Dział Monitoringu Rynku Nieruchomości

Transkrypt

1 SIERPIEŃ SIERPIEŃ PODAŻ I CENY OFERTOWE NA RYNKU PIERWOTNYM SIERPIEŃ Dział Monitoringu Rynku Nieruchomości

2 Do zadań Działu Monitoringu Rynku Nieruchomości należy w szczególności: Zespół Monitoringu Rynku Nieruchomości: współdziałanie z Działem Ewidencji Gruntów i Budynków w zakresie tworzenia rejestru cen nieruchomości; przyjmowanie wyciągów z operatów szacunkowych; prowadzenie ewidencji wartości nieruchomości w oparciu o wyciągi operatów szacunkowych; budowa i prowadzenie mapy cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych; uczestnictwo w przygotowywaniu wymagań do specyfikacji zamówień publicznych oraz umów w zakresie prowadzonych inwestycji; Zespół analiz: sporządzanie okresowych analiz i raportów Nasze poprzednie raporty: Dział Monitoringu Rynku Nieruchomości ZASTĘPCA DYREKTORA DS. MONITORINGU RYNKU Jacek Szopiński ZESPÓŁ MONITORINGU RYNKU NIERUCHOMOŚCI Anna Bartczak Agnieszka Wrzask Arkadiusz Szymaniak Pozycja łódzkiego rynku nieruchomości na tle innych regionów kraju Rok 2016 Rynek mieszkaniowy w Łodzi Rok 2016 Obrót niezabudowanymi działkami gruntu w Łodzi Rok 2016

3 Podaż Rynek i ceny ofertowe na rynku pierwotnym SPIS TREŚCI WPROWADZENIE NAWIĄZANIE DO WCZEŚNIEJSZYCH OPRACOWAŃ ŁÓDŹ A INNE MIASTA LICZBA DEWELOPERÓW, PRZEDSIĘWZIĘĆ ORAZ WOLNYCH LOKALI MIESZKALNYCH 11 DOSTĘPNOŚĆ LOKALI MIESZKALNYCH Z UWZGLĘDNIENIEM PRZEDZIAŁÓW POWIERZCHNIOWYCH, LICZBY POKOI ORAZ KONDYGNACJI CENY OFERTOWE CENY OFERTOWE LOKALI MIESZKALNYCH Z UWZGLĘDNIENIEM PRZEDZIAŁÓW POWIERZCHNIOWYCH, LICZBY POKOI ORAZ KONDYGNACJI 2121 CENY OFERTOWE LOKALI W ZESTAWIENIU Z PŁACĄ MINIMALNĄ ORAZ ŚREDNIM WYNAGRODZENIEM

4 Wprowadzenie Raport Rynek mieszkaniowy w Łodzi podaż i ceny ofertowe na rynku pierwotnym jest wszechstronnym, a zarazem wyczerpującym materiałem, który zawiera informacje o liczbie wolnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym oraz ich ceny ofertowe, na koniec sierpnia r. W celu pełniejszego zobrazowania zachowań na łódzkim rynku pierwotnym przedstawiono także główne parametry występujące na koniec grudnia 2015 r. oraz marca i września 2016 r. Badanie uwzględnia wolne lokale mieszkalne oferowane przez deweloperów działających na terenie Łodzi, o których informacje zaczerpnięto ze źródeł internetowych oraz rozmów z poszczególnymi deweloperami. Skorzystano również z przychylności deweloperów, którzy udostępnili własne bazy danych, w celu dokonania analizy. Dziewięciu deweloperów nie zdecydowało się na udostępnienie danych, odnoszących się do cen lokali we własnych przedsięwzięciach deweloperskich, stąd też analiza cenowa lokali uszczuplona została o ich inwestycje. Nie uwzględniono także projektów, w których liczba wolnych lokali była mniejsza niż 10, gdyż ich ceny mogą być niemiarodajne. Analiza cenowa obejmuje zatem 43 przedsięwzięcia realizowane przez 30 deweloperów. Natomiast analiza ilościowa lokali uwzględnia wszystkie zebrane dane, które dotyczą 79 przedsięwzięć realizowanych przez 54 deweloperów. Zarówno w analizie cenowej, jak i ilościowej, po raz pierwszy zostały zawarte lokale mieszkalne o powierzchni większej niż 100 m 2, czego przyczyną jest ich coraz większy udział w podaży. W części głównej Raportu przedstawiono liczbę deweloperów, realizowane przez nich przedsięwzięcia oraz liczbę wolnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Te ostatnie zostały przedstawione także z innego punktu widzenia, a mianowicie jako kryterium użyto przedziałów powierzchniowych lokali, podziału na liczbę pokoi oraz kondygnacje. W analizie podano również średnią cenę wolnych lokali mieszkalnych, a ponadto ukazano korelację między średnią ceną 1 m 2 a powierzchnią, strukturą mieszkania oraz jego położeniem w budynku. Dodatkowo zaprezentowano ilość m 2 możliwych do nabycia w zależności od rodzaju zarobków oraz ilość pensji potrzebnych do zakupu całego mieszkania. Analiza została wykonana na podstawie cen ofertowych brutto (zawierają podatek VAT 8%), które jak pokazuje życie różnią się od cen transakcyjnych. Dla potrzeb analizy przyjęto definicję pojęć Deweloper i Przedsięwzięcie deweloperskie w poniższym brzmieniu. Deweloperem jest firma lub osoba fizyczna, która rozpoczęła proces rozwojowy polegający na wybudowaniu budynku mieszkalnego składającego się z lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim i prowadzi ich sprzedaż. Przedsięwzięciem deweloperskim jest budowa obiektu lub obiektów budowlanych, które powstają przy połączeniu lokalizacji, pomysłu oraz kapitału. Niektóre przedsięwzięcia o takiej samej nazwie lub takim samym adresie dzielone są na etapy. W analizie traktowane są jako jedno przedsięwzięcie. 5

