ROZDZIAŁ 21 POSTAWY GOSPODARSTW DOMOWYCH WZGLĘDEM NIERU- CHOMOŚCI MIESZKALNYCH

Transkrypt

1 Marta Maciejasz-Świątkiewicz Magdalena Palmer ROZDZIAŁ 21 POSTAWY GOSPODARSTW DOMOWYCH WZGLĘDEM NIERU- CHOMOŚCI MIESZKALNYCH Wprowadzenie Mieszkanie od czasów pradawnych odgrywało bardzo ważną rolę w życiu rodziny. Niezależnie od tego, w jakiej postaci ono występowało, jego zadaniem było nie tylko dać schronienie, ale także zapewnić spokojne i dostatnie życie jego mieszkańcom. Mieszkanie jest jednak nie tylko miejscem czy przedmiotem, który spełnia określone funkcje. Jest ono także częścią swoich mieszkańców i w takim ujęciu nie można bagatelizować również jego znaczenia socjologicznego czy psychologicznego. Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie wyników badań sondażowych przeprowadzonych w 2006 r. wśród gospodarstw domowych. W ramach tych badań gospodarstwom domowym zadano m.in. następujące pytania: 1. Jaka jest podstawa prawna do zajmowania (przez nie) lokalu? 2. Jakie czynności wykonują w ramach zajmowanego lokalu mieszkalnego? 3. Lokal, który Państwo zajmujecie stanowi przede wszystkim: lokatę nadwyżki środków finansowych, zabezpieczenie zaciągniętych zobowiązań, obiekt zamieszkania gospodarstwa domowego, masę spadkową gromadzoną z myślą o przyszłych pokoleniach, formę inwestycji, którą sprzedamy, kiedy wzrosną ceny, inne - jakie? 4. Czy posiadają Państwo inne nieruchomości mieszkalne? 5. Drugi i kolejny lokal stanowi: lokatę nadwyżki środków finansowych, zabezpieczenie zaciągniętych zobowiązań, obiekt zamieszkania gospodarstwa domowego, masę spadkową gromadzoną z myślą o przyszłych pokoleniach, formę inwestycji, którą sprzedamy, kiedy wzrosną ceny, inne - jakie? Tak sformułowane pytania miały na celu uzyskanie odpowiedzi, w jaki sposób postrzegane są nieruchomości mieszkalne zarówno te podstawowe, w których gospodarstwo zamieszkuje, jak i dodatkowe. Odpowiedzi uzyskane w trakcie badania zostały zestawione i uporządkowane według kryterium wieku gospodarstwa domowego. Odpowiedzi na pytanie o czynności wykonywane w ramach mieszkania zostały poddane analizie w kontekście hierarchii potrzeb wg A. Maslowa. Rodzaje i funkcje nieruchomości Nieruchomości są definiowane ustawowo jako części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. 1 Na podstawie tej definicji można wyróżnić 3 typy nieruchomości: nieruchomości gruntowe, czyli grunt stanowiący odrębny przedmiot własności, który może być zarówno zabudowany jak i niezabudowany, 1 Ustawa z dnia r. Kodeks cywilny. Dz. U. Nr 16, poz. 93, art. 46

