Inwestycje. o przeznaczeniu. województwach. Świat Nieruchomości

Transkrypt

1 Nieruchomości o przeznaczeniu handlowym w polskich M a c i e j J. No w a k 44 Świat Nieruchomości

2 Wprowadzenie Zarówno w literaturze przedmiotu, jak i w praktyce nie zawsze zauważa się, jak pewne instrumenty związane z gospodarką nieruchomościami mogą być wykorzystywane przy okazji prowadzenia polityki nastawionej na rozwój regionalny. Celem artykułu jest odpowiedź na pytanie, w jakim zakresie nieruchomości o przeznaczeniu handlowym w polskich w zależności od specyfiki lokalizacji tych województw - wpływają na ich rozwój regionalny. Przy okazji przeprowadzania badań, aby zrealizować lepiej ich cel, szczególnie uwzględniono podział województw na te, w których znajdują się metropolie i obszary metropolitalne wyodrębnione zgodnie z programem badawczym ESPON oraz te, w których takich obszarów nie ma. Przyjmuje się bowiem, że województwa z metropoliami powinny być lepiej rozwinięte również pod względem gospodarczym od pozostałych. Problemem może być tutaj jednak marginalizacja regionu przez metropolię, co może negatywnie wpływać na ogólną kondycję województw. Artykuł składa się z dwóch części. Pierwsza stanowi analizę literatury przedmiotu na wspomniany temat, a druga prezentuje wyniki przeprowadzonych badań. Nieruchomości handlowe a rozwój regionalny Nieruchomości są dzielone wedle różnorakich kryteriów. Jednym z nich są pełnione na rynku funkcje. Jak podkreśla E. Kucharska Stasiak, rynek nieruchomości komercyjnych obejmuje między innymi nieruchomości biurowe, handlowe oraz hotele, stanowiące lokaty kapitału, źródło dochodów i zysków dla właścicieli 1. I. Foryś wskazuje, że nieruchomości handlowe obejmują zarówno wolnostojące obiekty handlowe, jak i ciągi kilku/ kilkunastu takich obiektów o różnych branżach, nasta- 1 Kucharska Stasiak E., Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 43. wione na handel detaliczny. Klasyfikacja tych obiektów wiąże się z ich powierzchnią oraz układem pionowym konstrukcji. Zgodnie z powyższym wyróżnia się sklepy tradycyjne, supermarkety, hipermarkety, centra handlowe oraz galerie handlowe 2. Warto tutaj pamiętać, że nieruchomości handlowe pojawiają się przede wszystkim na rynku lokalnym i (w szerszym zakresie) regionalnym. To one są miejscem podejmowania działalności gospodarczej w ramach przedsiębiorstw 3. Dlatego też można je rozpatrywać w kontekście rozwoju lokalnego 4, bądź regionalnego. Powyższe stwierdzenie można odwrócić i przypomnieć, że na funkcjonowanie rynku nieruchomości (niezależnie o jakim zasięgu) wpływ mają m. in. poziom dobrobytu, rozwój postępu technicznego, czy też koniunktura i sytuacja na rynku pracy 5. Można więc stwierdzić, że rozwój regionalny ma wpływ na rynek nieruchomości i odwrotnie. Mając na uwadze, że właścicielami zdecydowanej większości nieruchomości o przeznaczeniu handlowym będą podmioty prywatne, można odwołać się do modelu wspólnotowego polityki rozwoju regionalnego, w ramach którego sektor publiczny i prywatny współdziałają przy zarządzaniu regionem. Takie współzarządzanie bazuje na wykorzystaniu potencjału regionalnych aktorów, ich wiedzy i umiejętnościach 6. Stymulatorem regionalnego rozwoju gospodarczego powinien być jednak przede wszystkim samorząd województwa 7. 2 Foryś I. (red.), Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Poltext, Warszawa 2006, s Rymarzak M., Zarządzanie nieruchomościami przedsiębiorstw w Polsce, CeDeWu, Warszawa 2009, s Taki wniosek wynika z: Parysek J., Podstawy gospodarki lokalnej, Wydawnictwo UAM, Poznań 2001, s Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s Chądzyński J., Nowakowska A., Przygodzki Z., Region i jego rozwój w warunkach globalizacji, Wydawnictwo CeDeWu, Warszawa 2007, s Miszczuk A., Miszczuk M., Żuk K., Gospodarka samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2007, s Rozwój regionalny uwarunkowany jest między innymi zakresem wykorzystania takich czynników jak walory użytkowe wytworzone przez ludzi, zasoby siły roboczej, tradycji gospodarczych oraz działalność instytucji prorozwojowych i promocyjnych 8. Niewątpliwie większość owych instytucji znajduje się w metropoliach i obszarach metropolitalnych. Ośrodki owe powinny wręcz je grupować. W Polsce trwają dyskusje odnośnie formuły i liczby obszarów metropolitalnych, jednakże zgodnie z ustaleniami programu badawczego ESPON wyróżniamy następujące ośrodki: Warszawa (metropolia o zasięgu globalnym), Kraków, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Łódź, Katowice oraz Szczecin (metropolie o zasięgu krajowym) 9. Przy analizie jednakże rozwoju regionalnego, a więc w polskich warunkach rozwoju na szczeblu wojewódzkim w rozważaniach należy uwzględnić jeszcze jeden element. O ile w gospodarce przemysłowej związki pomiędzy miastem i regionem były stosunkowo silne (czyli rozwój regionu oznaczał rozwój miasta i odwrotnie), o tyle w gospodarce informacyjnej związki pomiędzy metropolią i regionem uległy relatywnemu osłabieniu. Skutkiem tego rozwój metropolii (obszaru metropolitalnego) może skutkować marginalizacją reszty regionu 10. W niniejszych badaniach analiza tego zagadnienia zostanie ujęta w odniesieniu do działalności handlowej. Obiekty handlowe w polskich W tab. 1 oraz tab. 2 zostały ujęte wybrane czynniki związane z nieruchomościami handlowymi w polskich. 8 Strzelecki Z. (red.), Gospodarka regionalna i lokalna, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2008, s Ładysz I., Konkurencyjność obszarów metropolitalnych w Polsce na przykładzie Wrocławskiego Obszaru Metropolitalnego, Wydawnictwo CeDeWu, Warszawa 2009, s Gorzelak G., Smętkowski M., Metropolia i jej region w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2005, s Świat Nieruchomości 45

