TREŚĆ I CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ. Agnieszka Goldiszewicz

Transkrypt

1

2

3 TREŚĆ I CHARAKTER PRAWNY UMOWY DEWELOPERSKIEJ Agnieszka Goldiszewicz Warszawa 2013

4 Stan prawny na 31 stycznia 2013 r. Recenzent Prof. nadzw. dr hab. Tomasz Siemiątkowski Wydawca Grzegorz Jarecki Redaktor prowadzący Ewa Fonkowicz Opracowanie redakcyjne Agata Walkowska Łamanie Wolters Kluwer Polska Układ typograficzny Marta Baranowska Ta książka jest wspólnym dziełem twórcy i wydawcy. Prosimy, byś przestrzegał przysługujących im praw. Książkę możesz udostępnić osobom bliskim lub osobiście znanym, ale nie publikuj jej w internecie. Jeśli cytujesz fragmenty, nie zmieniaj ich treści i koniecznie zaznacz, czyje to dzieło. A jeśli musisz skopiować część, rób to jedynie na użytek osobisty. SZANUJMY PRAWO I WŁASNOŚĆ Więcej na POLSKA IZBA KSI KI Copyright by Wolters Kluwer Polska SA, 2013 ISBN ISSN Wydane przez: Wolters Kluwer Polska SA Redakcja Książek Warszawa, ul. Płocka 5a tel , fax ksiazki@wolterskluwer.pl księgarnia internetowa

5 Spis treści Wykaz skrótów / 9 Wstęp / 13 Rozdział I Podmioty, przedmiot i treść umowy deweloperskiej / Działalność deweloperska w obrocie gospodarczym / Istota i znaczenie działalności deweloperskiej / Miejsce działalności deweloperskiej w procesie inwestycyjnym / Publicznoprawne wymogi podejmowania i prowadzenia działalności deweloperskiej / Elementy umowy deweloperskiej w świetle art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego / Deweloper i nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jako strony umowy deweloperskiej / Strony i podmioty zobowiązania uczestniczące w wykonaniu umowy deweloperskiej / Pojęcie i status prawny dewelopera / Nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w umowie deweloperskiej / Przedmiot świadczenia w umowie deweloperskiej / Pojęcie przedmiotu umowy i przedmiotu świadczenia / Lokal mieszkalny i dom jednorodzinny jako dopuszczalny przedmiot świadczenia w umowie deweloperskiej w świetle art. 3 pkt 5 u.o.n.l.m. / Inne niż lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny przedmioty świadczenia dewelopera / Obowiązki dewelopera / 68 5

6 Spis treści 1. Obowiązki dewelopera poprzedzające zawarcie umowy deweloperskiej / Charakter prawny świadczeń dewelopera / Świadczenia główne (równorzędne) dewelopera / 76 A. Zobowiązanie do wybudowania budynku / 76 B. Obowiązek przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę / Świadczenia uboczne dewelopera / 85 A. Zarząd nieruchomością wspólną / 85 B. Świadczenia dewelopera przygotowujące nieruchomość do natychmiastowej eksploatacji / Obowiązki nabywcy nieruchomości w umowie deweloperskiej / Obowiązki wierzycielskie nabywcy / 92 A. Istota podziału na obowiązki wierzycielskie i dłużnicze / 92 B. Zakres obowiązku współdziałania nabywcy nieruchomości przy spełnianiu świadczenia dewelopera / 94 C. Obowiązek odbioru nieruchomości / Obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera / Należyte wykonanie umowy deweloperskiej / Pojęcie wykonania umowy deweloperskiej / Należyta staranność w stosunkach deweloperskich / 108 A. Kryteria oceny jakości świadczenia / 108 B. Kryteria oceny jakości przedmiotu świadczenia / Administracyjno-prawne warunki wykonania umowy deweloperskiej / 117 Rozdział II Ograniczenia swobody kształtowania treści i formy w umowach deweloperskich / Swoboda umów w stosunkach deweloperskich / Pojęcie i kryteria swobody umów / Wpływ kryteriów swobody kontraktowania na kształtowanie postanowień umów deweloperskich / 128 A. Sprzeczność umowy deweloperskiej z ustawą / 128 6

7 Spis treści B. Sprzeczność umowy deweloperskiej z zasadami współżycia społecznego / 131 C. Naruszenie przez strony umowy deweloperskiej kryterium natury (właściwości) stosunku cywilnoprawnego / Ograniczenia swobody kontraktowania ze względu na formę umowy deweloperskiej / Kształtowanie formy umowy deweloperskiej jako element zasady swobody umów / Skutki niezachowania formy umowy deweloperskiej / Granice swobody kontraktowania w umowach deweloperskich / Uzależnienie wykonania zobowiązań dewelopera od nadejścia terminu lub ziszczenia się warunku / Ograniczenia swobody kontraktowej wynikające z odpłatności umowy deweloperskiej / Granice swobody kontraktowania w zakresie zobowiązania dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę / Ograniczenia swobody kontraktowej w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej / Swoboda umów deweloperskich w świetle prawa ochrony konkurencji i konsumentów / Rozważenie możliwości zastosowania przepisów prawa konkurencji do stosunku cywilnoprawnego wynikającego z umowy deweloperskiej / Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich / 169 Rozdział III Kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej / Charakter prawny a kwalifikacja prawna umowy / Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego / Pojęcie treści umowy a regulacja art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. / Essentialia negotii umowy deweloperskiej / 188 7

