GLOBE TRADE CENTRE S.A.

Transkrypt

1 GLOBE TRADE CENTRE S.A. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA LATA ZAKOŃCZONE 31 GRUDNIA 2004 i 2003 ROKU SPORZĄDZONE WEDŁUG MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

2 Skonsolidowane bilanse na dzień 31 grudnia 2004 i 2003 roku Nota 31 grudnia grudnia 2003 AKTYWA Aktywa trwałe Inwestycje w nieruchomości Rzeczowe aktywa trwałe Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych wycenianych metodą praw własności Aktywa finansowe przeznaczone do obrotu Aktywa z tytułu podatku odroczonego Zaliczki na środki trwałe Pozostałe aktywa trwałe Aktywa obrotowe Zapasy Należności Naliczone przychody Należności budżetowe Pozostałe należności i rozliczenia międzyokresowe Depozyty krótkoterminowe Środki pieniężne AKTYWA RAZEM PASYWA Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej Kapitał akcyjny ,362 Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał zapasowy Efekt wyceny transakcji zabezpieczających (1.719) - Efekt sporządzenia sprawozdań w różnej walucie sprawozdawczej Niepodzielony wynik finansowy lat ubiegłych i wynik roku bieżącego Udział akcjonariuszy mniejszościowych Kapitał własny ogółem Zobowiązania długoterminowe Długoterminowa część kredytów i pożyczek długoterminowych Depozyty od najemców Inne zobowiązania długoterminowe Rezerwy Rezerwa na z tytułu odroczonego podatku dochodowego Zobowiązania krótkoterminowe Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne Kredyty odnawialne Krótkoterminowa część kredytów i pożyczek długoterminowych Krótkoterminowa część zobowiązań długoterminowych Zobowiązania z tytułu podatków, ceł i ubezpieczeń społecznych Rozliczenia międzyokresowe bierne Otrzymane zaliczki Przychody przyszłych okresów Wartość godziwa instrumentów pochodnych Załączone noty objaśniające są integralną częścią niniejszych skonsolidowanych bilansów 2

3 Skonsolidowane sprawozdania z przepływu środków pieniężnych PASYWA RAZEM Nota 31 grudnia grudnia 2003 Przychody operacyjne Koszty operacyjne 9 (21.069) (21.538) Wynik brutto na sprzedaży Koszty sprzedaży 10 (1.838) (1.446) Koszty administracyjne 11 (4.681) (3.402) Zysk operacyjny Dodatnie/(ujemne) różnice kursowe, netto (1.062) Koszty finansowe, netto 12 (15.276) (19.417) Zysk z aktualizacji inwestycji w nieruchomości oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych, netto Pozostałe przychody/(koszty), netto 13 (596) 928 Wynik na sprzedaży inwestycji 14 - (531) Zysk na rynkowych papierach wartościowych Udział w zysku jednostek stowarzyszonych Zysk brutto Podatek dochodowy (4.806) Zysk po opodatkowaniu Przypadający: akcjonariuszom jednostki dominującej akcjonariuszom mniejszościowym Zysk na jedną akcję (w USD) Rozwodniony zysk na jedną akcję 29 (w USD) 2.19 nie dotyczy Załączone noty objaśniające są integralną częścią niniejszych skonsolidowanych rachunków zysków i strat 3

4 Skonsolidowane sprawozdania ze zmian w kapitałach własnych za lata zakończone dnia 31 grudnia 2004 i 2003 roku Kapitał akcyjny Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej Kapitał zapasowy Efekt sporządzenia sprawozdań w różnej walucie sprawozdawczej Efekt wyceny transakcji zabezpieczających Niepodzielony wynik lat ubiegłych i wynik roku bieżącego Udział akcjonariuszy mniejszościowych Razem Saldo na 1 stycznia 2003 roku Objęcie akcji własnych (5) (107) (112) Efekt sporządzenia sprawozdań w różnej walucie sprawozdawczej Dywidenda (20.280) - (20.280) Podział zysku przeniesienie na kapitał zapasowy (1.231) - - Zysk za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2003 roku Saldo na 31 grudnia 2003 roku Emisja akcji Efekt sporządzenia sprawozdań w różnej walucie sprawozdawczej Objecie udziałów w spółkach zależnych Efekt wyceny transakcji zabezpieczających (1.719) (1.719) Zysk za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2004 roku Saldo na 31 grudnia 2004 roku (1.719) Załączone noty objaśniające są integralną częścią niniejszych skonsolidowanych sprawozdań ze zmian w kapitałach własnych 4

5 Skonsolidowane sprawozdania z przepływu środków pieniężnych Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Załączone noty objaśniające są integralną częścią niniejszych skonsolidowanych sprawozdań z przepływu środków pieniężnych 5 Nota 31 grudnia grudnia 2003 Zysk operacyjny Korekty: Amortyzacja Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego Zmiana stanu należności, rozliczeń międzyokresowych czynnych i innych aktywów obrotowych (625) 43 Zmiana stanu zapasów Zmiana stanu rezerw Zmiana stanu zaliczek otrzymanych Zmiana stanu innych rzeczowych aktywów trwałych (211) (190) Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych i rozliczeń międzyokresowych biernych (264) Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej Odsetki zapłacone (18.596) (20.273) Odsetki otrzymane Podatek zapłacony (1.064) (3.762) Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej Nabycie rzeczowego majątku trwałego (77.979) (22.532) Sprzedaż inwestycji w jednostkach zależnych Sprzedaż nieruchomości i rzeczowych aktywów trwałych Koszty pozyskania najemców (4.400) - Nabycie udziałów w jednostkach zależnych (773) - Pożyczki udzielone (4.125) - Spłata pożyczek udzielonych Zwiększenie stanu depozytów krótkoterminowych (581) - Zmniejszenie stanu depozytów krótkoterminowych Dywidendy otrzymane Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (60.376) Przepływy środków pieniężnych z (wykorzystywane w) działalności finansowej Zakup akcji własnych - (5) Wpływy z tytułu emisji akcji Wpływy z tytułu emisji akcji dla udziałowców mniejszościowych w jednostkach zależnych 5 - Zaciągnięcie pożyczek i kredytów długoterminowych Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych (78.989) (17.623) Koszty pozyskania kredytów i emisji akcji (4.891) - Dywidenda wypłacona - (20.280) Depozyty otrzymane od najemców Środki pieniężne netto z (wykorzystywane w) działalności finansowej (30.742) Zmiana stanu środków pieniężnych i ich ewiwalentów z tytułu różnic kursowych Zmiana stanu środków pieniężnych netto Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

