SPIS TREŚCI CZĘŚCI PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU POŚREDNICTWA NIERUCHOMOŚCIAMI

Transkrypt

1 SPIS TREŚCI 1 WPROWADZENIE 17 1 Sektor nieruchomości w gospodarce rynkowej Sektor nieruchomości w procesie transformacji Polskie reformy gospodarcze Rola sektora nieruchomości w procesie transformacji Odbudowa polskiego rynku nieruchomości w latach Niska wydajność wykorzystania majątku nieruchomości w Polsce Konieczność aktywizacji obrotu nieruchomościami Profesjonalizacja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Obrót rynkowy i jego decydenci Deweloperzy Sprzedający i nabywcy Wynajmujący i najmujący Kredytodawcy i kredytobiorcy Wspomaganie i realizacja decyzji Pośrednicy Rzeczoznawcy Zarządcy Notariusze Doradcy Podstawowa wiedza uczestników rynku Charakterystyka fizyczna nieruchomości Uwarunkowania prawno-instytucjonalne Uwarunkowania ekonomiczno-przestrzenne Specyfika rynków nieruchomości Współzależności rynku nieruchomości Obszary problemowe Popyt i podaż., Adresaci i struktura podręcznika 43 CZĘŚCI PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU POŚREDNICTWA NIERUCHOMOŚCIAMI 2 SYTUACJA PRAWNA POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI Słownikowa definicja pośrednictwa Ustawowe uregulowanie pośrednictwa Licencjonowanie i nadzór nad zawodem 52

2 Pośrednictwo jako działalność zawodowa Definicja pośrednictwa Umowa o pośrednictwo Ustawowe obowiązki pośrednika Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej Warunki uzyskania licencji zawodowej Odpowiedzialność zawodowa Szczególne przypadki pośrednictwa Tryb postępowania kwalifikacyjnego Zastosowanie środków dyscyplinarnych Doskonalenie kwalifikacji zawodowych Etyka i standardy zawodowe Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości Przesłanki tworzenia kodeksu etyki i standardów zawodowych Zadania standardów zawodowych Kodeks etyki zawodowej ISTOTA I ROLA POŚREDNICTWA Na czym polega wykonywanie zawodu pośrednika Istota pośrednictwa Rola pośrednictwa Możliwy zakres działania pośrednika w obrocie nieruchomościami Zakres wiedzy potrzebnej pośrednikowi Profesjonalizacja zawodu. Postępująca specjalizacja pośrednictwa Doradztwo na rynku nieruchomości Stowarzyszenia zawodowe 80 CZĘŚĆ II PODSTAWOWE POJĘCIA I INSTYTUCJE PRAWNE 4. POJĘCIA I DEFNICJE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI. PRAWO RZECZOWE Mienie jako kategoria prawa cywilnego 88 4,2 Rodzaje mienia Nieruchomość jako składnik mienia Rodzaje nieruchomości. Podział przedmiotowy Formy władania nieruchomościami Własność Współwłasność Użytkowanie wieczyste Najem, dzierżawa, zarząd, władanie bez tytułu prawnego Ograniczone prawa rzeczowe Konstytucyjne gwarancje własności STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE Osoby fizyczne 104

3 Dziecko stroną umowy Osoby prawne Zdolność prawna osób prawnych Rodzaje osób prawnych CZYNNOŚCI PRAWNE Podstawowe wiadomości Umowy nazwane i nienazwane Oświadczenie woli Umowa sprzedaży i darowizny Darowizna. Użyczenie Najem i dzierżawa Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców GROMADZENIE INFORMACJI O STANIE PRAWNYM NIERUCHOMOŚCI Ustalenie stanu prawnego nieruchomości Księgi wieczyste Historia ksiąg wieczystych Postępowanie wieczysto-księgowe Treść ksiąg wieczystych Zasady wieczysto-księgowe Wpisy i wypisy z ksiąg wieczystych I Migracje ksiąg wieczystych 5 Zabezpieczanie obciążeń na nieruchomościach. Hipoteka Rodzaje hipotek Inne źródła informacji. Ewidencja gruntów i budynków 141 t ('RGANIZACJA ZARZĄDZANIA PAŃSTWEM - ORGANY ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ 143 Podział terytorialny kraju Organizacja administracji publicznej Procedury administracyjne - organy I i II instancji 147 * 4. Zadania administracji publicznej w zakresie gospodarki nieruchomościami 150 <r cospodarka NIERUCHOMOŚCIAMI 153 Podstawy prawne 154 <- I Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi Przetargi Zbycie bezprzetargowe Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd Ceny i opłaty za nieruchomości Opłaty adiacenckie Prawo pierwokupu 163

4 Scalenia i podziały nieruchomości Wywłaszczenia nieruchomości Przejmowanie praw do nieruchomości Ograniczenie praw do nieruchomości Odszkodowania Zwroty nieruchomości wywłaszczonych Szczególne zasady gospodarki nieruchomościami państwowymi Zasób mienia wojskowego Wojskowy zasób mieszkaniowy Gospodarka nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne Podstawowe wiadomości o wekslu Prawo upadłościowe Warunki ogłoszenia upadłości Tryb postępowania upadłościowego Organy w postępowaniu upadłościowym Zgłaszanie wierzytelności i sporządzanie listy wierzytelności Układ Warunki sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym PODSTAWY BUDOWNICTWA. WYBRANE ZAGADNIENIA Podstawy prawne Proces budowlany Pozwolenie na budowę Dokumentacja techniczna. Okresowe przeglądy Zmiany sposobu użytkowania obiektu Zadania administracji architektoniczno-budowlanej 186 CZĘŚĆ III PODSTAWY EKONOMICZNE 11 EKONOMICZNE PODSTAWY RYNKU NIERUCHOMOŚCI Kategorie ekonomiczne nieruchomości Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości 190 Przychody (z czynszów, dzierżawy, reklam) Nieruchomość jako przedmiot obrotu w wymiarze ekonomicznym Uwarunkowania ekonomiczne obrotu nieruchomościami Otoczenie nieruchomości Nieruchomości jako źródło dochodów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego Inwestowanie w nieruchomości i rachunek efektywności Rachunek efektywności T Rynek nieruchomości Pojęcie rynku nieruchomości i jego uwarunkowania Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości 209