8 Spis treści 3. Równorzędny charakter świadczeń dewelopera jako cecha konstytutywna umowy / Niewłaściwa umowa deweloperska / Pojęcie i rodzaje niewłaściwej umowy deweloperskiej / Kwalifikacja prawna niewłaściwych umów deweloperskich / Umowa deweloperska właściwa na tle instytucji prawnych organizujących gospodarcze współdziałanie stron / Umowa deweloperska a umowy przedwstępne / Umowa deweloperska a umowy ramowe / Koncepcja świadczeń sukcesywnych w umowie długoterminowej a świadczenia dewelopera / Łańcuchy i zespoły czynności prawnych a świadczenia równorzędne w umowie deweloperskiej / Umowa deweloperska a umowa kompleksowa / Umowa deweloperska właściwa a konstrukcja podtypu umowy / Pojęcie podtypu umowy / Rozważenie możliwości uznania umowy deweloperskiej za podtyp umowy o roboty budowlane / Umowa deweloperska a umowa o świadczenie usług / Umowa deweloperska a umowa sprzedaży rzeczy przyszłej / Umowa deweloperska właściwa a umowa nazwana / 230 Podsumowanie / 235 Bibliografia / 243 Wykaz orzeczeń / 255 Skorowidz rzeczowy / 259

9 Wykaz skrótów Akty prawne k.c. k.p.c. ustawa o KRS u.o.n.l.m. u.o.k.k. pr. bank. pr. bud. ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. u.s.d.g. u.w.l. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) ustawa z dnia 20 sierpnia 1997 r. o Krajowym Rejestrze Sądowym (Dz. U z 2007 r. Nr 168, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376) Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz z późn. zm.) ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) 9

10 Wykaz skrótów Czasopisma i wydawnictwa promulgacyjne Annales UMCS Biul. SN BGB1. Dz. U. Dz. Urz. UOKiK Dz. Urz. WE KPP M. Praw. ONSA OSA OSNC OSNP OSP OTK-B Pal. PiP PIPWI UJ PNUŚ PPH Pr. Spółek PS PUG Rej. Annales Universitatis Mariae Curie-Skłodowska Biuletyn Informacyjny Sądu Najwyższego Bundesgesetzblatt Dziennik Ustaw Dziennik Urzędowy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dziennik Urzędowy Wspólnot Europejskich Kwartalnik Prawa Prywatnego Monitor Prawniczy Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego; zbiór urzędowy, Seria B Palestra Państwo i Prawo Prace Instytutu Prawa Własności Intelektualnej Uniwersytetu Jagiellońskiego Prace Naukowe Uniwersytetu Śląskiego Przegląd Prawa Handlowego Prawo Spółek Przegląd Sądowy Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego Rejent 10

11 Wykaz skrótów RPEiS RPr. SC SIS St. Praw. SPP ZNUJ PPr. ZNUJ PWiOWI Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny Radca Prawny Studia Cywilistyczne Studia Iuridica Silesiana Studia Prawnicze Studia Prawa Prywatnego Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prace Prawnicze Zeszyty Naukowe Uniwersytetu Jagiellońskiego. Prace z Wynalazczości i Ochrony Własności Intelektualnej Organy orzekające i urzędy GUS NSA SA SN SOKiK TK UOKiK Główny Urząd Statystyczny Naczelny Sąd Administracyjny Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Trybunał Konstytucyjny Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Inne CEIDG KRS RKN Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej Krajowy Rejestr Sądowy Rejestr klauzul niedozwolonych 11

12

13 Wstęp Umowy deweloperskie na trwałe wpisały się już w praktykę obrotu, zyskując ogromne znaczenie w sferze budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego). Już sama ta okoliczność czyni zagadnienie kontraktów deweloperskich godne zainteresowania. Jednocześnie wejście w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) dalej u.o.n.l.m. dodatkowo przemawia za podjęciem tematyki poświęconej umowom deweloperskim. Ustawodawca nadał tym kontraktom bardziej stabilny, normatywny kształt. Zmiany w polskim ustawodawstwie, związane z prawnym usankcjonowaniem empirycznego jak dotąd modelu umów deweloperskich, przesądziły o kierunku i założeniach pracy. Głównym zadaniem badawczym opracowania jest określenie treści umów deweloperskich zawieranych w praktyce obrotu, ocenianych przez pryzmat przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Pojęcie treści umowy odnosi się w cywilistyce do praw i obowiązków stron umowy 1. Zakres tego terminu wyznaczają więc uprawnienia wierzyciela i odpowiadające im obowiązki dłużnika. Chodzi tu w szczególności o cechy konstytutywne umowy, których wyrazem najczęściej są prawa i obowiązki stron. Tak pojęta treść umowy jest elementem, który pozwala na odróżnianie od siebie poszczególnych 1 Konwencję taką przyjmują: T. Sokołowski, Umowa o roboty budowlane (w:) Umowy w obrocie gospodarczym, red. A. Koch, J. Napierała, Warszawa 2011, s. 114; J.A. Strzępka (w:) System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, red. J. Rajski, t. 7, Warszawa 2011, s W doktrynie przyjmuje się, że treścią stosunku cywilnoprawnego są prawa i obowiązki stron tak m.in. P. Machnikowski (w:) System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część ogólna, red. E. Łętowska, t. 5, Warszawa 2006, s. 113; S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. Prawo zobowiązań część ogólna, red. Z. Radwański, t. III, cz. 1, Wrocław 1981, s. 54; S. Grzybowski (w:) System prawa cywilnego. Część ogólna, red. S. Grzybowski, t. I, Wrocław 1985, s

