REGULAMIN EKSPLOATACJI ZASOBÓW RYBNICKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ (tekst jednolity) Zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej nr 4/4/2014 z dnia 08.04.2014r. 1
REGULAMIN EKSPLOATACJI ZASOBÓW RYBNICKIEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ 1 Podstawa prawna: 1. Ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych( Dz. U. nr 4/ 2001r z późniejszymi zmianami) 2. Ustawa Prawo Spółdzielcze ( tekst jednolity Dz. U. 188 z 2003r. z późniejszymi zmianami) 3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych Dz. U. 74/ 1999 poz.836 z późniejszymi zmianami 4. Statut Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej 5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 75/2002 poz. 690 z późn. zmianami) 6. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 89/1994 poz. 414 z późn. zmianami) I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 2 1. Regulamin ustala podstawowe obowiązki dotyczące utrzymania we właściwym stanie technicznym i estetycznym nieruchomości Spółdzielni, a także podziału tych obowiązków pomiędzy spółdzielnią oraz użytkownikami lokali wchodzących w skład nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie w oparciu o w/w przepisy. 2. Ilekroć w regulaminie mowa o: 1) remoncie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż w stanie pierwotnym. Poprzez remont należy także rozumieć roboty polegające na przeprowadzeniu prac termomodernizacyjnych realizowanych w celu zmniejszenia rocznego zapotrzebowania na energię cieplną, dostarczaną do budynków mieszkalnych oraz w celu poprawy komfortu cieplnego i estetyki. 2) modernizacji należy przez to rozumieć trwałe ulepszenie, unowocześnienie istniejącego środka trwałego 3) przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których mogą być dokonane zmiany układu funkcjonalnego istniejącego obiektu budowlanego lub jego części, zmiany konstrukcji, uzasadnione zmianami układu funkcjonalnego lub stanem technicznym, oraz zmiany elewacji, formy i pokrycia dachu, nienaruszające podstawowych parametrów zewnętrznych (skrajni) obiektu 4) konserwacji należy przez to rozumieć wykonywanie prac mających na celu utrzymanie we właściwym stanie technicznym i estetycznym budynków, lokali, urządzeń i terenów zewnętrznych wchodzących w skład nieruchomości spółdzielni 5) budynku należy przez to rozumieć wielorodzinny budynek mieszkalny, budynek wolnostojący lub w zabudowie szeregowej, a także inny obiekt, w którym użytkownicy lokali wspólnie korzystają ze znajdujących się w nim pomieszczeń lub urządzeń oraz terenu, na którym jest położony 2
6) lokalu należy przez to rozumieć odrębny lokal wchodzący w skład budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi. 7) nieruchomości Spółdzielni należy przez to rozumieć budynki, wraz z przynależnym im terenem i urządzeniami, których Spółdzielnia jest właścicielem lub współwłaścicielem 8) nieruchomości wspólnej należy przez to rozumieć te części nieruchomości, które nie służą do wyłącznego użytku użytkownika lokalu w nieruchomości 9) użytkownikach należy przez to rozumieć wszystkie osoby posiadające tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym charakterze, a także inne osoby, które faktycznie takimi lokalami władają. 3 1. Spółdzielnia oraz użytkownicy zobowiązani są do wykonywania remontów oraz czynności konserwacyjnych zgodnie z podziałem obowiązków, o których mowa w rozdziale II i III, w terminach i z częstotliwością umożliwiającą utrzymanie nieruchomości Spółdzielni, w tym budynków, lokali oraz instalacji i urządzeń w należytym stanie technicznym. 2. Spółdzielnia i użytkownicy zobowiązani są przeprowadzać remonty, zgodnie ze sztuką budowlaną, zgodnie z przepisami BHP, p.poż., a także w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania z lokali innym osobom, w tym stosować się do zasad porządku domowego. II. OBOWIĄZKI SPOŁDZIELNI W ZAKRESIE REMONTÓW I EKSPLOATACJI. 4 1. Do obowiązków Spółdzielni w zakresie remontów, napraw, konserwacji lokali i terenów zewnętrznych należą: 1) Remonty i konserwacje przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, centralnego ogrzewania, gazowych będących własnością Spółdzielni. 2) Remonty i konserwacje sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych będących własnością Spółdzielni. 3) Remonty i konserwacje elementów konstrukcyjnych budynku, w tym fundamentów, stropów, ścian nośnych i osłonowych, schodów, dachów, balkonów, loggii. 