Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKAMI POMOCNICZYMI POŁOŻONEJ W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM, UL. PLANTOWA 23, OBRĘB K-17, DZIAŁKA GRUNTU O NUMERZE EWIDENCYJNYM 106, O POWIERZCHNI 0,1797 HA, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/ /5 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygn. akt. KM 4043/11 Data opracowania: 16 października 2012 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami pomocniczymi położonej w Konstantynowie Łódzkim, ul. Plantowa 23, obręb K-17, działka gruntu nr ewidencyjny 106, o powierzchni 0,1797 ha, księga wieczysta LD1P/ /5 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami pomocniczymi położonej w Konstantynowie Łódzkim, obręb K-2, działka o numerze ewidencyjnym 106 o powierzchni 0,1797 ha. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z dnia roku, sygn. akt IV NS II 8/87 oraz umowy sprzedaży, akt notarialny nr rep 836/05 z dnia roku Edwardowi Sergiel. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/ /5 Rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, prowadzącego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami pomocniczymi dla celu postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = zł słownie: dwieście trzydzieści siedem tysięcy złotych. 5. Data sporządzenia operatu: 14 sierpnia 16 października 2012 roku. 6. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 04 września 2012 roku. 7. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 05 października 2012 roku. 8. Data oględzin i wykonania zdjęć: 04 września 2012 roku. 9. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w dniu 05 grudnia 1995 roku numer KM 4043/11 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego gruntów rolnych przeznaczonych przez łąki Opinia o wartości nieruchomości w kontekście art k.p.c WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia roku; 2. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej w Konstantynowie Łódzkim, ul. Plantowa 23 - z kopią dowodu nadania. KM 4043/11 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: gruntowa zabudowana budynkami pomocniczymi b. położenie nieruchomości: Konstantynów Łódzki, obręb K-17, działka gruntu nr ewidencyjne 106. c. powierzchnia gruntu: 0,1797 ha d. numer Księgi Wieczystej: KW LD1P/ /5 Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, mającego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 08 sierpnia 2012 roku (otrzymane 14 sierpnia 2012 roku) Gabriela Pietrasika, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, prowadzącego kancelarię w Pabianicach ul. Warszawska 44/50, Pabianice. Sprawa KM o numerze 4043/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 261 poz z późn. zm.); 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz z późn. zm.); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.); 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.); 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.); 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.). 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzony w dniu 04 września 2012 roku; 3. Uchwała nr XXXVIII /355/ 05 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 28 grudnia 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części obszaru miasta Konstantynowa Łódzkiego 4. Wypis z rejestru gruntów z dnia roku; 5. Badanie z KW o numerze LD1P/ /5 z dnia roku; 6. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 7. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 8. Własna baza danych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości; 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniach 14 sierpnia 16 października 2012 roku Data dokonania oględzin nieruchomości: 04 września 2012 roku Stan przedmiotu wyceny określono na dzień 04 września 2012 roku Wartość nieruchomości określono na dzień 05 października 2012 roku KM 4043/11 4

5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/ /5 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie Konstantynów, działka nr 106, Plantowa 23. Oznaczenie: nieruchomość gruntowa Obszar: 0, ha Sposób korzystania: działka gruntu Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II: Własność Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Edwardowi Sergiel, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Józefie Filipińskiej z dnia roku, sygn. akt. IV NS II 8/87 oraz umowy sprzedaży z dnia roku, rep A nr 836/05. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek Wydawnictwa Akcydensowego S.A. w Warszawie w sprawie KM 4043/11 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Santander Consumer Bank S.A. We Wrocławiu w sprawie KM 1944/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna kaucyjna ,74 zł (sto czterdzieści dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt dziewięć 74/100). Hipoteka celem zabezpieczenia udzielonego kredytu na nabycie działki budowlanej. Wierzyciel: PTF BANK S. A. we Wrocławiu. Hipoteka przymusowa ,58 zł (sto dziewięćdziesiąt trzy tysiące dwieście trzydzieści trzy 58/100) Należność zasądzona nakazem zapłaty. Nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Wierzyciel: Bank Polska Kasa Opieki S.A. III Oddział w Łodzi. b) Według ewidencji gruntów: Własność: Edward Sergiel Nr działki 106 Położenie działki ul. Plantowa 23 Konstantynów Łódzki Pow. działki (ha) 0,1797 KW KW Opis użytku Klasa Łącznie: 0,1797 B Pow. uż. (ha) 0, Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Miejską w Konstantynowie Łódzkim - UCHWAŁA NR XXXVIII /355/ 05 z dnia 25 grudnia 2005 r. w sprawie uchwalenia 1 Występuje niezgodność powierzchni działki ujawnionej w księdze wieczystej LD1P/ /5 z powierzchnią ujawnioną w rejestrze gruntów, spowodowana modernizacją obrębów ewidencyjnych. Za prawidłowe przyjmuje się dane z ewidencji gruntów. KM 4043/11 5

