Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku

Transkrypt

1 ZESPÓŁ DORADZTWA DLA SEKTORA NIERUCHOMOŚCI W KRAJACH EUROPY ŚRODKOWEJ I WSCHODNIEJ Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Badanie przeprowadzone wśród banków na temat perspektyw finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej kpmg.com/cee

2 2 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Drodzy Czytelnicy, Mam przyjemność przedstawić Państwu czwartą edycję raportu pt. Barometr koniunktury na rynku finansowania w sektorze nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej (EŚiW). Andrea Sartori Partner, KPMG Advisory Ltd. Szef Działu Nieruchomości, Wypoczynku i Turystyki w Europie Środkowo-Wschodniej E: andrea.sartori@kpmg.hu W ubiegłym roku środowisko ekonomiczne w regionie Europy Środkowej i Wschodniej w dalszym ciągu charakteryzowała duża różnorodność. W centrum zainteresowania znajdowały się potencjalne skutki kryzysu zadłużeniowego strefy euro, co spowodowało okresowe spowolnienie gospodarki. Jednak większa stabilizacja w krajach Unii Europejskiej wywarła pozytywny skutek ekonomiczny. Ostatnie prognozy przewidują korzystniejsze wyniki gospodarcze za rok 2013, zaś rok 2014 ma przynieść jeszcze większą poprawę. Zgodnie z różnorodnymi prognozami wyniki osiągane przez kraje regionu Europy Środkowej i Wschodniej mają w przyszłości znacznie przewyższyć wyniki UE i strefy euro w zakresie wzrostu PKB. Tak korzystne perspektywy nie są jednak jeszcze widoczne w podejściu prezentowanym przez banki do finansowania sektora nieruchomości, które wydaje się pozostawać niezmienione w stosunku do ubiegłego roku. Obecnie, działalność inwestycyjna i finansowa, zasadniczo ogranicza się do głównych rynków w regionie, takich jak Polska i Czechy. Oba te rynki omawiamy bardziej szczegółowo w odrębnej analizie, poświęconej wyłącznie temu tematowi. Kraje EŚiW uwzględnione w badaniu Tak jak w latach ubiegłych, nasz raport obejmuje wyniki badania przeprowadzonego wśród wiodących banków prowadzących działalność w regionie, którego celem było dokonanie oceny perspektyw uzyskania od banków finansowania w sektorze nieruchomości. Niniejszy Barometr przedstawia informacje uzyskane głównie podczas wywiadów pogłębionych od ponad 40 banków działających na tych rynkach. Zebrano opinie przedstawicieli wiodących instytucji finansowych na temat kluczowych kwestii mających wpływ na udzielanie finansowania w branży nieruchomości. W czwartej edycji badania przeanalizowano następujące rynki: krajów bałkańskich (Estonii, Litwy, Łotwy), Bułgarii, Czech, Węgier, Polski, Rumunii, Serbii, Słowacji i Słowenii. Wśród wyników osiąganych w branży, odnotowujemy istotne różnice, w zależności od kraju i klasy aktywów. Wiele banków wciąż posiada w swych portfelach znaczący odsetek zagrożonych kredytów nieruchomości. W niniejszym raporcie koncentrujemy się przede wszystkim na sposobie zarządzania takimi kredytami przez bank, następnie dokonujemy oceny strategicznego podejścia banków do finansowania na rynku nieruchomości i przedstawiamy ich oczekiwania na nadchodzące 18 miesięcy.

3 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 3 Wreszcie, rozpatrujemy dostępne dla deweloperów i inwestorów perspektywy i warunki finansowania nowych projektów deweloperskich oraz obiektów generujących przychody. Badanie pozwala deweloperom, a także inwestorom, zapoznać się z przyszłymi perspektywami pozyskiwania finansowania w sektorze nieruchomości, a z drugiej strony umożliwia bankom dokonanie analizy porównawczej własnej praktyki z konkurencją. Poniżej przedstawiamy najważniejsze zagadnienia poruszane w naszym Barometrze koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r.: W zakresie finansowania i działalności inwestycyjnej, Polska i Czechy są liderami w regionie (nie licząc Rosji), odpowiedzialnymi za ok. 80% łącznej wartości inwestycji w pierwszej połowie 2013 r. Sytuacja makroekonomiczna oraz określony profil ryzyka danego kraju wywiera zasadniczy wpływ na perspektywy dla rynku nieruchomości w tym kraju. W dalszym ciągu restrukturyzacja istniejących zadłużeń jest rozwiązaniem preferowanym w stosunku do przejmowania obciążonych nieruchomości. Projekty dobrej jakości z potencjalnie solidnym modelem biznesowym i dodatkowym kapitałem własnym mają lepsze szanse na pomyślne przeprowadzenie restrukturyzacji. Po okresowym spadku odnotowanym w zeszłym roku, zwiększyło się zainteresowanie banków udzielaniem finansowania w sektorze nieruchomości. Jednak w krajach, w których przeprowadzamy badania od 2010 r., strategiczne znaczenie tego rodzaju działalności bankowej w dalszym ciągu wykazuje tendencję spadkową. W porównaniu z sytuacją sprzed roku, banki w większym stopniu wykazują zainteresowanie refinansowaniem kredytów o terminie wymagalności przypadającym w ciągu dwóch następnych lat. Banki nadal są bardziej zainteresowane finansowaniem projektów generujących przychody niż projektów deweloperskich, chociaż ich gotowość do finansowania nowych inwestycji nieznacznie wzrosła w porównaniu z rokiem ubiegłym. Banki nie oczekują istotnych zmian w zakresie rozmiaru swoich portfeli kredytowych w branży nieruchomości w okresie następnych miesięcy. W tym roku, większość respondentów z Polski, Czech i Węgier wskazała obiekty biurowe jako najkorzystniejszą klasę aktywów, a w następnej kolejności obiekty przemysłowe i handlowe. Inwestycje w sektorze hotelarskim pozostają najniżej notowane przez banki w zakresie finansowania, ale tutaj również dobre projekty mogą uzyskać rozsądne warunki finansowania. Korzystając z okazji, pragnę podziękować wszystkim uczestnikom badania. Tylko dzięki ich współpracy nasza inicjatywa może zakończyć się sukcesem. Jako inicjator i koordynator badania wyrażam nadzieję, że niniejszy raport okaże się dla Państwa interesujący i pomocny w podejmowaniu decyzji dotyczących finansowania projektów na rynku nieruchomości. Jeśli chcieliby Państwo uzyskać dodatkowe wyjaśnienia bądź omówić wyniki tegorocznego badania, bardzo proszę o kontakt z członkami Zespołu ds. Nieruchomości KPMG w Europie Środkowej i Wschodniej lub bezpośrednio ze mną. Andrea Sartori

