OGRANICZENIA W WYKONYWANIU PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W ŚWIETLE STOSUNKÓW SĄSIEDZKICH

Transkrypt

1 OGRANICZENIA W WYKONYWANIU PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W ŚWIETLE STOSUNKÓW SĄSIEDZKICH Wszystko co po tamtej stronie płota, to twój wróg. Kot też? Też! Kot? Kici, kici 1. Powyższy cytat, to fragment słynnego dialogu z filmu Sami Swoi (reż. S. Chęciński). Głównych bohaterów filmu, Kargula i Pawlaka, łączy wzajemna wrogość, wokół której zbudowano główną oś fabuły tej kultowej polskiej komedii. Na szczęście typowy obraz stosunków sąsiedzkich różni się od tego przedstawionego w filmie. Niemniej jednak, praktycznie każdy z nas doświadczył w swoim życiu sytuacji, w której najchętniej zamieniłby sąsiada. Wystarczy, że wyobrazimy sobie studenta, który w mieszkaniu przygotowuje się do sesji egzaminacyjnej, a jego sąsiad w tym czasie urządza huczne imieniny. Frustracja, ogarniająca studenta, z całą pewnością nie jest efektem braku zaproszenia na przyjęcie Albo sytuacja, gdy w piękne, letnie popołudnie wystawiamy pranie na tarasie, podczas gdy nasz sąsiad miał w tym czasie zupełnie inne plany grilla! Większość z tych problemów rozwiąże zwykła rozmowa z sąsiadem. Życie w społeczeństwie to przecież sztuka kompromisów. Co jednak wolno nam zrobić a czego nie, gdy brakuje woli współpracy? Temat ten jest niezwykle szeroki. Dlatego też przedmiot zainteresowania niniejszego artykułu porusza jedynie niewielki wycinek problemu skupia się na prawnych barierach w wykonywaniu prawa własności nieruchomości gruntowych w świetle stosunków sąsiedzkich 2. Własność Własność stanowi fundament istnienia gospodarki wolnorynkowej i budowy demokratycznego państwa prawa. Prawo własności gwarantuje Konstytucja RP, która w art. 64 zalicza własność do podstawowych praw ekonomicznych, przysługujących każdemu. Własność podlega ochronie prawnej i co do zasady ograniczona może być tylko w drodze ustawy, z zastrzeżeniem, że akt prawny nie narusza istoty prawa własności 3. W prawie cywilnym własność traktuje się jako nadrzędne prawo rzeczowe, nieograniczone żadnym horyzontem czasowym, dziedziczne, zbywalne i podlegające egzekucji 4. Doktryna tradycyjnie ujmuje własność w postać tzw. triady uprawnień do: dysponowania rzeczą (łac. ius utendi), pobierania pożytków (łac. ius fruendi), rozporządzania rzeczą (łac. ius disponendi) 5. 1 Cytat pochodzi z pierwszej części filmu Sami Swoi (1967) Sylwestra Chęcińskiego. 2 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (tekst jednolity: Dz.U nr 102 poz. 651 z późn. zm), w art. 4 ust. 1 definiuje nieruchomość gruntową jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. 3 Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U nr 78 poz. 483). 4 Mączyńska, E., Prystupa, M., Rygiel, K., Ile warta jest nieruchomość, Poltext, Warszawa 2004, str Kisilowska, H. (red.) Nieruchomości. Zagadnienia prawne, LexisNexis, wyd. 5, Warszawa 2009, str

