Zmiany w przepisach obowiązujących 1291 1291

Zmiany w przepisach obowiązujących 1291 1291 tytuł ustawy ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a takim jest kupujący, który zawiera z deweloperem umowę przedwstępną co do lokalu już wybudowanego (Szerzej art. 1 ustawy deweloperskiej) co zresztą zachodzi też pośrednio z korzyścią dla innych nabywców deweloperskich, gdyż zmierza do zbilansowania przedsięwzięcia. Inna rzecz, że przepisy ustawy były tworzone z myślą o odmiennej sytuacji rynkowej. To znaczy takiej, gdy podaż mieszkań u deweloperów nie równoważy popytu ze strony ich klientów. Jednak z pewnością co najmniej od 2011 r. (zapewne narastało to od ok. końca 2008 r.) mamy sytuację, gdy szereg lokali (niejako krocząco w kolejnych projektach) z portfolio deweloperów stale pozostaje pustych i szuka swoich nabywców, co nie zmienia jednocześnie sytuacji o tyle, że deweloperzy wciąż budują i mają też nabywców na różne projekty, które zrealizowane jeszcze nie zostały, a dotyczące ich umowy są z klientami zawierane. Rozminięcie się treści ustawy z koniunkturą rynkową, której towarzyszyły wszystkie negatywne zjawiska, jakim ustawa ta ma zapobiegać, bądź im zaradzać, nie może być decydującym czynnikiem przy dokonywaniu wykładni jej przepisów, zwłaszcza w kontekście jej celu. Innymi słowy, interpretacja jej przepisów musi być tak dokonywana, żeby w ramach zmiennej w czasie sytuacji w odniesieniu do rynku nieruchomości i sektora finansowo-bankowego zapewniały one, wraz z przepisami wprowadzonymi do PUiN, maksymalnie szeroką i skuteczną ochronę klientów deweloperskich, w tym zwłaszcza nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Legitymacja do żądania upadłości dewelopera Paradoksalnie, udzielając klientom deweloperskim daleko idącego przywileju w kolejności zaspokojenia z majątku przewidzianego na realizację ich praw (z tzw. masy osobnej, Szerzej dalej), ustawodawca nie przewidział literalnie możliwości ogłoszenia upadłości dewelopera właśnie z tych akurat roszczeń klientów, które są chronione przepisami ustawy deweloperskiej, tj. z roszczenia o przeniesienie na nich własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z odpowiednimi prawami do gruntu 62, a rzecz jest dyskusyjna. Jest to o tyle zaskakujące, 1291 62 Odmienny pogląd, jednakże bez szerszego uzasadnienia, zdaje się prezentować Rafał Adamus, Bank wobec tzw. upadłości deweloperskiej, Monitor Prawa Bankowego, luty 2012, nr 2, s. wniosek taki [ o upadłość deweloperską, tamże] może złożyć zarówno sam upadły, a także wierzyciel bez względu na to, czy przysługuje mu status nabywcy, 407

1292 1292 Rozdział IX że w toku prac nad ustawą rozważano uposażenie nabywców w szczególną legitymację w tym względzie, jeśli po upływie 90 dni od umówionej daty deweloper nie zakończy przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim przypadku wniosek o ogłoszenie upadłości dewelopera może zostać uwzględniony, także poza przesłankami z PUiN 63 ale ostatecznie w ustawie ustawy deweloperskiej przepis taki się nie pojawił, lecz kwestia legitymacji nabywców do żądania upadłości dewelopera musiała być badana i rozważana. 