Gospodarka przestrzenna, a gospodarka nieruchomościami

Transkrypt

1 Bibliografia Bieniek G., Rudnicki St., Nieruchomości. Problematyka prawna. Lexis Nexis. Warszawa 2006 Brzeski W., Cichoń D., Jurek K., Rogatko B., (red.) Nieruchomości w Polsce, Kompendium. Warszawa-Kraków 2007 Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie. Warszawa 2006 Bryx M., Matkowski R., Inwestycje w nieruchomości. Warszawa 2001 Czerkas K., Project Finance w polskiej praktyce. Zastosowanie w działalności deweloperskiej, Biblioteka Bankowca, Twigger, Warszawa 2001 Dydenko J., (red.) Szacowanie nieruchomości. Warszawa 2006 Foryś I., Nowak M., Zarządzanie przestrzenią w gospodarowaniu nieruchomościami. Poltext, Warszawa 2014 Gniewek E.,: Prawo rzeczowe. C.H. Beck, Warszawa 2010 Ignatowicz J., Stefaniuk K., Prawo rzeczowe. Lexis Nexis, Warszawa 2012 Kucharska Stasiak E., Nieruchomości w gospodarce rynkowej. Warszawa 2006 Kucharska Stasiak E: Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, 1997 Szachułowicz J., Gospodarka nieruchomościami. Warszawa 2004 Wierzbowski B., Gospodarka nieruchomościami. Podstawy Prawne. Lexis Nexis. Warszawa 2008 Źróbek S., Gospodarka nieruchomościami. Wydawnictwo GALL. Katowice 2008

2 Gospodarka przestrzenna, a gospodarka nieruchomościami Gospodarka przestrzenna - to całokształt działań biernych i czynnych dotyczących podmiotów i przedmiotów związanych z organizacją użytkowania przestrzeni. Celem gospodarki przestrzennej jest zarówno ochrona określonych wartości przestrzeni, jak i racjonalne kształtowanie przestrzeni przez stymulowanie procesów gospodarczych. Działania ochronne obejmują dążenie do zachowania równowagi pomiędzy elementami naturalnymi środowiska, a wytworami działalności ludzkiej. Gospodarowanie przestrzenią jako dobrem rzadkim opiera się na zasadzie gospodarności, czyli optymalizacji efektów przy danych zasobach przestrzeni i nakładach, które muszą być poniesione aby te efekty uzyskać. Gospodarka przestrzenna to działalność mająca doprowadzić do racjonalnego wykorzystania przestrzeni (terenu) zgodnie z potrzebami społeczeństwa oraz ustalonymi celami społecznymi. Racjonalna gospodarka przestrzenna powinna być spójna ze wszystkimi instrumentami i mechanizmami samorządowej polityki przestrzennej, takimi jak: inwestycje, instrumenty prawne i finansowe, gospodarka nieruchomościami! Gospodarka nieruchomościami sensu stricte dotyczy: wszystkich podmiotów publicznych, na każdym szczeblu samorządu Gospodarka nieruchomościami sensu largo dotyczy: osób prywatnych podmiotów gospodarczych Tym niemniej pojęcie gospodarowania nieruchomościami jest przede wszystkim utożsamiane z nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność JST, służących realizacji celów publicznych

3 Gospodarka nieruchomościami - definicja Gospodarka nieruchomościami określana jako zespół ustalonych relacji i procedur zachodząca pomiędzy podmiotem a przedmiotem, dotyczy szerokiej strefy gospodarowania przestrzenią, a ściślej obiektami rozmieszczonymi w tej przestrzeni. Przedmiotem gospodarki nieruchomościami, jest szeroko rozumiane mienie, definiowane jako własność i inne prawa majątkowe. Podmiotem są zaś osoby uprawnione posiadające określone prawa do tych rzeczy.

4 Wycena nieruchomości mienie Mienie termin oznaczający w zależności od kontekstu: w znaczeniu ogólnym ogół rzeczy będących czyjąś własnością w znaczeniu prawnym, dokładnie KC art..44 własność i inne prawa majątkowe Prawami majątkowymi są: prawa rzeczowe - własność, użytkowanie wieczyste oraz ograniczone prawa rzeczowe. wierzytelności, czyli prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych np. najem, dzierżawa, roszczenia pieniężne prawa na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym, np. prawa autorskie, wynalazcze, określane łącznie jako prawo własności intelektualnej; prawa rodzinne o charakterze majątkowym, np. prawo do świadczeń alimentacyjnych; prawa spadkowe, w tym prawo do spadku prawa majątkowe o charakterze bezwzględnym, których przedmiotem są dobra materialne, nie będące rzeczami w znaczeniu techniczno-prawnym, tj. prawa górnicze, wodne, oraz prawa dotyczące energii prawo do przedsiębiorstwa. Przedmiotem praw majątkowych są: 1.dobra materialne, (rzeczy w znaczeniu techniczno-prawnym oraz przedmioty materialne nie będące rzeczami, np. wody, kopaliny, przedsiębiorstwo. 2.dobra niematerialne (np. utwór literacki, naukowy, muzyczny, program komputerowy, wynalazek, znak towarowy).

5 Gospodarka nieruchomościami mienie vs majątek Mienie a własność Mienie jest pojęciem zbiorczym dla ogółu podmiotowych praw majątkowych; prawo własności (art. 140 k.c.) stanowi zaś jedno z tych praw. Prawo własności jest zatem składnikiem mienia. Niekiedy jednak terminu: własność (zwykle bez poprzedzającego go słowa: prawo) używa się w znaczeniu szerszym, tj. jako synonimu mienia Mienie a majątek pojęcie: majątek występuje (także w przepisach prawnych) w dwóch znaczeniach: węższym - dla oznaczenia ogółu aktywów przysługujących określonej osobie (bez pasywów). Długi (pasywa) nie wchodzą w skład tak rozumianego majątku, lecz ciążą na nim, obniżając wartość ekonomiczną majątku z uwagi na to, iż mogą być z niego zaspokojone; szerszym - dla określenia ogółu aktywów i pasywów, czyli praw i obowiązków majątkowych danego podmiotu. W przeciwieństwie do majątku mienie obejmuje wyłącznie same aktywa (nigdy pasywa!),

6 Gospodarka nieruchomościami - nieruchomość jako składnik mienia W aspekcie prawnym nieruchomość to składnik mienia, którym jest własność i inne prawa majątkowe W ramach mienia wyróżnia się rzeczy, a wśród nich nieruchomości Z p. widzenia właściciela mienia wyróżnia się mienie państwowe, samorządowe, prywatne (tj osób fizycznych, spółdzielni, spółek oraz niepaństwowych spółek prawnych) Składniki mienia Rzeczy Przedmioty niematerialne Wierzytelności Prawa do korzystania z rzeczy cudzych Nieruchomości Energia Zabezpieczenia hipoteczne Użyczenia Rzeczy ruchome Dobra intelektualne Zabezpieczenia notarialne Dzierżawa Dobra osobiste Czynsz Najem Pieniądze Służebność Papiery wartościowe

7 Kompetencje organów administracji rządowej i samorządowej w zakresie gospodarki nieruchomościami Rodzaj mienia Organ stanowiący i kontrolny Organ wykonawczy Gminne Rada gminy Wójt, burmistrz, prezydent Zadania Własne i zlecone Powiatowe Rada powiatu Zarząd powiatu Własne i zlecone Wojewódzkie Sejmik wojewódzki Zarząd województwa Własne i zlecone Państwowe Minister ds. wew., wojewoda Starosta wykonujący zad. z zakresu adm. rządowej Zadania z zakresu administracji rządowej Prywatne właściciel

