WYCENA W ROLNICTWIE WYKŁAD 1. Dr inż. Mariusz Dacko

Transkrypt

1 WYCENA W ROLNICTWIE WYKŁAD 1 Dr inż. Mariusz Dacko

2 Historia wyceny Ustawiczna potrzeba pomiaru i wyceny dóbr istniała już od dalekiej starożytności Chaldea (4,5 tys. lat p.n.e.) Egipt (3 tys. lat p.n.e.) Rzym Germania Anglia (1086 r.) W prawie rzymskim każdy ze spadkobierców mógł swoją część spadku przejąć w naturze lub w postaci spłaty. Niejednokrotnie trzeba było ustalać wartość majątku (preferowano wartość rynkową). W Germanii dominowała własność gminna a następnie rodoworodzinna, która była niepodzielna. Główny spadkobierca musiał wyposażyć (spłacić) pozostałych spadkobierców (stosowano wartość dochodową).

3 Rozwój wyceny dóbr w rolnictwie Wycena dóbr w rolnictwie rozwija się dynamicznie u schyłku epoki pańszczyźnianej Wtedy próby sformułowania podstaw wyceny i ich zastosowania w praktyce dokonał Arthur Young ( ) - zdaniem Manteuffla apostoł postępu w rolnictwie W tym okresie inny wybitny ekonomista rolny ojciec naukowego rolnictwa - Albrecht Thaer ( ), opracowuje zasady szacowania wartości ziemi rolniczej metodą dochodową Warto pamiętać, że problemy wyceny zaistniały najpierw na obszarach rolniczych!

4 Taksacje rolnicze dalsza ewolucja Początkowo zagadnienia wyceny w rolnictwie ograniczały się niemal wyłącznie do rolniczych nieruchomości gruntowych Z czasem pojawiają się pierwsi badacze (Pabst, Waltz), którzy poświęcają uwagę wycenie również innych dóbr w rolnictwie: budynków i budowli nasadzeń sadowniczych i plantacji trwałych

5 Kiedy potrzebna jest wycena? Sprawy majątkowe i spadkowe Obrót rynkowy Rachunkowość rolnicza Naliczanie amortyzacji Organizacja i zarządzanie gospodarstwem rolnym i jego wartością Ubezpieczanie mienia od zdarzeń losowych Wnoszenie majątku do spółek Prace urządzeniowo-rolne (scalenia i podziały nieruchomości) Zabezpieczanie kredytów hipotecznych Naliczanie rozmaitych odszkodowań (wywłaszczenia, zniszczenia związane z realizacją infrastruktury, szkody łowieckie) Ustanawianie praw rzeczowych na nieruchomościach rolnych

6 Definicja wyceny w rolnictwie wg Czajanowa ( ) nauka o metodach i sposobach pozwalających, wychodząc z koniunktury rynkowej określić w jednostkach pieniężnych cenność, czyli wartość produktów rolniczych lub przedmiotów służących procesom wytwórczości rolniczej, znajdujących się we władaniu gospodarstwa rolnego

7 Czajanow twierdził, że wycena w rolnictwie poszukuje odpowiedzi na 4 grupy pytań: Jak wysokie koszty poniesiono na nabycie lub wytworzenie danego dobra? Jaką cenę można uzyskać za dane dobro w momencie jego natychmiastowej sprzedaży na rynku? Jak wycenić środki zaangażowane w procesach wytwórczych, gdy w danym momencie nie mogą one być przedmiotem upłynnienia? Jak zmieniać się będzie cenność poszczególnych składników majątkowych (środków trwałych) w gospodarstwie wraz z upływem czasu ich użytkowania? Uwaga: zasięg wyceny ograniczony jest do pojedynczego gospodarstwa (lub jego elementów składowych) i koncentruje się na poszukiwaniu metod szacowania obiektywnej wartości rzeczy i dóbr w obrębie tegoż gospodarstwa.

