Kredyt hipoteczny na cele modernizacyjnoremontowe budynków jednorodzinnych

Transkrypt

1 Instytut Ekonomii Środowiska Inicjatywa Efektywna Polska Kredyt hipoteczny na cele modernizacyjnoremontowe budynków jednorodzinnych jako ważny element Krajowego Programu Modernizacji Budynków (KPMB) Edyta Walczak Kraków, październik 2016

2 Spis treści Wstęp... 2 Przegląd kredytów hipotecznych dostępnych na rynku... 3 Przykład interesującego produktu kredytowego EKOkredyt z dopłatami w BOŚ Bank... 6 Wnioski... 7 Koncepcja Krajowego Programu Remontów (KPR)... 7 Wstęp Ważnym elementem Krajowego Programu Remontów jest opracowanie produktu bankowego, czyli atrakcyjnego kredytu komercyjnego/hipotecznego dla właścicieli budynków jednorodzinnych chcących wyremontować swój dom. Z wywiadów pogłębionych przeprowadzonych na zlecenie Instytutu Ekonomii Środowiska wśród przedstawicieli instytucji bankowych na temat finansowania modernizacji budynków mieszkalnych w Polsce 1 pod koniec 2015 r. wynika, m.in. że potrzeby remontowo-modernizacyjne są głównymi celami, w ramach których klienci indywidualni poszukują dodatkowego wsparcia w postaci zewnętrznego finansowania. Co więcej, niemal każdy bank posiada w swojej ofercie produkty, które mogą służyć finansowaniu inwestycji i remontów osób fizycznych służących celom termomodernizacyjnym. Przy czym banki finansują cele remontowe, w tym termomodernizacyjne bez produktu dedykowanego, za pośrednictwem oferty kredytów konsumpcyjnych dla klientów indywidualnych oraz kredytów hipotecznych złotowych. Należy zatem wykorzystać potencjał znajdujący się w kredytach komercyjnych czy hipotecznych, które nawet bez dodatkowego systemu zachęt są wykorzystywane przez właścicieli budynków jednorodzinnych na cele modernizacyjno-remontowe. Instytut Ekonomii Środowiska w połowie roku 2016 przeanalizował obecnie dostępną na rynku ofertę kredytów hipotecznych z możliwością przeznaczenia na remont/modernizację domu o wartości zł w bankach PKO BP, PKO SA, mbank, ING Bank Śląski, BZWBK, Alior, BOŚ pod kątem następujących parametrów: 1 Produkt kredytowy wspierający termomodernizację budynków. Kontekst, stan obecny, opinie i rekomendacje, Kraków luty

3 Okres kredytowania Wartość kredytu o LTV (wskaźnik, który określa relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia nieruchomości np. jeżeli Twoja nieruchomość jest warta 100 tys. złotych, a bank udziela Ci kredytu na 80 tys. złotych, to wtedy LTV wynosi 80%.) o Wartość nominalna Oprocentowanie o Wysokość o Czynniki wpływające na wysokość oprocentowania o Rodzaj oprocentowania Opłata bankowa/prowizje o Wysokość o Czynniki wpływające na wysokość prowizji Zabezpieczenia Formalności/dokumentacja Zawarte w opracowaniu spostrzeżenia i wnioski mogą być dobrym punktem wyjścia do rozważań nad kredytem modernizacyjno-remontowym. Przegląd kredytów hipotecznych dostępnych na rynku Tabela zbiorcza podsumowująca wszystkie parametry dla banków stanowi załącznik do niniejszego dokumentu, w pliku excel pt. Przegląd dostępnych obecnie na rynku kredytów hipotecznych. Przegląd dostępnych obecnie Poniżej przedstawiamy spostrzeżenia dotyczące kredytów hipotecznych dla przyjętych parametrów 2 : Okres kredytowania banki nie określają minimalnego okresu kredytowania ponieważ jest on uzależniony głównie od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Natomiast maksymalny okres kredytowania to lat (wyjątkiem jest kredyt remontowy w PKO SA, gdzie max. okres kredytowania to 6 lat) 2 Zestawienie sporządzono z pominięciem oferty kredytowej BOŚ Banku przygotowanej we współpracy z WFOŚiGW dostępnej w wybranym województwach i opisanej w rozdziale Przykłady interesujących produktów kredytowych 3