5 Nawiązanie do wcześniejszych opracowań NAJWAŻNIEJSZE SPOSTRZEŻENIA W celu zobrazowania jak kształtował się mieszkaniowy rynek pierwotny w Łodzi w minionych okresach warto przedstawić najważniejsze parametry, które go modelowały. Analiza ta pozwala na następujące spostrzeżenia: liczba wolnych lokali mieszkalnych oferowanych przez deweloperów w porównaniu do III kwartału 2016 r. zwiększyła się o i jest to najwyższy zarejestrowany wynik. Najmniejszą podaż lokali z rynku pierwotnego odnotowano w IV kwartale 2015 r. (2187). niezmiennie jak we wcześniejszych okresach Polesie charakteryzuje się największą podażą - odnotowano tu 1310 wolnych lokali mieszkalnych. Jest to spowodowane realizacją kilku dużych inwestycji deweloperskich (m.in. Osiedle Łąkowa - mlocum, Nowa Przędzalnia - Murapol, Osiedle Nowe Złotno i Gdańska Profit Development, Nova Lipova - Esembla Group, Central Park Apartments - Tree Development Group oraz Apartamenty Zdrowie - Apartamenty Zdrowie). liczba przedsięwzięć deweloperskich rośnie od I kwartału 2016 r. Aktualnie w Łodzi odnotowano 79 inwestycji, czyli o 27 więcej niż w IV kwartale 2015 r. liczba deweloperów nieznacznie zmalała w porównaniu z wcześniejszym okresem (3 mniej), lecz nadal utrzymuje się na poziomie powyżej 50. największą średnią powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego zaobserwowano w III kwartale 2016 r. (59,46 m 2 ), natomiast najmniejszą w IV kwartale 2015 r. (56,96 m 2 ). Największy lokal mieszkalny (171,35 m 2 ) pojawił się w ofercie w III kwartale r. w dzielnicy Polesie (deweloper Apartamenty Zdrowie inwestycja Apartamenty Zdrowie), podczas gdy najmniejszy w III kwartale 2016 r. (22,29) również na Polesiu (deweloper Paweł Giernat inwestycja Dom na Polesiu). średnia cena 1 m 2 lokalu zwiększa się od początku 2016 r. Cena w III kwartale r. (5 287 zł/m 2 ) w odniesieniu do identycznego okresu poprzedniego roku wzrosła o 379 zł/m 2 i po raz pierwszy został przekroczony pułap zł. Biorąc pod uwagę wszystkie okresy minimalna cena (2 910 zł/m 2 ) została zarejestrowana w IV kwartale 2015 r. na Widzewie (Kartuska Łódź inwestycja Wydawnicza 6), natomiast maksymalna (8900 zł/m 2 ) w III kwartale r. na Bałutach (Apartamenty Julianów inwestycja Julianów Park). w przypadku statystycznego lokalu najwyższa przeciętna cena zarejestrowana została w III kwartale r. ( zł), najniższa zaś na koniec 2015 r. ( zł). Minimalną cenę zaoferował deweloper Paweł Giernat przedsięwzięcie Dom na Polesiu ( zł) na koniec września 2016 r., natomiast maksymalną Real Development Group inwestycja Awangarda Łagiewniki Park ( zł) w III kwartale r. płaca minimalna (netto) w Polsce rośnie z okresu na okres, natomiast w Łodzi najwyższe przeciętne wynagrodzenie (netto) odnotowano na koniec I kwartału 2016 r. Aby nabyć statystyczny lokal ( zł) w III kwartale r. gospodarstwo jednoosobowe musi przeznaczyć 214 płac minimalnych lub 103 przeciętne wynagrodzenia. Za minimalną 6

6 Nawiązanie do wcześniejszych opracowań płacę 1 osoba jest w stanie nabyć 0,28 m 2 lokalu w stanie deweloperskim, natomiast za przeciętne wynagrodzenie 0,57 m 2. Tabela 1. Zestawienie wybranych parametrów zarejestrowanych w III kwartale r., w porównaniu do I i III kwartału 2016 r. Wybrane parametry IV kwartał 2015 I kwartał 2016 III kwartał 2016 III kwartał Liczba wolnych lokali mieszkalnych Dzielnica, w której odnotowano największą podaż Polesie Polesie Polesie Polesie Liczba przedsięwzięć deweloperskich Liczba deweloperów Średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego 56,96 m 2 58,06 m 2 59,46 m 2 58,25 m 2 Najmniejszy lokal mieszkalny 25,35 m 2 24,27 m 2 22,29 m 2 23,10 m 2 Największy lokal mieszkalny 99,83 m 2 99,83 m 2 99,98 m 2 171,35 m 2 Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Minimalna cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Maksymalna cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Średnia cena statystycznego lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Minimalna cena lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Maksymalna cena lokalu mieszkalnego zł zł zł zł Płaca minimalna (netto) w Polsce 1 286,17 zł 1 355,69 zł 1 355,69 zł 1 459,48 zł Przeciętne wynagrodzenie (netto) w Łodzi 2 696,95 zł 3 029,53 zł 2 886,62 zł 3 022,19 zł Liczba pensji niezbędnych do zakupu lokalu (płaca minimalna 1 osoba) Liczba pensji niezbędnych do zakupu lokalu (płaca minimalna 2 osoby) Liczba pensji niezbędnych do zakupu lokalu (przeciętne wynagrodzenie 1 osoba) Liczba pensji niezbędnych do zakupu lokalu (przeciętne wynagrodzenie 2 osoby) Ilość m 2 możliwych do nabycia za pensję (płaca minimalna 1 osoba) Ilość m 2 możliwych do nabycia za pensję (płaca minimalna 2 osoby) Ilość m 2 możliwych do nabycia za pensję (przeciętne wynagrodzenie 1 osoba) Ilość m 2 możliwych do nabycia za pensję (przeciętne wynagrodzenie 2 osoby) ,27 m 2 0,28 m 2 0,28 m 2 0,28 m 2 0,54 m 2 0,56 m 2 0,55 m 2 0,55 m 2 0,57 m 2 0,63 m 2 0,59 m 2 0,57 m 2 1,14 m 2 1,25 m 2 1,18 m 2 1,14 m 2 7

