrzywdzenia wnioskodawców ze słabszym pierwszeństwem, którzy złożyli wnioski wraz z rękojmią, ponieważ nie mogliby oni już złożyć ponownie wniosków o przejęcie. W wypadku udzielenia przybicia wnioskodawcy, który złożył wprawdzie kompletny wniosek o przejęcie, ale nie miał pierwszeństwa, powstawałaby wątpliwość, czy rozstrzygnięcie sądu nie zapadło z naruszeniem zasad pierwszeństwa. Po wywołaniu licytacji poborca skarbowy podaje do wiadomości obecnych: 1) przedmiot licytacji, 2) cenę wywoławczą, 3) wysokość wadium, 4) termin uiszczenia ceny nabycia, 5) prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia, 6) zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły w opisie i oszacowaniu wartości. Jeżeli przedmiotem licytacji jest kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, zobowiązany ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być prowadzona licytacja poszczególnych nieruchomości lub ich części. Zobowiązany może uniknąć sprzedaży nieruchomości, uiszczając przed zamknięciem licytacji należność wierzyciela wraz z odsetkami od zaległości i kosztami egzekucyjnymi. Jest to termin bezwzględnie ostateczny. Sąd Najwyższy w postanowieniu z r., I CKN 761/00, PB 2000, nr 12, s. 13, stwierdził, że dłużnik wezwany

121 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 121 do spełnienia świadczenia ma możliwość zapobieżenia sprzedaży licytacyjnej tylko do zamknięcia przetargu. Jest to termin końcowy, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Umorzenie postępowania egzekucyjnego może nastąpić, o ile należność wierzyciela będzie uiszczona wraz z kosztami egzekucyjnymi przed zamknięciem przetargu. Organ egzekucyjny ma wówczas obowiązek orzec o umorzeniu postępowania z urzędu, przy braku wniosku zobowiązanego. Do umorzenia konieczne jest jednak faktyczne uiszczenie należności wraz z kosztami, a nie tylko oświadczenie o zamiarze jej uiszczenia 83. W licytacji może również wziąć udział jeden licytant. Licytacja odbywa się ustnie. Cena wywoławcza, za którą nieruchomość można nabyć w pierwszej licytacji, wynosi 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości. Następne przystąpienie nie może wynosić mniej niż 1% wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy licytant zaoferował cenę wyższą. Po ustaniu postąpień prowadzący licytację, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i podaje licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Jeżeli nikt nie przystąpi do pierwszej licytacji, istnieje możliwość przejęcia nieruchomości: 1) w przypadku nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego współwłaściciel niebędący dłużnikiem osobistym ma prawo przejęcia jej na własność za cenę nie niższą niż 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości; 2) w przypadku gdy przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny, inny niż urząd skarbowy, może przejąć to prawo za cenę nie niższą niż 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości. 83 Zob. M. Lewandowski, Glosa do postanowienia SN z r., II CKN 1423/00, PB 2002, nr 2, poz. 30, LEX nr

122 122 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Wniosek w tej sprawie składa się w terminie siedmiu dni od dnia licytacji. Jeśli druga licytacja nie dojdzie do skutku, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić za cenę nie niższą niż cena wywoławcza, tj. 70% wartości nieruchomości. Jeżeli kilku wierzycieli złoży wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach temu, czyja należność jest większa. Tryb postępowania przy drugiej licytacji jest taki jak przy trzeciej licytacji, z tym że minimalną cenę obniża się do ceny wywoławczej 65% ceny wartości oszacowanej nieruchomości. Brak chętnych umożliwia wierzycielowi egzekwującemu, hipotecznemu lub współwłaścicielowi przejęcie nieruchomości. Zatem od wierzyciela wyrażającego chęć przejęcia nieruchomości należy żądać wniesienia wadium. Od zasady tej można odstąpić w sytuacji, gdy wniosek składa wierzyciel, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości wadium i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem 84. Na czynności poborcy skarbowego dokonywane w toku licytacji uczestnikom licytacji przysługuje skarga, zgłoszona ustnie osobie nadzorującej przebieg licytacji, osobie wskazanej przez organ egzekucyjny, najprawdopodobniej komornikowi skarbowemu. Odmowa przybicia może nastąpić z powodu wszelkich uchybień zaistniałych w toku licytacji, do momentu ogłoszenia postanowienia po przybiciu, względnie postanowienia o odroczeniu ogłoszenia lub wstrzymania się z wydaniem postanowienia. Przykładowo można 84 Zob. M. Korniłowicz, Glosa do postanowienia SN z r., V CKN 201/00, OSP 2001, nr 10, poz. 141.

123 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 123 wskazać, iż organ egzekucyjny odmówi przybicia, jeżeli stwierdzi następujące uchybienia: wywołanie licytacji przed terminem lub z dużym opóźnieniem, tak że spowodowało to znaczne zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców, niedopuszczenie do udziału w licytacji osób, które są uprawnione do udziału w licytacji, oznaczenie ceny wywołania poniżej 3/4 sumy oszacowania przy pierwszej licytacji i 2/3 przy drugiej licytacji, jeżeli w wyniku przetargu nie przekroczono tych kwot, nieprzestrzeganie przy licytacji kolejności wskazanej przez zobowiązanego, kontynuowanie licytacji co do dalszych nieruchomości lub części nieruchomości, mimo uzyskania ceny wystarczającej na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego i kosztów postępowania, uwzględnienie nieprawidłowego postąpienia, jeżeli było to ostatnie postąpienie, przedwczesne zamknięcie licytacji już po drugim postąpieniu. Rozstrzygnięcie komornika skarbowego ma moc postanowienia, na które przysługuje zażalenie (nie jak w przypadku innych postanowień organu egzekucyjnego). Na postanowienie wydane w następstwie rozpatrzenia zażalenia służy skarga do sądu administracyjnego. Jeżeli skarga zostanie uwzględniona z powodu uchybień, które mogły mieć istotny wpływ na przebieg licytacji, organ egzekucyjny odmawia przybicia (art. 111n u.p.e.a.). Na okres rozpatrzenia skargi organ egzekucyjny powinien wstrzymać wydanie postanowienia o przybiciu. Stosownie do postanowień art. 111k 1 u.p.e.a. jeżeli po trzeciej licytacji nie nastąpiła sprzedaż nieruchomości, ani żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, umarza się postępowanie egzekucyjne. Nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 12 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu egzekucji (wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 857/10, LEX nr ). Odnosząc się do treści przepisu, należy wskazać, że zgodnie z art. 269 k.p.a. za prawomocne będzie można uznać postanowienie ostateczne, chyba że

124 124 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości z przepisów tych wynika, iż dotyczą one takiej decyzji, która została utrzymana w mocy w postępowaniu sądowym bądź też nie została zaskarżona w tym postępowaniu z powodu upływu terminu do wniesienia skargi. W przypadku wszczęcia egzekucji przed upływem trzech lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania nieruchomości tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego. Zobowiązany może złożyć wniosek przed upływem 14 dni od dnia ponownego doręczenia wezwania do zapłaty. Umorzenie postępowania następuje z urzędu wtedy, gdy nie doszło do przejęcia nieruchomości, jak i wtedy, gdy wniosek ten zgłoszono, ale nie został on uwzględniony albo gdy po uzyskaniu przybicia nabywca nie wypełnił warunków ustalonych w postanowieniu o przybiciu. Z orzecznictwa sądowego Postanowienie SN z r., III CR 199/66, LEX nr 6041 Utrata rękojmi przewidziana w art k.p.c., względnie ściągnięcie rękojmi przewidziane w art k.p.c. ma charakter ustawowej kary za niespełnienie warunków licytacyjnych. Dlatego nie w każdym wypadku niewykonania warunków licytacyjnych przez nabywcę następuje utrata rękojmi lub prawo do jej ściągnięcia. Jeżeli niewykonanie warunków jest następstwem okoliczności, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności, nałożenie kary byłoby sprzeczne z założeniami przepisu art. 969 k.p.c. Postanowienie SN z r., V CKN 201/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 180 Glosy aprobujące: M. Korniłowicz, OSP 2001, nr 10, poz. 141; M. Korniłowicz, PE 2001, nr 14, poz. 101 Nie składa rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem.

125 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 125 Postanowienie SN z r., I CKN 761/00, PB 2000, nr 12, poz. 13 Stosownie do art. 981 k.p.c., dłużnik wezwany do spełnienia świadczenia przez komornika, w trybie art. 923 k.p.c., ma możliwość zapobieżenia sprzedaży licytacyjnej tylko do zamknięcia przetargu. Jest to końcowy termin, w którym dłużnik może przez zapłatę długu i kosztów postępowania spowodować umorzenie egzekucji z nieruchomości. Uchwała SN z r., III CZP 84/01, OSNC 2002, nr 10, poz. 122 Wniosek wierzyciela o przejęcie nieruchomości, bez złożenia wadium, nie spełnia warunków formalnych. Postanowienie SN z r., IV CK 4/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 69 Jeżeli rękojmia, o której mowa w art. 962 k.p.c., zostaje wpłacona za pomocą przekazu pocztowego, jej złożenie następuje w chwili doręczenia adresatowi (komornikowi lub sądowi) kwoty pieniężnej określonej w tym przekazie Nabywanie nieruchomości rolnych położonych w Polsce przez cudzoziemców Nabycie prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców podlega szczególnej regulacji prawnej zawartej w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest: 1) osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego; 2) osoba prawna mająca siedzibę za granicą; 3) nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w pkt 1 lub 2, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie ustawodawstwem Rzeczypospolitej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w pkt 1 3. Nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca wymaga uzyskania przez niego zezwolenia wydawanego w drodze decyzji admini-

126 126 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości stracyjnej przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej oraz w przypadku nieruchomości rolnych minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zezwolenie nabywania nieruchomości położonych w Polsce przez cudzoziemców jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli: nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa; wykaże on, że zachodzą okoliczności jego więzi z Rzecząpospolitą Polską. Okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą zachodzić na przykład w sytuacji: posiadania polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcia związku małżeńskiego z obywatelem RP, wykonywania na terytorium RP działalności rolniczej. Zgodnie z ustawą nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie: samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali; samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego; nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej; nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej; nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości,

127 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 127 a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat; nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast, na cele statutowe cudzoziemca; nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym; lub objęcie przez bank będący osobą prawną akcji lub udziałów w spółce, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych. Począwszy od r. nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej, tj. do r. Po upływie tego okresu, tj. po r., wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnych będzie w dalszym ciągu obowiązywał podmioty pochodzące spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje UE, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) oraz Konfederacji Szwajcarskiej. Przedstawiony powyżej stan prawny został wprowadzony do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w art. 8 ust. 2 i stanowi dostosowanie prawa do przepisów prawa unijnego. Przepis ten odzwierciedla postanowienia Traktatu Akcesyjnego podpisanego r. w Atenach, na mocy którego Polska przystąpiła do Unii Europejskiej. Z tą chwilą związana została prawem unijnym, które ma pierwszeństwo przed prawem krajowym. Na prawo unijne składają się m.in. postanowienia Traktatów założycielskich i Traktatu Akcesyjnego. Jedną z głównych zasad, na których opiera się Unia Europejska, wyrażoną w art. 63 (dawny art. 56 TWE) i art. 64 (dawny art. 57 TWE) TFUE, jest swoboda przepływu kapitału, z której wynika swoboda nabywania nieruchomości, udziałów i akcji. Zgodnie z tą normą prawa unijnego zakazane są wszelkie ograniczenia w przepływie kapitału oraz w płatnościach między

128 128 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości państwami członkowskimi. Istniejące ograniczenia w tym zakresie, które mogą być stosowane przez Polskę, znajdują podstawę prawną w załączniku nr XII do Traktatu Akcesyjnego, którego postanowienia stanowią prawo unijne i dotyczą aktualnie jedynie nabywania nieruchomości rolnych i leśnych, co do r. obwarowane było obowiązkiem uzyskania zezwolenia. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia drugiego domu, przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej. Nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej w okresach określonych, w przypadku: nabycia nieruchomości rolnych położonych: a) w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, b) w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; nabycia drugiego domu: a) jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub b) w celu wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych, przy czym zwolnienie to nie obejmuje obywateli Konfederacji Szwajcarskiej. c) obywatele państw-stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, będący w dniu

129 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 129 uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Poza tym przy nabywaniu nieruchomości rolnych przez cudzoziemców należy uwzględnić przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis art. 2a ust. 1 u.k.u.r. stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Przepisy ustawy nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: 1) przez osobę bliską zbywcy, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję, osoby prawne działające na podstawie przepisów Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania; 2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego; 3) na podstawie art. 151 lub art. 231 k.c. 4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione wyżej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych w drodze decyzji administracyjnej. Z orzecznictwa sądowego Wyrok WSA w Warszawie z r., V SA/Wa 892/11, LEX nr Cudzoziemiec niezależnie od tego, czy posiada polską narodowość bądź też polskie pochodzenie, jest związany z Rzecząpospolitą Polską zawsze wtedy,

130 130 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości kiedy jest właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się na obszarze Polski. Prawo własności stwarza więź nie tylko z przedmiotem tego prawa, ale i z miejscem w którym ów przedmiot się znajduje i to niezależnie od tego, czy właściciel chce swoją własność zachować, czy też zamierza się jej wyzbyć. Istotą prawa jest możliwość swobodnego dysponowania nim o ile nie stoją temu na przeszkodzie przepisy szczególne. Wyrok NSA w Warszawie z r., II OSK 201/12, ONSAiWSA 2014, nr 4, poz Państwo obce jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z r. 2. Zgoda, o jakiej mowa w art. 3b ustawy o nabywaniu nieruchomości z r., odnosi się wyłącznie do przypadków zbycia nieruchomości, czyli sytuacji, w których następuje pochodne nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, nie zaś przypadków pierwotnego nabycia nieruchomości, np. w drodze zasiedzenia. Wyrok SN z r., III CSK 32/13, OSNC 2014, nr 9, poz. 96 Nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z r. nie jest nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż produkcja rolna Przybicie Przybicie jest to kolejna czynność organu egzekucyjnego w toku postępowania egzekucyjnego do nieruchomości, dzięki której można przygotować wydanie postanowienia o przyznaniu własności 85. Przez określenie postanowienie o przybiciu należy rozumieć również postanowienie o odmowie przybicia 86. Na tym etapie postępowania czynności dokonywane są już przez naczelnika urzędu skarbowego, kończy się też udział licytantów, którzy nie zaoferowali najwyższej 85 R. Hauser, Z. Leoński, Egzekucja, s Z. Świeboda, Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2001, s. 368.

131 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 131 ceny, a ostateczne postanowienie prekluduje możliwość zaskarżenia wcześniejszych uchybień w toku prowadzonej licytacji 87. Prawo własności zajętych nieruchomości będących przedmiotem licytacji, zwane przybiciem, nabywa osoba, która z zachowaniem przepisów o przeprowadzaniu licytacji zaoferowała najwyższą cenę (tzn. zaoferowała cenę równą lub wyższą od ceny wywołania, a inne osoby biorące udział w licytacji nie zaoferowały ceny wyższej od zaoferowanej przez licytanta), uzyskała przybicie i zapłaciła całą cenę w przypisanym terminie. Organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę po zamknięciu licytacji. Bez licytacji organ wydaje postanowienie o przybiciu w określonych w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przypadkach przejęcia nieruchomości przez współwłaściciela lub wierzyciela (np. nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego stanowiących współwłasność art. 110y u.p.e.a.). Skutki przybicia ma także postanowienie o ustaleniu ceny nabycia nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego, która skorzystała z prawa pierwokupu (art. 110n 3 u.p.e.a.). Co do zasady, postanowienie o przybiciu wydaje się i ogłasza niezwłocznie po zamknięciu licytacji, z jednym zastrzeżeniem: jeżeli nie zostały ostatecznie rozstrzygnięte skargi i zażalenia na postanowienia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego, wówczas organ egzekucyjny wstrzymuje wydanie postanowienia o przybiciu do czasu ich rozstrzygnięcia (o przybiciu organ egzekucyjny rozstrzygnie dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia wydanego w przedmiocie skargi lub zażalenia). W przypadku gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku licytacji, wówczas przed udzieleniem przybicia na rzecz przejmującego organ egzekucyjny powinien wysłuchać wnioskodawcy (np. w celu ustalenia, czy nie zachodzą przyczyny uzasadniające odmowę przybicia). 87 M. Sitkiewicz, Przybicie w egzekucji z nieruchomości, PE 2001, nr 10, poz. 56.

132 132 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Postanowienie o przybiciu określa firmę lub imię i nazwisko nabywcy, nieruchomość, datę licytacji i cenę nabycia. Cenę nabycia podwyższa się o sumy przypadające zobowiązanemu w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia (art. 112a u.p.e.a.). W postanowieniu o odmowie przybicia organ egzekucyjny powinien natomiast wskazać podmiot, któremu odmawia przybicia oraz cenę, jaką zaoferował. Postanowienie o przybiciu doręcza się wierzycielowi, zobowiązanemu, nabywcy, osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, a także zarządcy, który nie jest zobowiązanym. Postanowienie o odmowie przybicia doręcza się jedynie wierzycielowi, zobowiązanemu i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Organ egzekucyjny odmawia przybicia, jeżeli ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzają naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik licytacji. Organ egzekucyjny odmawia przybicia również wtedy, gdy postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik postępowania nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji, nie wystąpił ze skargą na to uchybienie (wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 428/09, LEX nr ). Odmowa przybicia może nastąpić z powodu uchybień zaistniałych w toku licytacji, do momentu ogłoszenia postanowienia o przybiciu, względnie postanowienia o odroczeniu ogłoszenia lub wstrzymania się z wydaniem postanowienia. Wskazać jednak należy, iż strona przy okazji zaskarżenia konkretnego rozstrzygnięcia może kwestionować poprzednie czynności. Jednak prowadzenie egzekucji z nieruchomości to proces, na którego poszczególnych etapach zagwarantowane zostały odpowiednie środki ochrony prawnej (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z r., I SA/Go 704/06, CBOSA). Wymienione przyczyny uzasadniające odmowę przybicia organ egzekucyjny powinien uwzględnić z urzędu. Organ egzekucyjny powinien odmówić przybicia, gdy stwierdzone uchybienia w naruszeniu przepisów postępowania w toku licytacji nieruchomości mogły mieć

133 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 133 istotny wpływ na wynik licytacji. W piśmiennictwie do naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji nieruchomości, które może wywierać istotny wpływ na wynik licytacji, kwalifikuje się: rozpoczęcie licytacji przed wyznaczonym terminem lub z dużym opóźnieniem, bezprawne usunięcie z licytacji osób, które były uprawnione do udziału w niej, niezłożenie wadium przez licytanta, na rzecz którego ma nastąpić przybicie, oznaczenie za niskiej ceny wywołania, jeżeli cena nabycia wskutek tego nie osiągnęła prawidłowo ustalonej ceny wywołania, niedopuszczenie do licytacji osoby mogącej wystąpić jako licytant, licytowanie nieruchomości w innej kolejności niż oznaczył zobowiązany, kontynuowanie licytacji, pomimo uzyskania ze sprzedaży części nieruchomości ceny wystarczającej na zaspokojenie wierzycieli, uwzględnienie nieprawidłowego postąpienia, które okazało się ostatnim, zamknięcie przetargu już po drugim obwieszczeniu zaoferowanej ceny. Jako nieistotne naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji nieruchomości należy uznać: 1) oznaczenie za wysokiej ceny wywołania, 2) oznaczenie za niskiej ceny wywołania, jeżeli postąpienia przekroczyły cenę prawidłowo ustaloną, 3) niezłożenie wadium przez licytanta, którego oferta nie była najwyższa, 4) przyjęcie nieprawidłowego postąpienia (np. przyjęcie oferty na piśmie, przyjęcie oferty od osoby nieuprawnionej), po którym nastąpiły dalsze. W przypadku odmowy przybicia, gdy postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu, licytant, który zaoferował najwyższą cenę, jest legitymowany do zażalenia na postanowienie o zawieszeniu lub umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Postanowienie takie naru-

134 134 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości sza bowiem jego prawa jako uczestnika postępowania 88. Gdy organ egzekucyjny odmówi przybicia, wówczas na wniosek wierzyciela wyznacza ponowną licytację. Odmowa przybicia powoduje, że licytację należy uznać za niedoszłą do skutku, a postępowanie wraca do stadium sprzed obwieszczenia licytacji 89. Odmowa wydania przybicia pociąga za sobą konieczność wyznaczenia kolejnej licytacji, z tym że organ egzekucyjny jest w tym zakresie związany wnioskiem wierzyciela. Następną licytację można wyznaczyć dopiero wtedy, gdy uprawomocni się postanowienie o odmowie przybicia. Oznacza to, że organ egzekucyjny ma obowiązek wstrzymać wydanie postanowienia o przybiciu, jeżeli wniesione w toku postępowania egzekucyjnego skargi lub zażalenia nie są ostatecznie rozstrzygnięte. Ponowna licytacja odbywa się na podobnych zasadach jak poprzednia. Organ nie wyznaczy ponownej licytacji nieruchomości, gdy podstawą odmowy przybicia jest wystąpienie przesłanek uzasadniających umorzenie postępowania egzekucyjnego. Jeżeli natomiast odmowa przybicia nastąpiła z powodu wystąpienia okoliczności uzasadniających zawieszenie postępowania, wówczas termin nowej licytacji może być wyznaczony dopiero wtedy, gdy ustanie przyczyna zawieszenia postępowania. Do tego czasu postępowanie egzekucyjne ulega zawieszeniu. Jeżeli przybicie nie następuje niezwłocznie po zamknięciu licytacji, licytant, który zaoferował najwyższą cenę, gdy dotychczasowym zarządcą jest zobowiązany, może złożyć do organu egzekucyjnego wniosek o zmianę zarządcy nieruchomości (art. 111o u.p.e.a.). Uwzględnienie wniosku zależy od uznania organu egzekucyjnego. Na swój wniosek zarządcą może zostać ustanowiony także nabywca, jeżeli oprócz wadium złożył w gotówce nie mniej niż 1/5 część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia. Nie ma przy tym znacze- 88 M. Lewandowski, Glosa do postanowienia SN z r., II CKN 1423/00, PB 2002, nr 2, poz M. Sitkiewicz, Przybicie, s. 80.

135 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 135 nia, czy dotychczasowym zarządcą nieruchomości był zobowiązany. Uwzględnienie wniosku zależy także od uznania organu egzekucyjnego. W sprawie odebrania zarządu organ egzekucyjny wydaje postanowienie na wniosek nabywcy. W przypadku wygaśnięcia skutków przybicia (bez względu na to, z jakiej przyczyny), bez równoczesnego umorzenia egzekucji, organ egzekucyjny wydaje postanowienie co do osoby zarządcy, jeżeli dotychczasowym zarządcą był nabywca. Jeżeli nabywca nie uzyska przyznania własności, wówczas należność przypadającą jemu z tytułu zarządu pokrywa się z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza wadium. Z wadium natomiast pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą. Z orzecznictwa sądowego Postanowienie SN z r., III CKU 10/96, OSNC 1997, nr 3, poz. 32 Glosa aprobująca: M. Litwińska, PPH 1997, nr 6, poz. 35 Przegląd orzeczn.: J. Gudowski, PS 2001, nr 4, poz. 81 Postanowienie o przysądzeniu przedmiotu egzekucji po zakończeniu licytacji i udzieleniu przybicia pod względem przedmiotowym powinno odpowiadać opisowi. Jeżeli przedmiotem opisu była nieruchomość budynkowa jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym, postanowienie to powinno wymieniać obydwa związane prawa. Postanowienie SN z r., I CKN 1066/97, OSNC 1998, nr 12, poz. 224 Określenie wysokości rękojmi niezgodnie z art k.p.c. stanowi naruszenie przepisów postępowania, o którym mowa w art k.p.c. Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1054/10, LEX nr Skoro nie wydano żadnego ostatecznego rozstrzygnięcia w przedmiocie skargi lub zażalenia wniesionego w toku postępowania egzekucyjnego, które potwierdziłoby naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji, jak również przedmiotowe postępowanie nie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu a wszyscy uczestnicy postępowania otrzymali zawiadomienia o licytacji, to nie wystąpiła żadna z przesłanek, która mogłaby być przyczyną

136 136 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości odmowy przybicia. W tej sytuacji, po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę (art. 111m 1 ustawy) Przyznanie własności Prawomocne postanowienie o przybiciu wywołuje następujące skutki prawne: uprawnia do przyznania własności, przyznaje prawo do żądania zmiany zarządcy nieruchomości, nakłada obowiązek uiszczenia ceny nabycia. Na postanowienie organu egzekucyjnego co do przybicia służy zażalenie. Uprawnienie do złożenia zażalenia służy zarówno na postanowienie o przybiciu, jak i postanowienie o odmowie przybicia. Prawo wniesienia zażalenia będzie przysługiwać: wierzycielowi zarówno na postanowienie o przybiciu, jak i o odmowie przybicia, zobowiązanemu na postanowienie udzielające przybicia, nabywcy na postanowienie o przybiciu, o ile przybicie było niezgodne z u.p.e.a. lub jego ofertą oraz licytantowi, który oferował najwyższą cenę, na postanowienie o odmowie przybicia. Należy również zauważyć, że prawo wniesienia zażalenia przysługuje także na postanowienie o przybiciu (i odmowie przybicia) wydane w rezultacie rozpoznania wniosku o przejęcie nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego (art. 110y 3 u.p.e.a.) oraz na postanowienie o ustaleniu ceny nabycia w razie skorzystania przez jednostkę samorządu terytorialnego z prawa pierwokupu (art. 110n 4 u.p.e.a.). W postanowieniu o przybiciu organ egzekucyjny wskazuje: na rzecz kogo ono następuje (oznaczenie nabywcy), oznaczenie nieruchomości, datę licytacji i cenę nabycia. Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji wymienia przypadki, w których organ egzekucyjny odmawia przybicia. Dzieje się tak, gdy ostateczne rozstrzygnięcia skarg lub zażaleń wniesionych w toku postępowania egzekucyjnego potwierdzą naruszenie przepisów postępowania w toku licytacji i jeżeli uchybienia te mogły mieć

