NIERUCHOMOŚĆ. DEFINICJE I POJECIA.

Transkrypt

1 NIERUCHOMOŚĆ. DEFINICJE I POJECIA. Rzeczami są takie przedmioty materialne, które stanowią lub mogą stanowić samoistny przedmiot obrotu i stosunków prawno-rzeczowych. Nieruchomość została zdefiniowana w art k.c.: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a takŝe budynki lub ich części, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jak wynika z powyŝszej definicji, k.c. określa trzy rodzaje nieruchomości: gruntową budynkową lokalową. ("części budynków"). Nieruchomość gruntowa. Zwykła postacią nieruchomości jest grunt. Do tego typu nieruchomości (gruntu) odnosi się pierwsza część zapisu art. 4 k.c., który stanowi, Ŝe nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) Jak wynika z tej definicji, nieruchomość gruntowa spełniać musi dwa warunki: jako "część powierzchni ziemskiej" musi mieć ściśle określone granice, jako "przedmiot odrębnej własności" musi mieć właściciela.. Omawiany przepis uzupełnia art. 48 k.c., który stanowi, ze (z zastrzeŝeniem wyjątków przewidzianych w ustawie) do części składowych gruntu naleŝą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak równieŝ drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyjątki, o których tu mowa, to przede wszystkim nieruchomości budynkowe i lokalowe, które mogą posiadać status odrębnej od gruntu nieruchomości. Wspomnieć jednak trzeba jeszcze o jednym wyjątku od zasady jedności nieruchomości i obiektów na niej wzniesionych. Dotyczy on zgodnie z art. 49 k.c., urządzeń słuŝących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych urządzeń podobnych, które nie naleŝą do części składowych gruntu lub budynku, jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu. Przepis ten ma istotne znaczenie dla rzeczoznawcy majątkowego. Wskazuje bowiem, Ŝe na przykład instalacja wodociągowa w budynku jest jego częścią składową dopiero od punktu zainstalowania wodomierza. Natomiast instancja doprowadzająca wodę do wodomierza, nawet jeśli znajduje się na terenie nieruchomości, stanowi własność Zakładu Wodociągów. Reasumując, na nieruchomość składają się: teren (grunt) wydzielony granicami, Związane z gruntem twory przyrody (drzewa, rośliny od chwili zasadzenia), oraz dzieła inŝynierskie (budynki, budowle).

2 Odrębnego przedyskutowania wymaga uściślenie ustawowego zapisu dotyczącego granic nieruchomości. Mówi się w nim o "części powierzchni ziemskiej, co wskazuje na dwuwymiarowy charakter nieruchomości (powierzchnia = długość * szerokość działki). Nieruchomości mają teŝ trzeci wymiar rozciągają się nad i pod powierzchnią ziemi. W kodeksie cywilnym sprawę tę rozstzryga art. 143, który stanowi, Ŝe własność gruntu rozciąga się nad i pod jego powierzchnia do wysokości (głębokości) określonej przez jego społeczno gospodarcze przeznaczenie. To społeczno gospodarcze przeznaczenie gruntu określają przepisy prawa, a szczególnie przepisy prawa lokalnego (plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu). Art. 4 ustawy o gosp. nieruchomościami, zawierający słowniczek pojęć uŝywanych w ustawie, powtarza za omawianymi wyŝej przepisami definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu, a dodatkowo wprowadza pojecie działki budowlanej. Nieruchomość gruntowa - to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli stanowią odrębny przedmiot własności, Działka gruntu - to niepodzielna, ciągła cześć powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej, Działka budowlana to zabudowana część gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposaŝenie w urządzenia infrastruktury technicznej umoŝliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń połoŝonych na tej działce. Nieruchomość budynkowa. Jak wynika z przepisów art k.c. budynek, a takŝe budowla mogą stanowić na zasadzie wyjątku, odrębna od gruntu własność nieruchomą jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Sytuacja taka występuje, gdy grunty Skarbu Państwa lub grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego są oddawane w uŝytkowanie wieczyste. Wtedy prawa własności gruntu odrywają się od praw własności budynków i innych urządzeń. Grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, pozostając przez okres 40 do 99 lat we władaniu uŝytkownika wieczystego. Natomiast budynki i inne urządzenia zgodnie z art. 235 k.c.., niezaleŝnie od tego, czy zostały nabyte, czy tez wzniesione po objęciu gruntu we władanie, stanowią własność uŝytkownika wieczystego. Przysługująca uŝytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń na uŝytkowanym gruncie jest prawem związanym z uŝytkowaniem wieczystym. Nieruchomość lokalowa. Cytowany juz art k.c. stanowi, ze prócz budynków równieŝ ich części mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności, jeśli tak jest określone w przepisach szczególnych. Przepisy szczególne, o których tu mowa, to ustawa o własności lokali, która określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu (np. sklepów, biur), prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