7 Nawiązanie do wcześniejszych opracowań Wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie występujące w III kwartale 2016 r. oraz III kwartale r. przedstawiono na poniższych mapach poglądowych. Rysunek 1. Lokalizacja inwestycji deweloperskich na terenie miasta Łodzi a) III kwartał 2016 r. b) III kwartał r. a) b) 8

8 Łódź a inne miasta RANKING DEWELOPERÓW Liczba firm deweloperskich w Polsce sięga kilkuset, dlatego warto przedstawić te, które uznawane są za najlepsze. W pierwszej trójce znalazły się: Robyg głównym terenem działania jest Warszawa oraz Gdańsk, Dom Development jeden z najdłużej działających deweloperów oraz Murapol budujący w 13 polskich miastach1. Biorąc pod uwagę aktywność najlepszych polskich deweloperów na rynku łódzkim, zarejestrowano zarejestrowano działalność czterech z dziesięciu firm, mianowicie takich przedsiębiorstw jak: Murapol, Atal, Polnord oraz Echo Investment. Rysunek 2. Deweloperzy w Polsce oraz w Łodzi a) ranking najlepszych deweloperów w Polsce b) najlepsi polscy deweloperzy budujący w Łodzi ROBYG DOM DEVELOPMENT MURAPOL ATAL LC CORP BUDIMEX NIERUCHOMOŚCI J.W. CONTRUCTION MURAPOL POLNORD ATAL ARCHICOM POLNORD ECHO INVESTMENT ECHO INVESTMENT a) b) LICZBA WOLNYCH LOKALI Odnosząc się do liczby wolnych lokali w wybranych miastach Polski można zaobserwować, że Łódź zajmuje czwarte miejsce, dysponując zasobem w wysokości mieszkań. Prym wiedzie Warszawa, gdzie liczba dostępnych ych mieszkań przekracza Fakt ten nie powinien budzić zdziwienia, biorąc po uwagę, iż iż stolica Polski charakteryzuje się największą powierzchnią oraz liczbą ludności w porównaniu z resztą miast. O mniej lokali mieszkalnych w porównaniu wnaniu do stolicy posiada Kraków, oferujący mieszkań. 1 mieszkaniowe/deweloperzy-mieszkaniowi-bija-kolejne-rekordy/8715/ rekordy/8715/ [dostęp r.] 9

9 Łódź a inne miasta Na uwagę zasługuje również Wrocław, w którym deweloperzy pragną sprzedać 6779 lokali. Dużo mniejszą podażą cechują się Trójmiasto oraz Poznań, dla których liczba dostępnych lokali mieszkalnych wynosi odpowiednio 3209 i Rysunek 3. Liczba wolnych lokali w wybranych miastach Polski CENY W WYBRANYCH MIASTACH Analizując średnie ceny 1 m 2 w wybranych miastach Polski bez wątpienia zauważalne jest, że najdroższy m 2 występuje w Warszawie (7 976 zł) oraz w Krakowie (7329 zł). W trzech z sześciu miast cena utrzymuje się na podobnym poziomie, przekraczając 6000 zł 3. Łódź jest nadal jednym z najtańszych miast pod względem wysokości cen mieszkań na rynku pierwotnym, lecz w porównaniu ze stanem na III kwartał 2016 r. zmniejszyła dystans dzielący ją od miasta znajdującego się na piątym miejscu o 437 zł. W sierpniu r. różnica cen pomiędzy Gdańskiem a Łodzią wyniosła 718 zł, natomiast rok wcześniej przegrywała z Wrocławiem o 1155 zł. Rysunek 4. Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego w wybranych miastach Polski Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego 8500 zł 8000 zł 7500 zł 7000 zł 6500 zł 6000 zł 5500 zł 5000 zł 4500 zł 4000 zł 7976 zł 7329 zł 6005 zł 6248 zł 6239 zł 5287 zł Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław 2 [dostęp r.] 3 [dostęp r.] 10