4 4 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Skróty BAL BUL CZE HUN POL ROM SRB SVK SLV EŚiW kraje bałtyckie Bułgaria Czechy Węgry Polska Rumunia Serbia Słowacja Słowenia Kraje Europy Środkowej i Wschodniej 1 W oparciu o odpowiedzi udzielone przez ankietowane banki, z punktu widzenia finansowania oferowanego przez banki kraje bałtyckie można traktować łącznie. Metodologia, profil próby oraz ograniczenia badania Celem niniejszego badania jest analityczne zobrazowanie podejścia banków do finansowania sektora nieruchomości w regionie EŚiW. W tegorocznej ankiecie uwzględniono kraje bałtyckie 1, Bułgarię, Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię, Serbię, Słowację i Słowenię. Dane do ankiety uzyskano głównie w drodze przeprowadzenia wywiadów pogłębionych z przedstawicielami banków. W zależności od struktury organizacyjnej banków, były to osoby kierujące działami do spraw nieruchomości, finansowania projektów lub zarządzania ryzykiem. Banki wybrano spośród wiodących instytucji finansowych działających w poszczególnych krajach. Badanie objęło ponad 40 banków działających na rynkach nieruchomości krajów EŚiW, a dane do ankiety gromadzono w okresie od maja do lipca 2013 r. Około 25% badanych respondentów stanowiły banki lokalne, tj. działające w przeważającej mierze w jednym kraju EŚiW, natomiast odsetek banków regionalnych i światowych stanowił większość wśród ogółu badanych podmiotów. Ograniczenia badania Należy wziąć pod uwagę następujące czynniki ograniczające badanie: Jeśli odpowiedzi udzielone na określone pytania nie były wystarczające, by zaprezentować wiarygodne informacje dla danego kraju, zostało to zaznaczone w wyjaśnieniach, bądź taki kraj był pomijany w analizie danego czynnika. W przypadku niektórych parametrów i tabel krzyżowych, wyniki ankiety należy traktować jako orientacyjne, ale niereprezentatywne, ze względu na niewielką liczbę udzielonych odpowiedzi. Na różnicę pomiędzy średnimi wartościami w regionie mają wpływ zmiany w zakresie próby banków poddanej badaniu dla każdego kraju, a także zmiany na przestrzeni lat dotyczące listy krajów reprezentowanych w badaniu. Podobnie jak w latach ubiegłych, nasza ocena sektora budownictwa mieszkaniowego pomija inwestycje o kosztach budowy poniżej 10 mln euro. Niektóre odpowiedzi należy traktować jako opinie wyrażających je osób lub też informacje rynkowe na dany moment, które z biegiem czasu mogą ulec zmianie. Zasięg geograficzny banków uwzględnionych w badanej próbie % Lokalny Regionalny Światowy ❶ 2013 ❷ 2012 Uwaga: Lokalny: Banki działające co najwyżej w dwóch krajach EŚiW Regionalny: Banki działające co najmniej w trzech krajach EŚiW, z wyjątkiem banków światowych Banki Światowe: Banki działające na co najmniej trzech kontynentach Źródło: KPMG w raporcie Barometr koniunktury na rynku finansowana sektora nieruchomości w krajach EŚiW w 2013 r.

5 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 5 Ogólna charakterystyka rynku nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej Trudności gospodarcze w strefie euro, tj. na kluczowym rynku eksportu Europy Środkowej i Wschodniej, stworzyły pewne zagrożenie dla bezpośrednich perspektyw rozwoju, jednak możliwości w średnim i długim okresie wyglądają bardziej optymistycznie. Spotęgowany efekt niepewnego popytu zewnętrznego, słabe możliwości kredytowania oraz wysoka stopa bezrobocia przyczyniły się do spowolnienia działalności gospodarczej w 2012 r. Przewiduje się jednak, że w tych krajach skutek spadku globalnego wzrostu w 2013 r. będzie słabszy niż w 2009 r. z uwagi na to, że większość z nich zredukowała lub wyeliminowała zakłócenia równowagi zewnętrznej wymiany handlowej. Większość krajów EŚiW wciąż boryka się z trudnościami w osiąganiu wzrostu PKB i przewiduje się, że tendencja ta utrzyma się w 2013 r. Niemniej istnieją także bardziej pozytywne prognozy i występuje ogólna zgoda co do tego, że w 2014 r. Europę Środkową i Wschodnią czeka zwrot wydarzeń. Economist Intelligence Unit przewiduje, że w 2014 r. w regionie średni roczny wzrost PKB wyniesie 2 2,5%. Zmiana realnego PKB w badanych krajach (%) (p) 2014(p) Bułgaria Estonia Czechy Węgry Łotwa Litwa Polska Rumunia Serbia Słowacja Słowenia Źródło: Economist Intelligence Unit, 27 sierpnia 2013 r. Region wykazuje duże różnice w prognozach wzrostu gospodarczego na rok Przykładowo, przewiduje się, że najlepsze wskaźniki w Europie odnotuje Łotwa, Litwa i Estonia osiągając wzrost odpowiednio na poziomie 3,9%, 2,3% oraz 2,3%. Następna w kolejności będzie Rumunia przy przewidywanym wzroście na poziomie 2,4%. Oczekuje się, że najsłabsze wskaźniki odnotuje Słowenia (-2,6%), Czechy (-0,7%) oraz Węgry (0,4%). Po umiarkowanym wzroście na poziomie 2,0% w 2012 r., Polska wykazuje pewne osłabienie charakteryzujące się prognozowanym niskim wzrostem realnego PKB na poziomie 1% w 2013 r. Zmiana ta może spowodować, iż niektórzy gracze na rynku zrewidują swoje podejście do rynku polskiego. Ze skutkami kryzysu finansowego dobrze radził sobie sektor bankowy, który w 70% stanowi własność banków zagranicznych. Obecnie boryka się on ze znaczącymi zmianami strukturalnymi i regulacyjnymi, zarówno w Polsce jak i w pozostałych krajach UE. Czechy są jednym z najbardziej dojrzałych rynków w regionie EŚiW, lecz kraj ten jest w dużym stopniu uzależniony od eksportu do Niemiec, gdzie następuje powolne ożywienie gospodarcze. Po spadku na poziomie -1,2%, który miał miejsce w 2012 r. przewiduje się, że w 2013 r. nastąpi spadek realnego PKB o ok. -0,7%, co uplasuje ten kraj na drugim miejscu, tuż za Słowenią, wśród krajów odnotowujących najsłabsze wskaźniki pod względem perspektyw wzrostu PKB. Po spadku na poziomie -1,7% w 2012 r. przewiduje się, że w 2013 r. gospodarka Węgier uniknie recesji dzięki wzrostowi PKB, którego prognozowany poziom to ok. 0,4%. W 2012 r. banki węgierskie odnotowały poważne straty. Pomimo podwojenia przez sektor łącznych zysków w pierwszym kwartale 2013 r. wciąż brak jest oznak trwałego ożywienia. Chociaż banki są dobrze skapitalizowane, odnotowuje się spadek przychodów i ciągłe zmniejszanie zadłużenia. Jednocześnie wzrasta poziom zagrożonych kredytów, w szczególności wśród gospodarstw domowych. Rozpoczęto wdrażanie nowego programu Banku Centralnego mającego na celu zwiększenie popytu na akcję kredytową wśród podmiotów gospodarczych, lecz pojawiły się wątpliwości czy realizacja programu może mieć rzeczywisty wpływ na wzrost gospodarczy kraju lub pobudzenie sektora finansowego mocno obciążonego specjalnym kryzysowym opodatkowaniem.

