Warszawa, dnia... września 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie ul. Kielecka Warszawa

Transkrypt

1 Warszawa, dnia... września 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie ul. Kielecka Warszawa Wnioskodawca: (imię i nazwisko, adres zamieszkania) Organ: Miasto Stołeczne Warszawa reprezentowane przez Prezydenta m. st. Warszawy z upoważnienia którego działa Urząd Dzielnicy Ursynów (adres w aktach sprawy) sygn. akt:... Pismo wnioskodawcy W odpowiedzi na pismo Miasta Stołecznego Warszawy (dalej również jako "Miasto") z dnia r., doręczone mi w dniu r., niniejszym w całości podtrzymuję swoje stanowisko w sprawie, tj. wnoszę o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ulicy Raabego, stanowiącego działkę ewidencyjną nr 7/33 z obrębu ew jest nieuzasadniona, ewentualnie o ustalenie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Odnosząc się do swojego stawiska, po raz kolejny pragnę podkreślić, iż w operacie wykonanym na zlecenie Miasta nie zostały uwzględnione istotne elementy mające wpływ na określenie wartości nieruchomości, w szczególności rzeczoznawca nie uwzględnił okoliczności znajdowania się nieruchomości w strefie obszaru ograniczonego użytkowania portu lotniczego i związanych z tym dużych obciążeń hałasem wywoływanym przez przelatujące samoloty. Na potrzeby operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy Joanna Kożuszek, jako nieruchomości porównawcze, przyjęła działki usytuowane poza obszarem 1

2 ograniczonego użytkowania lotniska, a skutkiem tego było znaczące zawyżenie wartości nieruchomości, nieuwzględniające specyfiki rynku lokalnego. Okoliczność dokonania wyceny w oparciu o ceny nieruchomości znajdujących się poza obszarem ograniczonego użytkowania świadczy o rażącym naruszeniu zasad wyceny. Powszechnie bowiem wiadomo, że nieruchomość znajdująca się w obszarze ograniczonego użytkowania ma wartość niższą od nieruchomości znajdującej się poza takim obszarem. Jest to na tyle oczywiste, że ustawodawca w art. 129 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (tekst jednolity: Dz. U poz. 1232), jako jeden z rodzajów szkody związanej z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, wskazał wyraźnie zmniejszenie wartości nieruchomości (sic!). Nie sposób zatem uznać, ze operat na który powołuje się Miasto został sporządzony prawidłowo - jego rażącą nieprawidłowość widać na pierwszy rzut oka. Jako taki nie może być podstawą do dokonania aktualizacji opłaty rocznej i podlega całkowitej dyskwalifikacji. Z całą stanowczością należy również odnieść się do nieuzasadnionego powoływania się przez Miasto na opinię z dnia 01 sierpnia 2014 r. Komisji Arbitrażowej przy Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych dot. oceny prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Panią Jolantę Smolińską operatu szacunkowego dla celu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Lokajskiego, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 7/22 z obrębu ew (dalej: "Opinia"). Otóż, zarówno operat jak i Opinia dotycząca poprawności jego sporządzenia dotyczą innej nieruchomości, nie może stanowić podstawy do dywagowania na temat poprawności wyliczeń dotyczących gruntu przy ulicy Raabego. Dla tej konkretnej nieruchomości sporządzony został bowiem na zlecenie Spółdzielni Mieszkaniowej "Przy Metrze" odrębny operat szacunkowy, który nie został zakwestionowany, co sprowadza się do tego, że może stanowić on podstawę do ustalenia właściwej wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr 7/33. Na marginesie przy tej okazji pragnę wskazać, że zarzuty postawione operatowi sporządzonemu przez Opinię są oparte na nieprawdziwych podstawach. W Opinii zarzucono bowiem wykorzystanie w operacie jako nieruchomości porównywalnych, gruntów o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym, zamiast tylko gruntów o przeznaczeniu mieszkalnym. Podstawy są nieprawdziwe dlatego, że 2

3 nieruchomość Lokajskiego, będąca przedmiotem oceny, ma przeznaczenie właśnie mieszkalno usługowe. Nie powinien ujść uwadze również fakt, że zarówno w mojej ocenie, jak i w ocenie pozostałych mieszkańców lokali przy ulicy Raabego, Miasto próbuje podreperować swoje finanse poprzez zwiększenie wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste ursynowskich gruntów, a to wszystko, niestety, kosztem kilku tysięcy osób, których nie stać na weryfikowanie poprawności opinii wydanych przez rzeczoznawców powołanych na zlecenie Miasta. Miasto z premedytacją wykorzystuje swoją władczą pozycję w tej sprawie, przeznaczając publiczne pieniądze na opłacenie sporządzenia przez Komisję Arbitrażową wyżej wspomnianej negatywnej opinii. Nie można pominąć, że na podstawie tak stanowczo negowanego przez Miasto operatu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało kilka orzeczeń pozytywnych dla mieszkańców i to w sprawach dotyczących nieruchomości, która była przedmiotem zakwestionowanego operatu. Wobec takiego stanu rzeczy zastanawiającym jest, dlaczego Miasto złożyło do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wniosek o wydanie stosownej opinii dopiero po wydaniu tych kilku orzeczeń przez SKO. Konkluzja nasuwa się sama otóż dlatego, że Miasto zorientowało się, że plan ratowania finansów w oparciu o zlecony przez Miasto, znacznie zawyżony operat, nie powiedzie się, dopóki w obiegu będzie operat Pani Smolińskiej. Najprostszym i najlepszym więc dla Miasta rozwiązaniem, było uczynienie sądu kapturowego nad osobą Pani Smolińskiej i jej operatem. Miasto doskonale bowiem zdawało sobie sprawę, że w obecnym systemie prawnym nie ma żadnego środka odwoławczego, który pozwoliłby na wzruszenie wydanej przez Komisję Arbitrażową negatywnej opinii na temat operatu. Miasto nie zważało przy tym na skutki swego postępowania - wszystkie te działania Miasta wpływają bardzo negatywnie na mieszkańców Ursynowa, bez wątpienia rażąco naruszając nasz interes społeczny. Podsumowując zatem stanowisko wnioskodawcy wskazuję, iż Operat, którym posługuje się Miasto: 3