10 Liczba deweloperów, przedsięwzięć oraz wolnych lokali mieszkalnych ŁÓDZKIE PRZEDSIĘWZIĘCIA W Łodzi, na koniec sierpnia r. odnotowano aktywność 54 deweloperów, którzy zajmują się realizacją 79 przedsięwzięć. Obejmują one wolnych lokali mieszkalnych. Większość z nich należy do firmy Atal (449) ogólnopolskiego dewelopera budującego w siedmiu polskich miastach, między innymi w Łodzi, gdzie posiada dwa przedsięwzięcia zlokalizowane na Górnej (Chojny Park) oraz Widzewie (Pomorska Park). Dużą rolę odgrywa także przedsiębiorstwo Real Development Group Rysunek 5. Liczba deweloperów oraz przedsięwzięć w poszczególnych dzielnicach posiadające 360 wolnych lokali w trzech przedsięwzięciach, które są umiejscowione 90 na Bałutach (Awangarda Łagiewniki Park), Górnej (Ivy Towers), a także na Śródmieściu (Neopolis) Do ścisłej czołówki należy również spółka Mota-Engil Real Estate Management oferująca wolne lokale w dwóch 0 przedsięwzięciach, znajdujących się na Górnej (Recanto) i Śródmieściu (Ilumino). Liczba przedsięwzięć Liczba deweloperów Bardzo istotnymi deweloperami na łódzkim rynku pierwotnym są ponadto: Murapol (219 mieszkań w dwóch przedsięwzięciach Nowa Przędzalnia na Polesiu oraz Murapol Widzew w dzielnicy Widzew) i SGI (212 mieszkań w czterech przedsięwzięciach Sokołówka na Bałutach, Lawendowe Osiedle oraz Villa Park na Górnej, jak również Barciński Park na Śródmieściu). Rysunek 6. Budowa IV etapu inwestycji Barciński Park przez dewelopera SGI 11

11 Liczba deweloperów, przedsięwzięć oraz wolnych lokali mieszkalnych Rysunek 7. Liczba wolnych lokali mieszkalnych na łódzkim rynku pierwotnym u poszczególnych deweloperów Liczba wolnych lokali mieszkalnych Atal Real Development Group Mota - Engil Real Estate Management Murapol SGI mlocum Profit Development Arche Echo Investment Tree Development Group Esembla Group Peira Budomal Apartamenty Zdrowie MLS Development OPG Property Professionals WAN Cem-Mix Budomal Development PAWEŁ GIERNAT Starhedge PBP Apartamenty Ezbud - Budownictwo Polnord Emerald Development Pro-Inwest Malta Mermaid Properties Walko Development ABART Sfera 24 Zetpri Rembud Neksus Oaza Mieszkaniowa Getmar Firma Budowlana M&K Concept POLESIE Dzielnica Polesie charakteryzuje się największą liczbą wolnych lokali mieszkalnych, która wynosi i stanowi 35% wszystkich oferowanych mieszkań. Jest ona zarazem miejscem, gdzie realizuje się ponad 25 inwestycji należących do 26 deweloperów. Powyżej 70% wolnych lokali mieszkalnych skumulowanych jest w przedsięwzięciach: Osiedle Łąkowa (mlocum), Nowa Przędzalnia (Murapol), Osiedle Nowe Złotno i Gdańska 141 (Profit Development), Nova Lipova (Esembla Group), Central Park Apartments (Tree Development Group), Apartamenty Zdrowie (Apartamenty Zdrowie) oraz Osiedle na Zdrowiu (WAN). Czynnikiem wzbudzającym zainteresowanie tym rejonem może być największa atrakcyjność lokalizacyjna w mieście oraz najłatwiejszy dostęp do terenów uzbrojonych. Niewątpliwą przyczyną tak dużej liczby wolnych lokali jest także rozbudowa przez deweloperów powstałych już osiedli mieszkalnych np. II etap osiedla Gdańska 141, czy III etap osiedla Nowe Złotno. 12

12 Liczba deweloperów, przedsięwzięć oraz wolnych lokali mieszkalnych GÓRNA Drugą dzielnicą, nieznacznie wyróżniającą się na tle pozostałych, jest Górna z 755 wolnymi lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym tj. 20% wszystkich lokali. Na jej obszarze zlokalizowanych jest 14 przedsięwzięć należących do 11 deweloperów. Prawie 70% wolnych lokali w dzielnicy Górna skupiają takie inwestycje jak: Recanto (Mota-Engil Real Estate Management), Lawendowe Osiedle (SGI), Ivy Towers (Real Development Group) oraz Chojny Park (Atal). Liczba przedsięwzięć na Górnej rośnie, w porównaniu do września 2016 r. liczba wolnych lokali mieszkalnych zwiększyła się o 280, dzięki czemu ta dzielnica zyskuje wyższy status w mieście. Powstaje III etap osiedla Chojny Park, II etap inwestycji Lawendowe Osiedle oraz nowe przedsięwzięcia Recanto i Ivy Towers. Rysunek 8. Podaż wolnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym Liczba wolnych lokali mieszkalnych % w poszczególnych dzielnicach % 19% Bałuty 35% 20% Górna Polesie 3785 Śródmieście Widzew WIDZEW W odniesieniu do III kwartału 2016 r. liczba wolnych lokali mieszkalnych na Widzewie zwiększyła się ponad dwukrotnie i wynosi 727, czyli 19% wszystkich lokali, zlokalizowanych w 15 przedsięwzięciach deweloperskich należących do 12 deweloperów. Ponad 70% wolnych lokali w dzielnicy Widzew skupiają takie inwestycje jak: Pomorska Park (Atal), Nowa Dzielnica (Echo Investment), Nowy Olechów (Budomal Development) oraz Osiedle Opolczyka (Cem-Mix). Czynnikiem decydującym o dużej liczby wolnych lokali może być rozbudowa przez deweloperów powstałych już osiedli mieszkalnych np. II etap osiedla Pomorska Park, II etap przedsięwzięcia Osiedle Opolczyka, III etap osiedla Nowy Olechów, czy realizacja nowej inwestycji Nowa Dzielnica. ŚRÓDMIEŚCIE Na Śródmieściu odnotowano 541 wolnych lokali mieszkalnych, co stanowi 14% wszystkich mieszkań. Dzielnica ta charakteryzuje się najmniejszą liczbą realizowanych przedsięwzięć (5) należących do 5 deweloperów, co może być uzasadnione małą dostępnością terenów przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej. Do inwestycji, które skupiają ponad 92% wolnych lokali należą Neopolis (Real Development Group), Ilumino (Mota-Engil Real Estate Management) oraz Apartamenty Matejki (Arche). Lokalizacja ta z roku na rok staje się coraz bardziej 13

