Raport z badania. preferencji konsumenckich. rynku nieruchomości

Transkrypt

1 Raport z badania preferencji konsumenckich rynku nieruchomości WARSZAWA Rok temu warszawski rynek mieszkaniowy trząsł się od gorączkowych wzrostów cen. Rok temu mieszkania sprzedawały się na etapie dziury w ziemi. Rok temu potencjalni kupujący z bólem serca zaciągali większe kredyty, bo potem będzie droŝej. A jak sytuacja wygląda teraz? Home Consulting Sp. z o.o. home@homeconsulting.pl Copyright 2007 Home Consulting Sp. z o.o., Warszawa, Polska. Wszelkie prawa zastrzeŝone, Ŝadne materiały znajdujące się w niniejszej publikacji nie mogą być reprodukowane lub przesyłane w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób pisemnej bez zgody Home Consulting Sp. z o.o.

2 Kim jest potencjalny nabywca mieszkania bądź domu w Warszawie i jej okolicach? Jakiej oferty poszukuje? I co, pomimo wysokich obecnie cen nieruchomości na rynku, skłania go do dokonania transakcji? Zaprezentowany poniŝej raport omawia wyniki badań z zakresu preferencji potencjalnych nabywców mieszkań i domów, które przeprowadzone zostały przez Home Consulting podczas XVIII wrześniowej edycji targów TAMiD (Targi Mieszkań i Domów) w hali EXPO XXI w dniach 1-2 września 2007roku. Stoiska targowe głównych wystawców TAMiD, tj. deweloperów, agencji nieruchomości i instytucji finansowych, a takŝe firm oferujących elementy wyposaŝenia wnętrz (targi DECOR) obejrzało blisko osób. Wykres 1: Wiek potencjalnych nabywców Potencjalny klient firm deweloperskich i agencji nieruchomości to najczęściej Uzyskane dane, które odnoszą się do zainteresowanych przede wszystkim ofertą targów TAMiD i bazujące na odpowiedziach odwiedzającej targi reprezentatywnej grupy gospodarstw domowych poszukujących aktualnie nowego lokum, pozwalają scharakteryzować statystycznego przedstawiciela grupy osób poszukujących mieszkania bądź domu w Warszawie lub jej okolicach jako osobę: młodą, najczęściej w wieku do 32 lat mieszkającą przewaŝnie w dwuosobowym gospodarstwie domowym utworzonym przez 2 osoby dorosłe, które w większości (60% tej grupy) planują w najbliŝszym czasie dzieci; druga pod względem wielkości grupa to osoby mieszkające w gospodarstwach trzyosobowych, posiadających juŝ jedno dziecko i raczej nieplanujących w najbliŝszym czasie dalszego powiększenia rodziny mieszkającą w Warszawie (81% badanych) reprezentującą gospodarstwo domowe, dysponujące miesięcznym wynagrodzeniem netto w przedziale zł. Wykres 2: Miejsce zamieszkania ankietowanych Jakiej nieruchomości obecnie szuka potencjalny nabywca? Przede wszystkim mieszkania: blisko 75% badanych była zainteresowana ofertami własnego M na jednym z istniejących juŝ lub proponowanych przez deweloperów osiedli, podczas gdy 25% poszukiwało domu. Tylko nieliczni nie wiedzieli jeszcze, czy ostatecznie zdecydują się na mieszkanie, czy na dom (niespełna 1,5% badanych). Wykres 3: Deklaracje potencjalnych nabywców w zakresie preferencji odnośnie typu poszukiwanej nieruchomości Strona 2