14 Wstęp typów czynności prawnych. Z punktu widzenia skutków, jakie chcą osiągnąć strony umowy, konieczne staje się objęcie zakresem treści elementów przedmiotowo istotnych, aby powstała czynność prawna określonego typu. Pojęciem charakteru prawnego można się posługiwać w co najmniej dwóch znaczeniach. Pierwsze z nich odnosi się do cech umowy, np. wzajemność, odpłatność, dwustronnie zobowiązujący charakter 2. Cechy te ulegają uwypukleniu zwłaszcza podczas analizowania treści świadczeń stron oraz ograniczeń związanych ze swobodą zawierania umów. Drugie ze znaczeń przypisywanych charakterowi prawnemu sprowadza się do kwalifikacji umowy, a więc ustalenia tego, czy ze względu na swą treść posiada ona ustawowo wyodrębniony typ normatywny 3. Ocena charakteru prawnego umowy deweloperskiej dokonana została na wskazanych wyżej płaszczyznach 4. Uwzględniła ona odpowiedzi na pytania, czy stworzony został dla niej odrębny wzorzec normatywny oraz jakie cechy wyróżniają tę umowę na tle innych. Dla omawianej w pracy problematyki znaczenie ma sygnalizowana już zmiana stanu prawnego odnoszącego się do umów deweloperskich. Konieczność podjęcia inicjatywy ustawodawczej w zakresie regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej zasygnalizował w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. Trybunał Konstytucyjny 5. Orzeczenie to stanowiło dla ustawodawcy impuls do rozpoczęcia wiosną 2011 r. prac nad aktem prawnym, mającym unormować kwestie stosunków deweloperskich. Ich zwieńczeniem jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wspomniana ustawa nie rozstrzygnęła wszelkich wątpliwości związanych z funkcjonowaniem umów deweloperskich. Mimo jej stworzenia ustawodawca nie uporządkował poruszanej problematyki, pozostawiając wiele aktów prawnych mających wpływ na konstrukcje umów deweloperskich. Tytułem przykładu, stosunki między stronami umowy deweloperskiej nadal reguluje art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 2 Konwencję taką przyjął G. Kozieł, Przeniesienie praw i obowiązków wspólników w handlowych spółkach osobowych. Uwagi na gruncie regulacji art. 10 k.s.h., Kraków 2006, s. 177 i n. 3 Zob. P. Machnikowski (w:) System..., red. E. Łętowska, t. 5, s. 511; L. Ogiegło, Zagadnienia typologii i systematyki umów obligacyjnych, Katowice 1990, s. 24 i n.; Z. Radwański, Teoria umów, Warszawa 1977, s. 212 i n. 4 W podobnym znaczeniu pojęciem charakteru prawnego posługuje się A. Kidyba, Prawo handlowe, Warszawa 2012, s S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz

15 Wstęp (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), jednak czyni to w sposób fragmentaryczny. Przepis ten nie pozwala ustalić w pełni treści świadczeń stron, ani nie dostarcza wyraźnej odpowiedzi na pytanie o relację tej umowy do umów uregulowanych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustalenie wzajemnych związków i zależności zachodzących pomiędzy tymi umowami stanowi jeden z problemów badawczych, którym poświęcona jest rozprawa. Przede wszystkim jednak zasadniczym punktem odniesienia dla problematyki treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej, z powodów o których wyżej wspomniałam, jest regulacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przewidziany w ustawie model umowy deweloperskiej stanowi centralny punkt rozważań niniejszej pracy. Jednocześnie staram się sygnalizować zagadnienia innych umów zawieranych przez deweloperów, które nie mieszczą się w konstrukcjach zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ale są do nich zbliżone i nadal funkcjonują w praktyce obrotu. Przedstawienie tych zagadnień ma ukazać pełniejszy obraz zmian wprowadzonych ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, traktując wskazany w niej normatywny typ umowy deweloperskiej jako najistotniejszy, ale nie jedyny w oparciu o który zawierane są umowy deweloperskie funkcjonujące w praktyce. W moim przekonaniu skoncentrowanie uwagi na badaniu treści i charakteru prawnego umowy deweloperskiej regulowanej ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ma określone konsekwencje. W związku z takim położeniem akcentu nie zostały szczegółowo omówione zagadnienia związane z zawarciem umowy oraz odpowiedzialnością stron. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie zawiera zresztą kompleksowej regulacji dotyczącej zawierania umów deweloperskich, a w zakresie odpowiedzialności kontrahentów odsyła do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady (por. art. 27 u.o.n.l.m.). Zasady zawierania umów deweloperskich w podstawowym zarysie kształtują się podobnie jak w przypadku innych umów cywilnoprawnych. W związku z tym analiza tego zagadnienia w kontekście badanego kontraktu została pominięta. Kwestie szczególnych obowiązków przedumownych dewelopera oraz odpowiedzialności stron zostały jednak zasygnalizowane w rozdziale 15

16 Wstęp I 5 i 7 niniejszego opracowania w ujęciu, które służy prowadzonym wywodom, oraz w celu ukazania pewnych widocznych na tym tle odmienności w porównaniu do ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. W sposób naturalny poza zakresem zainteresowań znalazła się analiza stosunków prawnych, które powstają w przypadku zawarcia umowy o budowę lokalu między spółdzielnią mieszkaniową a jej członkiem. Sytuacja ta objęta została zakresem szczególnej regulacji art ¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz z późn. zm.). Zakres podmiotowy spółdzielczej umowy o budowę lokalu jest węższy niż umowy deweloperskiej 6. Z tego względu przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie znajdują zastosowania do przypadków spółdzielczego wariantu umowy o budowę lokalu 7. W pracy wykorzystana została metoda formalno-dogmatyczną, oparta na badaniu obowiązujących w tym zakresie aktów normatywnych. Złożoność kwestii związanych z charakterem prawnym umowy deweloperskiej skłoniła mnie do analizy tego zagadnienia tylko na gruncie przepisów prawa polskiego, z uwzględnieniem dorobku polskiej judykatury i piśmiennictwa. Rozprawa odnosi się wyłącznie do polskiego systemu prawnego. Podjęcie próby nadania tej pracy charakteru prawnoporównawczego wiązałoby się z przesunięciem akcentu na porównania międzysystemowe. W efekcie mogłoby to usunąć w cień rozważania służące ustaleniu skutków dynamicznie zmieniającego się stanu prawnego w zakresie umowy deweloperskiej oraz dotyczące problemów związanych z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Układ pracy jest następujący. W rozdziale pierwszym omówione zostały podmioty, przedmiot i treść umowy czyli główne prawa i obowiązki stron. Prowadzone w tej części pracy rozważania mają na celu zdefiniowanie pojęcia 6 Tak B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012, s ; A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności umowa deweloperska, Pr. Spółek 2004, nr 9, s Warto podkreślić, że przedstawiony Marszałkowi Sejmu projekt ustawy z dnia 22 kwietnia 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zakładał w art. 2 ust. 2, że przepisy niniejszej ustawy stosuje się odpowiednio, jeżeli deweloper zobowiązuje się do przeniesienia na nabywcę własności spółdzielczego prawa do lokalu. W toku prac nad ustawą zrezygnowano jednak z tego przepisu. 16