2 W świetle powyższych zasad, właściciel nieruchomości ma prawo do swobodnego korzystania z rzeczy i jej używania, pobierania z niej pożytków (o ile takie przynosi) w postaci np. płodów rolnych lub czynszu dzierżawnego, jak również wyzbycia się lub obciążenia nieruchomości innymi prawami. Należy jednak zwrócić uwagę, że każdorazowo zakres tych uprawnień ogranicza art. 140 kodeksu cywilnego, na mocy którego korzystanie z rzeczy: odbywa się w granicach określonych przez ustawy, musi być zgodne z zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa 6. Powyższa norma prawna eliminuje dowolność w rozporządzaniu własnością. O ile ustawy konkretyzują ramy korzystania z rzeczy, o tyle wprowadzenie niedookreślonych zwrotów, jakimi są zastosowane klauzule generalne (zasada współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa), mogą powodować problemy interpretacyjne. Z drugiej strony, pozwalają one na uwzględnianie kryteriów pozaprawnych przy dokonywaniu oceny działań (względnie zaniechań), dzięki czemu uelastyczniają stosowanie prawa. W części kodeksu cywilnego, poświęconej własności, istotne miejsce zajmuje kwestia regulacji stosunków między nieruchomościami pozostającymi ze sobą we wzajemnym oddziaływaniu. Tę część prawa potocznie określa się mianem prawa sąsiedzkiego, do którego odnoszą się w szczególności przepisy art k.c. Celem tych regulacji jest przede wszystkim niedopuszczenie do powstawania konfliktów, wynikających z sąsiedztwa nieruchomości 7. Analizując wymienione artykuły można zauważyć, że ustawodawca uregulował kwestie korzystania z prawa własności względem nieruchomości sąsiedzkich w zakresie czterech podstawowych obszarów problemowych, takich jak: oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości (immisje), odpowiedni dostęp do drogi publicznej, korzystanie z obszarów wzdłuż granic sąsiednich nieruchomości gruntowych, kwestia rozgraniczenia gruntów. Oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości (immisje) Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by utrudniały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W doktrynie prawnej przyjęło się określać tego typu zakłócenia jako immisje. Tym mianem określa się czynności wykonywane przez właściciela gruntu, których skutki odczuwalne są na sąsiednich nieruchomościach. Mogą mieć one zarówno charakter bezpośredni (celowe skierowanie określonych substancji na grunt sąsiada), jak i pośredni (uboczny skutek działania właściciela 6 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.). 7 Doliwa, A., Prawo rzeczowe, C.H. Beck, Wyd. 2, Warszawa 2010, s

3 nieruchomości). Art. 144 k.c. porusza kwestię tzw. immisji pośrednich, które w zasadzie są prawnie dopuszczalne, chyba że ich poziom wykracza ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społecznogospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przykładem typowych immisji pośrednich są: hałas, przenikanie gazów, pyłów, dymów, nieprzyjemnych zapachów. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, w sytuacji, gdy immisje pośrednie nabierają charakteru niedozwolonego prawem, właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie typu negatoryjnego z tytułu art k.c. Określenie czy miara zakłóceń jest ponadprzeciętna powinno odbywać się przy zastosowaniu kryteriów obiektywnych (np. z wykorzystaniem istniejących norm administracyjnych) 8. Kodeks cywilny nakłada ponadto na właścicieli nieruchomości zakaz dokonywania robót ziemnych w taki sposób, żeby powstało zagrożenie utraty oparcia sąsiednich nieruchomości (art. 147 k.c.). Przyjęło się również uważać, że przepis ten dotyczy także wykonywania robót objętych prawomocnym pozwoleniem na budowę, jak również takich robót, które nawet w dalekiej przyszłości mogą grozić utratą oparcia, przez co niebezpieczeństwo wcale nie musi mieć charakteru bezpośredniego 9. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej W art. 145 k.c. uregulowano kwestie żądania ustanowienia służebności drogowej (droga konieczna) względem właścicieli gruntów sąsiednich, w przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Ustanowienie służebności drogowej odbywa się za wynagrodzeniem, a jej przeprowadzenie powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy oraz potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, przy najmniejszym obciążeniu gruntów, przez które droga ma prowadzić. Przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości na roszczenie o ustanowienie dostępu do drogi publicznej nawet w sytuacji, gdy taki dostęp posiada, jednak w świetle społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie jest on odpowiedni 10. Ustanowienie drogi koniecznej zgodnie z wykładnią Sądu Najwyższego nie jest natomiast możliwe, gdy właściciel, którego nieruchomość przylega do drogi publicznej, tak zabudowuje swoją nieruchomość, że zamyka sobie dojazd do części nieruchomości, usytuowanych w dalszej odległości od drogi - wówczas nie może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej dla uzyskania dojazdu do tych części swej nieruchomości 11. Korzystanie z obszarów wzdłuż granic sąsiednich nieruchomości gruntowych Na wstępie przytoczono fragment kultowego dialogu z filmu Sami swoi. Trudno sobie wyobrazić, jak zachowaliby się główni bohaterowie filmu, gdyby na jednej nieruchomości rosło 8 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r. (sygn. akt V CKN 1021/00). 9 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2007 r. (sygn. akt III CSK 431/06). 10 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r. (sygn. akt II CKN 786/98). 11 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 1975 r. (sygn. akt. III CRN 488/74). 3

