Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Bartłomiej Gliniecki

Transkrypt

1

2 Ustawa deweloperska Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Bartłomiej Gliniecki Wydanie 1 Stan prawny na 1 września 2012 roku Warszawa 2012

3 Redaktor prowadzący: Katarzyna Bojarska Opracowanie redakcyjne: Joanna Choroszczak-Magiera Redakcja techniczna: Małgorzata Duda Projekt okładki i stron tytułowych: Michał Piotrowski Copyright by LexisNexis Polska Sp. z o.o Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody Autora i wydawcy. ISBN LexisNexis Polska Sp. z o.o. Ochota Office Park 1, Al. Jerozolimskie 181, Warszawa tel , faks Infolinia: Redakcja: tel , , , faks biuro@lexisnexis.pl Księgarnia Internetowa: dostępna ze strony

4 Spis treści Wykaz skrótów Wstęp Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1 4) Art. 1. Zakres regulacji i cel ustawy Art. 2. Instrumenty ochrony interesów nabywców; rozszerzony zakres zastosowania Art. 3. Definicje ustawowe Art. 4. Warianty rachunków powierniczych ROZDZIAŁ 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 5 9) Art. 5. Umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego; prawa i obowiązki banku Art. 6. Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego Art. 7. Mieszkaniowy rachunek powierniczy a sytuacja finansowa banku Art. 8. Przeznaczenie środków wypłacanych przez dewelopera z otwartego rachunku powierniczego Art. 9. Koszty prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego ROZDZIAŁ 3. Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego (art ) Art. 10. Wypłata środków zgromadzonych na zamkniętym rachunku powierniczym Art. 11. Wypłata środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym

5 Spis treści Art. 12. Kontrola zakończenia etapów przedsięwzięcia deweloperskiego 87 Art. 13 Wpływ odstąpienia od umowy deweloperskiej na środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym Art. 14. Wpływ innego niż ustawowe rozwiązania umowy deweloperskiej na środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym ROZDZIAŁ 4. Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa (art ) Art. 15. Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa zakres zabezpieczenia Art. 16. Przejście roszczeń z nabywcy na gwaranta ROZDZIAŁ 5. Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej (art ) Art. 17. Obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego Art. 18. Doręczenie prospektu informacyjnego Art. 19. Zmiana informacji zawartych w prospekcie informacyjnym Art. 20. Rola prospektu informacyjnego Art. 21. Możliwość zapoznania się z dodatkowymi dokumentami ROZDZIAŁ 6. Umowa deweloperska (art ) Art. 22. Ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej Art. 23. Wpis roszczeń do księgi wieczystej Art. 24. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego Art. 25. Wysokość odsetek umownych a wysokość kar umownych Art. 26. Forma umowy deweloperskiej i koszty jej zawarcia Art. 27. Odbiór przedmiotu umowy i odpowiedzialność dewelopera za jego wady Art. 28. Semiimperatywność norm wynikających z przepisów ustawy ROZDZIAŁ 7. Odstąpienie od umowy deweloperskiej (art ) Art. 29. Uprawnienie nabywcy i dewelopera do odstąpienia od umowy deweloperskiej Art. 30. Brak odstępnego i kosztów w razie odstąpienia przez nabywcę od umowy Art. 31. Zgoda nabywcy na wykreślenie roszczeń wpisanych do księgi wieczystej ROZDZIAŁ 8. Przepisy karne (art ) Art. 32. Kara za niesporządzenie prospektu informacyjnego

6 Spis treści Art. 33. Kara za niezgodność z prawdą i niekompletność informacji zawartych w prospekcie informacyjnym Art. 34. Kara za nieuprawnioną wypłatę środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego ROZDZIAŁ 9. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i przepis końcowy (art ) Art. 35. Zmiany w ustawie Prawo budowlane Art. 36. Odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów Art. 37. Wyłączenie stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego Art. 38. Poinformowanie nabywcy o niestosowaniu mieszkaniowego rachunku powierniczego Art. 39. Pomiar powierzchni użytkowej budynku na dotychczasowych zasadach Art. 40. Okresowy przegląd skuteczności przepisów ustawy Art. 41. Termin wejścia w życie ustawy Bibliografia

