Ronson Europe N.V. Śródroczny Raport Finansowy za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016

Transkrypt

1 Śródroczny Raport Finansowy za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016

2 Śródroczny Raport Finansowy za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 Ronson Europe N.V. SPIS TREŚCI Strona Sprawozdanie Zarządu z działalności 1 Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej 23 Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów 24 Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 25 Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych 26 Informacje objaśniające do śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego 28 Raport niezależnego biegłego rewidenta z przeglądu śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego 49

3 Sprawozdanie Zarządu Sprawozdanie Zarządu Informacje ogólne Wstęp Ronson Europe N.V. ( Spółka ), holenderska spółka akcyjna, z siedzibą w Rotterdamie, w Holandii, została utworzona dnia 18 czerwca 2007 roku. Spółka (razem ze swoimi polskimi spółkami zależnymi, Grupa ) prowadzi działalność deweloperską polegającą na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych, głównie mieszkań w budynkach wielorodzinnych, indywidualnym odbiorcom na rynku polskim. Informacja o spółkach zależnych wchodzących w skład Grupy, których dane finansowe uwzględnione zostały w niniejszym raporcie, została zawarta w nocie 7 Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Akcje Spółki notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie od 5 listopada 2007 roku. Na dzień 30 czerwca 2016 roku 39,78% akcji było kontrolowanych przez I.T.R B.V, która jest pośrednio spółką zależną Global City Holdings N.V. ( ITR 2012 ) (32,11% poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego utworzoną pomiędzy ITR 2012 oraz ITR Dori B.V. oraz 7,67% poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego utworzoną pomiędzy ITR 2012 i Amos Luzon Development and Energy Group Ltd. ( A. Luzon Group ), (poprzednio: U. Dori Group Ltd.) i 39,78% akcji było własnością A. Luzon Group (32,11% poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego utworzoną pomiędzy ITR 2012 i ITR Dori B.V. (w której posiada 50% akcji) oraz 7,67% poprzez współkontrolę nad spółką prawa holenderskiego utworzoną pomiędzy ITR 2012 i A. Luzon Group). Pozostałe 20,44% było własnością innych inwestorów, w tym Metlife Otwarty Fundusz Emerytalny, posiadający między 3% a 5% akcji Spółki oraz Nationale Nederlanden Otwarty Fundusz Emerytalny, posiadający między 5% a 10% w całości akcji na dzień sporządzenia tego raportu. Informacje dotyczące głównych akcjonariuszy Spółki zostały przedstawione na stronie 21. Dnia 2 sierpnia 2016 roku cena rynkowa jednej akcji wynosiła 1,35 złotych, dając w sumie kapitalizację rynkową Spółki na poziomie 367,7 mln złotych. Informacje o Spółce Spółka jest doświadczonym, dynamicznie rozwijającym się deweloperem rozszerzającym zasięg geograficzny swojej działalności w głównych miastach Polski. Spółka jest przekonana, że korzystając ze swoich atutów, w tym znaczącego portfela gruntów, utrzyma pozycję jednego z wiodących deweloperów na polskim rynku nieruchomości mieszkalnych. Celem Spółki jest maksymalizowanie wartości dla akcjonariuszy poprzez ekspansję w wybranych regionach geograficznych w Polsce, jak również poprzez tworzenie odpowiedniego portfela nieruchomości pod projekty deweloperskie. W opinii Zarządu strategia Spółki powinna pozwolić na efektywne działanie w kontekście niepewnej sytuacji rynkowej jaka ma miejsce od kilku lat w Polsce. Z jednej strony polska gospodarka jawi się jako stabilna, co pozytywnie rokuje sytuacji Spółki w przyszłości. Z drugiej strony niewielkie ożywienie gospodarcze w Europie, pogorszone w ostatnim roku przez kryzys związany z uchodźcami z Bliskiego Wschodu oraz wynik referendum za wystąpieniem Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej, może w dalszym ciągu mieć negatywny wpływ na polską gospodarkę oraz ogólne warunki działalności Spółki. W związku z tym Spółka nadal realizuje strategię deweloperską, która pozwala na elastyczne dopasowanie się do wspomnianych wyżej niepewnych warunków rynkowych i rozproszenie ryzyka poprzez: (i) dokładne monitorowanie swoich projektów, (ii) możliwość modyfikowania liczby, rodzaju i zakresu realizowanych projektów, oraz (iii) utrzymywanie konserwatywnej polityki finansowej. Na dzień 30 czerwca 2016 roku, Grupa posiada lokali na sprzedaż w trzynastu lokalizacjach, z czego lokali w ramach ośmiu projektów jest w trakcie budowy na dzień 30 czerwca 2016 roku, a 129 lokali znajduje się w już ukończonych projektach. Osiem projektów będących w trakcie budowy obejmuje łącznie lokali o łącznej powierzchni m 2. Zakończenie budowy 724 lokali o łącznej powierzchni m 2 przewidziane jest na dalszą część 2016r. natomiast zakończenie budowy lokali o łącznej powierzchni użytkowej m 2 przewidziane jest na rok 2017 i Ponadto Grupa posiada dwa nowe projekty w trakcie realizacji, dla których proces sprzedaży nie został jeszcze rozpoczęty, obejmujących 311 lokali o łącznej powierzchni m 2. Ponadto Grupa jest w trakcie przygotowywania kolejnych 16 projektów o różnym stopniu zaawansowania, obejmujących około lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni około m 2 w następujących miastach: Warszawa, Poznań, Wrocław oraz Szczecin. W pozostałej części 2016 roku Grupa rozważa rozpoczęcie kolejnych dwóch etapów realizowanych obecnie projektów obejmujących 214 lokali o łącznej powierzchni m 2 oraz jednego nowego projektu, obejmującego 152 lokale o łącznej powierzchni m 2 (razem 366 lokali o łącznej powierzchni m 2 ). 1