6 1. Podstawowa działalność oraz struktura akcjonariatu Globe Trade Centre S.A. ( Spółka, GTC ), działająca wcześniej jako Globe Trade Centre Sp. z o.o., została zarejestrowana w Warszawie 19 grudnia 1996 roku. Siedzibą Spółki jest Warszawa, ul. Domaniewska 41. Spółka posiada udziały w spółkach zależnych i stowarzyszonych w Polsce, na Węgrzech, w Rumunii, Serbii i Czarnogórze (Serbia), Chorwacji oraz Republice Czeskiej, poprzez które buduje nowe budynki na wynajem oraz w celu ich odsprzedaży najemcom indywidualnym i komercyjnym. Globe Trade Centre S.A. jest podmiotem dominującym grupy kapitałowej Globe Trade Centre ( Grupa ). Grupa prowadzi działalność gospodarczą w następujących obszarach: (a) działalność deweloperska oraz wynajem powierzchni biurowej i handlowej oraz (b) działalność deweloperska i sprzedaż powierzchni mieszkalnej. Na dzień 31 grudnia 2003 i 2004 roku Grupa zatrudniała odpowiednio 81 i 42 osoby (w wymiarze pracy odpowiadającym pełnemu etatowi). Akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie (patrz nota 7). GTC International B.V. ( GTC International ) z siedzibą w Holandii jest głównym udziałowcem Spółki, mając w posiadaniu 50,9% kapitału akcyjnego. 2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdawcza Spółka prowadzi księgi rachunkowe zgodnie z zasadami i praktykami powszechnie stosowanymi przez polskie przedsiębiorstwa, zgodnie z obowiązującymi polskimi przepisami dotyczącymi rachunkowości. Niniejsze skonsolidowane sprawozdania finansowe zawierają pewne korekty niewykazane w księgach rachunkowych Spółki które mają na celu zapewnienie zgodności tych sprawozdań ze standardami wydanymi przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR). Korekty te i ich wpływ na wynik finansowy za lata zakończone 31 grudnia 2004 i 2003 roku oraz aktywa netto na dzień 31 grudnia 2004 i 31 grudnia 2003 roku zostały opisane w nocie 36 informacji dodatkowej do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego. Walutą polską jest polski złoty. Spółka wybrała dolara amerykańskiego jako walutę funkcjonalną. Jest to spowodowane przekonaniem Spółki, że ujęcie takie umożliwi właściwszą prezentację transakcji i zdarzeń gospodarczych w sprawozdaniach finansowych Grupy. 6

7 2. Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdawcza (c.d.) Walutą funkcjonalną niektórych spółek zależnych od GTC jest inna waluta niż dolar amerykański. Sprawozdania finansowe tych spółek, sporządzone w ich walutach funkcjonalnych, są włączane do niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, po przeliczeniu na dolary amerykańskie przy użyciu metody kursu zamknięcia zawartej w MSR nr 21. Pozycje bilansowe zostały przeliczone kursem z dnia bilansowego, natomiast pozycje rachunku wyników średnim kursem za rok. Powstałe różnice są odnoszone na kapitał i wykazywane oddzielnie jako Efekt sporządzenia sprawozdań w różnej walucie sprawozdawczej bez wpływu na wynik za bieżący okres. 3. Zasady prezentacji Spółka zastosowała w skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych za rok kończący się dnia 31 grudnia 2004 roku wszystkie Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) obowiązujące dla okresów rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2004 roku lub później. Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała MSSF 3 Połączenia jednostek gospodarczych. Nowy standard wraz ze zmianami w MSR nr 36 i nr 38 wszedł w życie dnia 31 marca 2004 roku i będzie stosowany do wszystkich przyszłych transakcji nabycia spółek. Spółka zastosowała powyższe nowe standardy. Spółka zadecydowała o wcześniejszym zastosowaniu MSR nr 27 Skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe, MSR nr 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych, MSR nr 31 Udziały we wspólnych przedsięwzięciach, obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2005 roku lub poźniej. Zgodnie ze zmienionym MSR nr 27 udziały akcjonariuszy mniejszościowych są prezentowane w bilansie jako element kapitałów własnych. W przeszłych okresach udział akcjonariuszy mniejszościowych był wykazywany jako odrębne zobowiązanie. W konsekwencji zastosowania MSR nr 27 Spółka dokonała przekształcenia bilansu i sprawozdania ze zmian w kapitale własnym na dzień 31 grudnia 2003 roku. 7

8 4. Zasady rachunkowości (a) Podstawowe zasady księgowe Skonsolidowane sprawozdania finansowe przygotowywane są zgodnie z zasadą kosztu historycznego zmienioną w celu uwzględnienia wartości godziwej inwestycji w nieruchomości i instrumentów finansowych. (b) Rzeczowe aktywa trwałe Do gruntów zalicza się wartość praw własności działki zlokalizowanej w Konstancinie. Zgodnie z MSR 40, nieruchomości dzielą się na dwie grupy: inwestycje w nieruchomości i nieruchomości użytkowane przez właściciela. Inwestycje w nieruchomości zostały opisane w nocie 4 (c). Niniejsza nota przedstawia zasady rachunkowości Grupy zastosowane w stosunku do nieruchomości użytkowanych przez właściciela. Na rzeczowe aktywa trwałe składają się środki transportu, budynki, inwestycje w obce środki trwałe, urządzania techniczne i maszyny oraz inwestycje rozpoczęte. Rzeczowe aktywa trwałe, które zostały oddane do użytkowania (jak opisano poniżej), są wykazywane po koszcie historycznym. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów. Stosowane roczne stawki amortyzacyjne są następujące: Stawka amortyzacji Maszyny i urządzenia 7-20 % Budynki 2,5 % Inwestycje w obce środki trwałe 20 % Środki transportu 20 % Inwestycje w trakcie realizacji wykazywane są według kosztu ich wytworzenia. Bezpośrednie koszty wypłacone podwykonawcom za remont i budowę nieruchomości są kapitalizowane w wartości inwestycji rozpoczętych. Skapitalizowane koszty obejmują również koszty finansowe, koszty planowania i projektu, koszty administracyjne oraz pozostałe koszty dotyczące danej inwestycji. Inwestycje rozpoczęte nie są amortyzowane. 8