8 Miejsce nieruchomości w systemie prawa. Główne działy prawa, źródła i stosowanie Źródła prawa cywilnego (art. 87 Konstytucji RP): Konstytucja Ustawy Ratyfikowane umowy międzynarodowe Rozporządzenia Istotną funkcję prawotwórczą pełnią również: Zwyczaj Zasady współżycia społecznego Wzorce umowne Orzecznictwo sądowe

9 Miejsce nieruchomości w systemie prawa. Główne działy prawa, źródła i stosowanie Dział Prawa Prawo cywilne najważniejszy dział prawa dla nieruchomości! Prawo karne źródła i stosowanie Kodeks cywilny Prawo rzeczowe (art ), prawo zobowiązań (umów) (art ), prawo spadkowe (art ) Kodeks karny Czyny dot. zagrożenia mienia. Ograniczone zastosowanie Prawo rodzinne Kodeks rodzinny i opiekuńczy Małżonkowie jako właściciele, dłużnicy, małżeński ustrój majątkowy Prawo gospodarcze (w tym układowe i upadłościowe) Prawo handlowe Prawo administracyjne Prawo budżetowe Prawo podatkowe Kodeks spółek handlowych, prawo spółdzielcze, ustawy o działalności gospodarczej nieruchomość jako element działalności gospodarczej Kodeks spółek handlowych prawo spółek (węziej rozumiane prawo gospodarcze) Kodeks postępowania administracyjnego proces budowlany, planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami Ustawy budżetowe, ustawa o finansach publicznych Ordynacja podatkowa, ustawa karna skarbowa Prawo bankowe Ustawa Prawo Bankowe

10 Miejsce nieruchomości w systemie prawa. Główne działy prawa, źródła i stosowanie Systematyka prawa cywilnego PRAWO CYWILNE Działy kodeksowe Działy pozakodeksowe Część ogólna Prawo rzeczowe Prawo rodzinne Prawo własności intelektualnej Prawo zobowiązań Prawo spadkowe

11 Miejsce nieruchomości w systemie prawa. Główne działy prawa, źródła i stosowanie Kodeks Cywilny składa się z czterech ksiąg: Księga Pierwsza Cześć Ogólna Kodeks cywilny Księga Druga Własność i inne prawa rzeczowe Księga Trzecia Zobowiązania Księga Czwarta Spadki

12 Podstawy prawne wyceny nieruchomości Kodeks cywilny Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Ustawa z dnia17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne, Ustawa z dnia 26 marca 1982 roku o scalaniu i wymianie gruntów, Ustawa z dnia 28 września 1991 roku o lasach, Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Ustawa z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. prawo wodne, Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Ustawa z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym, Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie powiatowym, Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 roku o samorządzie województwa, Inne. Najistotniejszym przepisem jes: t kodeks cywilny, ustawa o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenie Rady Ministrów

13 Podstawy prawne wycena nieruchomości Prawo rzeczowe Dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy. Kwestie związane z prawem rzeczowym reguluje księga II kodeksu cywilnego Własność i inne prawa rzeczowe a także wiele ustaw szczególnych, (np. ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ustawa o własności lokali, ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów i inne). Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym wobec wszystkich (erga omnes) Dla polskiego prawa rzeczowego charakterystyczne jest zamknięcie przez ustawodawcę katalogu praw rzeczowych tzw. zasada numerus clausus praw rzeczowych: własność, użytkowanie wieczyste, prawa rzeczowe ograniczone. Prawo zobowiązaniowe Przepisy prawne odnoszące się do stosunków zobowiązaniowych. Głównym źródłem prawa zobowiązaniowego jest III Księga Kodeksu Cywilnego, przepisy tego prawa zawarte są w innych aktach normatywnych Zobowiązanie stosunek prawny, w którym jedna ze stron zwana wierzycielem może domagać się od drugiej strony określonego zachowania, czyli świadczenia. Źródła powstania zobowiązań: - umowy - przyrzeczenie publiczne - czyn niedozwolony - bezpodstawne wzbogacenie - prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia - akt administracyjny

14 W ramach zobowiązania, jako stosunku cywilnoprawnego, można wyodrębnić Trzy elementy: Podmioty zobowiązania (dwie osoby- fizyczne lub prawne), między którymi występuje stosunek zobowiązaniowy, przy czym pierwszy spośród nich, nazwany wierzycielem jest podmiotem uprawnionym, drugi zaś dłużnik - jest podmiotem zobowiązanym, Przedmiot zobowiązania, którym jest świadczenie, rozumiane jako wymagane treścią zobowiązania zachowanie się dłużnika wobec wierzyciela, Treść zobowiązania, którą stanowią uprawnienia wierzyciela oraz odpowiadające tym uprawnieniom obowiązki dłużnika.

15 Źródła zobowiązań Umowy - zgodne oświadczenie woli dwóch lub więcej stron, które mają zamiar doprowadzić do powstania zmiany lub ustania stosunku prawnego Akty administracyjne - władcze jednostronne oświadczenie woli organu wykonującego zadania z zakresu administracji publicznej, oparte na przepisach prawa administracyjnego, określające w sposób prawnie wiążący sytuację konkretnie wskazanego adresata. Czyny niedozwolone - na ogół zawiniony czyn człowieka wyrządzający drugiemu szkodę majątkową lub niemajątkową Bezpodstawne wzbogacenie - uzyskanie korzyści majątkowej bez podstawy prawnej kosztem inne osoby.

16 Wśród praw do nieruchomości wyróżniamy: Prawa rzeczowe Prawa zobowiązaniowe Własność i współwłasność Użytkowanie wieczyste najem dzierżawa użyczenie darowizna renta dożywocie Ograniczone prawa rzeczowe użytkowanie służebności Prawa spółdzielcze zastaw hipoteka

17 Podstawy prawne wycena nieruchomości Rzecz - w sensie prawnym i ekonomicznym są to tylko istniejące części przyrody, które występują w stanie pierwotnym lub przetworzonym bez względu na to, czy mają jakąś wartość majątkową. Na pojęcie rzeczy składają się dwie cechy: materialny charakter w szczególności tylko przedmioty materialne mogą być posiadane w sposób powszechnie widoczny; wyodrębnienie z przyrody jest niezbędną przesłanką tego, aby rzeczy mogły funkcjonować w obrocie cywilnoprawnym. Wyodrębnienia Wyodrębnione materialnie przedmioty mogą być wyjęte z obrotu cywilnoprawnego ze względów moralnych lub w interesie publicznym. Tracą wtedy właściwość rzeczy (res extra commercium). Rzeczami nie są: zwłoki oraz odłączone od ciała ludzkiego tkanki i narządy, w tym krew zwierzęta jednakże zastrzeżono, że w sprawach nieuregulowanych w ustawie o ochronie zwierząt stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące rzeczy (zwłaszcza przepisy regulujące prawo własności i obrót zwierzętami) Różne podziały rzeczy: indywidualnie oznaczone (tożsame) - to rzeczy posiadające cechy indywidualne, im tylko właściwe, np. obraz konkretnego malarza, samochód zarejestrowany na kogoś, gatunkowo oznaczone - to rzeczy określone jedynie przez wskazanie ich cech rodzajowych oraz oznaczenie ilości, miary i ciężaru, np. zboże, węgiel. Podzielne niepodzielne; zużywalne niezużywalne; ruchome nieruchome!!!