3 Poszukujący własnego lokum równie chętnie oglądali propozycje deweloperów, jak i ofertę nieruchomości na rynku wtórnym, przy czym zdecydowanie większe zainteresowanie bazą agencji nieruchomości deklarowały osoby zdecydowane na zakup mieszkania. Wśród poszukujących domów moŝliwość skorzystania z oferty rynku wtórnego jest blisko 2-krotnie częściej odrzucana niŝ wśród potencjalnych nabywców mieszkań. Potencjalni klienci firm deweloperskich oraz agencji nieruchomości poszukują przede wszystkim mieszkań zlokalizowanych w Warszawie. Zainteresowanie miejscowościami podwarszawskimi zgłasza około 10% ankietowanych. Najbardziej poŝądanymi są dzielnice, będące w czołówce pod względem aktywności deweloperskiej: połoŝony w bliskości centrum Mokotów oraz obrzeŝna, ale zdecydowanie tańsza Białołęka. Mapa 1: Atrakcyjność dzielnic Warszawy (intensywność koloru na mapie odpowiada stopniowi atrakcyjności dzielnicy) Nieznacznie mniejszym zainteresowaniem cieszą się równieŝ Śródmieście, dobrze skomunikowany z centrum Ursynów oraz nadal atrakcyjne cenowo na tle innych dzielnic miasta i mające perspektywy na lepszą komunikację z centrum (metro) Bemowo. Blisko połowa nabywców mieszkań poszukuje lokali w cenie od do zł/m². Oferta w zakresie mieszkań najdroŝszych w cenie powyŝej zł/m² mieści się w progu akceptowalności niewielkiego odsetka respondentów odwiedzających targi. trzypokojowe 41% czteropokojowe 12% pięciopokojowe 1% jednopokojowe 5% dwupokojowe 40% Wykres 4: Preferencje odnośnie wielkości mieszkania (liczba pokoi) Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwuoraz trzypokojowe. Zainteresowanie lokalem innego typu zgłasza co piąta osoba. Opinie osób poszukujących obecnie lokum wskazują, Ŝe preferowane są mieszkania: zlokalizowane w budynkach realizowanych w niskiej zabudowie liczących maksymalnie trzy piętra znajdujące się na terenie ogrodzonych i chronionych osiedli, w obrębie których zaprojektowano zielone skwery tudzieŝ place zabaw dostępne wyłącznie dla mieszkańców posiadające balkon bądź taras z kuchnią jako oddzielnym pomieszczeniem z moŝliwością zakupu 1 miejsca postojowego w hali garaŝowej ogrodzony teren 3,14 ochrona 2,64 infrastruktura dodatkowa 3,21 balkon 3,81 odzielna kuchnia 2,89 miejsce garaŝowe 3,19 Wykres 5: WaŜność występowania wybranych elementów przy ocenie atrakcyjności oferty (w skali od 1 - element zbędny - do 4 element bardzo waŝny) Strona 3

4 Klienci planujący zakup domu jednorodzinnego poszukują głównie nieruchomości: zlokalizowanych w odległości nie większej niŝ 30km od Warszawy realizowanych w zabudowie wolnostojącej o powierzchni całkowitej do 150m² przygotowanych do oddania w stanie deweloperskim lub surowym. szeregowa 19% Cena czy bezpieczeństwo? wolnostojąca 66% bliźniacza 15% Mając do wyboru dwie porównywalne pod względem pozostałych parametrów oferty: tańszą, ale nie znanego dewelopera, który dotąd nie zrealizował wielu projektów zdecydowanie droŝszą, ale znanej renomowanej firmy deweloperskiej Wykres 6: Domy jednorodzinne preferowany typ zabudowy potencjalni nabywcy w przewaŝającej większości (65%) wskazywali na wybór oferty tańszej, bez względu na to, czy wykazywali zainteresowanie nabyciem domu, czy mieszkania. Wyniki badań potwierdzają opinię, iŝ głównym czynnikiem determinującym decyzję zakupu jest cena, natomiast bezpieczeństwo związane z wiarygodnością i opinią o podmiocie oferującym nieruchomość na sprzedaŝ traktowana jest jako element mniej waŝny. Istotny jest natomiast fakt, Ŝe potencjalni nabywcy pytani wprost o to, jak waŝna jest dobra renoma dewelopera na rynku podczas wyboru oferty, wyŝej cenią ten element wówczas, gdy nie jest on zestawiony z ceną nieruchomości, przy czym opinie osób zainteresowanych zakupem mieszkania róŝnią się w tym względzie od tych deklarowanych przez poszukujących domów: dla 57% szukających domu nieistotne lub mało waŝne jest to, Ŝeby deweloper był znany na rynku ze swej dobrej reputacji dokładnie odwrotna sytuacja jest w przypadku szukających mieszkania 57% spośród nich deklaruje, Ŝe reputacja dewelopera jest waŝna albo bardzo waŝna. Taki rozkład odpowiedzi naleŝy wiązać z sytuacją rynkową oraz faktem, iŝ zdecydowana większość mieszkań nabywana jest w firmach deweloperskich, zaś duŝa część domów kupowana jest od bezpośrednich właścicieli lub budowana indywidualnie systemem gospodarczym jedynie z pomocą firm zewnętrznych, nad którymi jest wówczas większa kontrola. Wykres 7: Deklaracje potencjalnych nabywców nieruchomości w zakresie wyboru tańszej oferty, ale mało znanego dewelopera na rynku lub droŝszej oferty renomowanej firmy Strona 4