9 4. Zasady rachunkowości (c.d) (c) Inwestycje w nieruchomości Inwestycjami w nieruchomości są nieruchomości (grunty lub budynki lub część budynku, lub oba) posiadane w celu uzyskiwania przychodów z wynajmu bądź ze wzrostu ich wartości, lub obu z nich. Inwestycje w nieruchomości są prezentowane zgodnie z modelem wartości godziwej. Wartości godziwe zostały określone na podstawie niezależnych wycen rzeczoznawców dokonanych w oparciu o metodę zdyskontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z inwestycji w nieruchomości, uaktualnionych przez szacunki Zarządu. (d) Inwestycje w aktywa finansowe przeznaczone do obrotu Inwestycje w akcje są klasyfikowane jako dostępne do sprzedaży oraz są wykazywane według wartości godziwej. Wartość godziwa jest określana na podstawie bieżącej wartości akcji notowanych na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych na dzień bilansowy. Rozpoznany zysk bądź strata wynikająca ze zmiany wartości godziwej aktywa finansowego jest zawarta w zysku lub stracie netto za okres, w którym powstaje. (e) Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych wykazywane są zgodnie z metodą praw własności. W bilansie są one prezentowane w cenie nabycia skorygowanej o poźniejsze zmiany w udziale Spółki w aktywach netto jednostki stowarzyszonej. (f) Inwestycje w jednostkach współzależnych Inwestycje w jednostkach współzależnych wykazywane są zgodnie z metodą konsolidacji proporcjonalnej, zgodnie z którą proporcjonalny udział w aktywach, pasywach, przychodach i kosztach wspólnego przedsięwzięcia jest ujmowany, pozycja po pozycji, łącznie z podobnymi pozycjami w skonsolidowanym sprawozdaniu. (g) Prawo wieczystego użytkowania gruntów Koszt nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntów wykazywany jest według kosztów poniesionych przy zakupie prawa wieczystego użytkowania. Omawiane prawa wieczystego użytkowania wygasają po 95 lub 99 latach. Dzierżawa ma formę leasingu operacyjnego i dlatego nadwyżka zapłacona za prawo wieczystego użytkowania gruntu jest traktowana jako przedpłata na poczet przyszłych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. 9

10 4. Zasady rachunkowości (c.d.) (h) Koszt pozyskania najemców Koszt poniesiony przy pozyskaniu najemców (głównie prowizje brokerów) nieruchomości posiadanych przez Grupę jest rozliczany w czasie do momentu dokonia przeszacowania wartości danej nieruchomości do wartości godziwej. (i) Zapasy Zapasy wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania wartości netto. Koszty odnoszące się do realizacji projektu są wykazywane jako zapasy w następujący sposób: i koszty poniesione dotyczące faz projektu nie przeznaczonych na sprzedaż; oraz ii koszty poniesione dotyczące niesprzedanych lokali związanych z fazą projektu przeznaczoną do sprzedaży. Koszty takie obejmują: i prawo wieczystej dzierżawy gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców na budowach lokali mieszkalnych; oraz ii skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowe, koszty planowania i projektu, koszty administracyjne oraz pozostałe koszty dotyczące budowy. (j) Otrzymane zaliczki Otrzymane zaliczki są rozliczane w czasie do wysokości nie wykazanej jako przychód, jak opisano w nocie 4(m). (k) Przychody z wynajmu powierzchni Przychody z wynajmu powierzchni rozpoznawane są jako przychód równomiernie w czasie obowiązywania umowy najmu. (l) Przychody z tytułu odsetek i dywidend Przychody z tytułu odsetek są rozpoznawane zgodnie z zasadą memoriałową. Przychody z tytułu dywidend są rozpoznawane w momencie zatwierdzenia prawa akcjonariusza do otrzymania dywidendy. 10

11 4. Zasady rachunkowości (c.d.) (m) Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych i rozpoznanie kosztów Przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych w latach 2004 i 2003 powstały w spółkach zależnych Darat, GTC Konstancja i Riverside w związku z prowadzoną przez nie działalnością inwestycyjną w zakresie nieruchomości mieszkalnych. Realizacja tych projektów jest podzielona na kilka faz. Przychody z przedsprzedaży obiektów w odniesieniu do projektów, które były w trakcie realizacji zostały rozpoznane jako przychody bieżącego roku, ale tylko do wysokości poniesionych kosztów budowy i innych związanych z nimi kosztów (t.j. kosztów wytworzenia, jak opisano poniżej) odnoszących się do tych obiektów. Dlatego też wpływy z przedsprzedaży rozpoznane jako przychód i koszt wytworzenia odnoszący się do tej przedsprzedaży w danym roku są sobie równe. Koszty wytworzenia w odniesieniu do pozostałych niesprzedanych obiektów są kapitalizowane jako zapasy w pozycji aktywów obrotowych. Każda oczekiwana strata ze sprzedaży jest natychmiast rozpoznawana jako koszt. Zysk jest rozpoznawany, kiedy znacząca część fazy została sprzedana i kiedy może być rzetelnie oszacowany. W odniesieniu do faz, które zostały w znacznym stopniu ukończone i zysk może być rzetelnie oszacowany (jak opisano powyżej), przychody ze sprzedaży (albo w formie przedpłat - na podstawie przedwstępnych umów sprzedaży w danym roku, albo jednorazowej zapłaty na podstawie ostatecznej umowy sprzedaży) osiągnięte w danym roku są porównywane z całkowitym kosztem wytworzenia poniesionym w celu ukończenia sprzedanych obiektów, pomniejszonym o koszty wytworzenia związane z daną fazą wykazane już w roku poprzednim. Zapasy związane z obiektami sprzedanymi w danym roku są ujmowane jako koszt wytworzenia tego roku. (n) Koszty finansowe Koszty finansowe są rozliczane w czasie i odnoszone w rachunek zysków i strat w momencie poniesienia po odliczeniu kwot skapitalizowanych dotyczących konkretnych zadań inwestycyjnych. W takim przypadku koszty finansowe zwiększają wartość środka trwałego. Koszty związane z pozyskaniem pożyczki (kredytu) pomniejszają pierwotnie rozpoznaną wysokość zobowiązania z tego tytułu. Koszty te są amortyzowane w rachunku zysków i strat przez okres trwania pożyczki (kredytu), po odliczeniu kwot skapitalizowanych dotyczących konkretnych zadań inwestycyjnych. Koszty pozyskania finansowania stanowią korektę przy wyliczeniu efektywnych stóp procentowych. 11

