Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych perspektywa instytucji kredytuj¹cych Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych...

Transkrypt

1 Micha³ Buszko * Micha³ Buszko Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych perspektywa instytucji kredytuj¹cych Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych... Wstêp Dyskusja i analizy dotycz¹ce wprowadzenia odwróconych kredytów hipotecznych (reverse mortgage) jako formy konwersji kapita³u nieruchomoœci rozpoczê³y siê w polskim œrodowisku bankowym ju w 2008 r., ale na skutek kryzysu finansowego banki w³aœciwie wstrzyma³y prace nad tym rozwi¹zaniem. Ze wzglêdu na relatywnie du e zainteresowanie osób starszych konwersj¹ kapita³u nieruchomoœci oraz pojawienie siê na polskim rynku niebankowych i nienadzorowanych przez Komisjê Nadzoru Finansowego (KNF) podmiotów oferuj¹cych kupno mieszkañ w zamian za do ywotnie renty hipoteczne i prawo zamieszkania (funduszy hipotecznych), Ministerstwo Finansów podjê³o w 2010 r. dzia³ania zwi¹zane z przygotowaniem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa ta mia³a umo liwiæ uporz¹dkowanie procesu konwersji oraz pozwoliæ na sprzeda i rozwój odwróconych kredytów hipotecznych przez banki. Do marca 2013 r. nadal by³a jednak w fazie za³o eñ projektu. O ile odwrócone kredyty hipoteczne mo na uznaæ za rozwi¹zanie, które wobec zmian demograficznych w Polsce oraz niskiej efektywnoœci systemu emerytalnego jest potrzebne, o tyle nale y podkreœliæ jego z³o onoœæ prawn¹ oraz podwy szone ryzyko zarówno wzglêdem œwiadczeniobiorców, jak i samych banków. Wspó³czeœnie odwrócone kredyty ocenia siê przede wszystkim w zakresie mo liwoœci b¹dÿ ograniczeñ zastosowania wœród osób starszych, natomiast nie analizuje siê ich wp³ywu na bezpieczeñstwo i rentownoœæ instytucji kredytuj¹cych. Ze wzglêdu na istotnie odmienny charakter odwróconych kredytów hipotecznych na tle tradycyjnych kredytów mieszkaniowych wprowadzenie ich do sprzeda y przez banki bêdzie wi¹za³o siê z koniecznoœci¹ przeprowadzenia wielu dostosowañ organizacyjnych, technicznych i nadzorczych oraz spowoduje ekspozycjê na nowe, nietypowe dla banków, rodzaje ryzyka. Z³o ony charakter prawno-finansowy odwróconych kredytów, brak do- * Dr, Katedra Zarz¹dzania Finansami, Wydzia³ Nauk Ekonomicznych i Zarz¹dzania, Uniwersytet Miko³aja Kopernika, mibus@econ.umk.pl, ul. Gagarina 13A, Toruñ

2 62 Micha³ Buszko œwiadczenia w obszarze finansowania emerytalnego, koniecznoœæ zbudowania bankowego rynku konwersji od podstaw, przed³u aj¹ce siê prace legislacyjne, a tak e bezpoœrednie powi¹zanie rentownoœci odwróconych kredytów z kondycj¹ rynku nieruchomoœci mog¹ stawiaæ pod znakiem zapytania szybkie wprowadzenie rozwa anych instrumentów na polskim rynku. W niniejszej pracy przedstawiono nowe rodzaje ryzyka, jakie wyst¹pi¹ w instytucjach sprzedaj¹cych odwrócone kredyty hipoteczne oraz propozycje metod zarz¹dzania nimi. Poniewa na polskim rynku finansowym wymienione rozwi¹zanie jest dopiero w fazie koncepcyjnej, niniejsza praca ma charakter teoretyczno-pogl¹dowy, a jej celem jest zaakcentowanie najwa niejszych problemów zwi¹zanych ze zidentyfikowanymi i opisanymi przez autora rodzajami ryzyka. Praca zosta³a przygotowana na podstawie dostêpnego piœmiennictwa i oceny za³o eñ do projektu ustawy o odwróconych kredytach hipotecznych. Powstanie pracy by³o dofinansowane ze œrodków grantu UMK nr 502-E. 1. Odwrócony kredyt hipoteczny jako jedna z form konwersji kapita³u nieruchomoœci Odwrócone kredyty hipoteczne stanowi¹ z³o one rozwi¹zanie finansowe umo liwiaj¹ce konwersjê kapita³u zamro onego w nieruchomoœciach 1. Z za³o enia s¹ one adresowane do osób starszych, tzn. przynajmniej w wieku lat, które maja potrzebê zwiêkszenia dochodów emerytalnych, posiadaj¹c jednoczeœnie relatywnie atrakcyjn¹ nieruchomoœæ 2. Ze wzglêdu na charakter i sposób realizacji odwrócone kredyty hipoteczne mo na traktowaæ jako bankow¹ formê pozafilarowego finansowania emerytalnego, gdzie zwrot po yczonych œrodków nastêpuje co do zasady po œmierci kredytobiorcy z zabezpieczenia hipotecznego. Z pewnoœci¹ na polskim rynku mo na uznaæ takie rozwi¹zanie za nowatorskie. Odwrócone kredyty hipoteczne stanowi¹ jedn¹ z najczêœciej stosowanych i najbardziej rozwiniêtych metod konwersji kapita³u nieruchomoœci. Oprócz nich czêsto spotyka siê tak e pozabankow¹ sprzeda nieruchomoœci w zamian za do ywotnie renty przy zachowaniu prawa 1 Poniewa kredytobiorca mo e swobodnie dysponowaæ œrodkami pozyskanymi z tytu³u odwróconego kredytu hipotecznego i przeznaczyæ je na dowolny cel, pomimo stosowania nazwy kredyt produkt ten posiada charakter po yczki [Buszko, 2008]. 2 Wed³ug za³o eñ do projektu ustawy o odwróconych kredytach hipotecznych w Polsce nie przewiduje siê dolnej granicy wieku œwiadczeniobiorców.

