WYBRANE UWARUNKOWANIA PRAWNE I SKUTKI ODSZKODOWAWCZE BUDOWY URZĄDZEŃ INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ

Transkrypt

1 str. 1 WYBRANE UWARUNKOWANIA PRAWNE I SKUTKI ODSZKODOWAWCZE BUDOWY URZĄDZEŃ NA CUDZYCH NIERUCHOMOŚCIACH Zdzisław Małecki, Magdalena Małecka-Pilujska Poznań, marzec 2007

2 str. 2 STRESZCZENIE Na tysiącach nieruchomości w Polsce znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej - energetycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, telekomunikacyjnej i inne, zlokalizowane tam w latach poprzednich. Ze swojej natury obiekty i inwestycje w zakresie infrastruktury mają charakter liniowy. Zlokalizowane są w przewadze na gruntach prywatnych właścicieli bez żadnego tytułu prawnego. Sytuacja ta stanowi pozostałość lat poprzednich, na przestrzeni których ochrona własności była ignorowana. Z oczywistych powodów na tle zmian ustrojowych i rosnącej świadomości przysługujących praw, właściciele nieruchomości dochodzą swoich roszczeń wobec zakładów przesyłowych, które korzystają z ich nieruchomości, ograniczając lub uniemożliwiając wykonywanie prawa własności. W opracowaniu dokonano przeglądu podstaw prawnych tych roszczeń i ich uwarunkowań oraz przedstawiono orzecznictwo dotyczące tego złożonego tematu. Analiza orzecznictwa Sadu Najwyższego wykazuje bardzo wyraźną ewolucję. Linia tego orzecznictwa w ostatnich kilku latach, zwłaszcza w ostatnim okresie, uległa zmianie od daleko idącej ochrony właścicieli gruntów na których zlokalizowane są urządzenia przesyłowe, do orzeczeń i rozstrzygnięć niekorzystnych dla właścicieli gruntów. Na podkreślenie zasługuje wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2006 r. sygn. II CSK112/2006. Zgodnie z nim służebność gruntowa może być ustanowiona także na rzecz przedsiębiorstwa, a nie tylko na rzecz właściciela innej nieruchomości. Nowy kierunek wykładni dopuszcza ustanowienie służebności gruntowej dla korzystania z urządzenia, które wchodzi w skład przedsiębiorstwa, tak jak stacja trafo. Otwiera to drogę do uzyskania takiej służebności poprzez zasiedzenie, jeśli takie trwałe i widoczne urządzenie znajdowało się na cudzym gruncie wystarczająco długo. Zasiedzenie następuje automatycznie, wskutek upływu czasu, bez wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej służebnością. W wyroku sygn. akt SK 42/2005 z 7 listopada 2006 r. na temat urządzeń przesyłowych na prywatnym gruncie wypowiedział się także Trybunał Konstytucyjny. Trybunał potwierdził po raz kolejny konstytucyjność art. 49 kodeksu cywilnego. Artykuł ten wprowadza wyjątek od zasady, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, jest własnością właściciela gruntu. Zwrócono uwagę na najnowszy projekt Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego zgodnie z którym po odpowiedniej nowelizacji kodeksu cywilnego urządzenia doprowadzające do nieruchomości gaz, prąd, wodę czy parę będą mogły być przedmiotem nowej służebności przesyłowej. Przedsiębiorstwa przesyłowe uzyskają trwałe prawo do korzystania z cudzych gruntów, za wynagrodzeniem dla właściciela.