4 Sprawozdanie Zarządu Informacje o Spółce (c.d.) W okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku Grupa sprzedała 362 lokale o łącznej wartości 144,5 mln złotych w porównaniu do 410 lokali o łącznej wartości 155,1 mln złotych sprzedanych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. Informacje o rynku Polska gospodarka udowodniła w okresie ostatnich turbulencji na rynkach europejskich, że jest silna, co w połączeniu z ogólnym deficytem mieszkań w Polsce (w porównaniu z większością innych krajów europejskich), według oceny Zarządu, stwarza dobre perspektywy rozwoju na krajowym rynku nieruchomości pomimo niestabilności rynku, która panowała na przestrzeni ostatnich dziewięciu lat. Według Zarządu, Spółka posiada zdolność dostosowywania się do zmieniających się warunków rynkowych i jej wyniki sprzedaży z ostatnich siedmiu lat potwierdzają powyższą zależność. Trend odnotowany w 2010 oraz 2011 roku, gdy rosnąca aktywność deweloperów doprowadziła do większej liczby lokali dostępnych do sprzedaży, zwolnił w 2012 roku, gdy wielu deweloperów dotknął problem ze znalezieniem nabywców na ich produkty. Liczba rozpoczynanych inwestycji (mierzona liczbą mieszkań wprowadzanych do realizacji) spadła w 2012 roku o 12% oraz w trakcie 2013 roku o kolejne 10% do liczby niespełna 128 tysięcy lokali, których budowa została rozpoczęta w tym okresie. Warunki rynkowe poprawiły się już w 2013 roku i od 2014 roku skala działalności na rynku mieszkaniowym stale rośnie. Liczba lokali, których budowę rozpoczęto w ciągu 2015 roku osiągnęła 168 tys. i była o 14% wyższa niż w roku 2014 i o 31% wyższa niż w roku Co ważne, liczba projektów wprowadzanych do realizacji przez deweloperów wzrosła w ciągu 2015 roku o 24% po tym jak w 2014 roku wzrosła o 36%, podczas gdy aktywność indywidulanych inwestorów wzrosła odpowiednio o 6% i 2%. Dane rynkowe wskazują, że czołowi deweloperzy (między innymi Spółka) byli w stanie pokonać wiele niekorzystnych czynników, które hamowały wzrost rynkowy od 2013 roku, w tym przede wszystkim nowe regulacje prawne oraz bankowe restrykcje, które zaczęły obowiązywać w 2012 roku, i które ograniczyły możliwości deweloperów w pozyskiwaniu finansowania dla realizowanych przez nich nowych inwestycji. Jednocześnie wystąpiło kilka czynników, które miały pozytywne przełożenie na sytuację rynkową. Jednym z nich są plany rządowe wspierające młodych ludzi pragnących kupić swoje pierwsze mieszkanie. Poprzedni program - Rodzina na Swoim zakończył się z końcem roku 2012, natomiast nowy program nazwany Mieszkanie dla Młodych ( MdM ) wszedł w życie na początku 2014 roku. Program ten wspiera rynek mieszkaniowy w miastach, w których cena rynkowa mieszkania jest zbliżona do maksymalnej ceny kwalifikującej mieszkania do uzyskania dotacji (na przykład w miastach takich jak Gdańsk, Łódź i Poznań). Ponadto, w ostatnich latach Narodowy Bank Polski utrzymywał stopy procentowe na rekordowo niskim poziomie (2,5% od lipca 2013 roku do września 2014 oraz 2% od października 2014 do marca 2015, gdy stopy procentowe spadły do poziomu 1,5%). Ta znacząca obniżka od 2013 roku wpłynęła pozytywnie na rynek lokali mieszkaniowych z dwóch powodów. Z jednej strony kredyty hipoteczne stały się tańsze, z drugiej zaś zwiększyła się aktywność inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę i szukających alternatywy dla niskooprocentowanych depozytów w bankach. Biorąc pod uwagę wszystkie te okoliczności, można stwierdzić, że rosnący popyt w 2013, 2014 oraz 2015 roku dogonił podaż. Wzrost rynku nieruchomości zachęcił deweloperów do rozszerzania swojej działalności. W 2014 roku deweloperzy wprowadzili do swojej oferty więcej nowych mieszkań w większych metropoliach Polski niż byli w stanie w tym czasie sprzedać ( nowych mieszkań w sześciu największych miastach trafiło na rynek, w tym w Warszawie, podczas gdy całkowita sprzedaż wyniosła mieszkań w tym samym czasie). Pomimo dużej liczby nowych mieszkań, które trafiły na rynek (niemal ) w 2015 roku całkowita oferta deweloperów na koniec roku prawie nie zmieniła się ze względu na fakt, iż podobna liczba mieszkań została sprzedana. Liczba mieszkań sprzedanych w Warszawie w 2015 roku wyniosła 19,3 tysięcy, czyli o 14% więcej niż w 2014 roku. Liczba nowych mieszkań sprzedanych w pięciu największych polskich miastach (wyłączając Warszawę) wzrosła w 2015 roku aż o 25% w porównaniu do roku 2014 (z do lokali). Mimo, iż wyniki sprzedaży osiągnęły stosunkowo wysokie poziomy w porównaniu z poprzednimi latami, to nie przekłada się to na zmiany cen mieszkań, gdyż nastąpiła równowaga popytu i podaży. Ponadto limity cenowe nałożone w rządowym programie MdM stanowią dodatkowy 2

5 Sprawozdanie Zarządu Informacje o rynku (c.d.) czynnik przy kształtowaniu cen mieszkań przez deweloperów, zmuszając ich do utrzymywania cen na stosunkowo niskim poziomie pozwalającym na zakwalifikowanie oferowanych mieszkań do uzyskania dopłat w ramach programu. Ogólna aktywność na rynku mieszkaniowym w pierwszej połowie 2016 roku odzwierciedlała pozytywne trendy utrzymujące się od 2014 roku. Według REAS (agencja nieruchomości zajmująca się analizą polskiego rynku mieszkaniowego) liczba mieszkań sprzedanych w sześciu największych polskich miastach w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2016 roku wyniosła , prawie o 22 % więcej niż w porównaniu do roku ubiegłego. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tym samym okresie wyniosła , co skutkowało tym, że całościowa oferta deweloperów pozostaje bardzo stabilna. Łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu największych miastach Polski wyniosła na koniec czerwca 2016 roku w porównaniu do na koniec 2015 roku oraz do na koniec grudnia 2014 roku. Potwierdza to, że deweloperzy dostosowują swoje działania do dynamiki rynku i racjonalnie poszerzają swoją podaż. Jednocześnie, według Głównego Urzędu Statystycznego, liczba lokali, dla których prace budowlane zostały rozpoczęte w trakcie pierwszej połowy 2016 roku była o 7,5% wyższa niż w tym samym okresie roku Ta dynamika była zbliżona w przypadku domów budowanych indywidualnie (wzrost o 7,3 %), jak i w przypadku mieszkań na sprzedaż budowanych przez deweloperów (wzrost o 6,0%). W obliczu przewidywanej dalszej stabilności stóp procentowych i utrzymywania ich na relatywnie niskim poziomie w kolejnych kwartałach, jak i kontynuacji stabilizacji gospodarki w Polsce, głównym źródłem niepewności na polskim rynku mieszkaniowym wydaje się być to, że polski rząd nie ujawnił szczegółowych planów dotyczących przyszłych programów wspierających rynek mieszkaniowy. Obecnie obowiązujący program MdM nie będzie kontynuowany, a szczegóły dotyczące nowego programu, który może zastąpić obecny, nie są nadal znane. Ponadto warto zauważyć, że wiele umów sprzedaży zawartych w pierwszej połowie 2016 roku (szczególnie w pierwszym kwartale), było w znacznym stopniu wspierane przez dotacje w ramach programu MdM. Jako że środki przeznaczone w ramach tego programu na rok 2016 zostały już w pełni wykorzystane, może okazać się, że sprzedaż mieszkań będzie spadać w drugiej połowie 2016 roku. Niezależnie od powyższych informacji Zarząd wierzy, że wszystkie te czynniki, w szczególności dużo lepsze wyniki sprzedaży, głównie w ciągu 2014, 2015 oraz w pierwszej połowie 2016 roku zarówno Spółki, jak i na całym polskim rynku mogą zapowiadać dalszą, dobrą koniunkturę na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w nadchodzących kwartałach. 3