1292 Wątpliwość co do braku legitymacji do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości dewelopera po stronie nabywców wynikać może ze zmiany do art. 11 ust. 1 PUiN, jaką, zresztą wbrew opiniom praktyków prawa upadłościowego, wprowadziła od 2 maja 2009 r. tzw. duża nowela do choć można to rozumieć i tak, że chodzi o status wierzyciela, który może także choć nie musi przysługiwać nabywcy (np. z tytułu innych roszczeń o charakterze pieniężnym, choćby kary umownej). Oczywiście skrótem jest też określenie tego autora, że chodzi o wniosek o ogłoszenie upadłości deweloperskiej, gdyż jest to nadal wniosek o ogłoszenie upadłości jako takiej, z ewentualnym określeniem (obowiązek taki ma tylko dłużnik Szerzej art. 23 ust. 1 PUiN), czy żąda się nadania jej celu likwidacyjnego, czy prowadzenia z możliwością zawarcia układu. W tym miejscu warto też podkreślić, że w znanych nam i powoływanych tu wypowiedziach na temat upadłości deweloperskiej Rafał Adamus nie podejmuje kwestii odrębności roszczeń nabywców, którym naszym zdaniem przysługują prawa oraz prawa i roszczenia osobiste, prowadzące do ich prawa żądania zaspokojenia z nieruchomości, będące faktycznie zobowiązaniami niepieniężnymi upadłego i uzasadniającymi istnienie wierzytelności nabywców, co per se, niezależnie od przywileju przewidzianego w ustawie deweloperskiej, statuuje ich szczególną pozycję w postępowaniu upadłościowym, zbliżoną do praw wierzyciela rzeczowego (Szerzej wykład Adamusa wyżej powołany, ale także tegoż, Osobne masy upadłości w upadłości deweloperskiej, Fenix, nr 1/2012, gdzie na s. 39 czytamy, że przyznane nabywcom w ustawie deweloperskiej pierwszeństwo zaspokojenia, o którym mowa w art. 425 2 ust. 1 PUiN nie prowadzi do wyprzedzenia przez nabywców, w kolejności zaspokojenia, tych wierzycieli, którzy mają wierzytelności zabezpieczone rzeczowo na składnikach osobnej masy upadłości, czy którzy mają ujawnione na nieruchomości roszczenia osobiste, gdy naszym zdaniem, nabywcy są uprawnionymi w tej ostatniej właśnie grupie: mają roszczenia osobiste ujawnione na nieruchomości jak tego ustawa deweloperska wymaga, lub nieujawnione, ale skuteczne w postępowaniu upadłościowym, jeśli w terminie zgłosili je sędziemu-komisarzowi). 63 Szerzej wersję projektu ustawy z 22.04.2011 r. przy druku sejmowym nr 4349 z 9.06.2011 r. Krajowa Rada Sądownictwa uznała ten przepis za nierealny, albowiem w praktyce w budowie obiektu uczestniczą także firmy z zewnątrz, tj. generalny wykonawca oraz podmioty świadczące usługi publiczne, w szczególności przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne, energetyczne, ciepłownicze, gazowe, drogowe itp., a takie uzależnienie od dotrzymania terminów realizacji inwestycji skutkowałoby ponoszeniem konsekwencji takiego opóźnienia przez dewelopera i nabywców. Szerzej pismo KRS nr GMS-WP-173-140/11, tamże, s. 5. 408

Zmiany w przepisach obowiązujących 1293 1293 PUiN 64. Zgodnie z obecną treścią tego przepisu: Dłużnika uznaje się za niewypłacalnego, jeżeli nie wykonuje swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych, a roszczenia nabywców w rozumieniu ustawy deweloperskiej mają charakter zasadniczo wszak niepieniężny (także nawet już po ogłoszeniu upadłości dłużnika, co wynika i z samej treści przepisów PUiN, i, kumulatywnie, więc zbędnie patrz dalej, postanowienia art. 425 3 PUiN, wprowadzonego do ustawy deweloperskiej). Ten stan rzeczy oczywiście nie pozbawia ich statusu wierzycieli tymi są wszyscy uprawnieni do żądania zaspokojenia z masy upadłości, ale, zgłaszając wniosek, nie mogą się legitymować zasadniczym dla nich zwykle roszczeniem, lecz raczej licznymi innymi, zwykle w jakimś sensie akcesoryjnymi względem ich żądania głównego, które zwykle ma w takich przypadkach charakter rzeczowy (więc niepieniężny): przede wszystkim domagają się przeniesienia na nich własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z prawami do gruntu. Oczywiście, w warunkach niewykonywania tego obowiązku przez dewelopera powstają też zwykle jakieś dodatkowe roszczenia, np. odsetkowe, albo