6 6 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku W 2013 r. w Bułgarii ma nastąpić tylko nieznaczna poprawa wzrostu gospodarczego, w porównaniu z niewielkim tempem wzrostu w 2012 r. Bezrobocie utrzymuje się tu na wysokim poziomie, do czego przyczyniła się utrata miejsc pracy w przeciągu ostatnich czterech lat. W pierwszym kwartale 2013 r. stopa bezrobocia wzrosła do 13,8%. Według danych Eurostatu, Bułgaria odnotowuje najniższy PKB per capita w Unii Europejskiej (UE). Wzrost eksportu oraz wyższe spożytkowanie środków pochodzących z UE zapewniają gospodarce niezbędne wsparcie. Istnieją jednak pewne rodzaje ryzyka, które przesłaniają ogólną ocenę dla Bułgarii, w tym m.in. brak pewności w strefie euro oraz niestabilna wewnętrzna sytuacja polityczna. Według danych Eurostatu, w pierwszym kwartale 2013 r. Rumunia odnotowała trzecie najszybsze w UE tempo sezonowo wyrównanej rocznej stopy wzrostu na poziomie 1,3%. Wzrost ten spowodowany był głównie odzyskaniem zdolności produkcyjnej oraz wzrostem sprzedaży detalicznej produktów nieżywnościowych. Rumunię dotknął jeden z najpoważniejszych kryzysów UE w latach , lecz obecnie analitycy przewidują, że jest ona na drodze do szybszego wkroczenia w fazę ożywienia gospodarczego niż inne kraje z regionu EŚiW. Po dwóch latach wzrostu, w 2012 r., Serbia doświadczyła znaczącego spadku gospodarczego na poziomie 1,7%. Głównym czynnikiem powodującym recesję były słabe zbiory w rolnictwie oraz niestabilność gospodarcza w Europie. Największy spadek odnotowano w sektorze budowlanym. W 2012 r. wzrosła również stopa bezrobocia, która osiągnęła poziom niemal 25%. Serbski rząd dąży do zawarcia nowej umowy z MFW w 2013 r., a Unia Europejska zapowiedziała rozpoczęcie negocjacji akcesyjnych z Serbią do końca stycznia 2014 r. Wzrost PKB: sytuacja ogólna % F 2014F 2015F 2016F 2017F Europa Wschodnia Unia Europejska Stany Zjednoczone Świat Uwaga: Na powyższym diagramie terminem Europa Wschodnia objęto następujące kraje: Azerbejdżan, Bułgaria, Chorwacja, Czechy, Estonia, Kazachstan, Litwa, Łotwa, Polska, Rosja, Rumunia, Serbia, Słowacja, Słowenia, Ukraina i Węgry Źródło: Economist Intelligence Unit, 5 września 2013 r.

7 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 7 Bezpośrednie inwestycje zagraniczne i kredytowanie banków zewnętrznych, które przed kryzysem przyczyniły się do rozwoju rynku nieruchomości, w tym roku nie odnotują znacznego wzrostu, z uwagi na to, że lokalny wzrost akcji kredytowej zostanie prawdopodobnie dodatkowo ograniczony przez zagraniczne banki macierzyste. Według CBRE, chociaż w drugiej połowie 2012 r. odnotowano pewien wzrost działań inwestycyjnych, to łączny roczny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowej i Wschodniej (w tym Rosji) wyniósł jedynie 7,4 mld euro, co oznacza 35% mniej w porównaniu z rokiem Pomimo spadku odnotowanego na wszystkich rynkach w porównaniu z wynikami osiągniętymi w 2011 r., zainteresowanie inwestorów kapitałem Polski i Czech jest nadal duże podczas gdy pozostałe rynki EŚiW wciąż walczą o przetrwanie. W 2012 r. łączna wartość inwestycji w główne rynki EŚiW (Polska, Czechy, Słowacja, Węgry i Rumunia) wyniosła 3,71 mld euro, co oznacza duży spadek w porównaniu z kwotą w wysokości 6,29 mld euro w 2011 r. Kwota ta jest jednak o 25% wyższa niż równoważne inwestycje w 2010 r. Niemal połowa wolumenu transakcji dotyczyła sektora obiektów biurowych, przy czym inwestorzy wykazywali również rosnące zainteresowanie sektorem obiektów handlowych i przemysłowych, a także niektórymi obiektami hotelarskimi. Całkowita wielkość transakcji inwestycyjnych w krajach EŚiW, 2007 I półrocze 2013 r. mld euro I półrocze 2013 I półrocze II półrocze Uwaga: Na powyższym diagramie terminem EŚiW objęto następujące kraje: Bułgaria, Chorwacja, Czechy, Polska, Rosja, Rumunia, Serbia, Słowacja, Ukraina i Węgry Źródło: CBRE Wzrost inwestycji EŚiW nastąpił w I półroczu 2013 r. wraz z przesunięciem zainteresowania na obiekty inne niż typu prime. Wzrost wolumenu transakcji odnotowano we wszystkich głównych klasach obiektów. W I półroczu 2013 r. łączna wartość inwestycji wyniosła 4,5 mld euro, czyli ponad 60% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Po raz kolejny w centrum zainteresowania znalazły się takie kraje jak Rosja, Polska i Czechy. Rynek rosyjski wykazał się największą aktywnością przy wolumenie transakcji na poziomie ok. 2,9 mld euro. W krajach Europy Południowej i Wschodniej (tj. Serbia i Bułgaria) stopy zwrotu są znaczne w porównaniu do bardziej ustabilizowanych rynków ze względu na większe ryzyko związane z inwestycjami w rynek nieruchomości w tych krajach. Inwestorzy wciąż mają obawy dotyczące poziomu korupcji, co sprawia, że proces planowania i rozwoju jest tam kosztowny i przewlekły. Kolejną wadą jest brak dostępu do rzetelnych informacji dotyczących rynku, ponieważ wiele transakcji realizowanych jest poza rynkiem i dostępnych jest niewiele informacji dotyczących warunków takich transakcji. Transakcje na rynku nieruchomości w EŚiW z podziałem na poszczególne kraje % 52 Rosja Polska Czechy Rumunia Słowacja Pozostałe ❶ I półrocze 2013 ❷ II półrocze 2012 Uwaga: Na powyższym diagramie terminem EŚiW objęto następujące kraje: Bułgaria, Czechy, kraje bałtyckie, Polska, Rosja, Rumunia, Słowacja, Ukraina i Węgry Źródło: CBRE 64

8 8 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Zarządzanie kredytami zagrożonymi Łączny efekt globalnego kryzysu ekonomicznego oraz kryzysu zadłużenia publicznego w strefie euro odniósł niekorzystny wpływ na finansowanie sektora nieruchomości poza głównymi rynkami, w szczególności zaś w regionie EŚiW. Jednak wiele banków w regionie w dalszym ciągu posiada znaczne portfele kredytów nieruchomości, z których duży odsetek stanowią kredyty niespłacane w terminie. W tej części badania autorzy koncentrują się na możliwościach zarządzania przez banki kredytami nieruchomościowymi w sytuacji, gdy kredytobiorcy nie są w stanie terminowo spłacać rat kapitałowych i/lub odsetek lub gdy miało miejsce techniczne naruszenie warunków umowy. Obecna sytuacja i przyszłe oczekiwania dotyczące kredytów zagrożonych W oparciu o odpowiedzi respondentów zebrane w bieżącym roku można stwierdzić, że największa liczba zagrożonych kredytów nieruchomościowych występuje na Węgrzech (20% z istotną i 28% z niewielką utratą wartości), krajach bałtyckich (21% z istotną i 16% z niewielką utratą wartości) oraz w Bułgarii (14% z istotną i 17% z niewielką utratą wartości), podczas gdy największy odsetek kredytów spłacanych regularnie występuje w Polsce, w Czechach i Słowacji, we wszystkich tych trzech krajach na poziomie 87% 2. Wyniki te wskazują, że odsetek zagrożonych kredytów nieruchomościowych nie jest adekwatny do wskaźników makroekonomicznych badanych państw. W większości krajów w bieżącym roku nie odnotowano istotnej zmiany wielkości odsetka zagrożonych kredytów 2 W przypadku niektórych państw (zwłaszcza Bułgarii i Serbii) rezultaty mogą być zniekształcone ze względu na niewielką próbę badawczą w przypadku tego pytania, a w związku z tym mogą nie być reprezentatywne. nieruchomościowych, chociaż w Bułgarii odsetek ten wzrósł, podczas gdy w krajach bałtyckich zanotowano jego spadek. W 2013 r. średnia regionalna kredytów spłacanych terminowo znacznie wzrosła. Odsetek zagrożonych kredytów nieruchomościowych w poszczególnych krajach % CZE POL SVK SRB BUL BAL HUN Średnia Średnia Średnia Średnia regionalna regionalna regionalna regionalna Spłacane regularnie Zagrożone w niewielkim stopniu Istotnie zagrożone Źródło: KPMG w raporcie Barometr koniunktury na rynku finansowana sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Średnia regionalna kredytów wyrażonych w obcej walucie wyniosła w 2013 r. 55%, co stanowi istotny spadek w porównaniu z wynikiem odnotowanym w roku ubiegłym. Najwyższy odsetek kredytów wyrażonych w obcej walucie (z wyjątkiem Estonii, Słowenii i Słowacji, gdzie walutą lokalną jest euro) posiada Rumunia, na poziomie 94%. Banki w Bułgarii i w Polsce posiadają najniższy odsetek kredytów wyrażonych w obcej walucie, na poziomie, odpowiednio, 43% i 67%. Odsetek kredytów nieruchomościowych wyrażonych w walucie obcej i krajowej % Krajowa Obca ROM HUN BAL CZE POL BUL Średnia Średnia Średnia Średnia regionalna regionalna regionalna regionalna 45 55