8 Współczesna teoria wyceny Zaczęto ją kształtować pod koniec XIX w. w Anglii Pionierem tych zagadnień był brytyjski ekonomista Alfred Marshall ( ) Marshallowi przypisuje się zdefiniowanie trzech grup metod (podejść) do wyceny dóbr: Metod porównawczych Metod kosztów odtworzenia Metod kapitalizacji nadwyżki ekonomicznej z działalności

9 Najwybitniejsi polscy prekursorzy wyceny Moszczeński ( ) autor wielu opracowań, w tym m.in. podręcznika akademickiego Wycenianie gruntów i posiadłości ziemskich Surzycki ( ) autor Taksacji rolniczej Schramm ( ) twórca poznańskiej szkoły taksacyjnej

10 Wartość problem ścisłej definicji przeciętnemu człowiekowi znacznie łatwiej jest wskazać coś wartościowego niż zdefiniować samo słowo z określeniem tego pojęcia mają problemy badacze i filozofowie wg Tatarkiewicza (1978) zdefiniowanie wartości jest trudne, ponieważ oznacza ona zjawisko proste i nierozkładalne Tatarkiewicz twierdził, że wszelkie próby definicji wartości prowadzą do zastąpienia tego wyrazu wyrazem innym, lecz podobnym, bądź tyle samo znaczącym

11 Pojęcie wartości ma w naukach ekonomicznych wiele określeń Ekonomiści patrzą na wartość przez pryzmat pracy, produkcji oraz wymiany towarowej Definicje wartości wyrosłe na gruncie ekonomii precyzują więc wartość głównie jako podstawę wymiany lub jako zdolność do zaspokajania ludzkich potrzeb Znamy tutaj kilka różnych kategorii wartości Wymienna (proporcja, w jakiej wartości użytkowe jednego rodzaju wymieniane są na wartości użytkowe innego rodzaju) Użytkowa (zdolność do zaspokajania ludzkich potrzeb) Kosztowa (kwota równa kosztom odtworzenia lub zastąpienia) Rynkowa (przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku)

12 W procesach wyceny szacujemy wartość, ale jaką? Wartość może mieć wiele znaczeń i w zależności od konkretnych okoliczności rzeczoznawca szacuje konkretne określone przepisami kategorie wartości

13 Kiedy w kontekście w/w definicji wartość nie będzie rynkowa? Gdy zostanie określona na podstawie cen nierynkowych: np. sprzedaż z odroczeniem terminu płatności, z rozłożeniem na raty, na rzecz dotychczasowego użytkownika, sprzedaż dokonywana pod presją czasu, kupno dokonywane pod działaniem emocji i sentymentu, sprzedaż w przetargu Wartość rynkowa jest szacowana dla tych składników majątku, które są lub mogą być przedmiotem obrotu Wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy upłynął czas niezbędny do wyeksponowania przedmiotu transakcji na rynku i wynegocjowania warunków umowy

14 Wartość odtworzeniowa jest to koszt odtworzenia z uwzględnieniem zużycia Określa się ją dla obiektów, które ze względu na rodzaj, użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego gdy wymagają tego przepisy szczególne

15 Różne oblicza wartości rynkowej dla Aktualnego Sposobu Użytkowania dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania dla Optymalnego Wykorzystania dla Wymuszonej Sprzedaży dla Przyszłej Sprzedaży

16 Gospodarstwo rolne w świetle ustawy o podatku rolnym obszar gruntów (sklasyfikowanych w EGiB jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu: osoby fizycznej osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej

17 Nieruchomości w świetle ustawy Kodeks Cywilny Części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

18 Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu położonych odrębnie o ile są one uregulowane w jednej księdze wieczystej

19 Nieruchomości rolne jako przedmiot wyceny Artykuł 46 KC przewiduje, że nieruchomościami rolnymi są te, które: są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

20 Działka gruntu to: Ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA ROZWOJU REGIONALNEGO I BUDOWNICTWA z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków) Spójny obszar gruntu, stanowiący odpowiednio oznaczony i określony granicami przedmiot wyodrębnionej własności, zarejestrowany i opisany w katastrze (Gaździcki, 1995) Niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami)

21 Użytek gruntowy to ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w jednolity sposób. Wyróżniamy: Użytki rolne (R, Ł, Ps, S, W) Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione (Ls, Lz) Grunty zabudowane i zurbanizowane (B, Ba, Bi, Bp, Bz, K, dr, Tk, Ti) Użytki ekologiczne (E) Tereny różne (Tr) Nieużytki (N) Grunty pod wodami (Wm, Wp, Ws) Znajomość oznaczeń użytków i innych symboli stosowanych na mapach EGIB jest niezbędna w wycenie

22

23

24 Parcela Ciągła część powierzchni gruntu, która w całości składa się z jednego użytku gruntowego i należy do jednego właściciela W katastrze austriackim ewidencję prowadzono dla parcel