6 Sprawozdanie Zarządu Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2016 A. Zakończone projekty Poniższa tabela przedstawia informacje dotyczące zakończonych projektów (tj. wykonano wszystkie roboty budowlane oraz odebrano pozwolenie na użytkowanie) w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Liczba lokali Powierzchnia lokali (m 2 ) Espresso II (*) Warszawa Moko I (*) Warszawa Razem (*) Dodatkowe informacje zostały przedstawione w sekcji B. Wynik w podziale na projekty poniżej. B. Wynik w podziale na projekty Przychody ze sprzedaży lokali mieszkaniowych są rozpoznawane w momencie przeniesienia na nabywcę istotnych ryzyk i korzyści związanych z posiadaniem lokalu, tj. w chwili podpisania protokołu odbioru technicznego oraz przekazania kluczy do lokalu. Łączny przychód wykazany przez Grupę w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku wyniósł 111,2 mln złotych, przy koszcie własnym sprzedaży na poziomie 91,3 mln złotych. Przełożyło się to na wynik brutto w wysokości 19,9 mln złotych oraz marżę brutto na poziomie 17,9%. Poniższa tabela przedstawia przychody, koszt własny sprzedaży oraz marżę brutto w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku w podziale na poszczególne projekty: Nazwa projektu Informacje o przekazanych Zysk mieszkaniach Przychody (*) Koszt własny sprzedaży (**) brutto Liczba mieszkań Powierzchnia mieszkań (m 2 ) (w tysiącach złotych) % (w tysiącach złotych) % (w tysiącach złotych) Espresso II ,5% ,1% ,9% Moko I ,0% ,4% ,5% Młody Grunwald I & II ,2% ,4% 487 2,0% Impressio ,1% ,8% (110) -1,4% Sakura ,486 4,9% ,3% ,5% Tamka ,2% ,5% ,0% Naturalis I, II & III ,9% ,3% ,9% Verdis ,5% ,4% ,7% Pozostałe ,7% ,8% ,6% Razem / Średnia Marża brutto okresu ,0% ,0% ,9% % (*) Przychody rozpoznawane są w momencie przeniesienia na kupującego istotnych ryzyk i pożytków z tytułu posiadania lokalu mieszkalnego tj. na podstawie podpisanego protokołu odbioru technicznego i przekazania kluczy nabywcy lokalu. (**) Koszty sprzedaży są alokowane na poszczególne lokale proporcjonalnie do oczekiwanej całkowitej wartości projektu. Espresso II Budowa projektu Espresso II, została ukończona w maju Drugi etap tego projektu, był realizowany na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Jana Kazimierza i jest kontynuacją projektu Espresso I, który został ukończony w lutym Projekt Espresso II składał się z dwóch siedmiopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych, o łącznej liczbie 141 mieszkań oraz 10 lokali usługowych oraz o łącznej powierzchni m 2. 4

7 Sprawozdanie Zarządu Ronson Europe N.V. Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2016 (c.d.) B. Wynik w podziale na projekty (cd.) Moko I Budowa projektu Moko I, została zakończona w czerwcu Pierwszy etap tego projektu, był realizowany na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie przy ulicy Magazynowej. Projekt Moko I obejmuje dwa siedmiopiętrowe, wielorodzinne budynki mieszkalne o łącznej liczbie 166 mieszkań oraz 12 lokali komercyjnych oraz o łącznej powierzchni 11,200 m 2. Młody Grunwald I oraz II Projekty Młody Grunwald I oraz Młody Grunwald II zostały ukończone, odpowiednio, w maju 2014 roku oraz w listopadzie 2015 roku. Projekty Młody Grunwald I oraz II, były realizowane na gruncie o powierzchni 10,600 m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Grunwald w Poznaniu przy ulicy Jeleniogórskiej. Projekt Młody Grunwald I obejmuje trzy 5-piętrowe, wielorodzinne budynki mieszkalne o łącznej liczbie 136 mieszkań oraz 12 lokali usługowych oraz łącznej powierzchni wynoszącej m 2. Projekt Młody Grunwald II składa się z trzech 5-piętrowych, wielorodzinnych budynków mieszkalnych o łącznej liczbie 132 mieszkań oraz 5 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni m 2. Impressio Budowa ostatniego etapu projektu Impressio, została ukończona w lipcu 2015 roku. Inwestycja była realizowana na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Grabiszyn we Wrocławiu przy ulicy Rymarskiej. Projekt składa się z 8 trzypiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych o łącznej liczbie 202 mieszkań oraz 4 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni m 2. Sakura Budowa ostatniego etapu projektu Sakura została zakończona w lipcu 2015 roku. Inwestycja była realizowana na gruncie o powierzchni m 2, położonym w Warszawie przy ulicy Kłobuckiej. Projekt składa się z czterech dziesięciopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych o łącznej liczbie 488 mieszkań oraz 27 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni m 2. Tamka Budowa projektu Tamka została zakończona we wrześniu 2015 roku. Inwestycja została zrealizowana na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Śródmieście przy ulicy Tamka w centrum Warszawy. W ramach projektu Tamka powstał jeden siedmiopiętrowy wielorodzinny budynek mieszkalny obejmujący 60 lokali mieszkalnych oraz 5 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni m 2. Naturalis I, II oraz III Budowy projektów Naturalis I, II i III, zostały ukończone w grudniu 2012, sierpniu 2012 i sierpniu 2013 roku. Projekty Naturalis I, II i III zostały zrealizowane na obszarze m 2 zlokalizowanym w Łomiankach koło Warszawy. Projekty Naturalis I, II i III obejmują 1 trzypiętrowy, wielorodzinny budynek mieszkalny o łącznej liczbie 52 mieszkań i łącznej powierzchni m 2 oraz 2 trzypiętrowe wielorodzinne budynki mieszkalne, z których każdy w sumie liczy 60 mieszkań o łącznej powierzchni m 2. Verdis Budowa ostatniego etapu projektu Verdis, została ukończona się w październiku 2015 roku. Projekt Verdis został zrealizowany na gruncie o powierzchni m 2 i jest zlokalizowany w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Sowińskiego. Projekt składa się z 8 dziesięciopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych o łącznej liczbie 418 mieszkań oraz 23 lokali komercyjnych o łącznej powierzchni m 2. 5