13 Liczba deweloperów, przedsięwzięć oraz wolnych lokali mieszkalnych atrakcyjna, czego powodem jest przede wszystkim budowa nowego dworca kolejowego Łódź-Fabryczna wraz z Nowym Centrum miasta Łodzi. BAŁUTY Najmniej nowych lokali mieszkalnych zarejestrowano na Bałutach (452, co stanowi 12% całej podaży na łódzkim rynku pierwotnym). Zlokalizowano tutaj aż 18 przedsięwzięć, które należą do 18 deweloperów. Ponad 50% wszystkich wolnych mieszkań skupione jest w takich inwestycjach jak: Osiedle Jarzębinowe (Echo Investment) oraz w trzech nowych projektach: Apartamenty na Wspólnej (Budomal), Helińskiego Park (Peira) i Awangarda Łagiewniki Park (Real Development Group). STAN REALIZACJI W BUDOWIE Analiza mieszkaniowego rynku pierwotnego w Łodzi obejmuje inwestycje w budowie, jak również już zrealizowane. Mieszkania, które nie zostały jeszcze oddane do użytku dominują, a ich liczba wynosi 3 449, (91% wszystkich oferowanych lokali). Na Śródmieściu jest 541 wolnych mieszkań, z czego 539 jest w budowie (99,6%). Nieco mniejszy udział nieukończonych jeszcze lokali mieszkalnych w całej podaży występującej w dzielnicy cechuje Widzew (727 wszystkich mieszkań, z czego 714 w budowie). Natomiast liczba mieszkań z projektów zakończonych równa się 336 (9% całej podaży). Na terenie Górnej 14% mieszkań jest oddanych do użytkowania (755 wszystkich mieszkań, z czego 107 oddanych do użytkowania). Rysunek 9. Liczba wolnych lokali mieszkalnych ze względu na stan realizacji Liczba wolnych lokali mieszkalnych Rysunek 10. w Relacja budowie lokali mieszkalnych oddane do w użytkowania budowie oraz oddanych do użytkowania do liczby wszystkich wolnych mieszkań 100% 10% 14% 13% 0% 2% 9% 80% 60% 40% 90% 86% 87% 100% 98% 91% 20% 0% w budowie oddane do użytkowania 14

14 Liczba deweloperów, przedsięwzięć oraz wolnych lokali mieszkalnych W BUDOWIE Niezaprzeczalnie najwięcej mieszkań posiadających status w budowie znajduje się na Polesiu z nieukończonych jeszcze lokali mieszkalnych, co stanowi 33%. Odwołując się do sfinalizowanych inwestycji można zauważyć, że największymi udziałami charakteryzują się Polesie (50% z 336 mieszkań oddanych do użytkowania) oraz Górna (32%- 107 z 336 mieszkań oddanych do użytkowania). Rysunek 11. Liczba wolnych lokali mieszkalnych w poszczególnych dzielnicach a) w budowie b) oddane do użytkowania 16% 21% 33% 12% 19% Bałuty Górna Polesie Śródmieście Widzew 1% 50% 13% 4% 32% Bałuty Górna Polesie Śródmieście Widzew a) b) PODSUMOWANIE Reasumując można stwierdzić, że największa podaż nowych mieszkań na łódzkim rynku pierwotnym występuje w dzielnicach Polesie, Górna oraz Widzew. Biorąc pod uwagę ilość deweloperów oraz realizowanych przez nich przedsięwzięć zasadniczo na pierwszy plan wysuwa się Polesie. Rysunek 12. Lokalizacja inwestycji deweloperskich na terenie miasta Łodzi 15

15 Dostępność lokali mieszkalnych z uwzględnieniem przedziałów powierzchniowych, liczby pokoi oraz kondygnacji PRZEDZIAŁY POWIERZCHNIOWE Na koniec sierpnia r. najwięcej dostępnych mieszkań na rynku pierwotnym charakteryzowało się powierzchnią z przedziału m 2 (62% z wolnych lokali). Godne uwagi są również mieszkania z przedziału m 2 oraz m 2, Liczba lokali mieszkalnych Rysunek 13. Podaż wolnych lokali mieszkalnych w analizowanych przedziałach powierzchniowych Powierzchnia lokalu mieszkalnego [m 2 ] 63 których udział wynosi po 13%. Mniej znaczącą liczbę na rynku pierwotnym, a więc i najmniej popularną stanowią lokale mieszkalne z przedziału powierzchniowego m 2 w liczbie 197 tj. 5 % wszystkich lokali oraz lokale z przedziału m 2 w liczbie 139, czyli 4% wszystkich lokali. Najmniej powstających mieszkań mieści się w granicach m 2 (3%), które zazwyczaj się lokalami 1-pokojowymi. Małym zainteresowaniem charakteryzują się również lokale o powierzchni powyżej 100 m 2 (2%). Najwięcej dostępnych lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim charakteryzuje się powierzchnią 44,79 70,13 m 2 (wyznaczone pierwszym i trzecim kwartylem). Najmniejszy lokal mieszkalny znajduje się na Widzewie - posiada 23,10 m 2 (inwestycja Nowa Dzielnica Echo Investment), natomiast największy na Polesiu 171,35 m 2 (inwestycja Apartamenty Zdrowie APARTAMENTY ZDROWIE). LICZBA POKOI Odnosząc się do dostępności mieszkań pod względem liczby pokoi można zaobserwować, że podaż mieszkań trzypokojowych (1 620 tj. 43% wszystkich lokali) oraz mieszkań dwupokojowych (1 378 tj. 36% wszystkich lokali) jest największa. Te dwie grupy stanowią prawie 80% wszystkich wolnych lokali mieszkalnych. Znacznie mniejszą podażą cieszą się lokale czteropokojowe w liczbie 395 Liczba lokali mieszkalnych Rysunek 14. Podaż wolnych lokali mieszkalnych z podziałem na liczbę pokoi Liczba pokoi 16

