Wycena nieruchomoêci Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majàtkowe

Transkrypt

1

2 Wycena nieruchomoêci Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majàtkowe Dorota Wilkowska-Ko akowska Wydanie 2 Warszawa 2012

3 Redaktor prowadzący: Joanna Tchorek Opracowanie redakcyjne: Anna Wiktorzak Redakcja techniczna: Krzysztof Koziarek Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autorki i wydawcy. ISBN LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, Warszawa tel , faks Infolinia: Redakcja: tel , , , faks biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony

4 Spis treści Wykaz skrótów Wstęp ROZDZIAŁ I. Określanie wartości nieruchomości (wycena nieruchomości) Definicja i rodzaje wartości nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości Wartość odtworzeniowa nieruchomości Wartość katastralna Wartość bankowo-hipoteczna Charakterystyka podstawowych podejść, metod i technik wyceny nieruchomości Zagadnienia ogólne Określanie wartości rynkowej nieruchomości Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym Określanie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym Określanie wartości odtworzeniowej nieruchomości w podejściu kosztowym Określanie wartości nieruchomości w podejściu mieszanym Określanie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości Podstawowe etapy procesu wyceny nieruchomości do czasu opraco - wania redakcyjnego operatu szacunkowego ROZDZIAŁ II. Pojęcie i charakter prawny operatu szacunkowego Operat szacunkowy w świetle obowiązujących przepisów prawnych i norm zawodowych rzeczoznawców majątkowych Operat szacunkowy jako opinia autorska Rola operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym

5 Spis treści 2.1. Zagadnienia ogólne Operat szacunkowy jako jeden ze środków dowodowych w postępowaniu administracyjnym dokument urzędowy czy opinia biegłego Instytucja współdziałania w nauce prawa i postępowania administracyjnego a podejmowanie decyzji na podstawie i według wartości nieruchomości okreś lonej w operacie szacunkowym Współdziałanie w administracji zagadnienia ogólne Wycena obligatoryjna przegląd wybranych przepisów prawa Wycena warunkowa i fakultatywna przegląd wybranych przepisów prawa Rola rzeczoznawcy majątkowego w podejmowaniu decyzji przez organy administracji w przypadku wyceny obligatoryjnej Rola operatu szacunkowego w niemieckim postępowaniu administracyjnym Pozycja ustrojowa i zadania komisji rzeczoznawców dokonujących wyceny nieruchomości Problemy wynikające z podejmowania decyzji i wydawania innych aktów na podstawie lub według wartości nieruchomości ROZDZIAŁ III. Rzeczoznawstwo majątkowe Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa Regulacja dostępu i wykonywania zawodu zagadnienia ogólne Wolność gospodarcza, wolność wyboru i wykonywania zawodu a regulacyjna funkcja państwa Charakter prawny aktu nadania uprawnień zawodowych Nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym według ustawy o gospodarce nieruchomościami Charakter prawny świadectwa nadania uprawnień zawodowych Wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych Akt nadania uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym jako decyzja administracyjna ROZDZIAŁ IV. Organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w Polsce i w wybranych państwach Unii Europejskiej Zagadnienia ogólne Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

6 Spis treści 3. Rola samorządów gospodarczych w Niemczech w zakresie organizacji zawodu rzeczoznawcy majątkowego Rola organizacji profesjonalnej RICS w zakresie organizacji zawodu rzeczoznawcy w Wielkiej Brytanii Perspektywy powstania i rozwoju samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych Pojęcie samorządu zawodowego zagadnienia ogólne Zadania samorządu zawodowego Kształt i zadania samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych według projektu ustawy o rzeczoznawcach majątkowych i ich samorządzie Zakończenie Bibliografia Wykaz aktów normatywnych, orzeczeń i stron internetowych Akty normatywne Orzeczenia Strony internetowe

7 Wykaz skrótów k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KSWP Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe KSWS Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne LexPolonica Serwis Prawniczy LexisNexis l.z.b.h. ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.) NSA Naczelny Sąd Administracyjny ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego OSNAP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Administracyjna i Izba Pracy OTK ZU Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Zbiór Urzędowy PiP Państwo i Prawo pr.aut. ustawa z 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 90, poz. 641 ze zm.) PUG Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego rozporządzenie rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz ze zm.) SN Sąd Najwyższy TK Trybunał Konstytucyjny u.g.n. ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) WSA wojewódzki sąd administracyjny * BauGB Baugesetzbuch (niem. Kodeks budowlany) GewO Gewerbeordnung (niem. ustawa przemysłowa) MSVO Mustersachverständigenordnung (niem. wzorcowy regulamin działalności rzeczoznawców) RICS The Royal Institution of Chartered Surveyors (Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców) 9