3 Tab. 1 Liczba obiektów handlowych i liczba przedsiębiorców zajmujących się handlem w metropolitalnych w roku 2007 Województwo Łódzkie Mazow. Małop. Śląskie Wlkp. Zachodn. Pom. Doln. Liczba mieszkańców przypadających na 1 sklep w województwie Liczba sklepów ogółem Liczba stacji paliw ogółem Liczba rejestracji przedsiębiorców w sekcji G Liczba przedsiębiorców z sekcji G ogółem Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Objaśnienia: Mazow Mazowieckie, Małop. Małopolskie, Wlkp Wielkopolskie, Zachodn. Zachodniopomorskie, Pom. Pomorskie, Doln. - Dolnośląskie Tab. 2 Liczba obiektów handlowych i liczba przedsiębiorców zajmujących się handlem w niemetropolitalnych w roku 2007 Województwo Lubels. Podk. Podl. Świętok. Lubusk. Kuj. Pom. Warm. Maz. Opols. Liczba mieszkańców przypadających na 1 sklep w województwie Liczba sklepów ogółem Liczba stacji paliw ogółem Liczba rejestracji przedsiębiorców w sekcji G Liczba przedsiębiorców z sekcji G ogółem Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Objaśnienia: Lubels. Lubelskie, Podk. Podkarpackie, Podl. Podlaskie, Lubusk. Lubuskie, Kuj. Pom. Kujawsko Pomorskie, Warm. Maz. Warmińsko Mazurskie, Opols. Opolskie. Przy uwzględnieniu założenia rozdzielenia województw na te, stanowiące siedziby metropolii oraz pozostałe, materiał przedstawiono w dwóch osobnych tabelach. Ujęto w nich przede wszystkim liczbę mieszkańców przypadających na jeden sklep w danym województwie, ogólną liczbę sklepów i stacji paliw, a w ramach uzupełnienia liczbę przedsiębiorców ogółem oraz liczbę rejestracji przedsiębiorców zajmujących się handlem na terenie każdego województwa. W celu odpowiedniej klasyfikacji tej ostatniej, z Polskiej Klasyfikacji Działalności wybrano przedsiębiorców z sekcji G, na którą składa się przede wszystkim handel hurtowy oraz detaliczny. Z tab. 1 wynika, że największa liczba mieszkańców przypadających na jeden 46 Świat Nieruchomości