4 Wartość kredytu w tym zakresie występuje duże zróżnicowanie wśród banków. Warto tutaj zaznaczyć że banki finansują 100% wartości inwestycji (remontu) w ramach przyznanej kwoty kredytowej jeśli spełnione są pozostałe kryteria (wymienione poniżej). o LTV waha się od 50 do 100% przy czym modalna to 80% o Wartość nominalna występuje w granicach od do zł przy czym, niektóre banki określają wysoką wartość minimalną (mbank zł, ING zł) a inne niską wartość maksymalną (PKO SA ) Oprocentowanie o Wysokość - zróżnicowana - od 2,97 od 6,67% (przeciętnie ok. 4%) o Czynniki wpływające na wysokość oprocentowania zazwyczaj banki obniżają marże jeśli klient skorzysta z innych produktów banku np. karty kredytowej lub dodatkowo uproduktowi kredyt np. poprzez dodatkowe ubezpieczenie nieruchomości (wyjątkiem są tutaj Alior i BZWBK, które nie biorą tych czynników pod uwagę), na wysokość marży ma także wpływ zdolność kredytowa kredytobiorców czy wartość LTV o Rodzaj oprocentowania zmienne, na oprocentowanie składa się zazwyczaj marża banku + WIBOR 3M (w przypadku ING i BOŚ Banku jest to marża + WIBOR 6M) Prowizja o Wysokość od 0 do 5% (przeciętnie 2-3%) o Czynniki wpływające na wysokość prowizji - uproduktowienie kredytu/kredytobiorcy (zakup karty kredytowej, przeniesienie konta z dochodem do banku, ubezpieczenie do kredytu, status stałego klienta itp.) (wyjątek: w BOŚ Bank prowizja jest stała i wynosi 2%) Zabezpieczenie w każdym banku podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na finansowanej nieruchomości (koszt wpisu 200 zł) oraz przelew wierzytelności pieniężnej z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych nieruchomości, w uzasadnionych wypadkach dodatkowym zabezpieczeniem mogą być ubezpieczenie na życie kredytobiorców, pełnomocnictwo do dysponowania kontem osobistym kredytobiorcy itp. Formalności większość banków wymaga wyceny nieruchomości, która może być sporządzona przez rzeczoznawcę bankowego (koszt od 168 zł do 800 zł) lub rzeczoznawcę rynkowego (koszt ok zł) (wyjątek: PKO SA, gdzie wycena nieruchomości dla kredytu o wartości do 250 tys. zł nie jest wymagana). Ponadto wymagany jest kosztorys prac remontowych, wykonany przez kredytobiorcę (w wyjątkowych przypadkach przez firmę remontową i zazwyczaj na formularzu udostępnionym przez bank). Podobnie też, jak w przypadku kredytu konsumpcyjnego wymagane jest przedstawienie dokumentów potwierdzających dochód występuje duże zróżnicowanie co do wymaganych dokumentów ze względu na źródło dochodu np. w przypadku umowy o pracę wystarczy wypełnienie druku bankowego przez kadrową; w przypadku IDG 3 wymagane są min. KPiR, potwierdzenia 3 Indywidualna Działalność Gospodarcza 4