6 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części obszaru miasta Konstantynowa Łódzkiego przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem 6MN. Dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczonych na rysunku planu symbolami od 1MN do 7MN oraz dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i / lub zabudowy usługowej oznaczonych symbolami 1MN/U, 2MN/U, 3MN/U plan ustala następujące zasady podziału na działki budowlane: 1) wielkość nowo wydzielanej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 800 m 2, 2) krótszy bok nowo wydzielonej działki budowlanej nie może być mniejszy niż 20 m, 3) obsługa komunikacyjna wydzielonych nowych działek może się odbywać tylko bezpośrednio z wyznaczonych w planie dróg publicznych, Mapa nr 1: Przeznaczenie wycenianej nieruchomości w MPZP. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Drugim po Pabianicach miastem Powiatu Pabianickiego jest Konstantynów Łódzki, położony w dolinie rzeki Ner. Choć dużo mniejszy pod względem liczby ludności posiada również typowy charakter przemysłowy. Teren miasta obejmuje również tereny upraw polowych dawnej wsi Niesięcin. Bliskość łódzkiej aglomeracji i dobra z nią komunikacja, a także rozwinięta już infrastruktura techniczna stanowi o atrakcyjności Konstantynowa dla potencjalnych inwestorów. Powstają nowe obiekty, które służą nie tylko mieszkańcom, ale stanowią również atrakcję dla odwiedzających Konstantynów (tak jak wybudowana od podstaw w 1996 r. miejska kryta pływalnia przy nowoczesnym budynku Liceum Ogólnokształcącego). Konstantynów posiada własne pogotowie ratunkowe. W ostatnim czasie wybudowano wiele kilometrów sieci gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Przygotowano także teren pod budowę osiedla mieszkaniowego Konstantynów-Południe. W lecie 1999 r. w rekordowym tempie 2 miesięcy wybudowano ciepłownię miejską. Problem oczyszczalni ścieków rozwiązano decydując się na przyłączenie do oczyszczalni w Łodzi. KM 4043/11 6