137 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 137 wpływ na wynik licytacji lub postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że będąc na licytacji, nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Jeżeli organ egzekucyjny odmówi przybicia, na wniosek wierzyciela ponownie wyznacza licytację. Postanowienie o przybiciu doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku licytacji zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia, jak też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, a postanowienie o odmowie przybicia: wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu nie oznacza przyznania nabywcy własności do nieruchomości. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony przez organ egzekucyjny zarządcą, jeżeli złożył wniosek o ustanowienie zarządu, uiścił wadium w gotówce w wysokości nie mniejszej niż piąta część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia wierzytelności na poczet ceny nabycia. Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, to wygasają skutki przybicia, a uiszczoną część ceny zwraca się nabywcy. Następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Wyznaczenie ponownej licytacji przez organ egzekucyjny następuje, jeżeli postanowienie stwierdzające wygaśnięcie przybicia stanie się ostateczne. W przypadku uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu, organ egzekucyjny wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z uwzględnieniem wcześniej złożonego wadium w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może przedłużyć ten termin, nie więcej jednak niż o trzy miesiące. Podkreślić należy, że 14-dniowy termin na złożenie do depozytu ceny nabycia jest nieprzekraczalny. Nabywca może jednak wystąpić o wyznaczenie dłuższego terminu uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczającego jednak 3 miesięcy. Wniosek nabywcy powinien jednak zostać zgłoszony w terminie 14 dni od otrzymania wezwania. Uznanie bowiem, że złożenie wniosku o przedłużenie terminu uiszczenia ceny przybicia możliwe jest po upływie przepisanych prawem 14 dni pro-

138 138 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości wadziłoby do niepewności co do woli nabywcy nabycia licytowanej nieruchomości. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, wygasają skutki przybicia. Uiszczoną część ceny zwraca się. Przy czym następstwa te organ egzekucyjny stwierdza postanowieniem, na które służy zażalenie (wyrok WSA w Gdańsku z r., I SA/Gd 401/10, LEX nr ). Zgodnie z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nabywca na poczet ceny nabycia może zaliczyć: własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia, inną wierzytelność znajdującą pokrycie w cenie, ale tylko za zgodą wierzyciela, która może być stwierdzona dokumentem z podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym albo wyrażona w protokole nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia. Uiszczenie ceny oraz uprawomocnienie postanowienia o przybiciu stanowi podstawę do wydania postanowienia o przyznaniu nabywcy własności nieruchomości (wyrok WSA w Poznaniu z r., III SA/Po 1794/14, LEX nr ). Nabywca nieruchomości na licytacji staje się właścicielem dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Przybicie ma tylko to znaczenie, że jeśli nabywca, na rzecz którego ono nastąpiło, uzyska przysądzenie własności, to przysądzenie ma moc wsteczną i działa od dnia ogłoszenia albo doręczenia nabywcy postanowienia o przybiciu (orzeczenie SN z r., C III 124/47, PiP 1948, nr 9 10, poz. 155). Postanowienie o przyznaniu własności może być wydane, gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne oraz nabywca zapłacił cenę. Postanowienie o przyznaniu własności powinno pod względem przedmiotowym odpowiadać opisowi nieruchomości. Jeżeli przedmiotem opisu była nieruchomość budynkowa jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym, postanowienie to powinno wymieniać te dwa prawa związane prawa (por. postanowienie SN z r., III CKU 10/96, OSNC 1997, nr 3, poz. 32). Z kolei jak wskazał SN w postanowieniu z r., IV CSK 238/09, OSNC 2010, nr 5, poz. 80, o przysądzeniu spółdzielczego prawa do lokalu, wydanym

139 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 139 w postępowaniu egzekucyjnym, sąd nie orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Postanowienie o przyznaniu własności będzie wydane na rzecz: organu samorządu terytorialnego, który skorzystał z prawa pierwokupu lub innej osoby, której prawo pierwokupu wpisano do księgi wieczystej i z niego skorzystała, licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, po udzieleniu przybicia w drodze licytacji, przejmującego nieruchomość po udzieleniu przybicia. Na postanowienie o przyznaniu własności przysługuje zażalenie. Z momentem uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności powstają skutki o charakterze materialnoprawnym i procesowym 90. Do skutków materialnoprawnych zalicza się przeniesienie własności na nabywcę, przejęcie praw przypadających z nieruchomości. Do skutków procesowych należy zaliczyć skutki o charakterze procesowym: powstanie tytułu prawnego do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości, uprawnienie do wpisu w księdze wieczystej lub złożenia dokumentu do zbioru, powstanie tytułu egzekucyjnego do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i wygaśnięcie zarządu nieruchomości, jeżeli sprawowała go inna osoba niż nabywca 91. Kwota przypadająca zobowiązanemu w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia przechodzi na nabywcę w całości. O kwotę tę podwyższa się cenę nabycia. Świadczenie wynikające z ubezpieczenia nieruchomości nie może być przeznaczone bezpośrednio na zaspokojenie wierzycieli w postępowaniu egzekucyjnym, ale przechodzi na tego, kto w wyniku prowadzonych czynności egzekucyjnych, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, nabył własność nieruchomości. Dotyczy to również odszkodowania z ubezpieczeń majątkowych jako świadczenia niepodlegającego egzekucji, które przechodzi na nabywcę. Z uwagi na to, że suma odszkodowania 90 R. Hauser, J. Skoczylas, Egzekucja administracyjna. Komentarz, Warszawa 2004, s Kodeks, red. K. Piasecki, Warszawa 1997, s

140 140 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości jest uwzględniana dopiero w cenie nabycia, nie należy jej uwzględniać w opisie i oszacowaniu, tym samym nie pojawi się ona również w ramach ceny wywołania, która jest pochodną ceny oszacowania. Organ egzekucyjny, wydając postanowienie o przyznaniu własności, powinien wskazać jako posiadacza nieruchomości osobę w protokole opisu i oszacowania nieruchomości. Postanowienie o przyznaniu własności powoduje wygaśnięcie praw obciążających nieruchomość oraz skutków zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości. Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności powoduje również wygaśnięcie dzierżawy praw w postaci udziałów we współwłasności tej nieruchomości (uchwała SN z r., III CZP 61/08, OSNC 2009, nr 7 8, poz. 111). Nabycie nieruchomości w sprzedaży licytacyjnej przez organ egzekucyjny określa pierwotny charakter nabycia nieruchomości, niezależnie od tego, który z rodzajów sprzedaży określonych w tych przepisach zostanie zastosowany. W wypadku nabycia pierwotnego nabywca nie wywodzi prawa własności od dotychczasowego właściciela, który je traci. Uzyskuje to prawo ex lege niezależnie od jego woli, a często nawet wbrew jego woli. Nie ma więc poprzednika i następcy prawnego. W zasadzie przy nabyciu pierwotnym uzyskuje się prawo własności bez dotychczasowych obciążeń 92. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia w kolejności wskazanej w art i art. 115a u.p.e.a. Bez potrącenia wartości z ceny nabycia pozostają w mocy: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy (hipoteka ustawowa powstała zgodnie z art. 115d 3 u.p.e.a. lub art k.p.c.), służebności ustanowione z przebudową ustroju rolnego lub w związku z wykonaniem narodowych planów gospodarczych, służebności drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia (art k.p.c.). 92 T.A. Filipiak, [w:] T.A. Filipiak, J. Mojak, M. Nazar, E. Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Lublin 2002, s. 213.

141 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 141 Postanowienie o przyznaniu własności, z chwilą gdy stało się ostateczne, stanowi wraz planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji tytuł wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Jak wskazał SN w postanowieniu z r., II CKN 181/99, M.P. 2007, nr 18, poz. 1022, LEX nr , Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności stanowi tytuł do ujawnienia w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela. Rozpoznając wniosek, sąd rejonowy nie jest uprawniony do jego merytorycznej oceny. Na tym etapie postępowania sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony do kontroli prawidłowości prawomocnego postanowienia organu egzekucyjnego o przyznaniu własności (postanowienie SN z r., V CSK 316/09, LEX nr ). Na podstawie wydanego postanowienia zostają wykreślone hipoteki obejmujące nieruchomości, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie ceny przez nabywcę gotówką lub czekiem potwierdzonym. Ostateczne postanowienie ma charakter konstytutywny, co oznacza, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę bez względu na to, kto dotąd był rzeczywistym jej właścicielem. W postępowaniu o wpis własności nabywca nie musi wykazać następstwa prawnego po osobie wpisanej w dziale księgi wieczystej. Prawa osób trzecich nie stanowią przeszkody do przejścia prawa własności, jeżeli nie zostały zgłoszone w postępowaniu egzekucyjnym 93. Jeżeli po zamknięciu licytacji wydane zostało odpowiednie postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz określonych licytantów (osób trzecich art. 987 i 988 k.p.c.), nie może już być uwzględniony wniosek wierzyciela o zawieszenie postępowania egzekucyjnego bez względu na przyczynę złożenia wniosku organowi egzekucyjnemu, np. z racji zawarcia stosownego porozumienia wierzyciela z dłużnikiem i częściowego wykonania zobowiązania przez dłużnika dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się bowiem także w interesie licytantów uczestniczących w przetargu i spełniających wszystkie warunki licytacyjne. 93 A. Oleszko, Glosa do wyroku SN z r., II CKN 730/97, OSP 1998, nr 7 8, poz. 139.

142 142 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Sąd Najwyższy w uchwale z r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 20, uznał, że w sprawie dotyczącej wpisu w księdze wieczystej przyłączenia się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji z nieruchomości rozstrzygnięcie jest potrzebne tylko w razie dopuszczalności takiego wpisu. Jednak orzecznictwo nie jest tu jednolite. Na przykład SN w uchwale z r., III CZP 31/03, OSP 2004, nr 7 8, poz. 94, przyjął, że W razie przyłączenia się kolejnego wierzyciela do postępowania wszczętego wcześniej, komornik ani kolejny wierzyciel nie mogą żądać powtórzenia wpisu o wszczęciu egzekucji. W świetle okoliczności faktycznych, w jakich podjęta została ta uchwała, oznacza to, że nie można żądać wpisu o przyłączeniu się wierzyciela do toczącej się egzekucji. Należy jednak zauważyć, że praktyka sądów wieczystoksięgowych jest inna. Wprawdzie powołany 42 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia MS z r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (Dz.U. poz ze zm.) nie stanowi podstawy prawnej dokonywania wpisów w księdze wieczystej, ale skoro przewidując, że w łamie 5 działu III księgi wieczystej wpisuje się m.in. przyłączenie się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji, potwierdza prawidłowość tej praktyki. Jej podstawy prawnej należy szukać w art. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 927 i 924 k.p.c. Swoistość stanu faktycznego, na tle którego powstało rozstrzygane zagadnienie prawne, powodująca powstanie tego zagadnienia, polega na tym, że wniosek o wpisanie w księdze wieczystej przyłączenia się do toczącej się egzekucji dotyczy wprawdzie wierzyciela właściciela nieruchomości, ale wniosek złożony został po zbyciu przez niego nieruchomości zajętej wskutek skierowania do niej pierwszej egzekucji (i po przyłączeniu się do postępowania egzekucyjnego dalszych wierzycieli). Według art i 2 k.p.c. zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne prowadzone w stosunku do nieruchomości. Pomimo zbycia nieruchomości, egzekucja do niej skierowana może być nadal prowadzona. Nabywca nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Dokonane w dotychczasowym postępowaniu czynności egzekucyjne

143 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 143 są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Przepis art. 930 k.p.c. chroni interes wierzyciela, który skierował egzekucję do nieruchomości stanowiącej własność jego dłużnika, i zapobiega niekorzystnym dla wierzyciela skutkom późniejszego rozporządzenia nieruchomością przez dłużnika. Powstaje jednakże pytanie, czy ochrona ta rozciąga się również na innych wierzycieli dłużnika, którzy przed zbyciem nieruchomości nie skierowali do niej egzekucji bądź nie przyłączyli się do postępowania egzekucyjnego wszczętego wcześniej, a uczynili to dopiero po zbyciu. Wykładnia językowa art k.p.c. w powiązaniu z art. 927 k.p.c. prima facie zdaje się skłaniać do przyjęcia, że wierzyciel zbywcy nieruchomości może przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego także po zbyciu nieruchomości przez dłużnika, skoro zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a zarazem według art. 927 k.p.c. wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i ma te same prawa co pierwszy wierzyciel. Nie można jednakże pominąć tego, że już sam przepis art k.p.c. zakłada, że zbycie nieruchomości po jej zajęciu ma pewien wpływ na dalsze postępowanie egzekucyjne, skoro stanowi, iż nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Sformułowanie rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, wskazuje zaś, że chodzi tu jedynie o niezakłóconą kontynuację postępowania sprzed zbycia nieruchomości, a więc postępowania o ustalonych granicach podmiotowych i przedmiotowych. Uwzględnienie tych okoliczności, wzięcie pod uwagę istoty zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i wykładnia funkcjonalna powołanych przepisów prowadzą do wniosku, który został wyrażony w podjętej uchwale. Stosownie do art i 3 k.p.c. rozporządzenie przez dłużnika przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu oraz obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu są nieważne. Natomiast według art k.p.c. rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu, polegające na zbyciu nieruchomości, nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Rozporządzenie takie nie jest więc zabronione i jest ważną czynnością

144 144 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości prawną, wywołującą skutek przeniesienia własności. Przestępstwem przewidzianym w art k.k. jest jedynie udaremnienie lub uszczuplenie zaspokojenia wierzyciela m.in. przez zbycie przez dłużnika zajętych składników jego majątku, jeżeli jego celem jest udaremnienie wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego (postanowienie SN z r., I KZP 31/04, OSNKW 2005, nr 2, poz. 20). Tylko więc w razie popełnienia takiego przestępstwa zbycie zajętej nieruchomości może być czynnością prawnie nieważną (art k.c.). Zbycie zajętej nieruchomości przez dłużnika nie pozbawia jednakże wierzyciela, który nie wszczął lub nie przyłączył się do egzekucji przed zajęciem, poszukiwania zaspokojenia swojej wierzytelności z tej nieruchomości. Może to mieć miejsce tylko wówczas, gdy zbycie zostanie uznane za bezskuteczne w stosunku do wierzyciela (art k.c.). Sąd Najwyższy orzekł, że konstrukcją cywilistycznej skargi pauliańskiej należy objąć także w drodze zastosowania analogiae legis wierzytelność publicznoprawną (wyrok SN z r., I CK 677/04, PB 2005, nr 9, poz. 10). Szczególnie istotne znaczenie miał wyrok wydany r. przez TK 94, w którym uznano, że sprawa cywilna może dotyczyć również należności, jeżeli ich źródłem jest decyzja administracyjna. Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia była zmiana linii orzecznictwa Sądu Najwyższego, polegająca na dopuszczeniu możliwości zastosowania skargi pauliańskiej przez organy podatkowe zaległych należności podatkowych 95. Oznacza to, że istnieje możliwość posługiwania się skargą pauliańską dla ochrony wierzytelności podatkowej. O tym, że takie pozwy są skuteczne, świadczą wyroki, m.in. SO w Poznaniu z r., XII C 1027/15, LEX nr , SO w Lublinie z r., I C 742/10, LEX nr Zdaniem Ministra Finansów nie ma przesłanek do kwestionowania dopuszczalności dochodzenia przez Skarb Państwa należności 94 Wyrok TK z r., SK 12/99, OTK 2000, nr 5, poz Zob. uchw. SN (7) z r., III CZP 85/02, OSNC 2003, nr 10, poz. 129; wyr. SN z r., II CSK 227/10, OSNC-ZD 2011, nr 1, poz. 23.

145 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 145 publicznoprawnych na drodze skargi pauliańskiej, jak też nie ma powodów, aby w świetle art. 84 Konstytucji RP, należności publicznoprawne miały gorszy standard ochrony niż wierzytelności cywilnoprawne 96. Ordynacja podatkowa nie ma regulacji podobnej do istniejącej w kodeksie cywilnym ochrony wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika. Wyczerpujący charakter wyliczenia w Ordynacji podatkowej sytuacji związanych z odpowiedzialnością podatkową osób trzecich oznacza, że ustawodawca de lege nie stworzył organom administracji publicznej podstawy do przeprowadzenia we własnym zakresie postępowania, którego przedmiotem byłoby zastosowanie wprost lub odpowiednio cywilnoprawnej instytucji skargi pauliańskiej bądź innej o podobnym celu instytucji, unormowanej bezpośrednio we wskazanych ustawach. Nie ma zatem, jak tego wymaga art. 2 3 k.p.c., przepisu szczególnego, który uprawniałby wierzyciela należności publicznoprawnej do jednostronnego, a więc władczego zadecydowania, po powołaniu się na przesłanki nominalnie przynależne skardze pauliańskiej, o treści stosunku prawnego łączącego go z osobą trzecią 97. Postanowienie ostateczne uprawnia nabywcę do wstąpienia w prawa i obowiązki zobowiązanego wynikające z umów dotyczących nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale z r., III CZP 127/05, OSNC 2007, nr 1, poz. 2, uznał, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art zd. drugie k.p.c. tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wyko- 96 Zob. odpowiedź MF na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Nr PK , (dostęp: r.). 97 Zob. B. Brzeziński, komentarz do wyr. SN z r., I CK 677/04, POP 2006, nr 2, poz. 109, oraz K. Radzikowski, Glosa do wyroku SN z r., I CK 677/04, POP 2007, nr 3, poz. 218.

146 146 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości nalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Klauzula ta, jako skierowana przeciwko osobie, która nie jest wymieniona w tytule egzekucyjnym, powinna być nadana w drodze odrębnego postanowienia. Przepis art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ustanowił procedurę uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W myśl tego przepisu w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte jest wpisem nieistniejącego obciążenia bądź ograniczenia, może żądać (przed sądem) usunięcia tej niezgodności. Wydanie postanowienia o przyznaniu własności kończy etap egzekucji związany ze sprzedażą nieruchomości. Dalsze postępowanie sporządzenie planu podziału kwoty uzyskanej z egzekucji toczy się poza nabywcą. Z orzecznictwa sądowego Postanowienie SN z r., III CRN 156/71, OSNC 1972, nr 6, poz. 121 Przegląd orzeczn.: E. Wengerek, NP 1973, nr 1, poz. 84; W. Siedlecki, PiP 1973, nr 3, poz. 112 I. Ocena, czy zaliczona przez wierzyciela na poczet ceny nabycia własna wierzytelność lub jej część znajduje pokrycie w cenie nabycia (art k.p.c.), powinna być dokonana w ścisłym związku z przepisem art k.p.c., jeżeli z sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości mają być zaspokojone należności również innych wierzycieli. II. Przez wierzytelność lub jej część, która znajduje pokrycie w cenie nabycia (art k.p.c.), należy rozumieć tylko taką wierzytelność lub jej część, która by została zaspokojona na podstawie sporządzonego w przyszłości planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. III. Jeżeli wierzyciel zaliczył na poczet ceny własną wierzytelność, która nie znajduje pokrycia w cenie nabycia, i uzyskał przysądzenie własności, uchybienie to może być naprawione w drodze przewidzianej w art k.p.c. Postanowienie SN z r., III CKN 139/98, OSNC 1998, nr 12, poz. 220 Nabywca uiszczając cenę nabycia po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, a przed wezwaniem sądu, przewidzianym w art. 967 k.p.c.

147 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 147 spełnia warunek licytacyjny co do zapłaty ceny, przez co uzyskuje prawo do przysądzenia własności (art. 995 i k.p.c.). Wyrok SN z r., III CZP 68/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 191 Podstawą wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka nie może być administracyjny tytuł wykonawczy wystawiony tylko przeciwko podatnikowi; podstawę tę może stanowić tytuł wykonawczy wystawiony na oboje małżonków. Uchwała SN z r., III CZP 12/04, OSNC 2005, nr 6, poz. 100 Zbycie nieruchomości przez dłużnika po złożeniu wniosku o wpis o wszczęciu egzekucji nie jest przeszkodą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Postanowienie SN z r., II CK 96/04, OSNC 2005, nr 10, poz. 178 Po wydaniu postanowienia o udzieleniu przybicia (art. 987 i 988 k.p.c.) wniosek wierzyciela o zawieszenie postępowania egzekucyjnego nie może być uwzględniony. Uchwała SN z r., III CZP 101/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 180 Podstawą wpisu w księdze wieczystej hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego. Uchwała SN z r., III CZP 127/05, OSNC 2007, nr 1, poz. 2 Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi z mocy art k.p.c. tytuł egzekucyjny do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości przeciwko niewymienionemu w tym tytule dłużnikowi egzekwowanemu. Wykonanie wynikającego z takiego postanowienia obowiązku wydania nieruchomości nabywcy następuje po nadaniu klauzuli wykonalności przeciwko dłużnikowi egzekwowanemu. Uchwała SN z r., III CZP 16/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 20, LEX nr Wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne.

148 148 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Opodatkowanie sprzedaży egzekucyjnej Organy egzekucyjne wymienione w art. 19 u.p.e.a. oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów k.p.c. są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów art. 18 u.vat. Sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Towarami na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług są nie tylko rzeczy ruchome, ale również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (wyrok WSA w Gdańsku z r., I SA/Gd 875/11, LEX nr ). Powyższe dotyczy zarówno przypadku, gdy przedmiotem dostawy są rzeczy ruchome, jak też nieruchomości. Z treści wskazanego wyżej przepisu ustawy o podatku od towarów i usług wynika bowiem, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Naczelny Sąd Administracyjny Warszawie w wyroku z r., I FSK 1116/09, LEX nr orzekł, że 1. To na dłużniku jako dostawcy (zbywcy nieruchomości), a nie nabywcy nieruchomości w ramach egzekucji prowadzonej na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów. 2. W myśl art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Komornicy sądowi są płatnikami podatku VAT, tj. pobierają podatek od dostawcy, czyli zbywcy nieruchomości. Dostawcą jest zatem dłużnik, którego własność, towar (nieruchomość) podlega sprzedaży egzekucyjnej. Na nim też będzie spoczywał obowiązek podatkowy. Nabywca nieruchomości nie jest podatnikiem podatku od to-

149 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 149 warów i usług z tytułu dostawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z r., I SA/Łd 459/15, LEX nr , wyraził identyczny pogląd w tej kwestii, uznając, że w przypadku prowadzenia w ramach postępowania egzekucyjnego w sprawach cywilnych egzekucji z nieruchomości, komornik jest płatnikiem podatku od towarów i usług (wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1548/10, LEX nr , oraz z r., I FSK 1593/10, LEX nr ). Przepis art. 18 u.vat oraz art. 8 o.p. nakładają na komornika sądowego obowiązek obliczenia oraz pobrania podatku od towarów i usług niezwłocznie po powstaniu obowiązku podatkowego. W konsekwencji zatem za niedopełnienie swych obowiązków organ egzekucyjny ponosi odpowiedzialność określoną w art. 30 o.p. Z drugiej strony przepisy kodeksu postępowania cywilnego, które regulują zasady prowadzenia egzekucji z nieruchomości ograniczają komornika w powyższych obowiązkach, gdyż po przeprowadzeniu licytacji nieruchomości, sumy uzyskane w tym trybie przekazywane są do depozytu sądowego i dysponentem ich staje się sąd rejonowy, nadzorujący tę egzekucję z nieruchomości. Zgodnie z art k.p.c. egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jednakże niektóre czynności w toku tej egzekucji zastrzeżone są dla sądu rejonowego. Stosownie do unormowań zawartych w kodeksie po zakończeniu licytacji i przybiciu, kwoty uzyskane z licytacji wpłacane są do depozytu sądowego. Następnie sąd rejonowy wydaje postanowienie w przedmiocie przysądzenia własności (art k.p.c.). Warunkiem wydania tego orzeczenia jest wykonanie warunków licytacyjnych, a więc m.in. wpłata wylicytowanej kwoty do depozytu sądowego. Kolejnym etapem jest podział sumy uzyskanej z egzekucji. Dopiero po uprawomocnieniu się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji organ egzekucyjny przystępuje do wykonania planu podziału. Wówczas to znów komornik staje się dysponentem środków pieniężnych złożonych w depozycie sądowym. Zatem po zakończeniu licytacji i udzieleniu przybicia, aż do chwili uprawomocnienia się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, ca-

150 150 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości łość kwoty uiszczonej przez nabywcę znajduje się w dyspozycji sądu rejonowego w depozycie sądowym. W uchwale SN z r., III CZP 115/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 146, LEX nr , wskazano, że okoliczność, że dysponentem ceny nabycia nieruchomości w wyniku egzekucyjnej jej sprzedaży nie jest komornik, lecz sąd, nie uniemożliwia komornikowi pobrania podatku i wpłacenia go organowi podatkowemu. Podkreślono bowiem, że wniosek komornika o wypłacenie ze złożonej na rachunek depozytowy sądu ceny nabycia kwoty podatku i wpłacenia go organowi podatkowemu nie może nie zostać uwzględniony przez sąd, jeżeli podjęte przez komornika czynności są zgodne z prawem. Z kolei TK w wyroku z r., P 44/07, Dz.U. Nr 215, poz. 1419, uznał, że art. 18 u.vat w zakresie, w jakim nakłada na komorników sądowych obowiązki płatnika podatku od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów, polegającej na sprzedaży nieruchomości będącej własnością dłużnika, jest zgodny z art. 2 Konstytucji RP. Trybunał Konstytucyjny w sprawie P 44/07 wskazał, że wątpliwości interpretacyjne dotyczyły nie tyle i nie przede wszystkim art. 18 u.vat, ile całokształtu unormowań związanych z wykonaniem przez komorników sądowych obowiązku płatnika podatku od towarów i usług od dokonywanej w trybie egzekucji dostawy nieruchomości będącej własnością dłużnika. Zgodzić się należy ze stanowiskiem NSA w Warszawie zawartym w wyroku z r., I FSK 396/10, LEX nr , że takie założenie w świetle obowiązujących regulacji, jest jednak czysto teoretyczne. Bezspornie też uchwała Sądu Najwyższego, na którą powołuje się organ, w żadnym razie nie stanowi o możliwości samowolnego (bez kontroli sądu) potrącania podatku od towarów i usług przez komornika przed prawomocnym zatwierdzeniem sporządzonego przez niego projektu planu podziału przez sąd. Zatem dokonując wykładni przepisów mających zastosowanie w niniejszej sprawie, należy uwzględniać tę okoliczność, że komornicy sądowi dokonując czynności egzekucyjnych zobowiązani są prze-

151 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 151 strzegać norm prawnych przewidzianych w kodeksie postępowania cywilnego. Komornik w postępowaniu egzekucyjnym w sprawach cywilnych podlega również nadzorowi judykacyjnemu sądu rejonowego (art k.p.c.). W związku z powyższym jako niedopuszczalną i sprzeczną z zasadą racjonalnego ustawodawcy należy uznać wykładnię przepisów prawa materialnego dokonaną przez organy podatkowe. W procesie stosowania prawa nie można bowiem interpretować norm prawnych w taki sposób, że na określony podmiot są nakładane obowiązki, a w konsekwencji wymierzane są w stosunku do niego sankcje w sytuacji, gdy ów podmiot nie ma prawnych i faktycznych możliwości realizacji tych obowiązków. Zatem skoro do czasu uprawomocnienia się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, dysponentem całej wpłaconej kwoty jest sąd rejonowy, gdyż pieniądze są złożone do depozytu sądowego, a więc na rachunku bankowym Skarbu Państwa, a sąd ten nie dokona wypłaty kwoty podatku na wniosek komornika, wówczas komornik nie ma prawnej i faktycznej możliwości wywiązania się z obowiązków wynikających z art. 18 u.vat i art. 8 o.p., polegających na pobraniu i wpłaceniu podatku na rachunek Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego. Odmienna wykładnia przepisów byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą praworządności wynikającą z art. 7 Konstytucji RP i art. 120 o.p., a także z zasadą demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Z kolei TSUE w wyroku z r., C-499/13, Biul. E. 2015, nr 4 (16), uznał że: 1) Artykuły 9, 193 i art. 199 ust. 1 lit. g) dyrektywy Rady 2006/112/ WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one przepisowi prawa krajowego, takiemu jak będący przedmiotem postępowania głównego, który w ramach sprzedaży nieruchomości w trybie egzekucji nakłada na płatnika, czyli komornika sądowego, który dokonał tej sprzedaży, obowiązek obliczenia, pobrania i zapłaty podatku od wartości dodanej od kwoty uzyskanej z owej transakcji w wymaganym terminie.

