Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr12/85/2012 Rady Nadzorczej Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach z dnia 25 kwietnia 2012r. R E G U L A M I N funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach Podstawa prawna Rozdział I 1. Ustawa z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) 2. Ustawa z dnia 16.09.1982r. Prawo spółdzielcze (tekst jednolity Dz.U. z 2003r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) 3. Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) 4. Kodeks Cywilny 5. Statut Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach Postanowienia ogólne Rozdział II 1. Regulamin określa zasady gospodarowania funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych, które zaliczane są do obowiązków Spółdzielni. W ramach funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w nieruchomościach - budynkach wyposażonych w dźwigi tworzony jest dodatkowy odpis na remonty urządzeń dźwigowych. 2. Ilekroć w Regulaminie jest mowa o: nieruchomości należy przez to rozumieć wydzieloną na podstawie Uchwały Zarządu Spółdzielni nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem lub budynkami, w skład której wchodzą lokale mieszkalne i lokale o innym przeznaczeniu; remoncie należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie materiałów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Do remontów zaliczane są również przedsięwzięcia termomodernizacyjne wynikające z audytu energetycznego i polegające na wykonaniu ocieplenia wszystkich ścian zewnętrznych, stropodachu i stropów nad piwnicami, modernizacji instalacji c.o. i c.w., montażu elektronicznych podzielników kosztów c.o., robót dodatkowych (remont cokołu, balkonów i daszków nad balkonami
ostatniej kondygnacji). Koszty przedsięwzięcia nie zwiększają wartości początkowej budynków mieszkalnych. nieruchomości wspólnej należy przez to rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli, lecz stanowią współwłasność wszystkich właścicieli. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą elementy o zróżnicowanym stopniu związania z lokalami jak: klatki schodowe, korytarze (w tym zabudowane korytarze niestanowiące pomieszczeń przynależnych), suszarnie, pralnie, wózkownie, strychy, pomieszczenia techniczne, piwnice, dźwigi, zsypy. W skład części wspólnej nieruchomości wchodzą również elementy konstrukcyjne budynków, w tym: fundamenty, mury, balkony i loggie, elewacje, stropy, stropodachy, dachy oraz wszelkie instalacje i urządzenia jak: instalacje centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe, domofonowe, RTV, przewody wentylacyjne, spalinowe i kominowe, rynny i rury spustowe jak również: okna, drzwi wejściowe do budynku, piwnic i pomieszczeń technicznych. infrastrukturze towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu należy przez to rozumieć: a) sieci rozprowadzające (wraz z urządzeniami, obiektami i przyłączami do budynków mieszkalnych), b) urządzanie i zagospodarowanie terenu w ramach przedsięwzięć i zadań budownictwa mieszkaniowego (w szczególności drogi, dojścia, dojazdy, zieleń i mała architektura), c) hydrofornie, kotłownie oraz sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, elektroenergetyczne, gazowe i telekomunikacyjne, o ile mają związek z obiektami budownictwa mieszkaniowego; obiekcie małej architektury - należy przez to rozumieć niewielki obiekt budowlany, którego nie można zaklasyfikować jako budynek ani urządzenie, stanowiący: a) obiekty użytkowe służące rekreacji (np. wyposażenie placów zabaw dla dzieci, stojaki na rowery), b) obiekty architektury ogrodowej, c) obiekty użytkowe służące utrzymaniu porządku, d) obiekty będące częścią infrastruktury miejskiej (np. ławka miejska, latarnia uliczna, tablica informacyjna, słup ogłoszeniowy, osłona na drzewo, słupki parkingowe, pachołki, słupki pod znaki), e) ogrodzenia, bramy i zadaszenia. 3. Na finansowanie wszelkich prac remontowych wykonywanych w częściach wspólnych nieruchomości, infrastrukturze towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu oraz w lokalach, z wyjątkiem remontów piwnic i napraw należących do obowiązków użytkowników lokali w Spółdzielni tworzony jest fundusz na remonty. 4. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz na remonty dotyczy: członków Spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni, osób niebędących członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, najemców lokali 2