7 Szacowana nieruchomość znajduje się we wschodniej części Konstantynowa Łódzkiego, przy ulicy Plantowej, która jest drogą utwardzoną asfaltem w złym stanie technicznym. W najbliższym otoczeniu nie ma sklepów, ani ośrodków oświatowych szkół, przedszkoli. Przy ulicy Bocznej znajdują się firmy usługowe. Najbliższa komunikacja miejska linia tramwajowa łącząca Konstantynów Łódzki z Łodzią i Lutomierskiem, znajduje się przy ulicy Łódzkiej. W pobliżu nie ma znaczących uciążliwości. Wyceniana nieruchomość sąsiaduje z terenami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną. W sąsiedztwie powstaje wiele nowych domów jednorodzinnych, są także niezagospodarowane działki. Mapa nr 2: Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Działka nr 106 o powierzchni 0,1797 ha. Kształt działki zbliżony do prostokąta. Wymiary działki około 38,5 m x 47 m. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy Plantowej. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej oraz gazu. Brak dostępu do wody z sieci miejskiej oraz kanalizacji. Działka zabudowana dwoma budynkami pomocniczymi w bardzo złym stanie technicznym. Ogrodzenie z siatki. W granicy działki studnia kopana. Na działce liczne nasadzenia drzew owocowych oraz krzewów ozdobnych tuje oraz świerki. Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Na działce znajdują się przyłącza energii elektrycznej oraz gazu. Działka nie posiada dostępu do wody z sieci miejskiej. Na działce, w granicy wschodniej jest studnia kopana. Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości W pobliżu nie ma znaczących uciążliwości. Wyceniana nieruchomość sąsiaduje z terenami przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną. W sąsiedztwie powstaje wiele nowych domów jednorodzinnych, są także niezagospodarowane działki. Stan usług zaplecza bytowego i komunikacji W najbliższym otoczeniu nie ma sklepów, ani ośrodków oświatowych szkół, przedszkoli. W niewielkiej odległości, przy ulicy Bocznej znajdują się firmy usługowe. Najbliższa komunikacja miejska linia tramwajowa łącząca Konstantynów Łódzki z Łodzią i Lutomierskiem, znajduje się przy ulicy Łódzkiej. KM 4043/11 7

8 Na mapie nr 3 kolorem niebieskim oznaczono ewidencyjną granicę działkę nr 106. Mapa nr 3: Granice działki nr 106 Zdjęcia nr 1-4: Działka nr 106 oraz jej otoczenie KM 4043/11 8

9 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 2, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 4043/11 9

10 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) Ze względu na fakt iż przedmiotowa działka gruntu zabudowana jest budynkami pomocniczymi (altana, komórka) w złym stanie technicznym, bez znaczącej wartości, w dalszym procesie wyceny zostanie uwzględniony jedynie grunt niezabudowany. Należy zaznaczyć iż ze względu na niewielką powierzchnię oraz kubaturę przedmiotowych zabudowań, koszt ich usunięcia również nie będzie znaczący. Analiza porównawcza Tabela nr 1: Cechy różnicujące oraz ich stany Lp. Cecha różnicująca OCENA Opis Bardzo Dobra 1 Lokalizacja Dobra 2 Otoczenie Bardzo dobre Lokalizacja bardzo dobrze postrzegana przez klientów, położenie w granicach miasta Łodzi, w okolicy cieszącej się bardzo dobrą opinią, gdzie nieruchomości bardzo szybko znajdują nabywcę. Blisko granic Łodzi. Lokalizacja dobrze postrzegana przez klientów. Położenie w niewielkiej odległości od Łodzi, w rejonie cieszącym się dobrą opinią, gdzie nieruchomości wystawiane na sprzedaż szybko znajdują nabywcę. W znacznej odległości od granic Łodzi. W otoczeniu zabudowa nowa zabudowa jednorodzinna. Blisko odległości komunikacja miejska. Blisko sklepy oraz punkty handlowo usługowe. Nie daleko ośrodki oświatowe, szkoła i przedszkole KM 4043/11 10