4) Remonty elewacji wraz z robotami termomodernizacyjnymi i likwidacją azbestu. 5) Remonty elementów wykończeniowych w pomieszczeniach ogólnodostępnych i na elewacjach budynków w tym posadzek, podłóż, tynków, stopnic itp. 6) Remonty dróg, placów, parkingów i chodników będących własnością Spółdzielni 7) Remonty i konserwacje urządzeń zabawowych i elementów małej architektury. 8) Konserwacje terenów zielonych. 9) Remont, konserwacja lub wymiana okien i drzwi w pomieszczeniach wspólnego użytku, w tym drzwi wejściowych do budynku. 10) Remont, konserwacja lub wymiana dźwigów osobowych 11) Remont, konserwacja lub przebudowa instalacji centralnego ogrzewania 12) Remont, konserwacja lub przebudowa instalacji wodociągowej, z wyłączeniem podejść instalacyjnych do punktów czerpalnych w tym wężyków elastycznych i baterii czerpalnych w lokalach. 13) Remont, konserwacja lub przebudowa instalacji hydrantowej 14) Remont, konserwacja lub przebudowa kanalizacji sanitarnej z wyłączeniem podejść od urządzeń sanitarnych do pionów kanalizacyjnych. 15) Remont, konserwacja lub przebudowa kanalizacji deszczowej. 3
16) Remont, konserwacja lub przebudowa instalacji gazowej na odcinku od przyłącza gazu do ostatniego zaworu odcinającego przed urządzeniem gazowym, łącznie z tym zaworem. 17) Remont, konserwacja lub przebudowa instalacji elektrycznej na odcinku od przyłącza energetycznego do tablicy bezpiecznikowej znajdującej się w lokalu, łącznie z tablicą bezpiecznikową. 18) Remont, konserwacja i przebudowa przewodów kominowych, z wyłączeniem robót związanych z montażem wkładów kominowych przy ogrzewaniu etażowym. 19) Remont i przebudowa pieców kaflowych, za wyjątkiem remontu paleniska polegającym na wymianie rusztu i jego wylepienia. 2. Do obowiązków Spółdzielni należy wykonanie przeglądów technicznych budynków i kontroli okresowej instalacji wynikających z przepisów Prawa budowlanego. Obiekty budowlane w czasie ich użytkowania poddawane są kontroli: 1) Okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a. elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu b. instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c. instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 2) Okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą jest objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Jeżeli w lokalu użytkowym, ze względu na jego funkcje, konieczne jest przeprowadzanie pomiarów elektrycznych z większą częstotliwością niż raz na pięć lat, pomiary wykonywane są na koszt użytkownika lokalu. 3) Okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m 2. 3. Roboty należące do obowiązków Spółdzielni są przeprowadzane po zakwalifikowaniu ich do wykonania przez przedstawicieli Spółdzielni i zabezpieczeniu środków finansowych na ich wykonanie. 4. W przypadku braku środków finansowych na wykonanie remontów, w tym termomodernizacji lub robót związanych z nakazami i zaleceniami państwowych organów administracyjnych, Spółdzielnia może podwyższyć stawki odpisu na fundusz remontowy lub skorzystać z innych dostępnych form finansowania, jak np. pożyczki, kredyty, dotacje. 5. Roboty remontowe polegające na przeprowadzeniu prac termomodernizacyjnych realizowanych w celu zmniejszenia rocznego zapotrzebowania na energię cieplną dostarczaną do budynków mieszkalnych oraz w celu poprawy komfortu cieplnego i estetyki, mogą być realizowane za zgodą współwłaścicieli nieruchomości po zabezpieczeniu odpowiednich źródeł finansowania uzgodnionych pomiędzy Spółdzielnią, a użytkownikami lokali. 4
5 1. Spółdzielnia do dnia 31.12.2014 r. jest zobowiązana do uczestniczenia w kosztach wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w przypadku wszystkich notatek kwalifikujących stolarkę do wymiany przez służby techniczne RSM, spisanych przed dniem 05.11.2007r. 2. Spółdzielnia w w/w przypadku wypłaca 50% ceny kosztorysowej wymiany stolarki według kalkulacji Spółdzielni. 3. Podstawą do wypłaty 50% ceny wymiany stolarki jest protokół odbioru wymienionej stolarki spisany z udziałem przedstawiciela RSM nie później niż do 31.12.2014 r. 4. Stolarka okienna i drzwiowa wymieniona po dniu 31.12.2014 r. nie będzie refundowana, nawet w przypadku posiadania notatki kwalifikującej stolarkę do wymiany, spisanej przed dniem 05.11.2007. III. OBOWIĄZKI UŻYTKOWNIKÓW LOKALI W ZAKRESIE REMONTÓW I EKSPLOATACJI. 