Informacje ogólne dotyczące umowy najmu

Transkrypt

1 Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy przedmiot najmu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu jest umową, która towarzyszy każdemu przedsiębiorcy już od momentu powstawania działalności gospodarczej. Wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 2009 r. zasada jednego okienka wymusza przedłożenie umowy najmu lokalu, stanowiącego miejsce prowadzenia działalności, już wraz z wnioskiem o wpis do ewidencji działalności gospodarczej lub do rejestru przedsiębiorców powadzonego przez sądy. Umowa najmu stanowi bowiem podstawę do uzyskania NIP-u dla nowego przedsiębiorcy. Na dalszym etapie rozwoju przedsiębiorcy umowa najmu występuje w postaci umów najmu na nowe lokalizacje, powierzchnie reklamowe czy sprzęt, np. minikoparki, drukarki laserowe czy kolorowe ksero, niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Informacje ogólne dotyczące umowy najmu Umowa najmu jest umową nazwaną, uregulowaną w artykułach od 659 do 692 ustawy z 23 IV 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Uzupełnienie kodeksowej regulacji 1 / 6

2 odnośnie umowy najmu stanowi choćby ustawa z 21 VI 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), która nie znajduje zastosowania do najmów zwanych użytkowymi czy komercyjnymi i dlatego nie omówię jej w niniejszym artykule. Stronami umowy najmu są wynajmujący i najemca. Wynajmujący to najczęściej właściciel rzeczy ruchomej lub nieruchomości, np. samochodu, sprzętu elektronicznego, powierzchni ogrodzenia, lokalu, działki, pokoju w mieszkaniu (Przedmiot Najmu). Zawierając umowę najmu należy poprosić wynajmującego o okazanie tytułu prawnego do Przedmiotu Najmu. Pozwoli to na korzystanie z Przedmiotu Najmu bez zakłóceń skutkujących koniecznością renegocjacji umowy, a w najgorszym wypadku opuszczeniem i rozliczeniem się z Przedmiotu Najmu w sytuacji, gdy umowa zostanie zakwestionowana przez rzeczywistego właściciela. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy Przedmiot Najmu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Protokoły przekazania i odbioru Przedmiotu Najmu Strony umowy najmu dla własnego bezpieczeństwa powinny dbać o sporządzenie i podpisanie protokołu przekazania Przedmiotu Najmu. Jest to szczególnie istotne przy umowach najmu nieruchomości, w przypadku których powierzchnia najmu podawana jest w umowach w 2 / 6

3 przybliżeniu i ostatecznie ustalana po dokonaniu dodatkowych pomiarów. Protokół jest dokumentem, do którego wpisywane są wszystkie zastrzeżenia dotyczące Przedmiotu Najmu, skutkujące ukształtowaniem wzajemnych roszczeń między stronami. Zastrzeżenia pozwalają na dokładne ustalenie stanu Przedmiotu Najmu w momencie przejęcia go przez najemcę, a następnie zweryfikowanie zmian, uszkodzeń lub ulepszeń w Przedmiocie Najmu w momencie jego zwrotu. W przypadku umów najmu zawieranych z centrami handlowymi powszechne jest liczenie czasu obowiązywania umowy od daty protokołu przekazania lokalu, a nie od daty zawarcia umowy. Ustalenie właściwej daty wywiera bezpośredni wpływ na możliwość wypowiedzenia lub przedłużenia umowy najmu. Często zaskoczeniem dla najemcy jest fakt, iż czas podjęcia rozmów odnośnie zakończenia lub renegocjacji umowy najmu już upłynął i w trybie pilnym należy opuścić lokal albo renegocjować umowę godząc się na niekorzystne warunki. Czynsz, jego waloryzacja i podwyżka Czynsz najmu może być określony w pieniądzach, ale także za pomocą innych miar, np. świadczenia usług określonego rodzaju w postaci wykonania remontu czy przeniesienia własności sprzętu AGD, RTV, mebli lub auta. Czynsz może być płatny w pieniądzu polskim, a od 2009 r. także w walucie obcej, jeśli tak zapisano w umowie najmu. Do 2009 r. w umowach najmu, z uwagi na ówcześnie obowiązujące przepisy, wymagane było wskazywanie, iż czynsz stanowi równowartość w złotych kwoty w innej walucie. 3 / 6

