Załącznik nr 1 do Uchwały Rady Nadzorczej Nr 41/2008 z dnia R E G U L A M I N GOSPODARKI FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ F A B U D

Transkrypt

1 Załącznik nr 1 do Uchwały Rady Nadzorczej Nr 41/2008 z dnia R E G U L A M I N GOSPODARKI FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ F A B U D

2 SPIS TREŚCI I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 3 II. USTALENIE I ROZLICZENIE WYNIKU FINANSOWEGO 4 A. Wynik finansowy spółdzielni postanowienia ogólne 4 B. Wynik z eksploatacji i utrzymania nieruchomości 5 C. Wynik z gospodarki mediami 5 D. Wynik z działalności gospodarczej 6 E. Zatwierdzenie i podział wyniku finansowego 8 III. FINANSOWANIE DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI 8 A. Gospodarka nieruchomościami -zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi 8 mienie spółdzielni lub mienie jej członków B. Budowanie lub nabywanie budynków dla członków spółdzielni 9 C. Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna 9 D. Zarządzanie nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej 9 członków E. Wynajem mienia ogólnego spółdzielni 9 F. Działalność inwestycyjna 10 G. Fundusze spółdzielni mieszkaniowej 10 IV. KOSZTY EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI - 13 ZASADY ROZLICZANIA I USTALANIA OPŁAT A. Ogólne zasady ustalania kosztów nieruchomości 13 A.1. Koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości 13 A..2. Koszty eksploatacji i utrzymania lokali. 14 A.3. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, 14 przeznaczonych do wspólnego korzystania tzw. mienie słuŝebne A.4. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie ogólne 14 spółdzielni (art. 40usm) A.5. Koszty zarządzania i administrowania 15 B. Zasady rozliczania kosztów nieruchomości 15 C. Zasady ustalania opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania 16 nieruchomości oraz kosztów pozostałych V. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 19 Załączniki 20 2

3 R E G U L A M I N GOSPODARKI FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ F A B U D I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 1. Regulamin został opracowany w oparciu o przepisy prawa: Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r. Nr 188 poz.z późn. zm.) Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych /skrót w treści: usm/ (Dz.U. z 2003 r. Nr 119 poz z późn. zm.) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 Nr 80 poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych /uopdop/ (Dz.U.Nr 54 poz. 654 z późn. zm.) Ustawa z dnia 29 września 1994 o rachunkowości /uor/ (Dz.U. z 2002rNr76 poz. 694 z późn.zm.) 2. Przestrzeganie postanowień regulaminu jest obowiązkiem: Spółdzielni Członków Spółdzielni właścicieli odrębnej własności osób nie będących członkami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu najemców osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego zwanych dalej uŝytkownikami. 3. UŜyte w regulaminie określenia oznaczają: oznaczonej nieruchomości - naleŝy przez to rozumieć nieruchomość budynkową (jedno lub wielo-budynkową), garaŝową, lokali uŝytkowych, w której moŝe wystąpić prawo odrębnej własności lokalu w oparciu o uchwały Zarządu w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności. Nieruchomości te wyszczególnione są w Załączniku nr 1 do regulaminu. Oznaczona nieruchomość składa się z lokali mogących stanowić przedmiot odrębnej własności (po uprawomocnieniu uchwał w w/w temacie) oraz części wspólnych. lokalu - naleŝy przez to rozumieć lokal mieszkalny, uŝytkowy, garaŝ mienie ogólne spółdzielni mieszkaniowej i nieruchomości stanowiące mienie ogólne spółdzielni (art. 40 usm) - naleŝy przez to rozumieć lokal bądź nieruchomość, w której nie istnieje moŝliwość wystąpienia prawa odrębnej własności lokalu, stanowiącą własność lub współwłasność Spółdzielni bądź jej uŝytkowanie lub współuŝytkowanie wieczyste. Nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni są wyszczególnione w Załączniku nr 1 do regulaminu mieniu spółdzielni słuŝebnym wobec oznaczonej nieruchomości - naleŝy przez to rozumieć mienie Spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w oznaczonych nieruchomościach. (Załącznik nr 1 do regulaminu) uŝytkowniku lokalu - naleŝy przez to rozumieć: a) członka spółdzielni posiadającego spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu b) właściciela (współwłaściciela) lokalu stanowiącego przedmiot odrębnego prawa 3

4 własności, bez względu na to czy jest lub teŝ nie członkiem Spółdzielni c) osobę nie będącą członkiem spółdzielni posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu tzw. posiadacza d) najemcę lokalu, e) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego f) współlokatora osobę której przysługuje tytuł prawny do uŝywania lokalu wspólnie z innym lokatorem 4. Zasady prowadzenia działalności gospodarczej Spółdzielni: 1. Spółdzielnia prowadzi działalność gospodarczą na zasadach rachunku ekonomicznego przy zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni. 2. Zakres działalności spółdzielni obejmuje: a) zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków (tzw. gospodarka nieruchomościami ) b) budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu lub odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych, lub lokali o innym przeznaczeniu, c) prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej w oparciu o uchwałę Walnego Zgromadzenia, d) zarządzanie nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem tych nieruchomości, e) wynajem nieruchomości na własny rachunek, f) nabywanie i sprzedaŝ nieruchomości na własny rachunek, g) inną działalność określoną w statucie spółdzielni. 3. Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia w/s kierunków działalności gospodarczej oraz społecznej i kulturalnej tzw. uchwała kierunkowa (plan długoterminowy) i rocznych planów gospodarczych uchwalonych przez Radę Nadzorczą. 4. Spółdzielnia prowadzi rachunkowość na zasadach określonych odrębnymi przepisami, za które to przepisy uwaŝa się w szczególności odpowiednie postanowienia ustawy o rachunkowości, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku VAT, ustawy o podatku od osób fizycznych, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy -prawo spółdzielcze. Szczegółowe zasady ewidencji księgowej określają zasady polityki rachunkowości zatwierdzane przez Zarząd Spółdzielni. II. USTALENIE I ROZLICZENIE WYNIKU FINANSOWEGO A. WYNIK FINANSOWY SPÓŁDZIELNI Aby ustalić wynik finansowy, spółdzielnia na podstawie prowadzonej ewidencji dokonanych przez nią operacji w zakresie kosztów i przychodów sporządza: 1) dla celów podatkowych; a) wynik z eksploatacji i utrzymania nieruchomości w oparciu o przepisy ujęte w usm i uopdop. b) wynik gospodarki mediami, c) wynik z pozostałej działalności gospodarczej spółdzielni (słuŝy do ustalenia dochodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych) 2) dla celów podziału wyniku i rozliczania nieruchomości (Załącznik nr 2): 4