17 Wstęp działalność deweloperska i wskazanie możliwych jej przejawów. Określeniu podlegają ramy czasowe, w jakich możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej. Jednocześnie zwrócona została uwaga na wąski zakres podmiotowy i przedmiotowy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Rodzi to określone konsekwencje, w szczególności z punktu widzenia możliwości zastosowania przepisów tej regulacji. W rozdziale tym znajdują się również odniesienia do kwestii związanej z określeniem elementów, które powinny się znaleźć w dokumencie umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m.). Przedmiotem rozważań zawartych w rozdziale drugim jest kwestia swobody kontraktowania stron w umowach deweloperskich i jej przejawów 8, z uwzględnieniem kryteriów delimitujących tę swobodę 9. Uzasadnieniem podjęcia tego kierunku rozważań jest fakt, że granice swobody kontraktowania mogą mieć wpływ na kształtowanie treści i formy głównych świadczeń stron. Rozdział kończy analiza postanowień niedozwolonych stosowanych przez deweloperów. Ostatni, trzeci rozdział pracy, poświęcony jest przede wszystkim problemowi kwalifikacji prawnej badanego kontraktu. W tym celu analizie poddany został układ wzajemnych świadczeń stron. Szczególna uwaga została zwrócona na odmienne role jakie pełnią art. 3 pkt 5 i art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. oraz wykazanie, że wskazywanego przez ustawodawcę w art. 22 ust. 1 u.o.n.l.m. zbioru elementów, które powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej, nie należy utożsamiać z pojęciem jej treści. Rozważana jest również kwestia umów wykraczających poza normatywne ramy regulacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz problem ustalenia reżimu prawnego tych umów. Umowa deweloperska regulowana przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego badana jest również na tle instytucji prawnych organizujących gospodarcze współdziałanie stron. W tej części pracy rozważany jest problem, czy świadczenia dewelopera występują w kilku różnych, połączonych ze sobą umowach, czy też stanowią elementy jednej umowy. Prowadzona w tym rozdziale analiza służyć ma też odpowiedzi na pytanie, czy umowa deweloperska właściwa nie stanowi podtypu 8 Chodzi o rozważenie kwestii, czy zasada swobody umów obejmuje także swobodę w zakresie kształtowania jej formy. 9 Należą do nich ustawa, zasady współżycia społecznego oraz właściwość (natura) stosunku prawnego. 17

18 Wstęp którejś z umów nazwanych i prowadzi do podjęcia próby kwalifikacji umowy deweloperskiej. Niniejsza monografia stanowi zmodyfikowaną wersję rozprawy doktorskiej, którą obroniłam w lipcu 2012 r. W związku z ukazaniem się pracy drukiem mam zaszczyt i przyjemność w szczególny sposób podziękować Panu Profesorowi Andrzejowi Kidybie, promotorowi pracy. Dziękuję przede wszystkim za podjęcie się trudu sprawowania opieki naukowej nade mną, a także za wszelką pomoc, na jaką mogłam liczyć w toku pracy nad rozprawą doktorską i nieocenione wsparcie oraz wszelkie gesty życzliwości w ramach aktywności naukowej. Dziękuję także recenzentom, Panu prof. dr hab. Mirosławowi Nazarowi oraz Panu prof. dr hab. Tomaszowi Siemiątkowskiemu za cenne uwagi krytyczne, których uwzględnienie pozwoliło nadać tej monografii lepszy kształt. Niech wolno mi będzie przy tej okazji wyrazić wdzięczność za wszelkie okazane gesty życzliwości. Chciałabym także podziękować pracownikom naukowym Katedry Prawa Gospodarczego i Handlowego Wydziału Prawa i Administracji UMCS w Lublinie za wszelką pomoc i wsparcie. W sposób szczególny chciałabym podziękować dr Adrianowi Niewęgłowskiemu oraz dr Małgorzacie Dumkiewicz. W sposób szczególny dziękuję moim Najbliższym za to, że zawsze przy mnie byli. Agnieszka Goldiszewicz Lublin, styczeń 2013 r. 18

19 Rozdział I Podmioty, przedmiot i treść umowy deweloperskiej 1. Działalność deweloperska w obrocie gospodarczym 1. Istota i znaczenie działalności deweloperskiej Zjawiskiem występującym na przestrzeni ostatnich lat jest intensywny rozwój budownictwa zarówno mieszkaniowego 10, jak i komercyjnego 11. Sytuacja ta jest konsekwencją dynamiki, którą można zaobserwować w sektorze inwestycji realizowanych w systemie deweloperskim. Działalność deweloperska koncentruje się na rynku nieruchomości przeznaczonych głównie na cele mieszkaniowe, choć można ją też 10 Działalność ta realizuje się w sektorze inwestycji budowlanych wykorzystywanych na cele mieszkaniowe: lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych itp. 11 W zakresie tego pojęcia mieści się realizacja obiektów budowlanych służących zorganizowaniu działalności gospodarczej nabywcy (np. biura) lub jej prowadzeniu (np. hipermarket). Mogą być to samodzielne budynki albo lokale użytkowe. Mimo że przeciwstawienie sobie pojęć budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego budzić może wątpliwości, to jednak pewna konwencja przyjęta w języku potocznym, jak i prawniczym sprzyja utrzymaniu tej terminologii oraz posługiwaniu się nią w dalszym toku wywodu. Zob. np. B. Gliniecki, O przedmiocie umowy deweloperskiej (w:) Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010, s. 394, który posługuje się pojęciem nieruchomości komercyjnych na określenie inwestycji o charakterze innym niż mieszkaniowe; M. Kania, Działalność land deweloperska na przykładzie krakowskich deweloperów, Świat Nieruchomości 2010, nr 3 (73), s. 13 Autorka wyróżnia obok nieruchomości mieszkaniowych nieruchomości komercyjne (biurowe, handlowe). 19