9 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 9 Poziom rezerw na Węgrzech i w Serbii uważa się za niewystarczający, natomiast w Słowacji, Polsce i Bułgarii za wystarczający. Tylko banki w Czechach i krajach bałtyckich wskazywały poziom rezerw jako umiarkowanie wyższy niż wystarczający. Trudno dopatrzeć się wyraźnej tendencji w Bułgarii, ponieważ w ciągu ostatnich dwóch lat odnotowane poziomy rezerw wahały się pomiędzy poziomem wystarczającym a niskim. W Rumunii banki wskazywały poziom rezerw na kredyty jako niższy niż wystarczający, co ilustruje niekorzystny spadek w stosunku do lat 2011 oraz Tymczasem od 2011 r. Polska i kraje bałtyckie odnotowały stały wzrost badanej wartości koniecznych rezerw na kredyty. Postrzeganie przez banki poziomu rezerw na kredyty w sektorze nieruchomości Niższy Wystarczający Wyższy BAL CZE BUL POL SVK HUN SRB ROM w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2011 r.

10 10 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Przewiduje się, że poziom rezerw (aktualizacji wartości udzielonych kredytów) nie zmniejszy się znacząco w żadnym ankietowanym kraju przed końcem 2013 r. Niemniej oczekuje się niewielkiego obniżenia ich wartości w krajach bałtyckich i Słowacji. Natomiast w Serbii, Słowenii, na Węgrzech i w Rumunii, w roku bieżącym banki spodziewają się zwiększenia poziomu rezerw. Podobnie kształtują się odpowiedzi na pytanie powiązane z powyższym zagadnieniem dotyczące oczekiwanej zmiany wielkości kredytów niespłacanych w terminie jako odsetka całościowego portfela kredytów nieruchomościowych. Zasadniczo, nie są oczekiwane zmiany w wielkości rezerw na kredyty nieruchomościowe w porównaniu z rokiem ubiegłym. Od 2010 r. notowana jest stała tendencja wzrostowa, co sugeruje stopniową poprawę jakości portfeli kredytowych. Przewidywane zmiany wielkości rezerw na kredyty nieruchomościowe 2013 Średnia regionalna BAL 2012 Średnia regionalna SVK CZE 2011 Średnia regionalna BUL 2010 Średnia regionalna POL SRB HUN ROM SLV Znaczący spadek Spadek Bez zmian Wzrost Znaczący wzrost Restrukturyzacja szansą na rozwiązanie problemu kredytów zagrożonych Większość przedstawicieli banków we wszystkich krajach jest zdania, że ze znaczną częścią kredytów zagrożonych można z powodzeniem radzić sobie poprzez ich restrukturyzację. Podobnie jak w 2012 r., w bieżącym roku odpowiedzi były szczególnie optymistyczne w Bułgarii i Czechach, gdzie respondenci uważają, iż ponad 75% kredytów zagrożonych można z powodzeniem restrukturyzować. Nieco mniej optymistyczne wypowiedzi zebraliśmy w Słowacji, Słowenii i w krajach bałtyckich, gdzie, według respondentów, tylko w przypadku co najwyżej ok. 40% kredytów zagrożonych, możliwa jest udana restrukturyzacja. W porównaniu z ubiegłym rokiem odnotowano jednak 10% wzrost pozytywnego postrzegania w krajach bałtyckich. Średnia regionalna w badanych krajach jest niższa niż w roku ubiegłym, przy czym odsetek kredytów, które mogą podlegać restrukturyzacji nie zmienił się znacznie. W okresie 4 lat, szacunkowy odsetek zagrożonych kredytów nieruchomościowych, które można z powodzeniem poddać restrukturyzacji stopniowo spada, co może oznaczać, że w stosunku do kredytobiorców, którzy spełnili najważniejsze kryteria (silny model biznesowy, dodatkowy kapitał) już przeprowadzono pomyślną restrukturyzację, co spowodowało wzrost odsetka mniej wiarygodnych kredytobiorców. Odsetek zagrożonych kredytów nieruchomościowych, które mogą być skutecznie zrestrukturyzowane SVK BAL SLV POL HUN SRB ROM BUL CZE 2013 Średnia regionalna 2012 Średnia regionalna Źródło: KPMG w raporcie Barometr koniunktury na rynku finansowana sektora 2011 Średnia regionalna 2010 Średnia regionalna Wyniki uzyskane w powyższym okresie 4 lat potwierdzają, że banki w regionie starają się raczej uzdrowić kredyty nieruchomościowe poprzez ich restrukturyzację, niż wdrażać natychmiastową procedurę zajęcia. Zmiana harmonogramu spłat lub restrukturyzacja jest uważana za korzystne rozwiązanie, przynajmniej w krótkoterminowym horyzoncie czasowym. Podstawowym warunkiem wstępnym do przeprowadzenia jakiejkolwiek restrukturyzacji jest skłonność kredytobiorcy do współpracy. Po spełnieniu tego warunku, najważniejszym czynnikiem staje się solidny model biznesowy oraz dostępność dodatkowego kapitału. Główne kryteria pomyślnej restrukturyzacji nie uległy zmianie od czasu poprzedniej edycji naszego badania. Najważniejsze kryteria udanej restrukturyzacji niespłacalnych kredytów nieruchomościowych Solidny model biznesowy/jakość aktywów Dodatkowe środki własne Perspektywy rynkowe Dostępność dodatkowego zabezpieczenia Możliwość zwiększenia marży bankowej nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. %

