Sylwia Olej Kamila Olej INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI Inwestowanie to proces polegający na lokowaniu kapitału w aktywach w celu uzyskania korzyści majątkowych pierzących lub przyszłych. Lokowanie może odbywać się bezpośrednio przy zakupie konkretnych nieruchomości lub innych aktywów lub ich części albo pośrednio drogą wykupu udziałów, jednostek uczestnictwa albo akcji i papierów wartościowych. Pod pojęciem inwestowania w nieruchomości należy rozumieć nie tylko sam zakup nieruchomości ale także lokowanie pieniędzy w przedsięwzięciach inwestujących w nieruchomości. Zatem inwestycje nieruchomościowe można podzielić na inwestycje finansowe i rzeczowe. 1) Inwestycje finansowe (pośrednie) w nieruchomości mogą być realizowane poprzez: - nabycie udziałów lub akcji przedsiębiorstw inwestujących na rynku nie ruchomości - nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w funduszach inwestujących w nieruchomości - zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wierzytelności, zabezpieczonych hipoteką 2) Inwestycje rzeczowe (bezpośrednie) na rynku nieruchomości m.in. zakup najem czy dzierżawa gruntu, budynków i budowli. Inwestycje rzeczowe odzwierciedlają się pewnymi cechami charakterystycznymi do których należą: Wysoka kapitałochłonność inwestycji inwestowanie w nieruchomości wymaga posiadania znacznego kapitału, co stanowi barierę dla wielu inwestorów, Wysoki udział kapitału obcego wysoka kapitałochłonność powoduje konieczność wkładu środków obcych w kupno lub modernizacje. Najczęstszą formą pozyskania kapitału jest zaciągnięcie kredytu lub pożyczki, które jest korzystne ze względu na płaszcz podatkowy. Dochód gospodarstwa domowego podlegający opodatkowaniu jest pomniejszony o koszt
kredytu, zmniejsza się również zysk gospodarstwa domowego będący podstawą naliczania podatku dochodowego. Finansowanie inwestycji ze środków obcych jest korzystne także w sytuacji, kiedy inwestor może osiągnąć wyższą stopę zwrotu zaangażowanego kapitału własnego od stopy oprocentowania kredytu. Osiąga wtedy dodatni efekt dźwigni finansowej, Mała płynność nieruchomości i wysokie koszty transakcji w porównaniu do akcji czy jednostek inwestycyjnych wycofanie się z inwestycji nieruchomościowej i transfer praw własności zajmuje dużo czasu. Wysokie są również koszty transakcji, które powodują, że inwestycje w nieruchomości traktowane są jako długofalowe. Długi okres użytkowania oznacza możliwość uzyskania dochodów w długim okresie. Przerwy w osiąganiu dochodów spowodowane koniecznością przeprowadzenia remontu lub nie zagospodarowaniem nieruchomości powodują nieodwracalne straty w strumieniu dochodów, Mała przejrzystość rynku nieruchomości inwestor podejmując decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości dysponuje mniejszą ilością informacji, w porównaniu z innymi segmentami rynku kapitałowego m.in. rynek papierów wartościowych. Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości muszą być zatem poprzedzone wnikliwą analizą ekonomiczną. Wśród podstawowych źródeł finansowania przedsięwzięć nieruchomościowych należy wymienić: Kapitały własne: - oszczędności i rezerwy finansowe - część wygospodarowanego zysku przeznaczona na inwestycje, - fundusze inwestycyjne powstałe z amortyzacji majątku trwałego, - podwyższenie kapitału zakładowego np. droga emisji papierów wartościowych, Kapitały obce: - kredyty, - emisje obligacji oraz innych papierów dłużnych, - dotacje, leasing, joint venture.
