Wrocław 15. wrzenia 2004 r. Stanowisko Rady Osiedla Huby W SPRAWIE ZASAD PROWADZENIA KOMUNALNEJ GOSPODARKI MIESZKANIOWEJ PRZEZ GMIN WROCŁAW ORAZ W SPRAWIE PROGRAMU GOSPODAROWANIA ZASOBEM MIESZKANIOWYM GMINY W LATACH 2004-2008. Obserwacja efektów funkcjonowania prawa miejscowego regulujcego gospodark mieszkaniow na terenie osiedla, z punktu widzenia interesu mieszkaców osiedla, zachca do oceny owych zasad jak i zapowiedzi zmian kierunków działania Gminy w tym obszarze w latach 2004-2008: Pragniemy sformułowa nasze uwagi dotyczce: 1) planów budowy lokali socjalnych, 2) kryteriów przydziału lokali socjalnych 3) lokalizacji nowych lokali socjalnych, 4) zasad przydziału lokali do remontu, 5) wyburze budynków w złym stanie technicznym, 6) remontów budynków komunalnych i wspólnot mieszkaców z udziałem Gminy, 7) celowoci udzielania pomocy organizacyjnej wspólnotom mieszkaniowym, 8) przekazywania na rzecz wspólnot mieszkaców terenów zewntrznych i przestrzeni midzyblokowych, 9) aktywnej windykacji nalenoci czynszowych, 10) zasad ustalania czynszu w lokalach mieszkalnych uywanych na cele działalnoci gospodarczej, 11) zarzdzania zasobem mieszkaniowym Gminy ad 1. PLANY BUDOWY LOKALI SOCJALNYCH Istnieje pilna konieczno, motywowana wzgldami społecznymi jak i technicznymi zwikszenia liczby budowanych i remontowanych tego typu lokali. Nie mona skazywa mieszkaców na zamieszkiwanie w warunkach pogłbiajcych patologie społeczne. Uwaamy, za niewystarczajce wzgldem potrzeb plany budowy, remontów i odzyskiwania lokali socjalnych. Nasze ogromne zaniepokojenie budzi nieuwzgldnienie w przyjtym wieloletnim programie gospodarowania zasobem mieszkaniowym Gminy Wrocław, koniecznoci opracowania planów budowy tego rodzaju lokali z wykorzystaniem programu finansowego wsparcia tworzenia w latach 2004-2005 lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych (ustawa z dnia 29 kwietnia 2004 r. Dz.U. Nr 145, poz. 1533). Nasza troska wynika z faktu, e 10 padziernika 2004 r. upływa termin składania wniosków o dofinansowanie ze Skarbu Pastwa 35% kosztów budowy, remontu m.in. lokali socjalnych. Pragniemy zapyta, czy Gmina przygotowała tego rodzaju projekty, na jak kwot opiewaj inwestycje planowane do realizacji z wykorzystaniem owych rodków? Uwaamy, e strategia miasta powinna uwzgldnia konieczno wczeniejszego przygotowania odpowiedniej dokumentacji prawnej i technicznej umoliwiajcej sprawne wykorzystanie tego rodzaju inicjatyw rzdowych. Czy Miasto Wrocław sta na niewykorzystywanie szansy uzyskania dodatkowego wsparcia finansowego dla planów budowy lokali socjalnych?