4 sklep występuje w województwie śląskim oraz mazowieckim. Ta sama tendencja (choć już inaczej oceniana) występuje w odniesieniu do liczby sklepów i stacji paliw ogółem. Tendencja ta znajduje potwierdzenie w przypadku liczby rejestracji przedsiębiorców z sekcji G PKD oraz liczby tego rodzaju przedsiębiorców ogółem. Najsłabiej z analizowanej grupy wypada województwo zachodniopomorskie (choć w kilku wypadkach wyniki zbliżone występują w województwie pomorskim). Województwa określone w tab. 2 są w zdecydowanie większym stopniu zróżnicowane pod względem badanych cech, niż te z tab. 1. Największa liczba mieszkańców przypada na jeden sklep w województwie pomorskim. Odnośnie liczby sklepów i stacji paliw ogółem zdecydowanie dominują województwa lubelskie oraz kujawsko pomorskie. Ta sama tendencja występuje w odniesieniu do liczby rejestracji przedsiębiorców oraz liczby przedsiębiorców z sekcji G PKD ogółem. Zwłaszcza wyniki z województwa kujawsko pomorskiego są w wielu wypadkach nieznacznie wyższe, niż wyniki województwa zachodniopomorskiego. Można tutaj dodać, że w literaturze dyskutuje się również opcję w ramach której Toruń i Bydgoszcz Tab. 3 Liczba obiektów handlowych i liczba przedsiębiorców zajmujących się handlem w metropolitalnych w roku 2007 Rodzaj grupy województw Województwa ogółem Województwa metropolitalne Województwa niemetropolitalne Mediana z liczby sklepów w badanych Średnia z liczby sklepów w badanych Mediana z liczby przedsiębiorców z sekcji G Średnia z liczby przedsiębiorców z sekcji G , , , , , , , , ,13 Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych GUS Świat Nieruchomości 47

5 miałyby współtworzyć centrum kolejnego polskiego obszaru metropolitalnego. W drugiej grupie województw najsłabiej wypadają województwa opolskie i (drugie miejsce) podlaskie 11. Z tab. 3 wynika, że zarówno jeśli chodzi o liczbę sklepów, jak również liczbę przedsiębiorców, występuje wyraźna różnica pomiędzy województwami metropolitalnymi a wo- 11 Miejsce województwa podlaskiego na końcu wspomnianej listy potwierdza tezę o jego peryferyjnym w gospodarce informacyjnej charakterze. Olechnicka A., Regiony peryferyjne w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa 2004, s jewództwami niemetropolitalnymi. Należy również dodać, że pomiędzy liczbą sklepów we wszystkich badanych a liczbą rejestracji przedsiębiorców z sekcji G PKD oraz liczbą sklepów a liczbą przedsiębiorców z sekcji G PKD ogółem istnieją korelacje dodatnie istotne (odpowiednio 0,9811 oraz 0,9696). Z ryc. 1 wynika, że wcześniejsze tezy znajdują potwierdzenie. Województwa metropolitalne i niemetropolitalne z punktu widzenia cech określonych w tab. 1 i tab. 2 tworzą odrębne grupy (wyjątkiem jest województwo kujawsko pomorskie, którego specyfika została zasygnalizowana powyżej). Podsumowanie Z przeprowadzonego przeglądu literatury oraz przeprowadzonych badań wynika, że nieruchomości handlowe mają bardzo duży wpływ na rozwój regionalny. Od ich liczby zależna jest bowiem liczba przedsiębiorców podejmujących handlową działalność gospodarczą, co składa się na stopień przedsiębiorczości w danym województwie. W badanych przypadkach w proporcje odnoszące się do liczby sklepów, stacji paliw i przedsiębiorców w badanych są do siebie bardzo zbliżone. Ponadto pomiędzy liczbą sklepów w województwie a liczbą przedsiębior- Ryc. 1. Analiza korelacji dla cech określonych w tab. 1 i tab. 2 dla polskich województw Źródło: Opracowanie własne 48 Świat Nieruchomości