2 Postawy gospodarstw domowych względem nieruchomości mieszkalnych 207 nieruchomości budynkowe, czyli budynki i budowle trwale związane z gruntem, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, nieruchomości lokalowe, czyli części budynku trwale związanego z gruntem, stanowiące odrębny przedmiot własności. Innym kryterium podziału nieruchomości jest sposób ich wykorzystania, według którego można je podzielić na nieruchomości mieszkalne, nieruchomości rekreacyjne, nieruchomości administracyjne, nieruchomości komercyjne lub nieruchomości specjalnego wykorzystania. W dalszych rozważaniach pod uwagę będą brane wyłącznie nieruchomości mieszkalne, ponieważ to one są przede wszystkim przedmiotem własności gospodarstw domowych. Mogą one pełnić wiele funkcji, tj. 2 : obiektu użytkowego, służącego zaspokajaniu potrzeb indywidualnych właściciela, obiektu prawnego, stanowiącego przedmiot regulacji prawnych, obiektu rynkowego, służącego zaspokajaniu popytu na powierzchnię nieruchomości, obiektu dochodowego, stanowiącego źródło osiągania dochodów, obiektu kredytowego, stanowiącego przedmiot i cel kredytowania, obiektu fiskalnego, stanowiącego przedmiot opodatkowania, obiektu zarządzania, stanowiącego przedmiot gospodarowania w celu zachowania jak najlepszego stanu i wartości, obiektu zastawu (zabezpieczenia), służącego zabezpieczaniu zobowiązań zaciąganych przez właścicieli nieruchomości oraz emitowanych przez nich papierów wartościowych, obiektu spekulacji, służącego wzbogacaniu się dzięki przewidywanemu wzrostowi wartości nieruchomości, obiektu lokacyjnego (tezauryzacji), służącego lokowaniu nadwyżek pieniężnych obiektu inwestycyjnego, będącego przedmiotem inwestycji budowlanych, obiektu katastralnego, który podlega wycenie i ewidencji, obiektu kosztów, który jako składnik majątku trwałego generuje koszty obiektu daru, który może stanowić obiekt nieodpłatnego przekazania, np. w formie darowizny, spadku. Wielość przedstawionych funkcji dowodzi ogromnego potencjału, jaki tkwi w nieruchomościach mieszkalnych. Oczywiście, nie każde gospodarstwo jest obowiązane wszystkie wymienione funkcje realizować. Jest to niemożliwe, natomiast ważne jest raczej uświadomienie tej grupie podmiotów możliwości wykorzystania obiektu, który jest najczęściej traktowany wyłącznie jako obiekt użytkowy. Motywy posiadania nieruchomości Nieruchomości mieszkalne są przede wszystkim narzędziem zaspokajania potrzeb własnych. Mogą one być również posiadane w celu umożliwienia bieżącego dokonywania operacji finansowych. W przypadku, gdy podmiot dysponuje znacznymi nadwyżkami finansowymi i posiada możliwości wyboru alternatywnych form ich lokowania, nieruchomości mogą stać się obiektem (narzędziem, instrumentem) deponowania tych nadwyżek. W praktyce może występować bardzo wiele powodów, dla których gospodarstwa domowe gromadzą nieruchomości. Są to np.: 2 Opracowanie własne na podstawie: Kucharska-Stasiak E., (2000), Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, s. 26; Bryx M. red., (2001), Podstawy zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa, s ; Prystupa M., Rygiel K., (2003), Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny, Dom Wydawniczy Elipsa, Warszawa, s ; Kucharska-Stasiak E. red., (1999), Rynek nieruchomości. Wybrane problemy, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź, s. 89.