12 4. Zasady rachunkowości (c.d.) (o) Koszty emisji akcji Koszty emisji akcji w wartości netto (tzn. skorygowane o ewentualne korzyści podatkowe) pomniejszają kapitał własny (nadwyżkę ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej). (p) Podatek dochodowy Bieżący podatek dochodowy spółek Grupy wyliczany jest zgodnie z przepisami podatkowymi obowiązującymi w krajach, w których prowadzą one swoją działalność operacyjną. Wyliczenie to oparte jest na zysku lub stracie wykazywanych zgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi. Podatek odroczony wynika z różnic przejściowych pomiędzy bilansową i podatkową wyceną aktywów i pasywów. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań obowiązywać będą w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana przyjmując za podstawę stawki podatkowe prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy. Wycena wartości rezerwy i aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynika z tego, w jakim zakresie każda ze spółek Grupy przewiduje na dzień bilansowy zrealizowanie tych aktywów i zobowiązań w kwocie rzeczywistej. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego rozpoznaje się w sytuacji, gdy istnieje prawdopodobieństwo wygenerowania dochodów do opodatkowania w kwocie wystarczającej do realizacji takiego aktywa. Na każdy dzień bilansowy, spółki Grupy dokonują ponownego oszacowania nierozpoznanych aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rzeczywistej wartości aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Spółki rozpoznają nie rozpoznane wcześniej aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego do wysokości, w jakiej przyszły dochód do opodatkowania umożliwi realizację tych aktywów. Analogicznie, spółki korygują wartość aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego. 12

13 4. Zasady rachunkowości (c.d.) ( q) Transakcje w walutach obcych Transakcje w walutach obcych (w tym również w polskich złotych) wykazywane są w dolarach amerykańskich po przeliczeniu według kursu z dnia transakcji. Aktywa gotówkowe oraz zobowiązania w walutach obcych są przeszacowywane na koniec okresu po kursie obowiązującym w ostatnim dniu danego okresu. Powstałe różnice kursowe są odnoszone w rachunek zysków i strat. (r) Instrumenty finansowe Wszystkie aktywa i zobowiazania finansowe są ujmowane w bilansie. Wszystkie te aktywa i zobowiązania finansowe są początkowo wyceniane według kosztu nabycia, czyli wartości godziwej uiszczonej lub otrzymanej zapłaty związanej z pozyskaniem składnika aktywów lub zobowiązań finansowych. Wszystkie zakupy składników aktywów finansowych (gdzie termin dostawy jest określany na rynku) są ujmowane z zastosowaniem metody księgowania na dzień zawarcia transakcji. 13

14 4. Zasady rachunkowości (c.d.) Poniższa tabela prezentuje kategoryzację wyceny aktywów i pasywów finansowych. Kategoria Pozycja bilansowa Wycena Aktywa finansowe Składniki aktywów finansowych przeznaczone do obrotu Składniki aktywów finansowych utrzymywane do upływu terminu zapadalności Środki pieniężne Inwestycje krótkoterminowe, depozyty i aktywa finansowe Wartość godziwa Zamortyzowany koszt nabycia Kredyty udzielone przez jednostkę i wierzytelności własne jednostki. Należności Zamortyzowany koszt nabycia Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży Inwestycje w akcje Wartość godziwa Pasywa finansowe Zobowiązania finansowe nie przeznaczone do obrotu Zobowiązania handlowe i pozostałe Zamortyzowany koszt nabycia Kredyty i pożyczki Zamortyzowany koszt nabycia Instrumenty pochodne Kredyty odnawialne Zamortyzowany koszt nabycia Przeznaczone do obrotu Transakcje zabezpieczające Transakcja wymiany stopy procentowej Transakcje wymiany stopy procentowej i transakcje collar Wartość godziwa wykazywana w przychodach Wartość godziwa wykazywana w kapitalach własnych Spółka wykazuje w bilansie aktywa i pasywa finansowe tylko w sytuacji, gdy staje się ona stroną umowy, której przedmiotem jest dany instrument. Spółka zaprzestaje wykazywać składniki aktywów i pasywów finansowych w bilansie w sytuacji, gdy traci ona prawo do sprawowania kontroli nad danym instrumentem. Wartość tych instrumentów wykazana w niniejszych sprawozdaniach finansowych, oprócz długoterminowych pożyczek, ma charakter krótkoterminowy. W związku z tym, ich wartość księgowa jest bliska ich wartości godziwej. Wartość długoterminowych kredytów i pożyczek oprocentowanych zmienną stopą procentową jest zbliżona do 14

15 ich wartości godziwej przez powiązanie ich oprocentowania ze stopami rynkowymi. 4. Zasady rachunkowości (c.d.) (s) Wartość godziwa kredytów i pożyczek oprocentowanych stałą stopą procentową jest wyższa o około 14 milionów dolarów od ich wartości według zamortyzowanego kosztu nabycia prezentowanej w niniejszym sprawozdaniu finansowym. Charakterystyka powyższych instrumentów finansowych przedstawiona jest w nocie 27. Środki pieniężne Środki pieniężne obejmują środki pieniężne w kasie i depozyty a vista. Inne środki pieniężne obejmują krótkoterminowe, płynne instrumenty, które mogą być łatwo zamienione na przewidywalną ilość gotówki i które są przedmiotem jedynie nieznacznego ryzyka utraty wartości. (t) Utrata wartości aktywów Wycena rzeczywistej wartości aktywów jest okresowo przeglądana przez Zarząd, w celu określenia ewentualnej utraty wartości. Na podstawie najnowszych analiz Zarząd uważa, że jakakolwiek istotna utrata wartości aktywów na dzień bilansowy, została właściwie zaprezentowana w niniejszym sprawozdaniu finansowym. (u) Transakcje zabezpieczające Grupa wykorzystuje transakcje wymiany stóp procentowych oraz transakcje collar celem zabezpieczenia się przed zmiennością stóp procentowych. W odniesieniu do instrumentow spełniających warunki zabezpieczeń przepływów pieniężnych, część zysku lub straty na instrumencie finansowym, którą uznano za skuteczne zabezpieczenie, jest ujmowana bezpośrednio w kapitałach własnych, natomiast część uznana za nieskuteczną jest ujmowana jako zysk lub strata netto. Grupa zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń w momencie, gdy dany instrument zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany lub zrealizowany, jak również, gdy zabezpieczenie przestaje spełniać warunki rachunkowości zabezpieczeń. W tej sytuacji łączna wartość zysku lub straty na instrumencie zabezpieczającym wykazywana w kapitale własnym odnoszona jest do rachunku zysków i strat za dany okres. W przypadku instrumentów pochodnych, które nie spełniają wymogów rachunkowości zabezpieczeń, zyski lub straty z tytułu zmian w ich wartości godziwej wykazywane są w całości bezpośrednio w rachunku zysków i strat za dany okres. 15