5 Dlaczego kupujemy nieruchomości? Głównym motywem zakupu nowego mieszkania lub domu jest poprawa warunków mieszkaniowych, którą naleŝy rozumieć przede wszystkim jako: zakup pierwszego własnego mieszkania, co dotyczy głównie osób w wieku pomiędzy rokiem Ŝycia, którzy stanowią główną grupę potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych chęć zamiany obecnego M na większe lub mieszkania na bardziej przestronny dom w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej, pojawiające się w gospodarstwie domowym dzieci lub ogólną potrzebę zwiększenia komfortu; w przypadku osób poszukujących domu dość często jako motyw chęci dokonania zakupu wskazywana jest chęć zmiany lokalizacji i przeniesienie się z rodziną poza miasto. W zakresie zakupów o charakterze inwestycyjnym, pomimo wysokich obecnie w Warszawie cen, inwestorzy nadal dość mocno są zainteresowani rynkiem zakupy inwestorskie utrzymują się na poziomie kilkunastu procent, co stanowi potwierdzenie wiary inwestorów w przewidywania dalszych wzrostów na rynku warszawskim. Myśląc o inwestycji, potencjalni kupcy operujący w Warszawie przede wszystkim rozpatrują rynek lokalny. MoŜliwość dokonania zakupu mieszkania poza stolicą lub opcję nabycia innej nieruchomości rozwaŝa mniej niŝ połowa osób motywujących chęć dokonania transakcji względami inwestycyjnymi. W tej grupie najchętniej rozpatrywana jest obecnie opcja zakupu mieszkania w mniejszym mieście do 300tys. mieszkańców, czyli na rynkach, które w zaleŝności od miasta dopiero wejdą lub aktualnie wchodzą w fazę intensywnego rozwoju, co potencjalnie daje perspektywy na relatywnie wysokie zyski. W dalszej kolejności inwestorzy biorą pod uwagę moŝliwość kupna mieszkania w innym duŝym mieście Polski poza Warszawą, a następnie rozwaŝają zakup innej nieruchomości niŝ mieszkanie (działki, lokalu uŝytkowego). Najmniej osób w badanej grupie było skłonnych zainwestować kapitał w nieruchomość znajdującą się poza granicami kraju. 100% 80% 60% 40% 20% 0% 83% 17% nabywcy mieszkań poprawa warunków mieszkaniowych 91% 9% nabywcy domów jednorodzinnych inwestycja Wykres 8: Motywy zakupu nowej nieruchomości wśród zainteresowanych zakupem mieszkania oraz domu własne M / własny dom zamiana na większe M zamiana M na dom zmiana lokalizacji / poza miastem dla dzieci zamiana na mniejsze M zmiana piętra/zabudowy pod wy najem Wykres 9: Szczegółowe motywy zakupu zainteresowanych nabyciem mieszkania lub domu - poprawa warunków mieszkaniowych kierunek alokacji kapitału inwestycyjnego motywy poprawy warunków mieszkaniowych zainteresowanych zakupem mieszkania lub domu odsetek wskazań na rodzaj preferowanej inwestycji (poza zakupem nieruchomości w Warszawie) w ogóle grupy rozwaŝającej zakup o charakterze inwestycyjny inwestycja w mniejszym mieście Polski(do 300 tys. mieszkańców) 23,10% inwestycja w innym duŝym mieście Polski 15,40% inwestycja poza granicami kraju 5,10% inwestycja w inną nieruchomość 10,30% Tabela 1: Kierunki alokacji kapitału inwestycyjnego osób zainteresowanych inwestorskim zakupem nieruchomości Strona 5