7 Wykaz skrótów Akty prawne k.c. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) k.p.c. ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) k.p. ustawa z 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) k.p.a. ustawa z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) k.s.h. ustawa z 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) p.p.s.a. ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) pr. bank. ustawa z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) pr. bud. ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) pr. not. ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) p.u.n. ustawa z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 175, poz ze zm.) u.k.w.h. ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) u.o.p.n. ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377); powoywana także jako ustawa o ochronie praw nabywcy u.p.n.p.r. ustawa z 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. Nr 171, poz. 1206) u.s.d.g. ustawa z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 220, poz ze zm.) u.s.m. ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) ustawa o BFG ustawa z 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (tekst jedn. Dz.U. z 2009 r. Nr 84, poz. 711 ze zm.) 9

8 Wykaz skrótów ustawa o KRS u.w.l. Inne OSAB OSNC OSP OTK-B SN TK ustawa z 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Orzecznictwo Sądów Apelacji Białostockiej Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna (od 1995 r.) Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; Zbiór Urzędowy, Seria B Sąd Najwyższy Trybunał Konstytucyjny

9 Wstęp Z uchwaleniem w 2011 roku długo oczekiwanej ustawy, która ma regulować zawieranie i wykonywanie umów podpisywanych z deweloperami w trakcie realizacji inwestycji budowlanej (umów deweloperskich, w dotychczasowej praktyce często nazywanych przedwstępnymi), środowisko nabywców wiązało duże nadzieje. Miały się one urzeczywistnić przez ukrócenie powszechnych, krzywdzących ich interesy praktyk przy formułowaniu treści takich umów, jak również przez polepszenie sytuacji nabywców w sytuacji ogłoszenia upadłości dewelopera. Niestety, ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego już na etapie prac legislacyjnych budziła kontrowersje, nie tylko z uwagi na narzucenie ograniczeń deweloperom, ale przede wszystkim ze względu na nieprecyzyjną treść przepisów przy ogólnie poprawnych założeniach w zakresie doboru instrumentów ochrony interesów nabywców co w konsekwencji uderza w bezpieczeństwo prawne nabywców, deweloperów, banków, notariuszy, adwokatów, radców prawnych, powodując od początku problemy ze stosowaniem tego potrzebnego prawa. Komentarz nie jest prostym omówieniem przepisów ustawy. W wielu miejscach obnaża jej niedopracowane przepisy, wskazując na potencjalne problemy interpretacyjne. Autor stara się podpowiedzieć, w jaki sposób urzeczywistnić wolę ustawodawcy, biorąc pod uwagę realia praktyki obrotu gospodarczego. Formułowane wnioski poparte zostały odpowiednią argumentacją. Bartłomiej Gliniecki 11

10 USTAWA z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z dnia 28 października 2011 r. Nr 232, poz. 1377) Rozdział 1 Przepisy ogólne ART. Art ZAKRES REGULACJI I CEL USTAWY Art. 1. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. CEL USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO 1. W zakresie sfery regulacji stosunków prawnych ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stanowi całkowicie nowe rozwiązanie, które nie miało dotychczas swego poprzednika w polskim systemie prawa. Obejmuje 13