16 Dostępność lokali mieszkalnych z uwzględnieniem przedziałów powierzchniowych, liczby pokoi oraz kondygnacji oraz jednopokojowe w liczbie 372, co stanowi po 10% wszystkich lokali. Najmniej popularne są mieszkania pięciopokojowe, których udział wynosi zaledwie 1% (19 wolnych mieszkań w takiej strukturze). Odnotowano tylko 1 lokal mieszkalny, który posiada aż 6 pokoi. Największą powierzchnię posiada lokal mieszkalny z pięcioma pokojami (114,15 m 2 ), natomiast najmniejszą z jednym pokojem (33,77 m 2 ). Mieszkania trzypokojowe mają średnią powierzchnię 66,76 m 2, co oznacza, że metraż poszczególnych pokoi jest bardzo mały (przykładowo mieszkanie o powierzchni 67,18 m 2, w którym dwa z trzech pokoi mają tylko po około Rysunek 15. Zakresy powierzchniowe lokalu mieszkalnego w zależności od liczby pokoi, ze wskazaniem powierzchni minimalnej, maksymalnej oraz powierzchni średniej. Powierzchnia lokalu mieszkalnego ,23 171,35 139, ,51 120, ,15 120, ,33 120,74 87, ,16 66,76 46,27 48, ,77 30,96 40, , Liczba pokoi 11 m 2 ). Tendencja budowania mieszkań z dużą liczbą pokoi, lecz o małej powierzchni może wynikać z zainteresowania nabywców taką właśnie strukturą, których sytuacja materialna nie pozwala na kupno lokalu mieszkalnego o większym metrażu. KONDYGNACJA Biorąc pod uwagę kondygnacje, na których znajdują się wolne lokale mieszkalne, przodują lokale usytuowane na kondygnacjach z przedziału 2-4 (2 040 tj. 54% wszystkich lokali). Liczba lokali mieszkalnych Rysunek 16. Podaż wolnych lokali mieszkalnych z podziałem na kondygnacje Kondygnacja Nieznacznie mniejszą dostępnością cieszą się lokale usytuowane na kondygnacji 1, 5 oraz 6 (1 308 tj. 35% wszystkich lokali). Jak wynika z rysunku 15 lokale położone na wyższych kondygnacjach trafiają się w Łodzi sporadycznie, głównie przez preferowaną lub możliwą do realizacji niższą zabudowę. 17

17 Dostępność lokali mieszkalnych z uwzględnieniem przedziałów powierzchniowych, liczby pokoi oraz kondygnacji Mieszkania znajdujące się na kondygnacjach oferowane są przez dewelopera Mota-Engil Real Estate Management w II etapie inwestycji Ilumino. Rysunek 17. Wizualizacja II etapu inwestycji Ilumino dewelopera Mota-Engil Real Estate Management 4 PODSUMOWANIE Podsumowując, największą podaż na rynku pierwotnym zarejestrowano dla lokali 2 lub 3-pokojowych mieszczących się w przedziale powierzchniowym 44,79 70,13 m 2, położonych na 2, 3 oraz 4 kondygnacji r.] 18