6 Naprawy wewnątrz lokali nie należące w niniejszym Regulaminie do obowiązków Spółdzielni obciążają użytkowników lokali. 7 1. Do obowiązków użytkownika lokalu należy: 1) Odnowienie lokalu polegające na: a. malowaniu lub tapetowaniu sufitów i ścian wraz z reperacją tynków b. malowaniu balustrad balkonowych i loggiowych c. malowaniu instalacji c.o., gazowej, wodociągowej 2) Naprawa podłóg, posadzek i wykładzin w lokalu 3) Naprawa i wymiana stolarki okiennej, drzwiowej, w tym zapewnienie napływu odpowiedniej ilości powietrza potrzebnej do procesów spalania i działania wentylacji. 4) Wyposażenie okien w urządzenia służące do napływu powietrza zewnętrznego w ilości zgodnej z polską normą PN- 83/B-03430/Az3:2000 Wentylacja w budynkach mieszkalnych zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej wymagania 5) Wyposażenie drzwi łazienkowych w otwór nawiewny o powierzchni min. 220 c m2. 6) Zapewnienie drożności i wymiana kratek wentylacyjnych podłączonych do przewodów kominowych. 7) Naprawa i wymiana elementów ślusarskich (okucia, klamki, zamki okienne i drzwiowe) 8) Naprawa i wymiana izolacji przeciwwodnych i przeciwwilgociowych w pomieszczeniach sanitarnych. 9) Naprawa i wymiana urządzeń sanitarnych (wanny, kabiny prysznicowe, umywalki, zlewozmywaki, miski klozetowe, spłuczki) 10) Naprawa i wymiana elementów instalacji wodociągowo-kanalizacyjnych (krany, baterie, syfony, zawory przelotowe, pływaki, wężyki elastyczne) 11) Naprawa, uszczelnienie, udrożnienie i wymiana podejść kanalizacyjnych od pionów kanalizacyjnych do urządzeń sanitarnych. 12) Naprawa, czyszczenie, konserwacja i wymiana urządzeń gazowych wraz z podłączeniami (piece, podgrzewacze i kuchenki gazowe). Roboty musi wykonywać osoba uprawniona do wykonywania tego typu prac. Częstotliwość czyszczenia i konserwacji urządzeń gazowych musi być przeprowadzana nie rzadziej niż wymaga tego producent urządzenia. 5
13) Naprawa, uszczelnienie i wymiana podejść instalacji gazowej na odcinku od zaworu odcinającego przed urządzeniem do urządzenia odbiorczego z wyłączeniem zaworu odcinającego. Roboty musi wykonywać osoba uprawniona do wykonywania tego typu prac. 14) Remont, konserwacja i wymiana etażowego ogrzewania w lokalu, łącznie ze wkładami kominowymi. 15) Naprawa i wymiana instalacji elektrycznej na odcinku od tablicy bezpiecznikowej w lokalu do gniazd wtykowych oraz wypustów oświetleniowych, łącznie z gniazdkami i wyłącznikami. Roboty musi wykonywać osoba uprawniona do wykonywania tego typu prac. 8 1. Przeglądy i pomiary instalacji elektrycznej wykonywane na wniosek użytkownika z częstotliwością większą niż raz na pięć lat, wykonywane są za odpłatnością na koszt użytkownika lokalu przez osoby uprawnione do wykonywania tego typu prac 2. Przeglądy i pomiary szczelności instalacji gazowej, która z winy użytkownika została odłączona od zasilania gazem, wykonywane są na koszt użytkownika lokalu przez osoby uprawnione do wykonywania tego typu prac. 9 1. Każdy użytkownik lokalu może wystąpić do Spółdzielni o zezwolenie i wydanie warunków technicznych na wykonanie robót remontowych we własnym zakresie i na własny koszt. 2. Użytkownicy lokali są zobowiązani uzyskać pisemną zgodę Spółdzielni w przypadku przeprowadzania robót remontowych we własnym zakresie, przy których należy zachować szczególne wymagania oraz wpływających na zmianę wyglądu elewacji budynków, jak: 1) Wymiana i przebudowa instalacji elektrycznej 2) Wymiana i przebudowa instalacji wodno-kanalizacyjnych 3) Wymiana i przebudowa instalacji gazowej 4) Wymiana i przebudowa instalacji c.o. i grzejników 5) Wymiana urządzeń gazowych 6) Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej 7) Wymiana posadzek 8) Montaż ogrzewania etażowego 9) Kafelkowanie i montaż sufitów podwieszanych 10) Wyburzanie lub przebudowa ścianek działowych 11) Demontaż grzejników, instalacji gazowej i innych elementów wyposażenia technicznego. 12) Wykonywanie przebić w ścianach nośnych 13) Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń 14) Montaż klimatyzatorów 15) Montaż indywidualnych anten 16) Montaż krat i rolet w oknach i drzwiach zewnętrznych 3. Prośba użytkownika o zezwolenie na remont powinna być złożona w RSM w formie pisemnej. 4. W przypadku robót, na które zgodnie z ustawą Prawo budowlane wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie robót do Wydziału Architektury, użytkownik lokalu po uzyskaniu pisemnej zgody właściciela lub zarządcy budynku jest zobowiązany wystąpić ze stosownym wnioskiem do Urzędu Miasta Rybnika. 6