18 Podstawy prawne wycena nieruchomości Ruchomość brak definicji Ruchomość rzeczy ruchome. Kodeks cywilny nie zawiera definicji ruchomości. Jest ona definiowana w doktrynie w sposób negatywny jako wszystko to, co nie jest nieruchomością

19 Podstawy prawne wycena nieruchomości Sens prawny podziału na nieruchomości i rzeczy ruchome Polega na poddaniu obydwu kategorii rzeczy odmiennym reżimom prawnym. Szczególną wagę przykłada się do regulacji sytuacji prawnej nieruchomości. Decyduje o tym przede wszystkim znaczenie gruntów, tj. ich rola gospodarcza i cecha niepomnażalności. Główne różnice reżimów prawnych: Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być: tylko ruchomości (zastaw; wyjątek: zastaw na prawach), tylko nieruchomości: użytkowanie wieczyste, służebności hipoteka. niektóre prawa zobowiązaniowe mogą dotyczyć tylko nieruchomości (np. dożywocie); inne tylko rzeczy ruchomych (np. komis); Ale wyłącznie Wyłącznie instytucja ksiąg wieczystych przeznaczona jest dla nieruchomości i części składowych nieruchomości (księgi wieczyste dla praw do lokali spółdzielczych). Wyłącznie nieruchomości mogą podlegać wywłaszczeniu; wyłącznie w stosunku do nieruchomości ustanawia się ustawowe prawo pierwokupu.

20 Podstawy prawne wycena nieruchomości - własność Własność Najszersze i najsilniejsze prawo rzeczowe. Daje uprawnionemu najwięcej korzyści i możliwości wykorzystywania rzeczy. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia: do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. hipoteka, lub poprzez dokonanie czynności zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem itp, Czyli jest: Nieograniczone w czasie Dziedziczne Zbywalne Podlegające egzekucji

21 Podstawy wyceny nieruchomości miejskich Prawo własności limituje: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym r) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania wprowadza obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określa szczegółowo możliwy sposób zagospodarowania terenu; Możliwość wywłaszczenia. (Zgodnie z Konstytucją jest możliwe jedynie na cele publiczne i za odszkodowanie); Prawo budowlane uregulowane ustawa z 7 lipiec 1994 roku wraz z późniejszymi nowelizacjami; Kodeks cywilny zawęża swobodę dysponowania nieruchomością poprzez wprowadzenie prawa pierwokupu (na przykład prawo pierwokupu przez gminę nieruchomości zabytkowej)

22 Podstawy prawne - własność Nabycie i utrata własności: Sposoby nabycia prawa własności : - przeniesienie własności (nabycie własności na podstawie umowy), zasiedzenie i przemilczenie, - zrzeczenie się własności, - nabycie własności w toku egzekucji sądowej Nabycie: Pierwotne nie występuje tutaj stosunek następstwa prawnego pomiędzy dotychczasowym a nowym właścicielem Pochodne polega na przejściu prawa własności albo na podstawie umowy albo w wyniku spadkobrania. Nabywca uzyskuje prawo własności w granicach jakie przysługiwało ono zbywcy tzn. w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami

23 Podstawy prawne - własność Ochrona prawa własności Konstytucja RP, która zakłada, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, oraz Kodeks cywilny, gdzie na pierwszy plan wysuwają się dwie skargi, z których skorzystanie uzależnione jest od sposobu naruszenia prawa własności, a wynikają one bezpośrednio z art. 222 KC. Są nimi: Roszczenie windykacyjne: Roszczenie zakłada, iż nieposiadający właściciel może żądać od posiadającego niewłaściciela, żeby rzecz została mu zwrócona. Dlatego powództwo to jest stosowane w sytuacjach dotyczących wydania rzeczy. Należy pamiętać, iż powództwo dąży do zwrotu rzeczy w stanie, w jakim się aktualnie znajduje, a w przypadku zniszczenia rzeczy, właściciel może żądać odszkodowania. Roszczenie negatoryjne: Powództwo negatoryjne przysługuje przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Jest roszczeniem o przywróceniem stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń, dlatego zwykle uprawnienie do wystąpienia z powództwem występuje w sytuacji zakłóceń korzystania z nieruchomości, czyli immisji. Właściciel może domagać się, tylko przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń albo zarówno przywrócenia stanu zgodnego z prawem jak i zaniechania naruszeń.

24 Nieruchomość - Przestrzenne granice prawa własności Przestrzenne granice prawa własności reguluje: Prawo sąsiedzkie nie stanowi formalnie wyodrębnionego działu prawa cywilnego, zaś jego normy rozsiane są po różnych aktach prawnych. Trzon prawa sąsiedzkiego stanowią art Kc, które określają zasady korzystania z nieruchomości oraz regulują stosunki graniczne. Do prawa sąsiedzkiego zaliczają się również przepisy ustaw szczególnych normujące zasady rozgraniczenia nieruchomości sąsiednich oraz stosunki wodne.

25 Prawo sąsiedzkie - rodzaje immisji materialną (zapach, dźwięk, cień) Immisja działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim immisja pośrednia immisja bezpośrednia niematerialną (wpływa na odczucia sąsiada np. gromadzenie materiałów wybuchowych, organizowanie spotkań osób uzależnionych od środków odurzających w lokalu sąsiednim) umyślnym działaniem właściciela nieruchomości dokonującego immisji, (np. celowe skierowanie wody deszczowej lub nieczystości na grunt sąsiedni).

26 Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność - Art. 195.). Współwłasność zwykła (ułamkowa) każdy ze współwłaścicieli ma swój określony ułamkiem udział; Współwłasność łączna współwłasność łączna jest bez udziałowa; współwłaściciel może swoim udziałem dowolnie rozporządzać; zwykły współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności (z zastrzeżeniem nielicznych wyjątków); współwłaściciel łączny nie może w ogóle dysponować swoim prawem do przedmiotu majątku wspólnego; współwłaściciel łączny nie może żądać zniesienia współwłasności

27 Wycena nieruchomości użytkowanie wieczyste Użytkowanie wieczyste forma specyficzna dla polskiego prawa cywilnego kategoria pośrednia między własnością, a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Ze wszystkich pozostałych praw rzeczowych najbliżej mu do własności, a w pewnych przypadkach od własności może różnić się jedynie tym, że będzie trwać przez ściśle ograniczony okres 99 lat, a gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi czas możliwe jest ustanowienie użytkowania na czas nie krótszy niż 40 lat. Ratio legis wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny być własnością państwa. Do 1989 r. użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyną możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. Zostało wprowadzone 14 lipca 1961 r. ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej. Obecnie prawo użytkowania wieczystego regulują: Kc w artykułach od 232 do 243; Do powstania prawa bezwzględnie koniecznym jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego oraz wpis tego prawa do księgi wieczystej.

28 Wycena nieruchomości użytkowanie wieczyste Uprawnienia użytkownika wieczystego : 1. korzystanie z nieruchomości 2. rozporządzanie swoim prawem użytkowania: możliwość przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na inną osobę* możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi hipoteką, użytkowaniem i służebnością możliwość rozporządzenia nim w testamencie jest prawem zbywalnym, dziedzicznym i podlega egzekucji * warunkiem skutecznego przeniesienia takiej własności jest wpis do księgi wieczystej, a do jej przeniesienia nie jest wymagana zgoda Skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, podlega natomiast ograniczeniom - wymóg zgody na nabycie przez cudzoziemca, ustawowe prawo pierwokupu czy ograniczenia podziału nieruchomości

29 Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego 1. upływ czasu, na który została zawarta umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste - jeżeli strony jej nie przedłużą 2. rozwiązanie przez strony umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste 3. konfuzja praw - "złączenie się praw Np: Skarb Państwa będący właścicielem gruntu nabywa od użytkownika wieczystego tego gruntu jego prawo użytkowania wieczystego. W momencie nabycia, prawo użytkowania wieczystego ulega konfuzji z prawem własności Skarbu Państwa i wygasa (nie może być on jednocześnie właścicielem i użytkownikiem wieczystym tego samego gruntu). 4. jednostronne rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przez właściciela gruntu - w przypadku gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. (np. zamiast osiedla mieszkaniowego wybudował hipermarket).