4 Umowy najmu lokali użytkowych zwykle przewidują określenie kwoty czynszu za metr kwadratowy powierzchni. Zdecydowanie rzadziej zdarzają się umowy, w których czynsz określony jest jedną kwotą za całą najmowaną powierzchnię. Bez względu na to istotne jest wskazanie, czy czynsz rozumiany jest przez strony jako kwota netto czy brutto. Powszechnym zjawiskiem jest wskazywanie w umowach najmu lokali użytkowych kwoty netto, z zastrzeżeniem powiększenia o podatek VAT. Milczenie umowy w tym zakresie oznacza, iż podana kwota jest kwotą brutto. Np. postanowienie umowy, że czynsz wynosi 50 zł za metr kwadratowy oznacza, iż w kwocie 50 zł mieści się VAT i po jego odjęciu wynajmujący otrzyma 38,5 zł zamiast 50 zł. Strony umowy najmu powinny pamiętać o określeniu w umowie wskaźnika waloryzacji, w oparciu o który dochodzi do automatycznej zmiany czynszu, bez konieczności zmiany umowy. Przypadkowe wskaźniki to: Harmonised Index of Consumer Prices dla strefy EURO, opublikowany przez EUROSTAT, wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS-u. W celu uniknięcia wątpliwości, poza nazwą wskaźnika w umowie należy określić okres i sposób jego obliczenia, miejsce i czas publikacji oraz moment obowiązywania czynszu po waloryzacji. Klauzula waloryzacyjna ma z jednej strony służyć obronie najemcy przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu, z drugiej zapewnić wynajmującemu rentowną wysokość czynszu. Dużą swobodę w podwyżce czynszu zapewnia wynajmującemu brzmienie art. 685(1) Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Łatwo zauważyć, w jak wielkie uprawnienie ustawodawca wyposażył wynajmującego i jak niepewna przez to stała się pozycja prawna najemcy. Najemca utracił niezbędną do prowadzenia działalności gospodarczej możliwość planowania kosztów działalności i przewidywania zachowań wynajmującego. Środkiem obrony służącym najemcy przed pozostającymi poza jego kontrolą podwyżkami czynszu jest wyłącznie stosowanie tego przepisu do łączącego strony stosunku prawnego wprost w umowie najmu. 4 / 6

5 Czas i forma umowy najmu Umowa najmu może być zawarta na czas ściśle określony poprzez wskazanie daty, określenie czasu w dniach, tygodniach, miesiącach czy latach kalendarzowych, określenie zdarzenia, np. na czas wykończenia budynku mieszkalnego, do dnia uzyskania zezwolenia na sprzedaż i podawanie alkoholu w lokalu. Umowa najmu może być zawarta także na czas nieoznaczony i wtedy przestaje obowiązywać wraz z upływem okresu wypowiedzenia, o czym szczegółowo w punkcie Wypowiedzenie poniżej. Jeśli umowa najmu milczy nt. czasu jej obowiązywania lub czas jej obowiązywania nie wynika z innych dających się ustalić okoliczności, należy domniemywać, że najem zawarto na czas nieokreślony. Zgodnie z treścią art. 661 Kodeksu cywilnego, najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się za zawarty na czas nieokreślony po upływie tego okresu. Powyższe ma zastosowanie do przedsiębiorców, jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż 30 lat. Kodeks cywilny nie zastrzega dla ważności umowy najmu żadnej konkretnej formy. Można ją zatem zawrzeć w każdy sposób, choćby ustnie. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Gdy jednak nie zawarto takiej umowy w formie pisemnej, wtedy uważa się, że umowa najmu zawarta jest na czas nieokreślony. Wypowiedzenie umowy najmu 5 / 6

6 Umowa zawarta na czas nieoznaczony może być zawsze wypowiedziana z zachowaniem zapisanego w niej terminu wypowiedzenia. Jeśli taki termin nie został przewidziany w umowie, zastosowanie będę miały okresy ustawowe. W przypadku umów najmu zawartych na czas oznaczony, przepisy prawa nie przewidują możliwości ich wypowiedzenia bez powodu. Oznacza to, iż konieczne jest wprowadzenie do takiej umowy zapisów wyraźnie regulujących przypadki wypowiedzenia umowy, gdyż zastrzeżenie prawa do wypowiedzenia bez powodu jest bezskuteczne. Dlatego należy precyzyjnie określić potencjalne przyczyny wypowiedzenia, m.in.: zaleganie z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, utratę przez najemcę zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej, podnajęcie lokalu bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego, nieprzedłożenie gwarancji bankowej. Wskazane jest, aby najemca miał możliwość naprawienia naruszenia umowy, zanim wynajmujący skorzysta z prawa do jej wypowiedzenia. Istnieje jeden przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Przypadek ten zachodzi w sytuacji zbycia Przedmiotu Najmu nowemu właścicielowi. Nabywca Przedmiotu Najmu pozbawiony jest tej możliwości, gdy umowę najmu zawarto na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, a Przedmiot Najmu wydano najemcy. Oczywiście wszystkie te warunki muszą być spełnione łącznie. Data pewna oznacza, że fakt zawarcia umowy potwierdzono urzędowo, np. przez notariusza, organ administracji. W praktyce umowy najmu opatrzone datą pewną zdarzają się rzadko. Artykuł stanowi omówienie wybranych zagadnień dotyczących umowy najmu z naciskiem na najem lokali użytkowych, zwanych także komercyjnymi. Wyboru zagadnień dokonałam w oparciu o doświadczenia zdobyte przy obsłudze prawnej wynajmujących, jak i najemców. 6 / 6