16 4. Zasady rachunkowości (c.d.) (v) Szacunki Sporządzanie sprawozdań finansowych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej wymaga od Zarządu dokonywania pewnych założeń i szacunków, mających wpływ na prezentowane kwoty aktywów i pasywów (w tym aktywów i pasywów warunkowych) na dzień bilansowy. W związku z tym, rzeczywiste wartości mogą różnić się od tych szacunków. (w) Podstawa konsolidacji Skonsolidowane sprawozdania finansowe obejmują sprawozdania GTC S.A. i jej spółek zależnych na dzień 31 grudnia każdego roku, przygotowane przy zastosowaniu spójnych zasad rachunkowości. Wszystkie salda i transakcje wewnątrzgrupowe zostały wyeliminowane. Spółki zależne podlegają konsolidacji od momentu przejęcia nad nimi kontroli przez Spółkę, natomiast przestają jej podlegać z datą utraty tej kontroli. (x) Zmiany w polityce rachunkowości MSSF 3 Połączenia jednostek gospodarczych MSSF 3 stosuje się do księgowania połączeń jednostek gospodarczych w przypadku transakcji zawartych 31 marca 2004 roku i później. Na moment przejęcia Grupa wycenia możliwe do zidentyfikowania przejęte aktywa i zobowiązania według ich wartości godziwej na dzień nabycia, w ten sposób, iż udziały mniejszości w przejętej jednostce wykazywane są proporcjonalnie do ilości posiadanych udziałów w wartości godziwej netto tych pozycji. (y) Nowe regulacje dotyczące polityki rachunkowości W grudniu 2003 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości dokonała korekt 13 obowiązujących Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Nowe skorygowane standardy powinny być zastosowane dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2005 roku. Spółka obecnie ocenia wpływ zastosowania skorygowanych standardów w praktyce. W lutym 2004 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała MSSF 2 Płatności w formie akcji własnych ( MSSF 2 ). Nowy standard powinien być zastosowany dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2005 roku i poźniej oraz retrospektywnie dla emisji akcji mających miejsce przed listopadem 2002 roku, a nie ulokowanych na dzień 1 stycznia 2004 roku. Spółka obecnie ocenia wpływ zastosowania tego standardu w praktyce. 4. Zasady rachunkowości (c.d.) 16

17 W marcu 2004 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała MSSF 3 Połączenia jednostek gospodarczych ( MSSF 3 ). Nowy standard wraz ze zmianami w MSR nr 36 i nr 38 wszedł w życie od dnia 31 marca 2004 roku i ma zastosowanie do wszystkich transakcji nabycia spółek od tego momentu. W marcu 2004 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe ( MSSF 4 ). Nowy standard powinien być zastosowany dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2005 roku i później. Nowo wydany standard nie będzie miał wpływu na politykę rachunkowości stosowaną przez Grupę ze względu na to, że obecnie jej nie dotyczy. W marcu 2004 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała MSSF 5 Aktywa długoterminowe przeznaczone do sprzedaży i działalność zaniechana ( MSSF 5 ). Nowy standard powinien być zastosowany dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2005 roku i poźniej. Spółka obecnie ocenia praktyczny wpływ zastosowania tego standardu. W okresie roku zakończonym dnia 31 grudnia 2004 nie odnotowano dalszych zmian w polityce rachunkowości Grupy w porównaniu do poprzednich okresów sprawozdawczych. 17

18 5. Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych oraz współzależnych Skonsolidowane sprawozdania finansowe obejmują sprawozdania finansowe Spółki oraz spółek zależnych, stowarzyszonych i jednostki współzależnej wymienionych poniżej. Bezpośredni i pośredni udział Spółki w konsolidowanych podmiotach zależnych oraz jednostce współzależnej na koniec poszczególnych okresów przedstawiony został w poniższej tabeli: Jednostka 31 grudnia 31 grudnia Nazwa jednostki Kraj dominująca 2004 (***) 2003 GTC Mars Sp. z o.o. ( GTC Mars ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Galeria Sp. z o.o. ( GTC Galeria ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Taurus Sp. z o.o. ( GTC Taurus ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC CH Galeria Sp. z o.o. ( GTC CH Galeria ) GTC Galeria Polska 100% 100% Darat Sp. z o.o. ( Darat ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Konstancja Sp. z o.o. ( GTC Konstancja ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Korona S.A ( GTC Korona ) GTC S.A Polska 100% 100% Globis Poznań Sp. z o.o. ( Globis Poznan )* GTC S.A Polska 75% 75% GTC Alp Sp. z o.o. ( GTC Alp, poprzednio GTC GTC S.A Polska 100% 100% Topaz Sp. z o.o.) GTC Vega Sp. z o.o. ( GTC Vega ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Aeropark Sp. z o.o. ( GTC Aeropark ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Neptune Sp. z o.o. ( GTC Neptune ) GTC S.A Polska 100% 100% Globis Wrocław Sp. z o.o. ( Globis Wrocław )* GTC S.A Polska 75% 75% GTC Galeria Kazimierz Sp. z o.o. ( GTC Galeria GTC S.A Polska Kazimierz, poprzednio GTC Mercury Sp. z o.o.) 100% 100% GTC Orion Sp. z o.o. ( GTC Orion ) GTC S.A Polska 100% 100% GTC Saturn Sp. z o.o. ( GTC Saturn ) GTC S.A Polska 100% 100% Rodamco CH1 Sp. z o.o. ( Rodamco CH1 )** GTC CH Galeria Polska 50% 50% GTC Galaxy-Jupiter Sp. z o.o. ( GTC Galaxy- GTC S.A Polska 100% 100% Jupiter ) GTC Hungary Real Estate Development Company GTC S.A Węgry 65.6% - Ltd. ( GTC Hungary ) Vaci Ut Ltd. GTC Hungary Węgry 65.6% - Riverside Apartments Ltd. ( Riverside) GTC Hungary Węgry 65.6% - Vector-H Ltd. GTC Hungary Węgry 65.6% - Center Point I. Ltd. ( Center Point I ) GTC Hungary Węgry 65.6% - Center Point II. Ltd. ( Center Point II ) GTC Hungary Węgry 65.6% River Loft Ltd. GTC Hungary Węgry 65.6% - GTC Real Estate Investments Romania B.V. ( GTC - Romania ) GTC S.A. Holandia 54.4% Titulescu 54.4% - Comuplexul Multifunctional Victoria S.R.L Investments B.V Rumunia Towers International Property S.R.L GTC Romania Rumunia 54.4% - International Hotel and Tourism S.R.L GTC Romania Rumunia 54.4% - International Shopping Centre S.R.L GTC Romania Rumunia 54.4% - Titulescu Investments B.V ( Titulescu ) GTC Romania Rumunia 54.4% - GTC Real Estate Investments Serbia B.V. ( GTC GTC S.A Holandia 65.6% - Serbia ) Serbia i 65.6% GTC Business Park Doo GTC Serbia - Czarnogóra (Serbia) Serbia i 65.6% GTC Commercial Centres Doo GTC Serbia - Czarnogóra (Serbia) Serbia i Czarnogóra (Serbia) GTC International Development Doo GTC Serbia - GTC Real Estate Investments Croatia BV ( GTC Croatia ) GTC S.A. Holandia 82.5% - Euro Structor d.o.o. GTC Croatia Croatia 57,8% - GTC Zagreb d.o.o. GTC Croatia Croatia 82,5% - * Dodatkowo Spółka posiada pośrednio 1,25% udziałów w Globis Poznań i Globis Wrocław poprzez 5% udział w kapitale zakładowym spółki Orbis S.A. **Konsolidacja metodą proporcjonalną *** Udział GTC S.A. w konsolidowanych podmiotach zależnych oraz jednostce współzależnej 65.6% 18