30 Użytkowanie wieczyste Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - 29 lipca 2005 r. O przekształcenie mogą ubiegać się: osoby fizyczne (lub ich następcy prawni) będący użytkownikami wieczystymi osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Do przekształcenia prawa konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa. Decyzję wydaje: starosta (prezydent miasta w miastach na prawach powiatu) - gdy w użytkowaniu wieczystym znajduje się nieruchomość Skarbu Państwa, wójt, burmistrz, prezydent miasta - gdy nieruchomość jest własnością gminy; zarząd powiatu - gdy nieruchomość jest własnością powiatu; zarząd województwa - gdy nieruchomość jest własnością województwa.

31 Prawa rzeczowe ograniczone Prawa rzeczowe ograniczone to prawa do określonego korzystania z cudzej rzeczy. Zaliczamy do nich: użytkowanie, służebności, a wśród nich: - służebności gruntowe, - służebności osobiste, zastaw, hipotekę prawa spółdzielcze: spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, spółdzielcze prawo do domku 1-rodzinnego.

32 Prawa rzeczowe ograniczone charakterystyczne cechy praw rzeczowych ograniczonych: są skuteczne wobec wszystkich (erga omnes), co wynika z tego, że są to prawa rzeczowe, mają za przedmiot tylko rzeczy (wyjątkowo prawa) i polegają na korzystaniu z rzeczy (z wyjątkiem zastawu i hipoteki), W polskim prawie cywilnym katalog ograniczonych praw rzeczowych jest zamknięty, tzn. strony nie mogą skutecznie ustanowić ograniczonego prawa rzeczowego nieznanego ustawie tzw. zasada numerus clausus (liczby zamkniętej) ograniczonych praw rzeczowych.

33 Prawa rzeczowe ograniczone Ograniczone prawa rzeczowe, których jednoczesnego wykonywania nie da się pogodzić, wykonuje się w określonej przepisami kolejności: prawo powstałe wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem powstałym później (pierwszeństwo zwykłe), prawo wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem nie wpisanym (pierwszeństwo wieczystoksięgowe), prawo wpisane wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem wpisanym później (pierwszeństwo hipoteczne). Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych może zostać zmienione umową między uprawnionymi. Prawa rzeczowe ograniczone mogą (dla hipoteki wpis jest co do zasady konstytutywny) zostać wpisane do księgi wieczystej. Prawo rzeczowe ograniczone może zostać zniesione umową stron

34 Prawa rzeczowe ograniczone Użytkowanie (łac. ususfructus) jedno z ograniczonych praw rzeczowych wyrażające się w obciążeniu rzeczy prawem do: jej używania pobierania pożytków. Użytkowanie jest regulowane przez: Kc (art ), ogólne przepisy dotyczący ograniczonych praw rzeczowych - art ). Kodeks wyróżnia trzy odmiany użytkowania : 1. przez osoby fizyczne, 2. przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (instytucja w praktyce martwa) 3. "inne wypadki" (osoby prawne pozostałych rodzajów).

35 Prawa rzeczowe ograniczone - użytkowanie Powstanie prawa Użytkowanie powstaje wyłącznie w drodze umowy stron. Stronami umowy są właściciel obciążanej nieruchomości oraz osoba, która nabywa prawo. Do ustanowienia użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Jednakże, jedynie oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Użytkowanie nieruchomości może także zostać ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Prawo to podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, jednakże nie jest to konieczne dla ważności umowy. Użytkowania nie można natomiast nabyć przez zasiedzenie. Wygaśniecie prawa Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, ściśle związanym z osobą, na rzecz której je ustanowiono, w związku z tym wygasa ze śmiercią użytkownika, jeśli jest nim osoba fizyczna, oraz z chwilą ustania bytu osoby prawnej. Ponadto użytkowanie wygasa, gdy użytkownik przez okres dziesięciu lat nie wykonuje swojego prawa. Oprócz tego użytkowanie wygasa w sytuacjach, które prawo cywilne przewiduje jako podstawę wygaśnięcia innych ograniczonych praw rzeczowych. Jedną z przyczyn ograniczonego wykorzystywania użytkowania w stosunkach gospodarczych jest fakt, iż prawo to jest niezbywalne.

36 Prawa rzeczowe ograniczone. Użytkowanie, a dzierżawa Użytkowanie w swojej treści jest w zasadzie identyczne z instytucją dzierżawy. dzierżawa to stosunek czysto obligacyjny (prawo zobowiązań), wiążący tylko strony umowy dopuszcza praktycznie dowolne kształtowanie uprawnień i obowiązków stron. użytkowanie, jako prawo rzeczowe, jest skuteczna wobec osób trzecich (erga omnes) rozkład uprawnień i obowiązków stron stosunku użytkowania jest sztywny (strony mogą go zmieniać tylko w ściśle określonym, niewielkim zakresie)

37 Prawa rzeczowe ograniczone Służebność ograniczone prawo rzeczowe: 1. służebność gruntowa obciąża nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, 2. służebność osobista zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej, 3. służebność przesyłu można ustanowić na rzecz przedsiębiorcy (niezależnie od tego czy jest on właścicielem jakiejkolwiek nieruchomośc)i Służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

38 Prawa rzeczowe ograniczone Służebność gruntowa Art KC - Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej, służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej) prawem, którego treść polega: bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub oznaczonej jej części. Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Uprawnionym (posiadaczem służebności) jest każdorazowy właściciel nieruchomości władnącej. Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła, korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok SN Wigierski Park Narodowy potwierdzenie prawa włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora), służebność widoku z okien lub światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości zabudowy.

39 Służebności czynne i bierne: służebność czynna (pozytywna) polega na uprawnieniu właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela np. przegon bydła, wypas bydła, pobieranie ściółki, wody, owoców, wydobywania kruszywa, korzystanie z cudzych urządzeń energetycznych, kanalizacyjnych etc. służebność bierna (negatywna) polega na obowiązku niewykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień, wchodzących w zakres tego prawa np. zakaz wycinki drzew, wznoszenia ogrodzenia lub budynku ponad określoną wysokość, zakaz wybicia okien na stronę sąsiada, zakaz uprawy określonych roślin lub sadzenia określonych drzew (uczulenie), zaniechanie dokonywania pogłębienia rowu melioracyjnego, które obniżyłoby poziom wody w studni sąsiada.

40 Prawa rzeczowe ograniczone Służebność osobista Art KC - Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Wygasa najpóźniej za śmiercią uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci, prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie można jej nabyć przez zasiedzenie, może być wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni produkcyjnej). Służebność osobista w przeciwieństwie do gruntowej jest nie zbywalna i nie podlega dziedziczeniu!!! Nie można ustanowić służebności osobistej na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego (wtedy np. umowa o przeżycie, umowa o dożywocie, nie jest to umowa o opiekę ). Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania, również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru, droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba fizyczna.