5 a) wynik oznaczonych nieruchomości uwzględniający: wynik z eksploatacji i utrzymania oznaczonych nieruchomości w tym wynik na remontach (faktyczne koszty i przychody naleŝne z opłat wraz z przychodami dodatkowymi na cele remontowe - poŝyczki, kredyty, innie) wynik gospodarki mediami, wynik z działalności gospodarczej prowadzonej na częściach wspólnych oznaczonych nieruchomości b) wynik z działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej, c) wynik z pozostałej (ogólnej) działalności gospodarczej 2. Wynik z działalności gospodarczej prowadzonej na częściach wspólnych oznaczonych nieruchomości oraz wynik z pozostałej działalności gospodarczej razem z wynikiem z działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej stanowi tzw. nadwyŝkę bilansową do podziału. B. WYNIK Z EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI Wynik z eksploatacji i utrzymania oznaczonych nieruchomości stanowi róŝnicę między kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a przychodami z opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, o których mowa w usm, która to róŝnica zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. 2. Wynik ten dla celów: a) podatkowych i sprawozdania finansowego obejmuje róŝnicę pomiędzy odpisem funduszu remontowego w kosztach a wysokością naleŝnych przychodów b) rozliczenia gospodarki i ustalenia wyniku do podziału oznaczonymi nieruchomościami obejmuje róŝnicę pomiędzy faktycznie poniesionymi kosztami prac remontowych a przychodami z tytułu naleŝnych opłat i przychodów dodatkowych na w/w cel (kredyty, poŝyczki, odszkodowania) 3. Koszty i przychody gospodarki oznaczonymi nieruchomościami są ewidencjonowane odrębnie dla kaŝdej nieruchomości 4. Koszty obciąŝające oznaczone nieruchomości obejmują: a) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem oznaczonych nieruchomości w częściach wspólnych, b) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem lokali (z wyłączeniem mediów), c) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni słuŝebne 5. Przychody z opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości obejmują: a) przychody z w/w tytułu z lokali, w stosunku do których ustanowiono spółdzielcze prawa do lokali, b) przychody z w/w tytułu z lokali właścicieli (wyodrębniona własność), c) przychody lokali zajmowanych na podstawie umowy najmu, w przypadku lokali uŝytkowych (przychody do wysokości kosztów). d) przychody lokali zajmowanych bez tytułu prawnego e) przychody z dzierŝawy (przychody do wysokości kosztów) 6. Wynik, jaki uzyskuje spółdzielnia z eksploatacji i utrzymania oznaczonych nieruchomości powstaje jako suma wyników z poszczególnych nieruchomości. C. WYNIK Z GOSPODARKI MEDIAMI Gospodarka mediami obejmuje koszty i przychody z opłat na ich pokrycie z tytułu zuŝycia: a) energii cieplnej (co. i c.w.), 5

6 b) zuŝycie wody. c) gazu d) wywozu śmieci e) energii elektrycznej (dot. lokale uŝytkowe, garaŝe) 2. Wynik na mediach wyszczególnionych w pkt. 1.a, b, e podlega indywidualnemu rozliczeniu z uŝytkownikami lokali - odbiorcami mediów, wg zasad określonych w odrębnych regulaminach. 3. RóŜnice powstałe pomiędzy pobranymi zaliczkami a rzeczywistymi kosztami zuŝycia energii cieplnej, wody, energii elektrycznej podlegają zwrotowi (zaliczeniu na następny okres rozliczeniowy) lub dopłacie, w zaleŝności od tego czy wykazują nadwyŝkę opłat zaliczkowych nad poniesionymi kosztami (nadpłata), czy nadwyŝkę kosztów nad opłatami zaliczkowymi (dopłata). 4. Wynik na mediach wyszczególnionych w pkt.1c, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty tych mediów w roku następnym. 5. Wynik na mediach wyszczególnionych w pkt.1d rozlicza się razem z wynikiem na eksploatacji i utrzymaniu oznaczonych nieruchomości i jako taki przechodzi na rok następny. D. WYNIK Z DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ Wynik z działalności gospodarczej jest róŝnicą pomiędzy przychodami i kosztami z tej działalności. 2. Działalność ta obejmuje głównie: a) wynajem lokali uŝytkowych, innych pomieszczeń, gruntów i powierzchni w częściach wspólnych oznaczonych nieruchomości b) wynajem lokali uŝytkowych, innych pomieszczeń, gruntów i powierzchni w mieniu Spółdzielni c) pozostałą sprzedaŝ d) działalność finansową e) działalność operacyjną f) działalność społeczno, oświatowo i kulturalną. 3. W grupie przychodów z działalności gospodarczej rozróŝniamy: a) poŝytki i inne przychody z części wspólnej oznaczonych nieruchomości uzyskiwane w szczególności z: wynajmowania lokali uŝytkowych powstałych na części wspólnej wynajmowania powierzchni na reklamy (ściany budynków, dachy, ogrodzenia, itp.), najmu piwnic dodatkowych nie przynaleŝnych do mieszkania, suszarni, wózkowni, zsypów itp, najmu miejsc na dachach na anteny telefonii komórkowej, satelitarnej itp., dzierŝawy gruntu pod działalność usługową,słupy inne dotyczące części wspólnej nieruchomości. b) poŝytki i przychody z mienia Spółdzielni z tytułu: najmu lokali uŝytkowych, podlegających amortyzacji oraz powierzchni znajdujących się w nieruchomości stanowiącej mienie Spółdzielni dzierŝawy gruntów nie objętych spółdzielczymi prawami majątkowymi, udostępnieniu ścian budynków i ogrodzeń oraz dachów dla potrzeb reklam (dotyczy nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni), najmu lokali uŝytkowych stanowiących mienie Spółdzielni inne (dotyczące mienia spółdzielni). c) pozostałe przychody uzyskiwane z tzw. pozostałej sprzedaŝy obejmują przychody z: usług zarządzania (administrowania) na zlecenie obcych właścicieli budynków, 6

