REGULAMIN NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH w Spółdzielni Mieszkaniowej JELONKI

Transkrypt

1 REGULAMIN NAJMU LOKALI MIESZKALNYCH w Spółdzielni Mieszkaniowej JELONKI I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 1 1.Postanowienia Regulaminu określają; a)zasady i tryb ustalania najemców - lokali mieszkalnych; b)ogólne warunki najmu jakie winny określać umowy oraz prawa i obowiązki stron umowy. 2.Spółdzielnia może wynająć lokal mieszkalny, wyłącznie na podstawie umowy najmu określającej szczegółowe warunki najmu, na podstawie 78 i 79 Statutu oraz niniejszego Regulaminu. 3.Upoważnionym do zawierania umów najmu ze strony Spółdzielni jest Zarząd lub jeden członek Zarządu i Pełnomocnik. 4.Spółdzielnia może wynajmować lokale mieszkalne wolne w sensie prawnym, do których nie może ustanowić odrębnej własności lokalu. 5.Mieszkaniami przeznaczonymi do wynajęcia mogą być mieszkania z odzysku, do których prawa dotychczasowych użytkowników wygasły, (wolne pod względem prawnym). 2 Ilekroć w Regulaminie jest mowa o: 1. Statucie - rozumie się przez to statut SM Jelonki, 2. Spółdzielni - rozumie się przez to SM Jelonki, 3. Zarządzie - rozumie się przez to Zarząd SM Jelonki, 4. Najemcy - rozumie się przez to osoby fizyczne wynajmujące lokale mieszkalne 5. Stawce wywoławczej - rozumie się przez to wysokość miesięcznej stawki czynszu najmu ustalona przez Zarząd Spółdzielni z uwzględnieniem lokalizacji i warunków technicznych lokalu, oraz cen wolnorynkowych. 6. Najwyższej stawce - rozumie się przez to wysokość miesięcznej stawki czynszu najmu ustaloną w drodze konkursu, 7. Wygrywającym konkurs - rozumie się przez to osobę, która podczas konkursu zaoferowała najwyższą stawkę czynszu najmu. 8. Przebiciu - rozumie się przez to zaoferowanie przez uczestnika konkursu wyższej stawki czynszu najmu. 9. Opłatach - należy przez to rozumieć opłaty za eksploatację, konserwację remonty, opłaty gruntowe. dostawę energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości oraz inne opłaty niezależne od właściciela lokalu. II. TRYB I ZASADY USTALANIA NAJEMCÓW LOKALI MIESZKALNYCH 3 Najemcami lokali mieszkalnych mogą być osoby fizyczne Zarząd w celu wyłonienia najemcy lokalu mieszkalnego ogłasza konkurs ofert. 2. Postępowanie konkursowe przeprowadza Komisja konkursowa, w skład której wchodzi przewodniczący, dwóch członków oraz obserwator delegowany z Rady Nadzorczej; 3. Przewodniczącego oraz członków Komisji konkursowej powołuje Zarząd spośród pracowników Spółdzielni.