41 Prawa rzeczowe ograniczone Służebność przesyłu Jest to prawo polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić: linię energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną przez obciążoną nieruchomość, ma też prawo do dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń. Rzeczy, których dotyczy służebność przesyłu, to obszerna grupa urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej i podobnych.

42 Prawa rzeczowe ograniczone Powstanie służebności Służebność można nabyć na podstawie: Umowy- jest ona najczęstszym sposobem powstania służebność, jej stronami są właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona oraz właścicielem nieruchomości władnącej. Prawo służebności ujawnia się w księdze wieczystej ale nie jest to konieczne do ważności umowy; Orzeczenia sądowego - przykładowo orzeczenie sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej; zasiedzenia - zasiedzenie służebności dotyczy tylko służebności gruntowej. Koniecznym jest upływ 20 lat w razie nabycia posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w razie nabycia jej posiadania w złej wierze.; Decyzji administracyjnej - w obowiązującym stanie prawnym mogą to być jedynie decyzje wywłaszczeniowe na cele użyteczności publicznej. Wygaśnięcie służebności Służebność wygasa w szczególności na skutek: upływu terminu określonego w umowie, zrzeczenia się jej przez uprawnionego, niewykonywania jej przez lat 10, zniesienia służebności prawomocnym orzeczeniem sądu.

43 Służebność mieszkania, a dożywocie Służebność mieszkania: Istotą tej służebności jest zapewnienie przez właściciela lokalu mieszkalnego prawa do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego bez ponoszenia żadnych dodatkowych kosztów - w tym również kosztów mediów zainstalowanych w przedmiotowym lokalu. Zakres służebności mieszkania zezwala uprawnionemu na korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Stronom wolno umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi, a ponadto, że uprawniony może przekazać część przysługujących mu uprawnień do wykonywania służebności mieszkania małżonka i dzieci małoletnie (lub inne osoby pozostające na jego utrzymaniu) przez to, że przyjmie je na mieszkanie. Uprawniony do służebności może zrzec się swojego prawa. Natomiast właściciel obciążony taką służebnością może domagać się zamiany jej na rentę tylko w przypadku gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Prawo zamiany na rentę nie przysługuje więc osobie uprawnionej do służebności. Umowa o dożywocie: Umowa ta polega na tym, że zbywca nieruchomości (dożywotnik) przenosi na rzecz nabywcy własność nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy lub także osobom mu bliskim dożywotniego utrzymania. Zakres służebności dożywocia w art. 908 kc reguluje podstawowe obowiązki jakie przyjmuje na siebie zobowiązany. W braku odmiennej umowy powinien on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Strony w umowie dożywocia mogą jednak ustanowić inny katalog uprawnień i obowiązków. Prawo dożywocia podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Z chwilą podpisania umowy o dożywocie zobowiązany staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać jak właściciel. W przypadku zbycia nieruchomości dożywotnik ma prawo domagać się zamiany przysługującego mu prawa na rentę.

44 Prawa rzeczowe ograniczone Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ograniczone prawo rzeczowe będące jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Regulacja prawna - Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawo to nadal przysługuje osobom, na rzecz których zostało ustanowione.

45 Prawa rzeczowe ograniczone Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Podstawowe uprawnienia (Uprawnionym do lokalu jest członek spółdzielni mieszkaniowej): 1. prawo do korzystania z lokalu, 2. prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu; Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz obowiązek świadczeń na wkład budowlany oraz obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. W przypadku gdy uprawniony dopuszcza się długotrwałych zaległości z zapłatą opłat lub rażąco bądź uporczywie wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, spółdzielnia mieszkaniowa może żądać, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji. Wygaśnięcie prawa Wygaśnięcie prawa może nastąpić z tych samych przyczyn co innych ograniczonych praw rzeczowych, przykładowo zrzeczenia się prawa przez uprawnionego. Przekształcenie prawa do lokalu w prawo własności lokalu Na pisemne żądanie uprawnionego po dokonaniu określonych czynności spółdzielnia zobowiązana jest zawrzeć z uprawnionym umowę o przeniesienie własności lokalu (wykup lokalu).

46 Odrębna własność lokali Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, przy którym jesteśmy tylko uprawnionymi do posiadania danego mieszkania czy lokalu użytkowego, w przypadku jego odrębnej własności jesteśmy rzeczywistymi jego właścicielami, wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.

47 Prawa rzeczowe ograniczone ZASTAW Jest zabezpieczeniem wierzytelności, którego przedmiotem są jedynie: - rzeczy ruchome - niektóre prawa zbywalne: wierzytelność obligacje akcje Wraz z zaspokojeniem wierzyciela zastaw upada (jest więc prawem akcesoryjnym jego istnienie jest zależne od istnienia wierzytelności).

48 Prawa rzeczowe ograniczone Odróżnia się zastaw: - umowny, do ustanowienia którego potrzebna jest umowa między właścicielem,a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wydanie rzeczy Wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły; - ustawowy, powstający na mocy szczególnego przepisu ustawy, (np. posiadacz gruntu może zająć cudze zwierzę, które wyrządziło szkodę na gruncie, jeżeli zastaw jest potrzebny dla zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody (art KC); - rejestrowy do ustanowienia, którego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania przedmiotem zastawu, zwanym zastawcą a wierzycielem zwanym zastawiennikiem oraz wpis do rejestru zastawców.

49 Prawa rzeczowe ograniczone Hipoteka jest sposobem zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej przez obciążenie nieruchomości ze skutkiem przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i z pierwszeństwem przez wierzycielami osobistymi właściciela. Przedmiotem hipoteki może być: nieruchomość (gruntowa, budynkowa i lokalowa) prawo użytkowania wieczystego gruntu (obejmuje wtedy również budynki i inne urządzenia na gruncie) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wierzytelność zabezpieczona hipoteką (subintabulat).

50 Prawa rzeczowe ograniczone Dla hipoteki charakterystycznych jest kilka zasad, w których najbardziej istotne są: zasada oznaczoności (hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną o ściśle sprecyzowanej wysokości) zasada wpisu (powstanie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej, co nie jest możliwe jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej) zasada szczegółowości (hipoteką można obciążyć jedynie oznaczoną, konkretną nieruchomość wchodzącą w skład majątku dłużnika). Hipoteka obciąża nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, przynależnościami i pewnymi pożytkami cywilnymi

51 Prawa rzeczowe ograniczone Powstanie hipoteki może być ustanowiona: w drodze czynności prawnej na podstawie orzeczenia sądu, decyzji odpowiedniego organu podatkowego Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie doręczonej decyzji nie ostatecznej). Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej wpis ten ma więc charakter konstytutywny. Hipotekę ujawnia się w dziale IV księgi wieczystej. Hipoteka umowna/ zwykła Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa) lub SKOK-u, to wymogi prawne zostały złagodzone wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego). wierzyciel może uzyskać zabezpieczenie swojej wierzytelności równocześnie od dłużnika osobistego i rzeczowego, którzy mogą być jednym, ale mogą być również odmiennymi podmiotami (np. jedna osoba zaciąga dług, a druga udziela zabezpieczenia spłaty tego długu na własnej nieruchomości, albo nieruchomość obciążona hipotecznie jest zbywana)

52 Prawa rzeczowe ograniczone. Szczególne postacie hipoteki hipoteka łączna Hipoteka kaucyjna Hipoteka przymusowa

53 Prawa rzeczowe ograniczone Hipoteka łączna Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przekraczającej wartość zabezpieczonej wierzytelności. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.