152 152 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 2) Zasadę proporcjonalności należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwia się ona przepisowi prawa krajowego, takiemu jak będący przedmiotem postępowania głównego, na podstawie którego komornik sądowy odpowiada całym swoim majątkiem za kwotę podatku od wartości dodanej od kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w trybie egzekucji, w wypadku gdy nie wykona on obowiązku pobrania i wpłacenia tego podatku, pod warunkiem że dany komornik sądowy faktycznie posiada wszelkie instrumenty prawne w celu wykonania tego obowiązku, czego zbadanie należy do sądu odsyłającego. 3) Artykuły 206, 250 i 252 dyrektywy 2006/112/WE oraz zasadę neutralności podatkowej należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one przepisowi prawa krajowego, takiemu jak będący przedmiotem postępowania głównego, na podstawie którego wskazany w tym przepisie płatnik ma obowiązek obliczyć, pobrać i wpłacić kwotę podatku od wartości dodanej z tytułu sprzedaży towarów dokonanej w trybie egzekucji, bez możliwości odliczenia kwoty podatku naliczonego w okresie od początku okresu rozliczeniowego do daty pobrania podatku od podatnika. Można przytoczyć treść pkt uzasadnienia, gdzie stwierdzono, że artykuł 18 u.vat określa funkcję komornika dokonującego sprzedaży w trybie egzekucji jako funkcję pośrednika ograniczającego się do zapewnienia poboru kwoty podatku i jej wpłaty na rzecz organów podatkowych w imieniu podatnika, od którego jest on należny, w wyznaczonym terminie. W tej sytuacji obowiązek komornika sądowego nie ma cech obowiązku podatkowego, ponieważ ten zawsze ciąży na podatniku. Czyniąc to, z jednej strony komornik sądowy nie wkracza w kompetencję ani obowiązek podatnika i ogranicza się do zapewnienia wpłaty kwoty podatku VAT odpowiadającej konkretnej transakcji na rzecz organów podatkowych. Z drugiej strony uregulowanie sporne w postępowaniu głównym nie przewiduje, aby komornik był solidarnie zobowiązany do zapłaty podatku VAT z rzeczonym podatnikiem. Nie jest on też przedstawicielem podatkowym podatnika w rozumieniu art. 204 dyrektywy VAT.

153 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 153 Odmienny pogląd wyraził WSA w Poznaniu w wyroku z r., I SA/Po 309/16, LEX nr , nie uznając komornika za podatnika VAT. W wydanym wyroku w wyniku skargi na niekorzystną interpretację indywidualną prawa podatkowego uznał, iż komornik nie jest podatnikiem podatku VAT. Sąd w sposób wyraźny stanął więc w opozycji do stanowiska Ministerstwa Finansów zaprezentowanego w zmienionej w dniu r. interpretacji ogólnej numer PT LJU w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności wykonywanych przez komorników sądowych (Dz.Urz. MF z 2015 r. poz. 41). Zgodnie zawartą interpretacją stawka podatku VAT właściwa dla usług wykonywanych przez komorników sądowych to stawka podstawowa, która obecnie wynosi 23%. Zdaniem Ministerstwa Finansów zawarta kwota otrzymanego przez komornika wynagrodzenia za wyświadczone usługi zawiera już należny podatek. Z kolei na zapytanie prawne, czy komornik sądowy, określając wysokość kosztów postępowania egzekucyjnego, uprawniony jest do powiększenia opłaty egzekucyjnej, ustalanej na podstawie ustawy z r. o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) o kwotę podatku VAT Sąd Najwyższy w uchwale z r., III CZP 34/16, LEX nr , uznał, że Komornik sądowy, określając wysokość kosztów postępowania egzekucyjnego, nie może podwyższyć opłaty egzekucyjnej, ustalonej na podstawie art. 49 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (tekst jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 790 ze zm.), o stawkę podatku od towarów i usług. 98 Ustawodawca, zmieniając postanowienia interpretacji ogólnej, wprowadził w drodze rozporządzenia specjalny moment powstania obowiązku podatkowego dla usług egzekucyjnych. Zgodnie z 2 rozp. MF w sprawie późniejszego terminu powstania obowiązku podatkowego z r. (Dz.U. poz. 1504) w przypadku usług wykonywanych przez komornika sądowego w ramach czynności egzekucyjnych (lub innych czynności przekazanych do kompetencji komornika sądowego na podstawie odrębnych przepisów) obowiązek podatkowy z tytułu tych usług powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

154 154 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Zabezpieczenie wierzytelności łącznie na kilku nieruchomościach będących przedmiotem egzekucji Wyjątkiem od wyrażonej w art. 65 ust. 1 u.k.w.h. zasady, że przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być tylko jedna nieruchomość, jest hipoteka łączna. Jej istotę określa przepis art. 76 ust. 3 tej ustawy, stwierdzający, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas tę nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, a w związku z tym wierzyciel może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Hipoteka łączna powstaje zatem z mocy prawa w chwili podziału nieruchomości obciążonej. Trzeba zarazem zaznaczyć, że powstanie hipoteki łącznej w postaci przewidzianej w art. 76 cyt. ustawy nie stanowi zmiany treści hipoteki istniejącej dotychczas, lecz tylko jej dyktowane interesem wierzyciela przekształcenie, polegające na prawnym przystosowaniu zabezpieczenia do sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej. W przypadku zabezpieczenia wierzytelności łącznie na kilku nieruchomościach będących przedmiotem egzekucji, wierzyciel powinien jeszcze przed uprawomocnieniem się postanowienia o przyznaniu własności złożyć oświadczenie, czy i w jakiej wysokości żąda zaspokojenia z każdej ze sprzedanych nieruchomości. W przeciwnym razie, jeżeli nie złożył oświadczenia, a podzielona ma być suma uzyskana tylko z jednej nieruchomości, jego wierzytelność przyjmuje się do rozrachunku w całości. Jeżeli natomiast podziałowi podlegają kwoty uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, w takiej sytuacji na wierzytelność łącznie zabezpieczoną przypada z każdej z kwot podlegających podziałowi taka część, jaka odpowiada stosunkowi kwoty pozostającej po zaspokojeniu należności z wcześniejszą kolejnością do sumy tych kwot. Zaspokojenie nastąpi ze wszystkich nieruchomości, ale

155 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 155 jedynie do kwot pozostałych po zaspokojeniu należności mających lepsze pierwszeństwo. Jak zauważył SN w uchwale z r., II CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 3, hipoteka łączna stanowi wyjątek od wyrażonej w art. 65 ust. 1 u.k.w.h. zasady, zgodnie z którą przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być tylko jedna nieruchomość. Hipoteka łączna powstać może w dwojaki sposób: 1) w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką; hipoteka obciąża wtedy wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna) art. 76 ust. 1 u.k.w.h.; 2) w drodze czynności prawnej, w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności, obciąża się więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna) art. 76 ust. 3 u.k.w.h. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z r., I SA/Gl 259/15, LEX nr , wskazał, że W piśmiennictwie wskazuje się, że konstrukcja prawna hipoteki łącznej wpisuje się generalnie w ogólną konstrukcję hipoteki, a jedyne istotne różnice wynikają z tego, że hipoteka łączna obciąża dwa lub więcej oznaczone główne przedmioty zabezpieczenia 99. W literaturze przedmiotu oraz orzecznictwie sądów administracyjnych (głównie pierwszej instancji) ukształtowały się dwa odmienne stanowiska, co do charakteru prawnego hipoteki łącznej. Z jednej strony ujmuje się hipotekę łączną jako zbiór wielu, powiązanych ze sobą normatywnie odrębnych hipotek 100 (wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 705/12, LEX nr , oraz wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 341/11, LEX nr ), w świetle innego stanowiska hipoteka łączna to jedna hipoteka, która jednocześnie obejmuje wiele przedmiotów głównych zabezpieczenia Por. T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011, s Zob. m.in. J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977, s Zob. m.in. L. Mazur, Budowa hipoteki łącznej i jej podział, Rej. 2000, nr 9, poz

156 156 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego Organ egzekucyjny ma do czynienia z egzekucją z ułamkowej części nieruchomości w sytuacji, gdy własność zajętej nieruchomości przysługuje dwóm albo kilku osobom, a jedną z nich jest zobowiązany. Dokonując zajęcia ułamkowej części nieruchomości, organ egzekucyjny jest zobowiązany do powiadomienia pozostałych współwłaścicieli. Również w przypadku prawa użytkowania wieczystego organ egzekucyjny ma obowiązek powiadomić współwłaścicieli nieruchomości oraz właściwy organ administracji publicznej. Powiadomienie organu administracji publicznej jest o tyle istotne, że organ ten może wystąpić z żądaniem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, co skutkuje zawieszeniem postępowania egzekucyjnego. Rozwiązanie powoduje umorzenie postępowania egzekucyjnego. Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 114 u.p.e.a.), zatem również przepisy Oddziału 3 Opis i szacowanie wartości nieruchomości, w którym ustawodawca w przepisach od art. 110m do art. 110u u.p.e.a. szczegółowo określił procedury, według których dokonuje się opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W przypadku gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami oraz znajdujące się na gruncie obiekty budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego wraz z: ruchomościami będącymi własnością tego użytkownika, potrzebnymi do korzystania z przedmiotu użytkowania wieczystego zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym celowi, wyposażeniem obiektów budowlanych stanowiących własność, prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów zajęcia, a także przypadającymi należnościami z tych umów. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z r., I ACa 348/04, Apel.-W-wa 2006, nr 1, poz. 3, wyraził pogląd, że za dopuszczalnoś-

157 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 157 cią egzekucji z ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu przemawiają przede wszystkim postanowienia ustawy z r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz ze zm.), charakteryzujące opisane prawo rzeczowe ograniczone jako prawo zbywalne także co do jego ułamkowej części, jako prawo podlegające egzekucji. W przypadku egzekucji z ograniczonych praw rzeczowych o wszczęciu egzekucji organ egzekucyjny winien zawiadomić spółdzielnię mieszkaniową. Samo przyznanie własności, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego jest uzależnione od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. W przypadku odmowy przyjęcia przez spółdzielnię, nabywcy przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia z przyczyn niewymienionych w statucie odmówi przyjęcia nabywcy i uchwała w tym zakresie będzie prawomocna, nabywca może odstąpić od licytacji oraz żądać zwrotu wpłaconego wadium, w takiej sytuacji wygasają również skutki przybicia. Przy egzekucji z ograniczonych praw rzeczowych wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem zaspokajana jest przed należnością zabezpieczoną hipotecznie na tym prawie. Wierzytelność ta powstanie w sytuacji, gdy członek spółdzielni wpłaci jedynie zaliczkę na wkład budowlany, a resztę należności spłaca ratami. Przepisy art k.p.c. zamieszczone pod tytułem Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego wyraźnie stwierdzają, że przedmiotem egzekucji może być również należąca do dłużnika jako współwłaściciela ułamkowa część nieruchomości. Przepisy te mówią ogólnie o nieruchomości i nie zawierają same w sobie normy wyłączającej egzekucję z ułamkowej części nieruchomości rolnej (idealnej części nieruchomości rolnej) (uchwała SN z r., III CZP 75/66, OSNCP 1967, nr 1, poz. 14). Są to normy szczególne dotyczące egzekucji z nieruchomości rolnej. Celem ich jest głównie poddanie nieruchomości rolnych, również w postępowaniu egzekucyjnym, tym samym ograniczeniom obrotu

158 158 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości i podziału, jakie obowiązują przy przeniesieniu własności nieruchomości rolnych, i niedopuszczenie w ten sposób do obchodzenia tych ograniczeń za pomocą egzekucji. Wspomniane normy szczególne kodeksu postępowania cywilnego, jak to wynika z ich treści i charakteru, nie stanowią, że nieruchomości rolne nie podlegają egzekucji (żadne zresztą względy społeczno-gospodarcze nie usprawiedliwiałyby takiego wyłączenia), ale bądź ograniczają możliwość wystawienia na licytację wydzielonej części nieruchomości rolnej, bądź też wymagają określonych w nich warunków od nabywcy (licytanta). Odpowiednie stosowanie tych przepisów do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości rolnej nie daje podstaw do wniosku, że egzekucja z takiej części jest niedopuszczalna. Wyłączenie pewnych osób od nabycia tego przedmiotu na licytacji oraz potrzeba przestrzegania innych ewentualnie warunków nie oznacza wyłączenia egzekucji z ułamkowej części nieruchomości rolnej. Jeżeli nieruchomość należy do spadku, to do egzekucji potrzebny jest aż do działu spadku tytuł egzekucyjny przeciwko wszystkim spadkobiercom (art k.p.c.). Ograniczenie to dotyczy wszystkich nieruchomości, a nie tylko rolnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z r., I SA/Kr 1318/07, LEX nr , wskazał, że Do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości (art. 114 u.p.e.a.), zatem również przepisy Oddziału 3 «Opis i szacowanie wartości nieruchomości» ustawy egzekucyjnej, w którym ustawodawca w przepisach od art. 110m do art. 110u szczegółowo określił procedury, według których dokonuje się opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z kolei użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym obciążającym grunt, prawem pośrednim między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym

159 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 159 gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art k.c.). Konsekwencją powyższego jest to, że zajęcie obejmuje prawo wieczystego użytkowania gruntów wraz z budynkami i innymi urządzeniami wniesionymi na tym gruncie. W razie skierowania egzekucji do wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego egzekucja musi objąć także własność budynku. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego (postanowienie SN z r., III CKU 15/98, Wokanda 1998, nr 11, poz. 5). Zgodnie art. 114b 1 u.p.e.a. zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z jego pożytkami oraz znajdujące się na gruncie obiekty budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego. Ponadto zajęcie obejmuje także przedmioty wprowadzone później oraz później wniesione obiekty budowlane i posadzone rośliny, jak również prawa z umów ubezpieczeń później zawartych. Jeżeli starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, lub odpowiedni organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa zawiadomi organ egzekucyjny o wszczęciu postępowania o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, organ egzekucyjny wstrzymuje czynności egzekucyjne w egzekucji z nieruchomości. Decyzję o wstrzymaniu czynności egzekucyjnych w egzekucji z nieruchomości podejmuje organ egzekucyjny, z chwilą zawiadomienia organu egzekucyjnego o wystąpieniu do stosownych organów z żądaniem rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Toczące się postępowanie administracyjne o rozwiązaniu użytkowania wieczystego ma pierwszeństwo przed sądowym postępowaniem egzekucyjnym dotyczącym użytkowania wieczystego. Egzekucja może być podjęta z urzędu, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego organ egzekucyjny uchyla zajęcie nieruchomości.

160 160 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości Z orzecznictwa sądowego Uchwała SN z r., III CZP 75/66, OSNC 1967, nr 1, poz. 14 Glosa: B. Dobrzański, NP 1967, nr 7 8, poz. 999 Obowiązujące przepisy nie wyłączają egzekucji z idealnej części nieruchomości rolnej. Uchwała SN z r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 3 Glosa krytyczna: W. Gługiewicz, Rej. 1996, nr 11, poz. 98, Glosa aprobująca: A. Szponar, Rej. 1995, nr 6, poz. 100, Przegląd orzeczn.: J. Gudowski, PS 1998, nr 4, poz. 59. W sprawie o wpis hipoteki łącznej (art. 76 u.k.w.h.) nie pobiera się opłaty sądowej także wtedy, gdy został złożony wniosek o dokonanie tego wpisu. Postanowienie SN z r., III CKU 15/98, Wokanda 1998, nr 11, poz. 5 W razie skierowania egzekucji do użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, egzekucja musi objąć także własność budynku. Również sama własność budynku na użytkowanym gruncie nie może być przedmiotem egzekucji bez objęcia nią użytkowania wieczystego. Wyrok SA w Warszawie z r., I ACa 348/04, Apel W-wa 2006, nr 1, poz. 3 Dopuszczalna jest egzekucja z ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Postanowienie NSA w Warszawie z r., II FZ 340/13, LEX nr Sąd pierwszej instancji nie jest organem egzekucyjnym i nie ma kompetencji do zawieszania postępowania egzekucyjnego. Uprawnienie to przysługuje wyłącznie organowi egzekucyjnemu Egzekucja roszczeń zabezpieczonych hipoteką przymusową Organami właściwymi do przeprowadzenia egzekucji roszczeń zabezpieczonych hipoteką przymusową są komornicy sądów rejonowych,

161 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości 161 w których okręgu jest położona nieruchomość 102. Samo postępowanie egzekucyjne jest przeprowadzane według zasad uregulowanych w k.p.c. Po otrzymaniu wniosku organu podatkowego komornik wzywa dłużnika do zapłacenia należności w terminie dwóch tygodni. Jednocześnie do sądu prowadzącego księgę wieczystą kieruje wniosek o dokonanie w księdze wpisu o wszczęciu egzekucji. Nieruchomość jest zajęta przez komornika z chwilą doręczenia mu wezwania, a jeżeli wezwania nie doręczono, to z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty komornik przystępuje do opisu i oszacowania przedmiotu hipoteki przymusowej. Do wykonania tych czynności wyznacza jednego lub kilku biegłych. Następnie zajęta nieruchomość zostaje sprzedana na licytacji publicznej. Do odbycia przetargu wystarczy stawienie się chociaż jednego chętnego do nabycia nieruchomości. Podmiot wygrywający przetarg staje się właścicielem nabytej nieruchomości, a z sumy uzyskanej w wyniku przeprowadzenia przetargu zaspokaja się roszczenia wierzycieli. Bardzo duże znaczenie mają w tym wypadku zasady pierwszeństwa hipoteki opisanej wyżej, ponieważ do postępowania egzekucyjnego mogą przystąpić również pozostali wierzyciele, a obwieszczenie o licytacji jest ogłaszane publicznie Zaspokojenie wierzytelności spornych Kwoty wydzielonej na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku zawieszającego albo od wyniku sporu, w którym wierzyciel uzyskał zabezpieczenie powództwa, nie wypłaca się wierzycielowi, lecz pozostawia w depozycie organu egzekucyjnego (art. 115g u.p.e.a.). Jeżeli nie spełni się warunek bądź roszczenie wierzyciela, organ egzekucyjny dokona podziału sumy pozostawionej 102 Artykuł 75 u.k.w.h. stanowi, iż zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

162 162 Rozdział 4. Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości w depozycie między dotychczasowych wierzycieli, na zasadach ustalonych w planie podziału, o ile nie zostali w pełni zaspokojeni, albo między jeszcze niezaspokojonych wierzycieli. Kwotę pozostałą po podziale organ egzekucyjny zwróci zobowiązanemu. Kwoty wydzielonej na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku rozwiązującego, nie pozostawia się natomiast w depozycie organu egzekucyjnego, lecz wydaje wierzycielowi bez zabezpieczenia. Jeżeli jednak obowiązek zabezpieczenia zwrotu ciąży na wierzycielu z mocy istniejącego między nim a zobowiązanym stosunku prawnego, organ egzekucyjny pozostawia wydzieloną kwotę w depozycie organu egzekucyjnego. Jeżeli ziści się warunek rozwiązujący, wówczas organ egzekucyjny dokona podziału kwoty pomiędzy dalszych wierzycieli. W polskim prawie cywilnym przez pojęcie warunku rozumieć należy okoliczność przyszłą, a zarazem niepewną, od zaistnienia której zależy skuteczność czynności prawnej (np. umowy). Warunek jako element treści czynności prawnej regulują przepisy art k.c. Z przepisów tych wynika podstawowy podział warunków na: warunek zawieszający, wyraża się w tym, że w razie jego nastąpienia powstaje skutek prawny czynności prawnej; warunek rozwiązujący, wyraża się w tym, iż jego ziszczenie się powoduje wygaśnięcie skutku czynności prawnej. Fakt dokonania czynności prawnej rozporządzającej prawem z zastrzeżeniem warunku nie wyłącza prawa nią objętego z obrotu cywilnoprawnego. Takie prawo można zbyć, przenieść, obciążyć lub wyzbyć się go w jakikolwiek sposób przed ziszczeniem się warunku. Z chwilą jednak ziszczenia się tego warunku rozporządzenie takie traci moc w zakresie, w jakim udaremnia lub ogranicza skutek ziszczenia się warunku. Jeżeli więc ten, kto darował rzecz (np. samochód) pod warunkiem zawieszającym, rozporządził nią na rzecz innej osoby, wykorzystując fakt, że jest jeszcze jej właścicielem, to w razie spełnienia się warunku własność tej rzeczy przechodzi na rzecz warunkowo uprawnionego, a późniejszy nabywca traci nabyte prawo Co do pojęcia warunku zawieszającego i rozwiązującego szerzej: A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998, s. 324 i n.

163 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 163 Rozdział 5 PODZIAŁ KWOTY UZYSKANEJ Z EGZEKUCJI 5.1. Zasady ogólne Następnym stadium postępowania egzekucyjnego jest postępowanie o podział sumy uzyskanej z egzekucji. Pomimo że podział sumy uzyskanej z egzekucji stanowi część składową postępowania egzekucyjnego, to jednak nie jest egzekucją 104. Tym samym nie może na tym etapie nastąpić zbieg egzekucji, a zatem uzasadnia to niedopuszczalność kierowania egzekucji do sumy uzyskanej z przeprowadzonej już egzekucji. Przepisy dotyczące podziału sumy uzyskanej z egzekucji znajdą zastosowanie przy prowadzeniu egzekucji administracyjnej z nieruchomości na rzecz dwóch lub więcej wierzycieli. Podziału tej kwoty powinien dokonać ten organ egzekucyjny, który prowadził postępowanie. Gdy postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości staje się ostateczne, organ egzekucyjny niezwłocznie sporządza w formie postanowienia plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. W skład sumy podlegającej podziałowi wchodzić będzie nie tylko kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, lecz także dochody z tytułu, np. nadwyżki dochodów uzyskanych z wykorzystania pożytków, jakie przyniosła nieruchomość. 104 Zob. I. Kunicki, Glosa do postanowienia SN z r., I CKN 269/99, PS 2001, nr 4, poz. 124.

164 164 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji W podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą: 1) Wierzyciele posiadający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia zobowiązanemu wezwania do zapłaty oraz wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości. Ustawodawca nie definiuje dowodu doręczenia zobowiązanemu wezwania do zapłaty. Przyjąć zatem należy, że takim dowodem może być wszystko, co nie budzi wątpliwości, że wezwanie zostało doręczone (art. 39 k.p.a.). A zatem może to być np. zwrotne potwierdzenie odbioru przesyłki poleconej, wezwanie do zapłaty (upomnienie). Wierzyciele biorący udział w podziale sumy uzyskanej z egzekucji mają obowiązek, przed ostatecznym przyznaniem własności, złożenia organowi egzekucyjnemu tytułów egzekucyjnych. Niedopełnienie tej powinności wiąże się z utratą uczestnictwa w podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Obowiązek ten dotyczy wszystkich wierzycieli również publicznoprawnych ) Osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły do niej prawa stwierdzone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości lub prawa, które zostały zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności. Warunkiem uczestnictwa w podziale sumy uzyskanej z egzekucji osób, które nabyły do nieruchomości prawa przed jej zajęciem, jest stwierdzenie tych praw w protokole opisu i oszacowania. W tym przypadku osoby te biorą udział w postępowaniu podziałowym bez zgłaszania i udowadniania tych praw najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności 106. Obowiązek zgłoszenia i udowodnienia spoczywa jedynie na osobach, których prawa na nieruchomości nie zostały stwierdzone w protokole opisu i oszacowania. 3) Pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swe roszczenia przed sporządzeniem planu podziału. Jeżeli jednak wierzycielami egzekwującymi są obce 105 Postanowienie SN z r., III CKN 1072/99, OSNC 2000, nr 9, poz Postanowienie SN z r., III CRN 304/75, OSNC 1976, nr 11, poz. 252.

165 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 165 państwa, które nie wyraziły zgody na pokrycie kosztów, które nie mogą być ściągnięte od zobowiązanego, uczestniczą wówczas w podziale kosztów uzyskanych z egzekucji z nieruchomości w takiej części, jaka pozostała po pokryciu należności wymienionych wyżej wierzycieli i osób. Plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji może być sporządzony według zasady pierwszeństwa albo według zasady stosunkowości. Zgodnie z zasadą pierwszeństwa sumę uzyskaną z egzekucji dzieli się między wierzycieli, biorąc pod uwagę czas, w jakim poszczególni wierzyciele wszczęli egzekucję. Wierzyciel, który wszczął egzekucję wcześniej, uzyska zaspokojenie przed wierzycielem, który wszczął egzekucję później. Zgodnie z zasadą stosunkowości (proporcjonalności) sumę uzyskaną z egzekucji dzieli się proporcjonalnie do wysokości poszczególnych należności. W pierwszej kolejności zaspokaja się koszty egzekucyjne i koszty upomnienia. Kosztami egzekucyjnymi w rozumieniu art. 64c 1 u.p.e.a. są opłaty za czynności egzekucyjne wraz z wydatkami poniesionymi przez organ egzekucyjny. Kosztami będą: opłaty za zajęcie nieruchomości, za odebranie pomieszczeń w zajętej nieruchomości, za ogłoszenie sprzedaży zajętej nieruchomości, za przeprowadzenie licytacji lub dokonanie sprzedaży w inny sposób, wydatki poniesione na opłacenie rzeczoznawcy majątkowego, ogłoszenia w prasie, sporządzenie dokumentów, prowadzenie zarządu zajętej nieruchomości. Od r. koszty upomnienia skierowanego przez wierzyciela do zobowiązanego przed wszczęciem egzekucji administracyjnej zostały określone kwotowo (a nie jak dotąd, jako czterokrotność opłaty za list polecony pobieranej przez Pocztę Polską). Wysokość kosztów upomnienia, o którym mowa w art u.p.e.a., wynosi 11,60 zł 107. Do drugiej grupy zaspokojenia należą należności wynikające z wierzytelności zabezpieczonych hipoteką morską, przywilejem na statku 107 Zob. rozp. MF w sprawie wysokości kosztów upomnienia skierowanego przez wierzyciela do zobowiązanego przed wszczęciem egzekucji administracyjnej z r. (Dz.U. poz. 1526).