3 str. 3 W postępowaniach sadowych występują i nadal będą występować - jak należy sadzi z tendencją rosnącą, roszczenia na tle urządzeń infrastruktury na cudzych nieruchomościach a obok tego postępowania mające na celu ochronę interesów właścicieli tych urządzeń. Dokonany przegląd pozwali rzeczoznawcy majątkowemu zorientować się wstępnie w szczególnie złożonej tematyce dotyczącej tego obszaru. 1. Podstawy i uwarunkowania prawne budowy urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej Podstawy prawne. Podstawy prawne budowy urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej a także uwarunkowania wynikające z ich charakteru w tym faktu zajmowania na cele ich budowy nieruchomości, których prawa przypisane są innym podmiotom, reguluje szereg przepisów, w szczególności: a. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, b. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, c. ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, d. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, e. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 30 lipca 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe, f. ustaw z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków, g. ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne, h. ustawa z dnia r. Prawo wodne, i. rozporządzenie Rady Ministrów z r. w sprawie wysokości opłat rocznych za oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów pokrytych wodami Główne przesłanki. Podstawowa przesłanka skutków i następstw w przypadku budowy sieci uzbrojeniowych i urządzeń towarzyszących wynika z faktu, czy wybudowanie na nieruchomości urządzeń infrastruktury nastąpiło zgodnie z prawem, czy odwrotnie z naruszeniem prawa. Wymaga podkreślenia, że zgodność z prawem, wobec zajmowania na te cele w przewadze nieruchomości nie stanowiących własności przedsiębiorstwa, nie oznacza jedynie uzyskania przez budującego wymaganych dokumentów lokalizujących inwestycję i zezwalających na budowę, ale przede wszystkim nienaruszenia przysługujących innym podmiotom prawa własności lub odpowiednio prawa użytkowania wieczystego.

4 str Budowa urządzeń i obiektów infrastruktury w świetle przepisów prawa budowlanego Okres lat poprzednich. W poprzednich latach na budowę każdej inwestycji sieciowej należało uzyskać pozwolenie na budowę. Wymaga podkreślenia, że do 1974 roku dysponent mediów nie musiał mieć prawa do dysponowania terenem (zgody właściciela nieruchomości na inwestycję), aby uzyskać pozwolenie na budowę, - nie przewidywało tego obowiązujące wówczas prawo budowlane. Dopiero od 1974 r., po wprowadzeniu nowego prawa budowlanego, uzyskanie pozwolenie na budowę zostało uzależnione od posiadania prawa do dysponowania gruntem Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane Istnieje bogate orzecznictwo w zakresie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane Dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie tytułu administracyjnego Zezwolenie na wejście na grunt sąsiedni Skutki prawne zrealizowania inwestycji bez tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane:

5 str Uzyskanie tytułu do nieruchomości w drodze umowy Cywilnoprawne tytuły do dysponowania nieruchomością na cele budowy możliwe do uzyskania w drodze umowy z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym: - sprzedaż, - zamiana, - darowizna, - użytkowanie, - służebność, - użyczenie Konieczna treść umów cywilnoprawnych ustanawiających prawa inne niż własność lub u.w. mających na celu uzgodnienie zarówno warunków korzystania z nieruchomości w okresie realizacji inwestycji jak i w szczególności dalsze korzystanie z nieruchomości w przyszłości: - sposób i przestrzenny zasięg zajęcia nieruchomości, - sposób korzystania z nieruchomości w trakcie eksploatacji inwestycji, - wynagrodzenie za udostępnienie nieruchomości dla realizacji inwestycji, - wynagrodzenie za szkody wyrządzone, - wynagrodzenie za trwałe zmniejszenie się wartości nieruchomości, - określenie tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości zajętej pod urządzenie, - zasady odpłatności za ustanowiony tytuł prawny, - inne istotne, np. rozliczenia w przypadku rozwiązania umowy lub jej wygaśnięcia. 4. Realizacja budowy obiektów infrastruktury w oparciu o tytuły uzyskane w drodze decyzji administracyjnej Infrastruktura jako cel publiczny Wywłaszczenie na realizację celu publicznego i jego uwarunkowania Ograniczenie praw rzeczowych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości.