20 Rozdział I. Podmioty, przedmiot i treść umowy... wiązać z budownictwem komercyjnym 12. To właśnie w sektorze budownictwa mieszkaniowego deweloperzy wykazują największą aktywność. Jak wskazują wyniki badań 13 przeprowadzonych przez Główny Urząd Statystyczny, w Polsce w 2011 roku oddano do użytku mieszkań, w tym mieszkań oddali deweloperzy 14. Tym samym działalność deweloperska ma znaczący i niezmiennie utrzymujący się na wysokim poziomie udział w pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych 15. Uzasadnieniem takiego stanu rzeczy są z jednej strony wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe nabywców nieruchomości 16, z drugiej zaś cel zarobkowy, jaki przyświeca deweloperom. W wykonaniu umowy deweloperskiej dochodzi bowiem do nabycia prawa własności nieruchomości (lokalu, budynku), którą deweloper zobowiązał się wybudować w zamian za ustaloną cenę 17. Dużemu zainteresowaniu umową deweloperską i szerokiemu jej zastosowaniu w praktyce nie towarzyszyła jednak do tej pory aktywność ze strony ustawodawcy. Podejmował on dwukrotnie próbę usunięcia istniejącej w tym zakresie luki w prawie. W Ministerstwie Infrastruktury 12 Działalność deweloperską niektórzy Autorzy wiążą wyłącznie z budownictwem mieszkaniowym zob. M. Bielecki, Umowa developerska istota, forma, niedozwolone postanowienia, Nieruchomości 2005, nr 11, s. 10; A. Jedliński, Umowa o wybudowanie lokalu w celu ustanowienia jego odrębnej własności umowa deweloperska, Pr. Spółek 2005, nr 9, s. 68; A. Jedynasta, Czy umowa deweloperska to umowa przedwstępna?, PUG 2007, nr 4, s Inni Autorzy proponują działalność taką określić mianem działalności deweloperskiej sensu stricto, natomiast tę obejmującą budownictwo komercyjne uznać za działalność sensu largo zob. B. Gliniecki, O przedmiocie... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s. 394; por. też L. Ligęza, Umowa realizatorska (developerska), PUG 1999, nr 6, s Zob. Budownictwo mieszkaniowe I IV kwartał 2011 r., GUS, Warszawa 2011, www. stat. gov. pl/ gus/ 5840_ 781_ PLK_ HTML. htm? action= show_ archive. 14 Zob. portal informacyjny GUS: www. stat. gov. pl/ gus/ przemysl_ bud_ PLK_ HTML. htm. 15 W kolejnych latach udział deweloperów w pierwotnym rynku nieruchomości wynosił: w 2008 r. 38%, w 2009 r. 45%, w 2010 r. 39,2%, w 2011 r. 38,1%. W roku 2011 deweloperzy oddali mieszkań, tj. o 6,2% więcej niż w 2010 r. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę w 2011 r. uzyskano pozwolenia , tj. o 19,2% więcej niż w roku poprzednim. 16 Interes nabywcy wyraża się bowiem w dążeniu do uzyskania tytułu prawnego do nieruchomości zob. A. Goldiszewicz, Charakter prawny umowy deweloperskiej (w aspekcie budownictwa mieszkaniowego) (w:) Prawo handlowe po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej, red. W.J. Katner, U. Promińska, Warszawa 2010, s Zob. M. Wojewoda, Umowa deweloperska i przedawnienie wynikających z niej roszczeń, PPH 2010, nr 10, s

21 1. Działalność deweloperska w obrocie... przygotowywano projekty ustaw o umowach deweloperskich w latach: i Prace nad nimi zostały jednak przerwane. W niewystarczającym zakresie do stosunków między deweloperem a nabywcą nieruchomości lokalowej odnosi się przepis art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) dalej u.w.l., regulując je w sposób bardzo fragmentaryczny. Problem ten został dostrzeżony przez Trybunał Konstytucyjny, który w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010 r. 20 zasygnalizował Sejmowi Rzeczypospolitej Polskiej i Radzie Ministrów potrzebę podjęcia inicjatywy ustawodawczej w kwestii regulacji stosunków między stronami umowy deweloperskiej. Orzeczenie to dało impuls do rozpoczęcia wiosną 2011 r. prac w kierunku sugerowanym przez Trybunał Konstytucyjny. Ich efektem było złożenie w Sejmie w dniu 9 czerwca 2011 r. poselskiego projektu ustawy normującej kwestię stosunków między stronami umowy deweloperskiej. Ostatecznie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego została uchwalona w dniu 16 września 2011 r. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) dalej u.o.n.l.m. Z uwagi na 6-miesięczny okres vacatio legis weszła w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r. (art. 41 u.o.n.l.m.). Jednym z kluczowych zagadnień, z punktu widzenia problematyki niniejszej publikacji, jest ustalenie zakresu pojęcia działalność deweloperska. W tym celu należy sięgnąć do dorobku doktryny prawniczej 21. Działalność deweloperska polega na zorganizowaniu i wykonaniu za- 18 Projekt ustawy został opracowany w Polsko-Niemieckim Centrum Prawa Bankowego przy Uniwersytecie Jagiellońskim. Prace nad projektem ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych zostały przerwane wraz z upływem kadencji Sejmu, zob. na temat projektu ustawy: K. Kohutek, P. Kuglarz, Projekt ustawy o zasadach finansowania inwestycji mieszkaniowych funkcje oraz mechanizmy stosowania wprowadzanych instytucji, PUG 2004, nr 9, s. 2 i n. 19 Prace nad rządowym projektem ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich zostały jednak w 2008 r. przerwane zob. B. Gliniecki, Ustawy o umowach deweloperskich na razie nie będzie, Rzeczpospolita 2008, nr 254, s S 3/10, OTK-B 2010, nr 6, poz B. Gliniecki, O przedmiocie... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s ; M. Kląskała, Wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej, Rej. 2003, nr 3, s. 68; P. Kunicki, Umowa deweloperska, Warszawa 2007, s. 11; L. Ligęza, Umowa..., s. 11 i n.; J.A. Strzępka (w:) Prawo gospodarcze i handlowe. Prawo umów w obrocie gospodarczym, red. S. Włodyka, t. V, Warszawa 2006, s. 1363; S. Szuster (w:) A. Damasiewicz, M. Olczyk, S. Szuster, M. Wyrwiński, Umowy deweloperskie, Warszawa 2009, s ; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje budowlane, Warszawa 2005, s. 35 i n.; M. Wojewoda, Umowa..., s