166 166 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji morskim, hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystającym z ustawowego pierwszeństwa oraz prawach, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu. Według art k.m. na statku wpisanym do rejestru okrętowego można ustanowić zastaw wpisany do rejestru (hipotekę morską), natomiast zgodnie z art k.m. przywileje na statku korzystają z pierwszeństwa przed wszystkimi innymi wierzytelnościami, choćby zabezpieczonymi zastawem wynikającym z umowy lub orzeczenia sądu, a więc także przed hipoteką morską. Do hipoteki morskiej stosuje się odpowiednio przepisy prawa cywilnego o hipotece, z uwzględnieniem przepisów zawartych w Kodeksie morskim. Do powstania hipoteki morskiej niezbędny jest wpis do rejestru okrętowego. Umowa zawarta między właścicielem statku a wierzycielem o ustanowienie hipoteki morskiej może przewidywać przejęcie przez wierzyciela hipotecznego posiadania statku obciążonego hipoteką. Zgodnie z art k.m. hipoteka morska obciąża, oprócz statku i jego przynależności, także wierzytelności właściciela statku powstałe po ustanowieniu hipoteki z tytułu: 1) odszkodowania za uszkodzenie lub stratę statku, łącznie z odszkodowaniem ubezpieczeniowym; 2) wynagrodzenia za ratownictwo w zakresie, w jakim wyrównuje ono szkody w statku spowodowane ratownictwem; 3) udziału statku w awarii wspólnej; 4) opłat za najem lub dzierżawę statku. Strony mogą rozszerzyć zakres wierzytelności obciążonych hipoteką morską. Do trzeciej grupy zaspokojenia z kwoty uzyskanej z egzekucji należą należności zabezpieczone hipotecznie. Są to wszelkie należności zabezpieczone hipoteka umowną i przymusową. Ustawa z r. o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 459 ze zm.) zniosła r. tzw. hipotekę ustawowa, obciążającą z mocy samego prawa nieruchomości podatnika z tytułu zobowiązań podatkowych. Hipoteki ustawowe wpisane do księgi wieczystej przed dniem wejścia w życie ustawy z r. stały się z tym dniem hipotekami

167 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 167 przymusowymi, a hipoteki ustawowe niewpisane do księgi wieczystej wygasły. Stosując kryterium przedmiotu hipoteki, należy wyróżnić hipotekę: na nieruchomości, na części ułamkowej nieruchomości, na użytkowaniu wieczystym, na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, na wierzytelności hipotecznej oraz hipotekę morską. Ze względu na źródło powstania hipoteki można wyróżnić hipotekę umowną i przymusową. Hipoteka umowna może występować w zwykłej formie oraz w formie hipoteki łącznej. Sąd Najwyższy w uchwale SN z r., III CZP 134/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 8, uznał, że Wierzyciel, który przed zajęciem nieruchomości uzyskał na nie hipotekę kaucyjną, stwierdzoną w opisie i oszacowaniu, ale w chwili podziału nie legitymuje się tytułem wykonawczym, uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji w tej nieruchomości bez potrzeby zgłoszenia się i udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką. Przypadająca mu sumę należności pozostawia się na rachunku depozytowym sądu, wskazując przyczyny uzasadniające wstrzymanie wpłaty. Zastaw rejestrowy regulują przepisy ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 297 ze zm.). Sądowy zastaw rejestrowy należy do kategorii praw zastawniczych w polskim systemie prawa. Oznacza to, że zabezpieczenie wierzytelności daje uprawnionemu (zastawnikowi) prawo do zaspokojenia się z określonego składnika mienia z wyłączeniem innych osób, niezależnie od tego czyją stanowi własność. Do ustanowienia zastawu rejestrowego są wymagane umowa o ustanowienie tego zastawu (umowa zastawnicza) między osobą uprawnioną do rozporządzenia przedmiotem zastawu (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem) oraz wpis do rejestru zastawów (art. 2 ust. 1 ustawy). Rejestr zastawów prowadzony jest przez sądy rejonowe (sądy gospodarcze). Przepis artykułu 7 ust. 2 ustawy stanowi zaś, jakie w szczególności prawa majątkowe zbywalne mogą być przedmiotem zastawu rejestrowego: zbiór rzeczy ruchomych lub praw stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny, wierzytelności, prawa na dobrach niematerialnych, prawa z papierów wartościowych i prawa z niebędących papierami wartościowymi instrumentów finansowych w rozumieniu ustawy

168 168 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji o obrocie instrumentami finansowymi z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Wierzytelność zabezpieczona zastawem rejestrowym podlega zaspokojeniu z przedmiotu tego zastawu z pierwszeństwem przed innymi wierzytelnościami, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Z kolei hipotekę z tytułu zabezpieczenia kredytów udzielonych przez bank hipoteczny reguluje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Wierzytelność banku hipotecznego, która ma być wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, może być zabezpieczona wyłącznie hipoteką wpisaną w księdze wieczystej na pierwszym miejscu (art. 20 ust. 1 ustawy). Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawą emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych (art. 3 ust. 1 ustawy). Bank hipotetyczny prowadzi i przechowuje rejestr zabezpieczenia listów zastawnych, do którego wpisywane są w odrębnych pozycjach wierzytelności banku hipotecznego oraz prawa i środki w rozumieniu ustawy, stanowiące podstawę emisji listów zastawnych. W przypadku obciążenia nieruchomości kilkoma hipotekami, przeprowadzenie podziału sumy uzyskanej z egzekucji pomiędzy wierzycieli hipotecznych powinno uwzględniać regulacje prawne dotyczące pierwszeństwa praw rzeczowych ograniczonych. Zasadniczo o pierwszeństwie rozstrzyga dzień złożenia wniosku o wpis. Prawo wpisane na podstawie wniosku złożonego wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym na podstawie wniosku późniejszego. Należy wskazać, że Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego, na mocy art o.p., przysługuje hipoteka przymusowa na nieruchomościach zobowiązanego, tj. podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osobach trzecich, z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości. W doktrynie podnoszona jest kwestia zasadności

169 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 169 zniesienia uprzywilejowania należności zabezpieczonych zastawem rejestrowym lub zastawem wpisanym do innego rejestru w stosunku do zastawu zwykłego, które występuje w podziale kwoty uzyskanej z egzekucji administracyjnej. Celowe byłoby również przyjęcie jednego kryterium rozstrzygającego o kolejności zaspokojenia, mianowicie zasady pierwszeństwa ustanowienia, wynikającej z chwili powstania praw zastawniczych, jako obowiązującej dla każdego rodzaju zastawu 108. Hipotece przymusowej ustanowionej na nieruchomości przysługiwać będzie pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami ustanowionymi dla zabezpieczenia innych należności, z wyjątkiem hipoteki zabezpieczającej należności z tytułu kredytu bankowego. Rozstrzygnięcie problemu, któremu wierzycielowi należy się pierwszeństwo w zaspokojeniu jego roszczeń, jest bardzo ważne, szczególnie w przypadku, gdy wierzytelności kilku podmiotów są zabezpieczone hipotekami. W doktrynie podkreśla się, iż współcześnie wobec każdej hipoteki (kredytowej, podatkowej i każdej innej) obowiązuje jednolita zasada pierwszeństwa określona w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, a mianowicie zasada, według której o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila złożenia wniosku o dokonanie wpisu 109. Niewątpliwie należności zabezpieczone hipoteką podlegają zaspokojeniu według pierwszeństwa wynikającego z prawa materialnego. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu, zaś prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (wyrok WSA w Bydgoszczy z r., I SA/Bd 387/08, CBOSA). W orzecznictwie SN prezentowany jest pogląd, że chwila wpływu wniosku do sądu rozstrzyga o kolejności tego wniosku i ma znaczenie dla skutków materialnych wpisu, powstających już z chwilą wpływu wniosku o wpis (postanowienie SN z r., II CK 456/02, LEX nr ). 108 P. Sokal, Wpływ zabezpieczenia zastawem na egzekucję administracyjną z papierów wartościowych, PS 2008, nr 4, poz E. Gniewek, Glosa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z r., P 24/06, Rej. 2008, nr 4, poz. 131.

170 170 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji Fundusz sekurytyzacyjny jest szczególnym typem funduszu inwestycyjnego zamkniętego, który poprzez emisję certyfikatów inwestycyjnych gromadzi środki na nabycie wierzytelności, w tym wierzytelności finansowanych ze środków publicznych, którego status prawny normują przepisy ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Zgodnie z art. 183 ustawy fundusz inwestycyjny może być utworzony jako fundusz sekurytyzacyjny dokonujący emisji certyfikatów inwestycyjnych w celu zgromadzenia środków na nabycie wierzytelności, w tym wierzytelności finansowanych ze publicznych w rozumieniu odrębnych przepisów lub praw do świadczeń z tytułu określonych wierzytelności. W przypadku nabycia przez fundusz sekurytyzacyjny wierzytelności albo puli wierzytelności zabezpieczonych hipoteką lub zastawem rejestrowym sąd prowadzący księgę wieczystą lub rejestr zastawów, na wniosek funduszu o wpis zmiany dotychczasowego wierzyciela, dokonuje wpisu w księdze wieczystej lub w rejestrze zastawów o zmianie wierzyciela, na rzecz którego była ustanowiona hipoteka lub zastaw rejestrowy (art. 195 ustawy). A zatem w tej sytuacji decyduje kolejność złożenia wniosków o wpis. Należności wymienione w grupie drugiej i trzeciej zaspokaja się do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy albo z realizacji prawa zbywalnego obciążonego. Jeżeli uzyskana kwota nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zabezpieczonych należności, należności te zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, a jeżeli mają równe pierwszeństwo albo nie stosuje się do nich zasady pierwszeństwa proporcjonalnie w stosunku, w jakim pozostają do siebie. Do czwartej grupy zaspokojenia z kwoty uzyskanej z egzekucji należą należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kolejności, a więc nie zostały zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym albo nie są należnością korzystającą z ustawowego pierwszeństwa. Inne należności i odsetki są zaspoka-

171 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 171 jane podobnie jak kary i grzywny orzeczone przez właściwe organy oraz odsetki od tych należności. Odsetki od należności, do których mają zastosowanie przepisy działu III Ordynacji podatkowej, zaspokajane są w kolejności określonej dla tych należności. Należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji przed złożeniem wniosku do zbioru dokumentów, wniosku o dokonanie takiego wpisu oraz należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspokojone w trzeciej kategorii zaspokaja się do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy albo z realizacji prawa zbywalnego obciążonego. Jeżeli uzyskana kwota nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zabezpieczonych należności, należności te zaspokaja się w kolejności odpowiadającej przysługującemu im pierwszeństwu, albo nie stosuje się do nich zasady pierwszeństwa zaspokaja się je proporcjonalnie w stosunku, w jakim pozostają do siebie. Jeżeli z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokojeniu podlegają zarówno wierzytelności zabezpieczone hipoteką, jak i prawa lub roszczenia ciążące na nieruchomości, o pierwszeństwie między hipoteką a tymi prawami lub roszczeniami rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki, prawa lub roszczenia do księgi wieczystej (art a u.p.e.a.). Do piątej grupy z kwoty uzyskanej z egzekucji należą inne należności i odsetki. Do tej grupy zaspokojenia nie należą roszczenia o świadczenia uboczne objęte zabezpieczeniem na mocy odrębnych przepisów, które są zaspokajane wraz z należnościami wymienionymi w 1 pkt 2 i 3 art. 115 u.p.e.a. oraz odsetki za zwłokę od należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III Ordynacji podatkowej, które zaspokaja się w kolejności określonej dla tych należności. Do tej kategorii zostały zaliczone należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej, oraz należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, o ile nie zostały zaspo-

172 172 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji kojone wcześniej, a więc nie zostały zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym albo nie są należnością korzystającą z ustawowego pierwszeństwa. Inne należności i odsetki są zaspokajane podobnie jak kary i grzywny orzeczone przez właściwe organy oraz odsetki od tych należności. Odsetki od należności, do których mają zastosowanie przepisy działu III Ordynacji podatkowej, zaspokajane są w kolejności określonej dla tych należności. Przy podziale kwoty uzyskanej z nieruchomości lub egzekucji przyjętej po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową, po kosztach egzekucyjnych i kosztach upomnienia zaspokaja się: 1) Należności alimentacyjne, należności zaległe oraz bieżące wymagalne do dnia sporządzenia planu podziału wraz z odsetkami liczonymi do tego dnia. Do należności alimentacyjnych zalicza się należności w ścisłym tego słowa znaczeniu, a więc powtarzające się i przeznaczone na utrzymanie wierzyciela, jak również świadczenia mające charakter rent alimentacyjnych. Zasady i zakres związane z obowiązkiem świadczeń alimentacyjnych regulują przepisy art Dział III. Obowiązek alimentacyjny k.r.o. 2) Należności za pracę, do których zostały zaliczone trzy rodzaje należności, a mianowicie: a) Należności za pracę za okres trzech miesięcy, do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach, oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu zobowiązanego. Należności za pracę przysługujące pracownikom zobowiązanego obejmują okres trzech miesięcy i zostały ograniczone do wysokości najniższego wynagrodzenia określonego w odrębnych przepisach 110. Są to należności wynikające ze stosunku pracy bez względu na podstawę jego nawiązania. Zakresem tego stosunku nie są objęte wynagrodzenia wynikające z umowy zlecenia i umowy o dzieło. Ponieważ wynagrodzenie za pracę podlega opodatkowaniu, komornik sądowy obowiązany jest 110 Kwota 2000 zł została określona w rozp. RM w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2017 r. z r. (Dz.U. poz. 1456).

173 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 173 jako płatnik do poboru zaliczki na podatek, stosując do wypłacanych świadczeń najniższą stawkę podatkową określoną w skali, tj. 19%. Zasada ta dotyczy również administracyjnego organu egzekucyjnego przejmującego od komornika sądowego łączne prowadzenie egzekucji z wynagrodzenia za pracę 111. b) Należności rentowe, w tej grupie należności mieszczą się świadczenia: renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby (art. 444 k.c.), renty z tytułu niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci (art. 446 i art k.c.). Renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci muszą być stwierdzone tytułem wykonawczym, w przeciwieństwie do należności za pracę, które muszą być stwierdzone odpowiednim dokumentem. Bieżące raty tych wierzytelności mogą być włączone, pod warunkiem, że są wymagalne przed datą sporządzenia planu podziału. Odnośnie do uwzględnienia w planie podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, kosztów ostatniej choroby i zwykłego pogrzebu zobowiązanego, dotyczyć to będzie sytuacji, gdy wystąpi to w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego. Koszty zwykłego pogrzebu zobowiązanego obejmują wydatki zwyczajowo przyjęte w środowisku zobowiązanego, które nie zostały pokryte świadczeniami z ubezpieczenia społecznego. 3) Należności w grupie trzeciej, wymienione art pkt 3 u.p.e.a., są to odsetki za zwłokę od należności pieniężnych, do których mają zastosowanie przepisy działu III Ordynacji podatkowej, zaspokaja się je w kolejności określonej dla tych należności. 4) Należności za pracę niezaspokojone w kolejności wcześniejszej to należności za pracę niezaspokojone w trzeciej kategorii. Należności za pracę niezaspokojone w tej kategorii obejmują okres trzech miesięcy, do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach. 111 Zob. pisma izb i urzędów skarbowych: z r. (znak: PB I-3/4117/IN-16/ US/2007/FM), z r. (znak: A1-D /2005), z r. (znak: BD- -F/415-25/05/z), (dostęp: r.), oraz z r. (znak: PDOF/415/56/06), (dostęp: r.).

174 174 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji Z kolei jeżeli przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu niewniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem zaspokaja się przed należnością zabezpieczoną hipotecznie na tym prawie (art u.p.e.a.). Jeżeli z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokojeniu podlegają zarówno wierzytelności zabezpieczone hipoteką, jak i prawa lub roszczenia ciążące na nieruchomości, o pierwszeństwie między hipoteką a tymi prawami lub roszczeniami rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki wpisu hipoteki, praw lub roszczenia do księgi wieczystej. Roszczenia nabywcy wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej, o której mowa w art. 3 pkt 5 ustawy z r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 555) lub z przekształcenia roszczenia z umowy deweloperskiej w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego, podlegają zaspokojeniu z kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, na takich samych zasadach, jak roszczenia z umowy deweloperskiej, z pierwszeństwem wynikającym z ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego nabywcy roszczenia z umowy deweloperskiej także w przypadku, gdy wpis o ujawnieniu tego roszczenia został wykreślony (art b u.p.e.a.). Umowa deweloperska w rozumieniu art. 3 pkt 5 u.o.p.n. stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (art. 23 ust. 1 i 2 u.o.p.n.)

175 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 175 Zgodnie z art. 425a i 425b p.u. w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem. Przepisy art. 425a 425m p.u. wprowadzają w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera utworzenie odrębnych mas z części majątku dewelopera stanowiących środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawa do nieruchomości, na których prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz ewentualnych dopłat wnoszonych przez nabywców po uzgodnieniu kontynuowania realizacji przedsięwzięcia pomimo ogłoszenia upadłości dewelopera. Pierwszeństwo zaspokojenia z masy upadłości przysługuje nabywcom, niezależnie od kategorii zaspokojenia wierzycieli w postępowaniu upadłościowym określonych w art. 342 p.u. W ten sposób zaspokajane są tylko te roszczenia nabywców, które obejmują zwrot wpłaconych deweloperowi części ceny nabycia prawa własności nieruchomości, dokonanych na podstawie umowy deweloperskiej. Uprzywilejowanie to nie obejmuje innych roszczeń nabywców wobec dewelopera, choćby związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, np. roszczeń odszkodowawczych, które mogą być zgłaszane i zaspokajane w zwykłym trybie postępowania upadłościowego 112. Wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, związanego z wykonaniem zobowiązania dewelopera z umowy deweloperskiej, stanowi jeden z instrumentów ochrony praw nabywcy w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego. Zasada pierwszeństwa oznacza uprzywilejowaną kolejność zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi każ- 112 B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s. 219.

176 176 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji dego właściciela i nadaje wpisanej hipotece skuteczność od chwili złożenia wniosku o wpis (art. 29 u.k.w.h.). Do roszczenia, o którym mowa w art. 23 u.o.p.n. stosuje się art. 19 u.k.w.h., który pozwala na wykreślenie roszczenia z inicjatywy dewelopera oraz ewentualnie pozostałych współwłaścicieli nieruchomości bez zgody nabywcy. Należy jednak stosować ten przepis z uwzględnieniem art. 19 ust. 3 u.k.w.h., zgodnie z którym bieg rocznego terminu dla roszczeń przyszłych a takie jest roszczenie z art. 23 ust. 2 u.o.p.n. rozpoczyna się od dnia, w którym stały się one wymagalne. Dniem tym jest termin zwarcia umowy przenoszącej własność przewidziany w umowie deweloperskiej. Jeżeli kwota przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, należności dalszej kolejności zaspokaja się dopiero po zupełnym zaspokojeniu wcześniejszych kolejności, a gdy kwota nie wystarcza na pokrycie w całości wszystkich należności tej samej kolejności, należności te zaspokaja się proporcjonalnie do wysokości każdej z nich. Organ egzekucyjny w sytuacji, gdy następuje podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy lub realizacji prawa zbywalnego, do których wystąpił zbieg egzekucji, wydaje postanowienie w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji, na które wierzycielom przysługuje zażalenie. Wykonanie planu podziału będzie polegało na zarządzeniu wypłaty uczestnikom kwot przypadających zgodnie z planem podziału. Nie można też pomijać znaczenia zasady skargowości, która mimo ograniczeń znajduje wyraźne potwierdzenie w sądowym postępowaniu egzekucyjnym (art k.p.c.). Jej konsekwencją jest np. uprzywilejowanie wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję, w stosunku do pozostałych przyznanie wierzycielowi egzekwującemu prawa przejęcia (art k.p.c.) oraz zaliczanie wydzielonej sumy przede wszystkim na poniesione koszty (art k.p.c.). Mając ponadto na względzie prawo wszystkich wierzycieli przyłączenia się do egzekucji (art. 927 k.p.c.), można stwierdzić, że bezwarunkowe uczestnictwo w podziale uzyskanej sumy zostało przyznane wierzycielom wszczynającym oraz przyłączającym się do trwającego postępowania. Wierzycieli korzystających ze statusu uczestników postępowania egzekucyjnego w pozostałych kategoriach dopuszczono

177 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 177 do podziału pod warunkiem terminowego zgłoszenia, określonego w niejednolity sposób przez prawomocność postanowień o przybiciu i o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego) oraz sporządzenie planu podziału. Plan podziału wiąże tylko pracowników, jako najbardziej uprzywilejowaną grupę, natomiast pozostałe terminy zgłaszania wierzytelności nie wykraczają poza prawomocność przysądzenia własności. Z tą bowiem chwilą dłużnik przestaje być właścicielem i żadna egzekucja nie może być wszczęta do przedmiotu stanowiącego już cudzą własność. Dopuszczenie do podziału po utracie własności przez dłużnika innych wierzycieli niż wierzyciel egzekwujący oznacza zaspokajanie ich należności kosztem wierzycieli egzekwujących. Żaden przepis nie zwalnia uprzywilejowanych wierzycieli, którzy złożą zestawienie wierzytelności publicznoprawnych, od obowiązku zgłoszenia tytułów wykonawczych przed prawomocnym przysądzeniem własności (użytkowania wieczystego), pod rygorem wygaśnięcia uprawnienia do uczestniczenia w podziale sumy uzyskanej z egzekucji. Powyższe rozważania uzasadniają pogląd, że osoba, która przed zajęciem nieruchomości nabyła na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu, uczestniczy w podziale sumy uzyskanej przez egzekucję z tej nieruchomości bez potrzeby zgłoszenia i udowodnienia tych praw najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Możliwość zasądzania alimentów przez określenie ich ułamkowej części wynagrodzenia przyjął SN (7) w uchwale (wpisanej do księgi zasad prawnych) z r., III CZP 16/79, OSNCP 1980, nr 7 8, poz. 129, a następnie podtrzymał w tezie VI uchwały z r., III CZP 91/86, OSNC 1988, nr 4, poz Egzekwowanie takiego wyroku uznane zostało za proste wtedy, gdy zobowiązany pracuje w zakładzie pracy i gdy egzekucja może się odbywać według zasad art. 880 i n. k.p.c. W praktyce tak zasądzone alimenty egzekwowane są nadal, mimo że zobowiązany przestał pracować i pobierać za to wynagrodzenie, a przeszedł na emeryturę lub rentę i nie wystąpił o zmianę orzeczenia (art. 138 k.r.o.). 113 Zob. uchw. SN z r., III CZP 138/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 43.

178 178 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji Unormowanie obowiązku alimentacyjnego przez sąd zastępuje będące regułą spełnianie tego obowiązku w prawidłowo funkcjonującej rodzinie. Przy ustalaniu możliwości zarobkowych zobowiązanego dla kwotowego określenia wysokości zasądzanych alimentów (art. 135 k.r.o.) uwzględnia się również wynagrodzenie lub świadczenie z tytułu emerytury lub renty, uzyskiwane faktycznie, tj. bez potrąceń przez zakład pracy lub organ rentowy dokonanych na podstawie ustawy. Te same zasady należy odnieść do ustalania kwoty odpowiadającej alimentom procentowo. Zobowiązany płacący alimenty dobrowolnie (a tak czynił dłużnik w rozpoznawanej sprawie) powinien zatem świadczyć określony procent kwoty otrzymywanego wynagrodzenia lub świadczeń pieniężnych przewidzianych w przepisach o zaopatrzeniu emerytalnym lub rentach z innego tytułu. W razie konieczności wszczęcia egzekucji, jej przedmiotem powinna być wysokość kwoty netto. Sposób i ewentualna kolejność jej egzekwowania jest wówczas kwestią wtórną i nie może mieć wpływu na samo ustalenie kwoty odpowiadającej określonemu procentowi pobieranego wynagrodzenia, emerytury lub renty. W przypadku sporządzenia planu podziału na podstawie art. 115b u.p.e.a. postanowienie będzie właściwą formą wypowiedzi organu. Powyższy pogląd reprezentowany jest także w literaturze przedmiotu 114. Jednocześnie należy zauważyć, że na postanowienie wydane na podstawie art. 115b u.p.e.a. nie służyły zażalenie. Przepisy ustawy są bowiem w tym względzie jednoznaczne. W myśl art. 17 u.p.e.a., na postanowienie organu egzekucyjnego służy zażalenie, jeżeli niniejsza ustawa lub Kodeks postępowania administracyjnego tak stanowi. Z kolei z przepisów ustawy wynika, że plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy lub realizacji prawa zbywalnego, do których wystąpił zbieg egzekucji, ma formę postanowienia, na które służy zażalenie 114 Zob. System egzekucji administracyjnej, red. J. Niczyporuk, S. Fundowicz, J. Radwanowicz, Warszawa 2004, s. 442; P. Przybysz, Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2006, s. 386.