7 sprzedaŝy materiałów, złomu budowy mieszkań w celu sprzedaŝy, świadczonych usług na rzecz członków, właścicieli i najemców, inne wg uor 4. Ewidencję poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej prowadzi się odrębnie dla kaŝdej nieruchomości. SłuŜą one pokrywaniu wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem oznaczonych nieruchomości, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom. 5. Otrzymane przychody z pozostałej działalności spółdzielni, pomniejszone o poniesione koszty, stanowią część nadwyŝki bilansowej spółdzielni, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. 6. Na wynik z działalności gospodarczej składają się równieŝ: a) Wynik z działalności operacyjnej: Jako pozostałe koszty i przychody operacyjne rozumie się koszty i przychody pośrednio związane z działalnością operacyjną spółdzielni. Do pozostałych kosztów operacyjnych spółdzielnia zalicza między innymi: koszty sądowe, odszkodowania wypłacone, kary (w oparciu o wyroki sądowe), zaniechane inwestycje, aktualizację naleŝności, wartości nie umorzonych środków trwałych przy sprzedaŝy, likwidacji itp., darowizny (podarowane środki pienięŝne, nieodpłatne usługi, nieodpłatnie przekazane środki trwałe, materiały itp.). Do pozostałych przychodów operacyjnych spółdzielni zalicza się między innymi: zwrot kosztów sądowych, odszkodowania otrzymane, sprzedaŝ środków trwałych, otrzymane darowizny, inne przychody b) wynik z operacji finansowych Wynik operacji finansowych stanowi róŝnicę między przychodami finansowymi a kosztami finansowymi. Przychody finansowe w spółdzielni stanowią w szczególności: odsetki za nieterminowe wniesienie opłat odsetki bankowe (oprocentowanie rachunku bankowego), oprocentowanie lokat terminowych, oprocentowanie poŝyczek, inne wg uor Koszty finansowe spółdzielni stanowią w szczególności: odsetki za nieterminowe zapłaty dostawcom usług, odsetki budŝetowe, odsetki bankowe (od kredytów), inne wg uor. c) wynik z działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej Stanowi róŝnicę między przychodami uzyskiwanymi z opłat wnoszonych przez członków Spółdzielni, opłat wnoszonych przez uŝytkowników nie będących członkami Spółdzielni na pokrycie kosztów biuletynu informacyjnego, opłat z tytułu ogłoszeń w biuletynie informacyjnym i innych źródeł (dofinansowania celowe) a poniesionymi kosztami działalności przyjętej uchwałą przez Walne Zgromadzenia. 7

8 E. ZATWIERDZENIE I PODZIAŁ WYNIKU FINANSOWEGO Walne Zgromadzenie zatwierdza sprawozdanie finansowe spółdzielni oraz dokonuje podziału wyniku z działalności gospodarczej tzw. nadwyŝki bilansowej. 2. Przy podziale wyodrębnia się: a) wynik działalności gospodarczej prowadzonej na częściach wspólnych oznaczonych nieruchomości. b) wynik na działalności społeczno, oświatowej i kulturalnej c) wynik działalności gospodarczej ogólnej 3. Wynik działalności gospodarczej prowadzonej na częściach wspólnych oznaczonych nieruchomości po pomniejszeniu o podatek dochodowy od osób prawnych zasila przychody lub koszty następnego roku danej nieruchomości. Na podstawie zapisów usm osoby nie będące członkami spółdzielni,którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nie korzystają z uzyskanych poŝytków 4. Wynik na działalności społeczno, oświatowej i kulturalnej po pomniejszeniu o podatek dochodowy od osób prawnych zasila przychody lub koszty tej działalności w roku następnym. W przypadku zaniechania działalności w roku kolejnym wynik ten łączy się z pozostałym wynikiem działalności gospodarczej. 5. Pozostały wynik działalności gospodarczej po pomniejszeniu o podatek dochodowy od osób prawnych Walne Zgromadzenia dzieli według polityki Spółdzielni. Wynik ten dotyczy tylko członków spółdzielni i moŝe być podzielony na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości,na prowadzenie działalności społeczno, oświatowej i kulturalnej a takŝe na zasilenie funduszy remontowych (mienia i centralnego) i funduszu zasobowego. III. FINANSOWANIE DZIAŁALNOŚCI SPÓŁDZIELNI A. GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI - ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI STANOWIĄCYMI MIENIE SPÓŁDZIELNI LUB MIENIE JEJ CZŁONKÓW Gospodarka nieruchomościami w rozumieniu regulaminu obejmuje oznaczone nieruchomości budynkowe,garaŝowe, lokali uŝytkowych zawierające zasoby lokali mieszkalnych a takŝe lokali o innym przeznaczeniu, stanowiące własność lub współwłasność Spółdzielni lub objęte jej zarządem a takŝe nieruchomości stanowiące mienie Spółdzielni. 2. Swoje zadanie spółdzielnia realizuje poprzez utrzymanie budynków, budowli i terenów oznaczonych nieruchomości w naleŝytym stanie technicznym oraz dostarczenie mediów do lokali a takŝe dzierŝawę i wynajem części wspólnych celem pozyskania dodatkowych dochodów dla nieruchomości. 3. Koszty tej działalności spółdzielnia finansuje środkami z: a) opłat na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania oznaczonych nieruchomości, w częściach przypadających na lokale danej nieruchomości, b) poŝytków i przychodów z części wspólnych oznaczonych nieruchomości c) dochodów obejmujących w głównej mierze otrzymane dotacje, dofinansowania i odszkodowania dla oznaczonych nieruchomości d) kredytów bankowych, poŝyczek wewnętrznych e) dochodów z własnej działalności gospodarczej zgodnie z decyzja Walnego Zgromadzenia w sprawie podziału wyniku finansowego 4. RóŜnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym. 8