Inwestorzy lokują kapitał w nieruchomości w celu uzyskania wielorakich korzyści. Są nimi m.in.: 1) Uzyskiwanie dochodu z nieruchomości Lokata kapitału w nieruchomości generuje trzy źródła użyteczności: - przepływy gotówki po opodatkowaniu, wynikający z rocznych dochodów z czynszów - dochody pozaczynszowe (opłaty za parkingi, reklamy itp.) - rewersję (zwrot) kapitału po opodatkowaniu w chwili planowanej sprzedaży nieruchomości (to cena sprzedaży pomniejszona o koszty transakcji, niespłacony kredyt zabezpieczony hipoteką, podatek od dochodu i sprzedaży). Dochodowość poszczególnych rodzajów nieruchomości jest zróżnicowana. Sposobów wykorzystania nieruchomości jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na dochodowość. Istotnymi czynnikami są również warunki gospodarowania np. rozwój sektora przemysłowego w danym kraju spowoduje wzrost zapotrzebowania na obiekty przemysłowe, a tym samym wzrost czynszów. Lokalizacja ekonomiczna także wpływa na dochodowość. W danym kraju niższe stopy zwrotu na ogół występują w stolicy, gdzie więcej inwestorów będzie chciało zainwestować, co prowadzi do silniejszego wzrostu cen niż w mniejszych miastach. W długich okresach na rozwiniętych rynkach kapitałowych dochodowość z nieruchomości jest relatywnie niższa niż dochodowość z akcji, ale wyższa niż dochodowość z obligacji. 2) Ochrona kapitału przed inflacją Specjaliści finansowi uważają, że nieruchomości są najlepszym obiektem, aby uchronić kapitał przed inflacją. Jest to szczególnie widoczne w okresie postępującej inflacji. Mało zużyte ekonomicznie nieruchomości nie tylko zachowują wartość realną, ale nawet wykazują jej wzrost. Wzrost ten jest wywołany gwałtownie zwiększającymi się kosztami budowy oraz oprocentowania kredytu. Podatność na inflację zależy jednak od rodzaju nieruchomości. Większa podatność cechuje nieruchomości przemysłowe i biurowe, gdzie występuje przewaga kosztów budowy w całkowitych kosztach przedsięwzięcia budowlanego. Ścisłe powiązanie między kosztami, budowy i stopą inflacji powoduje, że również wartość rynkowa w długim okresie rośnie wraz z inflacją. Ta cecha nieruchomości spowodowała, że aktywa są chętnie włączane do portfeli inwestycyjnych inwestorów instytucjonalnych, zwłaszcza funduszy emerytalnych i firm ubezpieczeniowych. Instytucje te przyjmują środki ludności na długie okresy, starając się bez zwiększenia ryzyka utrzymać wartość realną lokat.
3) Możliwość wykorzystania ulg podatkowych Podatkami, które zasadniczo wpływają na decyzje inwestycyjne w nieruchomości są: podatek dochodowy, podatek od nieruchomości oraz od spadku i darowizn. Ustawodawcy w wielu krajach stosują ulgi podatkowe chcąc wpłynąć na ożywienie rynku nieruchomości. W wielu krajach inwestor uzyskuje dodatkowe odliczenia od podatku, zaciągając kredyt hipoteczny. Płacone odsetki są kosztami, które podlegają odliczeniu. Umożliwia to zmniejszenie efektywnego kosztu kredytu. Im większa będzie krańcowa stopa podatku płaconego przez inwestora tym niższy będzie koszt kredytu. W niektórych krajach (np. USA) podatek od nieruchomości jest odliczony od podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym, co znacznie zwiększa atrakcyjność inwestowania. 