6 ców z sekcji G PKD istnieje korelacja dodatnia istotna. Województwa powinny uwzględniać to w swoich dokumentach, w szczególności w strategiach rozwoju. O ile można zgodzić się z twierdzeniem, że obszar metropolitalny w gospodarce informacyjnej marginalizuje resztę regionu, o tyle z punktu widzenia liczby obiektów handlowych i liczby przedsiębiorców z sekcji G PKD należy podkreślić, że zdecydowanie silniejsza jest grupa województw metropolitalnych. Wyniki z obszaru metropolitalnego determinują więc wyniki całego województwa, nadrabiając tym samym różnicę wynikającą z marginalizacji reszty regionu przez metropolię. W badanym wypadku na obrzeżach obu grup znajdują się województwa zachodniopomorskie i kujawsko pomorskie. Potwierdza to tezy literatury odnośnie pośredniego statusu położonych na ich terenie obszarów metropolitalnych. Powyższe skłania do wniosku, że hipoteza badawcza sformułowana we wstępie zasługuje na potwierdzenie. Nieruchomości handlowe w sposób istotny przyczyniają się zarówno do rozwoju lokalnego, jak i regionalnego. Im więcej będzie takich nieruchomości, w tym większym zakresie rozwinie się przedsiębiorczość na danym obszarze. Literatura: 1. Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa Chądzyński J., Nowakowska A., Przygodzki Z., Region i jego rozwój w warunkach globalizacji, Wydawnictwo CeDeWu, Warszawa Gorzelak G., Smętkowski M., Metropolia i jej region w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa Foryś I. (red.), Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, Poltext, Warszawa Kucharska Stasiak E., Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Miszczuk A., Miszczuk M., Żuk K., Gospodarka samorządu terytorialnego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Ładysz I., Konkurencyjność obszarów metropolitalnych w Polsce na przykładzie Wrocławskiego Obszaru Metropolitalnego, Wydawnictwo CeDe- Wu, Warszawa Olechnicka A., Regiony peryferyjne w gospodarce informacyjnej, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa Parysek J., Podstawy gospodarki lokalnej, Wydawnictwo UAM, Poznań Rymarzak M., Zarządzanie nieruchomościami przedsiębiorstw w Polsce, CeDeWu, Warszawa Strzelecki Z. (red.), Gospodarka regionalna i lokalna, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa Dr Ma c i e j J. No w a k Zachodniopomorski Uniwersytet Technologiczny w Szczecinie, Katedra Prawa i Gospodarki Nieruchomościami Rozmieszczenie nieruchomości o przeznaczeniu handlowym w (Streszczenie) Artykuł dotyczy lokalizacji nieruchomości o przeznaczeniu handlowym na terenie polskich województw. Nieruchomości o przeznaczeniu handlowym stanowią ważny instrument rozwoju regionalnego. Województwa są podzielone na te, na terenie których położone są obszary metropolitalne oraz te, w których obszary metropolitalne nie występują. W artykule przeanalizowano między innymi liczbę obiektów handlowych w poszczególnych oraz liczbę przedsiębiorców zajmujących się działalnością handlową. Location of retail properties in voivodship of Poland (Summary) The article introduces the concept of commercial estate in polish regions. Commercial estate are very important part of regional development. Regions are instead of European Spatial Planning Observation Network divided to metropolital regions and other regions. In article were submited numbers of commercial objects in polish regions and numbers of commerce businessmans in this regions. Świat Nieruchomości 49