4 1. jako nieruchomości do porównania wskazuje nieruchomości znajdujące się poza obszarem ograniczonego użytkowania związanego z funkcjonowaniem Lotniska Chopina, a zatem wadliwość operatu jest widoczna na pierwszy rzut oka, 2. nie uwzględnia rzeczywistego przeznaczenia wycenianej nieruchomości jej nieinwestycyjnego charakteru, braku możliwości dogęszczania zabudowy, pomimo dużej powierzchni nieruchomości (w operacie Organu nieruchomości mają charakter typowo inwestycyjny), 3. nie uwzględnia określonych cech geofizycznych nieruchomości (kształt nieregularny, niekorzystny dla zagospodarowania, teren zabudowany budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, znaczny procent powierzchni zajmują tereny zielone), 4. nie bierze pod uwagę specyfiki zabudowy na wycenianej nieruchomości (budynki z lat osiemdziesiątych, teren nieogrodzony, stanowiący ogólnodostępną przestrzeń miejską, dużą cześć nieruchomości zajmują parkingi terenowe, z uwagi na brak garaży podziemnych, niezbędne do zbilansowania miejsc postojowych dla istniejącej zabudowy), 5. pomija okoliczność spadku cen gruntów od 2010 r. (w operacie Spółdzielni przyjęto wyłącznie transakcje z lat 2011 i 2012 najbliższych dacie wyceny, jako najbardziej wiarygodne dla ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości, odmiennie niż w operacie Miasta), 6. jako nieruchomości porównawcze (podobne) przyjął działki o wysokich cenach sprzedaży, nie odpowiadające specyfice nieruchomości (w dziewięciu wskazanych w operacie szacunkowym transakcjach, żadna z będących ich przedmiotem nieruchomości nie ma nawet zbliżonych parametrów do nieruchomości wycenianej, ponadto cztery z uwzględnianych przy wycenie transakcji miały miejsce ponad dwa lata, kolejne dwie ponad półtora roku przed sporządzeniem operatu, dodatkowo w sześciu transakcjach objęte nimi nieruchomości zlokalizowane są poza Dzielnicą Ursynów, w tym dwie w odległych częściach Miasta w stosunku do wycenianej nieruchomości). Mając na uwadze powyższe wnoszę o pominięcie złożonej przez Miasto opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 01 sierpnia 2014 r., znak KA/50/ przy ustalaniu właściwej wysokości opłaty rocznej z 4

5 tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ulicy Raabego w przedmiocie której toczy się niniejsza postępowanie. Gdyby jednak Samorządowe Kolegium Odwoławcze powzięło wątpliwości, co do tego, który z dwóch przedstawionych operatów szacunkowych winien być tym właściwym przy ustalaniu wysokości spornej opłaty rocznej, w myśl art. 84 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego, wnoszę o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego posiadającego wiadomości specjalne z dziedziny wyceny nieruchomości gruntowych na okoliczność ustalenia, który z dwóch sporządzonych operatów szacunkowych winien stanowić podstawę dla ustalania wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przy ulicy Raabego. Jednocześnie mając na uwadze wysoce kontrowersyjne okoliczności związane z wydaniem Opinii a następnie jej nieuprawnionym wykorzystaniem, uprzejmie informuję, że Wnioskodawca zwrócił się do m.st. Warszawy z zapytaniem na temat rzetelności pracy wykonanej przez autorów Opinii, w szczególności zaś o wyjaśnienie czy osoby te, bądź osoby z nimi powiązane osobowo bądź kapitałowo, mają jakikolwiek związek z innymi opiniami w zakresie wyceny nieruchomości, wydawanymi na zlecenie m.st. Warszawy, w ciągu ostatnich 8 lat. W mojej ocenie bowiem istnieją bardzo poważne wątpliwości w zakresie obiektywizmu autorów opinii przy jej sporządzaniu. Na koniec pragnę dodać, że wg posiadanej przeze mnie wiedzy Spółdzielnia Mieszkaniowa "Przy Metrze", mając na względzie dobro swoich mieszkańców, wystąpiła o weryfikację przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości Raabego, sporządzonego na zlecenie Miasta przez Panią Kożuszek. Załącznik: 1) odpis pisma (podpis) 5