9 B. BUDOWANIE LUB NABYWANIE BUDYNKÓW DLA CZŁONKÓW SPÓŁDZIELNI Koszty zadania inwestycyjnego ( środki trwałe w budowie ) ponoszą członkowie spółdzielni, w częściach przypadających na ich lokale przez wniesienie wkładu budowlanego. Członek wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadającej na jego lokal. 2. JeŜeli część wkładu została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami, w części przypadającej na jego lokal. 3. Zasady i tryb wnoszenia wkładów budowlanych określa umowa o budowę lokalu zawarta z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz Statut Spółdzielni i Regulamin rozliczania zadań inwestycyjnych SMF. C. DZIAŁALNOŚĆ SPOŁECZNA, OŚWIATOWA I KULTURALNA Zakres rzeczowy i finansowy działalności społeczno-kulturalnej i oświatowej na dany rok przyjmuje uchwałą Walne Zgromadzenie po wcześniejszym zatwierdzeniu (zapoznaniu) przez Radę Nadzorcza w planie gospodarczym. 2. Właściciele lokali nie będący członkami oraz osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mogą korzystać odpłatnie w pełnym zakresie z działalności na podstawie zawieranych umów. 3. Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna finansowana jest przez: a) Członków spółdzielni którzy uczestniczą w kosztach związanych z działalnością, społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeŝeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi, b) Właścicieli lokali nie będących członkami oraz osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, korzystających odpłatnie z takiej działalności c) dodatkowe przychody otrzymywane na w/w działalność pozostała sprzedaŝ (ogłoszenia w biuletynie informacyjnym, otrzymane dofinansowania itp.) d) poŝytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielni jeŝeli Walne Zgromadzenia dokona takiego podziału wyniku finansowego D. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI NIE STANOWIĄCYMI JEJ MIENIA LUB MIENIA JEJ CZŁONKÓW Działalność ta prowadzona jest na podstawie umowy o administrowanie (zarządzanie) nieruchomością, zawartej z właścicielem tej nieruchomości (np. wspólnota mieszkaniowa). 2. Wszelkie koszty poniesione na tą działalność pokryte są przychodami z opłat za świadczone usługi, których wysokość zawarta jest w umowach z odbiorcami usług. E. WYNAJEM NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCYCH MIENIE SPÓŁDZIELNI NA WŁASNY OGÓLNY RACHUNEK Działalność w tym zakresie oparta jest o zawarte umowy z odbiorcami usług, z tytułu: a) najmu lokali uŝytkowych, podlegających amortyzacji oraz powierzchni znajdujących się w siedzibie Zarządu, dzierŝawy gruntów nie objętych spółdzielczymi prawami majątkowymi, b) udostępnieniu ścian budynków i ogrodzeń oraz dachów dla potrzeb reklam (dotyczy budynków stanowiących mienie spółdzielni), 9

10 c) najmu lokali uŝytkowych stanowiących mienie Spółdzielni d) inne (dotyczące mienia spółdzielni) 2. Koszty działalności wynajmu nieruchomości na własny rachunek, pokrywane są przychodami z opłat, których wysokość określona jest w umowach zawartych z kontrahentami. Wysokość opłaty uwzględnia zysk. F. DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA - BUDOWANIE LUB NABYWANIE BUDYNKÓW W CELU SPRZEDAśY Budowa i nabywanie lokali finansowana jest - w oparciu o uchwałę Walnego Zgromadzenia w sprawie zaciągnięcia najwyŝszej sumy zobowiązań na warunkach określonych uchwałą Rady Nadzorczej - kredytem bankowym, środkami własnymi nabywców i przejściowo wolnymi środkami obrotowymi. 2. Cena sprzedaŝy winna pokrywać całkowite koszty inwestycji z uwzględnieniem zysku dla Spółdzielni. G. FUNDUSZE SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ Spółdzielnia tworzy fundusze: a) zasadnicze, w tym: fundusz udziałowy, fundusz zasobowy, fundusz wkładów mieszkaniowych fundusz wkładów budowlanych b) celowe, w tym: fundusze remontowe fundusz na inwestycje (wkładów zaliczkowych) 2. Fundusze udziałowy oraz wkładów to tzw. fundusze własne, stanowią własność członków spółdzielni i osób nie będących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i podlegają zwrotowi przy wystąpieniu ze spółdzielni wg obowiązujących przepisów Fundusz udziałowy stanowi równowartość udziałów wniesionych przez członków spółdzielni. Zasady tworzenia i wykorzystania funduszu udziałowego określa statut spółdzielni. 2. Fundusz udziałowy słuŝy do finansowania bieŝącej działalności spółdzielni. 3. Fundusz udziałowy moŝe ulec zmniejszeniu z tytułu: a) zwrotu udziałów członkowskich, b) przeznaczeniu funduszu na pokrycie straty bilansowej, w części przekraczającej fundusz zasobowy W skład funduszu zasobowego wchodzą: a) fundusz zasobowy podstawowy b) fundusz zasobów mieszkaniowych c) fundusz z aktualizacji wyceny 2. Fundusz zasobowy podstawowy zasila się z następujących tytułów: wpisowe - wnoszone przez członków w wysokości określonej w statucie, ujawnienie prawa wieczystego uŝytkowania gruntów, z wyniku z działalności gospodarczej /na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego/ 10