5 Segmentacja rynku nieruchomości Uczestnicy rynku nieruchomości Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości Kształtowanie się podaży i popytu Badanie i analiza trendów rynkowych Znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki na szczeblach: krajowym i lokalnym Finansowanie rynku nieruchomości Zasady i źródła finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych Współpraca pośredników z deweloperami GOSPODARKA PRZESTRZENNA Podstawy prawne Planowanie przestrzenne w gminie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Studium) Plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego Decyzje o warunkach zabudowy Planowanie przestrzenne w województwie Planowanie przestrzenne na szczeblu krajowym 13 KATASTER NIERUCHOMOŚCI 27" Podstawa prawna ewidencji gruntów po II wojnie światowej 15 2 Treść i forma katastru Organy prowadzące kataster Mapa zasadnicza " Inwentaryzacja i ewidencja sieci uzbrojenia terenu fkaiaster urządzeń podziemnych) 289 1,5 6. Urzędy Statystyczne ~ W ydziały administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego ; 8 Archiwa Państwowe ; 9. Spółdzielnie mieszkaniowe (>PLATY I PODATKI I Podatki od umów kupna-sprzedaży Z Podatek od spadków i darowizn ; Podatek dochodowy od osób fizycznych 297 I - - Podatek od nieruchomości 299 M 5 Podatek od towarów i usług 301 ( /ĘŚĆ IV PR \KTYKA POŚREDNICTWA 5 IX )KONYWANIE TRANSAKCJI NA NIERUCHOMOŚCIACH 307

6 Czynności poprzedzające zawarcie transakcji Przedmiot transakcji Strony transakcji Sytuacja prawna nieruchomości Obciążenia i ograniczenia Ustalenie ceny Stan gotowości. Dokumentowanie transakcji Protokół uzgodnień Umowa przedwstępna i jej rola w przebiegu transakcji Umowa ostateczna: Niezbędne dokumenty, opłaty, mechanizm rozliczenia Terminy i fazy transakcji DZIAŁALNOŚĆ POŚREDNIKA Umowa pośrednictwa, prawa i obowiązki stron umowy, wyłączność Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji Zasady komunikacji międzyludzkiej Umiejętność konstruowania pism Jak sprzedać swoją usługę AIDA - metoda pracy z klientem Prowadzenie negocjacji Analiza potrzeb klienta Kształtowanie stosunku do pracy Zarządzanie sobą Zarządzanie czasem Pozyskiwanie osób zainteresowanych transakcją Lokalizacja biura Ogłoszenia i informacja Renoma firmy Badanie rynku. Farming i MLS Podstawowe zasady techniki pracy Akwizycja Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży Kojarzenie stron transakcji W kierunku specjalizacji Bank danych ORGANIZACJA I ZARZĄDZANIE BIUREM Rodzaje biur. Biuro jako podmiot gospodarczy Organizacja techniki pracy. Razem czy osobno? Zanim powiesimy szyld Zacznijmy od siebie Zasada podstawowa: TRZEBA LUBIĆ LUDZI Przegląd konkurencji Definiowanie klientów 355

7 Trzeba znać własne zaplecze Analiza wyników biura. Planowanie Plan jako podstawa rozwoju firmy Plan jako narzędzie do oceny Plan jako przesłanka dla uzyskania środków Nasze miejsce na ziemi Na szlaku Salony czy komórki Najmować czy kupować Wyposażenie biura Pracownicy w firmie 362 CZĘŚĆ V POKREWNE ZAWODY RYNKU NIERUCHOMOŚCI 18. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI - WYBRANE ZAGADNIENIA Sytuacja prawna zarządcy Zarządzanie nieruchomościami jako działalność zawodowa Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi Definicje nieruchomości mieszkalnych Ochrona praw lokatorów Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów Zarządzanie zasobami wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i Towarzystw Budownictwa Społecznego v4. Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi Zarządzanie operacyjne 411 : 9. WYCENA NIERUCHOMOŚCI - WYBRANE ZAGADNIENIA Rodzaje wartości nieruchomości Wartość a cena nieruchomości 424 1^ 3. Podejścia, metody i techniki szacowania operat szacunkowy v rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa Powszechna taksacja majątkowa 442 ( ZĘŚĆ VI PERSPEKTYWY POŚREDNICTWA W POLSCE : PERSPEKTYWY POŚREDNICTWA W POLSCE Perspektywy rozwoju polskiego rynku nieruchomości Kierunki rozwoju Obrót nieruchomościowy" na globalnym rynku Swobodny przepływ kapitału 450

8 Naturalna niestabilność rynków nieruchomości Rynek nieruchomości w Polsce Pośrednictwo w dobie informatyzacji Pośrednictwo mieszkaniowe Pięć możliwych scenariuszy dalszego rozwoju rynku pośrednictwa Pośrednictwo w dobie integracji europejskiej Międzynarodowy ruch pośredników Agent czy pośrednik transakcyjny? 464 Załącznik 1: Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami 467 Załącznik 2: Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości 477 Załącznik 3: Rachunek bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami 483 Wykaz podstawowych aktów prawnych 487 Indeks rzeczowy 499