3 Samodzielnym lokalem mieszkalnym zgodnie z art. 2 ust. 2 U. o wł. lok. jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi słuŝą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynaleŝeć inne pomieszczenia, zwane pomieszczeniami przynaleŝnymi (piwnica, strych), nawet jeśli do tego lokalu bezpośrednio nie przylegają. Pomieszczeniem przynaleŝnym moŝe być równieŝ garaŝ, ale jeśli taka byłaby wola Właściciela, moŝe on teŝ stanowić odrębna nieruchomość lokalowa. O dołączeniu pomieszczeń przynaleŝnych do nieruchomości lokalowej decyduje bowiem właściciel nieruchomości, z której lokal wydzielono. Od jego suwerennej decyzji zaleŝy wiec np. utworzenie nieruchomości składającej się z samego mieszkania lub teŝ lokalu składającego się z mieszkania, do którego przynaleŝą piwnica i garaŝ. Na nieruchomości, z której wydziela się samodzielne lokale, istnieją równieŝ części budynku i urządzenia, które nie słuŝą do wyłącznego uŝytku właścicieli lokali (np. fundamenty, klatki schodowe, elewacje czy urządzenia zewnętrzne takie jak chodniki, ogrodzenia, przyłącza mediów). Wymienione wyŝej składniki uŝytkowane wspólnie oraz grunt, na którym budynki wzniesiono, ustawodawca nazwał nieruchomością wspólna, do której właścicielom lokali przysługiwać będą udziały, jako prawo związane z własnością lokalu. Tak wiec na nieruchomość lokalową składać się będą: samodzielny lokal, pomieszczenia przynaleŝne, udział w nieruchomości wspólnej. PRAWO RZECZOWE I INNE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Prawem rzeczowym nazywamy przysługujące określonemu podmiotowi prawo bezwzględne mające za przedmiot rzecz. To Ŝe prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi, oznacza, ze są skuteczne wobec wszystkich, czyli w stosunku do uprawnionego kaŝdy jest obowiązany powstrzymać się od jakichkolwiek zakłóceń sfery jego uprawnień i od działań, które naruszałyby jego uprawnienia. Podmiot prawa rzeczowego ma zatem wyłączne uprawnienie do określonego przepisami prawa władania pewnym przedmiotem prawa w sposób wyłączny. Wszystkie zaś inne osoby maja obowiązek respektowania tych uprawnień, uznawania ich oraz zakaz ich naruszania. Kolejna bardzo istotna cecha praw rzeczowych jest to, ze nie mogą być dowolnie ustanawiane (np. w drodze umowy). Istnieją bowiem tylko takie prawa rzeczowe, jakie kształtują przepisy ustawy. Cecha ta oznacza, ze katalog praw rzeczowych jest zamknięty. Prawa rzeczowe są częścią prawa cywilnego i zostały unormowane w części drugiej k.c. (art ). Katalog praw rzeczowych uregulowany jest w k.c. w sposób kompleksowy. Prawami pełnymi są: własność uŝytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe: uŝytkowanie słuŝebność, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