5 przelewów do ZUS, US, wyciąg z historii rachunku bankowego. Ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki wymaga wizyty w sądzie. W przypadku kredytów hipotecznych znaczenie ma również uciążliwość związana z wypełnianiem procedur bankowych np. konieczność wizyty w sądzie celem wpisania hipoteki na bank; udokumentowanie wykonania prac remontowych związanych z wypłatą transz kredytu (np. wypłacenie kolejnej transzy w PKO BP wiąże się z inspekcją z banku, która dodatkowo kosztuje 200 zł, w PKO SA transze rozliczane są na podstawie faktur zgromadzonych przez kredytobiorcę za wykonane prace remontowe a w ING wystarczy, że kredytobiorca prześle do banku mailem zrobione przez siebie zdjęcia wykonanych prac) itp. Istotnym elementem są również dodatkowe koszty ponoszone przez kredytobiorcę (poza oprocentowaniem i prowizją). Podstawowym kosztem jest wycena nieruchomości (ok zł) a także wizyta inspektora z banku (ok. 200 zł za jedną wizytę, ilość uzależniona od ilości wypłacanych transz, zazwyczaj: 2-3). W przypadku wypłacenia kredytu w transzach kosztem jest karencja w spłacie kredytu do momentu wypłacenia wszystkich transz (kredytobiorca w ratach płaci odsetki od wypaczonej w transzy kwoty kredytu narastająco). Wpis do hipoteki kosztuje 200 zł. W indywidualnych przypadkach bank może wymagać na przykład dodatkowego ubezpieczenia na życie, czy uruchomienia dodatkowego produktu bankowego, które wiążą się z ponoszeniem miesięcznych kosztów. W kontekście dodatkowych kosztów warto też zwrócić uwagę na ubezpieczenie pomostowe, które wiąże się z koniecznością płacenia wyższych rat przez okres kilku miesięcy (koszt jest zwracany w kolejnych kilku miesiącach poprzez obniżenie wartości raty). Znaczenie ma również wiek kredytobiorcy, który wpływa na jego zdolność kredytową (a zatem na oprocentowanie i marżę) a także dodatkowe koszty z tym związane. Zazwyczaj okres kredytowania jest uzależniony od wieku kredytobiorcy tak, że suma wieku i okres kredytowania najstarszego kredytobiorcy nie może przekraczać określonej przez bank liczby (np. PKO BP 75). W przypadku gdy suma ta jest wyższa bank może wymagać od takiego kredytobiorcy dodatkowego ubezpieczenia na życie (np. PKO SA) lub też może nie zgodzić się na udział takiego kredytobiorcy w kredycie (np. w mbank maksymalny wiek kredytobiorcy to 67 lat). Warto również wziąć pod uwagę dostępność kredytu w kontekście geograficznym czyli czy oddział banku jest wystarczająco blisko do potencjalnego klienta - banki komercyjne uwzględnione w analizie posiadają szeroką sieć oddziałów w polskich miastach jednak jedynie w wybranych oddziałach znajdują się doradcy obsługujący kredyt hipoteczny. Podczas przeglądu skupiono się również na kwestii sposobu udzielania/dostarczania informacji o ofercie kredytowej przez banki. W tym kontekście żaden z banków nie opisuje w pełni swojej oferty na stronie internetowej. Udostępnione tam informacje służą bardziej celom reklamowym niż informacyjnym. Podobnie też informacje udzielane przez infolinie telefoniczne były niepełne a doradca telefoniczny kierował po szersze informacje do placówki, posiadającej obsługę kredytu 5