3 Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych zamieszkania (home reversion) 3. W praktyce dostêpne s¹ tak e i inne odmiany konwersji (np. sprzeda i wynajem, sprzeda i zakup mniejszej nieruchomoœci, po yczka zabezpieczona drug¹ hipotek¹) [Raifner i inni, 2009]. Pomimo i konwersja kapita³u wed³ug modelu kredytowego i sprzeda owego spotykana jest wspó³czeœnie w wielu krajach, np. w Stanach Zjednoczonych, Kanadzie, Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, we W³oszech, w Australii czy Indiach, a w Europie Œrodkowo-Wschodniej na Wêgrzech [Bhuyan, 2011], ma ona wiêksze znaczenie medialne ni finansowe. Przyk³adowo w Stanach Zjednoczonych, gdzie rozwinê³a siê w najwiêkszym stopniu, jej wykorzystanie szacuje siê na poziomie ok. 2% potencjalnego rynku [Bhuyan, 2011, s. 12]. Niemniej nale y mieæ na uwadze, i w ostatniej dekadzie rozwój konwersji, przynajmniej w Ameryce, by³ bardzo szybki i zosta³ zahamowany dopiero w 2009 r. na skutek kryzysu finansowego 4. W sytuacji poprawy koniunktury na œwiatowym rynku finansowym mo na oczekiwaæ dalszego wzrostu jej znaczenia. Chocia konwersja kapita³u nieruchomoœci nie rozwinê³a siê w takiej skali jak tradycyjne kredyty mieszkaniowe, jest jednak rozwi¹zaniem szczególnie wra liwym ze spo³ecznego punktu widzenia. Zarówno odwrócone kredyty hipoteczne, jak i do ywotnie renty hipoteczne adresowane s¹ do starszych osób (a co za tym idzie z za³o enia posiadaj¹cych ograniczon¹ wiedzê na temat nowoczesnych rozwi¹zañ finansowych), oznaczaj¹ ponadto koniecznoœæ pozbycia siê lub zad³u enia nieruchomoœci, która finansowana by³a œrodkami gromadzonymi przez wiêksz¹ czêœæ ycia zawodowego. Istotne jest zatem, aby konwersja by³a prowadzona z uwzglêdnieniem wysokiego poziomu etyki, bezpieczeñstwa i pozbawiona by³a nadu yæ. Choæ w Polsce prace analityczne i legislacyjne zmierzaj¹ce do wprowadzenia odwróconych kredytów hipotecznych trwaj¹ od kilku lat, w³aœciwie adna z instytucji finansowych, poza jednym bankiem, nie zadeklarowa³a chêci wprowadzenia do swojej oferty tego produktu. Sceptycyzm w zakresie uruchomienia odwróconych kredytów hipotecznych wykaza³y banki tradycyjnie obs³uguj¹ce osoby starsze (np. PKO BP S.A., 3 Szerzej na temat charakterystyki poszczególnych metod konwersji kapita³u nieruchomoœci [Buszko, 2011, s ; Skuza, 2012, s ]. 4 Przyk³adowo wolumen zawartych umów w ramach najwiêkszego w Stanach Zjednoczonych programu Home Equity Conversion Mortgage (HECM) (ok. 90% rynku reverse mortgage) wyniós³ szt. w latach , w latach osi¹gn¹³ poziom szt. O ile najwy sze roczna liczba umów zawartych w pierwszym z okresów wynios³a (w 1999 r.), to w drugim ju (w 2009 r.). Zob. [HUD..., 2012].