8 Sprawozdanie Zarządu Pozostałe Pozostałe przychody są związane głównie z wynajmem i opłatami za usługi zarządzania świadczone na rzecz wspólnych przedsięwzięć i przekazanego jednego domu w projekcie Constans, jak również ze sprzedaży miejsc postojowych i magazynów w projektach zrealizowanych w poprzednich latach. Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2016 (c.d.) C. Lokale sprzedane w ciągu okresu Poniższa tabela przedstawia informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali mieszkalnych, dla których Spółka podpisała z klientami przedwstępną umowę sprzedaży) w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane do dnia 31 grudnia 2015 Lokale sprzedane w okresie 6 miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 Lokale dostępne do sprzedaży na dzień 30 czerwca 2016 Razem Verdis (*) Warszawa Sakura (*) Warszawa Naturalis I, II & III (*) Warszawa Impressio (*) Wrocław Panoramika II (**) Szczecin Panoramika III (**) Szczecin Espresso II (*) Warszawa Espresso III (**) Warszawa Espresso IV (**) Warszawa Młody Grunwald I & II (*) Poznań Młody Grunwald III (**) Poznań Tamka (*) Warszawa Moko I (*) Warszawa Moko II (**) Warszawa Kamienica Jeżyce I (**) Poznań Kamienica Jeżyce II (**) Poznań City Link I (**)/(***) Warszawa City Link II (**)/(***) Warszawa Vitalia I (**) Wrocław Chilli IV (*) Poznań Pozostałe projekty Razem (*) Informacje dotyczące zakończonych projektów zostały zawarte w części Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku sekcja B. Wynik w podziale na projekty (strony 4-5). (**) Informacje dotyczące bieżących inwestycji zostały zawarte w części Prognozy dla pozostałej części roku 2016 sekcja B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub na sprzedaż (strony 15-18). (***) Projekt został zaprezentowany w Śródrocznym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym pod pozycją inwestycje we wspólne przedsięwzięcie. Spółka posiada w nim 50% udziałów. 6

9 Sprawozdanie Zarządu Ronson Europe N.V. Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2016 (c.d.) C. Lokale sprzedane w ciągu okresu (cd.) Poniższa tabela przedstawia dalsze informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych lokali (tzn. lokali, dla których Spółka podpisała z klientami przedwstępną umowę sprzedaży), czyli powierzchnię (w m2) sprzedanych lokali oraz wartość netto (bez podatku VAT) wynikającą z przedwstępnych umów sprzedaży (włączając miejsca parkingowe oraz komórki lokatorskie) zawartych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane w okresie 6 miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku Liczba lokali Powierzchnia lokali (m 2 ) Wartość przedwstępnych umów sprzedaży (w tysiącach złotych) Verdis (*) Warszawa Sakura (*) Warszawa Naturalis I, II & III (*) Warszawa Impressio (*) Wrocław Panoramika II (**) Szczecin Panoramika III (**) Szczecin Espresso II (*) Warszawa Espresso III (**) Warszawa Espresso IV (**) Warszawa Młody Grunwald I & II (*) Poznań Młody Grunwald III (**) Poznań Tamka (*) Warszawa Moko I (*) Warszawa Moko II (**) Warszawa Kamienica Jeżyce I (**) Poznań Kamienica Jeżyce II (**) Poznań City Link I (**)/(***) Warszawa City Link II (**)/(***) Warszawa Vitalia I (**) Wrocław Pozostałe projekty Razem (*) Informacje dotyczące zakończonych projektów zostały zawarte w części Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku sekcja B. Wynik w podziale na projekty (strony 4-5). (**) Informacje dotyczące bieżących projektów zostały zawarte w części Prognozy dla pozostałej części roku 2016 sekcja B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub na sprzedaż (strony 15-18). (***) Projekt został zaprezentowany w Śródrocznym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym pod pozycją inwestycje we wspólne przedsięwzięcie. Spółka posiada w nim 50% udziałów. D. Rozpoczęte projekty Poniższa tabela przedstawia informacje na temat nowych projektów, których budowa lub proces sprzedaży rozpoczęły się w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Liczba lokali Powierzchnia lokali (m 2 ) Espresso IV (*) Warszawa Młody Grunwald III (*) Poznań Chilli IV (*) Poznań Panoramika III (*) Szczecin City Link II (*) Warszawa Nova Królikarnia I (*) Warszawa Miasto Moje I (*) Warszawa Razem (*) Informacje dotyczące bieżących projektów zostały zawarte w części Prognozy dla pozostałej części roku 2016 sekcja B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub na sprzedaż (strony 15-18). 7