6 str Status prawny urządzeń infrastruktury w świetle kodeksu cywilnego i orzecznictwa SN Regulacje Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 49 k.c.: Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Art. 49 jest wyjątkiem od reguły zawartej w art. 191, według której własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Uwarunkowania prawne wynikające z art. 49 k.c.: 5.2. Zmiana linii orzeczniczej SN i jej skutki. W ostatnich latach doszło do istotnej zmiany linii orzecznictwa Sądu Najwyższego w zakresie ustalania stanu własnościowego urządzeń infrastruktury, z przecięciem sporów tym zakresie. Do szczególnie ważnych należy Wyrok Sądu Najwyższego Wbrew dotychczasowym poglądom, art. 49 k.c. nie przesądza, że istnieje jakikolwiek automatyzm w przejściu prawa własności. Podkreśla to przytaczany wyrok Sadu Najwyższego: Do rozstrzygających należy Uchwała Składu Siedmiu Sędziów SN. 6. Roszczenie właściciela o wykup nieruchomości w trybie art. 231 Kc w świetle orzecznictwa SN Art i art K.c Roszczenia właściciela gruntu z art K.c. a roszczenia z art. 124 ust 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

7 str Roszczenie właściciela nieruchomości w przypadku bezprawnego zajęcia nieruchomości Roszczenia w trybie art. 222 kc Roszczenia w trybie art. 224 i 225 kc Roszczenia w trybie art. 227 kc Ograniczenia terminowe roszczeń z art. 229 kc. W przypadku zwrotu rzeczy W wyroku (brak daty) z 2006 r., Roszczenia w trybie art K.c Roszczenia w trybie art. 415.K.c. 8. Ochrona interesów właściciela urządzeń infrastruktury zlokalizowanych na cudzej nieruchomości. Istniejące przepisy pozwalają właścicielom sieci i urządzeń infrastruktury na ochronę ich interesów. Warunkiem koniecznym jest ułożenie się właściciela urządzeń z właścicielem nieruchomości, na której znajdują się urządzenia infrastruktury. Do wykorzystania pozostają stronom niektóre ograniczone prawa rzeczowe lub prawa o charakterze zobowiązaniowym Ograniczone prawa rzeczowe. Stosunkowo najbezpieczniejszym sposobem zabezpieczenia interesów właścicieli majątku sieciowego zlokalizowanego na cudzych nieruchomościach jest ustanowienie na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej lub użytkowania. a. Cechy i uwarunkowania praw ograniczonych:

8 str. 8 b. Użytkowanie: c. Służebność: d. Zasiedzenie służebności: e. Służebność konieczna Prawa zobowiązaniowe. Obok ograniczonych praw rzeczowych skutecznym sposobem zabezpieczenia interesów właścicieli majątku sieciowego jest zawarcie z właścicielem nieruchomości na której położony jest majątek sieciowy umowy o charakterze zobowiązaniowym, w szczególności umowy najmu lub umowy użyczenia. a. Cechy i uwarunkowania praw zobowiązaniowych: b. Umowa najmu: c. Umowa użyczenia: 9. Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. 10. Uwarunkowania terminowe roszczeń. 11. Podatek od budowli sieciowych jak od nieruchomości. 12. Opodatkowanie odszkodowania.

9 str Nowa instytucja Kodeksu cywilnego: służebność przesyłu. Zdzisław Małecki Główny Specjalista AiM PROPERTY Zdzisław jest rzeczoznawcą majątkowym (jednym z pierwszych w Polsce, nr uprawnień 20), z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Zdzisław jest uznanym ekspertem prawa nieruchomościowego w Polsce. zdzislaw.malecki@aimpropery.pl Magdalena Małecka-Pilujska REV Dyrektor Wykonawczy AiM PROPERTY Magda jest rzeczoznawca majątkowym z prawie 10 letnim doświadczeniem na rynku nieruchomości. Magda posiada tytuł europejskiego uznania zawodowego Recognised European Valuer (REV). magda.pilujska@aimpropery.pl Materiał ukazał się na XVII Krajowej Konferencji Rzeczoznawców Majątkowych w Poznaniu we wrześniu 2008 r.