22 Rozdział I. Podmioty, przedmiot i treść umowy... mierzenia inwestycyjnego 22 na nieruchomości gruntowej 23 stanowiącej na ogół własność dewelopera, według jego własnego pomysłu. Warto podkreślić, że zamierzenie inwestycyjne jest przygotowywane i realizowane z myślą o abstrakcyjnym nabywcy, zaś deweloper nie jest zainteresowany bezpośrednią eksploatacją efektu tego przedsięwzięcia 24. Celem działania dewelopera jest więc odpłatne przekazanie inwestycji przyszłemu nabywcy 25. Działalność deweloperską charakteryzują poniższe cechy. Po pierwsze należy podkreślić, że deweloper najczęściej inicjuje i tworzy ogólną koncepcję inwestycji, która ma powstać. Następnie organizuje i koordynuje wszystkie procesy, które służą jej wykonaniu 26. Tym samym potencjalnemu nabywcy przedstawiana jest już gotowa koncepcja inwestycji z jednoczesną propozycją jej realizacji. Po drugie, inwestycja prowadzona jest na gruncie należącym najczęściej do dewelopera 27. Po trzecie, deweloper planuje i realizuje ją z myślą o innych użytkownikach. 22 Tak J.A. Strzępka (w:) Prawo gospodarcze i handlowe..., red. S. Włodyka, t. V, s. 948; por. też pojęcie inwestycji deweloperskiej M. Dąbrowski, K. Kirejczyk, Inwestycje deweloperskie, Warszawa 2001, s ; przedsięwzięcia inwestycyjnego L. Ligęza, Umowa..., s W tym ujęciu deweloper występuje jako koordynator i organizator procesu budowlanego. 24 W zależności od fazy, w jakiej znajduje się realizacja inwestycji, deweloper może: a) zawrzeć umowę deweloperską z przyszłym użytkownikiem nieruchomości; b) po zrealizowaniu inwestycji może np. zawrzeć umowę sprzedaży lub najmu nieruchomości tak M. Kląskała, Wykonanie..., s. 68; L. Ligęza, Umowa..., s. 11; J.A. Strzępka (w:) System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań część szczegółowa, red. J. Rajski, t. 7, Warszawa 2011, s. 404; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 35 i n. 25 Ukierunkowanie działalności deweloperskiej na osiąganie zysku jest cechą podkreślaną w literaturze przedmiotu: L. Ligęza, Umowa..., s. 11; J.A. Strzępka (w:) System..., red. J. Rajski, t. 7, s. 404; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 36; inaczej, moim zdaniem błędnie, T.M. Szczurowski, Z problematyki umów deweloperskich (w:) Europeizacja prawa prywatnego, red. M. Pazdan, W. Popiołek, E. Rott-Pietrzyk, M. Szpunar, t. II, Warszawa 2008, s. 505, który działalnością deweloperską obejmuje także działalność spółdzielni mieszkaniowych. 26 Szerzej zob. J.A. Strzępka (w:) System prawa handlowego. Prawo umów handlowych, red. S. Włodyka, t. 5, Warszawa 2011, s ; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 36 i n. 27 Wyraźnie podkreślić trzeba, że przepisy ustawy o ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przeciwieństwie do art. 9 ust. 2 u.w.l. nie wymagają, aby deweloper w momencie zawierania umowy był właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu. Deweloper jest jednak zobowiązany do poinformowania nabywcy o stanie prawnym nieruchomości, na której realizowana będzie inwestycja, w prospekcie informacyjnym i umowie (art. 22 ust. 1 pkt 3 u.o.n.l.m). 22