4 drzewo owocowe, którego gałęzie zwisałyby na grunt sąsiedni. Na szczęście pomiędzy włościami Kargula i Pawlaka stał długi, drewniany płot, otoczony szerokim pasem ubitej ziemi. Jednak w wielu przypadkach, w pasie rozgraniczającym sąsiednie nieruchomości często występuje jakieś zadrzewienie. Co do zasady zarówno drzewa, jak i krzewy stanowią części składowe nieruchomości gruntowych. Jednakże, prawo do korzystania z tych rzeczy jest w pewnym stopniu ograniczone w przypadku, gdy rosną one na obszarach wzdłuż granic sąsiednich nieruchomości, a ich części przechodzą na grunt sąsiedni. W świetle art. 148 k.c. owoce opadłe z drzewa lub z krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki (o ile taki grunt nie jest użytkiem publicznym). Właścicielowi gruntu, z którego wyrasta drzewo, przysługuje jednak prawo wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Jeżeli dojdzie wówczas do szkody po stronie właściciela gruntu sąsiedniego, to może on żądać jej naprawienia (art. 149 k.c.). W przypadku korzeni, owoców, gałęzi przechodzących na sąsiedni grunt, właściciel tego gruntu może je odciąć i zachować dla siebie. Zanim jednak obetnie zwisające nad jego gruntem owoce lub gałęzie zobowiązany jest wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia (art. 150 k.c.). Kwestia rozgraniczenia gruntów W art k.c. unormowano kwestie sporne dotyczące ustalania granic pomiędzy nieruchomościami sąsiednimi. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granice sąsiedniego gruntu zostaną przekroczone (w dobrej wierze), właściciel tego gruntu może jedynie żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu lub tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Jeżeli jednak, niezwłocznie sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda z tego tytułu, może on żądać od właściciela, który wtargnął na jego grunt, przywrócenia stanu poprzedniego. Warto również pamiętać, że prawo cywilne nakłada na właścicieli gruntów sąsiednich obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych (art. 152 k.c.). Podobnie przepis art. 154 k.c. rozstrzyga kwestię utrzymywania urządzeń (np. mury, płoty, miedze, rowy), służących do wspólnego użytku i znajdujących się na granicy gruntów sąsiadujących. Podsumowanie Podstawowe prawo ekonomiczne, jakim jest prawo do własności, podlega szerokiej ochronie prawno-instytucjonalnej państwa. Legitymowanie się prawem własności w stosunku do rzeczy oznacza, że właściciel może z takiej rzeczy swobodnie korzystać oraz nią dysponować i rozporządzać. Żadne inne prawo związane z rzeczą, nie daje aż takich przywilejów. Jednakże, prawo własności można ograniczyć w drodze ustawy, jak również w przypadku, gdy czynności wykonywane na tym prawie są sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia tego prawa. Rozwinięcie tych ogólnych zasad w kontekście wzajemnych oddziaływań nieruchomości, 4

5 pozostających ze sobą w sąsiedzkiej relacji, znajdziemy w prawie cywilnym. Czy ograniczanie prawa własności w ten sposób nie jest przypadkiem zbyt daleko idącą interwencją państwa w sferę podstawowych wolności, jaką m.in. jest prawo do korzystania z rzeczy? Odpowiedź wydaje się oczywista: nie! Nie jest! Prawo nie może służyć interesom pojedynczych jednostek. To właśnie regulacja kwestii wzajemnych oddziaływań pomiędzy nieruchomościami sprawia, że istota prawa własności przysługującego właścicielowi każdej z tych nieruchomości nie zostaje zachwiana. 5