5. Wszystkie koszty wynikające z przeprowadzania robót przez użytkownika, w tym sporządzenia dokumentacji technicznej, protokoły z przeglądów itp. obciążają użytkownika lokalu. 6. Podczas prowadzenia robót, które wymagają uzyskania pisemnej zgody Spółdzielni, użytkownik lokalu powinien przestrzegać wszystkich warunków technicznych i procedur podanych w uzyskanej zgodzie. 7. Odpowiedzialność za poprawne wykonanie robót remontowych we własnym zakresie przechodzi na użytkownika lokalu lub jego następcy prawnego. 8. Konserwacja, naprawy i remonty elementów budowlanych i urządzeń wymienianych we własnym zakresie przez użytkownika są w gestii użytkownika lub jego następcy prawnego. 10 1. Gruz budowlany i ramy okienne użytkownik lokalu zobowiązany jest do wywiezienia na własny koszt i we własnym zakresie na wysypisko. 2. Użytkownicy lokali przeprowadzający remonty lokali zobowiązani są do systematycznego sprzątania zanieczyszczeń w pomieszczeniach przeznaczonych do wspólnego użytkowania oraz terenów zewnętrznych, spowodowanych prowadzonymi remontami do czasu ich zakończenia. 3. Prace uciążliwe, wywołujące nadmierny hałas, wykonywane w lokalach mieszkalnych i użytkowych, (np. wiercenie otworów), mogą być realizowane w dni powszednie i soboty w godzinach od 8 00 do 20 00. 4. W dni świąteczne obowiązuje całkowity zakaz wykonywania głośnych prac przez całą dobę. 5. Wszelkie konsekwencje wynikające z nie przestrzegania obowiązujących przepisów i wymagań Spółdzielni ponosi użytkownik lokalu. 11 a) Użytkownicy na własny koszt mają prawo do wprowadzenia ponadnormatywnego wyposażenia lokalu, po uzyskaniu pisemnej zgody spółdzielni. 2. Jako zakres ponadnormatywnego wyposażenia i wykończenia uznaje się: 1) zastosowanie innych materiałów podłogowych w zamian za materiały będące w wyposażeniu podstawowym np. wyłożenie podłóg parkietem, panelami, kafelkami itp. 2) wykonanie mebli wbudowanych (np. pawlaczy, szaf bieliźniano- ubraniowych we wnękach, szafek podokiennych i szafek wbudowanych na sprzęt gospodarczy) 3) obudowa węzłów i urządzeń sanitarnych 4) instalowanie umywalek i innej armatury w pomieszczeniach które nie są w nie wyposażone 5) instalowanie kuchni lub przepływowych podgrzewaczy wody 3. Przy ponadnormatywnym wyposażeniu i wykończeniu mającym charakter trwały, użytkownicy zobowiązaniu są uwzględnić: 1) dodatkowe wyposażenie i wykończenie lokalu winne być wykonane w sposób umożliwiający dostęp do głównych przewodów instalacyjnych w lokalu (wodnokanalizacyjnych, centralnej ciepłej wody, c.o., elektrycznych, gazowych) 2) w przypadku awarii w instalacjach o których mowa w pkt. 1 użytkownik ma obowiązek umożliwić odpowiednim służbom Spółdzielni dostęp do przewodów i instalacji, w celu usunięcia awarii. 7
4. Spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności za uszkodzenia w dodatkowym wyposażeniu i wykończeniu lokalu, wynikłe wskutek awarii lub konieczności jej usunięcia przy zachowaniu należytej staranności, w trakcie prowadzenia prac przy jej usuwaniu. 5. Spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności za wykonane na koszt użytkownika lokalu etażowe centralne ogrzewanie. Użytkownika obciąża naprawa, konserwacja a także jego wymiana. 6. Użytkownicy, którzy dokonali adaptacji pomieszczeń rowerowni lub pomieszczeń strychowych na zasadzie odrębnej umowy o adaptację, objęli lokale o określonym standardzie i z tego tytułu nie mogą wnosić żadnych roszczeń do Spółdzielni. 7. Użytkownicy, którzy zajmują lokale na zasadach odrębnej umowy najmu, chcąc przeprowadzić prace remontowe w trakcie jej trwania, muszą uzyskać zgodę Spółdzielni na ich wykonanie w formie aneksu do zawartej umowy najmu. IV. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 12 1. Na żądanie Spółdzielni użytkownicy lokali zobowiązani są udostępnić w terminie do 14 dni po zgłoszeniu żądania lokal oraz pomieszczenia przynależne, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia kontroli instalacji, konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, a także innego obiektu, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, jak również w celu dokonania odczytu urządzeń pomiarowych. 2. Spółdzielnia zawiadamia użytkowników o planowanych terminach kontroli stanu instalacji wynikających z Prawa Budowlanego, poprzez wywieszenie informacji na tablicy ogłoszeń w budynku. Zamieszczenie powyższych informacji powinno zostać udokumentowane przez administratora. 