3 208 Marta Maciejasz-Świątkiewicz, Magdalena Palmer motyw prestiżu, w ramach, którego posiadanie nieruchomości jest wyznacznikiem statusu społecznego lub majątkowego. motyw bezpieczeństwa i zabezpieczenia, ponieważ posiadanie nieruchomości oznacza możliwość ustanowienia na niej hipoteki jako zabezpieczenia kredytu lub sprzedania jej w razie potrzeby (zamiany na gotówkę). motyw daru, który oznacza chęć obdarowania innych, np. przez przekazanie spadku. motyw wyzwania, który dotyczy w szczególności procesu budowy nieruchomości. Polega na chęci udowodnienia samemu sobie i otoczeniu umiejętności organizacyjnych i przywódczych. motyw wykorzystywania okazji, który polega na nabywaniu nieruchomości w sytuacji, gdy jej cena oraz warunki umowy są szczególnie korzystne lub, gdy możliwości finansowania przedsięwzięcia są wyjątkowo atrakcyjne. motyw unikatowości, który pojawia się, gdy podmiot chce posiadać nieruchomość o unikalnych właściwościach, np. wyglądzie zewnętrznym, położeniu, topografii terenu itp. motyw perspektywy, który ma miejsce, gdy z nabywaną nieruchomością wiąże się określone plany, motyw zdrowia (ekologiczny), w ramach, którego nieruchomości są dobierane ze względu na panujący klimat, bądź dodatkowe wyposażenie gwarantujące możliwość pełnego wykorzystania przez osoby niepełnosprawne, natomiast podstawowym kryterium wyboru technologii budowlanej jest jej zgodność z normami ochrony środowiska, motyw oszustwa, w ramach, którego nieruchomość służy ukryciu nielegalnego źródła pochodzenia środków finansowych, bądź jest wykorzystywana do osiągnięcia niezgodnych z prawem korzyści (Śliwiński, Śliwiński, 2006, s. 160). Motywy, jakimi kierują się gospodarstwa domowe działając na rynku nieruchomości pozostają w ścisłym związku z odczuwanymi potrzebami. W przypadku nieruchomości mieszkalnych można nawiązać do piramidy potrzeb wg A. Maslowa. Pokazuje ona, w jakim stopniu nieruchomości mieszkalne mogą zaspokajać poszczególne potrzeby i pełnić przypisywane im funkcje. Relacje te przedstawia tabela: Tabela 1. Piramida potrzeb A. Maslowa a funkcje mieszkania. Piramida potrzeb wg A. Maslowa 3 Potrzeby fizjologiczne Potrzeby bezpieczeństwa Potrzeby przynależności i miłości Potrzeby szacunku i uznania Potrzeby poznawcze Potrzeby estetyczne Potrzeby samorealizacji Potrzeby transcendencji Funkcje mieszkania Przygotowanie posiłku, odpoczynek, sen Schronienie przed czynnikami zewnętrznymi, zabezpieczenie finansowe, składnik majątku Budowanie relacji rodzinnych Akceptacja i uznanie osób bliskich, przyjaciół Rozwój intelektualny, kupno nowych elementów wyposażenia, remonty Wyposażenie wnętrza i otoczenia nieruchomości (ogród) Stawianie celów i wyzwań osobistych związanych z nieruchomością Realizacja założeń i przykazań wiary, poszukiwanie optymalnych warunków mieszkania (Feng Shui) Źródło: opracowanie własne 3 Zimbardo P., (2001), Psychologia i życie, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, s. 444.

4 Postawy gospodarstw domowych względem nieruchomości mieszkalnych 209 Zestawienie to pokazuje, jak wiele potrzeb można zaspokoić dzięki mieszkaniu. Część z nich nie jest uświadamiana przez gospodarstwa domowe, a część potencjału tkwiącego w zakresie możliwości zaspokojenia potrzeb uświadomionych nie jest dostrzegana. Nieruchomości jako narzędzie lokowania nadwyżek finansowych w świetle badań ankietowych. W celu poznania faktycznych postaw gospodarstw domowych względem użytkowanych i posiadanych nieruchomości mieszkalnych w 2006 roku zostało przeprowadzone badanie ankietowe o charakterze sondażowym. Respondentami były 93 gospodarstwa domowe, w których w sumie znajdowało się 275 osób. W grupie tej 10% stanowiły gospodarstwa jednoosobowe, 29% dwuosobowe, 25% trzyosobowe, 29% czteroosobowe i 7% pięcioosobowe. Strukturę ankietowanych gospodarstw domowych przedstawia rys. 1. Rysunek 1. Struktura wielkości gospodarstw domowych. 5 osobowe 7% 4 osobowe 29% 3 osobowe 25% 2 osobowe 29% 1 osobowe 10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Wśród analizowanej grupy respondentów 70% posiadało prawo własności do zajmowanego lokalu, 11% wynajmowało zajmowany lokal, 9% mieszkało w lokalu spółdzielczym, 3% komunalnym, 2% zakładowym oraz 2% w TBS. Analizując powyższe dane w odniesieniu do długości istnienia gospodarstwa domowego widoczne jest pewne zróżnicowanie między danymi ogólnymi, a danymi dotyczącymi poszczególnych podgrup, co szczególnie przejrzyście widać na wykresie (rys. 2). Dominujące dla całej badanej grupy posiadanie prawa własności do zajmowanego lokalu, w przypadku gospodarstw najmłodszych (0 do 5 lat) ustępuje pierwszeństwa wynajmowi. W omawianej grupie wynajem dotyczy 59% badanych gospodarstw domowych, podczas gdy prawo własności posiada tylko 35%. Jedynie w tej grupie wiekowej występuje forma zajmowania lokalu nieodpłatnie, którą deklaruje 6% gospodarstw domowych w omawianym przedziale wiekowym. Wydaje się to zrozumiałe, jako że są to gospodarstwa młode, z pewnością korzystające z pomocy rodziców.