11 Art. 1 Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub... umowne stosunki zobowiązaniowe powstające pomiędzy nabywcą a deweloperem, a także pomiędzy deweloperem a bankiem prowadzącym rachunek powierniczy. W odniesieniu do tych pierwszych istotnie w stosunku do dotychczasowego stanu prawnego ingeruje w swobodę umów, szczególnie w zakresie wskazania elementów treści umowy, kształtowania praw i obowiązków stron, określenia formy zawarcia umowy czy przyczyn jej rozwiązania. Nakłada na dewelopera obowiązki przedkontraktowe w zakresie właściwego poinformowania nabywcy o przedmiocie i najważniejszych elementach treści proponowanej do zawarcia umowy. Ponadto przepisy ustawy wpływają na sytuację prawną notariusza, wierzycieli dewelopera, wobec którego ogłoszono upadłość, syndyka czy zarządcy w postępowaniu upadłościowym. Ratio legis przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy jest narzucenie stronom umowy deweloperskiej (w szczególności deweloperom zwyczajowo proponującym nabywcom do akceptacji projekt umowy) rozwiązań mających na celu polepszenie sytuacji prawnej nabywcy zobowiązanego wobec dewelopera na podstawie zawartej z nim umowy deweloperskiej. Stan ten osiągany jest przez przyznanie nabywcy dodatkowych uprawnień wobec dewelopera, a także nałożenie na tego ostatniego ustawowych obowiązków. Normy wynikające z przepisów ustawy mają w większości charakter semi-imperatywny. Strony mogą odejść od części rozwiązań przewidzianych przez ustawę o ochronie praw nabywcy przez odmienne ukształtowanie treści umowy deweloperskiej, pod warunkiem jednak, że rozwiązania te z punktu widzenia nabywcy będą dla niego bardziej korzystne aniżeli standard określony przepisami ustawy (art. 28 u.o.p.n.). Czynnikiem determinującym sytuację prawną nabywcy w umowie deweloperskiej jest przede wszystkim niejednoczesność spełniania świadczeń przez strony, wykraczająca znacznie poza granice spotykane zwykle w praktyce obrotu (kilkanaście miesięcy, 2 3 lata) porównując umowę deweloperską do innych stosunków kontraktowych, w których spełnianie świadczeń stron następuje niemal jednocześnie (np. na ogół umowa sprzedaży) albo z relatywnie niewielkim przesunięciem czasowym na niekorzyść konsumenta 14

12 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1 (np. umowa o świadczenie usług turystycznych). Cecha ta wpływa na znaczny wzrost ryzyka kontraktowego nabywcy, dodatkowo połączony z relatywnie wysoką wartością przedmiotu umowy. Ponadto w umowie deweloperskiej przed otrzymaniem świadczenia wzajemnego nabywca zobowiązany jest do spełnienia własnego świadczenia pieniężnego w całości albo w znacznej części odmiennie od umów przewidujących wpłacenie zaliczki czy zadatku przed spełnieniem świadczenia przez przedsiębiorcę. Jednocześnie pomimo istnienia ku temu prawnych możliwości rynkowa praktyka formułowania treści umów deweloperskich nie przewidywała zabezpieczeń zwrotu spełnionej części świadczenia pieniężnego nabywcy w razie nieuzyskania prawa własności nieruchomości. Zjawisko to spowodowane było niewielkimi możliwościami wpływania nabywców na treść umowy deweloperskiej, której projekt proponowany był przez dewelopera, a zasadniczy sposób ukształtowania praw i obowiązków stron nie podlegał negocjacji. Dodatkowo często nabywcy nie byli świadomi swojej sytuacji prawnej w przypadku wystąpienia okoliczności, w których deweloper nie byłby w stanie wykonać właściwie umowy, albo w ogóle nie brali takiej ewentualności pod uwagę. Z uwagi na z reguły niższą świadomość prawną konsumentów niż przedsiębiorców ci pierwsi, nawet zdając sobie sprawę z ryzyka, nie zawsze wiedzieli, przy użyciu jakich instrumentów prawnych mogliby je zredukować. 2. Ustawa skupia się na ochronie klientów deweloperów działających w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Poza zakresem regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy znajduje się budownictwo komercyjne nieruchomości przeznaczonych na cele handlowe czy biurowe, chociaż w praktyce działalność taka również obejmowana jest pojęciem działalności deweloperskiej, a ryzyko klientów deweloperów jeżeli ci zawierają umowy deweloperskie, na podstawie których zobowiązują się przenieść własność części budowanej nieruchomości na nabywców jest podobne do występującego w budownictwie mieszkaniowym. Oprócz budownictwa wielorodzinnego obejmuje także budowę domów jednorodzinnych (wolno stojących) i domów w zabudowie szeregowej. Bartłomiej Gliniecki 15