oraz osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego, które zobowiązane są do opłacania odszkodowania zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W ramach funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych w nieruchomościach wyposażonych w dźwigi tworzony jest dodatkowy odpis na remonty urządzeń dźwigowych. W nieruchomościach wielobudynkowych tworzony jest odpis na remonty urządzeń dźwigowych wyłącznie w budynkach mieszkalnych, które są wyposażone w dźwigi. Stawka odpisu (w zł na m 2 p.u.) na remonty urządzeń dźwigowych jest jednakowa dla wszystkich lokali położonych na parterze i na poszczególnych piętrach. W ramach funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych tworzy się również dodatkowy odpis na fundusz remontowy z przeznaczeniem na termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych ujętych w Programie termomodernizacji. Wstępnie ustalona wysokość odpisu w kwocie 0,40 zł za m 2 powierzchni lokalu będzie weryfikowana stosownie do ustalonych kosztów termomodernizacji budynku po wyrażeniu zgody na termomodernizację przez większość mieszkańców danego budynku i wprowadzeniu termomodernizacji budynku do planu gospodarczo-finansowego na dany rok. Jednostką rozliczeniową jest m 2 powierzchni użytkowej lokalu. 5. Zarząd Spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu na remonty, przy czym ewidencja ta obejmuje wszystkie wpływy i wydatki funduszu na remonty tych nieruchomości zgodnie ze Statutem Spółdzielni. 6. Dopóki nie wystąpią sytuacje określone w art. 24 1 i art. 26 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych rozliczanie funduszu na remonty odbywa się na zasadach określonych w ww. ustawie. 7. Różnica między wpływami a wydatkami z funduszu na remonty nieruchomości przenoszona jest do rozliczenia na rok następny. Niewykorzystane w danym roku środki na funduszu na remonty danej nieruchomości przechodzą do wykorzystania na rok następny. Zasady tworzenia funduszu na remonty Rozdział III 1. Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych oraz dźwigów z podziałem na nieruchomości z odpisów na remonty, do wnoszenia których zobligowani są użytkownicy lokali określeni w Rozdziale II pkt. 4 niniejszego regulaminu w wysokości uchwalonej przez Radę Nadzorczą. Opłata na fundusz na remonty w formie odpisu naliczana jest od m 2 powierzchni użytkowej lokalu. 2. Rada Nadzorcza w oparciu o opinie Rad Mieszkańców Osiedli uchwala roczny plan rzeczowo-finansowy funduszu na remonty w podziale na osiedla z uwzględnieniem rodzaju i planowanego kosztu prac remontowych poszczególnych nieruchomości. Finansowanie remontów jest realizowane zbiorczo w skali funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych. Spółdzielnia prowadzi wyodrębnioną dla każdej nieruchomości ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego w kolejnych latach. 3. W oparciu o opinie Rad Osiedlowych, Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu podejmuje uchwałę dotyczącą wysokości odpisu na remonty dla poszczególnych 3
nieruchomości. Wysokość stawek odpisu na fundusz na remonty poszczególnych nieruchomości winna uwzględniać wielkość potrzeb remontowych danych nieruchomości określonych w długoterminowych programach prac remontowych oraz spłatę salda ujemnego na funduszu na nieruchomości. 4. Dla wyrównania różnic w stopniu zainwestowania w prace remontowe finansowane z funduszu na remonty na poszczególnych nieruchomościach (wg inwentaryzacji wpływów i wydatków z funduszu remontowego na dzień 01.01.2005r), Rada Nadzorcza może uchwalać wysokość odpisu na remonty w wysokości zróżnicowanej dla poszczególnych nieruchomości. W przypadku nieruchomości wielobudynkowych dopuszcza się możliwość zastosowania zróżnicowanej stawki odpisu na remonty dla poszczególnych budynków mieszkalnych wchodzących w skład nieruchomości, jeżeli między budynkami występują różnice w stopniu zainwestowania środków z funduszu na remonty budynków mieszkalnych. 5. W przypadku gdy użytkownicy lokali określeni w Rozdziale II pkt. 4 niniejszego regulaminu w danej nieruchomości wnioskują o przyspieszenie lub realizację dodatkowych zadań remontowych, wymagających większych nakładów finansowych w stosunku do naliczeń z odpisu podstawowego na fundusz na remonty, Rada Nadzorcza podejmuje uchwałę o dodatkowym odpisie na fundusz na remonty, w wysokości uzgodnionej z użytkownikami lokali tej nieruchomości. Wymagana jest zgoda większości użytkowników lokali (50% +1) wyrażona w formie pisemnej. Źródła tworzenia funduszu na remonty 1. Fundusz na remonty tworzony jest z: Rozdział IV 1.1. naliczeń odpisów podstawowych na fundusz remontowy w nieruchomości, naliczany od lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, domków w ADM Nr 2 i ADM Nr 3, lokali użytkowych własnościowych i wygospodarowanych w budynkach wielorodzinnych, garaży wolnostojących, garaży wbudowanych (z wyjątkiem garaży wbudowanych w domkach jednorodzinnych) oraz stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych. Nie nalicza się odpisu na fundusz remontowy od pawilonów wolnostojących. 