6 hipotecznego. Oceniono również jakość obsługi w oddziale banku, w większości banków była ona dobra (BZWBK, Alior, ING Bank Śląski, mbank), tylko w przypadku banków PKO BPO i PKO SA była ona niska (zdarzało się, że doradcy w różnych oddziałach banku udzielali sprzecznych ze sobą informacji, udzielane informacje były mało konkretne, mało szczegółowe, doradcy często musieli dzwonić na wewnętrzną infolinię by uzyskać konieczne informacje). Przykład interesującego produktu kredytowego - EKOkredyt z dopłatami w BOŚ Bank EKOkredyt z dopłatami, przeznaczony na inwestycje energooszczędne, modernizacje systemów grzewczych w budynkach mieszkalnych, inwestycje z zakresu ochrony środowiska i gospodarki wodnej oraz termomodernizację budynków mieszkalnych. Kredyt ten udzielany był 4 w wybranych 7 województwach: kujawskim, opolskim, podlaskim, wielopolskim, lubelskim, podkarpackim. lubuskim. EKOkredyt został przygotowany we współpracy z WFOŚiGW i charakteryzuje się: Okresem kredytowania do 5-10 lat Wartością kredytu nie ma określonej minimalnej granicy natomiast maksymalna znajduje się w granicach zł, przy czym w ramach kredytu można było sfinansować od 90% do 100% wartości inwestycji w zależności od regionu Oprocentowaniem od 0.67 do 3.67% czyli dużo niższym niż w przypadku kredytów w innych bankach (np. w woj. Podlaskim oprocentowanie stanowił WIBOR 3M obniżony o 1.1 p.p) Prowizją stałą w wysokości 1,5% lub 2% koniecznością zrealizowania kredytowanej inwestycji w przeciągu od 1 do 1,5 roku od momentu podpisania umowy z bankiem koniecznością zrealizowania prac remontowych spośród wymienionych w ramach finansowania przez każde z województw Na infolinii BOŚ Banku nie udzielono szczegółowych informacji na temat EKOkredytu z dopłatami, skierowano po nie do oddziałów banku w poszczególnych województwach. Na podstawie powyższego przykładu można wnioskować, że w przypadku udziału dodatkowego interesariusza/partnera (np. WFOŚiGW), który jest zdecydowany włączyć się w przygotowanie i realizację produktu komercyjnego, można obniżyć standardowe oprocentowanie (o około 2 p. p.) oraz prowizję (do 1,5-2%). Wymaga to spełnienia dodatkowych kryteriów jednak w porównaniu do innych kredytów hipotecznych z analizowanych banków byłby to kredyt atrakcyjny, gdyż pod kątem 4 W woj. kujawskim oferta obowiązywała do 29 lutego 2016r. W woj. Opolskim, podlaskim, lubelskim, podkarpackim i lubuskim nie określono czasu obowiązywania oferty w dokumencie widniejącym na stronie BOŚ Bank natomiast infolinia nie wiedziała czy ta oferta jest aktualna w tych województwach W woj. wielkopolskim oferta obowiązuje do 31 października

7 oprocentowania są to wartości najniższe ze wszystkich banków oraz pod kątem prowizji zazwyczaj niższe niż w innych banków. Wnioski Z niniejszego opracowania wynika, że na rynku istnieje szeroka oferta kredytów hipotecznych, które można przeznaczyć na modernizację budynku jednorodzinnego. Występuje duże zróżnicowanie poszczególnych ofert we wszystkich wyróżnionych parametrach. Jednakże dzięki zabezpieczeniu jakim jest hipoteka na nieruchomości kredyty hipoteczne ogólnie charakteryzują się długim okresem kredytowania (ok. 30 lat), niską stopą procentową (średnio ok. 4%), występowaniem dodatkowych kosztów (w postaci np. wyceny nieruchomości, wpisu hipoteki) a także bardziej uciążliwymi formalnościami. Ciekawym przykładem jest kredyt oferowany przez BOŚ Bank. Dzięki dopłatom z WFOŚiGW cechuje się on niższym oprocentowaniem w stosunku do kredytów hipotecznych w innych bankach. Można go przeznaczyć jedynie na prace modernizacyjne w budynku wyszczególnione w ofercie kredytowej jednakże ich zakres jest szeroki. Dodatkowym wymogiem jest zrealizowanie kredytowanej inwestycji w przeciągu od 1 do 1,5 roku od momentu podpisania umowy z bankiem. Powyższe odmównie kredytów może być dobrym punktem wyjścia do rozważań nad kredytem modernizacyjno-remontowym. W przypadku wyższej kwoty kredytu (> zł) warto rozważyć skonstruowanie instrumentu finansowego na zasadzie kredytu hipotecznego (o dłuższym okresie kredytowania, niższych kosztach w porównaniu z kredytem konsumpcyjnym, wyższym zabezpieczeniu, większych formalnościach). Jak widać w przedstawionym przykładzie dzięki współpracy z podmiotem zewnętrznym (np. z WFOŚiGW) możliwe jest przygotowanie korzystniejszej finansowo oferty dla kredytobiorców. Co więcej zasadne jest przyjęcie takiej konstrukcji kredytu, w której określa się termin oraz zakres realizacji inwestycji, ponieważ umożliwi wyznaczenie i osiągnięcie efektu ekologicznego w określonym, krótkim czasie. 7