ad 2. KRYTERIA PRZYDZIAŁU LOKALI SOCJALNYCH Szereg niejasnoci budz kryteria stosowane przy przydziale lokali socjalnych wynikajce z uchwały Rady Miejskiej Wrocławia dnia 4 lipca 2002 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzcych w skład mieszkaniowego zasobu Gminy. W jednym z naszych pism sygnalizowalimy ju t spraw przewodniczcemu Rady Wrocławia. Podtrzymujemy nasze uwagi w szczególnoci dotyczce: jasnego, jednolitego i sprawiedliwego formułowania kryteriów przydziału mieszka socjalnych dla wszystkich mieszkaców wspólnoty samorzdowej, niezalenie od tego czy mog czy te nie mog oni wykaza si stałym miejscem zameldowania na terenie miasta, usunicia sprzecznoci pomidzy kryteriami przydziału punktów, zawartymi w treci uchwały i jej załcznikach. 1. Najwaniejsze s kryteria dochodowe (ust. 1) i kryterium bezdomnoci (ust. 2 pkt 1). Kryterium bezdomnoci daje obecnie prawo do 8-10 pkt i winno by najwyej punktowane. 2. Drugie z kryteriów to kryterium braku samodzielnego lokalu: pkt od 2 do 15 pkt (wnioski jak wyej). 3. Kryterium trzecie w hierarchii to przegszczenie: obecnie punkty od 2 do 10. (wnioski jak wyej). 4. Załcznik wprowadza dodatkowe punkty o których nie wspomina ust. 5 uchwały tj. punkty dla osób mieszkajcych na powierzchni na głow od 5 do 7m2 - przepis ten naleałoby wykluczy z załcznika poniewa uchwała wyranie wskazuje na warto graniczn gstoci zamieszkania wynoszc 5m2. 5. Pozostałe kryteria s kryteriami pomocniczymi, wprowadzonymi tylko poprzez załcznik do uchwały. Dawa zatem powinny ilo punktów nisz ni wczeniej wymienione kryteria. Nasze uwagi dotycz: Kryterium okresu oczekiwania. W przypadku okresu oczekiwania: do 5 lat przysługuje 1 pkt za rok oczekiwania, powyej 5 lat równie, ale po upływie 5 pełnych lat punktów jest 7. Czym szczególnym jest 5 letni czas oczekiwania wobec np. 6 czy 7 letniego, aby zmienia zasady zwikszania rokrocznie liczby punktów o 1pkt? Stan rodziny: 2-6 pkt. Postulujemy rozwaenie wyeliminowania punktów za faktyczne zamieszkiwanie z byłym małonkiem (2 pkt) lub zrównanie ich z punktami za warunki mieszkaniowe (wspólne uytkowanie lokalu z innym, obcym dla rodziny wnioskodawca najemc (3 pkt)). Pytamy, czy mieszkanie z byłem małonkiem jest czym lepszym czy gorszym od mieszkania z osob całkowicie obc? Zlikwidowanie punktów dla małestw z 5 letnim i dłuszym staem (6 pkt) przepis ten powtarza warunki dotyczce zagszczenia. Jeeli pragniemy da wyraz polityce rodzinnej, pytamy czy zasadne nie byłoby np. poprzestanie na kumulowaniu indywidualnych punktów oczekujcych małonków w takich przypadkach? ad 3. LOKALIZACJA NOWYCH LOKALI SOCJALNYCH Uwaamy, e planowane w strategii wydzielania budynków na obrzeach miasta i przeznaczanie ich na lokale socjalne budzi jak najgorsze skojarzenia z przedmieciami wielkich aglomeracji południowoamerykaskich i afrykaskich. Czy rozwaana była moliwo powstawania dzielnic ndzy? Czy budynki takie bd otoczone take drutem kolczastym? Moe powinny? Ad 4. ZASADY PRZYDZIAŁU LOKALI DO REMONTU
Uwaamy, e nie mona tolerowa sytuacji w której potencjalnemu najemcy proponowana jest tylko pojedyncza lokalizacja mieszkania, na któr jest zapisywany. Uznajemy, e ten system rodzi patologiczne sytuacje, gdy osoby o wzgldnie duej iloci punktów, zapisane na jeden lokal, trac prawo do przydziału innego lokalu o podobnym standardzie, a zyskuj je osoby o mniejszej liczbie punktów, wczeniej zapisane na dany lokal. Uwaamy, e mona rozway sytuacj w której ustalana jest lista z punktami (tak jak dotychczas), jednake w zalenoci od iloci punktów osoby wnioskujce miałyby pierwszestwo w decydowaniu o wyborze lokalizacji. Pierwsza osoba na licie wybiera pierwsza z listy lokali, druga jako nastpna itd. Wobec napływajcych do RO Huby od mieszkaców sygnałów o przedłuajcych si terminach rozpatrywania odwoła od kolejnoci przydziału miejskich lokali mieszkalnych do remontu, prosimy o wyjanienie czy faktyczny