11 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 11 Perspektywy dotyczące portfeli kredytów nieruchomościowych W tej części autorzy dokonują oceny oczekiwań banków co do przyszłości ich portfeli kredytów nieruchomościowych w świetle ostatnich wydarzeń oraz z uwzględnieniem strategicznego podejścia banków do finansowania w segmencie nieruchomości. W porównaniu z ubiegłorocznym badaniem, w krajach respondentów skłonność do finansowania sektora nieruchomości w 2013 r. jest zróżnicowana, ale zasadniczo pozostaje na tym samym poziomie. Z wyjątkiem Bułgarii, banki w krajach biorących udział w naszym badaniu nie przewidują zmian poziomu zainteresowania finansowaniem nieruchomości w swoich portfelach kredytowych. Zmiana zainteresowania, co do kredytowania w segmencie nieruchomości w ramach działalności kredytowej banków POL ROM CZE BAL HUN BUL Średnia regionalna Źródło: KPMG w raporcie Barometr koniunktury na rynku finansowana sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Ze strategicznego punktu widzenia, projekty w segmencie nieruchomości są bardziej istotne dla banków na Słowacji, w Polsce i Czechach. W większości krajów banki podchodzą z mniejszym entuzjazmem do długookresowych perspektyw rynku nieruchomości niż w latach ubiegłych i w dalszym ciągu monitorują inwestycje. Co więcej, strategiczna waga, którą banki przypisują finansowaniu sektora nieruchomości może także wynikać z faktu, że szereg z nich musi borykać się ze znacznym odsetkiem zagrożonych kredytów udzielonych w tym sektorze. Na przestrzeni ostatnich trzech lat strategiczne znaczenie finansowania rynku nieruchomości uległo zmniejszeniu. Istotna zmiana podejścia jest widoczna w Bułgarii, gdzie instytucje bankowe przykładały dość dużą wagę do tego rynku w 2012 r. Wyniki tegorocznej ankiety pokazują, że okresowy wzrostowy trend odnotowany w 2012 r. nie przekształcił się w trwałą tendencję. Na Węgrzech poziom zainteresowania segmentem nieruchomości zmniejszył się w porównaniu z wynikami z dwóch ubiegłych lat, co wskazuje na pogorszenie sytuacji sektora finansowego na węgierskim rynku krajowym. Potwierdzeniem tej niekorzystnej opinii jest oświadczenie wydane ostatnio przez rząd węgierski, w którym deklaruje utrzymanie przez okres kolejnych kilku lat specjalnych podatków kryzysowych. Ponadto zastosowane środki oszczędnościowe (np. podatek od transakcji) spowodowały jeszcze większe obciążenie sektora bankowego. Jednak powyższe wyniki nie odzwierciedlają w pełni istniejących warunków makroekonomicznych w ankietowanych krajach, a przez to mogą nie mieć trwałego charakteru. Strategiczne znaczenie finansowania w segmencie nieruchomości dla banków Niskie Wysokie SVK POL CZE BAL HUN ROM SRB BUL w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2011 r.

12 12 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Przyszłość portfeli kredytów nieruchomościowych Opinie banków w zakresie wielkości portfeli kredytowych różnią się znacznie w zależności od kraju. Jednak we wszystkich krajach, w których przeprowadzano badanie, banki dostrzegają swoje perspektywy na okres najbliższych miesięcy w związku ze zwiększeniem portfela kredytów jako co najmniej tak samo dobre jak w całym sektorze, a nawet lepsze. W bieżącym roku respondenci z Rumunii i Serbii wskazali na raczej neutralne perspektywy wzrostu zarówno w ramach własnego portfela nieruchomościowego jak i całej branży. Banki na Węgrzech spodziewają się najniższego wzrostu oczekując skurczenia się portfeli zarówno własnych jak i w całym sektorze. Banki na Słowacji przewidują znacząco wyższe perspektywy dla siebie niż dla całego sektora w zakresie wielkości portfela. Podobnie jak w roku ubiegłym, polskie banki przewidują zmniejszenie się portfela kredytów na poziomie sektora i brak zmian w ich własnych portfelach. Wyniki uzyskane w Czechach i krajach bałtyckich wskazują na zwiększenie portfeli w okresie nadchodzących miesięcy. Prognozy banków co do zmiany wielkości akcji kredytowej na najbliższe miesięcy BAL stanowiły zagrożenie dla stabilności strefy euro, obecnie się poprawiła. W porównaniu do odpowiedzi udzielonych w 2012 r. zwiększyło się znaczenie braku środków własnych i aktywnych inwestorów. Nowe strategie, brak wysokiej klasy nieruchomości, nowe ograniczenia dotyczące wielkości kredytu/obciążenia ryzykiem kredytowym klienta oraz porozumienie Bazylea III straciły na wartości. Najważniejsze czynniki wpływające na akcję kredytową w zakresie finansowania sektora nieruchomości Warunki makroekonomiczne na rynku lokalnym Brak środków własnych Brak aktywnych inwestorów Warunki makroekonomiczne w Europie Nowa strategia Brak wysokiej klasy nieruchomości Nowe limity na maksymalną wielkość kredytu/obciążenie ryzykiem kredytowym klienta Porozumienie Bazylea III nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. CZE SRB ROM SVK BUL POL HUN Spadek Bez zmian Wzrost Prognozy zmiany wielkości akcji kredytowej badanego banku na najbliższe miesięcy Perspektywy zmiany wielkości akcji kredytowej sektora bankowego ogółem na najbliższe miesięcy Ankietowane banki poproszono również o określenie kluczowych elementów mających wpływ na rozmiar ich portfela kredytów w segmencie nieruchomości. Tak samo jak w 2012 r., jako najważniejszy czynnik wskazano lokalne warunki makroekonomiczne, zaś sytuację w Europie uznano za odgrywającą mniejszą rolę. Taki punkt widzenia może być skutkiem stabilniejszych warunków ekonomicznych w Europie, gdzie sytuacja Grecji i Portugalii, krajów, które Co do pytania skąd banki oczekują dodatkowych środków, w przypadku gdy łączna wielkość ich udziału w finansowaniu ulegnie zmniejszeniu, większość respondentów wskazała w pierwszej kolejności dodatkowe środki od deweloperów/ inwestorów. Jako drugie, najbardziej właściwe źródło wskazano private equity. Poza tym, niektóre banki wskazały jako potencjalne źródła finansowania obligacje i fundusze zagraniczne. Spłata ok. 15% kredytów nieruchomościowych, których termin wymagalności ma nastąpić w najbliższej przyszłości, przypada w następnym roku, zaś jednej trzeciej w terminie dwóch lat. W porównaniu z danymi uzyskanymi w 2012 r., odsetek kredytów krótkoterminowych zmniejszył się. Możliwe, iż stało się to na skutek zastosowania przez banki tzw. strategii extend and pretend, ponieważ zdarza się często, że w przypadku kredytobiorców, którzy nie są w stanie spłacić długu w terminie, banki przesuwają termin wymagalności nie przystępując do procedury natychmiastowego zajęcia, w nadziei, że nowy termin będzie dla kredytobiorców możliwy do dochowania. Skłonność do refinansowania pożyczek przypadających do spłaty w ciągu najbliższych dwóch lat wzrosła nieznacznie w większości badanych krajów, co miało miejsce także w badaniu z ubiegłego roku. Banki są zasadniczo otwarte na refinansowanie kredytów, chociaż respondenci z Bułgarii i Serbii wykazują mniejszy stopień otwartości w tym względzie w porównaniu do innych krajów. Niechęć do ponoszenia ryzyka w tych dwóch krajach jest prawdopodobnie związana z okresowym załamaniem rozwoju gospodarczego oraz mniej przejrzystymi warunkami panującymi na rynkach nieruchomości.

13 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 13 Skłonność banków do refinansowania kredytów przypadających do spłaty w ciągu najbliższych dwóch lat Tak Nie CZE HUN POL SVK ROM BAL SRB BUL w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. Około jedna trzecia ankietowanych banków rozważa zbycie części portfela kredytów komercyjnych w ciągu nadchodzących miesięcy, co stanowi istotny (niemal czterokrotny) wzrost w stosunku do roku ubiegłego. Jako najważniejsze przyczyny takiej tendencji respondenci wskazywali zastosowanie strategii wyjścia oraz nowe zasady adekwatności kapitałowej. Przedstawicieli banków poproszono również o komentarz na temat wpływu porozumienia Bazylea III na ich działalność. Większość respondentów stwierdziła, że regulacje zawarte w porozumieniu nie będą miały znaczącego wpływu, jednakże ponad połowa biorących udział w badaniu spodziewa się skutku w postaci wzrostu marż bankowych w wyniku zmian regulacji, co zwiększy koszty finansowania. Wnioskując jednak na podstawie odpowiedzi udzielonych w tegorocznym badaniu, regulacje te nie powinny w istotnym stopniu wpłynąć na wielkość akcji kredytowej banków w sektorze nieruchomości.