4 64 Micha³ Buszko BG S.A., czy Bank Pocztowy S.A.). Obowi¹zuj¹ce ograniczenia wynikaj¹ce z prawa bankowego oraz kontrowersje zwi¹zane z niektórymi zapisami projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym spowodowa³y, i kredytodawcy w³aœciwie nie byli w stanie przygotowaæ siê do sprzeda y odwróconych kredytów hipotecznych. Brak szczegó³owych rozwi¹zañ dotycz¹cych konwersji kapita³u nieruchomoœci, przed³u aj¹ce siê prace legislacyjne nad ustaw¹ reguluj¹c¹ tê sferê [Za³o enia do projektu..., 2012], a tak e zg³aszane zapotrzebowanie ze strony osób starszych na dodatkowe finansowanie wykorzysta³y fundusze hipoteczne, które zaczê³y oferowaæ odwrócon¹ hipotekê w Polsce wg modelu sprzeda owego, stosuj¹c trzy rozwi¹zania prawa cywilnego [Ustawa..., 1964]: umowê rent z zastrze eniem do ywotniej s³u ebnoœci mieszkania, umowê do ywocia, a ostatnio tak e umowê po yczki 5. Dzia³alnoœæ funduszy hipotecznych w zakresie konwersji równie nie jest Polsce uregulowana, co pozwala im na œwiadczenie us³ug w³aœciwie bez adnych wymogów informacyjnych i kapita³owych, a tak e bez posiadania odpowiednich kadr zarz¹dzaj¹cych. Dzia³alnoœæ na podstawie prawa cywilnego umo liwia im równie bardzo swobodne kszta³towanie treœci umów zawieranych z klientami. Od momentu powstania w 2008 r. dzia³alnoœæ funduszy hipotecznych w³aœciwie nie mo e byæ szerzej oceniona ze wzglêdu na zbyt krótk¹ historiê oraz bardzo skromne dane sprawozdawcze. Generalnie aden z funduszy nie osi¹gn¹³ do tej pory rentownoœci operacyjnej ani zysku netto. Brak w³aœciwie jakichkolwiek wymagañ w stosunku do funduszy hipotecznych po³¹czony z brakiem barier wejœcia na rynek konwersji sprawia, e ich dzia³alnoœæ powinna byæ postrzegana jako bardzo ryzykowna. Wœród nich mog¹ pojawiaæ siê osoby b¹dÿ podmioty d¹ ¹ce do wykorzystania ³atwowiernoœci lub braku wiedzy osób starszych. W³aœciwie tylko w dwóch przypadkach (FH Dom S.A. i FH Familia S.A.) mo na mówiæ o poœrednim oddzia³ywaniu nadzoru finansowego poprzez wspó³w³aœcicieli (Total FIZ oraz Noble Fund 2DB FIZ) 6. 5 Przepisy prawa cywilnego w szczególnoœci umowa do ywocia pozwalaj¹ na konwersjê kapita³u nieruchomoœci przede wszystkim w relacjach rodzinnych, a nie w komercyjnej dzia³alnoœci gospodarczej. 6 W dniu 29 listopada 2012 r. FH Dom S.A. zadebiutowa³ na rynku NewConnect poprzez ofertê publiczn¹. Jest to niew¹tpliwie krok w kierunku budowy pozytywnego wizerunku funduszu, zwiêkszenia jego transparentnoœci oraz zaufania klientów. Nale y dodaæ, e w nastêpstwie debiutu 5% akcji ww. spó³ki naby³ PKO BP Bankowy OFE, co mo e wskazywaæ na chêæ zdobycia doœwiadczenia na rynku konwersji, przed samodzielnym oferowaniem odwróconych kredytów hipotecznych przez bank PKO BP S.A. [Raport kwartalny..., 2013].