10 Sprawozdanie Zarządu Ronson Europe N.V. Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2016 (c.d.) E. Nabycie gruntu W trakcie 2015 roku Grupa zawarła wstępną umowę nabycia działki gruntu o powierzchni m 2 zlokalizowanej w Warszawie przy ulicy Marywilskiej w dzielnicy Białołęka. W maju 2016 roku podpisano ostateczną umowę sprzedaży oraz sfinalizowano transakcję, włączając w to uregulowanie należności. Zgodnie z założeniami projekt budowlany planowany na tym gruncie obejmie blisko 1500 lokali o łącznej powierzchni m 2. Omówienie wyniku finansowego Zysk netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 wyniósł 723 tysięcy złotych i wynikał z następujących pozycji: Za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca PLN (w tysiącach, oprócz danych na jedną akcję) Przychody ze sprzedaży Koszt własny sprzedaży (91.359) (77.353) Zysk brutto na sprzedaży Koszty sprzedaży i marketingu (4.088) (3.541) Koszty ogólnego zarządu (9.515) (8.932) Udział w zysku/(stracie) w ramach wspólnego przedsięwzięcia (632) (243) Pozostałe koszty (1.660) (1.028) Pozostałe przychody Wynik na działalności operacyjnej Przychody finansowe Koszty finansowe (4.212) (3.422) Wynik operacji finansowych, netto (3.149) (2.614) Zysk/(strata) brutto (Podatek dochodowy)/korzyść podatkowa (94) (410) Zysk/ (strata) netto za okres bez udziału akcjonariuszy mniejszościowych Zysk/(strata) przypadający akcjonariuszom mniejszościowym (381) 159 Zysk/(strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego Zysk/(strata) netto na akcję przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego (podstawowy i rozwodniony) 0,003 0,009 8

11 Sprawozdanie Zarządu Omówienie wyniku finansowego (c.d.) Przychody Łączne przychody ze sprzedaży wzrosły o 17,0 mln złotych (18,1%) z 94,2 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku do 111,2 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku, co zasadniczo jest spowodowane wzrostem liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu powierzchni (w m 2 ), jak również niewielkim wzrostem średniego kosztu sprzedawanych lokali (w przeliczeniu za m 2 ). Koszt własny sprzedaży Koszt własny sprzedaży wzrósł o 14,0 mln złotych (18,1%) z 77,4 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2015 roku do 91,4 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku, co zasadniczo jest spowodowane lekkim wzrostem liczby lokali przekazanych klientom w rozumieniu powierzchni (w m 2 ), jak również niewielkim wzrostem średniego kosztu sprzedawanych lokali (w przeliczeniu za m 2 ). Marża brutto Marża brutto za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 roku wyniosła 17,9% wobec 17,9% w analogicznym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. Koszty sprzedaży i marketingu Koszty sprzedaży i marketingu wzrosły o 0,5 miliona złotych (15,4%) z 3,6 miliona złotych za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2015 roku do 4,1 miliona złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku, co zasadniczo jest spowodowane rozpoczęciem 7 nowych projektów/etapów obejmujących 921 lokali w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku w porównaniu do 786 lokali w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. Koszty ogólnego zarządu Koszty ogólnego zarządu wzrosły o 0,6 mln złotych (6,5%) z 8,9 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku do 9,5 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku. Wzrost wynika głównie ze zmian dokonanych w planie motywacyjnym Spółki (dodatkowe informacje w nocie 12 do Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego). Pozostałe przychody Pozostałe przychody zmniejszyły się o 1,8 mln złotych z 2,2 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2015 roku do 0,4 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 roku. Spowodowane było to zasadniczo odwróceniem kosztów z poprzednich okresów, które dotyczyły kosztów napraw i gwarancji w jednym z zakończonych projektów Spółki, w okresie sześciu miesięcy zakończonym 30 czerwca 2015 roku. Natomiast w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku nie miało miejsca takie zdarzenie. Wynik z działalności operacyjnej W wyniku czynników omówionych powyżej wynik z działalności operacyjnej Spółki spadł o 1,0 mln złotych, z poziomu zysku operacyjnego w wysokości 5,3 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2015 roku do zysku operacyjnego na poziomie 4,3 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku. 9

12 Sprawozdanie Zarządu Omówienie wyniku finansowego (c.d.) Wynik operacji finansowych netto Przychody i koszty finansowe są naliczane i kapitalizowane w zakresie, w jakim można bezpośrednio oraz pośrednio przypisać je realizacji projektów mieszkalnych jako część kosztów wytworzenia zapasów. Część przychodów i kosztów finansowych, która nie może zostać zaalokowana w powyższy sposób, jest ujmowana w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W poniższej tabeli przedstawiono przychody i koszty finansowe przed kapitalizacją oraz przychody i koszty finansowe skapitalizowane w pozycji zapasy: Za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2016 W tysiącach złotych (PLN) Razem Kwota skapitalizowana Rozpoznane jako przychód lub koszt Przychody finansowe Koszty finansowe (8.186) (4.212) Przychody/(koszty) finansowe netto (7.123) (3.149) Za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca 2015 W tysiącach złotych (PLN) Razem Kwota skapitalizowana Rozpoznane jako przychód lub koszt Przychody finansowe Koszty finansowe (8.532) (3.422) Przychody/(koszty) finansowe netto (7.724) (2.614) Koszty finansowe netto przed kapitalizacją spadły o 0,6 mln złotych (7,8%) z 7,7 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku do 7,1 mln złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku. Równocześnie wskaźnik średniego zadłużenia netto zmalał z 180,9 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku do 129,3 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku. Podatek dochodowy W okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku Grupa wykazała koszty z tytułu podatku dochodowego w kwocie 94 tysięcy złotych, w porównaniu do 410 tysięcy złotych w analogicznym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. Akcjonariat mniejszościowy Akcjonariat mniejszościowy składa się z udziałów akcjonariuszy mniejszościowych w zyskach i stratach spółki powiązanej, które nie są w 100% własnością Spółki. Udział akcjonariuszy mniejszościowych w zysku wyniósł 381 tysięcy złotych (mając negatywny wpływ na wysokość kapitału przypisanego akcjonariuszom spółki dominującej) w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku, w porównaniu do udziału w stratach w wysokości 159 tysięcy złotych (pozytywny wpływ na wysokość kapitału przypisanego akcjonariuszom spółki dominującej) w analogicznym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. Zmiana w udziałach akcjonariuszy mniejszościowych wynika z przychodów osiągniętych w ramach projektu Espresso II, który został ukończony w maju 2016 roku. 10