3. Spółdzielnia zawiadamia użytkowników lokali o wszystkich pracach remontowych odbywających się w budynku podając termin wykonania prac firmę, która przeprowadza prace oraz podaje numery telefonów, pod którymi wykonujący prace remontowe powinni zapewnić możliwość kontaktu. Firma wykonująca prace jest zobowiązana do usuwania awarii spowodowanych wykonywanymi pracami. 4. Osobą odpowiedzialną za udostępnienie lokalu jest osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu. W razie nieobecności powinna ona powierzyć udostępnienie lokalu osobie trzeciej. 5. W przypadku, kiedy przy pierwszym terminie użytkownik nie udostępnił lokalu, zostanie indywidualnie poinformowany o możliwości kontaktu w celu ustalenia nowego terminu przez dokonującego przegląd osobiście lub pisemnie bądź też za pośrednictwem administracji. 6. W przypadku nie dostosowania się przez użytkownika lokalu do wyznaczonego terminu i nie udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia obowiązkowych kontroli instalacji gazowej, elektrycznej, przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych, Spółdzielnia będzie kierować zawiadomienia do organów ścigania celem przymuszenia do umożliwienia ich przeprowadzenia. Po nieudostępnieniu lokalu w dwóch wyznaczonych terminach przez osoby przeprowadzające przeglądy elektryczne, gazowe, kominowe, użytkownik lokalu może zostać obciążony kosztami dojazdu tych osób do lokalu. 7. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, użytkownicy są zobowiązani do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Jeżeli użytkownik jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. 8
8. Użytkownicy lokali, nie mogą bez zgody Spółdzielni oraz zgody organu nadzoru budowlanego, w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego, dokonywać zmian w układzie funkcjonalno- przestrzennym, konstrukcyjnym lub w zakresie mającym wpływ na wygląd nieruchomości wspólnych w tym elewacji. W szczególności wymagana jest zgoda na umieszczanie na terenie Spółdzielni lub w ramach nieruchomości wspólnych: gablot i tablic reklamowych, szyldów, indywidualnych anten satelitarnych oraz innych przedmiotów i urządzeń, które wpływają na zmianę wystroju elewacji, w tym zmianę kolorystyki, podziału stolarki okiennej itp. 9. Naprawa uszkodzeń w budynku, powstałych z udokumentowanej winy osoby korzystającej z lokalu znajdującego się w tym budynku, obciąża użytkownika tego lokalu. W pozostałych przypadkach koszty napraw obciążają koszty nieruchomości. 10. Z dniem zatwierdzenia niniejszego regulaminu traci moc obowiązujący Regulamin obowiązków spółdzielni i członków, użytkowników lokali w zakresie napraw i remontów budynków zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej RSM nr 2/15/2009 z dnia 15.12.2009 r. 11. W sprawach nie uregulowanych niniejszym regulaminem stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. 12. Regulamin obowiązuje od dnia 1.04.2014r 9
============================================================== ANEKS nr 1 do Regulaminu eksploatacji zasobów Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej Rada Nadzorcza Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej na podstawie 30 ust1. pkt.26 Statutu RSM, po przeanalizowaniu przedstawionego przez Zarząd projektu aneksu nr 1 Regulaminu eksploatacji zasobów Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej uchwala co następuje: zatwierdza Aneks nr 1 do Regulaminu eksploatacji zasobów Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej o treści: 5 otrzymuje brzmienie: 1 1. Spółdzielnia do dnia 31.12.2014 r. jest zobowiązana do uczestniczenia w kosztach wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w przypadku wszystkich notatek kwalifikujących stolarkę do wymiany przez służby techniczne RSM, spisanych przed dniem 05.11.2007r. 2. Spółdzielnia w w/w przypadku wypłaca 50% ceny kosztorysowej wymiany stolarki według kalkulacji Spółdzielni. 3. Podstawą do wypłaty 50% ceny wymiany stolarki jest protokół odbioru wymienionej stolarki spisany z udziałem przedstawiciela RSM nie później niż do 31.12.2014 r. 4. Stolarka okienna i drzwiowa wymieniona po dniu 31.12.2014 r. nie będzie refundowana, nawet w przypadku posiadania notatki kwalifikującej stolarkę do wymiany, spisanej przed dniem 05.11.2007. Pozostałe zapisu regulaminu pozostają bez zmian. 3 Aneks wchodzi w życie z dniem podjęcia. Zatwierdzono uchwałą Rady Nadzorczej nr 5/1/2014 z dnia 28.01.2014r. 2 10