19 5. Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych (ciąg dalszy) Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych Spółka posiada 31,6% akcji w następujących jednostkach stowarzyszonych: Lighthouse Holdings Limited S.A ( Lighthouse ) Vokovice BCP Holding S.A. ( Vokovice ) Powyższe jednostki stowarzyszone są zaangażowane w działalność deweloperską w Republice Czeskiej (patrz nota 20). 6. Opis projektów Spółka buduje, wynajmuje lub sprzedaje powierzchnię komercyjną i mieszkalną komercyjnym oraz indywidualnym najemcom/nabywcom poprzez jej bezpośrednie i pośrednie inwestycje w spółkach zależnych i stowarzyszonych. Bieżące projekty będące w różnych etapach rozwoju zostały opisane w poniższych tabelach: Projekty zakończone Kraj Polska Węgry Nazwa projektu Całkowita powierzchnia do wynajmu lub sprzedaży (m kw.) Mokotów Business Park Galeria Mokotów Galileo budynek biurowy Budynek biurowy Globis (Poznań) Konstancja Lokale mieszkalne Faza 1 (ponad 90% sprzedane) Center Point Faza I Riverside 1 projekt mieszkalny (ponad 90% sprzedane) Szczegóły Dziewięć budynków biurowych w Warszawie Centrum handlowe w Warszawie Budynek biurowy w Krakowie Budynek biurowy w Poznaniu Projekt mieszkalny w Konstancinie Budynek biurowy w Budapeszcie Projekt mieszkalny w Budapeszcie 19

20 6. Opis projektów (c.d.) Projekty w trakcie budowy / planowane Kraj Polska Węgry Nazwa projektu Galeria Kazimierz - centrum handlowe Szacowana powierzchnia do wynajmu lub sprzedaży (m kw.) Szczegóły Centrum handlowe w Krakowie Korona - budynki biurowe Budynek biurowy w Krakowie Vega Budynek biurowy w Warszawie Budynek Allianz Budynek biurowy w Warszawie Budynek Topaz Budynek biurowy w Warszawie Budynek Topaz Budynek biurowy w Warszawie Konstancja - Lokale mieszkalne Faza 2 Konstancja - Lokale mieszkalne Fazy Sattelite park biurowy Konstancja - powierzchnia komercyjna Aeropark (6 budynków) Center Point Faza II District ,00 Riverloft Lokale mieszkalne Riverloft Powierzchnia komercyjna Lighthouse - Budynek biurowy Projekt mieszkalny w Konstancinie Projekt mieszkalny w Konstancinie Projekt komercyjny w Warszawie Projekt komercyjny w Konstancinie Projekt komercyjny w Warszawie Budynek biurowy w Budapeszcie Projekt mieszkalny w Budapeszcie Projekt mieszkalny w Budapeszcie Projekt komercyjny w Budapeszcie Budynki biurowe w Pradze Jarow Nie ustalono Projekt mieszkalny w Pradze Czechy Holesovice Powierzchnia mieszkalna/ Powierzchnia biurowa Nie ustalono Projekt mieszkalny w Pradze Vokovice (istniejące centrum logistyczne. Planowane przekształcenie w projekt mieszkalny) Rumunia Centrum handlowe w Petricani Nie ustalono Bukareszcie America House- budynek Budynek biurowy w biurowy Bukareszcie GTC House- budynek Budynek biurowy w Serbia biurowy Bukareszcie Block 19a Projekt mieszkalny Chorwacja Galeria Zagreb Centrum handlowe w Zagrzebiu 20

21 7. Istotne zdarzenia w okresie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2004 roku Emisja akcji Dnia 2 lutego 2004 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę dotyczącą podwyższenia kapitału zakładowego (patrz nota 28). W dniu 3 lutego 2004 roku Spółka złożyła w Komisji Papierów Wartościowych i Giełd prospekt emisyjny z wnioskiem o dopuszczenie akcji nowej emisji do publicznego obrotu. Dnia 16 marca 2004 roku GTC zawarła z GTC International warunkową umowę zapisu na akcje Spółki, w zamian za wkład niepieniężny (jak opisano w nocie 28), pod warunkiem przeprowadzenia skutecznej oferty publicznej. W konsekwencji GTC przejęłą kontrolę nad udziałami w spółkach w Republice Czeskiej, Rumunii, Serbii i na Węgrzech. Przydział nowych akcji w ofercie publicznej miał miejsce 30 kwietnia 2004 roku w oparciu o cenę emisyjną PLN 87 (USD 21,6) za akcję. Tego samego dnia akcje zostały przydzielone GTC International (patrz nota 28). Pierwsze notowanie akcji Spółki na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie odbyło się 6 maja 2004 roku. Wszystkie akcje zostały zarejestrowane w sądzie. Znaczące nowe umowy najmu Dnia 12 marca 2004 roku GTC Alp podpisała umowę najmu z 5 spółkami z grupy Allianz. Zgodnie z umową Allianz będzie dzierżawił przez 10 lat powierzchnię biurową w budynku Allianz. Budynek Allianz jest pierwszym budynkiem, który zostanie zbudowany przez GTC Alp. Budynek obejmuje około metrów kwadratowych powierzchni netto, a jego zakończenie jest planowane na koniec 2005 roku. Znaczące transakcje akcjami spółek zależnych Dnia 8 kwietnia 2004 roku akcjonariusze GTC Romania podpisali Umowę Zakupu Akcji, zgodnie z którą jeden z akcjonariuszy - Firestorm, sprzeda swoje akcje w GTC Romania pozostałym akcjonariuszom. Akcje zostaną przekazane w trzech oddzielnych transzach stanowiących 41,67%, 8,33% oraz 50% akcji, płatność za akcje odbędzie się również w trzech transzach. 21