14 14 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Możliwości pozyskania finansowania nowych projektów nieruchomościowych W niniejszej części dokonano oceny możliwości pozyskania przez deweloperów finansowania bankowego dla projektów nieruchomościowych, gdyż obecnie jest to najistotniejsza kwestia, z którą muszą zmierzyć się deweloperzy. Większość banków jest wciąż zainteresowana finansowaniem nieruchomości generujących przychody jako bardziej atrakcyjnych niż projekty deweloperskie Jednak po ogólnym spadku odnotowanym w 2012 r., zasadniczo w tym roku skłonność do finansowania nowych inwestycji jest większa. Skłonność banków do finansowania projektów deweloperskich/nieruchomości generujących przychody Mniej skłonny Bardziej skłonny POL SVK BUL ROM CZE HUN BAL SRB Nowe projekty deweloperskie 2013 Nieruchomości generujące przychody 2013 w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2011 r. Większość pozytywnych odpowiedzi uzyskano w krajach, w których występuje duży odsetek kredytów spłacanych regularnie, tj. w Czechach, Polsce i Słowacji. Natomiast banki węgierskie, serbskie i w krajach bałtyckich nie są tak skłonne do udzielania finansowania w segmencie nieruchomości jak banki w innych krajach regionu. Zgodnie z ostatnimi raportami publikowanymi w mediach biznesowych, kredytodawcy z Południowo-Wschodniej Europy wyrażają zaniepokojenie stanem korupcji, co zwiększa w tych krajach kosztowność i czasochłonność procesu planowania 3 Jones Lang Lasalle Belgradzki Rynek Nieruchomości II kwartał 2013 r. 4 Colliers International Raport Market Briefing Report 2013 r. 5 Jones Lang Lasalle Warszawski Rynek Nieruchomości II kwartał 2013 r. 6 Jones Lang Lasalle Praski Rynek Nieruchomości II kwartał 2013 r. i budowy. Inną wskazywaną wadą jest brak dostępu do rzetelnych informacji rynkowych, ponieważ wiele transakcji odbywa się poza rynkiem i niewiele informacji jest dostępnych w publicznych środkach przekazu. Z drugiej strony, ze względu na postrzegany większy poziom ryzyka, kraje te oferują istotnie wyższą stopę zwrotu w porównaniu ze stabilniejszymi rynkami. Stopa kapitalizacji typu prime yield w sektorze obiektów handlowych w Belgradzie 3 i Sofii 4 wynosi 9,00%, w porównaniu z wynikiem 5,75% w Warszawie 5 i 6,25% w Pradze 6. W porównaniu do wyników uzyskanych w roku ubiegłym, rośnie zainteresowanie inwestycjami deweloperskim w Polsce. Jeśli chodzi o maksymalną wielkość kredytu, banki polskie odnotowały lekki wzrost, banki węgierskie, czeskie, bułgarskie i w krajach bałtyckich wskazały na umiarkowany spadek, zaś na Słowacji i w Rumunii nie odnotowano istotnej zmiany. Odpowiedzi uzyskane od polskich respondentów są zgodne z opinią wyrażoną w poprzedniej edycji badania, mówiącą o wzroście znaczenia strategicznego kredytowania w sektorze nieruchomości w porównaniu do ubiegłego roku. Zmiana limitu wielkości kredytów nieruchomościowych w porównaniu z limitem sprzed trzech lat Spadek Wzrost POL SVK ROM HUN CZE BUL BAL Respondentom zadano także pytanie o ich gotowość do udzielania kredytów konsorcjalnych lub pożyczek typu club deal na rzecz projektów w segmencie nieruchomości. Na podstawie udzielonych odpowiedzi można stwierdzić, że banki w Czechach i na Słowacji, a także, choć w mniejszym stopniu, w Polsce i na Węgrzech, są otwarte na tego typu rozwiązania W Bułgarii respondenci prezentowali mniejszą otwartość do takiej formy finansowania. W Serbii i krajach bałtyckich deklarowali mniejszą skłonność do wszelkiego rodzaju rozwiązań

15 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 15 konsorcjalnych przy współudziale innych banków. W żadnym z pozostałych ankietowanych krajów nie nastąpiła istotna zmiana w zakresie podejścia do omawianego zagadnienia. Preferencje sektora bankowego, co do finansowania nieruchomości wg klasy obiektów ROM Gotowość banków do uczestniczenia i/lub przewodzenia konsorcjum SVK CZE ROM POL HUN BUL SRB BAL Brak gotowości Gotowość do uczestniczenia jako członek konsorcjum Duża gotowość Gotowość do uczestniczenia jako lider konsorcjum w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. Na poziomie regionu gotowość banków do przewodzenia w kredytach typu club deal /kredytach konsorcjalnych wzrosła od ubiegłego roku, podczas gdy gotowość do uczestniczenia w tego typu kredytowaniu w charakterze członka jest nieznacznie niższa niż w 2012 r. W tegorocznym badaniu Słowacja wykazuje największą otwartość co do maksymalnej wielkości udziału, na drugim miejscu plasują się Czechy i Polska. Podobnie jak w roku ubiegłym, tylko połowa respondentów wykazywała gotowość uczestnictwa na poziomie przekraczającym 50% całkowitej wartości kredytu. Preferencje co do klasy obiektów oraz marża odsetkowa Banki zapytano także o preferowane klasy nieruchomości w każdym z ankietowanych krajów. Na podstawie udzielonych odpowiedzi, można stwierdzić, że według średniej regionalnej obiekty biurowe stanowią najbardziej preferowaną klasę aktywów, z obiektami przemysłowymi i handlowymi plasującymi się zaraz za nimi. W Bułgarii i w krajach bałtyckich preferowaną klasą aktywów są obiekty przemysłowe, zaś w Polsce, Czechach i na Węgrzech obiekty biurowe. W Rumunii banki wybierają przede wszystkim inwestycje w obiekty biurowe i handlowe. W Słowacji, największa gotowość kredytowania zaznacza się w segmencie budownictwa mieszkaniowego, przy obiektach handlowych wyprzedzających inwestycje w sektorze obiektów biurowych i handlowych. Podobnie do poprzednich badań dotyczących koniunktury na rynku finansowania nieruchomości, segment hotelarski jest notowany na ostatnim miejscu, chociaż od ubiegłego roku zauważono niewielką poprawę. 7 Jones Lang Lassalle Hotel Investor Sentiment Survey 2013 HUN CZE POL SVK BAL BUL % Biura Obiekty przemysłowo-logistyczne Mieszkania Obiekty handlowe Obiekty hotelarskie Uwaga: Im dłuższy pasek w danym kolorze, tym bardziej dana klasa obiektów jest preferowana przez banki nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Oprócz pytań na temat preferencji branżowych, respondentów poproszono o określenie zakresu marży odsetkowej, którą zastosowaliby w oparciu o stopę Euribor 3M (trzymiesięczną) w przypadku dewelopera lub inwestora o znakomitej reputacji, posiadającego solidny biznesplan. Podobnie jak w latach ubiegłych, nie uzyskano precyzyjnej średniej wielkości dla regionu, ponieważ wielkość marży różni się znacząco w poszczególnych krajach. W przypadku nowych nieruchomości deweloperskich, najniższe marże odsetkowe wykazywały banki w Czechach, Słowacji i w Polsce, co odzwierciedla niższe profile ryzyka tych krajów, a być może także wpływ większej konkurencji do finansowania wysokiej jakości inwestycji w nieruchomości. Najwyższe marże odsetkowe zanotowano natomiast w Serbii. W ujęciu regionalnym nie zanotowano istotnych różnic w marżach stosowanych przez banki w poszczególnych sektorach, z wyjątkiem segmentu hotelarskiego, gdzie marża jest zazwyczaj wyższa. Tendencję do podwyższania marży odnotowano w latach , ale prawdopodobnie zostanie ona zatrzymana w tym roku, ze względu na spadek o punktów bazowych marż odsetkowych dla wszystkich sektorów, w porównaniu do 2012 r. Największy spadek można zauważyć w sektorze hotelarskim. Jak wskazuje ostatnie badanie dotyczące oczekiwań w segmencie hotelarskim 7, zgodnie z którym nastąpiła ogólna poprawa warunków finansowania na wielu rynkach w regionie EMEA, może to częściowo wynikać z rosnącego zaufania do branży hotelarskiej i korzystnych oczekiwań handlowych w tym sektorze na najbliższe dwa lata. Odnotowano też pojawienie się nowych kredytodawców w sektorze hotelarskim, np. firmy ubezpieczeniowe i fundusze dłużne, jednak do chwili obecnej finansowanie w regionie EŚiW wciąż jest uzależnione od tradycyjnych źródeł.