11 3. Fundusz zasobowy podstawowy pomniejsza się o: a) równowartość umorzenia prawa wieczystego uŝytkowania gruntu b) straty bilansowe spółdzielni na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia. 4. Fundusz zasobów mieszkaniowych finansuje budynki mieszkalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przekazane spółdzielni nieodpłatnie na mocy ustawy o przekazywaniu zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe 5. Fundusz z aktualizacji wyceny powstał i moŝe być zasilany na skutek aktualizacja wyceny róŝnicy wartości środków trwałych na podstawie odrębnych przepisów (ostatnia aktualizacja w 1995 r., zarządzona przez Ministra Finansów) 6. Środki funduszu zasobowego podstawowego z wyłączeniem środków ujawnionego prawa wieczystego uŝytkowania gruntów, słuŝą do finansowania bieŝącej działalności gospodarczej spółdzielni oraz na pokrycie straty bilansowej na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia. 7. Jeśli posiadane przez spółdzielnię środki funduszu udziałowego i zasobowego podstawowego są większe od bieŝących potrzeb związanych z działalnością spółdzielni, to wolne środki lokowane są na: a) lokaty terminowe w banku, b) zakup obligacji skarbu państwa, c) inne formy lokat kapitałowych Fundusz wkładów mieszkaniowych finansuje część kosztów budowy lokalu 2. Fundusz wkładów mieszkaniowych spółdzielnia tworzy: a) z wpłat wkładów mieszkaniowych przez członków spółdzielni, b) z naleŝnych lecz nie wniesionych przez członków spółdzielni wkładów mieszkaniowych z tyt. spłaty kredytu zaciągniętego na budowę lokalu, Fundusz wkładów budowlanych finansuje w całości koszty budowy lokalu 2. Fundusz wkładów budowlanych spółdzielnia tworzy: a) z wpłat wkładów budowlanych przez członków spółdzielni, b) z naleŝnych lecz nie wniesionych przez członków spółdzielni wkładów budowlanych z tyt. spłaty kredytu zaciągniętego na budowę lokalu Podstawę tworzenia funduszy remontowych stanowi statut spółdzielni oraz plany potrzeb remontowych. Plany remontów w zakresie rzeczowym i finansowym tworzone są dla poszczególnych oznaczonych nieruchomości i nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni w układzie struktury rodzajowej - indywidualnie dla kaŝdej nieruchomości i są elementem składowym planu gospodarczego. 2. Spółdzielnia tworzy: a) fundusze remontowe oznaczonych nieruchomości b) fundusz remontowy mienia c) fundusz remontowy centralny 3. Fundusz remontowy oznaczonej nieruchomości: a) finansuje jej gospodarkę remontową oraz nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni słuŝebne wobec tej nieruchomości (współfinansowanie) b) oznaczona nieruchomość tworzy swój fundusz remontowy z: comiesięcznych odpisów opłat wnoszonych przez członków spółdzielni,właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni oraz osób nie będących członkami spółdzielni,którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu a takŝe opłat wnoszonych przez najemców lokali i zajmujących lokale bez tytułu prawnego kwot otrzymywanych od firm ubezpieczeniowych za szkody powstałe w oznaczonej nieruchomości, których koszt likwidacji stanowił wydatki z funduszu remontowego, 11

12 kwot uzyskanych od wykonawców z tytułu kar umownych za zwłokę wykonania robót remontowych, odszkodowań za wady i usterki, dotacji, subwencji, dofinansowania oraz darowizny. c) wynik z funduszu remontowego przechodzi na rok następny. Pozostały wynik z eksploatacji i utrzymania oznaczonej nieruchomości oraz wynik z działalności gospodarczej na części wspólnej nieruchomości moŝe zasilić fundusz remontowy tej nieruchomości w roku następnym. Fundusz remontowy nie moŝe być przenoszony na inną nieruchomość. Na funduszu remontowym oznaczonej nieruchomości moŝna kumulować środki na określone roboty o znaczącej wartości. d) na funduszach remontowych oznaczonych nieruchomości moŝna wykazać środki zabezpieczające płynność finansową nieruchomości 4. Fundusz remontowy mienia - nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni wykorzystywany jest na finansowanie lub współfinansowanie gospodarki remontowej nieruchomości stanowiącej mienie Spółdzielni (finansowanie) oraz nieruchomości stanowiącej mienie Spółdzielni, będącej w słuŝebności wobec innych określonych nieruchomości (współfinansowanie: remontów dróg, parkingów w zakresie obejmującym wyłącznie członków Spółdzielni). 5. Fundusz remontowy nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni tworzony jest z: a) wyniku uzyskanego przez Spółdzielnię na pozostałej działalności gospodarczej zgodnie z uchwała Walnego Zgromadzenia, b) kwot otrzymywanych od firm ubezpieczeniowych za szkody powstałe w mieniu Spółdzielni, których koszt likwidacji stanowił wydatki tego funduszu remontowego, c) kwot uzyskanych od wykonawców z tytułu kar umownych za zwłokę wykonania robót remontowych na mieniu, d) odszkodowań za wady i usterki, dotacji, e) subwencji, dofinansowania oraz darowizny, Na fundusz ten moŝna dokonywa odpisów comiesięcznych opłat wnoszonych z tego tytułu przez członków spółdzielni. 6. Niewykorzystany w danym roku fundusz remontowy przechodzi na rok następny. MoŜna na nim kumulować środki na określone roboty o znaczącej wartości. 7. Fundusz remontowy - centralny przeznaczony jest na dofinansowanie w formie wewnętrznej poŝyczki na remonty w poszczególnych oznaczonych nieruchomościach. Dofinansowanie obejmuje wyłącznie członków Spółdzielni. 8. Fundusz remontowy - centralny tworzony jest z: a) wyniku uzyskanego przez Spółdzielnię na pozostałej działalności gospodarczej zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia b) odszkodowań za wady i usterki, dotacji, c) subwencji, dofinansowania oraz darowizny, Na fundusz ten moŝna dokonywa odpisów comiesięcznych opłat wnoszonych z tego tytułu przez członków spółdzielni 9. Decyzję o dofinansowaniu podejmuje uchwałą Rada Nadzorcza Spółdzielni na wniosek Zarządu po wcześniejszej akceptacji przez Zebranie Członków Spółdzielni oznaczonej nieruchomości, której poŝyczka ma być udzielona lub na jego wniosek. Uchwała powinna zawierać: wysokość dofinansowania w formie poŝyczki wysokość oprocentowania, okres spłaty poŝyczki. 22. Fundusz inwestycyjny wkładów zaliczkowych słuŝy do ewidencji księgowej wnoszonych wkładów mieszkaniowych w formie zaliczki przed końcowym rozliczeniem mieszkania. 12