13 Sprawozdanie Zarządu Ronson Europe N.V. Analiza wybranych pozycji Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej W poniższej tabeli przedstawiono wybrane pozycje ze Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej, w których zaszły istotne zmiany. Na dzień 30 Na dzień 30 czerwca 2016 czerwca 2015 W tysiącach złotych (PLN) Zapasy Zaliczki otrzymane Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Zapasy Wartość zapasów na dzień 30 czerwca 2016 roku wyniosła 727,0 mln złotych w porównaniu do 701,3 mln złotych na dzień 31 grudnia 2015 roku. Wzrost wartości zapasów wynika przede wszystkim z inwestycji Grupy związanych z bezpośrednimi kosztami budowy na łączną kwotę 69,9 milionów złotych oraz kosztami nabycia gruntów i związanymi z tymi wydatkami na kwotę 37,8 mionów złotych. Wzrost na łączną kwotę 91,2 mln złotych jest w części ujmowany jako koszty sprzedaży. Zaliczki otrzymane Saldo otrzymanych zaliczek na dzień 30 czerwca 2016 roku wyniosło 173,3 mln złotych wobec 116,9 mln złotych na dzień 31 grudnia 2015 roku. Wzrost ten wynika z zaliczek otrzymanych od klientów z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych w kwocie 167,6 mln złotych częściowo skompensowanych rozpoznaną sprzedażą lokali mieszkalnych o wartości 111,2 mln złotych. Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Zobowiązania krótkoterminowe i długoterminowe z tytułu kredytów bankowych i pożyczek wyniosły 208,7 mln złotych na dzień 30 czerwca 2016 roku wobec 250,1 mln złotych na dzień 31 grudnia 2015 roku. Spadek ten jest spowodowany głównie przez spłaty kredytów bankowych na łączną kwotę 84,6 mln złotych oraz spłatę obligacji na kwotę 15,5 mln złotych, co zostało częściowo skompensowane przez wpływy z kredytów bankowych netto (tj. po potrąceniu kosztów prowizji, itp.) o wartości 27,6 mln złotych oraz wpływy z tytułu wyemitowanych obligacji pomniejszone o koszty emisji na łączną wartość 29,4 mln złotych. Ze wspomnianych 208,7 mln złotych, wartość 86,7 mln złotych obejmuje zobowiązania wymagalne nie później niż 30 czerwca 2017 roku. Struktura zapadalności kredytów i pożyczek odzwierciedla działalność Spółki związaną z emisjami obligacji od 2013 roku do dnia 30 czerwca 2016 roku, a także terminy spłat kredytów bankowych uzyskanych przez Spółkę w celu sfinansowania kosztów budowy projektów realizowanych przez Spółkę. Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek mogą zostać podzielone na trzy kategorie: 1) obligacje o zmiennym oprocentowaniu, 2) kredyty bankowe związane z finansowaniem projektów zakończonych lub znajdujących się w trakcie realizacji, 3) pożyczki od podmiotów niepowiązanych. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji o zmiennym oprocentowaniu na dzień 30 czerwca 2016 roku wyniosły 205,2 mln złotych, na co złożyła się ich wartość nominalna w kwocie 205,8 mln złotych oraz naliczone odsetki w wysokości 1,5 mln złotych pomniejszone o jednorazowe koszty bezpośrednio przypisane do emisji obligacji, które są ujęte według zamortyzowanego kosztu metodą efektywnego oprocentowania (2,1 mln złotych). Dodatkowe informacje zawarto w Nocie 10 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Sytuacji Finansowej. Kredyty bankowe zaciągnięte w celu finansowania projektów zakończonych lub w trakcie realizacji są ściśle związane z tempem realizacji oraz sprzedaży inwestycji. Na dzień 30 czerwca 2016 roku zadłużenie z tego tytułu wyniosło 0,5 mln złotych. Pożyczki od podmiotów niepowiązanych na dzień 30 czerwca 2016 roku wyniosły 3,0 mln złotych. 11

14 Sprawozdanie Zarządu Analiza sprawozdania z przepływów pieniężnych Grupa finansuje swoją codzienną działalność z wpływów pieniężnych z działalności operacyjnej, kredytów bankowych oraz pożyczek i emitowanych obligacji. W poniższej tabeli przedstawiono wybrane pozycje z Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania z Przepływów Pieniężnych: Za okres sześciu miesięcy zakończony 30 czerwca w tysiącach złotych (PLN) Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (21.876) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 448 (3.913) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (43.213) Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej Dodatnie przepływy pieniężne netto Spółki z działalności operacyjnej za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 roku wyniosły 27,2 mln złotych w porównaniu do ujemnych przepływów netto z tej działalności w analogicznym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku w wysokości 21,9 mln złotych. Wyższa wartość przepływów z działalności operacyjnej jest w głównej mierze efektem: - dodatnich przepływów z zaliczek otrzymanych od klientów w związku ze sprzedażą lokali mieszkalnych w kwocie 167,6 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 roku, które zostały częściowo skompensowane rozpoznaniem przychodów ze sprzedaży w kwocie 111,2 mln złotych. W porównywalnym okresie zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku poziom zaliczek otrzymanych od klientów wyniósł 114,6 mln złotych i został częściowo skompensowany przychodami ze sprzedaży rozpoznanymi w kwocie 94,2 mln złotych; - ujemnych przepływów pieniężnych z zapasów w wysokości 21,7 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2016 roku w porównaniu do ujemnych przepływów pieniężnych z zapasów w wysokości 33,5 mln złotych za okres sześciu miesięcy zakończony dnia 30 czerwca 2015 roku. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej Dodatnie przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej wyniosły 0,4 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku wobec ujemnych przepływów netto w kwocie 3,9 mln złotych w analogicznym okresie poprzedniego roku finansowego, co wynikało z: - dodatnich przepływów netto z inwestycji w krótkoterminowe depozyty - zabezpieczające w kwocie 34 tysiące złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku wobec ujemnych przepływów netto z inwestycji w krótkoterminowe depozyty - zabezpieczające w kwocie 3,6 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2015 roku. 12