11
REGULAMIN OBOWIĄZKÓW SPOŁDZIELNI I CZŁONKÓW, UŻYTKOWNIKÓW LOKALI W ZAKRESIE NAPRAW I REMONTÓW BUDYNKÓW Zatwierdzono Uchwałą Rady Nadzorczej Nr 2/15/2009 z dnia 15.12.2009r. 12
REGULAMIN OBOWIĄZKÓW SPOŁDZIELNI I CZŁONKÓW, UŻYTKOWNIKÓW LOKALI W ZAKRESIE NAPRAW I REMONTÓW BUDYNKÓW Podstawa prawna: - ustawa o Spółdzielniach Mieszkaniowych( Dz. U. nr 4/ 2001r z późniejszymi zmianami) - ustawa Prawo Spółdzielcze ( tekst jednolity Dz. U. 188 z 2003r. z późniejszymi zmianami) - Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych Dz. U. 74/ 1999 poz.836 z późniejszymi zmianami - statut Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej I. POSTANOWIENIA OGÓLNE 3.Regulamin niniejszy ustala podstawowe obowiązki dotyczące utrzymania we właściwym stanie technicznym i estetycznym nieruchomości Spółdzielni, a także podziału tych obowiązków pomiędzy spółdzielnią oraz użytkowników lokali wchodzących w skład nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnie w oparciu o w/w przepisy. 4. Ilekroć w regulaminie mowa o: 10) remoncie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż w stanie pierwotnym 11) modernizacji należy przez to rozumieć trwałe ulepszenie, unowocześnienie istniejącego środka trwałego 12) czynnościach konserwacyjnych należy przez to rozumieć wykonywanie prac mających na celu utrzymanie we właściwym stanie technicznym i estetycznym budynków, lokali i urządzeń wchodzących w skład nieruchomości spółdzielni 13) budynku należy przez to rozumieć wielorodzinny budynek mieszkalny, także inny obiekt, w którym użytkownicy lokali wspólnie korzystają ze znajdujących się w nim pomieszczeń lub urządzeń oraz terenu, na którym jest położony 14) lokalu należy przez to rozumieć odrębny lokal mieszkalny wchodzący w skład budynku wraz z pomieszczeniami przynależnymi. 13
15) nieruchomości Spółdzielni należy przez to rozumieć budynki, wraz z przynależnymi im terenem i urządzeniami, których Spółdzielnia jest właścicielem lub współwłaścicielem 16) nieruchomość wspólna należy przez to rozumieć te części nieruchomości, które nie służą do wyłącznego użytku użytkownika lokalu w nieruchomości 17) użytkownikach należy przez to rozumieć wszystkie osoby posiadające tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym charakterze, a także inne osoby, które faktycznie takimi lokalami władają. 3. 1) Spółdzielnia oraz użytkownicy zobowiązani są do wykonywania remontów oraz czynności konserwacyjnych zgodnie z podziałem obowiązków, o których mowa w rozdziale II i III, w terminach i z częstotliwością umożliwiającą utrzymanie nieruchomości Spółdzielni w tym budynków, lokali oraz instalacji i urządzeń w należytym stanie technicznym. 2) Spółdzielnia i użytkownicy zobowiązani są przeprowadzać remonty, zgodnie ze sztuką budowlaną, zgodnie z przepisami BHP, p.poż., a także w taki sposób, aby nie utrudniać korzystania z lokali innym osobom, w tym stosować się do zasad porządku domowego. 4. 1) Wydanie użytkownikom oraz przejmowanie od nich przez spółdzielnię lokali następuje protokolarnie 2) Protokoły sporządza się w taki sposób, aby można było określić rzeczowo i finansowo zakres wykonywanych lub niezbędnych do wykonania prac remontowych i czynności konserwacyjnych. II. OBOWIĄZKI SPOŁDZIELNI W ZAKRESIE REMONTÓW I EKSPLOATACJI. 1. Podział obowiązków pomiędzy spółdzielnią a użytkownikiem lokalu mieszkalnego nie jest uzależniony od posiadanego przez niego tytułu prawnego do tego lokalu. 2. Remonty należące do obowiązków spółdzielni są finansowane z funduszu remontowego 3. Do obowiązków spółdzielni należy wykonanie robót zaliczanych do remontu budynku, w tym: 1) remonty przyłączy (wodociągowe, kanalizacyjne,,c.o. i gazowych), elementów przyłączy budynku 2) Remont fundamentów, łącznie z izolacjami 3) Remont elementów konstrukcyjnych budynku lub ich części, tj. stropy, ściany nośne, pokrycia dachów, ocieplenia stropów i stropodachów 14