54 Prawa rzeczowe ograniczone Hipoteka kaucyjna Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Począwszy od dnia 23 lutego 2011 r. nie można ustanowić hipoteki kaucyjnej, co nie zmienia faktu, że hipoteki kaucyjne ustanowione przed tą datą dalej widnieją w działach IV Ksiąg wieczystych do czasu ich wykreślenia. Obecnie nie ma wymogu aby hipoteka zabezpieczała jedną, ściśle określoną, rzeczywiście istniejąca wierzytelność, od którego to wymogu hipoteka kaucyjna stanowiła wyjątek. Z tego powodu przepisy regulujące hipotekę kaucyjną zostały uchylone jako zbędne.

55 Prawa rzeczowe ograniczone Hipoteka przymusowa powstaje, gdy wierzyciel na podstawie tytułu wykonawczego żąda zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości dłużnika. Hipoteka taka jest ustanawiana bez zgody właściciela nieruchomości. (przysługuje skarbowi państwa i jednostce samorządu terytorialnego, ZUS). Hipoteka przymusowa może być także ustanowiona na podstawie: Postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia Tytułu wykonawczego Postanowienia prokuratora Ostatecznej decyzji administracyjnej Tymczasowego zarządzenia sądu.

56 Prawa rzeczowe ograniczone Wygaśnięcie hipoteki Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności jako prawo akcesoryjne, hipoteka nie może istnieć jeżeli wygasła wierzytelność, którą zabezpiecza. Hipoteka wygasa, jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.

57 Prawa rzeczowe ograniczone Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości W przypadku, gdy dłużnik nie wykonał swojego zobowiązania, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje w drodze sądowego postępowania egzekucyjnego zatem wierzyciel hipoteczny nie może sam sprzedać lub przejąć nieruchomości obciążonej hipoteką. W celu uzyskania swojej należności wierzyciel musi złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji wraz z tytułem wykonawczym do Komornika. Podstawowym sposobem uzyskania tytułu wykonawczego jest wniesienie do sądu pozwu przeciwko właścicielowi nieruchomości. Prawomocny wyrok sądu będzie stanowił tytuł egzekucyjny, który sąd na wniosek wierzyciela zaopatrzy w klauzulę wykonalności tworząc tytuł wykonawczy.

58 Odwrócona hipoteka (reverse mortgage) Jest to produkt bankowy adresowany do osób w wieku powyżej 60 lat, którzy mają własnościowe mieszkanie (dom) lub własnościowe prawo do mieszkania spółdzielczego i umożliwia uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanej nieruchomości. Jej wysokość zależna jest od wartości nieruchomości, płci i wieku kredytobiorcy oraz formy wypłaty należności. Osoba, która korzysta z tego kredytu, otrzymuje comiesięczne raty lub jednorazową wypłatę od banku. Po śmierci tej osoby bank przejmuje nieruchomość i sprzedaje ją po aktualnej cenie rynkowej. Różnica pomiędzy wypłaconymi ratami (raty są powiększane o odsetki) a wartością sprzedanej nieruchomości przypada spadkobiercom. Odwrócona hipoteka Hipoteka dożywotnia (ang. Lifetime mortgage ) bank pod hipotekę udziela dożywotniego kredytu. Odsetki są bądź z góry dyskontowane, bądź sukcesywnie naliczane powiększają zadłużenie. Kapitał może być zainwestowany np. w obligacje, fundusz powierniczy itp. i przynosić właścicielowi stały dochód, a jednocześnie być ewentualnym dodatkowym zabezpieczeniem kredytu Po śmierci właściciela nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskana kwota reguluje zobowiązanie. Jeśli po spłacie kredytu pozostaną wolne środki, przekazywane są spadkobiercom. Przeniesienie własności (ang. Home reversion) polega na przekazaniu, w zamian za jednorazową wypłatę, bądź za dożywotnią rentę, albo za oba te świadczenia, praw własności do całości bądź części nieruchomości z jednoczesnym udzieleniem dotychczasowemu właścicielowi dożywotniej (zwykle bezpłatnej) dzierżawy. Takie rozwiązanie jest nieco podobne do umowy o dożywocie.

59 Prawa zobowiązaniowe najem - umowa cywilna nazwana, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania (na czas oznaczony bądź nie), a najemca ma płacić wynajmującemu czynsz oznaczony w pieniądzach lub w innego rodzaju świadczeniach. dzierżawa - umowa nazwana, dwustronnie zobowiązująca, wzajemna oraz konsensualna. Na jej podstawie wydzierżawiający ma obowiązek oddać dzierżawcy rzecz do używania oraz do pobierania z niej pożytków (przez czas oznaczony bądź nie), podczas gdy dzierżawca ma obowiązek płacić mu czynsz. Umowa ta nie przenosi własność, ale udostępnia innej osobie prawo lub rzeczy. użyczenie - zezwolenie biorącemu na bezpłatne korzystanie z oddanej mu rzeczy (przez czas oznaczony bądź nie). darowizna - umowa, na podstawie której darczyńca ma obowiązek do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Przedmiot darowizny może stanowić każda rzecz posiadająca jakąś wartość (np. pieniądze, dzieła sztuki bądź nieruchomości). renta - zobowiązanie względem innej osoby do określonych świadczeń okresowych. dożywocie - umowa cywilnoprawna, na podstawie której jedna strona zobowiązuje się do zapewnienia drugiej utrzymania dożywotniego w zamian za przeniesienie przez drugą stronę własności nieruchomości. Inne prawa zobowiązaniowe dotyczące nieruchomości leasing, wkład niepieniężny do spółki (aport) itp

60 Umowy pokrewne - Najem, dzierżawa, użyczenie Najem Dzierżawa Użyczenie Umowa odpłatna Umowa odpłatna Umowa nieodpłatna Czas umowy dowolny określony w umowie przez strony Czas umowy dowolny określony w umowie przez strony Czas umowy dowolny określony w umowie przez strony Dzierżawione mogą być także prawa (np. prawo do użytkowania wieczystego). uprawniony do pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy

61 Prawa zobowiązaniowe Umowa najmu lokalu mieszkalnego Szczególna umowa najmu dotycząca lokalu służącego najemcy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Najem lokalu mieszkalnego podlega przepisom ogólnym Kc. dotyczącym najmu (art ), a także przepisom szczególnym Kc. dotyczącego najmu lokali (art ). Dodatkowo, umowa najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz.266 ze zm.) Umowy pokrewne Najem od dzierżawy różni się zakresem uprawnień najemcy, który może tylko używać rzeczy, podczas gdy dzierżawcy przysługuje ponadto prawo pobierania przynoszących przez rzecz pożytków (plonów, zysków). Dzierżawę od najmu rozróżnia także zakres przedmiotowy umowy. Dzierżawione mogą być także prawa (np. prawo do użytkowania wieczystego). Najem i użyczenie odróżnia odpłatność, gdyż umowa najmu jest zawsze odpłatna, a użyczenie jest umową nieodpłatną.

62 Prawa zobowiązaniowe Umowa najmu lokalu mieszkalnego Umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna zawierać co najmniej następujące elementy: data i miejsce zawarcia umowy strony umowy (najemcę/najemców i wynajmującego/wynajmujących) opis przedmiotu najmu (lokalu mieszkalnego) określenie czynszu najmu i sposobu jego opłacania zapisy dotyczące innych kosztów związanych z lokalem zapisy dotyczące kaucji prawa i obowiązki stron okres obowiązywania umowy i określenie, czy umowa została zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony zapisy dotyczące rozwiązania umowy najmu i zwrotu przedmiotu najmu inne zapisy m.in. określające np. sąd właściwy.