22 7. Istotne zdarzenia w okresie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2004 roku (c.d.) Po dokonaniu płatności i przekazaniu akcji, GTC będzie posiadało 60,8% udziału w kapitale akcyjnym spółki. Do dnia 31 grudnia 2004 roku przekazano dwie transze, w wyniku czego GTC posiada 54,4% udziału w kapitale spółki GTC Romania. Trzecia transza zostanie przekazana po zakończeniu budowy projektu America House. Dnia 27 września 2004 roku utworzona została spółka GTC Croatia. Spółka posiada 82,5% akcji w GTC Croatia. Dnia 10 listopada 2004 roku GTC Croatia podpisała umowę zakupu akcji (Share Quota Purchase Agrement SQPA ) spółki Eurostructor. Zgodnie z umową GTC Croatia nabyła prawo do 70% akcji spółki Eurostructor, podczas, gdy prawo do pozostałych 30% akcji pozostanie w posiadaniu pierwotnych właścicieli ( DIL Group ). Zgodnie z umową zakupu akcji GTC Croatia udzieliła Eurostructor pożyczkę w wysokości 2.6 miliona Euro. Ponadto GTC Croatia dokona transferu dodatkowych 500 tysięcy Euro po uzyskaniu przez Eurostructor pozwolenia na budowę (patrz nota 30). 8. Przychody operacyjne Przychody operacyjne składają się z następujących pozycji: 31 grudnia grudnia 2003 Wynajem powierzchni biurowej Sprzedaż lokali mieszkalnych Większość uzyskiwanych przychodów operacyjnych jest określana na podstawie kwot wcześniej ustalonych w dolarach amerykańskich lub w inny sposób powiązanych bezpośrednio z walutą, lub ze zmianą kursu waluty amerykańskiej. Zarząd Spółki zdecydował się nie ujawniać w całości przyszłych minimalnych płatności z tytułu nieodwołalnych umów wynajmu, jak wymaga tego MSR nr 17. Informacje te są uważane za poufne i ich ujawnienie mogłoby niekorzystnie wpłynąć na konkurencyjność Grupy. Na dzień 31 grudnia 2004 roku spółki zależne posiadały około 120, natomiast jednostka współzależna będąca właścicielem Galerii Mokotów około 240 podpisanych umów najmu, które w większości wygasną w okresie od 1 do 10 lat. 22

23 9. Koszty działalności operacyjnej Koszty operacyjne składają się z następujących pozycji: 31 grudnia grudnia 2003 Koszty związane z wynajmem Koszty budowy sprzedanych lokali mieszkalnych Koszty sprzedaży Na koszty sprzedaży składają się następujące pozycje: 31 grudnia grudnia 2003 Prowizje brokerskie i podobne opłaty Reklama Wynagrodzenia Koszty administracyjne Koszty administracyjne składają się z następujących pozycji: 31 grudnia grudnia 2003 Wynagrodzenia Koszty zarządzania, koszty biurowe i inne Koszty doradztwa prawnego, audytu i inne Koszty zarządzania centrum handlowym Amortyzacja

24 12. Przychody/(koszty) finansowe netto Przychody/koszty finansowe netto składają się z następujących pozycji: 31 grudnia grudnia 2003 Przychody z tytułu odsetek Koszty z tytułu odsetek (19.671) (20.833) Pozostałe przychody/(koszty) finansowe - amortyzacja odroczonych kosztów finansowych (937) (852) - zmiana wartości godziwej instrumentów pochodnych 665 (2.979) - dywidendy otrzymane (15.276) (19.417) 13. Pozostałe przychody/(koszty) netto Na pozostałe koszty i przychody netto składają się następujące pozycje: 31 grudnia grudnia 2003 Pozostałe przychody Pozostałe koszty (596) (294) (596) 928 Pozostałe przychody W 2000 roku, w wyniku kontroli podatkowej spółka GTC Mars zapłaciła do Urzędu Skarbowego równowartość 715 tysięcy USD, będącą kwotą podatku naliczonego VAT, uprzednio odliczonego przez GTC Mars. GTC Mars zakwestionowała decyzję władz skarbowych zaskarżając ją w pozwie sądowym. W kwietniu 2003 roku Sąd Najwyższy wydał wyrok na korzyść GTC Mars i zobowiązał władze skarbowe do zwrotu GTC Mars kwoty będącej przedmiotem sporu wraz z należnymi odsetkami. W maju 2003 roku GTC Mars otrzymała od władz skarbowych kwotę stanowiącą równowartość w PLN kwoty 1,222 tysięcy USD. Pozostałe koszty Pozostałe koszty obejmują kwotę rezerw utworzonych w związku ze sporami prawnymi, w których uczestniczą spółki Grupy, oraz podatek od czynności cywilno-prawnych z tytułu pożyczek udzielanych pomiędzy jednostkami Grupy. 24

25 14. Wynik na sprzedaży inwestycji w jednostkach zależnych W dniu 30 czerwca 2003 roku GTC CH Galeria podpisała z Rodamco Polska umowę związaną ze sprzedażą 50% udziałów Rodamco CH1. Na wynik na sprzedaży inwestycji składają się następujące pozycje: Cena sprzedaży Wartość inwestycji Wartość godziwa inwestycji w nieruchomości Koszty związane z pozyskaniem najemców Koszty finansowania rozłożone w czasie Kredyt (część długo- i krótkoterminowa) ( ) Pozostałe aktywa i pasywa netto Aktywa netto Wartość 50% udziału Zysk ze sprzedaży 452 Koszty transakcji (983) Wynik na sprzedaży inwestycji (531) Koszty transakcji obejmują koszty obsługi prawnej, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz innych kosztów związanych ze sprzedażą 50% udziałów w Rodamco CH1. Na saldo przepływów pieniężnych ze sprzedaży udziałów składają się: 31 grudnia 2003 Kwota zapłacona % środków pieniężnych Rodamco CH1 na dzień 30 czerwca 2003 roku (1.600) Koszty transakcji (983) Zwiększenie środków pieniężnych