2 4. Komisja konkursowa dokonując wyboru najkorzystniejszej oferty kieruje się wysokością oferowanej stawki. 5. W konkursie nie mogą uczestniczyć członkowie komisji konkursowej oraz osoby im bliskie. Na tę okoliczność członkowie Komisji konkursowej składają stosowne oświadczenie. 5 Zarząd Spółdzielni może zastrzec sobie prawo unieważnienia konkursu bez podania przyczyn Ogłoszenie o konkursie na najem lokalu mieszkalnego umieszcza się co najmniej na 14 dni przed wyznaczonym terminem konkursu na tablicach ogłoszeń w budynkach i siedzibie Spółdzielni, na budynku przeznaczonym do wynajmu oraz na stronie internetowej Spółdzielni. 2. W szczególnie uzasadnionych przypadkach Zarząd Spółdzielni podejmuje decyzję o publikacji ogłoszeń w prasie lokalnej. 3. W jednym ogłoszeniu mogą być zamieszczone informacje o konkursie na najem kilku lokali Ogłoszenie o konkursie winno zawierać informacje o: a) lokalu (położenie, metraż, przeznaczenie), b) stawce wywoławczej nie obejmującej opłat niezależnych od właściciela, c) przewidywanej wysokości opłat dodatkowych niezależnych od właściciela lokalu, d) terminie i miejscu składania i otwarcia ofert, e) terminie, w którym można oglądać lokal oraz zapoznać się z Regulaminem najmu lokali mieszkalnych obowiązującym w SM Jelonki i projektem umowy najmu. f) przysługującym Zarządowi prawie do unieważnienia konkursu bez podania przyczyn, g) innych istotnych postanowieniach dotyczących konkursu. 8 Konkurs przeprowadzany jest w formie pisemnej. 1. Osoby zainteresowane udziałem w konkursie muszą złożyć pisemną ofertę, która powinna zawierać: a) nazwę /nazwisko i imię oferenta, adres do doręczeń oraz nr telefonu kontaktowego; b) pisemne oświadczenie o zapoznaniu się z warunkami konkursu; c) proponowaną wysokość stawki czynszu najmu w złotych za 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu d) oświadczenie o zobowiązaniu do wpłaty na konto Spółdzielni kaucji zabezpieczającej w wysokości 3-krotnej miesięcznej stawki zaoferowanego czynszu najmu Do konkursu dopuszczeni zostają oferenci, którzy złożyli pisemną ofertę i spełnili wymagania określone w O dopuszczeniu do konkursu rozstrzyga Komisja konkursowa W przypadku gdy pierwszy konkurs nie dał rezultatu, Zarząd Spółdzielni podejmuje decyzję o ogłoszeniu drugiego konkursu ze stawką wywoławczą czynszu najmu obniżoną do wysokości gwarantującej zagospodarowanie lokalu. 2. W przypadku gdy pierwszy konkurs nie dał rezultatu, Zarząd może podjąć decyzję o przeprowadzeniu dodatkowych negocjacji ustnych z oferentem, który jako jedyny złożył ważną ofertę w pierwszym konkursie lub z oferentami, którzy zaoferowali stawkę czynszu najmu niższą od stawki wywoławczej. 2

3 3. Negocjacje stawki czynszu najmu, o których mowa w ust. 2 prowadzone są przez Komisję konkursową w obecności co najmniej 2-ch członków Zarządu. 4. W przypadku, gdy w drugim konkursie lokal nie znajdzie najemcy, lokal może zostać wynajęty przez Zarząd z pominięciem procedury konkursowej z wolnej ręki. O wyborze oferenta Zarząd poinformuje Radę Nadzorczą W przypadku, gdy w konkursie złożono co najmniej 2 ważne oferty Komisja, po analizie ofert, w celu uzyskania jak najlepszych warunków najmu, może podjąć decyzję o przeprowadzeniu dodatkowej dogrywki w formie licytacji ustnej. 2. Do licytacji ustnej zapraszanych jest co najmniej dwóch oferentów, którzy zaoferowali najwyższe stawki czynszu najmu. 3. O terminie licytacji i najwyższej zaoferowanej stawce czynszu najmu, która stanowić będzie stawkę wywoławczą w licytacji oferenci powiadamiani są telefonicznie oraz dodatkowo na piśmie. 4. Licytacja odbywa się, gdy przystąpi do niej co najmniej 2 oferentów. 5. W trakcie licytacji Przewodniczący Komisji konkursowej podaje dane uczestników licytacji, wysokość stawki wywoławczej i wzywa uczestników licytacji do zgłaszania oferowanych wysokości stawki czynszu najmu. 6. Uczestnicy konkursu zgłaszają ustnie kolejne przebicia. Oferowana stawka przestaje wiązać, gdy kolejny uczestnik licytacji zaoferuje wyższą, aż do momentu, w którym Przewodniczący Komisji konkursowej wywoła po raz trzeci ostatnią oferowaną stawkę i przybiciem zamknie licytację ogłaszając imię i nazwisko osoby wygrywającej licytację Z przeprowadzonego konkursu Przewodniczący Komisji konkursowej sporządza protokół zawierający w szczególności: 1) wskazanie imiennego składu Komisji konkursowej, 2) oznaczenie terminu i miejsca konkursu, 3) określenie stawki wywoławczej czynszu najmu, 4) informację o oferentach i proponowanych przez nich warunkach najmu, 5) informację o ogłoszeniu i przeprowadzeniu dodatkowej licytacji ustnej i jej wynikach, 6) gdy konkurs nie dał rezultatu, decyzję Zarządu w sprawie przeprowadzenia kolejnego konkursu i ustaleniu jego warunków, 7) informację o przeprowadzonych na podstawie 11 ust. 3 Regulaminu dodatkowych negocjacjach i ich wynikach, 8) informację o ostatecznych wynikach konkursu, ze wskazaniem oferenta, który konkurs wygrał i na jakich warunkach. 2. Protokół z przeprowadzonego konkursu podpisują wszyscy członkowie Komisji konkursowej. 3. Obserwator oddelegowany z Rady Nadzorczej nie bierze udziału w głosowaniu, lecz przysługuje mu prawo wniesienia swych zastrzeżeń na piśmie do protokółu z odbytego konkursu. 4. Zarząd Spółdzielni przed zatwierdzeniem wyników konkursu zobowiązany jest do pisemnego ustosunkowania się do wniesionych zastrzeżeń W przypadku nie zawarcia umowy przez najemcę wybranego w drodze konkursu w terminie 14 dni od daty rozstrzygnięcia konkursu Spółdzielnia może odstąpić od zawarcia umowy najmu. 2. W takim przypadku Zarząd, po przeprowadzeniu dodatkowych negocjacji, może zawrzeć umowę najmu z oferentem, który zaoferował kolejną stawkę niższą od oferenta, który konkurs wygrał, po spełnieniu przez niego wszelkich wymagań formalnych do zawarcia umowy wynikających z niniejszego Regulaminu. 3