5 Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych Ze wzglêdu na fakt, i konwersja kapita³u nieruchomoœci dotyczy osób starszych, a wiêc przynajmniej w polskich warunkach posiadaj¹cych bardzo ograniczon¹ wiedzê finansow¹, stosunkowo ufnych oraz ³atwo podatnych na manipulacje przekazem reklamowym st¹d wa ne jest, aby by³a ona œwiadczona przede wszystkim przez instytucje zaufania publicznego, które posiadaj¹ odpowiednie zasoby ludzkie i kapita³owe oraz podlegaj¹ nadzorowi KNF 7. Wydaje siê, e sam fakt wprowadzenia do ofert banków odwróconego kredytu hipotecznego bêdzie ju korzystny dla polskiego rynku finansowego, poniewa stworzy alternatywê wobec funduszy hipotecznych. Oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych bêdzie wi¹za³o siê jednak z wystawieniem banków na kilka nowych rodzajów ryzyka. 2. Ryzyko prawne Jednym z kluczowych rodzajów ryzyka, jakie obci¹ y banki oferuj¹ce odwrócone kredyty hipoteczne, bêdzie ryzyko prawne. Poniewa konwersja kapita³u pochodz¹cego z nieruchomoœci jest procesem szczególnie z³o onym z prawnego punktu widzenia, st¹d te jego precyzyjne uregulowanie wydaje siê kluczowym czynnikiem umo liwiaj¹cym uruchomienie kredytów odwróconych i ich rozwój w Polsce. Ze wzglêdu na skalê problemów wymagaj¹cych rozstrzygniêcia na gruncie polskiego prawa Ministerstwo Finansów przyjê³o wariant opracowania jednego aktu prawnego, reguluj¹cego ró ne obszary funkcjonowania odwróconych kredytów, a tak e zmieniaj¹cego przy okazji inne akty prawne w rozwa anym obszarze. Rozwi¹zanie takie ma zapewniæ spójnoœæ, zgodnoœæ i logicznoœæ poszczególnych przepisów oraz ograniczyæ wystêpowanie kolizji, np. prawa bankowego, prawa spadkowego, ustawy o ksiêgach wieczystych i hipotece, Kodeksu cywilnego czy Kodeksu postêpowania cywilnego 8. Chocia przyjêcie modelu jednego aktu prawnego wydaje siê rozwi¹zaniem zmniejszaj¹cym ryzyko instytucji kredytuj¹cych, to opóÿnienie wprowadzenia nowej ustawy od kilku lat dzia³a na niekorzyœæ zarówno banków, jak i ca³ej idei konwersji. Z jednej strony 7 W projekcie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przyjmuje siê, e jedynymi podmiotami uprawnionymi do jego sprzeda y bêd¹ banki, oddzia³y instytucji kredytowych, oddzia³y banków zagranicznych lub instytucje kredytowe wykonuj¹ce dzia³alnoœæ transgranicznie. 8 Proces przygotowania ustawy trwa od kilku lat i mia³ byæ zakoñczony w 2012 r. Jego przed³u anie siê by³o spowodowane m.in. potrzeb¹ przeprowadzenia konsultacji z ró - nymi grupami interesu bezpoœrednio lub poœrednio zaanga owanymi w kredytowanie. Zob. [Nowak, 2011].

6 66 Micha³ Buszko uniemo liwia bowiem bankom przygotowanie kompletnej oferty zgodnej z prawem, z drugiej pozwala na pojawianie siê na rynku nowych funduszy hipotecznych, dzia³aj¹cych bez szczególnych regulacji i nadzoru ze strony KNF. Ryzyko prawne zwi¹zane z odwróconymi kredytami hipotecznymi w³aœciwie powstaje ju na etapie projektu ustawy, w którym jak do tej pory kontrowersje wzbudzi³ np. brak wymogu minimalnego wieku kredytobiorców 9, a doprecyzowania wymagaj¹ przepisy dotycz¹ce: obowi¹zkowych konsultacji klienta z doradc¹, zakresu informacji przekazywanych klientowi przez bank, zaci¹gania kredytu przez pary o du ej dysproporcji wieku, sposobu i trybu oceny wiarygodnoœci kredytowej klientów, mo liwoœci indeksacji wyp³aty kapita³u, wykonywania pe³nomocnictwa w zakresie utrzymania nieruchomoœci, rozliczenia sprzeda y nieruchomoœci, trybu egzekucji œrodków z nieruchomoœci, postêpowania w przypadku upad³oœci banku czy upad³oœci konsumenckiej [Stanowisko Fundacji..., 2011]. Poniewa odzyskanie kapita³u z nieruchomoœci w praktyce bêdzie realizowane dopiero po œmierci d³u nika, oznacza to mo liwoœæ pe³nej oceny ryzyka prawnego dopiero po kilku latach od momentu rozpoczêcia procesu kredytowania. 3. Ryzyko d³ugowiecznoœci Kolejnym rodzajem ryzyka, jakie obci¹ y banki po wprowadzeniu odwróconych kredytów hipotecznych, bêdzie tzw. ryzyko d³ugowiecznoœci. Wymienione ryzyko jest typowe dla funduszy emerytalnych lub ubezpieczeñ na ycie i w³aœciwie nie wystêpuje w bankowoœci. Jego istot¹ jest osi¹gniêcie przez kredytobiorcê wieku przekraczaj¹cego statystyczn¹ d³ugoœæ ycia okreœlon¹ przez bank. Podstawowym efektem oddzia³ywania tego ryzyka w banku bêdzie mo liwoœæ przewy szenia przez skapitalizowany d³ug kredytobiorcy wartoœci nieruchomoœci stanowi¹cej zabezpieczenie sp³aty kredytu. Im m³odszy bêdzie kredytobiorca b¹dÿ im d³u szy wybierze okres kredytowania (przy za³o eniu wyp³at okresowych), tym ni sz¹ kwotê kredytu bêdzie móg³ otrzymaæ dla danej wartoœci nieruchomoœci 10. Pomimo i odwrócone kredyty nie bêd¹ z za³o enia wyp³acane do ywotnio, to mo liwoœæ dochodzenia zwrotu œrodków dopiero po œmierci d³u nika, a tak e brak mo liwoœci zaspokojenia roszczeñ 9 Odwrócone kredyty hipoteczne nie powinny byæ zaci¹gane przez osoby m³ode, poniewa nie bêd¹ spe³nia³y swojego podstawowego zadania w postaci dostarczania dodatkowych dochodów emerytalnych. 10 W przypadku ma³ onków ubiegaj¹cych siê o kredyt o wysokoœci œwiadczenia bêdzie decydowa³ wiek m³odszego z nich.