8 Wstęp Przekształcenia gospodarcze w Polsce, rozwój wolności gospodarczej, swobodny przepływ towarów i usług, a także przekształcenia własnościowe przyczyniły się do rozwoju rynku nieruchomości, a tym samym wzrostu znaczenia nieruchomości jako towaru na rynku, przedmiotu transakcji rynkowych i podstawy zabezpieczenia kredytu. Jednym ze skutków tych zmian było zwiększenie zapotrzebowania na dokonywanie wycen nieruchomości, czyli określania wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych. Na rynku wzrosła liczba osób mających uprawnienia państwowe z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego, które rozpoczęły działalność w obrocie gospodarczym na zasadach wolnej konkurencji. Wycenę nieruchomości można zdefiniować jako proces prowadzący do określania wartości nieruchomości przy użyciu różnych podejść, metod i technik. Na proces ten składa się wiele etapów, z których ostatnim jest opracowanie redakcyjne operatu szacunkowego. Według ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 1 podmiotami uprawnionymi do szacowania nieruchomości są wyłącznie osoby mające nadane przez ministra właściwego do spraw budownictwa gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, w trybie powołanej ustawy, uprawnienia zawodowe z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego i legitymujące się stosownym świadectwem. Zasady wyceny nieruchomości i działalności zawodowej rzeczoznawców majątkowych są uregulowane w przepisach rangi ustawowej 1 Tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. 11

9 Wstęp oraz w przepisach innych aktów wydanych na podstawie ustaw. W naszym systemie prawnym przepisy regulują nie tylko techniki wyceny nieruchomości bądź działalność zawodową z tym związaną, ale także wskazują, z jakich przyczyn i do jakich celów wartość nieruchomości powinna zostać okreś lona. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że wycena nieruchomości nie jest wykonywana jedynie w celu zaspokojenia indywidualnych potrzeb prywatnych zleceniodawców. W obrót nieruchomościami zaangażowane są także, a może przede wszystkim, podmioty publiczne. Przyczyniła się do tego m.in. konieczność rozwoju infrastruktury i związane z tym wzmożone nabywanie nieruchomości przez państwo i inne podmioty publiczne w drodze umów cywilnoprawnych lub wywłaszczenia, a także inne czynności podmiotów publicznych mające za przedmiot nieruchomości. Dlatego też prawidłowe sporządzanie wycen nabrało szczególnego znaczenia z punktu widzenia interesu publicznego, szczególnie w sytuacji nierównorzędności stron stosunku prawnego, z którą w wielu przypadkach mamy do czynienia. Nie ulega wątpliwości, że wycena nieruchomości jest, pod względem wielości metod, jakimi się posługuje, dziedziną kompleksową. Można przytoczyć słowa Z.J. Boczka, że jest sztuką opartą na znajomości prawa, ekonomii, przepisów budowlanych i w dużej mierze na własnych doświadczeniach rzeczoznawcy majątkowego 2. Autorzy wielu monografii i artykułów, będący również przedstawicielami zawodów nieprawniczych, koncentrowali się głównie na omawianiu problemów technicznych wyceny nieruchomości (A. Hopfer, R. Cymerman, Z.J. Boczek i inni), aspektów ekonomicznych wyceny, w tym zagadnień dotyczących funkcjonowania rynku nieruchomości (E. Kucharska-Stasiak). Z zakresu zaś nauk prawnych przedmiotem zainteresowania były aspekty cywilistyczne, dotyczące m.in. charakteru prawnego umowy o sporządzenie operatu szacunkowego i odpowiedzialności rzeczoznawców (S. Kalus). Z punktu widzenia opisu obowiązujących rozwiązań prawnych kwestie dotyczące wyceny nie- 2 Z.J. Boczek, Wycena nieruchomości, Sopot 2001, s

10 Wstęp ruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego były także omawiane w komentarzach do ustawy o gospodarce nieruchomościami (G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, J. Szachułowicz). Liczne opracowania w formie artykułów i referatów z konferencji, prezentujące interesujące z punktu widzenia niniejszego opracowania zagadnienia, dotyczyły m.in. pozycji prawnej i roli samorządów zawodowych w ujęciu praktycznym, przedstawiając obowiązujący stan prawny, formułując wnioski de lege ferenda oraz zawierając propozycje zmian stanu prawnego. Autorzy koncentrowali się jednak na zawodach zaliczanych powszechnie do tak zwanych wolnych zawodów lub zawodów zaufania publicznego, mających ugruntowaną w naszym systemie prawnym pozycję i szczycących się bogatą tradycją. Przedmiotem zainteresowania były więc przede wszystkim zawody prawnicze (M. Kulesza, H. Izdebski, W.J. Wołpiuk) oraz medyczne (G. Szpor). W ostatnich latach zaczęły się pojawiać także opracowania, m.in. w formie referatów z konferencji, dotyczące nowo organizujących się zawodów, które rozpoczęły tworzenie korporacji zawodowych (samorządów). Dotyczy to np. zawodu psychologa (M. Waligórski), doradcy podatkowego (M. Kulesza) czy wreszcie jedynego jak do tej pory przedstawiciela zawodów technicznych w tej grupie zawodu architekta, inżyniera budownictwa i urbanisty (P. Rączka, a wcześniej Z. Leoński). W literaturze nie zajmowano się także problematyką szczególnej roli operatu szacunkowego i biegłego rzeczoznawcy w postępowaniu administracyjnym i innych postępowaniach prowadzonych przed organami administracji. Jak wynika z powyższego, wiele ważnych problemów prawnych dotyczących wyceny nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego zostało pozostawione do rozwiązania ustawodawcy, który, mimo przymiotu racjonalny, nie zawsze racjonalnie stanowi prawo, czego skutkiem są istniejące luki prawne i sprzeczności występujące w regulacjach dotyczących wyceny. Gdy po przełomie lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku zwiększyło się znaczenie wycen, a podmioty je wykonujące zaczęły dążyć do zmian w organizacji swego zawodu, stało się 13