4 zastaw, który nie dotyczy nieruchomości i w związku z tym nie będzie tu omawiany. Przepisy kodeksu cywilnego unormowały: własność, uŝytkowanie wieczyste,uŝytkowanie, słuŝebności i zastaw, natomiast przepisy dotyczące uŝytkowania wieczystego znajdują się w znacznej części w u. o gosp.nier. Przepisy dotyczące hipoteki reguluje ustawo o księgach wieczystych, a prawa spółdzielcze ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Własność Własność jest prawem podmiotowym właściciela do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią. Korzystanie to uprawnienie do władania rzeczą, uŝywania jej i pobierania poŝytków lub innych przychodów, jak równieŝ uprawnienie do przetworzenia zuŝycia lub nawet do zniszczenia rzeczy. Przez pojęcie poŝytków rozumie się dochody z rzeczy lub praw. WyróŜnia się poŝytki naturalne (np. płody rolne) i cywilne (np. czynsz z najmu). Rozporządzanie to z kolei uprawnienie do wyzbycia się własności (np. sprzedaŝ) oraz uprawnienie do obciąŝenia rzeczy prawami innej osoby (np. ustanowienie słuŝebności). Prawo własności nie jest prawem nieograniczonym. Wykonywanie prawa własności nie moŝe przekraczać granic określonych przez ustawy, zasady współŝycia społecznego oraz społecznogospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Współwłasność Ze współwłasnością rzeczy mamy do czynienia wówczas, gdy jeden przedmiot własności naleŝy do kilku podmiotów niepodzielnie. Niepodzielność oznacza, ze mimo istnienia wspólności rzecz nie zostaje podzielona, lecz kaŝdy współwłaściciel ma prawo do całej rzeczy. Niemniej jednak to jego prawo jest uszczuplone takim samym prawem kaŝdego z pozostałych współwłaścicieli. RozróŜniamy dwa rodzaje współwłasności, a mianowicie współwłasność łączna i w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna opiera się na stosunku osobistym miedzy współwłaścicielami i zaleŝy od jego istnienia. Przykładem takiej współwłasności jest współwłasność przysługująca małŝonkom (wspólność ustawowa małŝeńska). Udziały współwłaścicieli nie są określone. Zniesienia współwłasności moŝna dokonać dopiero po ustaniu stosunku podstawowego (np. ustaniu małŝeństwa przez rozwód), jak równieŝ w przypadku niemoŝności rozporządzania rzeczą wspólna lub jej częścią. Rozporządzenie jest moŝliwe tylko za obopólna zgoda. Przy współwłasności w częściach ułamkowych udziały współwłaścicieli są określone odpowiednim ułamkiem. UŜytkowanie wieczyste UŜytkowanie wieczyste to prawo długotrwałego korzystania z gruntów Skarbu Państwa, bądź gruntów jednostek samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób, jak równieŝ moŝliwość rozporządzania tym prawem. Pojęcie korzystania z gruntu, jak równieŝ rozporządzanie prawem uŝytkowania wieczystego mają takie samo znaczenie jak przy omawianiu prawa własności. Ograniczenia w korzystaniu z prawa uŝytkowania wieczystego wprowadzają ustawy, zasady współŝycia społecznego oraz umowa o oddanie gruntu w uŝytkowanie wieczyste. Podstawowe ograniczenie w porównaniu z prawem własności stanowi zatem umowa o oddanie gruntu w uŝytkowanie wieczyste. UŜytkownik wieczysty moŝe korzystać z gruntu jedynie w zakresie