1.2. naliczeń odpisów dodatkowych na fundusz na remonty nieruchomości zgodnie z Rozdziałem III pkt. 5 niniejszego regulaminu, 1.3. naliczeń odpisów dodatkowych na fundusz remontowy z przeznaczeniem na termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych, 1.4. naliczeń odpisów na fundusz na remonty dźwigów, 1.5. kar umownych uzyskanych od wykonawców z tytułu wad i usterek stwierdzonych przy odbiorze robót oraz z tytułu kar umownych za zwłokę w usuwaniu tych wad, 1.6. odszkodowań uzyskanych od ubezpieczycieli za szkody powstałe w zasobach mieszkaniowych, 1.7. dochodów z działalności gospodarczej (po opodatkowaniu podatkiem dochodowym), zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia, 4
1.8. dochodu ze sprzedaży jako złom zdemontowanych przy pracach remontowych części instalacji, ogrodzeń, dźwigów, itp., 1.9. oszczędności z nadwyżek wpływów nad kosztami energii cieplnej na c.o. na termomodernizowanych budynkach powstałych w wyniku corocznego rozliczenia do czasu całkowitej spłaty kosztów przypadających na dane mieszkanie. Dopuszcza się korektę odpisu dodatkowego na fundusz remontowy dla lokali, w których są zainstalowane elektroniczne podzielniki kosztów ze względu na zróżnicowane oszczędności energii cieplnej, 1.10. innych przychodów funduszu remontowego. Przeznaczenie funduszu na remonty 1. Fundusz na remonty przeznacza się na: Rozdział V 1.1. remonty w częściach wspólnych nieruchomości, infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu oraz w lokalach, z wyjątkiem remontów piwnic i napraw należących do obowiązków użytkowników lokali w Spółdzielni, 1.2. termomodernizację budynków mieszkalnych wielorodzinnych, 1.3. innych wydatków z funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych według decyzji organów samorządowych Spółdzielni. 2. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, a dotyczące hydroforni, kotłowni, zewnętrznych sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, elektroenergetycznych, gazowych, obciążają te nieruchomości, które są z nich zasilane dostawą ciepłej i zimnej wody oraz ciepła. Koszty te są proporcjonalnie rozliczane do powierzchni użytkowej lokali w nieruchomości. 3. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, stanowiące remont placów zabaw i boisk obciążają wyłącznie lokale mieszkalne na osiedlu, na którym wykonano remont proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych w nieruchomości. 4. Koszty remontów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, a w szczególności remontów chodników i schodów, ciągów pieszo-jezdnych, parkingów oraz obiektów małej architektury obciążają wszystkie nieruchomości na osiedlu, na którym remont wykonano, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali w nieruchomości. 5. Koszty remontów garaży oraz lokali użytkowych własnościowych i lokali na potrzeby własne Spółdzielni rozliczane są wg tych samych zasad co lokale mieszkalne. 6. Z kwot zabezpieczonych w planie rzeczowo-finansowym funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych jako rezerwa, wydatkowane mogą być wyłącznie środki finansowe na pokrycie kosztów prac remontowych będących skutkiem awarii oraz zdarzeń, które zagrażają bezpieczeństwu zdrowia lub życia ludzkiego. 7. Przedsięwzięcia termomodernizacyjne realizowane stosownie do Uchwały Nr 24 Zebrania Przedstawicieli Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach z dnia 5 czerwca 2009 roku akceptującej kierunek wieloletnich działań Spółdzielni mających na celu przyspieszenie termomodernizacji budynków mieszkalnych wielorodzinnych 5
obejmują budynki ujęte w wykazie stanowiącym Załącznik Nr 1 do niniejszego regulaminu. Decyzję o przeprowadzeniu termomodernizacji budynku podejmuje Zarząd Spółdzielni z jednoczesnym wskazaniem źródeł finansowania. Decyzja o przeprowadzeniu termomodernizacji winna być poprzedzona uzgodnieniami z osobami mającymi prawo odrębnej własności lokalu bądź uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali z tym, że zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu bankowego i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki zgodnie z treścią art.6 ust.4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych może nastąpić wyłącznie na nieruchomości dla potrzeb której przeznaczone będą środki finansowe pochodzące z tego kredytu i wymaga pisemnej zgody większości osób mających uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali w budynku na tej nieruchomości. Kolejność budynków do realizacji robót termomodernizacyjnych w poszczególnych Administracjach i nieruchomościach wyznaczają kryteria: a) zgoda