Podręcznik administratora nieruchomości

Transkrypt

1

2

3 Szanowni Państwo Niniejsze opracowanie stanowi zbiór najistotniejszych informacji niezbędnych przy administrowaniu nieruchomościami. Zebrane informacje pogrupowano w dziewięciu działach, z prawnymi podstawami budownictwa, definicję i cele inwentaryzacji podkreślając jej znaczenie dla opracowania właściwego modelu zarządzania, tematykę i zakres okresowych kontroli obiektowych oraz przeglądów z dołączonymi wzorami protokołów i dokumentacji obiektowej. Ponadto przedstawiono kilkadziesiąt wzorów instrukcji obiektowych, kilkanaście podstawowych regulaminów w które należy wyposażyć budynek

4 Podręcznik administratora nieruchomości Autor niniejszej publikacji dołożył wiele starania, aby zestawiony materiał spełnił oczekiwania każdego administratora nieruchomości. Biorąc pod uwagę złożoność i różnorodność nieruchomości okazać się może, że w przedstawionym materiale nie uwzględniono każdego rodzaju obiektów. Autor zwraca się z apelem o wskazanie takiego przypadku drogą mailową: vademecum@instytut-transfer.pl zobowiązując się do przesłania stosownego uzupełnienia na zwrotny adres mailowy. Wszystkie zebrane uwagi zostaną uwzględnione w kolejnym wydaniu Vademecum administratora nieruchomości mieszkaniowych

5 PODSTAWY BUDOWNICTWA 1. Podstawowe definicje prawa budowlanego (USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r.) 2. Podstawowe przepisy dot. eksploatacji budynków 3. Rozporządzenie o warunkach użytkowania budynków INWENTARYZACJA 1. Zasady ogólne 2. Drabina inwentaryzacyjna 3. Inwentaryzacja obiektów fizycznych 4. Inwentaryzacja obiektów formalnych 5. Mapa procesu inwentaryzacji 6. Równoważnia inwentaryzacyjna 7. Tabela inwentaryzacyjna 8. Eksploatacja obiektu budowlanego

6 KONTROLE OKRESOWE 1. Przeglądy i kontrole okresowe 2. Tabela sankcji za uchybienia i nieprawidłowości 3. Tabela kontroli okresowych i przeglądów obiektu budowlanego 4. Wiosenny przegląd placów zabaw i innych elementów małej architektury 5. Kontrola okresowa sprawdzenia stanu technicznej sprawności 6. Kontrola okresowa instalacji i urządzeń ochrony środowiska 7. Kontrola okresowa instalacji gazowej 8. Kontrola okresowa przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych 9. Kontrola urządzeń dźwigowych 10. Kontrola okresowa sprawdzenia stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej 11. Kontrola okresowa instalacji piorunochronnej 12. Kontrola okresowa instalacji elektrycznej 13. Kontrola okresowa eksploatowanych kotłów od KW oraz pow. 100KW na paliwo ciekłe lub stałe i pow. 20 KW > 15lat 14. Przegląd i ocena efektywności energetycznej urządzeń chłodniczych i klimatyzacyjnych >12KW

7 KONTROLE OKRESOWE 15. Ocena bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego 16. Kontrola w zakresie decyzji administracyjnej nadzoru budowlanego 17. Przegląd okresowy w celu właściwego użytkowania budynku 18. Przegląd stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji 19. Przegląd pomieszczeń użytkowanych intensywnie lub narażonych na uszkodzenia 20. Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń wentylacyjnych 21. Przegląd stanu technicznego kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych 22. Przegląd stanu technicznego instalacji ciepłej wody użytkowej 23. Przegląd stanu technicznego instalacji wodociągowej i okresowej legalizacji wodomierzy 24. Przegląd stanu technicznego instalacji kanalizacyjnej 25. Przegląd stanu technicznego urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych 26. Przegląd stanu technicznego instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania 27. Przegląd stanu technicznego instalacji gazowej 28. Przegląd stanu technicznego instalacji elektrycznej

8 KONTROLE OKRESOWE 29. Przegląd stanu technicznego instalacji piorunochronnej 30. Ocena użytkowania wyrobów z azbestem oraz z azbestem uszkodzone do 3% 31. Przegląd urządzeń przeciwpożarowych i gaśnic 32. Przegląd węży stanowiących wyposażenie hydrantów wewnętrznych 33. Przegląd czystości i ogólnego stanu technicznego nieruchomości 34. Wiosenny przegląd placów zabaw i innych elementów małej architektury 35. Protokół z okresowej kontroli stanu technicznego placu zabaw 36. Przegląd instalacji centralnego ogrzewania przed sezonem grzewczym 37. Przegląd sprawności sprzętu zimowego i wiosennego 38. Protokół z przeglądu sprawności sprzętu zimowego i wiosennego 39. Badanie i ocena Książki Obiektu Budowlanego 40. Badania i ocena sposobu prowadzenia książki zgłoszeń