5 określonym w umowie. Umowa ta wyznacza wiąŝąco cel gospodarczy (przeznaczenie gruntu). W umowie ustala się sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej, jak równieŝ termin jej zagospodarowania. Zgodnie z art. 236 k.c. umowa uŝytkowania wieczystego jest zawierana w zasadzie na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy uŝytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie gruntu na czas krótszy, nie krótszy jednak niŝ na 40 lat. UŜytkownik wieczysty wnosi z tytułu nabycia prawa uŝytkowania wieczystego opłatę pierwszą, a następnie przez cały okres trwania uŝytkowania opłaty roczne. Opłatę pierwszą oraz opłaty roczne ustala się wg stawki procentowej od ceny nabycia nieruchomości gruntowej. Stawka procentowa opłaty pierwszej wynosi 15-25% ceny nieruchomości. Stawka podstawowa wynosi 3% ceny nieruchomości, ale w szczególnych przypadkach moŝe wynosić 1% lub 0,3% ceny nieruchomości (art. 72 ustawy o gosp. nier.). Ograniczone prawa rzeczowe Ograniczone prawa rzeczowe odnoszą się do rzeczy będących własnością innej osoby. Osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe, mogą zatem jedynie w pewnym zakresie korzystać z tych rzeczy. Ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego następuje z reguły w drodze umowy pomiędzy właścicielem a osoba nabywającą to prawo, ale prawa te mogą być równieŝ ustanowione w drodze orzeczenia sadu. UŜytkowanie UŜytkowaniem nazywamy prawo do uŝywania i pobierania poŝytków z cudzej rzeczy obciąŝonej tym prawem. UŜytkowanie moŝe być odpłatne lub nieodpłatne, terminowe lub bezterminowe. MoŜna takŝe ograniczyć zakres uŝytkowania przez wyłączenie określonych poŝytków z rzeczy (np. uŝytkownik lasu moŝe zbierać jedynie jagody j grzyby) bądź przez wykonywanie tego prawa jedynie do oznaczonej części nieruchomości. Bardzo waŝną cechą uŝytkowania jest jego niezbywalność. UŜytkownik nie moŝe przenieść swego prawa na inne osoby. SłuŜebność SłuŜebność gruntowa. Nieruchomość moŝna obciąŝyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, które polega na tym, Ŝe: właściciel nieruchomości władnącej moŝe korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciąŝonej, właściciel nieruchomości obciąŝonej zostaje ograniczony w moŝności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, właścicielowi nieruchomości obciąŝonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

6 Podstawowym kryterium, jakie powinno zostać spełnione przy ustanawianiu słuŝebności, jest moŝliwość wykonywania jej w sposób minimalizujący utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości obciazonej. Ponadto słuŝebność gruntowa moŝe mieć jedynie na celu zwiększenie uŝyteczności nieruchomości władnącej bądź jej części. SłuŜebność drogi koniecznej jest najczęściej spotykanym rodzajem słuŝebności gruntowej. SłuŜebność taką ustanawia się wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do naleŝących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. W takim przypadku właściciel moŝe Ŝądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem słuŝebności drogowej. PRZYKŁAD 2. SłuŜebność drogi koniecznej Sposób wyceny słuŝebności nie uwzględniający zmiany wartości części nieruchomości nie wykorzystywanej w celu realizacji słuŝebności. Wartość słuŝebności odpowiada wartości części nieruchomości (gruntu) wykorzystywanej w celu realizacji słuŝebności. Rzeczoznawca majątkowy (biegły) stwierdza i uzasadnia, Ŝe pozostała część nieruchomości nie traci na wartości.. Wartość słuŝebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.) odpowiada jednostkowej wartości rynkowej (1m 2 gruntu) z uwzględnieniem rodzaju, połoŝenia, przeznaczenia itp. pomnoŝonej przez powierzchnię gruntu, na której ustanowiono słuŝebność z uwzględnieniem współczynnika korekcyjnego. Przykład: wieś Szygówek/koło Pułtuska w Puszczy Białej nad rzeką Narwią działki pierwotnie rolne (wąskie, długie), później rekreacyjne.