15 Sprawozdanie Zarządu Analiza sprawozdania z przepływów pieniężnych (c.d.) Przepływy pieniężne z działalności finansowej Ujemne przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 43,2 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku wobec dodatnich przepływów netto w kwocie 27,2 mln złotych w analogicznym okresie poprzedniego roku finansowego, co wynikało ze: - spłaty zabezpieczonych kredytów bankowych na łączną kwotę 84,6 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku w porównaniu do 48,8 mln złotych w analogicznym okresie poprzedniego roku obrotowego; - wpływów z kredytów bankowych netto (z wyłączeniem opłat bankowych) w kwocie 27,6 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku w porównaniu do 46,7 mln złotych w analogicznym okresie poprzedniego roku obrotowego; - spłaty zobowiązań z tytułu emisji obligacji w kwocie 15,6 mln złotych w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca 2016 roku w porównaniu do braku spłat w analogicznym okresie poprzedniego roku obrotowego. Kwartalna sprawozdawczość Spółki W wyniku wymagań odnoszących się pośrednio do I.T.R. Dori B.V., jednego z głównych udziałowców Spółki, którego akcje notowane są na giełdzie w Tel Awiwie, raporty za pierwszy kwartał, półroczny oraz za trzy kwartały podlegają pełnemu przeglądowi audytorów Spółki. Dla samej Spółki, której akcje notowane są na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, której siedziba znajduje się w Holandii, tylko raport półroczny podlega przeglądowi. Spółka uzgodniła z I.T.R. Dori B.V., że koszty przeglądu za pierwszy i trzeci kwartał zostaną w pełni zrekompensowane Spółce. Spółka jest zdania, że poddanie przeglądowi swoich raportów za pierwszy i trzeci kwartał jest korzystne dla wszystkich akcjonariuszy. Informacja finansowa Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe zawarte w niniejszym śródrocznym raporcie finansowym na stronach od 23 do 48, zostało sporządzone zgodnie z MSR 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa. Śródroczne Skrócone Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe nie zawiera wszystkich informacji i ujawnień wymaganych w rocznych skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych sporządzonych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ( MSSF ) i powinno być analizowane wraz ze Skonsolidowanym Sprawozdaniem Finansowym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2015, które zostało sporządzone zgodnie z MSSF. Na dzień zatwierdzenia niniejszego Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego, biorąc pod uwagę rodzaj działalności prowadzonej przez Grupę, nie występują różnice w stosunku do MSSF zatwierdzonych przez Unię Europejską. MSSF zawierają standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF). Dodatkowe informacje znajdują się w nocie 3 Śródrocznego Skróconego Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. 13

16 Sprawozdanie Zarządu Wybrane dane finansowe Kursy wymiany PLN/EUR Ronson Europe N.V. Kurs Kurs Kurs Kurs na koniec PLN/EUR średni Minimalny maksymalny okresu 2016 (6 miesięcy) 4,368 4,236 4,499 4, (6 miesięcy) 4,141 3,982 4,334 4,194 Źródło: Narodowy Bank Polski ( NBP ) Wybrane dane finansowe EUR* PLN (w tysiącach, z wyjątkiem danych na jedną akcję) Za okres 6 miesięcy zakończony dnia 30 czerwca lub na dzień 30 czerwca Przychody ze sprzedaży Zysk brutto ze sprzedaży Zysk/(strata) przed opodatkowaniem Zysk netto przypadający właścicielom podmiotu dominującego Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (5.283) (21.876) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 103 (945) 448 (3.913) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (9.893) (43.213) Zwiększenie/(zmniejszenie) netto środków pieniężnych i ich ekwiwalentów (3.554) 352 (15.526) Zapasy Razem aktywa Zaliczki otrzymane Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe (w tym zaliczki otrzymane) Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał podstawowy Średnia liczba akcji (podstawowa) Zysk/ (strata) netto przypadający na jedną akcję zwykłą (podstawowy i rozwodniony) 0,001 0,002 0,003 0,009 * Dane w EUR wykazane zostały jedynie dla celów prezentacyjnych. W związku ze znaczącymi zmianami wartości kursu wymiany waluty polskiej w stosunku do Euro na przestrzeni ostatniego okresu Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej w Euro może nie oddawać rzeczywistej porównywalnej z poprzednim okresem sytuacji finansowej Spółki. Czytelnik analizujący te dane powinien brać pod uwagę zmiany kursu PLN/EUR w okresie od 1stycznia 2015 roku do 30 czerwca 2016 roku. Wybrane dane finansowe zostały przeliczone z PLN na EUR w następujący sposób: (i) Dane finansowe dotyczące Sprawozdania z Sytuacji Finansowej zostały przeliczone przy użyciu kursu opublikowanego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego w ostatnim dniu okresu sprawozdawczego. (ii) Dane dotyczące Sprawozdania z Całkowitych Dochodów i Sprawozdania z Przepływów Pieniężnych zostały przeliczone za pomocą kursu obliczonego jako średnia arytmetyczna kursów średnich publikowanych przez Narodowy Bank Polski. 14

17 Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2016 A. Projekty zakończone Poniższa tabela przedstawia informacje dotyczące całkowitej liczby lokali w ramach zakończonych projektów/etapów, w ramach których Spółka prowadzić będzie proces sprzedaży w pozostałej części 2016 roku i w 2017 roku: Nazwa projektu Lokalizacja Liczba przekazanych lokali (*) W okresie 6 Do dnia miesięcy 31 zakończonym grudnia dnia czerwca 2016 Razem Liczba lokali przewidzianych do przekazania (*) Na Sprzedane sprzedaż do dnia 30 na dzień 30 czerwca czerwca Razem Łączna liczba lokali Moko I (**) Warszawa Espresso II (**) Warszawa Młody Grunwald I & II (**) Poznań Naturalis I,II & III (**) Warszawa Sakura (**) Warszawa Verdis (**) Warszawa Tamka (**) Warszawa Impressio (**) Wrocław Pozostałe projekty Razem (*) Dla potrzeb przedstawienia informacji dotyczących poszczególnych projektów określenie sprzedaż dotyczy podpisania przez odbiorcę przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu, podczas gdy określenie przekazanie ( przekazany ) dotyczy przeniesienia na nabywcę istotnych ryzyk i pożytków wynikających z posiadania lokalu. (**) Informacje dotyczące zakończonych projektów patrz Wybrane zdarzenia w okresie sześciu miesięcy zakończonym dnia 30 czerwca B. Wynik w podziale na projekty (strony 4-5). B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży Poniższa tabela zawiera informacje na temat projektów, których ukończenie zaplanowane jest na pozostałą część 2016 roku oraz na rok Spółka uzyskała pozwolenia na budowę dla wszystkich projektów/etapów i rozpoczęła ich budowę. Nazwa projektu Lokalizacja Lokale sprzedane na dzień 30 czerwca 2016 Lokale na sprzedaż na dzień 30 czerwca 2016 roku Razem liczba lokali Łączna powierzchnia (m 2 ) Przewidywana data zakończenia budowy Espresso III Warszawa , Panoramika II Szczecin , Moko II Warszawa , Kamienica Jeżyce I Poznań , Kamienica Jeżyce II Poznań , City Link I (*) Warszawa , Vitalia I Wrocław , Chilli IV Poznań , Młody Grunwald III Poznań , Espresso IV Warszawa , Panoramika III Szczecin , City Link II (*) Warszawa , Podsuma projekty w trakcie budowy i w sprzedaży Nova Królikarnia I-V (**) Warszawa nd nd , Miasto Moje I (**) Warszawa nd nd , Razem (*) Projekt został zaprezentowany w Śródrocznym Skróconym Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym pod pozycją inwestycje we wspólne przedsięwzięcie. Spółka posiada w nim 50% udziałów (**) Na dzień 30 czerwca 2016 proces sprzedaży projektów Nova Królikarni i Moje Miasto nie został jeszcze rozpoczęty Spółka rozważa rozpoczęcie sprzedaży w drugiej połowie 2016 r. 15