4) Remont podłóż betonowych w lokalach 5) Remont elewacji budynku ( bez ocieplenia) 6) Wbudowanie nowych, wymiana lub remont okien w pomieszczeniach wspólnego użytku, drzwi w tych pomieszczeniach oraz drzwi zewnętrznych. 7) Utrzymanie w gotowości dźwigów osobowych lub ich wymiana 8) Remont, modernizacja, wymiana lub wykonanie nowych instalacji w budynku, obejmujące rozprowadzenie instalacji po budynku : a) instalacji wewnętrznej centralnego ogrzewania, wodnej, kanalizacyjnej i gazowej za wyjątkiem osprzętu ( wężyków, syfonów, urządzeń sanitarnych, piecy kuchennych i łazienkowych, baterii umywalkowych itp.) b) instalacji elektrycznych : naprawa przewodów instalacji elektrycznej znajdującej się w lokalu do tablicy licznikowo-bezpiecznikowej (wraz z tablicą) za wyjątkiem osprzętu ( gniazdka, wtyczki, przełączniki itp.) 9) Przebudowa i naprawa piecy kaflowych, za wyjątkiem naprawy paleniska, polegającej na wymianie rusztu i jego wylepienia (dot. również piecy typu Żar ) i czyszczeniu rury zapiecowej. 4. Do obowiązków Spółdzielni należy wykonanie innych czynności konserwacyjnych oraz przeglądów technicznych budynków, kontrola okresowa instalacji wynikających z przepisów Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Dz. U. 74/1999 poz. 836 z późniejszymi zmianami III. OBOWIĄZKI UŻYTKOWNIKÓW LOKALI W ZAKRESIE REMONTÓW I EKSPLOATACJI. 1. Do obowiązków użytkowników lokali należy wykonanie robót zaliczanych do remontu i modernizacji w lokalu do którego posiada tytuł prawny. Do lokalu zalicza się balkony, loggie, tarasy (poza ich konstrukcją) oraz pomieszczenia przynależne. 2. Do podstawowych obowiązków użytkowników lokali należy: 1) remont, modernizacja lub wykonanie nowych elementów w lokalu w zakresie: b) ścianek działowych, sufitów, tynków i okładzin wewnętrznych c) podłóg ( w tym parkiet), posadzek i wykładzin d) okien, drzwi ( z zastrzeżeniem ust.3 rozdz. III ) 15
e) powłok malarskich i tapet f) elementów kowalsko- ślusarskich (tj. okucia, klamki, zamki okienne i drzwiowe) g) izolacji przeciwwodnych, przeciwwilgociowych h) pozostałych elementów ( np. pawlaczy, trwale umieszczonych szaf wnękowych, obudowy wanien, zlewozmywaków) i) odnawianie, malowanie balkonów, loggi, balustrad po uprzednim uzgodnieniu kolorystyki z administracją osiedla. 2) udrożnienie zatkanych przewodów odpływowych od urządzeń sanitarnych lokalu( zlewy, wanny, miski ustępowe) do pionów zbiorczych wraz z ich uszczelnieniem 3) naprawa i wymiana osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej od tablicy licznikowobezpiecznikowej do gniazd wtykowych oraz wypustów oświetleniowych, łącznie z wymianą przewodów ( wyłączników, gniazdek, bezpieczników). 4) naprawa i wymiana kuchni gazowych, elektrycznych, pieców łazienkowych, urządzeń techniczno-sanitarnych. 3. Spółdzielnia jest zobowiązana do uczestniczenia w kosztach wymiany stolarki okiennej i drzwiowej w przypadku wszystkich notatek kwalifikujących stolarkę do wymiany przez służby techniczne RSM, spisanych przed dniem 05.11.2007r. Spółdzielnia w/w przypadku wypłaca 50% ceny kosztorysowej wymiany stolarki. Środki na w/w wypłatę przeznacza się w Planie Remontów na dany rok w wysokości 20% naliczeń funduszu remontowego danej administracji. W przypadku gdy oczekującym na realizację wniosku jest osoba w wieku 70 lat i powyżej, w/w zwrot za wymianę stolarki następować będzie w pierwszej kolejności. 4. Użytkownicy na własny koszt mają prawo do wprowadzenia ponadnormatywnego wyposażenia lokalu, po uzyskaniu pisemnej zgody spółdzielni. 5. Jako zakres ponadnormatywnego wyposażenia i wykończenia uznaje się: 6) zastosowanie innych materiałów podłogowych w zamian za materiały będące w wyposażeniu podstawowym np. wyłożenie podłóg parkietem, panelami, kafelkami itp. 7) wykonanie mebli wbudowanych (np. pawlaczy, szaf bieliźniano- ubraniowych we wnękach, szafek podokiennych i szafek wbudowanych na sprzęt gospodarczy) 8) obudowa węzłów i urządzeń sanitarnych 9) instalowanie umywalek i innej armatury w pomieszczeniach które nie są w nie wyposażone 16
10) instalowanie kuchni lub przepływowych podgrzewaczy wody 6. Przy ponadnormatywnym wyposażeniu i wykończeniu mającym charakter trwały, użytkownicy zobowiązaniu są uwzględnić: 1) dodatkowe wyposażenie i wykończenie lokalu winne być wykonane w sposób umożliwiający dostęp do głównych przewodów instalacyjnych w lokalu (wodnokanalizacyjnych, centralnej ciepłej wody, c.o., elektrycznych) 2) nie należy obudowywać instalacji gazowej w lokalu (przewodów, licznika itp.) 3) w przypadku awarii w instalacjach o których mowa w pkt. 1) i 2) mieszkaniec lub użytkownik ma obowiązek umożliwić odpowiednim służbom Spółdzielni dostęp do przewodów i instalacji, w celu usunięcia awarii. 7. Spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności za uszkodzenia w dodatkowym wyposażeniu i wykończeniu lokalu, wynikłe wskutek awarii lub konieczności jej usunięcia przy zachowaniu należytej staranności, w trakcie prowadzenia prac przy jej usuwaniu. 8. Spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności za wykonane na koszt użytkownika lokalu etażowe centralne ogrzewanie. Użytkownika obciąża naprawa, konserwacja a także jego wymiana. 9. Użytkownicy którzy dokonali adaptacji pomieszczeń rowerowni lub pomieszczeń strychowych na zasadzie odrębnej umowy o adaptację, objęli lokale o określonym standardzie i z tego tytułu nie mogą wnosić żadnych roszczeń do Spółdzielni 10. Użytkownicy którzy zajmują lokale na zasadach odrębnej umowy najmu, chcąc przeprowadzić prace remontowe w trakcie jej trwania, muszą uzyskać zgodę Spółdzielni na ich wykonanie w formie aneksu do zawartej umowy najmu. IV. POSTANOWIENIA KOŃCOWE 13. Na żądanie Spółdzielni użytkownicy lokali zobowiązani są udostępnić w terminie do 14 dni po zgłoszeniu żądania lokal oraz pomieszczenia przynależne, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia kontroli instalacji, konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, a także innego obiektu, 17
jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, jak również w celu dokonania odczytu urządzeń pomiarowych. 14. Spółdzielnia zawiadamia użytkowników o planowanych terminach kontroli stanu instalacji wynikających z Prawa Budowlanego, poprzez wywieszenie informacji na tablicy ogłoszeń w budynku. Zamieszczenie powyższych informacji powinno zostać udokumentowane przez administratora. 15. Spółdzielnia zawiadamia użytkowników lokali o wszystkich pracach remontowych odbywających się w budynku podając termin wykonania prac, firmę która przeprowadza prace oraz podaje numery telefonów, pod którymi wykonujący prace remontowe powinni zapewnić możliwość kontaktu. Firma wykonująca prace jest zobowiązana do usuwania awarii spowodowanych wykonywanymi pracami. 4. Osobą odpowiedzialną za udostępnienie lokalu jest osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu. W razie nieobecności powinna ona powierzyć udostępnienie lokalu osobie trzeciej. 5. W przypadku kiedy przy pierwszym terminie użytkownik nie udostępnił lokalu, zostanie indywidualnie poinformowany o możliwości kontaktu w celu ustalenia nowego terminu przez dokonującego przegląd osobiście lub pisemnie bądź też za pośrednictwem administracji. 6. W przypadku nie dostosowania się przez użytkownika lokalu do wyznaczonego terminu i nie udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia obowiązkowych kontroli instalacji gazowej, przewodów wentylacyjnych, spalinowych i dymowych, Spółdzielnia będzie kierować zawiadomienia do organów ścigania celem przymuszenia do umożliwienia ich przeprowadzenia. 7. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, użytkownicy są zobowiązani do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Jeżeli użytkownik jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. 18
8. Użytkownicy lokali, nie mogą bez zgody Spółdzielni oraz zgody organu nadzoru budowlanego, w przypadkach określonych przepisami prawa budowlanego, dokonywać zmian w układzie funkcjonalno- przestrzennym, konstrukcyjnym lub w zakresie mającym wpływ na wygląd nieruchomości wspólnych w tym elewacji. W szczególności wymagana jest zgoda na umieszczanie na terenie Spółdzielni lub w ramach nieruchomości wspólnych: gablot i tablic reklamowych, szyldów, indywidualnych anten satelitarnych oraz innych przedmiotów i urządzeń które wpływają na zmianę wystroju elewacji, w tym zmianę kolorystyki, podziału stolarki okiennej itp. 9. Naprawa uszkodzeń w budynku, powstałych z udokumentowanej winy osoby korzystającej z lokalu znajdującego się w tym budynku, obciąża użytkownika tego lokalu. W pozostałych przypadkach koszty napraw obciążają koszty nieruchomości. 10. Z dniem zatwierdzenia niniejszego regulaminu traci moc obowiązujący Regulamin eksploatacji zasobów mieszkaniowych zatwierdzony Uchwałą Rady Nadzorczej RSM nr 17/4/97 z dnia 29.04.1997r, wraz z aneksami zatwierdzonymi uchwałami Rady Nadzorczej nr 2/8/1998 z dnia 26.05.1998r, nr 1/14/1998 z dnia 6.10.1998r, nr 2/5/200 z dnia 28.03.2000r, 2/1/2001 z dnia 23.01.2001r, 7/3/2003 z dnia 18.02.2003r. 11. W sprawach nie uregulowanych niniejszym regulaminem stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. 12. Regulamin obowiązuje od dnia zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą RSM. Zatwierdzono Uchwałą Rady Nadzorczej nr 2/15/2009 z dnia 15.12.2009r. 19