13 IV. KOSZTY EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI - ZASADY ROZLICZANIA I USTALANIE OPŁAT A. OGÓLNE ZASADY USTALANIA KOSZTÓW NIERUCHOMOŚCI Na koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości składają się: a) koszty bezpośrednie b) koszty pośrednie 2. Koszty bezpośrednie obejmują: a) koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości, b) koszty eksploatacji i utrzymania lokali. c) koszty eksploatacji i utrzymania mienia spółdzielni, w tym: mienia spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania tzw. słuŝebne mienia spółdzielni ogólnego 3. Koszty pośrednie będące narzut na koszty bezpośrednie stanowią koszty zarządzania i administrowania. A.1. Koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości (nieruchomości wspólnej) Częścią wspólną nieruchomości jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie słuŝą wyłącznie do uŝytku poszczególnych właścicieli lokali lecz stanowią współwłasność wszystkich właścicieli. 2. Do części wspólnej nieruchomości zaliczamy w szczególności: pralnie, suszarnie, klatki schodowe, pomieszczenia i urządzenia węzła cieplnego i wodociągowego, pomieszczenia gospodarcze, inne pomieszczenia nieprzynaleŝne, mury zewnętrzne, dach, pomieszczenia techniczne (wymiennikownie itp.), zadaszenia, rynny, okna w klatkach schodowych, dźwigi, instalacje centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe a takŝe inne urządzenia i sieci usytuowane w obrębie lub na terenie nieruchomości, oświetlenie terenów i ulic, mała architektura, tereny zielone, parkingi, chodniki, ulice Do kosztów eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości, zalicza się wszystkie koszty poniesione na części wspólne danej nieruchomości, chociaŝby uŝytkownicy lokali bezpośrednio z tych części nie korzystali. 2. Na koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnej nieruchomości składają się w szcze-gólności: a) koszty utrzymania czystości, porządku, bezpieczeństwa (między innymi utrzymanie zieleni, wywóz przedmiotów wielkogabarytowych, dezynsekcja, odśnieŝanie, koszty usług porządkowych, ochroniarskich itp.) b) koszty energii elektrycznej poza mieszkaniem (oświetlenie klatek schodowych, piwnic, terenu nieruchomości, energii zuŝytej do utrzymania wentylacji mechanicznej, instalacji domofonowej i azartowej) c) koszty podatków i opłat od nieruchomości (podatek od nieruchomości, wieczyste uŝytkowanie - nie obejmuje właścicieli lokali wyniesionych z majątku spółdzielni), ubezpieczenia majątkowego d) koszty natury organizacyjno-techniczno-ekonomicznej (np. koszty druku i dostarczenia ksiąŝeczek opłat, opłaty urzędowe za dokumenty dla danej nieruchomości odpisy z ksiąg wieczystych) e) zobowiązania spółdzielni związane z nieruchomością (kredyty) 13

14 f) koszty związane z eksploatacją obiektów i urządzeń budowlanych g) koszty eksploatacji pomieszczeń wspólnego uŝytku h) koszty konserwacji w tym w szczególności: instalacji domofonowej anten zbiorczych dźwigów osobowych wraz z energią elektryczną instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów wentylacyjnych i spalinowych, instalacji piorunochronowej, wodociągowej i kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania oraz koszty ekspertyz, badań, audytów, kontroli okresowych przeglądów stanów technicznych nieruchomości w/w instalacji, usługi gospodarzy domów i terenów oraz wynagrodzenia konserwatorów. i) koszty remontów A.2. Koszty eksploatacji i utrzymania lokali Koszty eksploatacji i utrzymania lokalu to koszty ponoszone na zaspokojenie potrzeb uŝytkowników wynikające z korzystania z lokalu. Do kosztów tych zalicza się koszty: związane z konserwacją i remontami dotyczącymi lokali stanowiących własność spółdzielni w zakresie ujętym w Statucie koszty zakupu podstawowych mediów, w tym głównie: a) centralnego ogrzewania i podgrzania wody (określenie i sposób rozliczania kosztów został ujęty w regulaminie rozliczania kosztów centralnego ogrzewania oraz dostawy ciepłej wody uŝytkowej i ustalania opłat z tego tytułu dla uŝytkowników lokali SM FABUD ) b) wody i odprowadzania ścieków, w tym koszty róŝnic (określenie i sposób rozliczania kosztów został ujęty w regulamin rozliczania zuŝycia wody w nieruchomościach SM FABUD ) c) gazu d) wywóz nieczystości stałych (śmieci) e) energii elektrycznej (dot. lokali uŝytkowych i garaŝy). A.3. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania tzw. mienie słuŝebne Jako mienie spółdzielni, przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w danej nieruchomości, traktuje się grunty spółdzielni zabudowane chodnikami, ciągami pieszo - jezdnymi, parkingami. Wyszczególnienie tych nieruchomości stanowi Załącznik nr Do kosztów eksploatacji i utrzymania mienia przeznaczonego do wspólnego korzystania zalicza się w szczególności: a) koszty podatków i opłat od nieruchomości b) koszty utrzymania czystości i porządku, bezpieczeństwa c) koszty energii elektrycznej, d) koszty konserwacji i remontów A.4. Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiących mienie ogólne spółdzielni (art. 40 usm) Mienie ogólne stanowią wszystkie, nieruchomości, lokale, grunty, budowle nie przeznaczone do wyodrębnienia, jak teŝ nie stanowiące mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego korzystania (Załącznik nr 1) 14