7 Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych w kwocie wy szej ni wartoœæ nieruchomoœci, w tym z innych sk³adników maj¹tku d³u nika lub spadkobierców, bêd¹ powodowa³y, i wyd³u enie okresu ycia kredytobiorcy bêdzie dzia³a³o na niekorzyœæ banku [Richards, Jones, 2004]. Ze wzglêdu na brak dostêpnoœci instrumentów pochodnych transferuj¹cych ryzyko d³ugowiecznoœci banki zabezpiecz¹ siê przede wszystkim poprzez obni kê wartoœci kredytu wyp³acanego klientom 11. Wed³ug proponowanych w Polsce rozwi¹zañ prawnych, banki, które znacz¹co rozwin¹ skalê udzielanych odwróconych kredytów hipotecznych, w celu szacowania ryzyka d³ugowiecznoœci, bêd¹ musia³y zatrudniæ aktuariusza, o którym mowa jest w ustawie o dzia³alnoœci ubezpieczeniowej [Ustawa..., 2003]. Komisja Nadzoru Finansowego bêdzie przy tym ka dorazowo wskazywa³a na koniecznoœæ powo³ania aktuariusza do oszacowania ryzyka na podstawie analizy skali dzia³alnoœci banku w zakresie odwróconych kredytów. 4. Ryzyko rynkowe zmiany cen nieruchomoœci Ryzykiem istotnie obci¹ aj¹cym banki oferuj¹ce odwrócone kredyty hipoteczne bêdzie tak e rynkowe ryzyko zmiany cen nieruchomoœci, które w odró nieniu od segmentu tradycyjnych kredytów hipotecznych bêdzie bezpoœrednio oddzia³ywa³o na banki, determinuj¹c rentownoœæ konwersji kapita³u. Ryzyko rynkowe zmiany cen nieruchomoœci bêdzie oznacza³o mo liwoœæ spadku wartoœci nieruchomoœci poni ej kwoty zobowi¹zania kredytobiorcy w momencie wymagalnoœci kredytu. W sk³ad ryzyka zmiany cen nieruchomoœci bêdzie wchodzi³ komponent systematyczny, zwi¹zany z ogóln¹ sytuacj¹ na rynku nieruchomoœci oraz komponent specyficzny wynikaj¹cy ze zmiany preferencji, potrzeb czy zasobów mieszkaniowych danego typu, oznaczaj¹cy np. zmianê zainteresowania okreœlonymi nieruchomoœciami, o okreœlonej wielkoœci lub po³o- onych w okreœlonych lokalizacjach. W polskich warunkach zarz¹dzanie ryzykiem zmiany cen nieruchomoœci bêdzie odbywa³o siê przede wszystkim poprzez dywersyfikacjê portfela (zarz¹dzanie komponentem specy- 11 Oceniaj¹c ryzyko d³ugowiecznoœci zwi¹zane z odwróconymi kredytami, nale y mieæ na uwadze dodatkowe ograniczenia jego zabezpieczania. Za³o enie przekazywania spadkobiercom d³u nika kwoty pochodz¹cej z nadwy ki wyceny nieruchomoœci ponad wartoœæ zobowi¹zania sprawi, i kredytuj¹cy nie bêd¹ mogli zastosowaæ zabezpieczenia w postaci hedgingu naturalnego, tzn. kompensowaæ strat z tytu³u zad³u enia osób yj¹cych d³u ej od prognozy, zyskami ze sprzeda y nieruchomoœci osób yj¹cych krócej. Z tego te powodu nie przewiduje siê w Polsce oferty odwróconych kredytów wyp³acanych do ywotnio.