26 15. Analiza segmentowa Działalność Grupy można podzielić na dwa główne segmenty, będące podstawowym kryterium podziału segmentów działalności: 1. Budowa i wynajem powierzchni biurowej i handlowej ( powierzchnie biurowe i komercyjne ) oraz 2. Budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych ( powierzchnie mieszkalne ). Działalność Grupy zlokalizowana jest w Polsce, na Węgrzech, w Rumunii, Chorwacji oraz Serbii. Aktywa w podziale na rodzaje działalności obejmują wszelkie aktywa operacyjne wykorzystywane w działalności danego rodzaju, zwłaszcza środki pieniężne z działalności operacyjnej, należności, zapasy, rzeczowe aktywa trwałe, netto tj. po pomniejszeniu o odpisy i rezerwy. W większości przypadków istnieje możliwość przypisania aktywów bezpośrednio do danego rodzaju działalności, jednak w niektórych przypadkach rzeczywistą wartość aktywów wykorzystywanych w obu rodzajach działalności przypisuje się do każdej z tych grup szacunkowo. Pasywa w podziale na rodzaje działalności obejmują wszelkie zobowiązania w ramach działalności operacyjnej, zwłaszcza z tytułu rozliczeń z kontrahentami, wynagrodzeń oraz zobowiązań podatkowych i rozliczeń międzyokresowych biernych. Poniżej przedstawione zostały dane finansowe w podziale na dwa rodzaje działalności: Polska Węgry Rumania Serbia Chorwacja Skonsolidowane Wynajem powierzchni biurowej i handlowej Budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych Przychody razem s Wynajem powierzchni biurowej i handlowej Budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych Koszty razem Wynajem powierzchni biurowej i handlowej Budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych Wynik na sprzedaży Nieprzypisane koszty ogólne (6.519) (4.848) Zysk operacyjny Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych netto (1.062) 26

27 15. Analiza segmentowa (c.d.) Polska Węgry Rumania Serbia Chorwacja Skonsolidowane Przychody z tytułu odsetek Pozostałe koszty finansowe (19.719) (24.466) Wycena inwestycji w nieruchomościpowierzchnie biurowe i handlowe Strata na rynkowych papierach wartościowych Pozostałe przychody (596) 928 Wynik na sprzedaży inwestycji (531) Udział w zyskach/stratach jednostek stowarzyszonych Podatek dochodowy (4.806) Zysk netto Udział akcjonariuszy mniejszościowych Udział akcjonariuszy jednostki dominującej Aktywa segmentów Przypisane aktywa (powierzchnie biurowe i handlowe) Przypisane aktywa (lokale mieszkalne) Nieprzypisane aktywa Skonsolidowane aktywa - razem Pasywa segmentów Przypisane pasywa (powierzchnie biurowe i handlowe) Przypisane pasywa (lokale mieszkalne) Nieprzypisane pasywa Skonsolidowane pasywa - razem Pozostałe Nakłady na rzeczowe aktywa trwałe Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych Niepieniężne koszty inne niż amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych

28 16. Opodatkowanie Koszty (przychody) dotyczące podatku dochodowego przedstawiają się następująco: 31 grudnia grudnia 2003 Bieżący podatek Podatek dotyczący lat ubiegłych Podatek odroczony (3.700) (824) Spóka zidentyfikowała potencjalne roszczenie z tytułu zwrotu podatku od nieruchomości nadpłaconego w latach ubiegłych przez jedną z jej spółek zależnych. Zarówno Spółka, jak i jej doradcy uważają, że uznanie tego roszczenia przez odpowiednie organy jest prawdopodobne. Szacunkowa wartość roszczenia wynosi 4 miliony USD. W związku z powyższym rezerwa na podatek dochodowy od osób prawnych w kwocie 1.8 milionów USD została ujęta jako podatek dotyczący lat ubiegłych. Spółki Grupy płacą podatki w ramach następujących jurysdykcji: Polska, Serbia, Rumunia, Węgry, Holandia, Luksemburg i Chorwacja. Grupa nie tworzy podatkowej grupy kapitałowej w świetle przepisów prawa lokalnego. Dlatego też każda spółka z Grupy jest odrębnym płatnikiem podatku. Uzgodnienie kosztu podatkowego do wartości stanowiącej iloczyn zysku księgowego i odpowiednich stawek podatku przedstawia się następująco: 31 grudnia grudnia 2003 Zysk księgowy przed opodatkowaniem Zysk księgowy przy obowiązującej stawce podatku Podatkowy efekt kosztów trwale niestanowiących kosztów uzyskania przychodów Podatek odnoszący się do lat ubiegłych Podatkowy efekt przychodów nie podlegających opodatkowaniu. - (330) Udział w stratach jednostek stowarzyszonych (277) - Efekt zmiany stawki podatkowej z 27% do 19% oraz różnica pomiędzy zastosowaną stawką podatku bieżącego oraz stawką podatku odroczonego. - (5.111) Podatkowy efekt różnic kursowych (11.086) Pozostałe różnice (30) - Nierozpoznane aktywo podatkowe 602 (106) Podatkowa (strata)/zysk (824) Podatek wykazany w rachunku zysków i strat 824 (4.806) 28

29 16. Opodatkowanie (c.d.) Składniki salda odroczonego podatku dochodowego zostały wyliczone przy użyciu stawki właściwej dla okresu, w którym Spółka przewiduje odzyskać lub rozliczyć rzeczywistą wartość aktywów lub zobowiązań. Aktywa z tytułu podatku odroczonego przedstawiają się następująco: 1 stycznia 2003 uznanie/ (obciążenie) rachunku wyników(*) 31 grudnia 2003 objęcie konsolidacją spółek zależnych uznanie/ (obciążenie) kapitałów własnych uznanie/ (obciążenie ) rachunku wyników 31 grudnia 2004 Aktywa z tytułu podatku odroczonego Odsetki od pożyczek i kredytów (462) Strata podatkowa do rozliczenia w następnych okresach (251) Rezerwy i bierne rozliczenia międzyokresowe Transakcje zabezpieczające Pozostałe (83) - Pasywa z tytułu podatku odroczonego Podatek odroczony z przeszacowania (203) (203) Nadwyżka wartości środków trwałych wynikająca z dodatkowej kapitalizacji kosztów (1.600) 331 (1.269) (951) Amortyzacja - (6) (6) - - (174) (180) Nadwyżka wartości zapasów wynikająca z dodatkowej kapitalizacji kosztów (823) 282 (541) - - (131) (672) Przychody przyszłych okresów (1) (1) Razem (106) Rezerwa na nierozpoznany odroczony podatek dochodowy (2.160) 106 (2.054) - - (602) (2.656) Aktywa z tytułu podatku odroczonego netto (*) W trakcie prezentowanego okresu nie wystąpiło odniesienie podatku odroczonego na kapitały własne. 29