15 2. Do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości mienia ogólnego zaliczamy: a) podatek od nieruchomości, wieczyste uŝytkowanie, ubezpieczenie mienia b) usługi porządkowe i utrzymanie zieleni i zabezpieczenie mienia c) konserwacja i remonty d) zuŝycie wody i energii związane z utrzymaniem mienia e) amortyzacja budynku mienia f) pozostałe A.5. Koszty zarządzania i administrowania 29. Koszty zarządzania i administrowania nieruchomościami stanowią narzut na koszty bezpośrednie i obejmują między innymi: 1) koszty osobowe (wynagrodzenia i świadczenia dla zarządu i pracowników administracyjnobiurowych), 2) koszty pozostałe ogólno - administracyjne (koszty materiałów biurowych, prenumeraty, opłaty bankowe, usługi: pocztowe, telekomunikacyjne, zabezpieczenia biura, informatyczne, transportowe, prawne, koszty reprezentacji i reklamy, media, amortyzacja sprzętu, remonty i konserwacja, inne) 3) koszty działalności organizacyjno-samorządowej, w tym głównie: (wynagrodzenia organów spółdzielni, koszty zmian statutu, opracowań regulaminów, zwoływania i przeprowadzania zebrań, składki do Krajowej Rady Spółdzielczej i Związku Rewizyjnego, w tym na koszty lustracji.) 4) koszty biuletynu informacyjnego (dotyczą osób nie będących członkami Spółdzielni). B. ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW NIERUCHOMOŚCI Podstawowym celem rozliczenia kosztów gospodarki nieruchomościami spółdzielczymi jest ustalenie wysokości obciąŝeń, wszystkich uŝytkowników lokali mieszkalnych i innego przeznaczenia. 2. Rozliczenie kosztów gospodarki oznaczonymi nieruchomościami przeprowadza się w okresach rocznych, pokrywających się z rokiem kalendarzowym. Podstawą do rozliczenia kosztów gospodarki oznaczonych nieruchomości oraz ustalenia opłat jest plan gospodarczy Spółdzielni. 3. Ponoszone przez Spółdzielnię koszty bezpośrednie są ewidencjonowane odrębnie dla kaŝdej oznaczonej nieruchomości. bez względu na to, czy dokonano wyodrębnienia lokalu, czy wyodrębnienie w danej nieruchomości nie wystąpiło. W przypadku, gdy koszty obejmują kilka oznaczonych nieruchomości następuje ich dekretacja. 4. Koszty bezpośrednie, w tym w szczególności: amortyzacja, podatki i opłaty od nieruchomości, media w przypadku braku mierników, dotyczące mienia ogólnego Spółdzielni obejmującego budynek Zarządu, dzielone są według powierzchni na: a) lokale uŝytkowe najmowane mieszczące się w budynku b) biura - dzielone następnie razem z pozostałymi kosztami mienia ogólnego tak jak narzut kosztów pośrednich 5. Ponoszone przez Spółdzielnię koszty pośrednie ewidencjonowane są odrębnie i rozliczane miesięcznie na oznaczone nieruchomości wg klucza przychodowego zgodnie z uopdop. W planie gospodarczym określa się narzut kosztów pośrednich na kolejny rok na podstawie klucza przychodowego z minionego roku obrotowego. Narzut kosztów pośrednich na koszty bezpośrednie określony jest w planie gospodarczym. 15

16 C. ZASADY USTALANIA OPŁAT NA POKRYCIE KOSZTÓW EKSPLOATACJI I UTRZYMANIA NIERUCHOMOŚCI ORAZ KOSZTÓW POZOSTAŁYCH Pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości odbywa się poprzez: a) wnoszenie opłat przez wszystkich uŝytkowników lokali, b) uzyskane poŝytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, c) osiągnięty wynik o którym mowa w 9. pkt.5 z własnej działalności gospodarczej (dotyczy tylko członków spółdzielni), według uchwały Walnego Zgromadzenia. 2. Obowiązki pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości dotyczą: a) członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, b) osób nie będących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, c) członków spółdzielni będących właścicielami lokali, d) właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni. e) najemców lokali, f) osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych i uŝytkowych pokrywają koszty związane z: a) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, (koszty bezpośrednie wraz z narzutem kosztów pośrednich) b) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, (słuŝebne i ogólne) c) działalnością społeczną, oświatową i kulturalną, prowadzoną przez spółdzielnię, jeŝeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi. 2. Jednocześnie w/w uŝytkownicy korzystają z: a) poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej b) poŝytków i innych przychodów z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni zgodnie z decyzją Walnego Zgromadzenia c) poŝyczek na remonty z funduszu remontowego centralnego. Załącznik nr 3, Osoby nie będące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali pokrywają koszty związane z: a) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, z uwzględnieniem kosztów biuletynu informacyjnego (koszty bezpośrednie wraz z narzutem kosztów pośrednich) b) eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, (słuŝebne i ogólne) 2. Jednocześnie w/w uŝytkownicy nie korzystają z: a) poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej b) poŝytków i innych przychodów z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni zgodnie z decyzją Walnego Zgromadzenia c) poŝyczek na remonty z funduszu remontowego centralnego. Załącznik nr 3, Członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali pokrywają koszty związane z: a) eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, b) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, (koszty bezpośrednie wraz 16

17 z narzutem kosztów pośrednich) c) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, (słuŝebne i ogólne) d) działalnością społeczną, oświatową i kulturalną, prowadzoną przez spółdzielnię, jeŝeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi, 2. Jednocześnie w/w uŝytkownicy korzystają z: a) poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej b) poŝytków i innych przychodów z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni zgodnie z decyzją Walnego Zebrania c) poŝyczek na remonty z funduszu remontowego centralnego. Załącznik nr 3, Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni pokrywają koszty związane z: a) eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, b) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, (koszty bezpośrednie wraz z narzutem kosztów pośrednich z kosztami biuletynu informacyjnego) c) eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są słuŝebne wobec oznaczonej nieruchomości 2. Jednocześnie w/w uŝytkownicy korzystają z poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej. Załącznik nr 3, Najemcy mają obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości (koszty pośrednie i bezpośrednie) razem z kosztami biuletynu informacyjnego (dot. lokali mieszkalnych) jako opłatę czynszową. Do czynszu dolicza się zysk. 2. Jednocześnie w/w uŝytkownicy nie korzystają z: a) poŝytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej b) poŝytków i innych przychodów z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni zgodnie z decyzją Walnego Zebrania c) poŝyczek na remonty z funduszu remontowego centralnego. Załącznik nr 3, Podstawą do ustalania rodzaju składników opłaty, stosowanej jednostki i wysokości opłat za lokale jest roczny plan gospodarczy Spółdzielni uchwalony przez Radę Nadzorcza. Wykaz opłat oraz kosztów, które pokrywają przestawia Załącznik nr 2. Fizycznymi jednostkami rozliczeniowymi składników kosztów gospodarki nieruchomościami są w szczególności: a) m 2 powierzchni uŝytkowej lokalu, b) ilość osób zamieszkałych w lokalu, c) mieszkanie, d) udział w nieruchomości wspólnej, e) urządzenia pomiarowe, f) inne jednostki. 3. Powierzchnią uŝytkową lokalu mieszkalnego jest powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu bez względu na ich przeznaczenie i sposób uŝywania, wynikająca z dokumentacji technicznej budynku przyjętej przez Spółdzielnię w uchwałach Zarządu wg PN- 70/B w świetle wyprawionych ścian. Nie wlicza się do powierzchni uŝytkowej lokalu mieszkalnego powierzchni balkonów*, loggii, tarasów, antresol, pralni, suszarni, piwnic lub strychów, z wyjątkiem strychów adaptowanych na 17