16 16 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Nowe projekty deweloperskie Bankom zadano również pytanie o marżę odsetkową, jaką przyjęłyby (w oparciu o stopę EURIBOR 3M) przy finansowaniu wysokiej jakości nieruchomości generujących przychody. Najniższe marże stosują banki w Czechach, Słowacji i Polsce. W porównaniu ze średnią regionalną wysokością marży na przestrzeni ostatnich 4 lat, w 2013 r. zaobserwowano istotny spadek we wszystkich sektorach. W związku z powyższą tendencją, w bieżącym roku zanotowano najniższą średnią marżę we wszystkich sektorach od czasu przeprowadzenia pierwszego badania Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w 2010 r.. Średnia marża w przypadku nowych projektów deweloperskich Nieruchomości generujące przychody Marża odsetkowa stosowana przez banki dla wysoko oceniany projektów deweloperskich w wybranych krajach Marża odsetkowa stosowana - przez banki dla wysoko ocenianych nieruchomości generujących przychody w wybranych krajach 8 % 8 % CZE SVK POL ROM Biura Mieszkania Obiekty handlowe HUN Obiekty przemysłowo-logistyczne Obiekty hotelarskie SBR nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Biura Mieszkania Obiekty handlowe Średnie regionalne Średnie regionalne 5.8 % 5.8 % Biura Mieszkania Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo -logistyczne Obiekty hotelarskie w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2011 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2010 r CZE SVK POL HUN SRB Obiekty przemysłowo-logistyczne Obiekty hotelarskie nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Biura Mieszkania Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo -logistyczne w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Obiekty hotelarskie w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2012 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2011 r. w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2010 r. nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. waha się od 4,46 do 4,64%, podczas gdy w przypadku obiektów generujących przychody jest to zakres od 4,17 do 4,34%. Istnieją też różnice w wysokości średniej marży pomiędzy sektorami, z sektorem hotelarskim notującym najwyższą marżę zarówno w przypadku nowych projektów deweloperskich jak i nieruchomości generujących przychody. Częściowym wyjaśnieniem takich różnic w marżach są zróżnicowane ryzyka kredytowe poszczególnych krajów, co jest widoczne w wartościach umów CDS (credit default swaps). Najwyższe marże kredytowe odnotowano w krajach postrzeganych jako kraje wysokiego ryzyka.

17 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 17 Średnia marża na instrumentach CDS w okresie od maja do lipca 2013 r. dla wybranych krajów (w punktach bazowych) Kraj Kraj USA 20.0 Litwa Niemcy 30.9 Łotwa Austria 36.4 Irlandia Szwajcaria 36.7 Rosja Wielka Brytania 47.0 Rumunia Holandia 54.6 Hiszpania Estonia 60.8 Włochy Czechy 61.6 Słowenia Francja 71.5 Węgry Polska 84.7 Chorwacja Słowacja 92.6 Serbia Bułgaria Portugalia Uwaga: Średnie stopy instrumentów CDS w okresie przeprowadzania wywiadów (od 1 maja 2012 do 31 lipca 2013 r.) Źródło: Thomson Reuters (średnia ze spreadów od 24 animatorów rynku, 5-letnie CDS-y typu senior, zagregowane ceny z końca dnia wyrażone w USD) Kryteria udzielenia finansowania Po dokonaniu oceny gotowości banków do finansowania inwestycji w sektorze nieruchomości oraz zbadaniu ich preferencji co do rodzaju finansowanych obiektów, niniejsza część opisuje kryteria brane pod uwagę przez banki przy wyborze projektów do sfinansowania. Aby osiągnąć korzystne finansowanie inwestycji należy wykazać się przede wszystkim solidnym modelem biznesowym oraz aktywami wysokiej jakości. Wysokość wkładu własnego oraz reputacja dewelopera/operatora plasowały się razem na drugiej pozycji. Najważniejsze kryteria uwzględniane przez banki w procesie podejmowania decyzji kredytowej Solidny model biznesowy/wysoka jakość finansowanych aktywów Wysokość wkładu własnego Reputacja oraz referencje deweloperów/operatorów Sytuacja finansowa dewelopera Poziom zawartych umów najmu/sprzedaży (pre-let/pre-sale) Jakość planowania projektu, stan postępowań w sprawie zezwoleń Istnienie niezależnego studium/oceny wykonalności Wielkość pożyczki nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 r. Niezależna wycena zyskała na znaczeniu w porównaniu z ubiegłoroczną oceną, gdyż około jednej trzeciej banków uczestniczących w badaniu zadeklarowało kierowanie się w stopniu wysokim lub bardzo wysokim wycenami sporządzonymi przez niezależnych rzeczoznawców. Z drugiej strony, nie odnotowano istotnego spadku liczby banków, które deklarowałyby niski lub bardzo niski stopień zainteresowania takimi wycenami, jako że ok. 40% respondentów nie zmieniło zdania w tej kwestii od 2012 r. Stopień kierowania się przez banki wycenami niezależnych rzeczoznawców % 16 Bardzo niski Niski Średni Wysoki Bardzo wysoki Ankietowane banki zapytano także o techniczne kryteria finansowania. W zakresie wskaźnika kredytu do całkowitego kosztu inwestycji LTC (loan to cost) odpowiedzi różniły się znacznie w zależności od kraju. W przypadku bardziej dojrzałych rynków EŚiW wskaźnik LTC dla obiektów biurowych, mieszkaniowych, handlowych i przemysłowo-logistycznych kształtował się pomiędzy 0,58 a 0,73 (tj. odzwierciedlał strukturę kapitałową na poziomie środków z kredytu w wysokości 58 73% wartości inwestycji oraz 42 27% kapitału własnego). W krajach o wyższym profilu ryzyka (np. Serbii) wskaźnik LTC jest nieco niższy i waha się od 0,55 do 0,60 (tj. odzwierciedla strukturę kapitałową na poziomie środków z kredytu w wysokości 55 60% i 45 40% kapitału własnego). Ze względu na wyższe postrzegane ryzyko w segmencie hotelarskim wymagany jest większy wkład kapitałowy (tj. na poziomie 40-50%). Niemniej wartość wskaźnika wzrosła w porównaniu do 2012 r., wskazując na ogólnie bardziej korzystne nastawienie banków do podmiotów w tym sektorze. 22