8 68 Micha³ Buszko ficznym). Hedging ryzyka systematycznego bêdzie móg³ byæ realizowany za pomoc¹ instrumentów pochodnych rynku nieruchomoœci (kontraktów futures, forward, opcji, swap ów), przy czym wymienione instrumenty mog¹ byæ dostêpne w Polsce dopiero w dalszej przysz³oœci Ryzyko utrzymania nieruchomoœci Ze wzglêdu na odzyskiwanie œrodków pieniê nych z odwróconych kredytów poprzez sprzeda nieruchomoœci stanowi¹cych ich zabezpieczenie banki bêd¹ zmuszone na bie ¹co kontrolowaæ stan techniczny oraz utrzymanie nieruchomoœci w trakcie procesu kredytowania 13. Poniewa wymienione obowi¹zki bêd¹ zupe³nie nowym obszarem dzia³ania banków, st¹d te bêd¹ poci¹ga³y za sob¹ tworzenie nowych komórek organizacyjnych lub pionów, a tak e systemów kontroli wartoœci nieruchomoœci. W szczególnoœci banki prowadz¹ce sprzeda odwróconych kredytów hipotecznych bêd¹ musia³y okreœliæ stan wyjœciowy nieruchomoœci, a nastêpnie ustaliæ czêstotliwoœæ, tryb oraz sposób wykonywania kontroli (inspekcji), a tak e okreœliæ sposób i zakres dzia³añ podejmowanych w przypadku wyst¹pienia nieprawid³owoœci (np. w sytuacji, gdy starsza osoba nie jest w stanie fizycznie dokonaæ napraw czy remontów). Jednym z kluczowych rozstrzygniêæ bêdzie organizacja wykonywania pe³nomocnictwa w zakresie utrzymania nieruchomoœci, a tak e okreœlenie sposobu pobrania za nie op³at. W przypadku odwróconych kredytów konieczne bêdzie wypracowanie procedur postêpowania w sytuacji, gdy kredytobiorca nie utrzyma nieruchomoœci w nale ytym stanie, nie zgodzi siê na ustanowienie pe³nomocnictwa lub bêdzie rozporz¹dza³ nieruchomoœci¹ w sposób niezgodny z umow¹ kredytu. W odniesieniu do odwróconych kredytów, które nie zostan¹ sp³acane przez spadkobierców d³u ników, pojawi siê niew¹tpliwie ryzyko zwi¹zane z procesem sprzeda y nieruchomoœci przez bank. Podstawowym problemem bêdzie tu rozstrzygniêcie stanu, w jakim nieruchomoœci te bêd¹ 12 Rynek nieruchomoœci w Polsce nadal jest relatywnie nowy i p³ytki, by mo na by³o kwotowaæ na podstawie jego wyceny instrumenty pochodne na ceny nieruchomoœci. Utworzenie takich instrumentów wymaga przede wszystkim istnienia przez d³u szy czas wiarygodnych, efektywnych i akceptowanych indeksów cen nieruchomoœci. 13 Za³o enia projektu do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym przewiduj¹ okreœlenie w umowie m.in.: obowi¹zków œwiadczeniobiorcy zwi¹zanych z kredytowan¹ nieruchomoœci¹, sposobu i czêstotliwoœci monitorowania wartoœci nieruchomoœci, sposobu postêpowania w przypadku niezrealizowania przez kredytobiorcê obowi¹zków dotycz¹cych nieruchomoœci, a tak e warunków udzielenia instytucji kredytuj¹cej pe³nomocnictwa w zakresie wype³niania tych obowi¹zków.