18 Ceny ofertowe CHARAKTERYSTYKA ANALIZY CENOWEJ Analiza cenowa lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, oferowanych na terenie miasta Łodzi, uwzględnia lokali zlokalizowanych w 43 przedsięwzięciach (30 deweloperów). Została ona pomniejszona o 872 mieszkania, w odniesieniu do ilościowej, czego powodami były: brak danych dotyczących cen za poszczególne lokale mieszkalne oraz nieuwzględnianie przedsięwzięć, w których liczba wolnych lokali była mniejsza niż 10. Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego WYSOKOŚĆ CEN 1 M 2 Średnia cena ofertowa 1 m 2 Rysunek 18. Średnie ceny ofertowe 1 m 2 lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym w poszczególnych dzielnicach Łodzi zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł lokalu mieszkalnego (w stanie deweloperskim) na terenie miasta Łodzi wyniosła zł. Najwyższe ceny uzyskiwano na Śródmieściu, gdzie średnio 1 m 2 mieszkania kosztuje zł, przy maksymalnej zł i minimalnej zł. Jest to uzasadnione, gdyż najważniejszym czynnikiem decydującym o tak wysokiej cenie jest lokalizacja. O około 600 zł niższą kwotę należy zapłacić za 1 m 2 lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na Bałutach, gdzie średnia cena 1 m 2 wynosi zł, przy maksymalnej zł i minimalnej zł oraz na Polesiu, gdzie średnio trzeba zapłacić zł, maksymalnie zł, a minimalnie zł. Jedną z najtańszych dzielnic jest Górna, gdzie 1 m 2 lokalu mieszkalnego kosztuje średnio zł, przy maksymalnej zł i minimalnej zł. Najmniejszy wydatek dotyczy osób, które planują mieszkać na Widzewie, gdyż średnia cena 1 m 2 w tej dzielnicy wynosi zł, przy maksymalnej zł i minimalnej zł. Z przeprowadzonego badania wynika, że 25% mieszkań można nabyć za cenę do zł/m 2 (pierwszy kwartyl zł), natomiast 25% mieszkań można nabyć za cenę zł/m 2 lub wyższą (trzeci kwartyl zł). Mediana wyniosła zł. Najtańszy m 2 lokalu mieszkalnego zarejestrowano na Polesiu (inwestycja 6 Sierpnia 42 M&K Concept) i wyniósł zł, natomiast najdroższy na Bałutach (Julianów Park Apartamenty Julianów), gdzie cena 1m 2 równa się zł. CENA STATYSTYCZNEGO MIESZKANIA Analizując cenę statystycznego mieszkania można stwierdzić, że na koniec sierpnia r. średnia arytmetyczna dla Łodzi wyniosła zł. Największy średni koszt za lokal mieszkalny należy ponieść na Bałutach ( zł). 19

19 Ceny ofertowe Nieznacznie tańsze mieszkania znajdują się na Śródmieściu, gdzie średnia cena mieszkania wyniosła zł oraz na Górnej średnio zł. Polesie oraz Widzew znalazły się poniżej średniej dla Łodzi, a średni koszt mieszkania w tych dzielnicach to odpowiednio zł oraz zł. Pierwszy kwartyl wyniósł zł, czyli 25% mieszkań można kupić za cenę do zł. Natomiast trzeci równał Średnia cena lokalu mieszkalnego Rysunek 19. Średnie ceny ofertowe za lokal mieszkalny zł zł zł zł zł zł w poszczególnych dzielnicach zł zł zł zł zł zł się zł, z czego wynika, że jest możliwość nabycia 25% lokali mieszkalnych za cenę zł lub wyższą. Biorąc pod uwagę medianę to wyniosła ona zł. Najtańszy lokal można nabyć na Widzewie za kwotę zł (Osiedle Tatrzańska Mermaid Properties), natomiast najdroższy na Bałutach za zł (Awangarda Łagiewniki Park Real Development Group). Rysunek 20. Liczba wolnych lokali mieszkalnych w przedziałach cenowych na rynku pierwotnym w Łodzi Liczba wolnych lokali mieszkalnych

20 Ceny ofertowe lokali mieszkalnych z uwzględnieniem przedziałów powierzchniowych, liczby pokoi oraz kondygnacji PRZEDZIAŁY POWIERZCHNIOWE Średnia cena ofertowa 1 m 2 Średnia cena 1m 2 lokalu mieszkalnego Rysunek 21. Średnie ceny ofertowe 1 m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł zł zł zł w poszczególnych przedziałach powierzchniowych zł zł zł zł zł lokalu mieszkalnego (w stanie deweloperskim) na terenie miasta Łodzi wyniosła zł. Cztery z dziewięciu przedziałów powierzchniowych znajdują się powyżej średniej dla miasta. Najdroższym 1 m 2 lokalu mieszkalnego charakteryzuje się przedział powierzchniowy m 2, który można kupić za zł. Nabycie nowego mieszkania z przedziałów m 2, m 2 oraz m 2, wiąże się również z dużym kosztem, mianowicie 1 m 2 lokalu mieszkalnego wynosi odpowiednio zł, zł oraz zł. Pozostałe pięć przedziałów powierzchniowych charakteryzuje się niższym kosztem 1 m 2 lokalu mieszkalnego, w porównaniu ze średnią dla Łodzi, lecz jeden zł zł Powierzchnia lokalu mieszkalnego [m 2 ] zł z nich jest prawie z nią równy m 2 (5 214 zł). Za 1 m 2 mieszkania, którego powierzchnia mieści się w granicach m 2 należy wydać zł. Najmniejsze ceny zarejestrowano dla przedziałów m 2, m 2 oraz powyżej 100 m 2 i wynoszą odpowiednio zł, zł oraz zł. Największą podażą cieszą się lokale mieszkalne o powierzchni 45,87 70,21 m 2, których cena ofertowa mieści się w przedziale zł (wyznaczone pierwszym i trzecim kwartylem). Mediana dla powierzchni wynosi 57,05 m 2, natomiast dla ceny za 1 m zł zł Rysunek 22. Oferty lokali mieszkalnych w stosunku do ceny i powierzchni lokalu zł Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł zł zł Powierzchnia lokalu mieszkalnego [m 2 ] 21