179 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 179 (art. 115a u.p.e.a.). Brak jest analogicznego przepisu w odniesieniu do planu podziału wydanego na podstawie art. 115b u.p.e.a. (postanowienie WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 350/12, LEX nr ). Z orzecznictwa sądowego Postanowienie SN z r., III CRN 304/75, OSNC 1976, nr 11, poz. 252 Przegląd orzeczn.: W. Siedlecki, PiP 1977, nr 12, poz. 115 Osoba, która przed zajęciem nieruchomości nabyła do niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu, uczestniczy w podziale sumy uzyskanej przez egzekucję z tej nieruchomości bez potrzeby zgłoszenia i udowodnienia tych praw najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Uchwała SN z r., III CZP 138/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 43 Glosa aprobująca: T. Smyczyński, OSP 1995, nr 9, poz. 194 Przegląd orzeczn.: S. Dmowski, PS 1997, nr 3, poz. 91; glosa aprobująca: Z. Krzemiński, MoP 1995, nr 4, poz. 113; J. Gudowski, PS 1998, nr 4, poz. 59; glosa częściowo krytyczna: W. Morawski, PE 2001, nr 18, poz. 100 Podstawą obliczenia kwoty alimentów zasądzonych procentowo, egzekwowanych z renty, jest jej wysokość netto. Wyrok SA w Warszawie z r., I ACa 436/98, Wokanda 1999, nr 6, poz. 42 Artykuł: R. Tollik, PB 2000, nr 4, poz. 24 Warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność, chociażby właściciel był tylko dłużnikiem odpowiadającym rzeczowo (hipotecznym). Jeśli w akcie notarialnym nie ma poddania się egzekucji w trybie art pkt 4 k.p.c., to wierzyciel hipoteczny musi dochodzić zasądzenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności w drodze sądowej. Wyrok NSA w Katowicach z r., I SA/Ka 1579/97, LEX nr W sytuacji, gdy wyegzekwowana należność przypada wierzycielom korzystającym z rożnych uprawnień do pierwszeństwa zaspokojenia, organ egze-

180 180 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji kucyjny zobowiązany jest najpierw pokryć należności korzystające z pierwszeństwa, a dopiero potem, z pozostałej sumy o ile pozostanie, pokryć należności wierzycieli nie korzystające z takiego pierwszeństwa. Wyrok NSA w Lublinie z r., I SA/Lu 1260/98, LEX nr Uwzględniając skargi na postanowienie o podziale sumy uzyskanej z bezprawnie prowadzonej i następnie umorzonej, jako niedopuszczalnej, egzekucji, oznaczać by musiało dokonanie nowego podziału kwoty wyegzekwowanej i sum przekazanych, a czynność ta, mimo iż była skutkiem bezprawnie prowadzonej egzekucji, jako czynność dokonana pozostaje czynnością nieodwracalną. W takiej sytuacji skarżąca znajduje ochronę w przyznanym jej ustawa roszczeniu cywilnoprawnym przysługującym wobec organu egzekucyjnego. Postanowienie SN z r., III CKN 731/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 159 Glosa aprobująca: W. Gługiewicz, Rej. 2003, nr 7 8, poz. 180 Wierzyciele wymienieni w art. 954 pkt 2 k.p.c., którzy złożyli zestawienie wierzytelności publicznoprawnych, mają obowiązek przed prawomocnym przysądzeniem własności złożyć również tytuły wykonawcze, pod rygorem utraty uczestnictwa w podziale sumy uzyskanej z egzekucji (art k.p.c.). Postanowienie SN z r., IV CKN 1683/00, LEX nr Glosa częściowo aprobująca: I. Kunicki, OSP 2005, nr 1, poz. 2 Kierowanie na drogę postępowania o nadanie sądowej klauzuli wykonalności tytułowi administracyjnemu wyłącznie dla umożliwienia uczestnictwa w podziale sumy uzyskanej w wyniku już przeprowadzonej egzekucji byłoby zbędnym przedłużaniem postępowania. Uznać więc można, że wierzyciel, który jest jednocześnie administracyjnym organem egzekucyjnym i nie żąda wszczęcia lub przyłączenia się do prowadzonej egzekucji, a tylko uczestnictwa na podstawie art k.p.c. w podziale sumy już uzyskanej z egzekucji, uprawniony jest do posłużenia się tytułem wykonawczym przez siebie wystawionym, bez potrzeby nadania mu sądowej klauzuli wykonalności. Uchwała SN z r., III CZP 115/06, OSNC 2007 nr 10, poz. 146, LEX nr Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości

181 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 181 jako sumę ulegającą podziałowi (art pkt 1 k.p.c.) wymienia się kwotę uzyskaną z egzekucji, pomniejszoną o podatek od towarów i usług. Niewystawienie przez komornika faktury potwierdzającej dokonanie sprzedaży nie stanowi przeszkody do sporządzenia planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Uchwała SN z r., III CZP 127/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 150 Sąd przyznaje wynagrodzenie biegłemu będącemu podatnikiem w zakresie podatku od towarów i usług bez uwzględnienia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości uwzględnia się wynagrodzenie i podatek jako sumę ulegającą podziałowi. Postanowienie SN z r., III CZP 2/07, LEX nr Komornik jest organem egzekucyjnym, a nie uczestnikiem (stroną) postępowania egzekucyjnego. Komornikowi nie przysługuje przeto prawo zaskarżania postanowień sądu wydawanych w postępowaniu egzekucyjnym. Jedynie na podstawie art. 770 zd. czwarte k.p.c. komornikowi przysługuje zażalenie na postanowienie sądu w przedmiocie ustalenia kosztów egzekucji. Wymieniony przepis, jako wyjątkowy, nie stanowi podstawy wnoszenia przez komornika zażalenia na inne postanowienia sądu wydawane w postępowaniu egzekucyjnym. 2. Na postanowienie sądu o zmianie planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, wydane w wyniku rozpoznania zarzutów przeciwko planowi podziału, zażalenie (art k.p.c.) przysługuje wierzycielowi, którego zarzuty nie zostały uwzględnione, a także temu wierzycielowi, dla którego suma przypadająca do podziału na skutek zmiany planu podziału uległa zmniejszeniu. Wierzyciel, którego zarzuty zostały w całości uwzględnione, nie ma interesu w zaskarżeniu wymienionego postanowienia. Natomiast wierzyciel, dla którego suma przypadająca do podziału na skutek zmiany planu podziału nie uległa zmniejszeniu, a który nie wniósł zarzutów przeciwko planowi, nie ma legitymacji do zaskarżenia tego postanowienia (gdyż pozbawił się jej nie wnosząc zarzutów przeciwko planowi podziału). 3. Ani z przepisu art k.p.c., ani z przepisów art k.p.c. w zw. z art k.p.c. nie wynika, by sąd rozpoznający zażalenie na postanowienie w sprawie zatwierdzenia lub zmiany podziału sumy uzyskanej z egzekucji mógł wykroczyć poza granice zażalenia.

182 182 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 4. Art k.p.c. nie wskazuje, o jaki w tym przepisie sąd chodzi, ale wobec usytuowania komornika przy określonym sądzie rejonowym należy rozumieć, że w przepisie tym mowa jest o sądzie rejonowym, przy którym działa komornik. Uchwała SN z r., III CZP 20/10, OSNC 2010, nr 12, poz. 158 Zaspokojenie z przedmiotu zastawu skarbowego następuje na podstawie wydanego przeciwko podatnikowi administracyjnego tytułu wykonawczego także wtedy, gdy właścicielem tego przedmiotu nie jest podatnik. Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1364/10, LEX nr Kolejność zaspokojenia wierzycieli przy podziale kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości została ściśle określona w art u.p.e.a. W żadnym wypadku nie można od tej kolejności odstąpić przez zastosowanie reguł określonych w art. 7 k.p.a. czyli mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony, co zdaje się sugerować autor skargi kasacyjnej. Postanowienie WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 350/12, LEX nr Zgodnie z ogólną regułą wyrażoną w art u.p.e.a., o ile przepisy nie stanowią inaczej, rozstrzygnięcie i zajmowane przez organ egzekucyjny stanowisko w sprawach dotyczących postępowania egzekucyjnego następuje w formie postanowienia. W postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.p.a. (art. 18 u.p.e.a.). W świetle wyżej wymienionej ogólnej reguły należy stwierdzić, iż również w przypadku sporządzenia planu podziału na podstawie art. 115b u.p.e.a. postanowienie będzie właściwą formą wypowiedzi organu. Wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 785/12, LEX nr O kolejności zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie decyduje kolejność złożenia przez wierzycieli hipotecznych wniosku o dokonanie wpisu. Wierzyciel, który jako pierwszy złożył wniosek o dokonanie wpisu ma pierwszeństwo przed wierzycielem, który taki wniosek złożył później. Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 487/12, LEX nr Artykuł 115 u.p.e.a. stosuje jedynie organ egzekucyjny (a nie wierzyciel) i to w przypadku, gdy egzekucja administracyjna jest prowadzona na rzecz

183 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 183 dwóch lub więcej wierzycieli albo gdy suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie należności kilku egzekwujących wierzycieli oraz w przypadku wskazanym w art. 115b powołanej wyżej ustawy. Postanowienie WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 476/16, LEX nr Nie można wykluczyć takiej sytuacji, w której w konkretnych okolicznościach sprawy postanowienie o kolejności zaspokojenia należności i podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości uzyskanej w ramach postępowania egzekucyjnego może wywoływać skutki, o jakich mowa w przepisie art p.p.s.a. Trzeba bowiem podkreślić, że niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody nie musi mieć charakteru materialnego. Chodzi więc o taką szkodę, która nie będzie mogła być zrekompensowana wskutek zwrotu spełnionego i wyegzekwowanego świadczenia, jak również nie będzie możliwe przywrócenie rzeczy do pierwotnego stanu). Trudne do odwrócenia skutki, to takie prawne lub faktyczne skutki, które raz zaistniałe powodują istotną lub trwałą zmianę rzeczywistości, przy czym powrót do stanu poprzedniego może nastąpić tylko po dłuższym czasie lub przy stosunkowo dużym nakładzie sił i środków. Ta część wywodów doznaje wzmocnienia na gruncie przepisów k.p.c. Art k.p.c. przewiduje bowiem możliwość wstrzymania z mocy ustawy wykonania planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, w części dotkniętej zarzutami. Tym samym zarzuty na plan podziału (postanowienie sądu zmieniające, uzupełniające lub zatwierdzające projekt planu podziału) wstrzymują w części dotkniętej zarzutami wykonanie planu, czyli mają na gruncie k.p.c. charakter suspensywny Podział kwoty z egzekucji z rzeczy albo wykonania prawa majątkowego po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową Zasady podziału kwoty uzyskanej z egzekucji nieruchomości lub egzekucji przejętej po wystąpieniu zbiegu egzekucji administracyjnej z sądową (art. 115a u.p.e.a.) nadano przez art. 3 ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny, ustawy Kodeks postępowania cywilnego

184 184 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji oraz niektórych innych ustaw z r. (Dz.U. poz. 1311), z mocą obowiązującą z dniem r. Organ egzekucyjny dokonuje podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego, do których wystąpił zbieg egzekucji. Jeżeli kwoty uzyskane ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego wystarczają na zaspokojenie wierzycieli, organ egzekucyjny bezzwłocznie przekazuje wierzycielom przypadające im kwoty. Sam plan podziału kwoty uzyskanej organ egzekucyjny sporządził zgodnie z obowiązkiem wynikającym z art. 115b u.p.e.a. Jednocześnie forma, jaką winien przyjąć plan podziału a więc de facto forma, w jakiej organ powinien wypowiedzieć się co do sposobu podziału uzyskanej kwoty między wierzycieli oraz pokrycia kosztów związanych z egzekucją, została w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji jednoznacznie określona tylko w odniesieniu do przypadku, gdy ma miejsce zbieg egzekucji (wyrok WSA we Wrocławiu z r., I SA/Wr 476/06, W przypadku gdy kwoty uzyskane ze sprzedaży rzeczy albo wykonania prawa majątkowego nie wystarczają na zaspokojenie wierzycieli, organ egzekucyjny informuje wierzycieli o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Wierzyciel może złożyć wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji. Wniosek składa się do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia doręczenia informacji o sposobie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji (art. 115a 4 u.p.e.a.). We wniosku wskazuje się przyczyny, z powodu których wierzyciel nie zgadza się z podziałem kwoty uzyskanej z egzekucji. Wniosek o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji rozpatruje organ egzekucyjny po uprzednim zawiadomieniu wierzycieli uczestniczących w podziale o złożonym wniosku i o możliwości wzięcia czynnego udziału w tym postępowaniu. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji przysługuje wierzycielom i zobowiązanemu zażalenie.

185 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 185 W przypadku złożenia wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji, kwoty uzyskane z egzekucji wpłaca się na wydzielony rachunek bankowy organu egzekucyjnego z oprocentowaniem udzielanym przez bank dla wkładów wypłacanych na każde żądanie. Jeżeli nie złożono wniosku o wydanie postanowienia w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji w terminie 7 dni lub postanowienie w sprawie podziału kwoty uzyskanej z egzekucji stało się ostateczne, organ egzekucyjny przekazuje wierzycielom przypadające im kwoty. Jeżeli egzekucja jest prowadzona z prawa majątkowego wykonywanego okresowo, organ egzekucyjny informuje też, w jakim procencie przypada na każdego wierzyciela udział w kwotach uzyskanych z egzekucji. Jeżeli nastąpiła zmiana podstaw podziału, organ egzekucyjny informuje wierzycieli o nowym podziale udziałów wierzycieli w kwotach uzyskanych z egzekucji, zgodnie z przepisami art. 115a 4 7 u.p.e.a. Organ egzekucyjny przekazuje wierzycielowi przypadające mu należności pieniężne, jeżeli wynoszą one więcej niż 20 zł, chyba że dochodzone należności pieniężne nie przekraczają tej kwoty. W literaturze podkreśla się, że w wypadkach zbiegu egzekucji sądowej z zabezpieczeniem administracyjnym lub egzekucji administracyjnej z zabezpieczeniem sądowym nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia postępowania przewidzianego w art. 773 k.p.c. Żaden z organów egzekucyjnych nie wstrzymuje czynności egzekucyjnych i nie przekazuje akt sądowi rejonowemu. Każdy z organów egzekucyjnych działa samodzielnie i niezależnie od siebie. W szczególności zabezpieczenie konserwacyjne, ograniczające się do zajęcia określonego składnika majątku dłużnika, nie stanowi żadnej przeszkody w prowadzeniu egzekucji z tego samego składnika przez innego wierzyciela. Należności zabezpieczone uwzględnia się jedynie w podziale sumy (kwoty) uzyskanej z egzekucji (art. 1030, 1034, 1034 k.p.c. oraz art. 115c i art. 115g u.p.e.a.) A. Marciniak, Zbieg egzekucji i zabezpieczenia roszczeń w postępowaniu cywilnym, PPE 2003, nr 9 10, poz. 5.

186 186 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 5.3. Zasady szczególne podziału kwoty uzyskanej z egzekucji z nieruchomości Organ egzekucyjny sporządza plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości niezwłocznie, gdy postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości staje się ostateczne. W planie podziału zawarte są zarówno elementy potwierdzające wcześniej podjęte decyzje w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, jak i rozstrzygnięcia, które zostały podjęte na etapie np. określenia praw, które wygasły wskutek przysądzenia własności. W egzekucji z nieruchomości podlega podziałowi suma faktycznie uzyskana przez egzekucję, cena uzyskana z nieruchomości. W planie podziału należy wymienić wierzytelności i prawa osób uczestniczących w podziale. Zestawieniem tym należy objąć wierzytelności i prawa osób, którym przypadają z podziału określone sumy pieniężne, jak i wierzytelności i prawa osób, którym żadne sumy z podziału nie przypadają ze względu na to, że suma przeznaczona do podziału jest niewystarczająca albo osoby te uchybiły zasadom obwiązującym przy zgłaszaniu wierzytelności i praw. W planie podziału organ egzekucyjny wymienia osoby, dla których jest przeznaczona kwota przypadająca od nabywcy (w tej części plan podziału stanowi dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy). Ponadto powinien także określać: kwotę podlegającą podziałowi, ze wskazaniem wszystkich elementów składowych (odsetki z tytułu niezapłacenia należności w terminie, nadwyżkę dochodów z nieruchomości, kwoty przypadające zobowiązanemu z tytułu umowy ubezpieczenia nieruchomości, cena przejęcia na własność nieruchomości przez współwłaściciela lub wierzyciela); wierzytelności i prawa uczestników postępowania uczestniczących w podziale kwoty; kwotę, jaka przypada każdemu z uczestników podziału; kwoty, które mają być wypłacone, jak również sumy, które pozostawia się w depozycie sądowym, ze wskazaniem przyczyn uzasadniających wstrzymanie ich wypłaty; a także prawa ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentów do zbioru, które wygasły wskutek przysądzenia własności.

187 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 187 W podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości oprócz wierzycieli egzekwujących uczestniczą: 1) wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty i wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości; 2) osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły do niej prawa stwierdzone w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości lub prawa, które zostały zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przyznaniu własności; 3) pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swe roszczenia przed sporządzeniem planu podziału. Jeżeli wierzytelność hipoteczna nie jest stwierdzona tytułem wykonawczym, należność przypadającą wierzycielowi hipotecznemu pozostawia się w depozycie organu egzekucyjnego. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, organ egzekucyjny postanowieniem zobowiązuje nabywcę do uzupełnienia ceny w terminie 7 dni. Na postanowienie to przysługuje zażalenie. W planie podziału organ egzekucyjny wymienia osoby, dla których jest przeznaczona kwota przypadająca od nabywcy. W tej części plan podziału stanowi dla nich tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy. Wierzyciel, któremu przysługuje roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela. Jeżeli hipoteka nie jest wyczerpana i może jeszcze służyć zabezpieczeniu wierzyciela, reszta kwoty pozostaje w depozycie organu egzekucyjnego aż do ustania stosunku prawnego uzasadniającego korzystanie z hipoteki. W przypadku hipoteki zabezpieczającej wiele

188 188 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji wierzytelności, gdy łączna kwota wierzytelności przewyższa sumę wymienioną we wpisie hipoteki, a wierzyciel nie wskazał do dnia, w którym postanowienie o przyznaniu własności stało się ostateczne, które z wierzytelności i w jakiej wysokości mają zostać zaspokojone, zaspokaja się wszystkie wierzytelności proporcjonalnie do ich wysokości. Jeżeli wierzytelność jest zabezpieczona na kilku nieruchomościach łącznie, wierzyciel powinien przed uprawomocnieniem się postanowienia o przyznaniu własności złożyć oświadczenie, czy i w jakiej wysokości żąda zaspokojenia z każdej ze sprzedanych nieruchomości. Jeżeli w powyższym terminie tego nie uczyni, a podzielona ma być suma uzyskana tylko z jednej nieruchomości, jego wierzytelność przyjmuje się do rozrachunku w całości; jeżeli natomiast podziałowi podlegają kwoty uzyskane ze sprzedaży kilku łącznie obciążonych nieruchomości, na wierzytelność łącznie zabezpieczoną przypada z każdej z kwot podlegających podziałowi taka część, jaka odpowiada stosunkowi kwoty pozostającej po zaspokojeniu należności z wcześniejszą kolejnością do sumy tych kwot. Kwotę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku zawieszającego albo od wyniku sporu, w którym wierzyciel uzyskał zabezpieczenie powództwa, pozostawia się w depozycie organu egzekucyjnego. Kwotę wydzieloną na zaspokojenie wierzytelności, której uiszczenie jest zależne od warunku rozwiązującego, wydaje się wierzycielowi bez zabezpieczenia. Jeżeli jednak obowiązek zabezpieczenia zwrotu ciąży na wierzycielu z mocy istniejącego między nim a zobowiązanym stosunku prawnego, organ egzekucyjny pozostawia wydzieloną kwotę w depozycie organu egzekucyjnego. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, organ egzekucyjny postanowieniem zobowiązuje nabywcę do uzupełnienia ceny. Będzie to miało miejsce w sytuacji, gdy wierzytelności mające pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzytelnością przejmującego na własność oraz koszty postępowania przekraczają kwotę stanowiącą

189 Rozdział 5. Podział kwoty uzyskanej z egzekucji 189 różnicę między ceną przejęcia a wartością potrąconej wierzytelności 116. Cena powinna zostać uzupełniona w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia organu w tym przedmiocie. Na postanowienie służy zażalenie. Ustawodawca w rozdziale 9 u.p.e.a. określił zasady, jakimi ma się kierować organ egzekucyjny, sporządzając plan podziału sumy uzyskanej w wyniku sprzedaży nieruchomości. Jeżeli kwota przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, należności dalszej kolejności zaspokaja się dopiero po zupełnym zaspokojeniu należności wcześniejszej kolejności, a gdy kwota nie wystarcza na pokrycie w całości wszystkich należności tej samej kolejności, należności te zaspokaja się proporcjonalnie do wysokości każdej z nich. Przy uwzględnianiu stosunku, w jakim pozostają do siebie wierzytelności zaliczane do tej samej kategorii, należy wziąć pod uwagę zarówno należność główną, jak i odsetki z tytułu niezapłacenia ich w terminie oraz koszty postępowania. Nie ma bowiem podstaw do przyjęcia, że należne wierzycielowi odsetki i koszty postępowania stanowią roszczenia gorszej kategorii. Nie zawsze wysokość należności głównej stanowi przeważającą część ogólnej należności wierzyciela, zatem nie powinna mieć decydującego znaczenia A. Karnicka -Kawczyńska, J. Kawczyński, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2002, s. 157 i A. Karnicka -Kawczyńska, J. Kawczyński, Postępowanie, s. 157 i 189.

190

191 Wzory formularzy 191 WZORY FORMULARZY Kolejna część publikacji dotyczy praktycznych aspektów egzekucji z nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wzory formularzy druków powinny znacznie ułatwić pracę pracownikom organu egzekucyjnego przy stosowaniu egzekucji z nieruchomości. W opracowaniu przedstawiono również propozycje rozstrzygnięć w formie postanowień. Z treści art u.p.e.a. wynika, że rozstrzygnięcia merytoryczne w postępowaniu egzekucyjnym zapadają w formie postanowień, natomiast przepis art. 18 u.p.e.a. stanowi, że w postępowaniu egzekucyjnym mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, o ile przepisy ustawy egzekucyjnej nie stanowią inaczej. Ponieważ postanowienia wydawane w postępowaniu egzekucyjnym mają charakter merytoryczny, należy do nich odpowiednio stosować przepisy dotyczące decyzji wydawanych w postępowaniu administracyjnym ogólnym, a zatem do postanowień tych należy stosować przepisy art. 107 k.p.a., a nie przepisy art. 124 k.p.a., które dotyczą postanowień wydawanych w postępowaniu administracyjnym, które to postanowienia nie mają charakteru merytorycznego i rozstrzygają jedynie kwestie proceduralne: zob. wyrok WSA w Krakowie z r., I SA/Kr 661/09, LEX nr , oraz wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 2936/05, LEX nr

192

193 Wzory formularzy 193 Wzór nr 1. Określenie wysokości zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) POSTANOWIENIE Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art i art a i 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) postanowił określić wysokość zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości, obciążającą jako Wierzyciela finansującego w wysokości zł (słownie: ). Wpłaty zaliczki dokonywane będą sukcesywnie w miarę podejmowanych kolejno czynności egzekucyjnych, o czym Strona zostanie poinformowana oddzielnym wezwaniem. UZASADNIENIE Uzasadnienie faktyczne

194 194 Wzory formularzy Uzasadnienie prawne Zgodnie z art a wyżej powołanej ustawy organ egzekucyjny podejmuje czynności związane z egzekucją z nieruchomości po otrzymaniu zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków od wierzyciela niebędącego naczelnikiem urzędu skarbowego, państwem członkowskim, państwem trzecim lub Państwową Inspekcją Pracy. Przedstawiając powyższe postanowiono jak w sentencji. Na niniejsze postanowienie nie służy zażalenie. Otrzymują: 1. Wierzyciel 2. aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

195 Wzory formularzy 195 Wzór nr 2. Wezwanie organu egzekucyjnego do wpłaty zaliczki (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) WEZWANIE DO WPŁATY ZALICZKI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wzywa do wpłaty zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości w kwocie zł, określonej postanowieniem tutejszego Organu z dnia nr w sprawie określenia wysokości zaliczki na pokrycie przewidywanych wydatków związanych z egzekucją z nieruchomości. Wpłaty zaliczki należy dokonać w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania na konto Urzędu Skarbowego w nr konta Jednocześnie informuje się, że po bezskutecznym upływie tego terminu organ egzekucyjny nie przystępuje do egzekucji z nieruchomości. Otrzymują: 1. Wierzyciel 2. aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

196 196 Wzory formularzy Wzór nr 3. Zajęcie nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZAJĘCIE NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110c 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) zajmuje nieruchomość położoną w, stanowiącą, dla której Sąd Rejonowy w Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr oraz wzywa ww. Zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania do zapłaty egzekwowanej należności pieniężnej [tu kwota należności do zapłaty], pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Poz. Numer tytułu wykonawczego Rodzaj zobowiązania Okres Kwota należności głównej [zł] Odsetki za zwłokę [zł] stawka odsetek: % stawka odsetek: % stawka odsetek: %

197 Wzory formularzy 197 Należność główna: Odsetki za zwłokę: Koszty upomnienia: Koszty egzekucyjne: w tym koszty zajęcia: Razem: zł zł zł zł zł zł Powyższe odsetki naliczono na dzień, wynoszą one Za każdy następny dzień należy naliczać odsetki według wymienionych stawek lub wskazanych przez organ egzekucyjny w terminie późniejszym. Kwoty uzyskane z zajęcia do wysokości wyżej określonej, a ponadto odsetki naliczone po dniu wystawienia wezwania, wpłacić należy na rachunek bankowy Urzędu Skarbowego w nr rachunku: (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) POUCZENIE: Zajęcie nieruchomości jest skuteczne z chwilą doręczenia niniejszego wezwania. Dla zobowiązanego, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku organu egzekucyjnego do zbioru dokumentów. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co może stanowić przedmiot obciążenia hipoteką, a także pożytki z nieruchomości. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Rozporządzanie przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie zobowiązanego. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, organ egzekucyjny odbiera zobowiązanemu zarząd i ustanawia innego zarządcę.