termin rozpatrywania takich poda w wikszoci przypadków musi siga dwóch miesicy? Ad 5. WYBURZENIA BUDYNKÓW W ZŁYM STANIE TECHNICZNYM Za skandaliczne uznajemy zasady gospodarowania ruinami budynków na terenie osiedla. Majc nadziej, e sytuacja dotyczy wyłcznie terenu naszego osiedla a nie całego miasta, pragniemy zauway, e tolerowanie sytuacji w której w bezporednim ssiedztwie placów zabaw dla dzieci, wewntrz nieduych podwórek mieszkalnych, znajduj si obiekty w stanie mierci technicznej jest niczym innym jak kuszeniem losu. Mamy na uwadze fakt szczupłoci rodków na likwidacj takich budynków w budecie miasta. Jednak wymienione sytuacje: budynek przy ul ŁÓDZKIEJ 36a we wntrzu podwórkowym, czy te ul. GAJOWA 38, gdzie budynek z zawalonym czciowo dachem przylega do budynków zamieszkałych przez lokatorów, ka postawi pytanie, czy w razie runicia cian inne budynki bd bezpieczne. Pytanie to staje si tragicznie aktualne po zawaleniu si kilku kominów podczas tylko jednej burzy na terenie osiedla w tym roku. W przypadku budynków którym grozi zawalenie niezbdny jest aktualny spis i ocena koniecznoci dokonania rozbiórki. W zwizku z tym stawiamy pytania: Czy miasto posiada taki wykaz? Czy wiadomo ile obiektów we Wrocławiu wymaga jak najszybszej rozbiórki? Czy zlecenie przez ZZK spółkom zarzdzajcym (!) oceny stanu zuycia budynków jest działaniem wiarygodnym i wystarczajcym? Ad 6. REMONTY BUDYNKÓW KOMUNALNYCH I WSPÓLNOT MIESZKA ÓW Z UDZIAŁEM GMINY WROCŁAW Wobec ogromu potrzeb remontowych zasobu komunalnego uwaamy, e przyjcie strategii ucieczki z zasobu poprzez sprzeda mieszka komunalnych, bez podjcia próby kompleksowego rozwizania problemu zarzdzania wewntrz wspólnot mieszkaniowych jest powanym błdem. W sprawie ródeł finansowania remontów uwaamy, e powinna zosta zwikszona pula rodków przyznawanych na podstawie uchwały NR XXXIV/391/97 Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 16 stycznia 1997 r. w sprawie zasad udzielania pomocy finansowej włacicielom mieszka wykupionych od Gminy Wrocław promuje ona bowiem najbardziej zapobiegliwe wspólnoty i zarzdców, nadto umoliwia czciowe złagodzenia ciarów remontów kapitalnych bloków i kamienic mieszkalnych.
wobec braku bodców prawnych i ekonomicznych naley wprowadzi zasady dofinansowania remontu budynków, których wspólnoty uzyskaj prawo do kredytu termomodernizacyjnego, a wobec braku moliwoci zwikszania dofinansowania niezwykle wane byłyby tu jasne zasady udzielania np. gwarancji przez Gmin. Zwracamy uwag na brak motywacji zarzdców mieszka komunalnych do prowadzenia zabiegów majcych na celu pozyskanie tego rodzaju rodków. Ile wspólnot komunalnych dokonało ju inwestycji z wykorzystaniem tego ródła finansowania. Jak pomoc prawn uzyskały w tej materii od ZZK? zwikszenie zakresu podmiotowego programu rewitalizacji zasobu komunalnego. Pilne byłoby wskazanie listy potencjalnych lokalizacji dla tego rodzaju kompleksowych planów, co ułatwiłoby np. włczenie si w nie innych ni komunalne podmiotów. Ad 7. CELOWOCI UDZIELANIA POMOCY ORGANIZACYJNEJ WSPÓLNOTOM MIESZKANIOWYM Za całkowicie fikcyjne uzna naley funkcjonowanie wspólnot mieszkaców w wielu budynkach nalecych wczeniej do miasta. To karykatura samorzdnoci włacicieli. 1) Wobec planów sprzeday takich budynków i przekazywania ich wspólnotom uwaamy, e kwesti pierwszorzdn jest doprowadzenie, z inicjatywy przedstawicieli Gminy, we wspólnotach do: scalenia małych wspólnot w ramach jednego budynku uwaamy, e rozdrobnione wspólnoty, które mog by potencjalnie zarzdzane przez róne spółki, bd miały niezwykle trudne zadanie, podoła organizacji prawnej i ekonomicznej np. remontów kapitalnych budynków. Wobec czego logiczne wydaje si wprowadzenie zasady udzielania zwikszonej bonifikaty nie tylko w przypadku pojedynczych lecz take dwóch, trzech ostatnich lokali komunalnych w budynku, w którym łczone byłyby wspólnoty. w wielu przypadkach wspólnoty nie maj wyodrbnionych