63 Charakterystyka wybranych praw do nieruchomości PRAWA RZECZOWE Nazwa Główne przepisy określające treść prawa Zakres podstawowych uprawnień Źródła głównych ograniczeń Własność nieruchomości gruntowej Kodeks cywilny Art Korzystanie pełne, - Pobieranie pożytków i innych dochodów, - Rozporządzanie. - Zasady współżycia społecznego, - Ustawy (przepisy szczególne) Własność nieruchomości budynkowej Kodeks cywilny Art Korzystanie pełne, -Pobieranie pożytków i innych dochodów, -Rozporządzanie. - Zasady współżycia społecznego, - Ustawy (przepisy szczególne) - Umowa użytkowania wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność). Własność nieruchomości lokalowej Kodeks cywilny Art. 140 oraz ustawa z dnia r. własności lokali - Korzystanie pełne z lokalu i współ korzystanie z nieruchomości wspólnej, - Pobieranie pożytków i innych dochodów, - Rozporządzanie. -Zasady współżycia społecznego, - Ustawy (przepisy szczególne) - Współwłasność nieruchomości wspólnej, -oraz w przypadku nieruchomości budynkowej umowa użytkowania wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność) Użytkowanie wieczyste Kodeks cywilny Art. 233, 235 i 238 oraz ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami. - Korzystanie pełne zgodnie z celem, -Pobieranie pożytków i innych dochodów, -Rozporządzanie. - Zasady współżycia społecznego, - Ustawy (przepisy szczególne) Umowa użytkowania, wieczystego gruntu (termin, cel, odpłatność).

64 OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE Nazwa Główne przepisy określające treść prawa Zakres podstawowych uprawnień Źródła głównych ograniczeń Użytkowanie Kodeks cywilny Art. 252, 256, Pobieranie pożytków i innych dochodów, - Rozporządzanie częściowe. -Używanie (korzystanie), Umowa, Zasady prawidłowej gospodarki, Ustawy (przepisy szczególne) Służebność gruntowa czynna Kodeks cywilny Art Korzystanie, Rozporządzanie wraz z nieruchomością władnącą. Umowa Ustawy (przepisy szczegółowe Cel zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej Służebność gruntowa bierna Kodeks cywilny Art Ograniczenia w korzystaniu Rozporządzenie wraz z nieruchomością władnącą Umowa Ustawy (przepisy szczegółowe Cel zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej Służebność osobista Kodeks cywilny Art Korzystanie Umowa Ustawy (przepisy szczególne) Służebność przesyłu Kodeks cywilny Art. 305 Korzystanie Umowa Zasady współżycia społecznego i zwyczaje

65 Ograniczone prawa rzeczowe Nazwa Główne przepisy określające treść prawa Zakres podstawowych uprawnień Źródła głównych ograniczeń Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Kodeks Cywilny Art. 244 (zm. w 2004r.), Ustawa z dnia 16 września 1982r. prawo spółdzielcze art oraz ustawa dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych Korzystanie Pobieranie pożytków i innych dochodów Rozporządzanie Ustawy Statut Spółdzielni Hipoteka Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Dochodzenie zaspokojenia wierzytelności Ustawy Umowa Zastaw Kodeks Cywilny Art Ekspektatywa odrębnej Własności lokalu Ustawy Umowa

66 Prawa zobowiązaniowe Nazwa Główne przepisy określające treść prawa Zakres podstawowych uprawnień Źródła głównych ograniczeń Najem Kodeks cywilny Art Używanie (korzystanie Dokonywanie ulepszeń Umowa Ustawy Dzierżawa Kodeks cywilny Art Używanie (korzystanie Dokonywanie ulepszeń Pobieranie pożytków Umowa Ustawy Prawo dzierżawy i najmu z opcją kupna Art. 38a Ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Używanie (korzystanie Dokonywanie ulepszeń Pobieranie pożytków Umowa Ustawy Prawo najmu lub dzierżawy z opcją podnajmu lub poddzierżawy Kodeks cywilny Art Używanie (korzystanie Dokonywanie ulepszeń Pobieranie pożytków Prawo poddzierżawy Umowa Ustawy Leasing Kodeks cywilny Art. 709 Używanie (korzystanie Pobieranie pożytków Umowa Ustawy

67 Prawa zobowiązaniowe Nazwa Główne przepisy określające treść prawa Zakres podstawowych uprawnień Źródła głównych ograniczeń Użyczenie Kodeks cywilny Art Używanie (bezpłatne) Umowa Ustawy Dożywocie Kodeks cywilny Art Używanie (korzystanie) Umowa Ustawy Prawo korzystania z budynku lub z pomieszczenia mieszkalnego time sharing Art Ustawa z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym -Używanie (korzystanie) -Pobieranie pożytków Umowa Ustawy Inne (nie nazwane) Kodeks Cywilny Ustawy

68 Wartość w rozumieniu nauk ekonomicznych Wartość jedna z podstawowych kategorii aksjologii, która określa wszystko co jest pożądane, godne i cenne dla jednostki; to co stanowi cel dążeń ludzkich. Kategorie definicji wartości: 1. Psychologiczne cele każdego człowieka, jego przeżycia, które są zgodne z jego przekonaniami, samooceną lub oceną innych ludzi. 2. Socjologiczne wartości wyznawane przez jednostkę, jej cele, które są ogólnie zgodne i akceptowalne przez społeczeństwo 3. Kulturowe mówią o wartości jako o pożądanych dobrach, sądach i przekonaniach, które postrzegane są jako kryterium określające zachowanie jednostki wśród grupy. Wartość w ekonomii to cecha, która jest podstawą wyceny i wymiany dobra. Do dziś estetycy i etycy toczą spór o to, czy wartość jest czymś, co należy przypisywać przedmiotowi subiektywnie, czy obiektywnie. Obiektywiści twierdzą, że wartość przedmiotu to cecha niezależna od jego oceny subiektywnej przez dany podmiot i określony punkt widzenia. Subiektywiści określają wartość przedmiotu jako cechę nadaną przez podmiot. Dla pasjonatów: Zadora H., Wartość w naukach ekonomicznych, Wydawnictwo Politechniki Śląskiej, Gliwice 2004

69 Wartość subiektywna i obiektywna nieruchomości Wycena nieruchomości Wartość subiektywna to wartość określana przez stronę transakcji kupna sprzedaży z uwzględnieniem jej indywidualnych preferencji (przykład: wyeliminowanie z rynku konkurencji, pozbycie się uciążliwego sąsiada) Wartość obiektywna wartość zweryfikowana przez rynek. Podstawą wyceny są ceny rynkowe porównywalnych obiektów.. Nie istnieje jedna, prawidłowa cena nieruchomości- jest ona warta tyle ile jest skłonny zapłacić za nią konkretny kontrahent Oszacowana w sposób subiektywny lub obiektywny wycena służy jako cena wyjściowa do ustalenia rzeczywistej ceny zakupu. Nie jest ona znana do momentu samej transakcji. Cena po jakiej zostanie dokonana transakcja kupna sprzedaży jest wynikiem negocjacji między kupującym sprzedającym czyli wynikiem zderzenia ceny subiektywnej z obiektywnymi przesłankami wyceny.

70 Wycena nieruchomości. Kiedy i dlaczego jest niezbędna Główne kierunki w teorii wyceny Absolutystyczny (jedynym kryterium wyceny jest zdolność do przynoszenia dochodu wartość dochodowa Relatywistyczny (każdy obiekt majątkowy ma wiele wartości, w zależności od celu wyceny i stopnia zróżnicowania interesów stron zaangażowanych w transakcję) Mieszany (dopuszczalne różnorodne metody wyceny przy czym teza, że słuszna jest jedynie wycena rynkowa jest dominująca).