23 1. Działalność deweloperska w obrocie... Wreszcie po czwarte, nie można zapominać o tym, że działalność ta ma charakter zarobkowy. Znaczenie dla charakterystyki działalności deweloperskiej ma sposób finansowania inwestycji 28. Decydować może on o tym, czy deweloper zawrze z nabywcą umowę deweloperską czy inną umowę, np. sprzedaży. Rozważyć należy dwie sytuacje. Pierwszą, bezpieczniejszą dla nabywcy, w której zamierzenie inwestycyjne w całości finansowane jest ze środków własnych dewelopera. Drugą, w której nabywcy są pozyskiwani w trakcie realizacji inwestycji w celu jej finansowania lub współfinansowania. Sytuacja ta występuje zresztą zdecydowanie częściej w praktyce obrotu. Dzięki temu, że ciężar finansowy, a wraz z nim ryzyko ekonomiczne niepowodzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego, rozkłada się na dwie strony, cena jednostkowa metra kwadratowego realizowanej nieruchomości może być niższa niż w przypadku obiektu już zrealizowanego. Stanowi to niewątpliwie o atrakcyjności tej oferty. W pierwszym przypadku deweloper przygotowuje zamierzenie inwestycyjne, a następnie je realizuje. Zawarcie przez dewelopera umowy sprzedaży 29 czy najmu 30 nieruchomości (np. lokalowej) możliwe jest w zasadzie dopiero wtedy, gdy zamierzenie inwestycyjne zostanie w pełni zrealizowane, a obiekt budowlany jest gotowy do eksploatacji. Wariant ten niesie jednak dla dewelopera duże ryzyko niepowodzenia. Inwestuje on własne środki finansowe, nie mając pewności co do tego, czy zdoła pozyskać w przyszłości kontrahentów. W drugim przypadku deweloper tworzy koncepcję zamierzenia inwestycyjnego oraz opracowuje model finansowania lub współfinansowania inwestycji przez przyszłych nabywców nieruchomości. Następnie w różnych fazach koordynowanej przez siebie realizacji inwestycji, do czasu jej ukończenia, zawiera umowy deweloperskie. Natomiast po zakończeniu budowy deweloper przenosi na nabywców własność nieruchomości lub wyodrębnionego lokalu. Mimo że rezultatem działalności deweloperskiej najczęściej jest zawieranie umów deweloperskich, nie jest to jednak jedyna możliwość. 28 Na tę okoliczność wskazują w doktrynie: J.A. Strzępka (w:) System prawa handlowego..., red. S. Włodyka (2011), t. V, s. 1173; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s T.M. Szczurowski, Z problematyki... (w:) Europeizacja..., red. M. Pazdan, W. Popiołek, E. Rott-Pietrzyk, M. Szpunar, t. II, s. 506; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s Zob. J.A. Strzępka (w:) System prawa handlowego..., red. S. Włodyka (2011), t. V, s

24 Rozdział I. Podmioty, przedmiot i treść umowy... Dlatego też pojęcia działalności deweloperskiej nie można utożsamiać z pojęciem umowy deweloperskiej, która jest jednym z jej potencjalnych instrumentów. Do wyznaczenia pojęcia umowy deweloperskiej niewystarczające jest zastosowanie kryterium podmiotowego 31. Nie każda bowiem umowa zawierana przez dewelopera jest umową deweloperską. Decydujące jest tu kryterium przedmiotu świadczenia dewelopera, który w chwili zawarcia umowy jeszcze nie istnieje i odnoszących się do niego zachowań dewelopera 32. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w definicji umowy deweloperskiej (art. 3 pkt 5 u.o.n.l.m.). Akcentuje ona charakterystyczne dla tych umów połączenie świadczeń dewelopera, który zobowiązany jest po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego 33 do przeniesienia własności nieruchomości (lokalowej, budynkowej, zabudowanej gruntowej) na nabywcę w zamian za ustaloną cenę. W istocie więc typowe dla umowy deweloperskiej jest specyficzne sprzężenie interesów jej stron, których realizacji sprzyjają występujące łącznie, po stronie dewelopera, świadczenia. Dopuszczalność zawarcia umowy deweloperskiej istnieje do określonego momentu, mianowicie do czasu, w którym zamierzenie inwestycyjne nie zostało jeszcze ukończone 34. Spełnienie obydwu świadczeń jest więc nadal możliwe. Przyjąć można, że desygnatami pojęcia umowy deweloperskiej są przede wszystkim występujące po stronie dewelopera świadczenia równorzędne. Ich współistnienie w ramach jednego zobowiązaniowego stosunku prawnego jest w stanie zaspokoić specyficznie określony interes wierzyciela (nabywcy). Pominięcie któregokolwiek ze świadczeń równorzęd- 31 Tak słusznie M. Wojewoda, Umowa..., s I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 39 i n.; por. też B. Gliniecki, O przedmiocie... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s. 394 i n. 33 Chodzi w istocie o wskazanie świadczenia do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego: podobnie H. Ciepła (w:) H. Ciepła, B. Szczytowska, Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego. Komentarz. Wzory umów deweloperskich i pism, Warszawa 2012, s. 56; M. Modrzejewska, Regulacja ustawowa umowy deweloperskiej, PPH 2012, nr 5, s. 21; por. jednak R. Strzelczyk, Ochrona prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz, Warszawa 2012, s Moment ten wyznacza chwila uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub upływ terminu na zgłoszenie sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego względem zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zob. A. Goldiszewicz, Charakter... (w:) Prawo handlowe..., red. W.J. Katner, U. Promińska, s

25 1. Działalność deweloperska w obrocie... nych dewelopera musiałoby prowadzić do odmiennej kwalifikacji umowy 35. Zauważyć należy, że ustawodawca posłużył się pojęciem przedsięwzięcia deweloperskiego, które traktować należy jako rodzaj zamierzenia inwestycyjnego. Zgodnie z art. 3 pkt 6 u.o.n.l.m. przedsięwzięcie deweloperskie definiowane jest jako proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostanie prawo, o którym mowa w art. 1 u.o.n.l.m., obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.) oraz ogół czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Przedsięwzięcie deweloperskie pozostaje w ścisłym związku z procesem budowlanym 36, przez co wyraźnemu zaakcentowaniu podlega świadczenie budowlane, do spełnienia którego zobowiązuje się deweloper. Pojęcie to obejmuje swym zakresem ogół czynności, które mają na celu wybudowanie budynku (domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego). W efekcie realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego zmierza do ustanowienia na rzecz nabywcy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo własności domu jednorodzinnego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest on posadowiony. Przedsięwzięcie deweloperskie traktować należy jako proces, którego przeprowadzenie ma umożliwiać zrealizowanie skutku rzeczowego umowy przeniesienie własności określonej w umowie nieruchomości na nabywcę. W związku z tym służyć ma ono wykonaniu przedmiotu świadczenia, który w chwili zawierania umowy jeszcze nie istnieje 37. Przedsięwzięcie dewe- 35 W sytuacji, w której budynek zostałby już wybudowany, możliwe byłoby zawarcie przez dewelopera np. umowy sprzedaży. 36 B. Gliniecki, Ustawa deweloperska. Komentarz do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Warszawa 2012, s Por. K. Maj, Przedsięwzięcie deweloperskie, Rej. 2012, nr 4, s Autor wyróżnia pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego w znaczeniu skutkowym i wykonawczym. Przy czym wątpliwie, moim zdaniem, przyjmuje, że znaczenie skutkowe tego terminu 25