funduszy remontowych. Uwaamy, ze zadaniem przedstawiciela miasta byłoby zainicjowanie takiego wniosku na spotkaniach włacicieli tworzcych wspólnoty, uwaamy, e za wszelk cen naley dy do powołania zarzdów (rad) wspólnot mieszkaniowych. Jest to najtaszy i najskuteczniejszy sposób zapewnienia odpowiednich standardów usług mieszkaniowych. Co wicej, potencjalnie takie osoby byłyby partnerami do dalszych rozmów np. w sprawie remontów, zmian statusu prawnego gruntów itd. itp. 2) Uwaamy, ze brakuje systemu oceny zarzdców, za ilo przeprowadzonych remontów, przygotowanych wniosków np. w sprawie dofinansowania remontów, zagospodarowania wntrz itd., co np. mogłoby rzutowa na punkty przyznawane przy przetargach na zarzdzanie mieniem komunalnym. Ad 8. PRZEKAZYWANIE NA RZECZ WSPÓLNOT MIESZKACÓW TERENÓW ZEWNTRZNYCH I PRZESTRZENI MIDZYBLOKOWYCH, Przy braku scalenia wspólnot nierealne s plany przejcia czci terenów zielonych przez wspólnoty (zapisane w wieloletnim programie miasta ). Ulgi przy nabywaniu takich terenów nawet powyej 95% z cał pewnoci w niczym nie pomog. Tym samym plan zmniejszenia terenów zielonych miasta jest całkowicie nierealny. Podnoszone w art. 23 strategii przekazywanie do sprzeday w trybie bezprzetagowym przestrzeni midzyblokowych z bonifikat powinno by rozszerzone o moliwo przekazywania ich take spółdzielniom mieszkaniowym. Znaczna cz terenu osiedla znajduje si w gestii spółdzielni mieszkaniowych. Podejmowały one próby zagospodarowania tych terenów na cele rekreacyjne, drogi dojazdowe, parkingi. Stawiane przez miasto warunki zagospodarowania zawierały klauzule natychmiastowego przekazania tych terenów w
dowolnym momencie bez zwrotu nakładów z powrotem do zasobu gminnego. Włczenie spółdzielni do programu skutecznie zlikwidowałyby cz tzw. osiedlowych terenów niczyich, poprawiłoby estetyk osiedla. Ad 9. AKTYWNA WINDYKACJA NALENOCI CZYNSZOWYCH Zasadne jest podjcie egzekucji komorniczej w przypadku zalegania z płatnociami postulowane w strategii. Uwaamy jednak, e na wzór przedsibiorstw handlowych ZZK powinien prowadzi monitoring nalenoci, zwłaszcza z uwzgldnieniem normatywów gstoci zamieszkania, w celu zaproponowania np. najemcom moliwoci zamiany mieszka zanim zaległoci płatnicze zaczn si kumulowa. Ad 10. ZASADY USTALANIA CZYNSZU W LOKALACH MIESZKALNYCH UYWANYCH NA CELE DZIAŁALNOCI GOSPODARCZEJ, Nasze wtpliwoci budz rozwizania przyjte w art. 13 strategii dotyczce zwikszania czynszu w lokalach mieszkalnych w których prowadzona jest działalno gospodarcza. Uwaamy, e jest to sytuacja kumulowania obcie o charakterze parapodatkowym i podatkowym (zwikszony czynsz i zwikszona stawka podatku od nieruchomoci). Ad. 11. ZARZDZANIE ZASOBEM MIESZKANIOWYM GMINY Uznajemy, e pomimo istniejcych kontrowersji dotyczcych oddzielenia funkcji zarzdzania od własnoci zasobu mieszkaniowego przekazania zarzdzania spółkom prywatnym kierunek działa wydawał si na pocztku reformy mieszkaniowej i obecnie nie pozbawiony racji. Niepokoi nas jednak postpujca monopolizacja runku lokalnego przez prywatne spółki. Uwaamy, e z wielkim poytkiem dla mieszkaców osiedla w latach 2001-2003 spółki zarzdzajce mieniem komunalnym mogły konkurowa na terenie osiedla jakoci wiadczonych usług. W chwili obecnej doszło do faktycznego wykluczenia konkurencji,. Pytamy zatem czy monopol ROMów został zastpiony monopolem spółki prywatnej (niezalenie od składu jej włacicieli)? Spółki powinny mie moliwo wychodzenia z ofert do wspólnot mieszkaców i wzajemnego przejmowania zarzdzania. Niepokoj nas zapowiadane zwikszenia o 9% wzgldem 2003 r. kosztów ZZK. Czy reforma zarzdzania nie zakładała obnieniach tyche włanie kosztów? Powysze uwagi przyjte jako oficjalne stanowisko Rady Osiedla Huby na posiedzeniu plenarnym w dniu 15 wrzenia 2004 r. przekazujemy do Pastwa wiadomoci. Oprac. Maciej Borowski Przewodniczcy Komisji Inicjatyw Gospodarczych i Gospodarki Komunalnej Rady Osiedla Huby