4 III. WARUNKI I ZASADY ZAWIERANIA UMÓW NAJMU LOKALI Z najemcą wyłonionym w drodze konkursu zawiera się umowę najmu lokalu po zatwierdzeniu wyników konkursu przez Zarząd oraz dokonaniu przez wygrywającego konkurs określonych w ust Warunkiem zawarcia umowy najmu lokalu jest dokonanie przez najemcę wyłonionego w wyniku konkursu lub w innym trybie określonym niniejszym Regulaminem jest: a) spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, który jest jednocześnie protokołem stanu technicznego lokalu, i stanowi załącznik do umowy najmu, b) wpłata kaucji zabezpieczającej należności przysługujące Spółdzielni z tytułu najmu lokalu, w wysokości 3-krotności miesięcznego ustalonego czynszu najmu oraz opłat dodatkowych brutto, bądź dopuszcza się inne zabezpieczenie w formie uzgodnionej pomiędzy stronami umowy. 3. Termin zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego ustala Zarząd Spółdzielni, jednak nie później niż 14 dni od daty rozstrzygnięcia konkursu. 4. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana jest na czas nieoznaczony Szczegółowy zakres obowiązków Spółdzielni i najemcy określa umowa najmu. 2. Umowa ta winna przewidywać m.in., że do najemcy mieszkania mają zastosowanie przepisy regulaminu używania lokali, oraz porządku domowego mieszkańców obowiązującego w zasobach S.M. Jelonki Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą pisemną Spółdzielni. 2. Po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obowiązujących go napraw. 3. Stan techniczny lokalu zdawanego przez najemcę nie może być gorszy od stanu w jakim lokal znajdował się w chwili przekazania go do najmu stwierdzonego protokołem. Najemca zobowiązany jest do: terminowego wnoszenia opłat czynszu i dodatkowych opłat wynikających z umowy najmu, 2. ponoszenia kosztów wynikłych z opóźnienia w/w płatności, 3. użytkowania przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, 4. uzyskania zgody wynajmującego na dokonanie, na własny koszt, ewentualnych modernizacji i zmian w lokalu, 5. przestrzegania zasad określonych w Statucie i regulaminach obowiązujących w Spółdzielni, 6. ubezpieczenia swojego mienia znajdującego się w lokalu od ognia, zalania i kradzieży. IV. CZYNSZ I INNE OPŁATY ZA NAJEM LOKALU MIESZKALNEGO Z tytułu najmu najemca jest obowiązany do uiszczania czynszu i innych opłat związanych z używaniem lokalu. 2. Wysokość i terminy wnoszenia opłat strony określają w umowie. 4