198 198 Wzory formularzy Kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku zajęte lub zagrożone zajęciem, bądź usuwa znaki zajęcia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5 (art Kodeksu karnego z r., Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Zobowiązanemu przysługuje skarga do organu egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o czynności egzekucyjnej. Zobowiązanemu, któremu uprzednio nie doręczono odpisów tytułów wykonawczych wymienionych w niniejszym wezwaniu przesyła się, jako załączniki, odpisy tych tytułów. Otrzymują: 1. Wierzyciel 2. Zobowiązany 3. aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

199 Wzory formularzy 199 Wzór nr 4. Umowa o zarządzanie nieruchomością UMOWA O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ zawarta w dniu w pomiędzy Naczelnikiem Urzędu Skarbowego w a zarządcą nieruchomości 1 Strony stwierdzają, że przedmiotowa nieruchomość składa się z działki nr położonej w oraz z 4 budynków o charakterze produkcyjnym znajdujących się w przy ul., dla których prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr 2 Naczelnik Urzędu Skarbowego zleca zarządcy wykonywanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością, a zarządca powyższy obowiązek przyjmuje. Czynności zwykłego zarządu nieruchomością obejmują w szczególności: 1) ustalenie aktualnego stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, 2) prowadzenie księgi obiektu budowlanego oraz dokumentacji technicznej nieruchomości wymaganej przez przepisy prawa budowlanego, 3) przeprowadzanie za pośrednictwem wyspecjalizowanych jednostek kontroli technicznej, okresowych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie techniczne zgodnie z wymogami prawa, 4) utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do produkcji, terenu nieruchomości, chodnika przed nieruchomością, poprzez nadzór nad realizacja zawartych w tym zakresie umów, 5) zapewnienie dla nieruchomości dostawy energii elektrycznej, wody, odprowadzenia ścieków i wywozu śmieci, poprzez nadzór nad realizacja zawartych w tym zakresie umów,

200 200 Wzory formularzy 6) zapewnienie dla nieruchomości usług kominiarskich i innych usług związanych z funkcjonowaniem urządzeń technicznych nieruchomości, 7) wykonanie bieżącej konserwacji i bieżących napraw nieruchomości, a w szczególności dokonywanie napraw budynku i jego pomieszczeń oraz urządzeń technicznych umożliwiających korzystanie z oświetlenia, ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, poprzez nadzór nad realizacją zawartych w tym zakresie umów, 8) usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości, 9) ubezpieczenie budynków, 10) opłacanie podatków i innych opłat publicznoprawnych przypadających od nieruchomości, 11) zawieranie umów o dostawy, roboty i usługi, związane z realizacją zadań wymienionych w pkt 3 9 umowy, kontrola prawidłowości wykonania tych umów oraz ich rozwiązanie w przypadkach gospodarczo uzasadnionych, 12) prowadzenie odpowiedniej księgowości dla nieruchomości, 13) sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego najpóźniej do dnia 15 stycznia za rok ubiegły, 14) zaciąganie zobowiązań, które mogą być zaspokojone z pożytków z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. 3 Zarządca jest upoważniony do przeprowadzania bieżących remontów nieruchomości. 4 Do podjęcia przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, określonych w 2 niniejszej umowy jest wymagana zgoda zobowiązanego, a w jej braku zgoda organu egzekucyjnego, który przed wydaniem postanowienia wysłucha zobowiązanego i zarządcę, chyba ze zwłoka groziłaby powstaniem szkody. 5 Za wykonanie powierzonych w niniejszej umowie obowiązków zarządca otrzymywać będzie wynagrodzenie w wysokości zł miesięcznie.

201 Wzory formularzy Zarządca zobowiązuje się do składania sprawozdania z wykonywanego zarządu na koniec kwartału każdego roku oraz na dzień wygaśnięcia zarządu w formie dodatkowo określonej zarządzeniem Naczelnika Urzędu Skarbowego. 7 W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) oraz przepisy Kodeksu cywilnego. 8 Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 9 Wszelkie spory mogące powstać w trakcie realizacji niniejszej umowy lub na jej tle poddane zostaną pod rozstrzygnięcie sądom powszechnym właściwym miejscowo dla siedziby Naczelnika Urzędu Skarbowego w 10 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla każdej ze Stron. Naczelnik Urzędu Skarbowego Zarządca nieruchomości Rozdzielnik: Wierzyciel aa. Do wiadomości: Zobowiązany

202 202 Wzory formularzy Wzór nr 5. Wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Organ egzekucyjny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zobowiązany: Dotyczy księgi wieczystej: KW WNIOSEK O DOKONANIE W KSIĘDZE WIECZYSTEJ WPISU O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Przedkładając zajęcie nieruchomości stanowiące jednocześnie wezwanie skierowane do zobowiązanego, na podstawie art. 110c 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) wnoszę o dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej KW o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości lub o złożenie tego wniosku do zbioru dokumentów. UZASADNIENIE Na podstawie tytułów wykonawczych nr: 1. z dnia r., 2. z dnia r., 3. z dnia r. wystawionych przez Wierzyciela, została zajęta nieruchomość, opisana w księdze wieczystej KW, stanowiąca zobowiązanego.

203 Wzory formularzy 203 Dodatkowe uzasadnienie faktyczne i prawne Zajęcie nieruchomości dokonane zostało na podstawie art. 110c 2 powołanej wyżej ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a zatem złożenie niniejszego wniosku należy uznać za zasadne. W załączeniu: Zajęcie nieruchomości z dnia, nr (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

204 204 Wzory formularzy Wzór nr 6. Zapytanie do jednostki samorządu terytorialnego w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art w zw. z art. 110n 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), zwraca się z prośbą o udzielenie informacji, czy nieruchomość:, dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą KW, położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.). Informuje się, że zgodnie z art. 36 cytowanej ustawy, informacje udzielane są nieodpłatnie, a ich udostępnianie nie narusza obowiązku zachowania tajemnicy określonej w odrębnych przepisach. Otrzymują: 1. Wierzyciel 2. Zobowiązany 3. aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

205 Wzory formularzy 205 Wzór nr 7. Wniosek o wydanie wyciągu z księgi wieczystej (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Organ egzekucyjny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zobowiązany: Dotyczy księgi wieczystej: KW WNIOSEK O WYDANIE WYCIĄGU KSIĘGI WIECZYSTEJ / ZAŚWIADCZENIA WYSTAWIONEGO NA PODSTAWIE ZBIORU DOKUMENTÓW Na podstawie art. 110m 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) wnoszę o wydanie wyciągu/zaświadczenia wystawionego na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości nr KW, zawierającego wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w zbiorze obciążeń, jeżeli nieruchomość jest objęta ewidencją gruntów i budynków także wyciągu z ich rejestru. Powyższe niezbędne jest do dalszego prowadzenia administracyjnego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

206 206 Wzory formularzy Otrzymują: 1. Adresat 2. aa

207 Wzory formularzy 207 Wzór nr 8. Zlecenie wyceny nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZLECENIE WYCENY Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawia art. 110s 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), zleca dokonanie: oszacowania wartości zajętej nieruchomości stanowiącej, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW oznaczoną: nr działki należącej do zobowiązanego: Mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględniając przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oszacowaniu wartości zajętej nieruchomości należy uwzględnić postanowienia rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 742). Otrzymują: 1. Adresat 2. aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

208 208 Wzory formularzy Wzór nr 9. Wezwanie do jednostki samorządu terytorialnego o skorzystanie z prawa pierwokupu nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110n 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wzywa do złożenia oświadczenia, czy Wasza jednostka skorzysta z prawa pierwokupu nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne stanowiącej: zobowiązanego: położonej: dla której Sąd Rejonowy 1 prowadzi księgę wieczystą KW 2 za cenę nabycia w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) POUCZENIE: Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego nie skorzysta z prawa pierwokupu albo organowi egzekucyjnemu w terminie trzech miesięcy od dnia doręczenia wezwania nie zostanie doręczone oświadczenie w tej sprawie, prawo pierwokupu wygasa. 1 Właściwy sąd wieczystoksięgowy 2 Numer księgi wieczystej

209 Wzory formularzy 209 Wzór nr 10. Zawiadomienie uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZAWIADOMIENIE O TERMINIE OPISU I OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110o 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), zawiadamia uczestnika postępowania egzekucyjnego, że w sprawie egzekucji prowadzonej przeciwko zobowiązanemu: w dniu o godz. w siedzibie Urzędu Skarbowego w pokój nr zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości nieruchomości położonej: dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) POUCZENIE: Stawiennictwo nie jest obowiązkowe, zaś niestawiennictwo nie wstrzymuje dokonania powyższej czynności. Suma oszacowania wartości nieruchomości stanowić będzie podstawę do przyjęcia ceny wywołania, od której rozpoczyna się licytację nieruchomości, do której skierowano egzekucję.

210 210 Wzory formularzy Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone do organu egzekucyjnego przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Otrzymują uczestnicy postępowania:

211 Wzory formularzy 211 Wzór nr 11. Obwieszczenie o opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) OBWIESZCZENIE O TERMINIE OPISU I OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110o 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), podaje do publicznej wiadomości, że w sprawie egzekucji prowadzonej przeciwko zobowiązanemu: w dniu o godz. w siedzibie pokój zostanie dokonany opis i oszacowanie wartości nieruchomości położonej: dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą KW oznaczoną:, nr działki Organ egzekucyjny wzywa wszystkie osoby, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do tej nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) POUCZENIE: Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone do organu egzekucyjnego przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

212 212 Wzory formularzy Wzór nr 12. Wniosek jednostki samorządu terytorialnego o wywieszenie na tablicy ogłoszeń obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110o 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wnosi o wywieszenie w siedzibie Waszego Urzędu załączonego obwieszczenia nr z dnia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości w celu wezwania uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Jednocześnie prosimy o zwrot przedmiotowego obwieszczenia po upływie terminu opisu i oszacowania wartości nieruchomości (tj. po dniu ), z potwierdzeniem okresu wywieszenia na tablicy ogłoszeń Waszego Urzędu. Rozdzielnik: Adresat aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

213 Wzory formularzy 213 Wzór nr 13. Protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (znak sprawy) (data i miejsce wydania) PROTOKÓŁ OPISU I OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W sprawie egzekucyjnej prowadzonej z wniosku wierzyciela Wobec zobowiązanego Z zawiadomionych uczestników postępowania byli obecni Oznaczenie nieruchomości Obiekty budowlane i urządzenia 1 1 Opis nieruchomości tej grupy nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia.

214 214 Wzory formularzy Nieruchomości rolne 2 Wieczyste użytkowanie 3 Stwierdzone prawa i obciążenia W poświadczonym skróconym odpisie księgi wieczystej KW są zawarte następujące prawa i obciążenia: Dział II: Właściciel Dział III: Ciężary i ograniczenia Dział IV: Hipoteki 2 Opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów rolnych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów. 3 Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości wymienia się wartość prawa użytkowania wieczystego oraz dzień, z upływem którego wygasa użytkowanie wieczyste.

215 Wzory formularzy 215 Umowy ubezpieczeniowe Osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki Sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego Określenie wartości nieruchomości Zgłoszone prawa do nieruchomości Inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości Czynność opisu i oszacowania nieruchomości rozpoczęto w dniu o godz. Czynność zakończono w dniu o godz. Protokół sporządzono zgodnie z art. 110r 1 pkt 1 9 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) oraz rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 742).

216 216 Wzory formularzy Na tym protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zakończono i po jego odczytaniu podpisano: /Nazwisko i imię i podpis osoby sporządzającej protokół/ Podpisy osób obecnych przy sporządzaniu protokołu POUCZENIE: Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wniesione do organu egzekucyjnego przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia i oszacowania wartości nieruchomości.

217 Wzory formularzy 217 Wzór nr 14. Obwieszczenie o licytacji (I, II i III) (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) OBWIESZCZENIE O LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110w 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), podaje do publicznej wiadomości, że: w dniu o godz. w budynku, mającym siedzibę przy ul., w pokoju nr, odbędzie się licytacja nieruchomości należącej do: zobowiązanego, położonej: w stanowiącej: dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Suma oszacowania wynosi kwotę zł (słownie ), zaś cena wywołania wynosi trzy czwarte oszacowanej wartości nieruchomości i wynosi kwotę zł (słownie ). Licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć wadium w wysokości 1/10 sumy oszacowania, to jest kwotę w wysokości zł. Wadium winno być złożone w gotówce albo w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na organ egzekucyjny Wadium można także wpłacić na konto Urzędu Skarbowego nr konta: 1 1 Zob. obwieszczenie MF w sprawie wykazu rachunków urzędów skarbowych obowiązującego od dnia 7 grudnia 2015 r. z r. (Dz.Urz. MF poz. 86).

218 218 Wzory formularzy Zgodnie z przepisem art. 111d 3 wyżej wymienionej ustawy w licytacji mogą również uczestniczyć osoby, które przedłożą pełnomocnictwo do udziału w licytacji stwierdzone dokumentem i podpisem urzędowo lub notarialnie poświadczonym. W ciągu 14 dni przed dniem licytacji, w dni robocze w godzinach, można oglądać nieruchomość oraz przeglądać w, pokój nr akta postępowania egzekucyjnego. Prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne. Licytacja może być odwołana bez podania przyczyn. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) POUCZENIE: Na czynność organu egzekucyjnego dotyczącą obwieszczenia o licytacji przysługuje skarga. Skargę wnosi się do organu egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia o licytacji.

219 Wzory formularzy 219 Wzór nr 15. Zawiadomienie uczestnika postępowania o pierwszej licytacji nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZAWIADOMIENIE UCZESTNIKA O PIERWSZEJ LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w przekazuje w załączeniu: obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr KW stanowiącej własność Zobowiązanego informując jednocześnie, iż zgodnie z art. 110w 6 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) organ egzekucyjny może, na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela, zarządzić ogłoszenie o licytacji również w inny wskazany przez nich sposób (oprócz wywieszenia na tablicy ogłoszeń). Informuje się, że jeżeli nikt nie przystąpi do licytacji, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, wierzycielowi hipotecznemu (z wyjątkiem urzędu skarbowego) przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości. Wniosek taki należy złożyć do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji (podstawa prawna: art. 111h 1 cytowanej ustawy). Jeżeli przedmiotem licytacji jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, współwłaściciel tej nieruchomości niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność, za cenę nie niższą od 3/4 oszacowanej wartości nieruchomości. W sprawie

220 220 Wzory formularzy przejęcia nieruchomości przepis art. 110y 2 i 3 cytowanej wyżej ustawy stosuje się odpowiednio. Załącznik Obwieszczenie o licytacji nieruchomości znak sprawy z dnia Otrzymują uczestnicy postępowania: Tablica ogłoszeń Urzędu Skarbowego (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

221 Wzory formularzy 221 Wzór nr 16. Wniosek do jednostki samorządu terytorialnego o wywieszenie na tablicy ogłoszeń obwieszczenia o licytacji (I, II i III) (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110w 5 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wnosi o wywieszenie w siedzibie Waszej jednostki załączonego obwieszczenia nr z dnia o licytacji nieruchomości. Jednocześnie prosimy o zwrot przedmiotowego obwieszczenia po upływie terminu licytacji nieruchomości (tj. po dniu ) z potwierdzeniem co najmniej 30 dni okresu jego wywieszenia na tablicy ogłoszeń Waszego Urzędu. Załącznik Obwieszczenie o licytacji nieruchomości znak sprawy z dnia Rozdzielnik: 1. Adresat 2. aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

222 222 Wzory formularzy Wzór nr 17. Zlecenie ogłoszenia o licytacji w prasie (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZLECENIE OGŁOSZENIA 1 Naczelnik Urzędu Skarbowego w zleca zamieszczenie ogłoszenia Obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości. Należność za powyższe zostanie uregulowana przelewem po ukazaniu się ogłoszenia oraz przedłożeniu faktury. Załącznik: Obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości Rozdzielnik Adresat aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) 1 Dotyczy licytacji nieruchomości oszacowanej na kwotę wyższą niż zł.

223 Wzory formularzy 223 Wzór nr 18. Obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) OBWIESZCZENIE O PIERWSZEJ LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI 1 Naczelnik Urzędu Skarbowego w na podstawie art. 110w 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) podaje do publicznej wiadomości, że w dniu o godz. w budynku Urzędu Skarbowego przy ul. pok. nr, odbędzie się publiczna pierwsza licytacja nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu nr położonej w miejscowości, dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą KW nr Suma oszacowania licytowanej nieruchomości wynosi zł, zaś cena wywołania jest równa 3/4 wartości oszacowanej nieruchomości i wynosi zł. Nieruchomość stanowi własność zobowiązanego Zgodnie z brzmieniem art. 110w 5 cytowanej ustawy licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć wadium w wysokości 1/10 oszacowanej wartości nieruchomości, to jest w kwocie zł. Wadium składa się w gotówce w kasie Urzędu Skarbowego (w godzinach otwarcia kasy, tj. od do ) lub w postaci czeku potwierdzonego wystawionego na Organ egzekucyjny, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. 1 Obwieszczenie doręcza się uczestnikom licytacji, właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych.

224 224 Wzory formularzy Nieruchomość można oglądać w dni powszednie w ciągu dwóch tygodni przed licytacją po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z Komornikiem skarbowym, zaś akta nieruchomości znajdują się w Urzędzie Skarbowym, pokój nr Naczelnik Urzędu Skarbowego informuje, że zgodnie z art. 110w 2 pkt 7 i 8 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji: prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przyznania nabywcy własności nieruchomości bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te nie wystąpiły wcześniej o wyłączenie nieruchomości lub jej przynależności spod egzekucji; użytkowanie, służebność i prawo dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą, w której postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne. Naczelnik Urzędu Skarbowego zastrzega sobie prawo odwołania licytacji bez podania przyczyny.

225 Wzory formularzy 225 Wzór nr 19. Wezwanie do złożenia wykazu zaległości (do I, II i III licytacji) (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) WEZWANIE 1 DO ZŁOŻENIA WYKAZU ZALEGŁOŚCI PODATKOWYCH I INNYCH DANIN PUBLICZNYCH Naczelnik Urzędu Skarbowego w przesyła w załączeniu odpis obwieszczenia o licytacji nieruchomości należącej do zobowiązanego położonej stanowiącej dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Na podstawie art. 110w 4 pkt 2 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) wzywam do zgłoszenia najpóźniej w dniu licytacji zestawienia podatków i innych danin publicznych, należnych na dzień licytacji, pod rygorem utraty prawa dochodzenia zaległych świadczeń od nabywcy nieruchomości. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) 1 Wezwanie doręcza się właściwej jednostce samorządu terytorialnego oraz organom ubezpieczeń społecznych.

226 226 Wzory formularzy W załączeniu: Obwieszczenie o licytacji nieruchomości znak sprawy z dnia Rozdzielnik: aa.

227 Wzory formularzy 227 Wzór nr 20. Pismo do współwłaściciela licytowanej nieruchomości rolnej o przejęcie nieruchomości na własność (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) 1 Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110y 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), informuje o możliwości skorzystania z prawa przejęcia nieruchomości na własność wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego, stanowiącej współwłasność zobowiązanego: położonej: dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą KW za cenę nie niższą od oszacowanej wartości nieruchomości, tj. zł (słownie zł). Wniosek o przejęcie na własność nieruchomości składa się nie później niż trzeciego dnia poprzedzającego dzień licytacji do Organu egzekucyjnego Licytacja nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego odbędzie się w dniu (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) 1 Prawo przejęcia na własność licytowanej nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego przysługuje współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym.

228 228 Wzory formularzy Wzór nr 21. Pismo w sprawie przekazania akt egzekucyjnych do Izby Administracji Skarbowej (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Dyrektor Izby Skarbowej w Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 110y 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), przekazuje w załączeniu akta sprawy prowadzonego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości KW wobec Zobowiązanego:, celem sprawdzenia prawidłowości dotychczas prowadzonego postępowania. Załącznik: Akta sprawy Rozdzielnik: Adresat aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

229 Wzory formularzy 229 Wzór nr 22. Protokół licytacji nieruchomości (z I, II i III licytacji) (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) PROTOKÓŁ LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI Pracownik Organu egzekucyjnego Pan(i) zwany dalej poborcą skarbowym, pod nadzorem Komornika Skarbowego Pana(i), w sprawie z wniosku wierzyciela: przeciwko Zobowiązanemu: o egzekucję należności pieniężnej w dniu o godzinie w przy ul. pokój nr, po stwierdzeniu, że wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo powiadomieni, wywołał licytację nieruchomości. Prowadzący licytację podał do wiadomości obecnym: 1) przedmiot licytacji, dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą KW ; 2) wartość szacunkową: zł; 3) cenę wywoławczą: zł; 4) wysokość wadium: zł; 5) termin uiszczenia ceny nabycia gdy postanowienie o przybiciu stanie się ostateczne organ egzekucyjny wezwie licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin ceny nabycia, nieprzekraczający jednak trzech miesięcy; 6) prawa obciążające nieruchomość wygasną z chwilą, gdy postanowienie o przyznaniu własności stanie się ostateczne; 7) zmiany w stanie faktycznym i prawnym po opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości

230 230 Wzory formularzy Do licytacji przystąpili*: * Przystępującym do licytacji podaje się, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. POSTĄPIENIA Lp. Licytant (nazwisko i imię lub nazwa firmy) Zaoferowana cena [zł] Wobec ustania postąpień prowadzący licytację, uprzedzając obecnych, iż po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieścił trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę: zł (słownie: zł). Najwyższą cenę zaoferował(a): Obecni na licytacji złożyli następujące wnioski i oświadczenia:

231 Wzory formularzy 231 Skargi na czynności poborcy skarbowego zgłoszone ustnie Komornikowi skarbowemu: Prowadzący licytację Pan(i) oznajmił, że postanowienie w przedmiocie przybicia będzie ogłoszone w dniu Obecni na licytacji: Protokół odczytano i podpisano w dniu godz

232 232 Wzory formularzy Wzór nr 23. Zawiadomienie uczestnika postępowania o II licytacji (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZAWIADOMIENIE UCZESTNIKA O DRUGIEJ LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w przekazuje w załączeniu: protokół pierwszej licytacji nieruchomości z dnia obwieszczenie o drugiej licytacji nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr KW, stanowiącej własność Zobowiązanego, informując jednocześnie, iż zgodnie z art. 110w 6 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), organ egzekucyjny może zarządzić na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela ogłoszenie o licytacji również w inny wskazany przez nich sposób (oprócz wywieszenia na tablicy ogłoszeń). Informuje się, że jeżeli nikt nie przystąpi do drugiej licytacji, przejęcie na własność może nastąpić za cenę nie niższą od 70% wartości nieruchomości, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu lub hipotecznemu (z wyjątkiem naczelnika urzędu skarbowego) oraz współwłaścicielowi (art. 111i 2 cytowanej ustawy). Wniosek taki należy złożyć do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji.

233 Wzory formularzy 233 Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach temu czyja należność jest większa (art. 111i 4 cytowanej ustawy). Otrzymują uczestnicy postępowania: Aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

234 234 Wzory formularzy Wzór nr 24. Zawiadomienie uczestnika postępowania o III licytacji (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) ZAWIADOMIENIE O TRZECIEJ LICYTACJI NIERUCHOMOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w przekazuje w załączeniu: protokół drugiej licytacji nieruchomości z dnia znak sprawy obwieszczenie o trzeciej licytacji nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr KW stanowiącej własność Zobowiązanego, informując jednocześnie, iż zgodnie z art. 110w 6 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), organ egzekucyjny może zarządzić na wniosek i koszt zobowiązanego lub wierzyciela ogłoszenie o licytacji również w inny (oprócz wywieszenia na tablicy ogłoszeń) wskazany przez nich sposób. Naczelnik Urzędu Skarbowego informuje, że w przypadku niedojścia do skutku trzeciej licytacji wierzycielowi egzekwującemu i wierzycielowi hipotecznemu (z wyjątkiem naczelnika urzędu skarbowego) oraz współwłaścicielowi przysługuje prawo przejęcia nieruchomości na własność za cenę nie niższą od 65% oszacowanej wartości nieruchomości (podstawa prawna: art. 111j 1 i 2 cytowanej ustawy). Wniosek taki należy złożyć do organu egzekucyjnego w terminie 7 dni od dnia licytacji. Jeżeli po trzeciej bezskutecznej licytacji żaden z wierzycieli nie przejmie nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne zostanie umo-

235 Wzory formularzy 235 rzone. W takim przypadku nowa egzekucja z tej nieruchomości będzie mogła być wszczęta po upływie 12 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o umorzeniu egzekucji (podstawa prawna: art. 111k 1 cyt. ustawy). Otrzymują uczestnicy postępowania: Aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

236 236 Wzory formularzy Wzór nr 25. Postanowienie o przybiciu (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) POSTANOWIENIE O PRZYBICIU NA RZECZ LICYTANTA.. 1 Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 111m 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), po zamknięciu licytacji nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW, postanowił udzielić przybicia na rzecz licytanta, który podczas licytacji nieruchomości w dniu zaoferował najwyższą cenę zł (słownie: ). UZASADNIENIE W dniu Naczelnik Urzędu Skarbowego w przeprowadził publiczną licytację nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW, położonej w stanowiącej własność Zobowiązanego Najwyższą cenę zł (słownie: ) zaoferował W toku postępowania egzekucyjnego nie wpłynęły skargi lub zażalenia, które nie są rozstrzygnięte. W związku z powyższym postanowiono jak w sentencji. 1 Postanowienie o odmowie przybicia doręcza się: wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę.

237 Wzory formularzy 237 Na postanowienie co do przybicia służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w, wniesione za pośrednictwem Naczelnik Urzędu Skarbowego w, w terminie 7 dni od dnia jego otrzymania. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego) W załączeniu: Postanowienie o przybiciu z dnia znak sprawy Otrzymują: 1. Wierzyciel 2. Zobowiązany 3. Nabywca nieruchomości 4. Osoby, które zaskarżyły czynności związane z udzieleniem przybicia 5. Zarządca, który nie jest dłużnikiem Aa.

238 238 Wzory formularzy Wzór nr 26. Wezwanie do złożenia ceny nabycia (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) WEZWANIE DO ZŁOŻENIA CENY NABYCIA Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wzywa do złożenia ceny nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce w kwocie zł (słownie: ) do depozytu organu egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia otrzymania niniejszego wezwania. UZASADNIENIE Postanowieniem z dnia nr Naczelnik Urzędu Skarbowego w udzielił przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę zł zakupu nieruchomości dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Licytant uiścił w dniu wadium w kwocie zł, które zaliczono w całości w cenę nabycia. Pozostałą do zapłaty kwotę w wysokości zł należy wpłacić na konto organu egzekucyjnego (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

239 Wzory formularzy 239 POUCZENIE: Jeżeli nabywca nie wykona w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny nabycia, wygasają skutki przybicia (art. 111s cytowanej ustawy). Rozdzielnik: 1. Adresat 2. Aa

240 240 Wzory formularzy Wzór nr 27. Postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) POSTANOWIENIE O PRZYZNANIU WŁASNOŚCI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 112b 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) postanowił przyznać własność nieruchomości stanowiącej dla której Sąd Rejonowy w prowadzi księgę wieczystą nr KW UZASADNIENIE Postanowienie o przybiciu nieruchomości z dnia znak sprawy będącej przedmiotem egzekucji na rzecz stało się ostateczne. Nabywca w określonym przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia w kwocie zł, po potrąceniu przez niego złożonego wadium w kwocie zł. Wobec prawomocności postanowienia o przybiciu oraz spełnienia przez nabywcę warunków licytacyjnych, organ egzekucyjny na zasadzie art. 112b cytowanej wyżej ustawy postanowił jak w sentencji.