9 Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych odsprzedawane (w postaci pozostawionej przez kredytobiorcê czy te po generalnym remoncie). W pierwszym przypadku mo e pojawiæ siê zagro enie nieodzyskania d³ugu, w drugim bank bêdzie zmuszony ponosiæ koszty us³ug remontowych. Po przeniesieniu w³asnoœci nieruchomoœci na bank mo e pojawiæ siê równie ryzyko zmiany ceny pomiêdzy sporz¹dzeniem operatu szacunkowego (i rozliczeniem nadwy ki ze spadkobiercami) a momentem rzeczywistej sprzeda y nieruchomoœci na rynku. W przypadku braku mo liwoœci szybkiej i korzystnej sprzeda y nieruchomoœci bank bêdzie musia³ pokrywaæ koszty jej utrzymania. Zw³aszcza w okresie spowolnienia gospodarczego mo e dojœæ do powstania konkurencji w zakresie poda y nieruchomoœci pomiêdzy bankami a deweloperami oferuj¹cymi nowe nieruchomoœci. Pozbycie siê mieszkañ przejêtych w ramach odwróconych kredytów hipotecznych mo e równie wymagaæ zapewnienia przez te same banki tradycyjnych kredytów hipotecznych, oferowanych na promocyjnych warunkach. W tym przypadku chêæ up³ynnienia nieruchomoœci i redukcja ryzyka rynkowego mo e wi¹zaæ siê z koniecznoœci¹ prowadzenia nazbyt ³agodnej polityki w zakresie udzielania tradycyjnych kredytów hipotecznych. Ryzyko w procesie sprzeda y nieruchomoœci przejêtej przez bank mo e wynikaæ równie z nieuprawnionego zajêcia nieruchomoœci przez osoby trzecie, np. cz³onków rodziny d³u nika. Problemem mo e byæ zatem koniecznoœæ przeprowadzenia ich eksmisji. 6. Ryzyko stóp procentowych Odwrócone kredyty hipoteczne, podobnie jak kredyty tradycyjne, bêd¹ obci¹ a³y banki ryzykiem zmiany stop procentowych. Ryzyko to, przejawiaj¹ce siê zarówno kierunkiem, jak i zakresem zmian, bêdzie wp³ywa³o tak na wycenê odwróconych kredytów, jak na ich dochodowoœæ. Przyjmuj¹c, e podstawowym Ÿród³em finansowania odwróconych kredytów bêd¹ krótkoterminowe œrodki na rachunkach bie ¹cych lub oszczêdnoœciowo-rozliczeniowych (ROR), zjawisko wzrostu stóp procentowych bêdzie zasadniczo dzia³a³o na korzyœæ kredytuj¹cych. Dziêki coraz wy szemu oprocentowaniu skapitalizowane odsetki bêd¹ zwiêksza³y kwotê przysz³ych wp³ywów banków. Niemniej w odró nieniu od tradycyjnych kredytów wzrost stóp bêdzie korzystny jedynie w przypadku proporcjonalnego lub szybszego wzrostu cen nieruchomoœci w stosunku do wartoœci skapitalizowanego d³ugu. W sytuacji przeciwnej wzrost ceny pieni¹dza bêdzie zwiêksza³ ryzyko nieodzyskania kredytu.

10 70 Micha³ Buszko W przypadku, gdy wartoœæ d³ugu powiêkszonego o odsetki przekroczy wartoœæ nieruchomoœci, konwersja przyniesie stratê 14. Niezale nie od sposobu wyp³aty odwróconego kredytu (jednorazowo lub ratalnie) im wy szy bêdzie poziom stóp procentowych, tym ni sz¹ kwotê kredytu otrzyma klient. Stopa procentowa wraz z przewidywan¹ d³ugoœci¹ ycia kredytobiorcy bêdzie determinowaæ wartoœæ wskaÿnika LtV (loan to value). Zakoñczenie Odwrócone kredyty hipoteczne mog¹ staæ siê instrumentami finansowym istotnie uzupe³niaj¹cymi dochody emerytalne osób starszych w Polsce. Niew¹tpliwie ze wzglêdu na swoj¹ specyfikê bêd¹ wymaga³y licznych dostosowañ w jednostkach, które zdecyduj¹ siê wprowadziæ je do sprzeda y. Podmioty oferuj¹ce odwrócone kredyty stan¹ przed koniecznoœci¹ zarz¹dzania nowymi rodzajami ryzyka, takimi jak: ryzyko d³ugowiecznoœci, ryzyko zmiany cen nieruchomoœci, ryzyko utrzymania nieruchomoœci. Ponadto bêd¹ musia³y zarz¹dzaæ równie ryzykiem prawnym oraz ryzykiem stop procentowych, oddzia³uj¹cym w odmienny sposób ni w tradycyjnych kredytach hipotecznych. Nie wszystkimi z wymienionych rodzajów ryzyka w obecnych warunkach rynkowych banki bêd¹ mog³y skutecznie zarz¹dzaæ. Problemem bêdzie zw³aszcza transfer ryzyka d³ugowiecznoœci oraz ryzyka rynkowego. Wprowadzenie na rynek finansowy w Polsce odwróconych kredytów bêdzie wi¹za³o siê niew¹tpliwie równie z koniecznoœci¹ ich wypromowania oraz osi¹gniêcia wiêkszej wiarygodnoœci, a tak e konkurencyjnoœci w stosunku do ofert funduszy hipotecznych. Szczególna uwaga bêdzie musia³a byæ poœwiêcona zapewnieniu jak najwiêkszej ich transparentnoœci oraz uczciwoœci w procesie wyceny nieruchomoœci. Literatura 1. Bessis J. (2010), Risk Management in Banking, Wiley & Sons, Chichester. 2. Bhuyan V.B. (2011), Reverse mortgages and linked securities, Wiley & Sons, Chichester. 3. Buszko M. (2008), Odwrócona po yczka hipoteczna nowoczesny instrument konwersji kapita³u na rynku nieruchomoœci, Prace Naukowe Akademii Ekonomicznej we Wroc³awiu, nr Banki bêd¹ musia³y zatem zabezpieczaæ portfele odwróconych kredytów zarówno przed wzrostem, jak i spadkiem stóp procentowych.