11 Dobre W otoczeniu nowa zabudowa jednorodzinna oraz wielorodzinna. Komunikacja miejska w niewielkiej odległości. Sklepy i punkty usługowe oraz ośrodki oświatowe w niewielkiej odległości. 3 Powierzchnia działki Średnie W otoczeniu zabudowa jednorodzinna oraz niezagospodarowane działki. Sklepy oraz punkty usługowe w znacznej odległości. komunikacja miejska w znacznej odległości. Daleko szkoły, przedszkola i inne ośrodki oświatowe. Bardzo dobra Powierzchnia działki od 1000 m 2 do 1500 m 2 Dobra Powierzchnia działki od 1501 m 2 do 2000 m 2 Średnia Powierzchnia działki powyżej 2000 m 2 4 Dostęp do mediów Bardzo dobry Dobry Średni Działka posiada dostęp do energii elektrycznej, wody z sieci miejskiej, kanalizacji miejskiej oraz gazu z sieci miejskiej. Działka posiada dostęp do energii elektrycznej, wody z sieci miejskiej. Możliwy dostęp do gazu. Działka posiada dostęp do energii elektrycznej. Możliwy dostęp do gazu. Bardzo dobry Dojazd drogą asfaltową w dobrym stanie 5 Dojazd Dobry Dojazd drogą utwardzoną innym materiałem niż asfalt lub asfaltową w złym stanie. Średni Dojazd drogą gruntową 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Do czynników, które decydują o wartości gruntu, zalicza się m.in. powierzchnia, kształt działki, potencjał wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie, sąsiedztwo. Duże znaczenie ma lokalizacja. Najwyższe ceny osiągają działki w dużych miastach, zwłaszcza w ich centrach, w których stanowią towar deficytowy. Mierzące często zaledwie kilkaset m2, pozwalają na budowę wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych albo obiektów komercyjnych. Dlatego właściciele, którzy wystawiają je na sprzedaż, żądają kwot mogących przyprawić przeciętnego Kowalskiego o zawrót głowy. Z analizy cen przeprowadzonej przez portal nieruchomości domy.pl wynika, że ceny działek budowlanych w Warszawie należą do najwyższych w Polsce. W stolicy średnia stawka za m2 wynosi aż 1117 zł, czyli blisko dwa razy więcej niż w zajmującym drugie miejsce pod względem wysokości cen Wrocławiu (604 zł/m2). Stolicy Dolnego Śląska tylko nieznacznie ustępuje Kraków, w którym średnia stawka za m2 wynosi 598 zł. Trzy razy tańsze niż w Warszawie są działki budowlane w Szczecinie (373 zł/m2), Białymstoku (348 zł/m2) i Łodzi (344 zł/m2), a prawie cztery razy mniej trzeba zapłacić za m2 działki pod budowę domu w Katowicach (307 zł/m2). Najszybciej znajdują nabywców działki objęte planem miejscowym lub studium do planu; możliwe jest wówczas wiarygodne sprawdzenie przeznaczenia sąsiednich działek, np. odległości planowanych usług uciążliwych lub przebiegu projektowanych tras komunikacyjnych. W przypadku terenów w obrębie miasta ważne są dla kupujących: w miarę szybki i bezkolizyjny dojazd do centrum oraz lokalizacja przy utwardzonej publicznej drodze, najchętniej z oświetleniem ulicznym i kanalizacją burzową. W każdym przypadku istotna jest obecność mediów przy granicy działki zwłaszcza sieci wodociągowej i elektrycznej, których ceny budowy wzrosły znacznie w ostatnich latach. Duże znaczenie mają też dobre proporcje i właściwe nasłonecznienie terenu. Powierzchnia zależy od lokalizacji w obrębie miast mogą to być działki już od 600 mkw., na przedmieściach i obszarach pozamiejskich, gdzie ceny są niższe, preferowane są wielkości mkw. KM 4043/11 11