18 Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2016 (c.d.) B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży (cd.) Espresso III oraz IV Opis projektu Trzeci oraz czwarty (ostatni) etap projektu Espresso są realizowane na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w Warszawie przy ulicy Jana Kazimierza w dzielnicy Wola i są kontynuacją projektu Espresso I oraz Espresso II, które zostały ukończone odpowiednio w 2014 roku i w maju 2016 roku. W ramach Espresso III oraz Espresso IV powstaną, odpowiednio, jeden siedmiopiętrowy wielorodzinny budynek mieszkalny, który obejmie 147 lokali mieszkalnych i 8 lokali handlowych o łącznej powierzchni m 2 oraz jeden siedmiopiętrowy wielorodzinny budynek mieszkalny, który obejmie 135 lokali i 11 lokali handlowych o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Realizacja projektu Espresso III rozpoczęła się w lutym 2015 roku, a jego ukończenie przewidywane jest na czwarty kwartał 2016 roku. Budowa projektu Espresso IV rozpoczęła się w marcu 2016, a jej ukończenie przewiduje się na czwarty kwartał 2017 roku. Panoramika II oraz III Opis projektu Drugi oraz trzeci etap projektu Panoramika jest realizowany na części gruntu o powierzchni m 2 zlokalizowanym w Szczecinie (przy ulicy Duńskiej) i jest kontynuacją projektu Panoramika I, który został ukończony w 2012 roku. W ramach drugiego i trzeciego etapu powstanie jeden ośmiopiętrowy wielorodzinny budynek mieszkalny, który obejmie 107 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni m 2 i jeden ośmiopiętrowy wielorodzinny budynek mieszkalny, który obejmie 122 lokale mieszkalne o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Sprzedaż projektu Panoramika II rozpoczęła się w czerwcu 2014 roku, a prace budowlane rozpoczęły się we wrześniu 2014 roku. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na trzeci kwartał 2016 roku. Prace budowlane projektu Panoramika III rozpoczęły się w maju 2016 roku. Zakończenie prac budowlanych planowane jest na czwarty kwartał 2017 roku. Moko II Opis projektu Drugi (ostatni) etap projektu Moko realizowany jest na części gruntu o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Mokotów w Warszawie (przy ulicy Magazynowej) i jest kontynuacją projektu Moko I, który został ukończony w czerwcu 2016 roku. W ramach drugiego etapu powstaną dwa siedmiopiętrowe wielorodzinne budynki mieszkalne, które obejmą 160 lokali mieszkalnych i 7 lokali handlowych o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Moko II rozpoczęły się w lutym 2015 roku. Zakończenie projektu planowane jest na czwarty kwartał 2016 roku. 16

19 Sprawozdanie Zarządu Prognozy dla pozostałej części roku 2016 (c.d.) B. Bieżące projekty w trakcie budowy i/lub w sprzedaży (cd.) Kamienica Jeżyce I oraz II Opis projektu Pierwszy oraz drugi (ostatni) etap projektu Kamienica Jeżyce realizowane są na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Jeżyce w Poznaniu (przy ulicy Kościelnej). Pierwsza oraz druga faza projektu składać się będzie, odpowiednio, z czterech pięciopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych, które obejmą 139 lokali mieszkalnych i 5 lokali handlowych o łącznej powierzchni m 2 oraz pięciu pięciopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych obejmujących 151 lokali o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Kamienica Jeżyce I rozpoczęły się we wrześniu 2014 roku. Zakończenie projektu planowane jest na trzeci kwartał 2016 roku. Prace budowlane dotyczące projektu Kamienica Jeżyce II rozpoczęły się w maju 2015 roku. Zakończenie projektu planowane jest na czwarty kwartał 2016 roku. City Link I oraz II Opis projektu Pierwszy i drugi (ostatni) etap projektu City Link realizowany jest na gruncie o powierzchni m 2 zlokalizowanym w dzielnicy Wola w Warszawie przy ulicy Skierniewickiej. Pierwszy i drugi etap projektu składać się będzie z jednego dziewięciopiętrowego wielorodzinnego budynku mieszkalnego, który obejmie 301 lokali mieszkalnych i 22 lokale handlowe o łącznej powierzchni m 2 i jednego szesnastopiętrowego wielorodzinnego budynku mieszkalnego, który obejmie 184 lokale mieszkalne i 5 lokali handlowych o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu City Link I rozpoczęły się w kwietniu 2015 roku. Zakończenie projektu planowane jest na drugi kwartał 2017 roku. Przedsprzedaż w ramach projektu City Link II rozpoczęła się w czerwcu 2016 roku, podczas gdy rozpoczęcie prac budowlanych jest planowane na trzeci kwartał 2016 roku. Zakończenie projektu planowane jest na trzeci kwartał 2018 roku. Vitalia I Opis projektu Pierwszy etap projektu Vitalia realizowany jest na części gruntu o powierzchni m 2 zlokalizowanej w dzielnicy Krzyki we Wrocławiu przy ulicy Jutrzenki. Pierwszy etap składa się z dwóch trzypiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych obejmujących 139 lokali o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Vitalia I rozpoczęły się w grudniu 2015 roku. Zakończenie projektu planowane jest na drugi kwartał 2017 roku. Młody Grunwald III Opis projektu Trzeci (ostatni) etap projektu Młody Grunwald realizowany jest na części gruntu o powierzchni m 2 zlokalizowanej w dzielnicy Grunwald w Poznaniu przy ulicy Jeleniogórskiej i jest kontynuacją projektów Młody Grunwald I oraz Młody Grunwald II, które zostały ukończone odpowiednio w 2014 i 2015 roku. Trzeci etap składać się będzie z trzech pięciopiętrowych wielorodzinnych budynków mieszkalnych obejmujących 104 lokale o łącznej powierzchni m 2. Stan realizacji Prace budowlane dotyczące projektu Młody Grunwald III rozpoczęły się w marcu 2016 roku. Zakończenie projektu planowane jest na trzeci kwartał 2017 roku. 17