241 Wzory formularzy 241 Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w, za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego w, w terminie 7 dni od dnia doręczenia (art cytowanej ustawy). Otrzymują: Aa. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

242 242 Wzory formularzy Wzór nr 28. Przekazanie do sądu postanowienia o przyznaniu własności nieruchomości wraz z planem podziału (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Organ egzekucyjny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zobowiązany: Dotyczy księgi wieczystej: KW Naczelnik Urzędu Skarbowego w przekazuje w załączeniu: 1) ostateczne postanowienie o przyznaniu własności z dnia nr sprawy 2) plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 112b 3 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 112f cytowanej ustawy, postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, wraz z planem podziału kwoty uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia wszystkich hipotek obejmujących nieruchomość. (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

243 Wzory formularzy 243 W załączeniu: 1. Postanowienie o przyznaniu własności z dnia nr sprawy 2. Plan podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości Aa.

244 244 Wzory formularzy Wzór nr 29. Wniosek do sądu o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji (pieczęć organu egzekucyjnego) (data i miejsce wydania) (znak sprawy) Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Organ egzekucyjny: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zobowiązany: Dotyczy księgi wieczystej: KW WNIOSEK O WYKREŚLENIE W KSIĘDZE WIECZYSTEJ WPISU O WSZCZĘCIU EGZEKUCJI Naczelnik Urzędu Skarbowego w, na podstawie art. 112f 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), wnosi o wykreślenie w dziale III (ciężary i obciążenia) księgi wieczystej KW wzmianki, iż w stosunku do nieruchomości zostało wszczęte postępowanie egzekucyjne na rzecz Wierzyciela Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w drodze egzekucji administracyjnej, a postanowienie z dnia nr sprawy o przyznaniu własności stało się ostateczne. Rozdzielnik: Adresat Aa (podpis i pieczątka osoby upoważnionej z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego)

245 Wzory formularzy 245 Wzór nr 30. Operat szacunkowy wartości rynkowej zajętej nieruchomości OPERAT SZACUNKOWY 1 Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w Olsztynie przy ul. Kąkolowej 22 (obręb ewidencyjny nr 151, działka nr 92, pow. 576 m 2 ) stanowiącej własność, w celu określenia jej wartości rynkowej jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej do sprzedaży w drodze licytacji. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości wynosi: zł słownie: czterdzieści tysięcy pięćset dwadzieścia siedem złotych Operat sporządził: Mirosław Kluczkowski Rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia zawodowe nr ) (pieczęć i podpis) 1 Opracowano na podstawie S. Źróbek, M. Bełej, Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości, Olsztyn 2000, s. 111 i n.

246 246 Wzory formularzy Olsztyn, grudzień 2015 Wyciąg z operatu szacunkowego Określenie nieruchomości Cel wyceny Metoda ustalania wartości Przedmiotem wyceny jest nieruchomość niezabudowana (obręb ewidencyjny nr 151, działka 92, pow. 576 m 2 ) będąca własnością, położona przy ul. Kąkolowej 22, przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy w budownictwie jednorodzinnym Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej w licytacji, w procesie jej sprzedaży Podejście porównawcze, metoda analizy statystycznej rynku Data sporządzenia operatu szacunkowego: grudzień 2015 r., stanu nieruchomości i poziomu cen: grudzień 2015 r., wizji terenu: grudzień 2015 r. Wartość nieruchomości zł (czterdzieści tysięcy pięćset dwadzieścia siedem złotych) Mirosław Kluczkowski Rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia zawodowe nr ) (pieczęć i podpis)

247 Wzory formularzy 247 OPERAT ZAWIERA: 1. Dane formalnoprawne 1.1. Zleceniodawca 1.2. Zleceniobiorca 1.3. Przedmiot wyceny 1.4. Cel wyceny 1.5. Data ustalenia wartości 1.6. Podstawy prawnomerytoryczne wyceny 1.7. Źródła informacji i materiały źródłowe 1.8. Materiały pomocnicze 2. Opis przedmiotu wyceny 2.1. Oznaczenie według ewidencji gruntów i budynków 2.2. Stan według księgi wieczystej 2.3. Oznaczenie według planu zagospodarowania przestrzennego 2.4. Stan techniczno-użytkowy 3. Procedura szacowania 4. Ustalenia wyniku szacowania 4.1. Analiza rynku 4.2. Określenie wartości szacowanej nieruchomości 5. Dane końcowe 5.1. Warunki i zastrzeżenia 5.2. Wykaz załączników 1. Dane formalnoprawne 1.1. Zleceniodawca Wycenę przeprowadzono na zlecenie Naczelnika Urzędu Skarbowego w, zlecenie nr GGG 6615/99 z r Zleceniobiorca Kapitał Wycena nieruchomości ul. Kopernika 117, Olsztyn, tel Operat wykonał: Mirosław Kluczkowski rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr

248 248 Wzory formularzy 1.3. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość niezabudowana, położona w obrębie ew. nr 151, oznaczona numerem ewidencyjnym 92, KW nr 2604, pow. 576 m 2, będąca własnością, położona w Olsztynie przy ulicy Kąkolowej Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej w licytacji, w procesie sprzedaży Data ustalenia wartości Wartość rynkową nieruchomości ustalono według stanu nieruchomości i poziomu cen na grudzień 2015 r. wizja terenu: r., sporządzenie operatu szacunkowego r Podstawy prawno-merytoryczne wyceny ustawa o gospodarce nieruchomościami z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.), rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 742), rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z r. (Dz.U. poz. 2109), Krajowy Standard Wyceny Podstawowy NR 1 KSWP 1 Wartość rynkowa i Wartość odtworzeniowa, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy NR 2 KSWP 2 Wartości inne niż wartość rynkowa, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy NR 3 KSWP 3 Operat szacunkowy, oraz trzy standardy specjalistyczne: 1. Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 3 (KSWS 3) Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności (uzgodniony z Ministrem Infrastruktury w dniu 4 stycznia 2010 r.), 2. Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 1.1 (KSWS 1.1) Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty, 3. Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 2 (KSWS 2) Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

249 Wzory formularzy Źródła informacji i materiały źródłowe operat ewidencji i budynków w Urzędzie Gminy w Olsztynie, akta notarialne w Urzędzie Gminy, księga wieczysta nieruchomości Sąd Rejonowy w Olsztynie, wizja lokalna przeprowadzona w dniu r Materiały pomocnicze R. Borowiecki, A. Jaki, J. Kaczmarek, Metody i procedury wyceny przedsiębiorstw i ich majątku, Kraków 1988 A. Hopfer, B. Hopfer, Operat szacunkowy jako dokument w postępowaniu administracyjnym, www2.wpia.uw.edu.pl, dostęp: r. 2. Opis przedmiotu wyceny 2.1. Oznaczenie wg ewidencji gruntów i budynków Jednostka ewidencyjna Olsztyn Obręb 151 Nr jednostki rejestrowej 71 Nr działki 92 Powierzchnia 576 m 2 Nr mapy Stan według księgi wieczystej Księga wieczysta nr 2604 prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olsztynie. Dział I: Wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością Działka nr 92 położona w Olsztynie, ul. Kąkolowa 22, pow. 576 m 2 Dział II: Wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego Grunt stanowi własność Dział III: Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością oraz innych praw i roszczeń: Dział IV: Wpisy dotyczące hipotek 2.3. Oznaczenia według planu zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość ta przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyn zatwierdzonym uchwałą nr 82/99 z r. na cele zabudowy budownictwa jednorodzinnego

250 250 Wzory formularzy 2.4. Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomość gruntowa (działka 92) położona jest w strefie peryferyjnej miasta Olsztyn, dzielnica Dąbki, przy ul. Kąkolowej 22, to dzielnica Olsztyna o zabudowie głównie jednorodzinnej wolno stojącej. Sąsiedztwo funkcji nieuciążliwe, nieruchomość położona jest w sąsiedztwie zwartej zabudowy jednorodzinnej. Kształt działki prostokątny, pozwalający na wykorzystanie nieruchomości zgodnie z funkcją przewidzianą w planie zagospodarowania przestrzennego. Ukształtowanie terenu teren równy, bez pofałdowań. Dojazd do nieruchomości bardzo dobra droga osiedlowa (kostka) w niewielkiej odległości od drogi głównej. Rodzaj ogrodzenia od frontu trwałe: pręty żelazne na podmurówce, pozostałe: siatka. Infrastruktura techniczna sieć kanalizacyjna i wodociągowa, energia elektryczna, gaz, telefon. 3. Procedura szacowania W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę do wyznaczenia ceny wywoławczej w przetargu szacowanie prowadzono, stosując podejście porównawcze, metodą analizy statystycznej rynku z wykorzystaniem analizy regresji wielokrotnej. W celu ustalenia wartości tą metodą zrealizowano następującą procedurę: opis obiektu będącego przedmiotem wyceny, monitoring lokalnego rynku sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, wybór zmiennych zależnych i niezależnych, wybór postaci analitycznej modelu, estymacja parametrów modelu i jego weryfikacja, określenie wartości szacowanej nieruchomości. 4. Ustalenie wyniku szacowania 4.1. Analiza rynku Do sformułowania modelu zgromadzono dane o transakcjach nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, zaistniałych na lokalnym rynku nieruchomości 40 transakcji zamieszczonych w załączniku nr 1. Badanie nieruchomości zostało opisane 6 cechami (zmiennymi niezależnymi).

251 Wzory formularzy 251 Sposób ich opisu został zamieszczony poniżej: 1. Moment czasowy sprzedaży nieruchomości (data), Dla każdego miesiąca przypisano kolejną cyfrę począwszy od miejsca najstarszej względem momentu wyceny transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. 2. Powierzchnia (pow.) liczba równa liczbie metrów kwadratowych powierzchni nieruchomości. 3. Dostępność komunikacyjna (droga) a) droga gruntowa 1 b) droga utwardzona Lokalizacja (strefa) a) peryferyjna 1 b) pośrednia 2 c) centralna Wyposażenie w infrastrukturę techniczną (uzbrojenie) każdy element uzbrojenia Cena transakcyjna 1 m 2 (cena 1 m 2 ) cena transakcyjna w przeliczeniu na 1 m 2 gruntu. 7. Na podstawie powyższej gradacji cech przetworzono informacje, czyli zbiór danych opisujących nieruchomości (załącznik nr 1). na zapis cyfrowy. Wyniki tej operacji zamieszczono w załączniku Wycena nieruchomości Zastosowano następującą liniową postać funkcji regresji opisującej rynek nieruchomości: Y = b 0 + b 1 X 1 + b 2 X 2 + b 3 X b n X n gdzie: Y przewidywana wartość, b 0 stała równania, b 1, b 2,, b n współczynniki zmiennych niezależnych, X 1, X 2,, X n zmienne niezależne. Bazując na danych i wynikach zawartych w tabelach 2 i 3, za pomocą programu STATISTICA obliczono współczynniki zmiennych niezależnych metodą najmniejszych kwadratów. Obliczono również współczynnik determinacji R 2. Oszacowana wartość 1 m 2 nieruchomości wynosi 70,36 zł. Wartość działki nr 92 wynosi W = 70, = zł (wartość po zaokrągleniu do pełnych złotych). Słownie: czterdzieści tysięcy pięćset dwadzieścia siedem złotych.

252 252 Wzory formularzy 5. Dane końcowe 5.1. Warunki i zastrzeżenia Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie ze Standardami zawodowych rzeczoznawców majątkowych, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa Rzeczoznawca przyjmuje informacje o cenach rynkowych nieruchomości uzyskane na podstawie aktów notarialnych za prawdziwe. Rzeczoznawca nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wycen, niemożliwe do ujawnienia bez przeprowadzenia ekspertyz. Operat nie może być publikowany do innych celów niż wskazany w operacie. Sporządzony został wyciąg z operatu szacunkowego i przekazany naczelnikowi urzędu skarbowego Wykaz załączników zestawienie nieruchomości przyjętych do analiz, zbiór danych wyjściowych do analizy regresji wielokrotnej, wypis z ewidencji gruntów, opis księgi wieczystej, protokół z wizji terenowej przeprowadzonej w dniu r. Data: r. Mirosław Kluczkowski (pieczęć i podpis)

253 Wzory formularzy 253 Załącznik nr 1. Zestawienie nieruchomości przyjętych do analiz Nr Data sprzedaży nieruchomości Powierzchnia działki (pow.) Dojazd (droga) Lokalizacja (strefa) Uzbrojenie techniczne (uzbrojn.) Cena transakcyjna 1 m Droga utwardzona peryferyjna kan., w, e, g 73, Droga gruntowa peryferyjna kan., w, e, g 68, Droga gruntowa peryferyjna kan., w, e, g 65,4 Oznaczenie: kan. kanalizacja w woda e energia elektryczna g energia gazowa Załącznik nr 2. Zbiór danych wyjściowych do analizy regresji wielokrotnej Lp. Data Pow. Droga Strefa Uzbrojenie Cena za 1m , , ,4

254 254 Wzory formularzy Załącznik nr 3. Wypis z rejestru gruntów Urząd Miasta w Olsztynie m.p. organ wydający Jednostka ewidencyjna Olsztyn Obręb 151 Wypis z rejestru gruntów Nr jedn. rejestr. 71, nr księgi wieczystej 2604 Gmina Olsztyn (imię i nazwisko osoby władającej właściciela, imiona rodziców) Obręb Mapy Numer działki Bliższe określenie położenia Rodzaj użytku Klasa Powierzchnia Użytków Ogółem (ha) ha a ha a ul. Kąkolowa 22 B Sporządzono według stanu z dnia r. Mirosław Kluczkowski (pieczęć i podpis)

255 Wzory formularzy 255 Załącznik nr 4. Protokół z badania księgi wieczystej Protokół z badania księgi wieczystej KW nr 2604 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Olsztynie Dział I: Wpisy dotyczące oznaczenia nieruchomości i wpisy praw związanych z jej własnością Działka nr 92 położona w Olsztynie, ul. Kąkolowa 22, pow. 576 m 2 Dział II: Wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego Grunt stanowi własność zobowiązanego Dział III: Wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością oraz innych praw i roszczeń Wolny Dział IV: Wpisy dotyczące hipotek Wolny Olsztyn, dnia 10 grudnia r. Zgodność odpisu z księgą wieczystą poświadcza (podpis i pieczęć)

256 256 Wzory formularzy Załącznik 5. Protokół z przeprowadzenia wizji terenowej Protokół z przeprowadzenia wizji terenowej w dniu 8 grudnia 2015 r. Nieruchomość gruntowa (działka 92) położona jest w strefie peryferyjnej miasta Olsztyna, dzielnica Dajtki, przy ul. Kąkolowej 22. Dajtki to dzielnica Olsztyna o zabudowie głównie jednorodzinnej wolno stojącej. Sąsiedztwo nieuciążliwe, nieruchomość położona jest w sąsiedztwie zwartej zabudowy jednorodzinnej. Kształt działki prostokątny, pozwalający na wykorzystanie nieruchomości zgodnie z funkcją przewidzianą w planie zagospodarowania przestrzennego. Ukształtowanie terenu teren równy, bez pofałdowań. Dojazd do nieruchomości po bardzo dobrej drodze osiedlowej (kostka) w niewielkiej odległości od drogi głównej (ul. Sielska). Rodzaj ogrodzenia od frontu ogrodzenie trwałe: pręty żelazne na podmurówce, pozostałe: siatka. Infrastruktura techniczna sieć kanalizacyjna i wodociągowa, energia elektryczna, gaz, telefon. (podpis i pieczęć zleceniobiorcy)

257 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r 257 PISMO MINISTERSTWA FINANSÓW Z DNIA 23 MAJA 2005 R., NR SP2/395/033-59/873/03/DO W SPRAWIE ZASAD PROWADZENIA EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI 1 (Pismo p.o. Zastępcy Dyrektora Departamentu Systemu Podatkowego z 23 maja 2005 r. do Izby Skarbowej w Bydgoszczy (do wiadomości wszystkich izb skarbowych) W odpowiedzi na wystąpienie nr ( ) w przedmiocie wątpliwości dotyczących zasad prowadzenia egzekucji z nieruchomości Ministerstwo Finansów uprzejmie wyjaśnia, co następuje. Egzekucja z nieruchomości uregulowana w Rozdziale 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 z późn zm.) jest niewątpliwie najdotkliwszym dla zobowiązanego środkiem egzekucyjnym, w związku z czym zastosowanie tego środka powinno być poprzedzone rozważeniem jego celowości i skuteczności. Ustawodawca przedmiotowy środek egzekucyjny traktuje jako ostateczny, co z uwagi na jego dotkliwość dla zobowiązanego stanowi wyraz realizacji zasady stosowania najmniej uciążliwego środka (art. 7 2 ustawy). Z tych też względów możliwość zastosowania egzekucji z nieruchomości, bez względu na to, czy jest prowadzona celem wyegzekwowania własnych należności czy też na rzecz obcych wierzycieli, została ograniczona do sytuacji, w której spełnione są łącznie dwie przesłanki, tj. zastosowanie innych środków 1 Biul. Skarb. MF 2005, nr 5, poz. 22 [przyp. aut.].

258 258 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnych nie było możliwe lub okazało się bezskuteczne oraz egzekucja jest prowadzona w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w decyzji ostatecznej. Nie może być zatem żadnych wątpliwości co do wymagalności dochodzonego zobowiązania. Podkreślić należy, iż od konieczności spełnienia powyższych przesłanek nie przewidziano żadnych odstępstw, i tak np. tytuł wykonawczy zaopatrzony w sądową klauzulę wykonalności nie może być podstawą prowadzenia egzekucji z nieruchomości, jeżeli należności nim objęte nie zostały określone lub ustalone w decyzji ostatecznej. Natomiast mając na uwadze, iż w większości przypadków należności obcych wierzycieli są należnościami Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, należy wyjaśnić, iż obowiązek zbadania powyższych okoliczności spoczywa na organie egzekucyjnym. Niezależnie od powyższego należy wskazać, iż podstawą prowadzenia egzekucji administracyjnej jest tytuł wykonawczy. Przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie nakładają obowiązku zaopatrywania tytułów wykonawczych w sądową klauzulę wykonalności. Również w odniesieniu do wpisu hipoteki Ministerstwo Finansów wskazało odpowiedni tryb postępowania w piśmie z dnia 9 lutego 2004 r. nr SP2-27/033-3/68/03/AK 2. W związku z czym można dopuścić nadanie tytułowi wykonawczemu sądowej klauzuli wykonalności wyłącznie wówczas, kiedy sąd wydał prawomocne postanowienie o odmowie dokonania wpisu z uwagi na brak zaopatrzenia tytułu wykonawczego w tę klauzulę. Egzekucja z nieruchomości, jako jeden ze środków egzekucyjnych stosowanych w postępowaniu egzekucyjnym, nie może być traktowana jako odrębne postępowanie egzekucyjne. Zgodnie z art. 110y 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, jeżeli nikt nie skorzysta z przejęcia nieruchomości albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, organ egzekucyjny po dokonaniu obwieszczeń przedstawia akta organów nadzoru. W przypadku spostrzeżenia niedokładności lub wadliwości postępowania organ nadzoru poleci organowi egze- 2 Patrz Biuletyn Skarbowy Ministerstwa Finansów nr 2 (62) 2005 r., s. 29.

259 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r 259 kucyjnemu ich usunięcie. Przepis ten ma na celu usunięcie wszystkich nieprawidłowości lub wadliwości powstałych w toku egzekucji z nieruchomości, w tym również oceny możliwości dokonania zajęcia. Z uwagi jednak na regulacje dotyczące odpowiedzialności odszkodowawczej organ nadzoru nie może się ograniczyć wyłącznie do oceny egzekucji z nieruchomości. Należy zatem dążyć, uwzględniając wydane w toku postępowania rozstrzygnięcia, do usunięcia zaistniałych nieprawidłowości. Wobec powyższego, w toku oceny akt egzekucyjnych w trybie art. 110y 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, organ nadzoru powinien dokładnie zbadać całokształt akt sprawy, a nie ograniczać się wyłącznie do zbadania czynności dokonanych w związku z zastosowaniem egzekucji z nieruchomości. Ten obowiązek dotyczy także należności wcześniej zabezpieczonych wpisem hipoteki. W szczególności organ nadzoru winien ocenić, czy zostały spełnione przesłanki z art. 110 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, w tym czy wykorzystano wszystkie możliwości prowadzenia egzekucji (do egzekucji z ruchomości włącznie) oraz czy skorzystano z możliwości, jakie daje art. 36 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ponadto wskazać należy, iż o bezskuteczności postępowania egzekucyjnego nie przesądza fakt, że egzekucja łączna, prowadzona przez komornika sądowego, nie przyniosła rezultatów. Zbieg egzekucji administracyjnej i sądowej następuje bowiem do tej samej rzeczy lub prawa majątkowego, zatem organ egzekucyjny prowadzący egzekucję łączną ogranicza ją do składnika majątkowego, do którego powstał zbieg. Bezskuteczność zastosowania innych środków egzekucyjnych powinna każdorazowo wynikać z całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie. Wydawanie natomiast postanowień o umorzeniu postępowania egzekucyjnego celem udokumentowania bezskuteczności egzekucji jest niedopuszczalne. Jednocześnie Ministerstwo Finansów wyjaśnia, iż z uwagi na brzmienie art ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zgodnie z którym egzekucja z nieruchomości może być prowadzona tylko w celu wyegzekwowania należności pieniężnych określonych lub ustalonych w ostatecznym orzeczeniu nie widzi

260 260 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r przeszkód, aby wyłącznie w celu skorzystania z tego środka egzekucyjnego wydawana była decyzja deklaratoryjna. W takim przypadku nie będzie miał jednak zastosowania 9 ust. 1b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2001 r. Nr 137, poz ze zm.), zgodnie z którym wierzyciel aktualizuje tytuł wykonawczy, jeżeli w trakcie postępowania egzekucyjnego zostanie wydane orzeczenie określające lub ustalające inną wysokość należności pieniężnej niż objętą tytułem wykonawczym. Obowiązek aktualizacji tytułu wykonawczego ciąży bowiem na wierzycielu w przypadku wystąpienia dwóch przesłanek łącznie, tzn. wydania w trakcie postępowania egzekucyjnego orzeczenia w przedmiocie wysokości dochodzonej należności i dokonania w nim zmiany wysokości takiej należności w stosunku do wykazanej wcześniej w deklaracji, zeznaniu itp. lub w orzeczeniu (decyzji określającej lub ustalającej wysokość należności). Jeżeli nie można wydać decyzji deklaratoryjnej celem prowadzenia egzekucji z nieruchomości z uwagi na fakt, iż podmiot uległ likwidacji, to przede wszystkim należy ocenić, czy w danej sprawie inny podmiot jest odpowiedzialny za dochodzone zobowiązanie bądź przejął je jako następca prawny. Wówczas podstawą do dokonania egzekucji z nieruchomości mogłaby być decyzja wydana na następcę prawnego bądź orzekająca odpowiedzialność osób trzecich. W przypadku stwierdzenia, iż dana osoba prawna nie istnieje pod wskazanym adresem, ale znany jest jej majątek, niedopuszczalne jest wydawanie postanowień o umorzeniu postępowania egzekucyjnego z uwagi na ten fakt. Nie ma również przeszkód do dokonania w takim przypadku zajęcia nieruchomości. Problemem jest jednak skuteczność doręczenia pism takiej osobie prawnej. W takim przypadku można skorzystać z postanowień art. 110c 6 ustawy, który upoważnia organy egzekucyjne do występowania do właściwego sądu o ustanowienie kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Zagadnienia dotyczące doręczania pism osobom prawnym zostały przedstawione w piśmie Ministerstwa Finansów z dnia 27 sierpnia 2004 r.

261 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r 261 nr SP2-673/ /1090/04/MF w sprawie doręczania korespondencji spółce z o.o., która nie prowadzi działalności pod adresem wskazanym w aktach rejestrowych. Jednocześnie Ministerstwo Finansów informuje, że dnia 6 czerwca 2005 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 11 marca 2005 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. Nr 78, poz. 682), wprowadzająca zmiany do art. 45 k.p.a., które umożliwią doręczanie pism jednostkom organizacyjnym w tzw. sposób zastępczy. Odnosząc się do kwestii możliwości zaspokojenia wierzyciela hipotecznego, należy wskazać, iż z istoty hipoteki, uregulowanej w art. 65 ust. 1 i nast. ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.), wynika, że wierzyciel, którego należności są zabezpieczone na nieruchomości, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zatem wierzyciel, posiadający zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości (wierzyciel hipoteczny), może się zaspokoić w drodze egzekucji skierowanej wyłącznie do obciążonej hipoteką nieruchomości, nawet wówczas, gdy w chwili zastosowania zajęcia egzekucyjnego stanowi własność osoby trzeciej. Osoba trzecia jest dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego, czyli osobą odpowiadającą za cudzy dług ze ściśle określonego przedmiotu majątkowego. Zgodnie z treścią art. 75 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja administracyjna przez administracyjny organ egzekucyjny. Z uwagi na to, że w administracyjnym postępowaniu egzekucyjnym egzekucję prowadzi się do majątku zobowiązanego, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika rzeczowego następuje w trybie sądowego postępowania egzekucyjnego. W przypadku prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości wierzyciel hipoteczny (dłużnik rzeczowy) będzie miał status uczestnika postępowania. Niedopuszczalne jest zatem wszczęcie i prowadzenie egzekucji w celu zaspokojenia wierzyciela hipotecznego do nieruchomości stanowiącej własność dłużnika

262 262 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r rzeczowego, niebędącego jednocześnie zobowiązanym w rozumieniu art. 1a pkt 20 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Co zaś tyczy się wierzycieli przystępujących do egzekucji z nieruchomości, to należy wyjaśnić, iż przystąpienie to nie jest możliwe bez spełnienia przesłanek z art. 110 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ponadto oczywiste jest, iż w stosunku do nowo zgłoszonej należności pieniężnej objętej tytułem wykonawczym, konieczne jest dokonanie nowego zajęcia nieruchomości (wezwanie zobowiązanego do zapłaty nowej należności). Zajęcie ważne jest bowiem tylko dla tych należności, dla których go dokonano. Z przepisów art ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. wynika, iż wierzyciel finansujący wpłaca zaliczkę sukcesywnie, w miarę podejmowania przez organ egzekucyjny kolejnych czynności egzekucyjnych. W zależności zatem, na jakim etapie postępowania przystąpił kolejny wierzyciel, uczestniczy on dalej w postępowaniu na prawach wierzyciela finansującego, bez konieczności powtarzania wobec niego już dokonanych czynności, tym samym współfinansuje wydatki, które powstały po jego przystąpieniu. Jeżeli zaś wierzyciel nie uczestniczy w postępowaniu egzekucyjnym jako wierzyciel egzekwujący, to może uczestniczyć w podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (art. 115c 1 pkt 1 ustawy). Przyłączenie się wierzycieli do egzekucji w egzekucji sądowej może nastąpić tylko w ramach tej egzekucji (art. 927 k.p.c.). W ramach egzekucji administracyjnej może nastąpić przystąpienie wierzycieli do egzekucji. Jeżeli natomiast z wcześniej dokonanego wpisu w księdze wieczystej wynika, że egzekucję z nieruchomości prowadzi już komornik sądowy, a administracyjny organ egzekucyjny skieruje do sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, to ma zastosowanie art. 62 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wobec powyższego organ egzekucyjny powinien wstrzymać czynności egzekucyjne i przekazać akta egzekucji administracyjnej sądowi rejonowemu celem ustalenia organu właściwego do łącznego prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Dokonanie przez sąd wpisu o przyłączeniu się administracyjnego organu egzekucyjnego do egzekucji prowadzonej przez komor-

263 Pismo Ministerstwa Finansów z dnia 23 maja 2005 r 263 nika sądowego pozostaje bez wpływu na obowiązki wynikające z art. 62 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Pozostawienie nieruchomości w zarządzie zobowiązanego następuje ex lege, wobec czego nie ma potrzeby wydawania w tym zakresie postanowienia. Powiadomienie organów w trybie art. 110a dotyczy wyłącznie organów administracyjnych uprawnionych do stosowania egzekucji z nieruchomości, tj. naczelników urzędów skarbowych. Uczestnikami postępowania egzekucyjnego są wierzyciele egzekwujący, zobowiązany, osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (ujawnione w księdze wieczystej), oraz organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste (art. 110b ustawy). Ponadto z mocy ustawy uczestnikiem postępowania może stać się nabywca nieruchomości (art. 110f ustawy). Organ egzekucyjny winien z urzędu ustalić krąg podmiotów będących uczestnikami postępowania. Źródłem informacji będzie treść księgi wieczystej dział III oraz IV. Natomiast osoby roszczące sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej, powinny przedstawić stosowne dokumenty potwierdzające te prawa, np. orzeczenie sądu, akt notarialny, umowa.