5 210 Marta Maciejasz-Świątkiewicz, Magdalena Palmer Rysunek 2. Podstawa prawna do zajmowanego lokalu, a wiek gospodarstwa domowego. powyżej 20 lat 15 do 20 lat 10 do 15 lat 5 do 10 lat 0 do 5 lat Własność Najem Komulany Spółdzielczy TBS Zakładowe Nieodpłatne W pozostałych grupach gospodarstw domowych dominuje posiadanie prawa własności do zajmowanego lokalu. Gospodarstwa domowe istniejące od 5 do 10 lat jako jedyna spośród grup w 14% korzysta z opcji TBS. W następnej grupie wiekowej gospodarstw domowych 11% gospodarstw mieszka w lokalach zakładowych. Niewielki odsetek (2%) korzystających z lokali zakładowych pojawia się również w grupie najstarszych gospodarstw. Ponadto, w dwóch najstarszych grupach wiekowych gospodarstw domowych pojawiają się osoby mieszkające w lokalach komunalnych i jest to odpowiednio: 11% dla grupy od 15 do 20 lat i 5% dla gospodarstw domowych powyżej 20 lat. Respondentów zapytano o ich postawy względem zajmowanego lokalu. Badani mieli odpowiedzieć, czy zajmowany przez nich lokal stanowi lokatę nadwyżki środków finansowych, zabezpieczenie zaciągniętych zobowiązań, obiekt zamieszkania gospodarstwa domowego, masę spadkową gromadzoną z myślą o przyszłych pokoleniach czy może formę inwestycji, którą można sprzedać, kiedy wzrosną ceny. Wyniki zaprezentowano na rys. 3.

6 Postawy gospodarstw domowych względem nieruchomości mieszkalnych 211 Rysunek 3. Postawy respondentów względem zajmowanego lokalu a wiek gospodarstwa domowego powyżej 20 lat 15 do 20 lat 10 do 15 lat 5 do 10 lat 0 do 5 lat Zabezpieczenie Mieszkanie Spadek Inwestycja Odpowiedzi dla poszczególnych grup wiekowych nie sumują się, do 100%, ponieważ respondenci mieli prawo zaznaczyć więcej niż jedną odpowiedź. Zgodnie z uzyskanymi danymi zajmowany lokal stanowi dla respondentów przede wszystkim obiekt zamieszkania. Wyniki te są podobne we wszystkich grupach wiekowych. Uzyskane w badaniu wyniki pokazują równocześnie, jak z wiekiem gospodarstwa domowego rośnie rola postrzegania zamieszkiwanego lokalu jako masy spadkowej, gromadzonej z myślą o przyszłych pokoleniach. Z rysunku 3 wynika, że 6% respondentów z grupy gospodarstw domowych w wieku od 0 do 5 lat postrzega zajmowany lokal jako przyszły spadek. Odsetek ten rośnie z wiekiem gospodarstwa domowego i tak dla gospodarstw z grupy od 5 do 10 lat jest to 7%, dla gospodarstw z grupy od 10 do 15 lat już 22%, grupy od 15 do 20 lat 33% a dla grupy gospodarstw powyżej 20 lat aż 39%. Gospodarstwa istniejące od 15 do 20 lat w największym stopniu dostrzegają w nieruchomościach potencjał inwestycyjny, a w najmniejszym co budzi pewne zdziwienie gospodarstwa istniejące od 10 do 15 lat. Przedstawione odpowiedzi odnosiły się do lokalu podstawowego, w którym gospodarstwo domowe zamieszkuje. Takie samo pytanie zostało zadane o drugie i kolejne lokale, jakie posiada gospodarstwo. Z całej grupy badanych 15% zadeklarowało, że posiada więcej niż jedno mieszkanie. Odpowiedzi tej grupy gospodarstw kształtowały się następująco 4 : 4 Odpowiedzi nie zawsze sumują się do 100%, ponieważ badani mogli zaznaczyć więcej niż jedną odpowiedź.