z kar umownych, lub rozmaite odszkodowawcze (formalnie też zresztą restytucyjne, choć zwykle zaspokajane w pieniądzu, zwłaszcza w upadłości dłużnika) znów paradoksalnie: akurat niechronione przepisami ustawy deweloperskiej 65, więc też trudniejsze do uprawdopodobnienia, czego wymaga wniosek o ogłoszenie upadłości dłużnika, gdy domaga się jej jego wierzyciel 66. Prawo takie mają natomiast bezspornie z roszczenia głównego wierzyciele ze stosunków deweloperskich, ustawą deweloperską niechronieni: chodzi o tych nabywców, którzy skutecznie od umowy odstąpili i mają zatem do dewelopera jeszcze przed ogłoszeniem jego upadłości wyłącznie roszczenia o charakterze pieniężnym. De lege ferenda warto zatem w obliczu tej sytuacji postulować powrót do dawnej, utrwalonej tradycji chronienia przepisami regulacji upadłościowej, także w zakresie wnioskowania o ogłoszenie upadłości wszystkich wierzycieli dłużnika. Na tle obecnej regulacji w literaturze wypowiadany jest pogląd, że 1293 64 Szerzej ustawę o zmianie ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze, ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym z 6 marca 2009 r. (Dz. U. nr 53, poz. 434), zmieniającą PUiN z dniem 2 maja 2009 r. 65 Patrz np. art. 16 ust. 1 i pośrednio art. 14 ust. 2 ustawy deweloperskiej. 66 Art. 24 zd. pierwsze PUiN. 409

1294 1294 Rozdział IX ogłoszenie upadłości wskutek wniosku wierzyciela uprawnionego do świadczenia niepieniężnego, ze względu na niewykonywanie przez dłużnika zobowiązań, może nastąpić tylko wtedy, gdy dłużnik nie wykonuje zobowiązań pieniężnych 67. Treść tego poglądu nie jest oczywista. Jest to bowiem bezsporne, gdy zgłaszający taki wniosek wierzyciel z roszczenia niepieniężnego, ma też własną wierzytelność pieniężną musi zatem być traktowany jak uprawniony wnioskodawca upadłościowej realizacji swego własnego roszczenia, nie ma też więc powodów, by traktować go w granicach jego wniosku jak wierzyciela niepieniężnego, choć jest nim także. Mniej oczywistym jest to, gdy wierzyciel taki nie ma własnej wierzytelności pieniężnej, a np. powołuje się na to, że inne osoby mają przeciw dłużnikowi takie roszczenia fakt, że realizacji z masy upadłości dłużnika na jego rzecz będzie podlegało także jego niepieniężne roszczenie, zdaje się pogląd taki usprawiedliwiać, ale nie rozstrzyga, czy takiej upadłościowej egzekucji przeciwko dłużnikowi chcą też owi wierzyciele pieniężni, którzy mają prawo żądać tego samodzielnie (w przeciwnym razie sąd upadłościowy orzekałby o tym w istocie z urzędu, czyli poza wnioskiem legitymowanego wierzyciela, który ma wierzytelność pieniężną, ale nie domaga się jej upadłościowej realizacji). 1294 Literalnie więc biorąc treść przepisu art. 11 ust. 1 PUiN, należałoby w zasadzie wykluczyć obecnie dopuszczalność wniosku wierzyciela niepieniężnego o ogłoszenie upadłości jego dłużnika, także składanego z powołaniem na fakt, że dłużnik ma innych wierzycieli o charakterze pieniężnym gdyż to oni tylko mogą tego żądać (może tego natomiast żądać z własnej wierzytelności pieniężnej, jeśli ją posiada i może jej istnienie dostatecznie uprawdopodobnić a to zwykle w praktyce 67 Cyt. za Andrzej Jakubecki w: F. Zedler, A. Jakubecki, Prawo upadłościowe i naprawcze, Warszawa 2010, s. 51. Analogiczny pogląd zgłosił Stanisław Gurgul, Prawo upadłościowe i naprawcze, Warszawa 2011, s. 75, (co Jakubecki też wskazuje), który powołuje się w tym względzie jeszcze na Allerhanda, więc na brzmienie odpowiedniego przepisu Prawa upadłościowego z 1934 r. (art. 1 1 i art. 5 1 mówiły tu o zaprzestaniu płacenia długów, więc odnosiły się do zobowiązań pieniężnych), ale pogląd ten pomija, że wniosek o ogłoszenie upadłości w istocie jest wnioskiem o wszczęcie egzekucji (co przypomina Allerhand, ale sam w rozważaniach to pominął Szerzej w tenże, Prawo upadłościowe. Komentarz, Bielsko Biała 1991, s. 36, teza 5 do art. 4), która ma być prowadzona z całego majątku dłużnika, gdy wierzycielowi niepieniężnemu w pierwszym rzędzie (i względem praw rozważanych w niniejszym komentarzu) przysługuje jednak tylko jakieś prawo odrębności (patrz wyżej). 410