26 Rozdział I. Podmioty, przedmiot i treść umowy... loperskie obejmuje więc wszystkie czynności, które mają doprowadzić do urzeczywistnienia pożądanego stanu rzeczy z punktu widzenia stron umowy deweloperskiej. Gdyby przyjąć, że o przedsięwzięciu deweloperskim można mówić także po zakończeniu budowy, a więc w chwili, gdy budynki już istnieją, umowę obejmującą zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego czy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym należałoby kwalifikować jako umowę sprzedaży. 2. Miejsce działalności deweloperskiej w procesie inwestycyjnym Próbę usytuowania działalności deweloperskiej w procesie inwestycyjnym należy rozpocząć od wyjaśnienia pojęcia procesu inwestycyjnego. W doktrynie 38 termin ten rozumie się jako całokształt czynności niezbędnych do zrealizowania określonej inwestycji. Wśród czynności tych wskazać należy nie tylko te o charakterze stricte budowlanym, ale i wiele innych o charakterze przygotowawczym i powykonawczym, koniecznych do pełnej realizacji inwestycji. Jednocześnie w języku prawnym występuje pojęcie procesu budowlanego, które pojawia się w tytule i treści przepisów rozdziału 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz z późn. zm.) dalej pr. bud. Odnosi się ono do ogółu stosunków powstających w związku z projektowaniem obiektów budowlanych, wykonywaniem robót budowlanych i utrzymywaniem obiektów budowlanych w aspekcie praw i obowiązków uczestników tego procesu. Postuluje się przy tym, aby termin proces budowlany odnosić wyłącznie do zakresu wiąże się z tym, że świadczenie budowlane nie ma charakteru konstrukcyjnego dla umowy deweloperskiej. 38 W doktrynie pojawiają się różne określenia tego samego pojęcia: proces inwestycyjny zob. J. Winiarz (w:) Z. Gordon, Z. Kwaśniewski, J. Łopuski, J. Winiarz, Prawo obrotu gospodarczego, red. J. Winiarz, Warszawa 1987, s. 180 i n.; E. Kulesza (w:) M. Andrełowicz, E. Kulesza, Umowy dotyczące realizacji inwestycji budowlanych, Warszawa 1976, s. 9; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 9; I. Weiss (w:) Prawo gospodarcze. Część szczegółowa, red. S. Włodyka, Warszawa 1988, s. 38; proces inwestycyjno-budowlany zob. A. Szmytt (w:) Prawna regulacja procesu inwestycyjno-budowlanego. Uwarunkowania. Bariery. Perspektywy, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2010, s

27 1. Działalność deweloperska w obrocie... przedmiotowego prawa budowlanego 39. Można zatem zaryzykować stwierdzenie, że w toku realizacji inwestycji budowlanych współistnieją dwa odrębne stosunki cywilnoprawny i administracyjnoprawny. Stosunek cywilnoprawny określić można mianem procesu inwestycyjnego. Wiązać się on będzie w dużej mierze z zawarciem szeregu umów, mających na celu realizację inwestycji 40. Do oceny tego stosunku prawnego znajdą zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) dalej k.c. Natomiast stosunek administracyjnoprawny, określany terminem proces budowlany, podlegać będzie regulacji przepisów prawa budowlanego, czyli normom prawa administracyjnego. W związku z tym można przyjąć, że nawiązanie stosunku cywilnoprawnego prowadzić będzie do automatycznego zastosowania norm prawa budowlanego, a zatem nawiązania stosunku administracyjnoprawnego. Słusznie zauważa się w doktrynie 41, że na sytuację prawną stron umowy cywilnoprawnej składają się nie tylko prawa i obowiązki wynikające z przepisów kodeksu cywilnego, ale też te, które wynikają z prawa budowlanego. Proces inwestycyjny i proces budowlany są wyrazem tych stosunków prawnych, a przy zachowaniu swej autonomii w pełni na siebie oddziałują. Przy czym w ujęciu chronologicznym proces budowlany traktować należy jako konsekwencję procesu inwestycyjnego. W literaturze przedmiotu podkreśla się 42, że proces inwestycyjny dzieli się na dwa etapy, a mianowicie etap przygotowania inwestycji do realizacji i etap realizacji inwestycji. W dalszej kolejności wskazane etapy dzieli się na poszczególne fazy. W pierwszym etapie wyróżnia się następujące fazy: a) analizy i oceny potrzeb inwestowania; b) programowania inwestycji; c) planowania inwestycji; d) projektowania. Na drugi etap składają się fazy: 39 Zob. T. Asman (w:) Prawo budowlane. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, Warszawa 2009, s. 9; W. Szwajdler, T. Bąkowski, Proces inwestycyjno-budowlany, Toruń 2004, s ; por. też J.A. Strzępka (w:) System..., red. J. Rajski, t. 7, s Por. J. Okolski, Stosunki umowne w procesie inwestycyjnym (umowa o roboty budowlane), Warszawa 1976, s Zob. T. Sokołowski (w:) Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania. Część szczególna, red. A. Kidyba, t. III, Warszawa 2010, s E. Kulesza (w:) M. Andrełowicz, E. Kulesza, Umowy..., s. 10; I. Weiss, R. Jurga, Inwestycje..., s. 119; I. Weiss (w:) Prawo gospodarcze..., red. S. Włodyka, s