7 212 Marta Maciejasz-Świątkiewicz, Magdalena Palmer Tabela 2. Postawa względem drugiego i kolejnego lokalu mieszkalnego a wiek gospodarstwa domowego. Wiek gospodarstwa domowego Udział w grupie gospodarstw posiadających więcej niż jedno mieszkanie Spadek Lokata Inwestycja 0-5 lat 14,3% 100% 0% 0% 5-10 lat 21,4% 33,3% 33,3% 33,3% lat 7,1% 100% 0% 0% lat 0% 0% 0% 0% Powyżej 20 lat 57,2% 62,5% 25% 37,5% Wyniki wskazują, że najwięcej gospodarstw wielolokalowych znajduje się w grupie gospodarstw najstarszych, istniejących 20 lat i więcej. Ciekawy jest fakt, że gospodarstwa stosunkowo młode (0-10 lat) również w sporej części dysponują więcej niż jednym lokalem. Można to wytłumaczyć tym, że część młodych osób otrzymuje mieszkanie od rodziców. Kiedy osoba ta wstępuje w związek małżeński czy partnerski z osobą, która również dysponuje mieszkaniem, okazuje się, że już na starcie gospodarstwo domowe posiada więcej niż jeden lokal mieszkalny. Odpowiedzi na pytanie o funkcje, jakie pełni drugie i kolejne mieszkanie są bardzo mało zróżnicowane. Dominuje funkcja spadkowa we wszystkich grupach wiekowych. Postrzeganie mieszkania jako lokaty czy inwestycji jest w całej grupie na bardzo zbliżonym poziomie, choć w niewielkim stopniu różni się między poszczególnymi grupami wiekowymi. Respondentów zapytano również o to, jakie czynności wykonują w ramach zajmowanego przez siebie lokalu mieszkalnego. Pytanie to miało na celu zidentyfikowanie możliwości realizacji potrzeb dzięki nieruchomości mieszkalnej omówionych wcześniej w ramach hierarchii potrzeb wg Maslowa. Wyniki te przedstawiono na rys. 4.