5 3. Zmiana wysokości opłat dodatkowych niezależnych od właściciela nie stanowi zmiany umowy i nie wymaga aneksu do umowy, następować będzie na podstawie jednostronnego, pisemnego zawiadomienia Najemcy w oparciu o faktycznie ponoszone koszty przez Spółdzielnię. V. USTANIE NAJMU Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony może być rozwiązana przez każdą ze stron bez podania przyczyn z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec ostatniego dnia następnego miesiąca kalendarzowego, przy zachowaniu formy pisemnej, pod rygorem nieważności. Za zgodą Zarządu okres rozwiązania umowy może być inny, jednakże obowiązkowo potwierdzony stosownymi zapisami w umowie. 2. Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być rozwiązana przez Spółdzielnię bez zachowania terminu wypowiedzenia gdy Najemca: a) używa lokal w sposób niezgodny z jego umownym przeznaczeniem, b) zalega z zapłatą należności za co najmniej dwa pełne okresy płatności, c) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, d) bez zgody Wynajmującego wykonał w lokalu przeróbki, modernizacje i zmiany w stosunku do stanu pierwotnego, e) nie wykonuje obowiązków wynikających z postanowień umowy najmu, f) w sposób rażący narusza postanowienia obowiązujących regulaminów w tym w szczególności Regulaminu najmu lokali mieszkalnych, w Spółdzielni Mieszkaniowej Jelonki oraz innych obowiązujących przepisów wewnątrzspółdzielczych, administracyjnych, budowlanych, sanitarnych, p.poż Po zakończeniu umowy najmu, w terminie wyznaczonym przez Spółdzielnię, Najemca zobowiązany jest do zwrotu Spółdzielni, przedmiotu najmu na podstawie protokołu zdawczoodbiorczego, w stanie nie pogorszonym, ze zmianami wynikającymi z zawartej umowy. 2. Jeżeli Najemca nie przywróci lokalu do stanu zgodnego z postanowieniami umowy Spółdzielnia, uprawniona jest do wykonania niezbędnych w tym celu prac, przy czym Najemca upoważnia Spółdzielnię do zastępczego wykonania tych prac na koszt Najemcy i potrącenia poniesionych kosztów z wniesionej przez Najemcę kaucji. 3. Przekazanie lokalu Spółdzielni, następuje na podstawie protokołu zdawczo -odbiorczego. 4. W przypadku zwłoki w przekazaniu lokalu do dyspozycji, Spółdzielni na skutek wygaśnięcia umowy najmu Najemca zapłaci Spółdzielni karę umowną w wysokości 200% stawki czynszu za każdy miesiąc zwłoki. 5. Kaucja zabezpieczająca zostaje zwrócona Najemcy po protokolarnym przekazaniu lokalu Spółdzielni. 6. Z kaucji Spółdzielnia ma prawo potrącić nie uregulowane należności z tytułu najmu lokalu do dnia jego przekazania Spółdzielni oraz koszty ewentualnych napraw przeprowadzonych przez Spółdzielnię zgodnie z postanowieniami umowy. VI. PRZEPISY KOŃCOWE 21 Każda zmiana umowy musi być dokonana pod rygorem nieważności na piśmie w formie aneksu podpisanego przez przedstawicieli obu stron. Nie stanowi zmiany umowy zmiana wysokości stawki czynszu i opłat dodatkowych niezależnych od Spółdzielni. 5

6 22 W sprawach nie uregulowanych niniejszym Regulaminem stosuje się postanowienia Kodeksu Cywilnego. 23 Spory powstałe przy wykonywaniu umów najmu rozstrzygane będą przez sąd właściwy dla Spółdzielni. 24 Niniejszy Regulamin wchodzi w życie z dniem podjęcia uchwały przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej Jelonki o jego zatwierdzeniu. 6