9 INFORMACJE O OBIEKCIE 1. Zestawienia informacji o posiadanych dokumentach obiektu budowlanego 2. Zestawienie informacji o obiekcie budowlanym będącym budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym

10 INSTRUKCJE OBIEKTOWE 1. Instrukcje eksploatacyjne a) Instrukcja eksploatacyjna budynku mieszkaniowego wielolokalowego b) Instrukcje ewakuacyjne c) Instrukcja ewakuacji w razie zagrożenia na terenie publicznego obiektu budowlanego d) Instrukcja ewakuacji w razie zagrożenia na terenie szkoły 2. Instrukcje bezpieczeństwa i higieny pracy stanowiskowe a) Instrukcja bhp ogólna dla zakładu b) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy na stanowisku... c) Instrukcja bhp na stanowisku elektryka-konserwatora do 1kv d) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla kierowcy pojazdu samochodowego e) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy na stanowisku pracy sprzątaczki

11 3. Instrukcje bezpieczeństwa i higieny pracy dla czynności a) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla pracownika myjącego okna w budynkach piętrowych b) Instrukcja bhp przy pracach betonowych i żelbetowych c) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla prac dekarskich d) Instrukcja bhp dla robót malarskich e) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla robót rozbiórkowych f) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla serwisu elektronicznego g) Instrukcja bhp dla prac ślusarskich h) Instrukcja bhp wykonywania robót ziemnych (wykopy) i) Instrukcje bhp odpowietrzenia i zagazowania odcinka gazociągu pe, niskiego i średniego ciśnienia

12 j) Instrukcja bhp przemieszczania ręcznego przedmiotów nieporęcznych (mebli) k) Instrukcja bhp usuwania niewielkich nieszczelności na gazociągu pe niskiego ciśnienia przy zastosowaniu elektromufy lub elektrosiodła naprawczego l) Instrukcja bhp włączania się do czynnego gazociągu pe niskiego lub średniego ciśnienia przy zastosowaniu urządzenia do hermetycznego nawiercania otworów - odgałęzienie do dn 160 mm m) Instrukcja bhp zamontowania lub wymontowania zaślepki na gazociągu pe niskiego ciśnienia n) Instrukcja bhp usuwania i zabezpieczenia niewielkich nieszczelności na gazociągu pe niskiego lub średniego ciśnienia przy zastosowaniu dwudzielnej obejmy stalowej

13 4. Instrukcje bezpieczeństwa pożarowego a) Instrukcja w przypadku powstania pożaru b) Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego c) Instrukcja posługiwania się podręcznym sprzętem gaśniczym d) Instrukcja postępowania na wypadek pożaru dla obiektu.. e) Instrukcja przeciwpożarowa dla budynków i pomieszczeń administracyjno-biurowych f) Instrukcja przeciwpożarowa dla budynków i pomieszczeń administracyjno-biurowych g) Instrukcja przeciwpożarowa dla lakierni i malarni h) Instrukcja przeciwpożarowa dla pomieszczeń warsztatu mechanicznego

14 5. Instrukcje pierwszej pomocy a) Instrukcja udzielania pierwszej pomocy b) Instrukcja pierwszej pomocy ogólne zasady postępowania c) Instrukcja pierwszej pomocy przy odmrożeniach d) Instrukcja pierwszej pomocy oparzenia e) Instrukcja pierwszej pomocy reanimacja f) Instrukcja pierwszej pomocy wstrząs g) Instrukcja pierwszej pomocy złamania h) Instrukcja pierwszej pomocy zranienia i) Instrukcja pierwszej pomocy zwichnięcia j) Instrukcja pierwszej pomocy przy ratowaniu k) Wyposażenie apteczki pierwszej pomocy

15 6. Instrukcje obsługi a) Instrukcja BHP obsługi biura b) Instrukcja bhp ekspresu do kawy c) Instrukcja bezpieczeństwa i higieny pracy dla obsługi elektronarzędzi d) Instrukcja bhp obsługi i eksploatacji gaśnicy pianowej e) Instrukcja bhp obsługi komputera f) Instrukcja bhp kosiarki spalinowej g) Instrukcja stanowiskowa bhp przy obsłudze kotła parowego lub wodnego h) Instrukcja stanowiskowa bhp przy obsłudze kotła parowego lub wodnego na paliwo stałe o mocy powyżej 50 kw i) Instrukcja bhp dla eksploatacji kotłów gazowych i olejowych