Zmiany w przepisach obowiązujących 1294 zachodzi, osobliwie, gdy zwłoka dewelopera w wykonaniu jego zobowiązania narasta). Kwestią jest też, że osoba, uprawniona do żądania nabycia prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z prawami do gruntu, na którym je posadowiono, ma prawo żądać tego konkretnego świadczenia in natura, więc konkretnego przedmiotu, to nie może się domagać egzekucji z całego majątku dłużnika, a tym w istocie jest postępowanie upadłościowe, gdyż byłaby to egzekucja nadmiernie dla dłużnika dolegliwa. Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że ustawodawca w postępowaniu upadłościowym (wzorując się zresztą na zasadach z art. 1000 KPC, co zrozumiałe, skoro upadłość jest egzekucją, ale nie syngularną, lecz uniwersalną, czy też generalną: skierowaną do całego, w zasadzie, majątku dłużnika i na rzecz wszystkich, w zasadzie, jego wierzycieli) traktuje w istocie prawa i roszczenia osobiste a do tej kategorii zalicza się główne roszczenie nabywcy deweloperskiego jak zrównane z prawami rzeczowymi. Wynika to także z tego, że po myśli art. 16 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, podlegają one, jak prawa rzeczowe, ujawnieniu w księdze wieczystej, a jeśli to nie zachodzi, w myśl art. 51 ust. 1 pkt 5 PUiN podlegają zgłoszeniu sędziemu-komisarzowi w terminie zakreślonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie w postępowaniu upadłościowym 68. Także zaspokojenie z tych praw zachodzi w postępowaniu upadłościowym w kolejności charakterystycznej dla praw rzeczowych, to jest z ceny za zbycie przedmiotu ich obciążenia. W myśl art. 313 ust. 2 PUiN prawa te wygasają z chwilą sprzedaży przedmiotu ich obciążenia, a: W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości 69, co 68 Art. 51 ust. 1 pkt 5, verba legis; Andrzej Jakubecki uznawał nawet, że jeśli zgłoszenie takie nastąpi w terminie, to nie ma przeszkód dla ujawnienia tych praw w księdze wieczystej (Szerzej tenże w: Jakubecki, Zedler, Prawo upadłościowe i naprawcze, Kraków 2003, s. 777), co wywodził z treści art. 81 ust. 1 PUiN a contrario (przepis ustanawia zakaz wpisów pewnych praw rzeczowych w księdze wieczystej nieruchomości dłużnika po ogłoszeniu jego upadłości, ale nie obejmuje praw i roszczeń osobistych). W nowszym wydaniu tego komentarza (Warszawa 2010, s. 648) przyzwolenie dla wpisu, mimo iż przepis 81 ust. 1 nie uległ zmianie, zastąpiono formułą, że prawa takie powinny być honorowane w postępowaniu upadłościowym, w szczególności należy je uwzględnić w podziale odrębnym (art. 345 ust. 1 PUiN)., co jest słuszne, albowiem wpis tych praw w księdze wieczystej o ile zgłoszono je w terminie jest w postępowaniu upadłościowym obojętny dla ich realizacji, może natomiast mieć znaczenie i zachowuje skuteczność po jego umorzeniu lub ukończeniu (co tu jest poza obszarem rozważań). 69 Cyt. za art. 313 ust. 2 PUiN. 411