większości mieszkańców (50% + 1), b) data uzyskania zgód, c) data przyjęcia budynku do eksploatacji, d) w przypadku budynków równorzędnych pod względem wieku decyduje większy procent zgód mieszkańców, e) najniższy wskaźnik zadłużenia czynszowego budynku odnoszonego do wymiaru opłat za lokale danego budynku (wymierzony w %), f) dobrowolne podwyższenie odpisu na fundusz remontowy z 0,40 zł/m2 p. uż. do wysokości kosztów rzeczywistych spowoduje ocieplenie budynku w pierwszej kolejności. O podjętej decyzji w sprawie modernizacji budynku Zarząd jest zobowiązany poinformować jego mieszkańców poprzez wywieszenie na klatkach schodowych pisemnej informacji. Modernizacja finansowana jest w całości ze środków własnych członków zamieszkujących w modernizowanym budynku. W przypadku gdy Spółdzielnia uzyskała dotację budżetową w tym umorzenie części pożyczki lub kredytu członkowie termomodernizowanego budynku uczestniczą w finansowaniu kosztów modernizacji w części nie objętej dotacją. Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu może podjąć uchwałę o czasowym przeznaczeniu środków finansowych z funduszu zasobowego. Zarząd może podjąć decyzję o zabezpieczeniu środków na termomodernizację budynku poprzez zaciągnięcie pożyczki lub kredytu bankowego na ten cel pod warunkiem, iż kwota pożyczki kredytu mieści się w najwyższej sumie zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć uchwalanej corocznie przez Walne Zgromadzenie i po uzyskaniu upoważnienia Rady Nadzorczej do zaciągnięcia pożyczki lub kredytu. Koszty modernizacji budynku ustala się trzyetapowo: - zaliczkowo - przed rozpoczęciem modernizacji, - wstępnie - w 6 miesiącu po zakończeniu modernizacji, - ostatecznie wraz z ostatnią ratą spłaty kosztów przez użytkownika lokalu. Jednostką rozliczeniową kosztów modernizacji jest m 2 pow. użytkowej mieszkań i lokali użytkowych. Spłata należności za termomodernizację następuje w 120 ratach miesięcznych. 6
W uzasadnionych przypadkach dopuszcza się wydłużenie okresu spłaty należności. Rozliczenia kosztów termomodernizacji na poszczególnych członków dokonuje się proporcjonalnie do m 2 pow. użytkowej zajmowanego mieszkania lub lokalu użytkowego w modernizowanym budynku. Środki na modernizację pochodzące z czasowego przesunięcia z funduszu zasobowego podlegają spłacie wraz z odsetkami przez osoby mające prawo odrębnej własności lokalu bądź uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali w miesięcznych ratach płatnych na warunkach określanych przez Zarząd Spółdzielni. Środki na termomodernizację pochodzące z pożyczki lub kredytu bankowego podlegają spłacie wraz z odsetkami przez członka w miesięcznych ratach na warunkach określonych w umowie pożyczki lub umowie kredytowej zawartej pomiędzy bankiem a Zarządem Spółdzielni. Odsetki wynoszą 0,5 stopy redyskonta weksli ustalonej przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Odsetki określa umowa pożyczki lub umowa kredytowa. Po wykonaniu termomodernizacji budynku osoby mające prawo odrębnej własności lokalu bądź uprawnienia z tytułu spółdzielczych praw do lokali corocznie otrzymuje informację o poniesionych kosztach, wpłaconych zaliczkach i kwocie pozostałej do zapłaty. W przypadku gdy osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu po wykonaniu prac termomodernizacyjnych lub w trakcie ich realizacji zbędzie prawo do lokalu to spłata należności za termomodernizację w ratach miesięcznych przechodzi na nabywcę lokalu. Obowiązek poinformowania o tych zobowiązaniach spoczywa na sprzedającym zgodnie z odrębnie złożonym oświadczeniem. Postanowienia końcowe Rozdział VI W sprawach nieuregulowanych niniejszym regulaminem zastosowanie mają przepisy ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z póź. zm.), ustawy z 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z póź. zm.), ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), Kodeksu Cywilnego, Statutu Spółdzielni Regulamin niniejszy został zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej SSM Nr12/85/2012 z dnia 25 kwietnia 2012r. i obowiązuje z dniem podjęcia Uchwały. Tracą moc: 1. Regulamin gospodarowania środkami funduszu na remonty i konserwacje Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej nr 8/96 z dnia 14.02.1996 r, 2. Regulamin rozliczania kosztów poniesionych na modernizację budynków w Siedleckiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Siedlcach uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu 24 listopada 2004 roku (Uchwała Nr 35/173/2004) i Tekst jednolity uwzględniający zmiany naniesione Uchwałą Nr 18/53/2009 Rady Nadzorczej w dniu 28 października 2009 roku. Sekretarz Rady Nadzorczej Natalia Kisielińska Przewodniczący Rady Nadzorczej Czesław Baran 7