7 SłuŜebność osobista Treść słuŝebności osobistej odpowiada treści słuŝebności gruntowej, z tym Ŝe przysługuje ściśle określonej osobie fizycznej. SłuŜebność ta wygasa wraz ze śmiercią takiej osoby. SłuŜebności

8 osobiste są prawami niezbywalnymi. Nie moŝna równieŝ przenieść uprawnień do ich wykonywania. SłuŜebności osobistej nie moŝna nabyć w drodze zasiedzenia. Spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe Kodeks cywilny wymienia własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Rozwijając te zasady ustawa o sp. mieszk. stanowi, ze ograniczonym prawem rzeczowym jest spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze prawo do lokalu jest zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Na Ŝądanie członka spółdzielni spółdzielcze ograniczone prawo rzeczowe moŝe być przekształcone w prawo odrębnej własności lokalu. Zobowiązania umowne Do obligacyjnych form korzystania z nieruchomości naleŝą: najem, dzierŝawa, uŝyczenie, doŝywocie. Najem Ogólne zasady najmu rzeczy reguluje kodeks cywilny (art. 659-), natomiast ustawa o ochr. lok. zawiera regulacje szczególne dotyczące wynajmu lokali słuŝących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a takŝe lokali będących pracownią słuŝąca twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (zwanych dalej lokalami mieszkalnymi). Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (w tym nieruchomość lub lokal) do uŝywania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. DzierŜawa Regulacje dotyczące dzierŝawy zawiera k.c. (art. 693-). Przez umowę dzierŝawy wydzierŝawiający zobowiązuje się oddać dzierŝawcy rzecz (np. nieruchomość) do uŝywania i pobierania poŝytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierŝawca zobowiązuje się płacić wydzierŝawiającemu umówiony czynsz. UŜyczenie Regulacje dotyczące dzierŝawy zawiera k.c. (art. 710-). Przez umowę uŝyczenia uŝyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu przez czas oznaczony lub nieoznaczony na bezpłatne uŝywanie oddanej mu w tym celu rzeczy (np. nieruchomości). DoŜywocie Regulacje dotyczące doŝywocia zawiera k.c. (art. 908-). Istotą doŝywocia jest umowa zawarta w formie aktu notarialnego (pod rygorem niewaŝności w której:

9 Jedna ze stron (właściciel nieruchomości) zobowiązuje się przenieść na drugą stronę (nabywcę nieruchomości) własność nieruchomości, Druga strona (nabywca) zobowiązuje się do doŝywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. WYCENA NIERUCHOMOŚCI Szacowanie nieruchomości to zespól czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości.. Wycena Nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości dla róŝnych celów przy zastosowaniu róŝnych podejść, metod i technik. Szacowanie nieruchomości w ujęciu schematycznym, to szukanie odpowiedzi na trzy podstawowe pytania: Co? (co jest przedmiotem wyceny?), Po co? (w jakim celu jest określana wartość?), Jak? (jak ma być określona wartość?). Odpowiedzi na te trzy pytania są ściśle ze sobą powiązane, co oznacza, Ŝe zmiana odpowiedzi na pytanie "co?" lub "po co?" wywołuje najczęściej zmianę odpowiedzi na pytanie,jak?" - a wiec procedura szacowania jest zwykle zaleŝna od przedmiotu i celu szacowania. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest zawodem uregulowanym w swym zakresie w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz z późn. zm.).tytuł rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej. Nabycie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, które skutkuje wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych prowadzonego przez właściwe ministerstwo do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, poprzedzone jest ukończeniem wyŝszego wykształcenia (prawniczego, technicznego, ekonomicznego lub w zakresie gospodarki nieruchomościami), ukończeniem studiów podyplomowych oraz odbyciem co najmniej rocznej praktyki zawodowej. Przedmiotem szacowania są głównie nieruchomości (prawa do nieruchomości), ale takŝe inne składniki mienia i prawa rzeczowe do mienia.