11 Ryzyko odwróconych kredytów hipotecznych Buszko M. (2011), Uwarunkowania funkcjonowania i rozwoju odwróconego kredytu hipotecznego (reverse mortgage) w Polsce, Prace Naukowe Uniwersytetu Ekonomicznego we Wroc³awiu, nr HUD FHA HECM Characteristics Report (2012), Hud.gov, U.S. Department of Housing and Urban Development, gov/hudportal/hud?src=/cprogram_offices/housing/rmra/oe/rpts/hecm/ hecmmenu, dostêp dnia Nowak J. (2011), Uderzenie ustawodawcze: czas na zmiany, Bank, nr Raifner U., Clerc-Renaud S., Perez-Carrillo E.F., Tiffe A., Knobloch M. (2009), Study on equity release schemes in EU, Part I: General Report, Institut für Finanzdienstleistungen e.v. 8. Raport kwartalny za IV kwarta³ 2012 r., FH DOM S.A., dostêp dnia Richards S., Jones G. (2004), Financial aspects of longevity risk, The Staple Inn Actuarial Society. 10. Skuza S. (2012), Us³ugi finansowe typu equity release w Polsce na tle rozwi¹zañ miêdzynarodowych. Stan obecny i propozycje zmian, Problemy Zarz¹dzania, t. 10, nr 4(39). 11. Stanowisko Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego do Za³o eñ do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym z 26 kwietnia 2011 r., dostêp dnia Ustawa z dnia 22 maja 2003 r. o dzia³alnoœci ubezpieczeniowej, Dz. U. 2003, Nr 124, poz Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. 1964, Nr 16, poz. 93 z póÿn. zm. 14. Za³o enia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Projekt z dnia 5 stycznia 2012 r., Ministerstwo Finansów, rcl.gov.pl/docs//1/14617/19448/19449/dokument21111.pdf?lastupdateday= &lastupdatehour=11%3a33&userlogged=false&date=pi%c4%85tek%2c+1+marzec+2013, dostêp dnia Streszczenie Odwrócone kredyty hipoteczne s¹ produktami finansowymi umo liwiaj¹cymi konwersjê kapita³u zamro onego w nieruchomoœciach na p³ynne œrodki pieniê ne. Z powodu przewidywanych niekorzystnych zmian demograficznych oraz niskiej efektywnoœci systemu emerytalnego w Polsce od kilku lat trwaj¹ prace nad uruchomieniem rozwa anych kredytów na polskim rynku finansowym.

12 72 Micha³ Buszko W szczególnoœci w latach podejmowano próby dostosowania polskiego prawa, tak by wymienione kredyty mog³y funkcjonowaæ wed³ug œciœle okreœlonych, precyzyjnych regulacji, a podmioty je sprzedaj¹ce podlega³y œcis³emu nadzorowi finansowemu. Poza zmianami legislacyjnymi wprowadzenie odwróconych kredytów hipotecznych wymaga wielu dostosowañ ze strony instytucji kredytuj¹cych, które bêd¹ musia³y zarz¹dzaæ nowymi rodzajami ryzyka, w tym ryzykiem d³ugowiecznoœci, ryzykiem zmiany cen nieruchomoœci, ryzykiem utrzymania nieruchomoœci, a tak e ryzkiem ich sprzeda y. W przypadku odwróconych kredytów hipotecznych istotny bêdzie równie proces zarz¹dzania ryzykiem zmian stóp procentowych, prowadzony inaczej ni w przypadku tradycyjnych kredytów mieszkaniowych. S³owa kluczowe odwrócone kredyty hipoteczne, ryzyko, konwersja kapita³u nieruchomoœci Risk of reverse mortgages a perspective of crediting institutions (Summary) Reverse mortgages are financial products which enable conversion of capital allocated in real property into liquid financial resources. Because predicted unfavorable demographic changes and low effectiveness of pension system in Poland, for last several years there have been conducted works on implementing such loans on Polish financial market. In particular, in period the preparations were focused on adjusting Polish law to have loans provided according to precise legal regulations and only by institutions under strict financial supervision. Apart from legal changes, the introducing of reverse mortgage in Poland require many adjustments in crediting institutions, which will have to manage new risk types such as: longevity risk, real property price, maintenance and selling risk. Also, in case of reverse mortgages, the interest rate risk management will be different comparing to interest risk management of traditional mortgage loans. Keywords reverse mortgage, risk, home equity conversion