21 Ceny ofertowe lokali mieszkalnych z uwzględnieniem przedziałów powierzchniowych, liczby pokoi oraz kondygnacji LICZBA POKOI Analizując średnie ceny 1 m 2 uzyskiwane w zależności od struktury lokalu można zaobserwować, że najwyższa cena średnia 1 m 2, jaką deweloperzy oczekują za mieszkanie, występuje w lokalach pięciopokojowych oraz jednopokojowych odpowiednio zł i zł. Wyższą ceną 1 m 2 niż średnia dla Łodzi charakteryzują się również lokale dwupokojowe zł. Najtańsze okazały się lokale o trzech lub czterech pokojach, a ich cena równa się odpowiednio zł/m 2 oraz zł/m 2. Liczba wolnych lokali mieszkalnych Rysunek 23. Struktura a cena ofertowa 1 m 2 w odniesieniu do liczby wolnych lokali mieszkalnych zł zł zł zł zł Liczba pokoi zł zł zł zł zł zł zł zł Średnia cena 1 m 2 lokalu mieszkalnego Liczba wolnych lokali Średnia cena 1 m2 lokalu KONDYGNACJA Porównując średnie ceny ofertowe 1 m 2 lokalu mieszkalnego z podziałem na kondygnacje do średniej ceny na terenie Łodzi można zaobserwować, że kondygnacje 1-4 są poniżej średniej dla miasta. Rysunek 24. Średnie ceny ofertowe 1 m 2 lokalu mieszkalnego z podziałem na kondygnacje Średnia cena 1m 2 lokalu mieszkalnego zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł Kondygnacja Najtańsze są kondygnacje 1 oraz 2, dla których cena 1 m 2 wyniosła odpowiednio zł i zł. Następne w kolejności są kondygnacje 4, 3, 5 i 6, których ceny równają się odpowiednio: zł, zł, zł i zł. Od 7 kondygnacji można zauważyć znaczny wzrost, gdzie kwoty za 1 m 2 lokalu przekraczają zł. Najdroższy 1 m 2 występuje w przypadku 17 kondygnacji zł. 22

22 Ceny ofertowe lokali w zestawieniu z płacą minimalną oraz średnim wynagrodzeniem WYSOKOŚĆ WYNAGRODZEŃ Przydatną informacją dla przyszłych nabywców lokalu mieszkalnego może być liczba pensji, które trzeba przeznaczyć w całości na zakup 1 m 2 lokalu mieszkalnego oraz liczba pensji potrzebnych do zakupu całego mieszkania. Uzyskane średnie kwoty zestawiono z następującymi wynagrodzeniami: obowiązująca płaca minimalna (netto) dla gospodarstwa 1-osobowego 1459,48 zł; obowiązująca płaca minimalna (netto) dla gospodarstwa 2-osobowego 2918,96 zł; przeciętne wynagrodzenie (netto) w Łodzi w sektorze przedsiębiorstw (z wypłatami z zysku) dla gospodarstwa 1-osobowego 3022,19 zł; przeciętne wynagrodzenie (netto) w Łodzi w sektorze przedsiębiorstw (z wypłatami z zysku) dla gospodarstwa 2-osobowego 6044,38 zł. Obliczeń dokonano na podstawie płacy minimalnej obowiązującej od r. oraz przeciętnego wynagrodzenia w Łodzi w sektorze przedsiębiorstw (z wypłatami z zysku) według danych GUS na koniec II kwartału r. WYSOKOŚĆ ZAROBKÓW A ILOŚĆ M 2 Po dokonaniu analizy cenowej wolnych lokali na rynku pierwotnym i zestawieniu jej wyników z kwotami płacy minimalnej oraz przeciętnego wynagrodzenia (gospodarstwo 1 i 2-osobowe) stwierdzono, że zarabiając płacę minimalną w wysokości 1 459,48 zł i poświęcając tę kwotę w całości na zakup, można nabyć 0,28 m 2 lokalu mieszkalnego. W przypadku gospodarstwa 2-osobowego zarabiającego dwukrotność płacy minimalnej, można nabyć 0,55 m 2 lokalu. Bardziej korzystnie przedstawiają się liczby dla zarabiających przeciętną pensję dla miasta Łodzi 3 022,19 zł. Przeznaczając ją w całości na zakup, można nabyć 0,57 m 2 lokalu mieszkalnego w przypadku gospodarstwa 1-osobowego oraz 1,14 m 2 lokalu w przypadku gospodarstwa 2-osobowego. Tabela 2. Ilość m 2 możliwych do nabycia w zależności od rodzaju zarobków Rodzaj zarobków Ilość m 2 mieszkania Płaca minimalna 1 osoba 0,28 Płaca minimalna 2 osoby 0,55 Przeciętne wynagrodzenie 1 osoba 0,57 Przeciętne wynagrodzenie 2 osoby 1,14 23

23 Ceny ofertowe lokali w zestawieniu z płacą minimalną oraz średnim wynagrodzeniem STATYSTYCZNY LOKAL MIESZKALNY A ILOŚĆ PENSJI Aby nabyć statystyczne mieszkanie w Łodzi należy przeznaczyć w całości 214 pensji przy płacy minimalnej dla gospodarstwa 1-osobowego lub 107 pensji dla gospodarstwa 2-osobowego. Pozytywniej przedstawiają się liczby dla zarabiających przeciętną pensję dla miasta Łodzi. Osoba prowadząca gospodarstwo 1-osobowe musi przeznaczyć w całości 103 pensje, natomiast gospodarstwo 2-osobowe 52 pensje. Z poniższej tabeli wynika, że największą liczbę pensji (249) należy poświęcić na zakup mieszkania z przedziału powierzchniowego m 2, natomiast najmniejszą (184) na lokal mieszkalny mający powierzchnię w granicach m 2. Tabela 3. Liczba przeznaczonych w całości pensji niezbędnych do nabycia lokalu mieszkalnego Powierzchnia lokalu Płaca minimalna 1 osoba Płaca minimalna 2 osoby Przeciętne wynagrodzenie 1 osoba Przeciętne wynagrodzenie 2 osoby m m m m m m m m powyżej 100 m Statystyczne mieszkanie