8 Postawy gospodarstw domowych względem nieruchomości mieszkalnych 213 Rysunek 4. Wykonywane czynności w ramach zajmowanego lokalu mieszkalnego. sen przygotowanie posił ków s c hr on i en i e p rze d c zyn n ik a m i ze w. relaks indywidualny spotkania towarzyskie nauka praca rekreacja spotkania słu żb owe wynajem 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Zestawienie pokazuje, zgodnie z oczekiwaniami i piramidą potrzeb, że mieszkanie odgrywa największą rolę w realizacji potrzeb podstawowych. Zaspokajanie potrzeb fizjologicznych takich, jak sen i przygotowanie posiłków zadeklarowało niemal 100% ankietowanych gospodarstw domowych. Zaspokajanie potrzeby bezpieczeństwa w ramach lokalu mieszkalnego można oceniać przez pryzmat dwóch zjawisk. Z jednej strony jest to potrzeba ochrony przed czynnikami zewnętrznymi i realizację tej potrzeby deklaruje 93% ankietowanych gospodarstw domowych. Z drugiej strony zaspokojenie potrzeby bezpieczeństwa to również postrzeganie nieruchomości jako bezpiecznego środka lokowania nadwyżek finansowych. W tej roli nieruchomości są postrzegane bardzo pozytywnie (Maciejasz-Świątkiewicz, Palmer, 2006): jako dobrze znana forma lokowania nadwyżek (na drugim miejscu, zaraz za lokatą bankową), jako dostępna forma lokowania nadwyżek (na drugim miejscu, zaraz za lokatą bankową), jako mało ryzykowna forma lokowania nadwyżek (na przedostatnim miejscu, tuż przed lokatą bankową), jako bardzo dochodowa forma lokowania nadwyżek (na pierwszym miejscu). W tym kontekście zaspokojenie potrzeby bezpieczeństwa finansowego przejawia się poprzez deklarację wynajmu posiadanego mieszkania (3%). Możliwość relaksu indywidualnego (91%), organizacji spotkań towarzyskich (85%) i spotkań służbowych (10%) sprzyja z pewnością realizacji potrzeby przynależności i miłości oraz szacunku i uznania, a możliwość pracy (40%) i nauki (72%) potrzeby poznawczej i samorealizacji. O możliwość zaspokojenia pozostałych potrzeb (estetycznych i transcendencji) respondenci nie byli pytani. Podsumowanie Przeprowadzone badania należy traktować jako sondażowe, pokazujące pewne skłonności w postrzeganiu nieruchomości przez gospodarstwa domowe. Intencją autorek było wy-

9 214 Marta Maciejasz-Świątkiewicz, Magdalena Palmer odrębnienie zjawisk, potrzeb i poglądów przez pryzmat, których można postrzegać nieruchomości mieszkalne i kwestie z nimi związane. Cenne wydaje się być pokazanie struktury gospodarstw domowych w oparciu o wiek gospodarstwa, prawo do zajmowania lokalu oraz postawy wobec zajmowanego lokalu mieszalnego. Takie informacje mogą znaleźć zastosowanie choćby w planowaniu grupy docelowej klientów firm deweloperskich czy spółdzielni mieszkaniowych, ale również instytucji finansowych oferujących kredyty mieszkaniowe. Podobnie, określenie potrzeb w życiu człowieka, które mogą być realizowane za pośrednictwem czy bezpośrednio dzięki mieszkaniu, powinny stać się istotnymi implikacjami przede wszystkim dla twórców polityki mieszkaniowej, ale również dla deweloperów, ludzi związanych z branżą mieszkaniową, inwestorów i innych. BIBLIOGRAFIA: 1. Bryx M. red., (2001), Podstawy zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa. 2. Kucharska-Stasiak E., (2000), Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa. 3. Kucharska-Stasiak E. red., (1999), Rynek nieruchomości. Wybrane problemy, Wydawnictwo Uniwersytetu Łódzkiego, Łódź. 4. Maciejasz-Świątkiewicz M., Palmer M., (2006), Instrumenty finansowe w opinii gospodarstw domowych znajomość, dostępność i dochodowość, w: Zachowania rynkowe gospodarstw domowych i przedsiębiorstw w okresie transformacji systemowej w Polsce, red. D. Kopycińska, Uniwersytet Szczeciński, Szczecin. 5. Prystupa M., Rygiel K., (2003), Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny, Dom Wydawniczy Elipsa, Warszawa. 6. Śliwiński A., Śliwiński B., (2006), Facility management, C.H. Beck, Warszawa. 7. Ustawa z dnia r. Kodeks cywilny, Dz. U., (1964), nr 16, poz Zimbardo P., (2001), Psychologia i życie, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.