18 samodzielne lokale mieszkalne lub ich części. Do powierzchni lokalu uŝytkowego zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w nim oraz pomieszczeń przynaleŝnych, jak: kuchnie, przedpokoje, korytarze, łazienki, ubikacje, spiŝarnie, alkowy, zamknięte pomieszczenia składowe, garaŝe, komórki, piwnice i inne - z wyjątkiem antresoli, balkonów i loggii. Do powierzchni lokalu uŝytkowego zalicza się równieŝ powierzchnię zajętą przez meble wbudowane lub obudowane oraz przez urządzenia techniczne i instalacje związane z jego funkcją. 4. Jeśli dla rozliczania niektórych składników kosztów fizyczną jednostką rozliczeń jest liczba osób, to uwzględnia się osoby zameldowane w poszczególnych lokalach na pobyt stały i czasowy. W przypadku, gdy w lokalu mieszkalnym nie jest zameldowana Ŝadna osoba, jako podstawę do rozliczeń przyjmuje się jedną osobę (nie dotyczy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu). UŜytkownik lokalu jest zobowiązany do niezwłocznego podawania do ewidencji Spółdzielni kaŝdej zmiany liczby osób zamieszkałych w lokalu. Korekta zostaje dokonana po przedstawieniu dokumentów wydanych przez wydział meldunkowy Urzędu Miasta potwierdzających w/w fakt, począwszy od następnego miesiąca od zgłoszenia JeŜeli w ciągu roku nastąpią istotne zmiany mające wpływ na wysokość opłaty dokonywana jest korekta kosztów i ponowna kalkulacja opłaty zatwierdzana przez Radę Nadzorczą. W przypadku gdy zmiany są wyłącznie efektem zmian czynników niezaleŝnych np. zmiany taryf energii, wody czy podatków zatwierdzenia nowych stawek opłat dokonuje Zarząd. 2. Na Ŝądanie członka spółdzielni, właściciela lokalu nie będącego członkiem spółdzielni lub osoby nie będącej członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia ma obowiązek przedstawić kalkulację wysokości opłat. 3. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić te osoby, co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niŝ ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. 4. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. 5. Zmiana opłat z tytułu przekształcenia prawa do lokalu na pełną własność nastąpi od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym dokonano przekształcenia Opłaty za uŝywanie lokali winny być uiszczane co miesiąc z góry: a) do 10-go dnia miesiąca przez właścicieli nie będących członkami Spółdzielni, osoby nie będące członkami posiadające spółdzielcze własnościowych praw, najemców b) najpóźniej do ostatniego dnia roboczego kaŝdego miesiąca przez członków Spółdzielni. 2. Za datę wpłaty bierze się datę wyciągu bankowego informującego o otrzymanych środkach Wysokość czynszu wnoszonego przez dzierŝawców, najemców lokali uŝytkowych ustalana jest w drodze przetargu, negocjacji lub konkursu ofert zgodnie z postanowieniami stosownej umowy. 2. Rada Nadzorcza na wniosek zarządu moŝe ustalić opłaty za wyłączne korzystanie przez uŝytkowników z zabudowanych części klatek schodowych oraz innych części nieruchomości wspólnej. Przychody z tych opłat stanowią poŝytki tej nieruchomości UŜytkownikowi lokalu przysługuje prawo Ŝądania obniŝenia opłaty w przypadku okresowego przestoju dźwigów lub awarii anteny zbiorczej TV, instalacji domofonowej, spowodowanych niesprawnością urządzeń, w przeciągu nie mniej niŝ 24 godzin. Warunkiem uzyskania bonifikaty jest powiadomienie administracji nieruchomości w pierwszym dniu uszkodzenia. 18

19 Wysokość bonifikaty wynosi 1/30 wnoszonej opłaty, za kaŝdy dzień postoju, awarii. 2. Spółdzielnia moŝe partycypować w kosztach wymiany stolarki okiennej w lokalach mieszkalnych zgodnie z zapisami w statucie W przypadku sprzedaŝy lub zamiany lokalu nowy uŝytkownik przejmuje wszelkie zobowiązania i naleŝności wynikające z rozliczeń płatności dokonanych do momentu sprzedaŝy lub zamiany, jak teŝ po zakończeniu okresu rozliczeniowego. 2. Powstanie zaległości u uŝytkowników lokali z tytułów związanych z prawami do lokali stanowi podstawę do zastosowania sankcji przewidzianych w regulaminie windykacji wierzytelności. V. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 43. Tracą moc: Regulamin gospodarki finansowej i funduszy SMF przyjęty przez RN Uchwałą nr 31 z dnia Regulamin rozliczania kosztów gospodarki nieruchomościami przyjęty przez RN Uchwałą nr 32 z dnia Regulamin tworzenia i wykorzystania funduszy remontowych nieruchomości przyjęty przez RN Uchwałą nr 17 z dnia Regulamin niniejszy zatwierdzony został Uchwałą Rady Nadzorczej Spółdzielni Nr 41/2008 z dnia i obowiązuje od 1 stycznia 2009 r. S E K R E T A R Z Rady Nadzorczej SM FABUD P R Z E W O D N I C Z Ą C Y Rady Nadzorczej SM FABUD 19