11 Wstęp konieczne omówienie istotnych aspektów tej problematyki, mających niewątpliwe znaczenie praktyczne w obliczu dokonanych zmian ustrojowych. Regulacja będąca podstawą wyceny nieruchomości została włączona przez ustawodawcę do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art ), tj. ustawy zaliczanej do zakresu prawa administracyjnego materialnego. Wyznacznikiem administracyjnoprawnego charakteru regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest więc odniesienie jej m.in., chociaż nie tylko, do nieruchomości publicznych, tzn. Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, ale przedmiotowe ujęcie gospodarowania nieruchomościami mające na celu ochronę interesu publicznego i społecznego 3. Tej ochronie ma również służyć regulacja zawarta w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dotycząca wyceny nieruchomości i działalności zawodowej z tym związanej. Ustawa stanowi podstawę do wyodrębnienia różnych administracyjnoprawnych aspektów wyceny nieruchomości, będących podstawą jej prawnego funkcjonowania, do których należą: nadawanie uprawnień zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, okreś lenie roli organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, jak też wykonywanie różnych czynności przez organy administracji. W tym ostatnim aspekcie należy podkreślić, że wycena nieruchomości stanowi też podstawę do ustalenia opłat znajdujących się na pograniczu prawa cywilnego i administracyjnego (np. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) czy opłat i odszkodowań ustalanych w drodze decyzji administracyjnych lub uchwały właściwego organu administracji (np. opłat z tytułu trwałego zarządu nieruchomości, odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, opłat adiacenckich, odszkodowań lub opłat z tytułu zmniejszenia lub wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i innych), czyli staje się często obligatoryjnym elementem treści stosunku administracyjnoprawnego. 3 Por. także J. Szachułowicz (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2003, s

12 Wstęp W niniejszym opracowaniu zostaną również przedstawione, obok rozwiązań przyjętych w prawie polskim, regulacje obowiązujące w ustawodawstwie niemieckim i brytyjskim. W tych państwach bowiem wycena nieruchomości i rzeczoznawstwo majątkowe mają długą tradycję, sięgającą XIX wieku, a wiele problemów dotyczących wyceny i różnych aspektów związanych z zawodem rzeczoznawcy zostało w prawie tych państw przezwyciężonych poprzez próby znalezienia najlepszych z możliwych modeli prawnej organizacji zawodu rzeczoznawcy i wyceny nieruchomości. Rozwiązania te mogą stanowić znakomitą inspirację dla ustawodawcy polskiego, a tym samym ułatwiają formułowanie wniosków de lege ferenda co do możliwych metod i sposobów prawnej regulacji zagadnień stanowiących przedmiot tego opracowania. 15

13 Rozdział I Określanie wartości nieruchomości (wycena nieruchomości) 1. Definicja i rodzaje wartości nieruchomości 1 Podstawowe uregulowania dotyczące pojęcia wartości nieruchomości znajdują się w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 2, w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanym dalej rozporządzeniem) 3, a także wydanych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych (od 1 marca 2008 r. w części zastąpionych przez nowe Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PKZW) 4, które stanowią normy zawodowe w dziedzinie wyceny nie- 1 Patrz więcej D. Wilkowska-Kołakowska, Wycena nieruchomości, w: H. Kisilowska (red.), Nieruchomości zagadnienia prawne, Warszawa Tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. 3 Dz.U. Nr 207, poz ze zm. 4 Od 1 marca 2008 r. obowiązują w ramach Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny nowo opracowane Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP) i Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne (KSWS) oraz część Standardów dotychczasowych, które na podstawie uchwały Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych uzyskały status tymczasowych not interpretacyjnych włączonych do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). Nowe Standardy przyjęte w drodze uchwał Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z grudnia 2007 r. i z 9 grudnia 2008 r. to: KSWP 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa (uchylone dotychczasowe Standardy III.1 i III.2); KSWP 2 Wartości inne niż wartość rynkowa ; KSWP 3 Operat szacunkowy (uchylony dotychczasowy Standard VII.7.1. i 7.2); KSWS 1 Standardy wyceny dla celów publicznych ; KSWS