18 18 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Nowe projekty deweloperskie Oczekiwania co do wysokości wskaźnika LTC (loan-to-cost) przy finansowaniu wysoko ocenianych projektów deweloperskich w ciągu najbliższych miesięcy POL SVK BAL CZE ROM HUN SRB Średnia regionalna 2011 Biura Mieszkania Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo-logistyczne Obiekty hotelarskie Średnia regionalna 2012 Średnia regionalna 2013 Nieruchomości generujące przychody Oczekiwania co do wysokości wskaźnika LTV (loan-to-value) przy finansowaniu wysoko ocenianych nieruchomości generujących przychody w ciągu najbliższych miesięcy CZE BAL POL HUN SVK ROM SRB Średnia regionalna 2011 Biura Mieszkania Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo-logistyczne Obiekty hotelarskie Średnia regionalna 2012 Średnia regionalna 2013 Na bardziej stabilnych rynkach EŚiW wskaźniki wartości kredytu do wartości obiektu LTV (loan-to-value ratio) dla obiektów w sektorach biurowym, mieszkaniowym oraz przemysłowo-logistycznym, wykazują maksymalną wartość na poziomie od 0,6 do 0,68 (tj. odzwierciedlają strukturę kapitału obejmującą 60 68% środków z kredytu i 40 32% kapitału własnego). W Serbii dla finansowania tego rodzaju obiektów wymagany jest wkład własny na poziomie 40 50% ze względu na wyższy postrzegany poziom ryzyka. Wkład kapitałowy wymagany w sektorze hotelarskim jest jeszcze wyższy, ze średnią zbliżoną do 40% i charakteryzuje się o wiele większy zróżnicowaniem w zależności od kraju. Pomimo zróżnicowania pomiędzy klasami aktywów, średni wskaźnik LTC jest nieco wyższy niż w roku ubiegłym. Z drugiej strony, średni wskaźnik LTV odnotował nieznaczny spadek w porównaniu z poprzednim rokiem. Podobnie jak w roku ubiegłym, banki nadal oczekują wysokich wskaźników dotyczących uprzednio zawartych umów najmu (pre-let) lub sprzedaży (pre-sale). Oczekiwane wskaźniki różnią się znacząco w poszczególnych krajach oraz między poszczególnymi sektorami. Najwyższe średnie wskaźniki zanotowano w krajach bałtyckich, które nieznacznie wyprzedzają Polskę i Węgry. Wskaźniki pre-let dla sektorów biurowego i handlowego kształtują się na zbliżonym poziomie, wahając się od 40 do 65%. Zasadniczo, większość inwestycji przemysłowych i logistycznych jest realizowana z uwzględnieniem konkretnych wymogów przyszłych najemców, tak więc liczba inwestycji spekulacyjnych jest tu bardzo niewielka. Oczekiwane wskaźniki pre-let przy finansowaniu realizacji wysoko notowanych projektów biurowych, handlowych i logistycznych w okresie najbliższych miesięcy 80 % BAL POL HUN BUL SVK CZE SRB Biura Obiekty handlowe Średnia regionalna 2010 Średnia regionalna 2011 Średnia regionalna 2012 Średnia regionalna 2013 Obiekty przemysłowo-logistyczne

19 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku 19 W badaniu sprawdzano także oczekiwane wskaźniki obsługi długu DSCR (debt service coverage ratio) przy finansowaniu nieruchomości generujących przychody, realizowanych przez inwestorów o znakomitej reputacji i na podstawie solidnego biznesplanu. Niemal we wszystkich badanych krajach, omawiane wskaźniki przyjmują wyższe wartości w odniesieniu do inwestycji w sektorze hotelarskim, przekraczając przeciętnie poziom 1,35, co stanowi niewielki wzrost w porównaniu z rokiem ubiegłym. Oczekiwany wskaźnik obsługi długu (DSCR) przy finansowaniu wysokiej jakości nieruchomości generujących przychody w wybranych krajach w regionie CZE SVK POL HUN SRB BAL Biura Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo-logistyczne Obiekty hotelarskie Średnie regionalne Biura Obiekty handlowe Obiekty przemysłowo-logistyczne Średnia regionalna 2013 Średnia regionalna 2012 Średnia regionalna 2011 Średnia regionalna 2010 Obiekty hotelarskie

20 20 Barometr koniunktury na rynku finansowania sektora nieruchomości w krajach Europy Środkowej i Wschodniej w 2013 roku Tendencje finansowania sektora nieruchomości w Polsce Po umiarkowanym wzroście na poziomie 2,0% w 2012 r., Polska wykazuje pewne osłabienie charakteryzujące się prognozowanym niskim wzrostem PKB na poziomie 1% w 2013 r. Polski sektor bankowy, który dobrze radził sobie ze skutkami kryzysu finansowego, w 70% stanowi własność banków zagranicznych. Obecnie sektor ten boryka się ze znaczącymi zmianami strukturalnymi i regulacyjnymi, zarówno w Polsce jak i w pozostałych krajach UE. Wśród inwestorów polski rynek wciąż uchodzi za najatrakcyjniejszy w regionie. Pod względem wolumenu inwestycji, Polska, której łączny wolumen inwestycji wyniósł ok. 64% w pierwszym półroczu 2013 r. wyprzedzając tym samym wolumen osiągnięty w analogicznym okresie w roku poprzednim, wiedzie prym w Europie Środkowej i Wschodniej (z wyłączeniem Rosji). Największy wolumen transakcji odnotowano w sektorze obiektów biurowych, a następnie w sektorze obiektów przemysłowych i handlowych. W porównaniu z innymi klasami obiektów wartość transakcji w sektorze hotelarskim była nieznaczna. Stopy kapitalizacji typu prime 8 za najlepszy produkt inwestycyjny w sektorze obiektów handlowych utrzymały się na tym samym poziomie. Wskaźnik LTC (nowe inwestycje) w latach Obiekty biurowe: 6,25% Obiekty handlowe: 5,75% Obiekty przemysłowe: 8,00% Kluczowe wnioski z badania Po spadku odnotowanym w 2011 r., marże odsetkowe wykazują tendencję wzrostową, obecnie kształtującą się w przedziale 2,8 4,5%. Do 2010 r. banki wymagały wskaźnika pre-let na zbliżonym poziomie. Po spadku odnotowanym w 2011 r., średni wskaźnik obsługi długu (DSCR) utrzymał się na stabilnym poziomie i obecnie kształtuje się w przedziale 1,21 to 1,47. Wartość wskaźnika LTC dla nowych projektów budowlanych wykazuje nieznaczną poprawę w porównaniu z rokiem ubiegłym. Spread marży odsetkowych się zmniejsza, pomimo spadku w roku 2011 marże wzrastają i obecnie mieszczą się w przedziale od 2,8% do 4,5%. Po wprowadzeniu regulacji zmniejszających wymagania ustawowe w 2011 r. banki wydają się ostrożniejsze jeżeli chodzi o spekulacyjne inwestycje deweloperskie i wymagają od deweloperów wyższego wskaźnika pre-let. Wskaźnik DSCR kształtuje się w przedziale od 1,2 do 1,4 przy dolnej granicy dotyczącej sektora obiektów biurowych i górnej dotyczącej sektora hotelarskiego. W ciągu ostatnich trzech lat średnia wartość wskaźnika DSCR utrzymuje się na stabilnym poziomie 1,3. Marża odsetkowa (nowe inwestycje) w latach % Wskaźnik pre-let w latach % Zakres pre-let Zakres LTC Średnia wartość LTC Średnia wartość pre-let Zakres marży Wskaźnik DSCR w latach Średnia wartość marży Zakres DSCR Uwaga: Diagram obrazujący zmiany wskaźnika pre-let nie uwzględnia inwestycji w sektorze budownictwa mieszkaniowego 8 Jones Lang Lasalle Warszawski Rynek Nieruchomości II kwartał 2013 r. Średnia wartość DSCR