6 Finansowanie zakupu Szukając swojego lokum, potencjalni kupujący, choć rozwaŝają wiele elementów, podczas podejmowania ostatecznej decyzji kierują się jednak przede wszystkim ceną, co wiąŝe się z ich moŝliwościami finansowymi i ma ścisły związek z kształtowaniem się sposobu pozyskiwania źródeł finansowania zakupu. Przeszło 88% badanych zainteresowanych nabyciem domu i ponad 93% nabyciem mieszkania deklarowało chęć finansowania tej transakcji w całości bądź części kredytem. Jedynie 13% nabywców domów i 7% nabywców mieszkań chce sfinansować zakup w całości ze środków własnych. PowyŜsze wartości przy utrzymującym się wysokim popycie stanowią potwierdzenie dla przewidywań w zakresie dalszego intensywnego rozwoju rynku kredytów hipotecznych w kraju. Wykres 10: Sposób finansowania zakupu nieruchomości mieszkaniowych dom Zainteresowani finansowaniem zakupu z kredytu bankowego w równym stopniu wyraŝają chęć zaciągnięcia kredytu w złotówkach, jak i popularnych frankach szwajcarskich, co świadczy o obecnym większym niŝ jeszcze rok temu zainteresowaniu walutą rodzimą. 16% 6% 16% 13% W przypadku najbardziej popularnego wśród potencjalnych nabywców nieruchomości współfinansowania transakcji z kredytu, w zakresie poziomu wkładu własnego, w zaleŝności od rodzaju nabywanej nieruchomości, określany był on następująco: potencjalni nabywcy domów w przewaŝającej części szacowali ten udział na poziomie od zł do zł, co w ich opinii ma stanowić pokrycie 25 50% wartości nieruchomości zdecydowana część (ponad 60%) potencjalnych nabywcy mieszkań wyceniała udział własny na poziomie od zł do zł, tj % wartości poszukiwanego lokum. 23% 26% do zł od zł do zł od zł do zł od zł do zł od zł do zł powyŝej zł Wykres 11: Wysokość wkładu własnego deklarowana przez potencjalnych nabywców domów mieszkanie 14% 9% 3% 14% 29% 31% do zł od zł do zł od zł do zł od zł do zł od zł do zł powyŝej zł Wykres 12: Wysokość wkładu własnego deklarowana przez potencjalnych nabywców mieszkań Strona 6

7 Autorem raportu jest: Home Consulting Sp. z o.o. ul. Kondratowicza 18/ Warszawa Na stronie Range of Services Real estate market advisory Presentación de las actividades Servicios de asesoramiento en el sector inmobiliario Profil działalności Home Consulting: Zakres działań oferowanych przez Home Consuling dotyczy szeroko pojętego rynku usług analitycznych i doradztwa dla podmiotów prowadzących lub planujących przedsięwzięcia inwestycyjne na rynku nieruchomości. W oparciu o rzetelną wiedzę analityków oraz dotychczasowe doświadczenie Home Consulting oferuje następujące usługi: prognozy rozwoju polskiego rynku nieruchomości i rynków lokalnych wsparcie i doradztwo w czasie procesu inwestycyjnego i budowlanego, łącznie z analizą lokalizacji i strukturą lokali, dekompozycją cenową budynków oraz wsparciem procesu sprzedaŝy analizy i opinie o lokalizacjach planowanych inwestycji opinie marketingowe o planowanych inwestycjach mieszkaniowych kompleksowe doradztwo inwestycyjne rozpoznania planowanej inwestycji i przygotowania dla niej profesjonalnego biznes planu, niezbędnego przy prowadzeniu inwestycji i pozyskiwaniu finansowania doradztwa przy ocenie potencjału działki przed jej zakupem i pozyskiwaniu gruntów wyceny nieruchomości doradztwa w zakresie pozyskiwania funduszy UE na realizację przedsięwzięć deweloperskich analiz finansowych Informacje zawarte w niniejszej publikacji nie stanowią w Ŝadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. Przed podjęciem decyzji naleŝy skontaktować się z Home Consulting Sp. z o.o. lub innym profesjonalnym doradcą posiadającym wiedzę na temat konkretnego stanu faktycznego w celu zasięgnięcia porady. Strona 7