12 Zarówno indywidualni kupujący, jak i deweloperzy poszukujący terenów pod budownictwo mieszkaniowe, nie interesowali się przeszacowanymi, drogimi ofertami gruntów. Przyniosło to zmianę w postawie sprzedających, którzy po kilkuletnim, bezskutecznym okresie oczekiwania na sfinalizowanie transakcji decydują się wreszcie na obniżanie drogich, wywindowanych w latach boomu cen ofertowych, a także są skłonni do większych negocjacji. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Konstantynowie Łódzkim blisko granicy Łodzi. Lokalizacja ta postrzegana jest przez potencjalnych klientów jako bardzo interesująca ze względu na dobry dojazd do centrum Łodzi oraz Konstantynowa Łódzkiego. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie nieruchomościami o podobnym charakterze i przeznaczeniu na terenie powiatu Pabianickiego. Analizą objęto okres ostatnich dwóch lat. Zaobserwowano bardzo małą liczbę transakcji gruntami o podobnej funkcji. Rozpiętość cen jest duża i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 100 zł/m 2 do 185 zł/m 2 za podobne nieruchomości. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej, pod względem wielkości powierzchni, dojazdu i innych czynników. Dlatego też nie zawsze najnowsze transakcje okazywały się odpowiednie do dalszej analizy. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego gruntów rolnych przeznaczonych przez łąki Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły o ok. 3,06 %. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej Ze względu na fakt iż przedmiotowa działka gruntu zabudowana jest budynkami pomocniczymi (altana, komórka) w złym stanie technicznym, bez znaczącej wartości do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne, niezabudowanymi. Tabela nr 3: Zaobserwowane transakcje rynkowe nieruchomości niezabudowanych Data transakcji Miejscowość Ulica Pow. Działki Cena 1 m 2 [zł] C. skor. [zł/m 2 ] Konstantynów Łódzki Słowackiego ,98 100, Konstantynów Łódzki Józefów ,33 100, Konstantynów Łódzki Nn ,61 110, Konstantynów Łódzki Józefów ,55 121, Konstantynów Łódzki Nn ,57 129, Konstantynów Łódzki Józefów ,49 142, Konstantynów Łódzki Nowa ,96 144, Konstantynów Łódzki Boczna ,35 151, Konstantynów Łódzki Uprawna ,34 157, Konstantynów Łódzki Nn ,22 172, Konstantynów Łódzki Nowa ,26 184,59 Ze względu na położenie nieruchomości w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej oraz dopuszczenie takiej zabudowy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego do porównań dobrano transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. KM 4043/11 12

13 Wartość gruntu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku U i suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna C min = 100,25 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 184,59 zł/m 2 Cena średnia C śr = 137,75 zł/m 2 Stwierdzono dużą rozpiętość cen, na którą maja wpływ jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy: - Lokalizacja - Otoczenie - Powierzchnia działki - Dostęp do mediów - Dojazd Wpływ takich cech jak: - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - stan prawny - kształt działki został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Transakcja o najniższej cenie: Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Konstantynowie Łódzkim przy ulicy Słowackiego o pow m 2. W otoczeniu zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna oraz niezagospodarowane działki. W niewielkiej odległości ośrodki oświatowe szkoły, przedszkola oraz sklepy i punkty usługowe. Transakcja o najwyższej cenie: Nieruchomość gruntowa niezabudowana, położona w Konstantynowie Łódzkim przy ulicy Nowej o pow m 2, położona w Konstantynowie Łódzkim w niewielkiej odległości od wycenianej nieruchomości. Ośrodki oświatowe oraz punkty usługowe i sklepy w znacznej odległości. Komunikacja miejska niedaleko. U i Granice współczynników korygujących są następujące: Cmin 100,25 zł / m2 0,7278 C 137,75 zł / m2 śr C C max śr 184,59 zł / m2 137,75 zł / m2 1,3400 Tabela nr 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników LP Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC (%) (waga cechy) Współczynnik Ui min Współczynnik Ui max 1 Lokalizacja 25% 0,1819 0, Otoczenie 35% 0,2547 0, Pow. Działki 20% 0,1456 0, Dostęp do mediów 15% 0,1092 0, Dojazd 5% 0,0364 0,0670 SUMA 100% 0,7278 1,3400 KM 4043/11 13

14 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli nr 4. Natomiast tabela nr 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela nr 5. Zakresy poszczególnych cech Lokalizacja STAN DANEJ CECHY Dobra Bardzo dobra 0,1819 0,3350 Otoczenie Pow. Działki Dostęp do mediów Dojazd Średnie Dobre Bardzo dobre 0,2547 0,3619 0,4690 Średnia Dobra Bardzo dobra 0,1456 0,2068 0,2680 Średni Dobry Bardzo dobry 0,1092 0,1551 0,2010 Średni Dobry Bardzo dobry 0,0364 0,0517 0,0670 Tabela nr 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa nr 106. Wyceniany lokal Poziom cechy Lokalizacja Bardzo dobra 0,3350 własności działki Otoczenie Średnie 0,2547 Pow. Działki Dobra 0,2068 Dostęp do mediów Średni 0,1092 Dojazd Dobry 0,0517 RAZEM 0,9574 Cena skorygowana[zł/m 2 ] 131,88 PUM[m 2 ] 1797,00 Wartość [zł] ,82 Wartość 1 m 2 powierzchni przedmiotowej działki dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: KM 4043/11 14