71 Wycena nieruchomości kiedy i dlaczego jest niezbędna Szacowanie wartości nieruchomości różne cele: Bankowe - zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy; Stała lub czasowa zmiana właściciela (transakcje kupna sprzedaży, leasingu, uwłaszczenie); Przekształcenia rzeczowo prawne nieruchomości i zmiany jej przeznaczenia (odrolnienie, wywłaszczenie); Ubezpieczenie nieruchomości; Wycena powszechna do podatków i opłat na poziomie lokalnym i krajowym (określenie wielkości opodatkowania); Spadkowe (np. podział majątku w przypadku dziedziczenia); Odszkodowawcze; Aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów; Doradztwo inwestycyjne; Ustalenia stawek czynszu najmu; Potrzeby sprawozdawczo bilansowe; Inne (np. określenie wartości udziałów).

72 W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości 1) określenia wartości rynkowej; 2) określenia wartości odtworzeniowej; 3) ustalenia wartości katastralnej; 4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

73 Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości Wartość rynkowa W potocznym rozumieniu cena, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za nieruchomość. Prawna definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.

74 Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Jest określana, gdy: wycena dotyczy nieruchomości nie występujących na rynku. gdy wartość ma oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.

75 Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości Wartość odtworzeniowa Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Algorytm: Wo = Wb + Wg = (Ko SzKo) + Kzgr gdzie: Wb wartość części składowych gruntu, Wg wartość gruntu, Ko koszt odtworzenia części składowych gruntu, SzKo zużycie części składowych gruntu, Kzgr koszt zakupu gruntu. Przy wyliczeniu kosztów odtworzenia należy uwzględniać te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych zaś koszty zastąpienia wylicza się przy zachowaniu dotychczasowych funkcji i zastosowaniu aktualnych technologii.

76 Wycena nieruchomości. Rodzaje wartości. Wartości nierynkowe nieruchomości Wartość odtworzeniowa jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości, czyli kosztom zakupu gruntu i odtworzenia jego części składowych, pomniejszonym o wartość jej zużycia. Wartość tą określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy. Wartość katastralna jest to wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości i jest ona zbliżona do wartości rynkowej w stopniu na jaki pozwalają metody masowej wyceny. Wartość tą ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania wartości katastralnej reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wartość ubezpieczeniowa jest to kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej. Wartość dla wymuszonej sprzedaży jest to kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży Wartość bankowo-hipoteczna oznacza wartość nieruchomości określoną w drodze ostrożnej oceny przyszłej zbywalności nieruchomości przy uwzględnieniu długoterminowych cech nieruchomości, normalnych warunków rynkowych i warunków na rynku lokalnym, obecnego użytkowania oraz odpowiednich alternatywnych możliwości użytkowania nieruchomości. Wartość indywidualna zwana również inwestycyjną, jest to wartość określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym. Wartość godziwa jest to kwota, za jaką dany składnik aktywów może być wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze sobą stronami.

77 Wycena nieruchomości na potrzeby gospodarki nieruchomościami (sensu stricte) Określenie wartości nieruchomości konieczne jest dla następujących procedur: a. dla ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, b. dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, c. dla ustalenia wysokości opłat za korzystanie z nieruchomości, d. dla ustalenia wysokości odszkodowania za grunty, które przeszły na własność gminy, e. dla ustalenia pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego, f. dla ustalaniu opłaty przy oddawaniu nieruchomości w zarząd trwały

78 Wycena nieruchomości przedmiot wyceny z punktu widzenia prawa Przedmiot wyceny Prawa rzeczowe do nieruchomości Wybrane ograniczone prawa rzeczowe Wyszczególnienie Własność Użytkowanie wieczyste Służebność Użytkowanie Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Szkody Straty Utracone pożytki Nakłady Dotyczy przypadku gdy użytkownik zależny ponosi nakłady na nieruchomość

79 Zestawienie cech nieruchomości Podstawowe cechy nieruchomości jako dobra : Cechy fizyczne: stałość w miejscu, Niepodzielność różnorodność, Trwałość. Cechy ekonomiczne: rzadkość (deficytowość), lokalizacja, współzależność, duża kapitałochłonność Cechy instytucjonalne i prawne : zestaw regulacji prawnych dotyczących praw władania, sposobów gospodarowania, instytucje zajmujące się zawodowo obsługą rynku nieruchomości (stowarzyszenia właścicieli nieruchomości, rzeczoznawców, pośredników czy zarządców).

80 Podstawowe funkcje nieruchomości w gospodarce: obiekt zarządzania obiekt inwestowania i lokaty kapitału obiekt użytkowania obiekt rynkowy przedmiot obrotu obiekt dochodowy Wkład niepieniężny (aport) do spółki handlowej obiekt fiskalny obiekt prawny obiekt kredytowania i zabezpieczenia zaciągniętego kredytu

81 Podział rynku nieruchomości dla potrzeb wyceny Ze względu na zasięg przestrzenny: - Lokalny - Regionalny - Krajowy - Międzynarodowy Ze względu na przedmiot obrotu: - Mieszkaniowy - Rekreacyjny - Przemysłowy - Komercyjny - Rolny, leśny - Specjalnego przeznaczenia Ze względu na charakter transakcji: - Pierwotny - Wtórny Ze względu na kryterium własności - Rynek lokat - Rynek najmu i dzierżawy

82 Rodzaje nieruchomości w polskim systemie prawnym Kodeks cywilny nie definiuje wprost jednego pojęcia nieruchomości lecz wskazuje na trzy jej rodzaje. Nieruchomości dzielimy na: nieruchomości gruntowe "nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),..." nieruchomości budynkowe "... budynki trwale z gruntem związane..., jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności." części budynków (określane jako nieruchomości lokalowe) "... części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności."

83 Kodeks cywilny wyróżnia grunty rolne i nierolnicze. Grunty rolne grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej) są to pola uprawne, pastwiska, łąki, ogródki przydomowe, sady i szkółki drzew owocowych, trwałe plantacje (np. chmielu, wikliny, winnice itp.). Także grunty: pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych, parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi, pracowniczych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Grunty nierolnicze grunty, które nie są gruntami rolnymi. Do użytków rolnych nie wlicza się terenów leśnych, szkółek leśnych ani wód śródlądowych

84 Nieruchomość leśna Nieruchomość leśna Ustawa o lasach (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 12, poz. 59 ze zm.), art. 3. Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt: o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) drzewami i krzewami oraz runem leśnym lub przejściowo jej pozbawiony: przeznaczony do produkcji leśnej, stanowiący rezerwat przyrody, wchodzący w skład parku narodowego, wpisany do rejestru zabytków; związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

85 Nieruchomość - grunt Powierzchnia użytków rolnych w Polsce 18,87 mln ha (2011), co stanowi 60,3% ogólnej powierzchni kraju. Użytkowanie ziemi w Polsce według danych z roku 2011: użytki rolne 60,3% Grunty orne 44,5% łąki 7,3% pastwiska 5,2% sady 0,9% nieużytki 1,5% lasy 30,6% Główne obszary rolnicze w Polsce: Wyżyna Lubelska, Wyżyna Sandomierska, Równina Wrocławska, Nizina Wielkopolska, Kujawy, Żuławy Wiślane, Nizina Szczecińska.

86 Nieruchomość budynkowa