16 j) Instrukcja bhp dla eksploatacji kotłów parowych i wodnych k) Instrukcja bhp przy obsłudze kserokopiarki l) Instrukcja bhp kuchenki elektrycznej m) Instrukcja bhp kuchenki mikrofalowej n) Instrukcja bhp przy obsłudze laminatora o) Instrukcja bhp dla wysokociśnieniowej maszyny czyszczącej p) Instrukcja bhp używania niszczarki dokumentów q) Instrukcja bhp przy obsłudze sekretariatu r) Instrukcje bhp zmywarki do naczyń s) Instrukcje eksploatacyjne t) Instrukcja prawidłowego użytkowania centralnego ogrzewania

17 REGULAMINY W NIERUCHOMOŚCIACH a) Regulamin porządku domowego b) Regulamin określający prawa i obowiązki wynajmującego i najemców c) Regulamin dot. najmu lokali użytkowych d) Regulamin użytkowania służbowych telefonów komórkowych

18 PROTOKOŁY ZDAWCZO ODBIORCZE a) Protokół przekazania przejęcia b) Protokół zdawczo odbiorczy lokalu mieszkalnego c) Protokół zdawczo odbiorczy lokalu użytkowego d) Protokół zdawczo odbiorczy parkingowego miejsca postojowego e) Protokół zdawczo odbiorczy lokalu powierzchni reklamowej f) Protokół zdawczo odbiorczy lokalu powierzchni grunt g) u Protokół zdawczo odbiorczy przedmiotów/towarów

19 INFORMACJE DODATKOWE a) Dokumenty wymagane przez Państwową Straż Pożarną podczas czynności kontrolnorozpoznawczych b) Klasyfikacja prac budowlanych c) Zakończenie robót budowlanych KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO a) Podstawa prawna b) Rozporządzenie w sprawie książki obiektu budowlanego c) Kontrola książki obiektu budowlanego d) Najczęstsze uchybienia i nieprawidłowości

20

21 Jak prawidłowo rozliczyć koszty dostawy ciepła i wody dla budynku wielolokalowego??? Niniejsze opracowanie stanowi zbiór najistotniejszych informacji niezbędnych przy rozliczaniu kosztów dostawy ciepła, wody i odprowadzenia nieczystości stałych dla nieruchomości. Zebrane informacje pogrupowano w sześciu działach, z których: 1. dział pierwszy dotyczy stanu prawnego i przeglądu literatury dotyczącej tematyki książki. 2. w drugim przedstawiono wymagania dla tworzonego modelu rozliczania mediów. 3. dział trzeci przedstawia metody rozliczenia stosowane w nieruchomościach 4. dział czwarty zawiera ogólny model rozliczania kosztów na przykładzie TBS 5. w dziale piątym przeprowadzono analizę funkcjonowania trójstopniowej metody rozliczania mediów. 6. w dziale szóstym umieszczono przykład zastosowania opracowanego modelu metody rozliczenia mediów.

22 Algorytm rozliczania mediów w postaci algorytmu jest gotową procedurą do wykorzystania w każdej nieruchomości mieszkaniowej. Opracowanie umieszczono na ponad 70 stronach formatu A4, gdzie zawarto pełny opis metodologii rozliczenia kosztów dostawy ciepła, wody i odprowadzenia nieczystości stałych dla nieruchomości mieszkaniowej przy zastosowaniu najbardziej optymalnej trójstopniowej metody rozliczenia. Utworzenie algorytmu oparte zostało o siedmioletnie doświadczenie w rozliczeniu kosztów dostawy mediów w jednym z największych TBS. Stosowana metoda jako najbardziej optymalna, oraz zastosowane techniki pozwoliły uzyskać stan rozliczeń wolny od błędów, a reklamowanie rozliczeń przez mieszkańców od czterech lat nie występuje.. Wypracowana metoda okazała się najbardziej efektywną i sprawiedliwą. Jej oparcie na podstawie art. 45a Prawa Energetycznego i wprowadzonym regulaminie, pozwoliło Właścicielowi wynajmującemu mieszkania na prawidłowe zbilansowanie i rozliczenie kosztów obciążających mieszkańców. Nabywcom niniejszej publikacji polecamy wzorcowy regulamin rozliczenia mediów, który znajduje się do pobrania na naszej stronie

23

24