15 C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni działki gruntu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Wartość prawa własności przedmiotowej działki gruntu dla celu postępowania egzekucyjnego obliczono ze wzoru: W N = pow. działki * W 1m 2 W N = 1 797,00 m 2 x 131,88 zł/m 2 = ,82 3 zł Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami pomocniczymi położonej w Konstantynowie Łódzkim, przy ulicy Plantowej 23, składającej się z ewidencyjnej działki gruntu nr 106 (obręb K-17), o powierzchni 1797 m 2, dla celów postępowania egzekucyjnego ustalona na dzień 05 października 2012 roku podejściem porównawczym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: dwieście trzydzieści siedem tysięcy złotych Opinia o wartości nieruchomości w kontekście art k.p.c. Wyceniający w myśl art Kodeksu Postępowania Cywilnego oszacował wartość budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia, określonego na poziomie wynikającym z czasu trwania w przeciętnych warunkach utrzymania i stwierdzonego stanu. Wartość wszystkich budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotową nieruchomością obliczono na podstawie danych z biuletynu cen SEKOCENBUD wartość kosztorysowania inwestycji, zeszyt 35/2012, II kwartał 2012 r.: Tabela nr 7. Wartość budowli oraz urządzeń związanych z przedmiotem oszacowania z uwzględnieniem ich stopnia zużycia Element, do którego przypisuje się wartość zgodnie z art k.p.c. Udział poszczególnych elementów w wartości nieruchomości Wartość poszczególnych elementów naniesień z uwzgl. zużycia technicznego[zł] Ogrodzenie 7,05% Zabudowania pomocnicze 0 % 0 Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości zabudowanej budynkami pomocniczymi, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. Naniesienia takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu, instalacje techniczne w oderwaniu od budynków, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej ODRĘBNEJ wartości, z drugiej strony bez nich wartość nieruchomości byłaby inna choćby ze względu na wysokość rynkowych czynszów najmu czy np. ze względu na zmianę szeroko pojętego współczynnika pustostanów. Elementy wymienione w pierwszej kolumnie powyższej tabeli, o których mowa w art takie jak budowle, inne urządzenia i przynależności prawa nie występują samodzielnie w obrocie wolnorynkowym. Ponadto w tym przypadku nie było pożytków, które mogłyby być przedmiotem odrębnej wyceny w postępowaniu egzekucyjnym. 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 4043/11 15

16 Rynek dowodzi, że w niektórych przypadkach, naniesienia na gruntach stanowią tzw. uciążliwość, zmniejszające ich wartość, choć z punktu widzenia właściciela, mają one wysoką wartość indywidualną, ale nie wartość rynkową. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju nieruchomości. 2. Przy ustalaniu wartości wycenianego prawa do przedmiotowej nieruchomości położonej w Konstantynowie Łódzkim do porównań wzięto nieruchomości będące przedmiotem obrotu z sąsiedniej okolicy oraz lokalizacji porównywalnych, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 3. Ze względu na fakt iż zabudowania posadowione na przedmiotowej działce nie przedstawiają znaczącej wartości do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi w MPZP pod zabudowę jednorodzinną. 4. Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Konstantynowie Łódzkim, ul. Plantowa 23, obręb K-17, działka gruntu nr ewidencyjne 106, o powierzchni 1797 m 2, dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi w zaokrągleniu do pełnych stu złotych: zł słownie: dwieście trzydzieści siedem tysięcy złotych. 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości rolnych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy oraz obrębów sąsiednich z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 05 października 2012 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 04 września 2012 r. podczas dokonania oględzin przedmiotu wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. KM 4043/11 16

17 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń z tytułu hipotek nieruchomości oraz tych, które nie są autorowi znane. 13. Operat zawiera 17 (słownie: siedemnaście) ponumerowane strony oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 4043/11 17