10 Części składowe nieruchomości Funkcje wyceny WyróŜniamy funkcję: - informacyjną - dostarczanie informacji cenowych stronom transakcji; - negocjacyjną - wycena moŝe być punktem wyjścia negocjacji; - decyzyjną - wycena stanowi podstawę dla inwestora, podejmowanych decyzji dotyczących kierunków lokowanych przez niego pieniędzy; - rozwiązywania konfliktów; PODSTAWOWE ZASADY WYCENY REGULUJĄ 1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. nr 78, poz. 483 z późń. zm.). 2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). 3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) 5. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych stanowiące normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie Rodzaje wartości Do określenia wartości nieruchomości upowaŝniony jest rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w wyniku wyceny: określa wartość rynkową, określa wartość odtworzeniową, ustala wartość katastralną. Definicja wartości rynkowej Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, moŝliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących załoŝeń: strony umowy są od siebie niezaleŝne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

11 Interpretacja definicji wartości rynkowej Pojęcie jej najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyraŝoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, moŝna uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, moŝe uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyŝszona lub obniŝona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak na przykład sprzedaŝ z bonifikatą. Pojęcie moŝliwa do uzyskania na rynku oznacza, iŝ wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny moŝna zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. Pojęcie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. MoŜe to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się takŝe jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Aby określona wartość stanowiła jej najbardziej prawdopodobną cenę, powinny być spełnione następujące warunki: strony umowy są od siebie niezaleŝne czyli strony, których nie łączy konkretny lub szczególny stosunek, mogący sprawić, iŝ poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, Ŝe transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezaleŝnie od siebie. nie działają w sytuacji przymusowej kaŝda ze stron ma motywację do zawarcia transakcji i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez przymusu wymaga takŝe przyjęcia załoŝenia, Ŝe zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość działają z rozeznaniem i Ŝe postępują rozwaŝnie. Przyjmuje się, Ŝe są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, Ŝe kaŝda strona wykorzystuje te informacje, działając we własnym interesie, oraz Ŝe w sposób rozwaŝny dąŝy do uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia się, uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później. kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza to osobę, która chce dokonać zakupu i która nie jest zmuszona do kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany, by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny wyŝszej od aktualnej ceny na rynku. Rzeczoznawca majątkowy nie moŝe przyjmować nierealnych załoŝeń dotyczących warunków panujących na rynku ani teŝ zakładać, Ŝe wartość rynkowa jest większa aniŝeli cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, moŝna uzyskać na rynku. sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza to osobę, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaŝy, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest moŝliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach

12 rynkowych, za najlepszą cenę, moŝliwą do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela, będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, poniewaŝ sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku sformułowanie to oznacza, Ŝe składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeŝeli chodzi o moŝliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, moŝna uzyskać na warunkach zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania moŝe się zmieniać w zaleŝności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się, Ŝe eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą określono wartość rynkową. Definicja wartości odtworzeniowej Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia gruntu i kosztom wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem stopnia zuŝycia, przy załoŝeniu, Ŝe koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Interpretacja definicji wartości odtworzeniowej Wartość odtworzeniowa moŝe być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, moŝe takŝe dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych. Przez koszt nabycia gruntu rozumieć naleŝy jego wartość rynkową. Określanie kosztów wytworzenia części składowych gruntu moŝe być oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia. Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu. Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach uŝytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Określenie wartości odtworzeniowej wymaga: oszacowania wartości gruntu przy istniejącym uŝytkowaniu, oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, określenia wartości zuŝycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, określenia kosztu odtworzenia netto jako róŝnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zuŝycia. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. JeŜeli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu, wartość katastralną ustala się z wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości.

13 Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać róŝnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliŝenie do wartości rynkowej moŝliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a takŝe w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości. SPOSOBY OKREŚLANIA WARTOŚCI Klasyfikacja podejść, metod i technik szacowania. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE DOCHODOWE KOSZTOWE MIESZANE METODA Porównania parami Analizy statystycznej rynku Korygowania ceny średniej Inwestycyjna Zysków Kosztów odtworzenia Kosztów zastąpienia Kosztów likwidacji Pozostałościowa Wskaźników szacunkowych gruntu TECHNIKA - Kapitalizacji prostej Dyskontowania strumieni dochodów Szczegółowa Elementów scalonych Wskaźnikowa -