1295 1295 Rozdział IX zachodzi w kolejności przewidzianej w art. 345 PUiN (Szerzej szerzej we wprowadzeniu do upadłościowej części komentarza). Z tego powodu, skoro jest w istocie roszczeniem do rzeczy (o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybudowanego na określonej nieruchomości gruntowej, wraz ze stosownymi do niej prawami), a do tego, niejako kumulatywnie (i zatem zbędnie w art. 425 3 PUiN), ustawodawca zastrzega, że w pierwszej kolejności roszczenie to ma być realizowane jako niepieniężne, więc realne to jako takie winno być realizowane w pierwszej kolejności z przedmiotu roszczenia, a nie ze spieniężania całego majątku dłużnika, czemu przecież przepisy o upadłości deweloperskiej jednak odpowiadają więc i ze względu na ich treść dyskusyjne jest oczekiwanie, by niedoszły nabywca mógł żądać upadłości dewelopera. 1295 Wykładając przepisy prawa upadłościowego i naprawczego należy bezwzględnie jednak zostawić ostateczny głos potrzebom obrotu gospodarczego, z jego naturalną żywością i kreatywnością sytuacji, na którą nie zawsze prawo i jego ścisła wykładnia znajdują adekwatną odpowiedź, a jednak przecież jego reakcja jest niekiedy konieczna. W obliczu jego brzmienia pewne jest zatem tylko to, że nie można ogłosić upadłości dewelopera w sytuacji, gdy on nie ma wymagalnych zobowiązań pieniężnych i gdy jego majątek wystarcza na pokrycie wszystkich zobowiązań (kiedy jest innym podmiotem niż osoba fizyczna Szerzej art. 11 ust. 2 PUiN). Gdy już bowiem jego majątek jako podmiotu wymienionego w ust. 2 art. 11 PUiN nie wystarczy na wykonanie wszystkich zobowiązań, choćby tylko niepieniężnych, to właśnie w interesie wierzycieli jest umożliwić im ich ochronę w ramach procedury ogłoszenia upadłości dłużnika poprzez uprawnienie wierzycieli (także niepieniężnych, a na pewno tu: verba legis pieniężnych z niewymagalnymi jeszcze wierzytelnościami Szerzej art. 11 ust. 2 PUiN in fine) do żądania ogłoszenia upadłości oraz oczekiwać od dłużnika wykonania obowiązku złożenia takiego wniosku. Inna rzecz, że przecież sąd upadłościowy wcale takiej upadłości nie będzie musiał ogłosić w każdym wypadku i rozważyć będzie trzeba zawsze wszelkie za i przeciw temu, uświadamiając i dłużnika, i wierzycieli co do skutków ogłoszenia upadłości i możliwości oraz zasadności ekonomicznej innych rozwiązań i rozstrzygnięć. 412

Zmiany w przepisach obowiązujących 1295 Podsumowując tę argumentację w perspektywie zakreślonej powyżej, naszym zdaniem, w kontekście definicji pojęcia niewypłacalności, jako podstawowej przesłanki ogłoszenia upadłości, które w odniesieniu do dewelopera nie są uregulowane w sposób szczególny i podlegają ogólnym zasadom określonym w art. 10-12 PUiN, zaznaczyć wypada, że nabywcom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych co do zasady przysługują wierzytelności o charakterze niepieniężnym. Będąc wierzycielami posiadającymi wierzytelności o charakterze wyłącznie niepieniężnym, powinni mieć oni zatem świadomość, że mimo iż jako wierzyciele mogą oni wystąpić z wnioskiem o ogłoszenie upadłości, to jednak wielość takich jak oni wierzycieli i znaczna wartość ich roszczeń wcale nie będą stanowiły podstawy do stwierdzenia przez sąd upadłościowy niewypłacalności dewelopera 70, jeśli poza nabywcami nie będzie innych wierzycieli posiadających wymagalne roszczenia o charakterze pieniężnym lub jeśli sami nabywcy nie będą posiadali względem dewelopera tego typu wierzytelności (problem ten jest zresztą szerszy i odnosi się do wszystkich przedsiębiorców, którzy świadczą towary lub usługi w oparciu o przedpłaty czy zaliczki, zwłaszcza na rynku budowlanym). Nowela do PUiN obowiązująca od dnia 2.05.2009 r. wyraźnie bowiem podkreśliła, że o niewypłacalności dłużnika decyduje stan niewykonywania przez niego wymagalnych zobowiązań pieniężnych (rodzić się tutaj może jednak wątpliwość, czy pieniężny charakter zobowiązań odnosić się ma wyłącznie do przesłanki niewypłacalności, wskazanej w ust. 1 art. 11 PUiN, czy także do przesłanki, o której mowa w ust. 2 tegoż artykułu; o ile jednak na gruncie wykładni systemowej uzasadnione byłoby przyjęcie, że w ust. 2 art. 11 PUiN chodzi również tylko o zobowiązania pieniężne, o tyle wykładnia literalna i celowościowa temu się sprzeciwiają, gdyż majątek dłużników, o których mowa w tym przepisie, powinien gwarantować pełne zaspokojenie wszystkich zobowiązań dłużnika bez względu na ich charakter i co wyraźnie już z tego przepisu wynika bez względu na ich 70 Nie formułujemy tu zatem stanowczego poglądu, że nabywca w rozumieniu ustawy deweloperskiej nie jest wierzycielem w rozumieniu art. 20 ust. 1, art. 22 ust. 3, art. 24 PUiN. Co więcej, uważamy, że nabywcy są wierzycielami, którym przysługują zarówno (zwykle też wyłącznie) wierzytelności o charakterze niepieniężnym, jak i prawa i roszczenia osobiste jednocześnie związane z wierzytelnością wynikającą z umowy deweloperskiej i odnoszące się do nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie, w którym uczestniczą. Przecież najogólniej wierzytelność to prawo żądania od kogoś określonego zachowania się, a patrząc od strony dłużnika to jego powinność zachowania się w określony sposób względem wierzyciela. 413

1295 Rozdział IX wymagalność; z ekonomicznego punktu widzenia a ten powinien być decydujący sprowadzającego się do potrzeby zabezpieczenia realizacji wszystkich zobowiązań dłużnika w równym stopniu, brak jest przecież jakichkolwiek podstaw do uprzywilejowywania w tym względzie wierzycieli pieniężnych kosztem wierzycieli niepieniężnych; w praktyce oznacza to, że w przypadku, gdy deweloper nie jest osobą fizyczną, jego upadłość może być ogłoszona również w sytuacji braku majątku wystarczającego na zaspokojenie wszystkich jego zobowiązań, choćby wyrażających się wyłącznie w postaci zobowiązań niepieniężnych wobec nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych). Powrócono tutaj zatem do założeń przesłanek ogłoszenia upadłości, które legły u podstaw Prawa upadłościowego z 1934 r., gdzie w tym kontekście była mowa o stanie trwałego zaprzestania płacenia długów. Jak długo zatem deweloper wykonuje swoje wymagalne zobowiązania pieniężne, tak długo ogłoszenie upadłości zasadniczo (formalnie) mu nie grozi. Zwykle jednak, wcześniej czy później, w praktyce stan niewykonywania zobowiązań wobec nabywców (z natury niepieniężnych) pociągnie za sobą powstanie wymagalnych zobowiązań o charakterze pieniężnym, nawet jeśli nie w związku z powstaniem roszczeń nabywców o zapłatę kar umownych z powodu niewykonania w terminie zobowiązań z umów deweloperskich 71, to już z pewnością w związku z odstąpieniem części nabywców od umów deweloperskich i powstaniem po ich stronie roszczeń pieniężnych o zwrot wypłaconych na rzecz dewelopera środków pieniężnych. Art. 425 1 Przepisy niniejszego tytułu stosuje się w razie ogłoszenia upadłości dewelopera w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), zwanej dalej ustawą o ochronie nabywcy. 71 Wydaje się ze wszech miar uzasadnione, aby pojęcie zobowiązań pieniężnych odnosić do zobowiązań, których ostatecznie przedmiotem świadczenia jest pieniądz, a nie do natury samego zobowiązania, które gdy polega na naprawieniu szkody to ma charakter restytucyjny, a zatem co do zasady niepieniężny, chociaż najczęściej realizowane jest poprzez zapłatę określonej sumy pieniężnej, a niemal z pewnością tak wykonywane jest na okoliczność upadłości dłużnika. 414