264

265 Bibliografia 265 BIBLIOGRAFIA Adamiak B., Borkowski J., Mastalski R., Zubrzycki J., Ordynacja podatkowa. Komentarz 2004, Wrocław 2004 Adamiak B., [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2012 Armata M., Glosa do uchwały SN z r., III CZP 60/96, PS 1998, nr 2, poz. 123 Babiarz S., Dauter B., Gruszczyński B., Hauser R., Kabat A., Niezgódka- Medek M., Ordynacja podatkowa. Komentarz, Warszawa 2004 Barańska A., [w:] Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, red. K. Piasecki, t. 3, Warszawa 2002 Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2004 Borowiecki R., Jaki A., Kaczmarek J., Metody i procedury wyceny przedsiębiorstw i ich majątku, Kraków 1988 Chorąży K., Taras W., Wróbel A., Postępowanie administracyjne, egzekucyjne i sądowoadministracyjne, Kraków 2005 Czech T., Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011 Dalka S., Nadzór judykacyjny sądu nad czynnościami komornika w trybie art k.p.c., PE 2000, nr 4 Dembczyńska J., Pietrasz P., Sobieralski K., Suwaj R., Praktyka administracyjnego postępowania egzekucyjnego, Wrocław 2008 Filipiak T.A., [w:] T.A. Filipiak, J. Mojak, M. Nazar, E. Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Lublin 2002 Gliniecki B., Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012 Gniewek E., Glosa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z r., P 24/06, Rej. 2008, nr 4

266 266 Bibliografia Grześkiewicz W., Egzekucja administracyjna. Teoria i praktyka z orzecznictwem sądowoadministracyjnym, Warszawa 2006 Grześkiewicz W., Tytuł wykonawczy w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Finanse Komunalne 2004, nr 10 Grzybowski S., [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977 Hauser R., Leoński Z., Egzekucja administracyjna. Komentarz, Warszawa 2004 Hauser R., Leoński Z., Egzekucja administracyjna. Komentarz do ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Warszawa 1995 Hauser R., Leoński Z., Skoczylas A., Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2005 Hauser R., Skoczylas A. (red.), Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2014 Hopfer A., Hopfer B., Operat szacunkowy jako dokument w postępowaniu administracyjnym, www2.wpia.uw.edu.pl Hrycaj A., Egzekucja praktyczna, Poznań 2002 Ignatowicz J., Prawo rzeczowe, Warszawa 2000 Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo rzeczowe, Warszawa 2003 Ignatowicz J., Wasilkowski J., [w:] System Prawa Cywilnego, t. 2, Prawo własności i inne prawa rzeczowe, red. J. Ignatowicz, Ossolineum 1977 Jankowski J., Przebieg postępowania egzekucyjnego, upadłościowego i układowego. Struktura postępowań w układzie dynamicznym, Kraków 1999 Jędrzejewski T., Masternak M., Rączka P., Administracyjne postępowanie egzekucyjne, Toruń 2002 Julke G., Opis i oszacowanie nieruchomości, PPE 2007, nr 6 8 Karnicka -Kawczyńska A., Kawczyński J., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2002 Kijowski D.R. (red.), Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, Warszawa 2010 Kijowski D.R. (red.), Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Komentarz, Warszawa 2015 Kisilowska H. (red.), Nieruchomości. Zagadnienia prawne, Warszawa 2004 Klat-Wertelecka L., Niedopuszczalność egzekucji administracyjnej, Wrocław 2009 Klat-Wertelecka L., Stosowanie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego dotyczących braku właściwości organu w postępowaniu egzekucyjnym w administracji, [w:] Kodyfikacja postępowania administracyjnego. Na 50-lecie K.P.A., red. J. Niczyporuk, Warszawa Lublin 2004

267 Bibliografia 267 Kłopociński W., Wycena nieruchomości miejskich (zasady i przykłady), Warszawa 1995 Kowalkowski R., Opis i oszacowanie nieruchomości, PES 1994, nr 5 Król M., Glosa do wyroku WSA w Opolu z r., I SA/Op 323/11, LEX 2014 Kucharska-Stasiak E. (red.), Zarządzanie nieruchomościami, Warszawa 2000 Kucharska-Stasiak E., Wartość rynkowa nieruchomości, Warszawa 2000 Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2006 Kunicki I., Glosa do postanowienia SN z r., I CKN 269/99, PS 2001, nr 4 Marciniak A., Zbieg egzekucji i zabezpieczenia roszczeń w postępowaniu cywilnym, PPE 2003, nr 9 10 Mazur L., Budowa hipoteki łącznej i jej podział, Rej. 2000, nr 9 Nowicka -Daniel T., Pogonowski M., Egzekucja administracyjna w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych, Warszawa 2003 Piasecki K. (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 2, Warszawa 1997 Pietrzkowski H., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. 4, Postępowanie egzekucyjne, red. T. Ereciński, Warszawa 2012 Pietrzykowski K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Warszawa 1998 Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004 Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Międzynarodowe Standardy Wyceny, Warszawa 2005 Przybysz P., Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2003 Przybysz P., Postępowanie egzekucyjne w administracji. Komentarz, Warszawa 2006 Sitkiewicz M., Przybicie w egzekucji z nieruchomości, PE 2001, nr 10 Sobieralski K., [w:] K. Sobieralski, R. Kujawiński, Egzekucja administracyjna z nieruchomości, Wrocław 2010 Suwała R., Organy egzekucyjne egzekucji administracyjnej, [w:] System egzekucji administracyjnej, red. J. Niczyporuk, S. Fundowicz, J. Radwanowicz, Warszawa Lublin 2004 Świeboda Z., Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, cz. 2, Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne, Warszawa 2001 Szczurek Z. (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, Sopot 2005 Tertelis M., Umowa o zarządzanie nieruchomością, Warszawa 2003

268 268 Bibliografia Tokarczyk R.A., Główne normy amerykańskiego prawa własności, Rej. 1995, nr 7 8 Wengerek E., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz do części drugiej Kodeksu postępowania cywilnego, egzekucję z nieruchomości i ze statków morskich (art ) oprac. M. Tyczka, Warszawa 1998 Wierzbowski M. (red.), Prawo administracyjne ogólne, podatkowe, egzekucyjne i przed sądami administracyjnymi, Warszawa 2006 Wolter A., Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998 Zedler F., Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Komentarz, t. 3, Postępowanie egzekucyjne (art ), Toruń 1995

269 Akty prawne 269 AKTY PRAWNE Ustawy Kodeks postępowania administracyjnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.) Kodeks rodzinny i opiekuńczy z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 589 ze zm.) Kodeks cywilny z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.) Kodeks postępowania cywilnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 1822) Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.) Kodeks pracy z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 790 ze zm.) Konwencja o wzajemnej pomocy administracji w sprawach podatkowych państw członkowskich Rady Europy i OECD z r. (Oświadczenie rządowe z r., Dz.U. poz. 914) Prawo geodezyjne i kartograficzne z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o zmianie ustawy Kodeks cywilny z r. (Dz.U. Nr 55, poz. 321 ze zm.) Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości z r. (Dz.U. Nr 79, poz. 464 ze zm.) Prawo o notariacie z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o własności lokali z r. (Dz.U. z 2015 r. poz ze zm.) Prawo budowlane z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.) Ustawa o samorządowych kolegiach odwoławczych z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1659) Prawo o ustroju sądów administracyjnych z r. (Dz.U. z 2014 r. poz ze zm.), nieobowiązująca

270 270 Akty prawne Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z r. (Dz.U. poz. 483 ze zm.) Ustawa o poręczeniach, gwarancjach udzielonych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne z r. (Dz.U. z 2015 r. poz ze zm.) Ustawa o gospodarce nieruchomościami z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ordynacja podatkowa z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.) Ustawa o komornikach sądowych i egzekucji z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o systemie ubezpieczeń społecznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 963 ze zm.) Ustawa o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnieniu osób niepełnosprawnych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Kodeks spółek handlowych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z r. (Dz.U. z 2013 r. poz ze zm.) Ustawa o zmianie ustawy Ordynacja podatkowa oraz o zmianie niektórych innych ustaw z r. (Dz.U. Nr 39, poz. 459) Prawo wodne z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 469 ze zm) Prawo lotnicze z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Prawo o ustroju sądów administracyjnych z r. (Dz.U. z 2014 r. poz ze zm.) Prawo dewizowe z r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 826 ze zm.) Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) Ustawa o zmianie ustawy Przepisy prowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Przepisy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z r. (Dz.U. Nr 153, poz ze zm.) Prawo upadłościowe z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz z późn.) Ustawa o podatku od towarów i usług z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.) Prawo celne z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami inwestycyjnymi z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.)

271 Akty prawne 271 Ustawa o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw z r. (Dz.U. Nr 172, poz. 1804) Ustawa o finansach publicznych z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Dyrektywa 2010/24/UE w sprawie wzajemnej pomocy przy odzyskiwaniu wierzytelności podatkowych, ceł i innych obciążeń z r. (Dz.Urz. UE L 84, s. 1) Prawo geologiczne i górnicze z r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 196 ze zm.) Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 555 ze zm.) Prawo pocztowe z r. (Dz.U. z 2016 r. poz ze zm.) Ustawa o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych z r. (Dz.U. poz ze zm.) Ustawa o administracji podatkowej z r. (Dz.U. poz ze zm.) Ustawa o Krajowej Administracji Skarbowej z r. (Dz.U. poz ze zm.) Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej z r. (Dz.U. poz. 1948) Rozporządzenia i inne akty prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie trybu egzekucji z lokali stanowiących odrębną nieruchomość z r. (Dz.U. Nr 136, poz. 710) Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie sposobu udzielania przez Policję lub Straż Graniczną pomocy lub asysty organowi egzekucyjnemu i egzekutorowi przy wykonywaniu czynności egzekucyjnych z r. (Dz.U. Nr 101, poz. 1106) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie rejestru zastawów skarbowych oraz Centralnego Rejestru Zastawów Skarbowych z r. (Dz.U. z 2013 r. poz. 152 ze zm.) traci moc z r. Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie ewidencji podatkowej nieruchomości z r. (Dz.U. Nr 107, poz. 1138) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wzoru formularza wpłaty gotówkowej oraz polecenia przelewu na rachunek organu podatkowego z r. (Dz.U. Nr 236, poz. 1636) Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z r. (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości z r. (Dz.U. Nr 268, poz. 2663)

272 272 Akty prawne Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach z r. (Dz.U. poz. 249) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie sposobu sporządzania wniosków o udzielenie pomocy kierowanych do państw członkowskich, jednolitych formularzy służących do powiadomienia i jednolitych tytułów wykonawczych z r. (Dz.U. poz. 1295) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wyznaczenia centralnego biura łącznikowego z r. (Dz.U. poz. 1296) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wzorów wniosków o udzielenie pomocy kierowanych do państw trzecich, zaktualizowanego tytułu wykonawczego, zagranicznego tytułu wykonawczego oraz zarządzenia zabezpieczenia z r. (Dz.U. poz. 1356) Rozporządzenie Ministra w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 1616) Zarządzenie nr 5 Ministra Finansów w sprawie organizacji urzędów i izb skarbowych oraz nadania im statutów z r. (Dz.Urz. MF poz. 3) Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie nadawania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 328) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie trybu postępowania wierzycieli należności pieniężnych przy podejmowaniu czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych z r. (Dz.U. poz. 656) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości z r. (Dz.U. poz. 742) Zarządzenie nr 15 Ministra Finansów w sprawie organizacji urzędów i izb skarbowych oraz nadania im statutów z r. (Dz.Urz. MF poz. 15 ze zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2016 r. z r. (Dz.U. poz. 1385) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wysokości kosztów upomnienia skierowanego przez wierzyciela do zobowiązanego przed wszczęciem egzekucji administracyjnej z r. (Dz.U. poz. 1526) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie późniejszego terminu powstania obowiązku podatkowego z r. (Dz.U. poz. 1504) Obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie wykazu rachunków urzędów skarbowych obowiązującego od dnia 7 grudnia 2015 r. z r. (Dz.Urz. MF poz. 86)

273 Akty prawne 273 Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wzoru oświadczenia o nieruchomościach i prawach majątkowych, które mogą być przedmiotem hipoteki przymusowej, i rzeczach ruchomych oraz zbywalnych prawach majątkowych, które mogą być przedmiotem zastawu skarbowego z r. (Dz.U. poz. 2163) traci moc r. Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie postępowania wierzycieli należności pieniężnych z r. (Dz.U. poz. 2367) Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym z r. (Dz.U. poz. 463) Obwieszczenie Ministra Finansów w sprawie wysokości kwoty wymienionej w art ustawy Ordynacja podatkowa z r. (M.P. poz. 797) Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie siedzib i właściwości rzeczowej oraz miejscowej dyrektorów oddziałów Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wyznaczonych do działania jako organy egzekucyjne z r. (Dz.U. poz. 1411) Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę w 2017 r. z r. (Dz.U. poz. 1456) Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Finansów zmieniające rozporządzenie w sprawie postępowania wierzycieli należności pieniężnych z dnia r. (Dz.U. poz. 309)

274

275 Wykaz orzeczeń 275 WYKAZ ORZECZEŃ Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej Wyrok TSUE z r., C499/13, Biul. E. 2015, nr 4 (16) Trybunał Konstytucyjny Wyrok TK z r., SK 12/99, OTK 200, Nr 5, poz. 143 Wyrok TK z r., P24/06, Dz.U. Nr 225, poz Wyrok TK z r., K 16/07, OTK-A 2008, nr 8, poz. 136 Wyrok TK z r., P 44/07, OTK-A 2010, nr 9, poz. 97 Sąd Najwyższy Orzeczenie SN z r., C III 124/47, PiP 1948, nr 9 10, poz. 155 Postanowienie SN z r., III CR 199/66, LEX nr 6041 Postanowienie SN z r., III CRN 156/71, OSNC 1972, nr 6, poz. 121 Postanowienie SN z r., III CRN 456/74, OSP 1976, nr 10, poz. 182 Postanowienie SN z r., III CRN 304/75, OSNC 1976, nr 11, poz. 252 Postanowienie SN z r., III CRN 239/76, OSNC 1977, nr 11, poz. 217 Postanowienie SN z r., III CKU 10/96, OSNC 1997, nr 3, poz. 31 Uchwała SN z r., III CZP 75/66, OSNC 1967, nr 1, poz. 14 Uchwała SN z r. III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78 Uchwała SN (7) z r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65 Uchwała SN (7) z r., III CZP 16/79, OSNCP 1980, nr 7 8, poz. 129 Uchwała SN z r., III CZP 78/84, OSNC 1985, nr 10, poz. 149 Uchwała SN z r., III CZP 63/86, OSNC 1987, nr 10, poz. 151 Uchwała SN z r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214

276 276 Wykaz orzeczeń Uchwała SN z r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202 Uchwała SN z r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 3 Uchwała SN z r., III CZP 138/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 43 Uchwała SN z r., III CZP 164/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 62 Uchwała SN z r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59 Uchwała SN z r., III CZP 84/01, OSNC 2002, nr 10, poz. 122 Uchwała SN (7) z r., III CZP 85/02, OSNC 2003, nr 10, poz. 129 Uchwała SN z r., III CZP 31/03, OSP 2004, nr 7 8, poz. 94 Uchwała SN z r., III CZP 28/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 71 Uchwała SN z r., III CZP 109/03, Prok. i Pr. 2004, nr 7 8, poz. 42 Uchwała SN z r., III CZP 12/04, OSNC 2005, nr 6, poz. 100 Uchwała SN z r., III CZP 101/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 180 Uchwała SN z r., III CZP 127/05, OSNC 2007, nr 1, poz. 2 Uchwała SN z r., III CZP 16/06, LEX nr Uchwała SN z r., III CZP 115/06, LEX nr Uchwała SN z r., III CZP 127/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 150 Uchwała SN (7) z r., III CZP 93/07, Biul. SN 2007, nr 11, poz. 7 Uchwała SN z r., III CZP 61/08, OSNC 2009, nr 7 8, poz. 111 Uchwała SN z r., III CZP 134/07, OSNC 2009, nr 1, poz. 8 Uchwała SN (7) z r., III CZP 80/09, OSNC 2010, nr 6 poz. 84 Uchwała SN z r., III CZP 20/10, OSNC 2010, nr 12, poz. 158 Uchwała SN (7) z r., III CZP 104/12, Biul. SN 2013, nr 5, poz. 7 Uchwała SN z r., III CZP 34/16, LEX nr Postanowienie SN z r., III CKN 639/97, LEX nr Postanowienie SN z r., III CKN 139/98, OSNC 1998, nr 12, poz. 220 Postanowienie SN z r., I CKN 1066/97, OSNC 1998, nr 12, poz. 224 Postanowienie SN z r., III CKU 15/98, Wokanda 1998, nr 11, poz. 5 Postanowienie SN z r., II CKN 864/97, PUG 1999, nr 9, LEX nr Postanowienie SN z r., II CKN 442/98, OSNC 1999, nr 2, poz. 41 Postanowienie SN z r., III CKN 140/98, LEX nr Postanowienie SN z r., III CKN 731/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 159 Postanowienie SN z r., III CKN 1072/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 160 Postanowienie SN z r., III CKN 1077/99, OSNC 2000, nr 9, poz. 162 Postanowienie SN z r., V CKN 201/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 180 Postanowienie SN z r., I CKN 761/00, PB 2000, nr 12, poz. 13 Postanowienie SN z r., II CKN 1423/00, PB 2002, nr 2, poz. 30 Postanowienie SN z r., II KKN 121/01, LEX nr 56096

277 Wykaz orzeczeń 277 Postanowienie SN z r., IV CKN 1683/00, LEX nr Postanowienie SN z r., II CK 456/02, LEX nr Postanowienie SN z r., II CK 96/04, OSNC 2005, nr 10, poz. 178 Postanowienie SN z r., I KZP 31/04, OSNKW 2005, nr 2, poz. 20 Postanowienie SN z r., IV CK 4/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 69 Postanowienie SN z r., II CK 92/05, LEX nr Postanowienie SN z r., III CZP 2/07, LEX nr Postanowienie SN z r., IV CSK 238/09, OSNC 2010, nr 5, poz. 80 Postanowienie SN z r., V CSK 316/09, LEX nr Wyrok SN z r., II CR 24/66, LEX nr 5970 Wyrok SN z r., I CR 676/66, PUG 1968, nr 1, poz. 24 Wyrok SN z r., II CRN 53/94, LEX nr Wyrok SN z r., I CKN 96/96, OSNC 1997, nr 10, poz. 142 Wyrok SN z r., I CKU 78/96, LEX nr Wyrok SN z r., II CKN 730/97, OSP 1998, nr 7 8, poz. 139 Wyrok SN z r., II CKN 394/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 30 Wyrok SN z r., II KKN 230/99, Prok. i Pr nr 2, poz. 8 Wyrok SN z r., V KKN 192/99, LEX nr Wyrok SN z r., II CKN 1067/98, OSP 2001, nr 2, poz. 27 Wyrok SN z r., V CKN 1254/00, M.P. 2001, nr 11, poz. 595 Wyrok SN z r., III CK 464/00, LEX nr Wyrok SN z r., I CK 5/02, PB 2002, nr 12, poz. 17 Wyrok SN z r., V CK 19/02, LEX nr Wyrok SN z r., III CZP 68/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 191 Wyrok SN z r., II KK 38/03, OSNKW 2004, nr 7 8, poz. 76 Wyrok SN z r., IV CK 606/03, LEX nr Wyrok SN z r., III CK 504/04, LEX nr Wyrok SN z r., I CK 677/04, PB 2005, nr 9, poz. 10 Wyrok SN z r., I CSK 3/08, M.P. 2008, nr 9, poz. 451 Wyrok SN z r., II CSK 227/10, OSNC-ZD 2011, nr 1, poz. 23 Wyrok SN z r., V CSK 51/13, LEX nr Wyrok SN z r., III CSK 32/13, OSNC 2014 nr 9, poz. 96 Sądy Apelacyjne Wyrok SA w Łodzi z r., I ACr 56/94, Wokanda 1994, nr 10, poz. 56 Wyrok SA w Warszawie z r., I ACa 436/98, Wokanda 1999, nr 6, poz. 42

278 278 Wykaz orzeczeń Wyrok SA w Warszawie z r., I ACa 348/04, Apel. W-wa 2006, nr 1, poz. 3 Wyrok SA w Poznaniu z r., I ACa 124/05, LEX nr Sąd Okręgowy Wyrok SO w Poznaniu z r., XII C 1027/15, LEX nr Naczelny Sąd Administracyjny Postanowienie NSA z r., I SA 2110/00, LEX nr Postanowienie NSA w Warszawie z r., II FW 3/08, LEX nr Postanowienie NSA w Warszawie z r., II FZ 340/13, LEX nr Uchwała NSA w Warszawie z r., II FPS 5/14, ONSAiWSA 2015, nr 2, poz. 16 Wyrok NSA w Warszawie z r., II SA 669/91, ONSA, nr 2, poz. 26 Wyrok NSA w Warszawie z r., II SA 725/97, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., II SA 766/98, LEX nr Wyrok NSA w Katowicach z r., I SA/Ka 1579/97, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., III SA 918/97, LEX nr Wyrok NSA w Lublinie z r., I SA/Lu 1260/98, LEX nr Wyrok NSA w Szczecinie z r., SA/Sz 2339/99, POP 2002, nr 3, poz. 74 Wyrok NSA w Warszawie z r., I FSK 111/05, POP 2006, nr 4, poz. 68 Wyrok NSA w Warszawie z r., II OSK 1252/07, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1483/07, POP 2009, nr 2, poz Wyrok NSA w Warszawie z r., II OSK 481/09, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., I FSK 1116/09, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., I FSK 396/10, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1364/10, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 1054/10, LEX nr Wyrok NSA z r., II OSK 201/12, ONSAiWSA 2014, nr 4, poz. 62 Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 487/12, LEX nr Wyrok NSA z r., I OSK 2706/12, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., I OSK 446/13, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., I FSK 2041/13, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., I OSK 1684/13, LEX nr

279 Wykaz orzeczeń 279 Wojewódzkie Sądy Administracyjne Postanowienie WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 350/12, LEX nr Postanowienie WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 476/16, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 1122/05, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 1797/05, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 2936/05, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 304/06, LEX nr Wyrok WSA we Wrocławiu z r., I SA/Wr 476/06, Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z r., I SA/Go 704/06, CBOSA Wyrok WSA w Łodzi z r., II SA/Łd 770/07, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 918/07, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 33/08, LEX nr Wyrok WSA w Krakowie z r., I SA/Kr 1318/07, LEX nr Wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia r., I SA/Bd 387/08, CBOSA Wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 428/09, LEX nr Wyrok WSA w Łodzi z r., III SA/Łd 346/09, LEX nr Wyrok WSA w Gdańsku z r., II Gd 44/10, LEX nr Wyrok WSA w Gdańsku z r., I SA/Gd 401/10, LEX nr Wyrok WSA w Krakowie z r., I SA/Kr 661/09, LEX nr Wyrok WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 637/10, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 857/10, I SA/Gl 857/10, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., III SA/Gl 233/11, LEX nr Wyrok WSA w Gdańsku z r., I SA/Gd 875/11, LEX nr Wyrok WSA w Warszawie z r., V SA/Wa 892/11, LEX nr Wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 323/11, LEX nr Wyrok WSA w Opolu z r., I SA/Op 341/11, LEX nr Wyrok WSA we Wrocławiu z r., III SA/Wr 540/11, LEX nr Wyrok WSA w Gdańsku z r., II SA/Gd 506/12, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 705/12, LEX nr Wyrok WSA w Szczecinie z r., I SA/Sz 785/12, LEX nr Wyrok WSA w Opolu z r., II SA/Op 134/14, LEX nr Wyrok WSA w Lublinie z r., I SA 136/14, CBOSA Wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 139/14, LEX nr Wyrok WSA w Lublinie z r., I SA/Lu 140/14, LEX nr

280 280 Wykaz orzeczeń Wyrok WSA z Poznaniu z r., III SA/Po 1794/14, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 259/15, LEX nr Wyrok WSA w Łodzi z r., I SA/Łd 459/15, LEX nr Wyrok WSA w Olszynie z r., I SA/Ol 54/15, LEX nr Wyrok WSA we Wrocławiu z r., III SA/Wr 254/15, LEX nr Wyrok NSA w Warszawie z r., II FSK 2556/13, LEX nr Wyrok WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 410/15, LEX nr Wyrok WSA w Olsztynie z r., I SA/Ol 411/15, LEX nr Wyrok WSA w Gliwicach z r., I SA/Gl 988/15, LEX nr Wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z r., I SA/Go 11/16, LEX nr Wyrok WSA w Krakowie z r., I SA/Kr 39/16, LEX nr Wyrok WSA w Poznaniu z r., I SA/Po 309/16, LEX nr Wyrok WSA w Poznaniu z r., III SA/Po 308/16, LEX nr

281