4) Zabezpieczenie kredytu - odmrożenie kapitału i reinwestycja w inne cele. Możliwość zaciągnięcia kredytu pod tzw. Zabezpieczenie hipoteczne odmraża wcześniej zainwestowany kapitał, który można przeznaczyć na inne cele inwestycyjne. W krajach o rozwiniętym rynku nieruchomości inwestorzy zaciągają kredyty sięgające 60-90% wartości posiadanej lub nabywanej nieruchomości. Daje to możliwość zastosowania tzw. Dźwigni finansowej (kredytowej, kapitałowej), która występuje wtedy, gdy inwestycja kapitałowa z wykorzystaniem kredytu hipotecznego (kapitał łączny) przynosi dochody przewyższające koszt kredytu. Możliwość odmrożenia kapitału pozwala zatem inwestorowi powiększyć w szybkim tempie swoje inwestycje. 5) Zabezpieczenie kapitału przed kradzieżą, zagubieniem, uszkodzeniem. 6) Satysfakcja oraz poczucie bezpieczeństwa Wymienione korzyści tworzą zespół zalet zachęcających do inwestowania w nieruchomości. Nieruchomość jako źródło finansowania posiada również wady. Do najważniejszych należą: 1) Niepodzielność i kapitałochłonność inwestycji. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością zgromadzenia znacznego kapitału, co stanowi wysoki próg wejścia na rynek nieruchomości. Ogranicza to dostępność nieruchomości, zwłaszcza komercyjnych czy przemysłowych tylko dla instytucji. Również na etapie wycofania się z inwestycji, zwłaszcza w okresach recesji, przy sprzedaży dużych nieruchomości wielu inwestorów zmuszonych jest zaniżyć cenę, aby znaleźć nabywcę. Cecha
niepodzielności negatywnie wyróżnia nieruchomość spośród innych instrumentów finansowych. Inwestor początkujący na giełdzie może dysponować kapitałem o wysokości kilkuset złotych; kiedy potrzebuje części tej kwoty, bez trudu odzyskuje ją poprzez sprzedaż potrzebnej liczby akcji. Nie musi sprzedawać całego pakietu. Tak samo może postąpić właściciel obligacji, wyrobów ze złota czy zbiorów malarstwa. Tylko doświadczony i odważny inwestor potrafi przezwyciężyć tę wadę lokowania kapitału w nieruchomości wchodząc we współwłasność czy obciążając nieruchomość hipoteką. 2) Mała płynność nieruchomości Zamiana nieruchomości na gotówkę w porównaniu z innymi lokatami zajmuje dużo czasu. Jest to szczególnie groźne zjawisko w okresach kryzysowych, kiedy gwałtownie maleje zainteresowanie inwestycjami, realne cechy nieruchomości gwałtownie spadają, a okres upłynnienia kapitału wydłuża się. 3) Konieczność intensywnego zarządzania Inwestor nabywający nieruchomość musi być świadomy, że wymaga ono oprócz kapitału na etapie nabycia również czasu, który jest potrzebny na zebranie i analizę danych na rynku, na potwierdzenie negocjacji, a przede wszystkim zarządzanie nią. Inwestor musi doglądać budynek, zbierać czynsz, podejmować decyzje dotyczące modernizacji i remontów, zaciągania kredytu, podpisywania najmu. Nabywając inne instrumenty np. akcje czy obligacje inwestor nie musi wykonywać takich działań. Zarządzanie wymaga czasu i wysiłku ze strony inwestora. Jeżeli nie będzie aktywnie zarządzał, jego inwestycja może stracić na wartości. 4) Ryzyko inwestycyjne Stopień ryzyka jest zróżnicowany w odniesieniu do poszczególnych instrumentów. Na ogół ryzyko inwestowania w nieruchomości nie jest tak duże jak inwestowanie na innych rynkach kapitałowych. Inwestowanie w nieruchomości jest bliższe ryzyku inwestowania w obligacje niż w akcje. Relatywnie niskie ryzyko inwestowania w nieruchomości w porównaniu z akcjami wynika zarówno z cech inwestycji nieruchomościowych, jak i niedoskonałości rynku. Wartości czynszowe są bardziej stabilne niż ceny akcji. Inwestor może rozważać ryzyko finansowania, systematyczne oraz niesystematyczne zwane specyficznym.
Kategorie ryzyka ryzyko systematyczne ryzyko specyficzne ryzyko finansowania Kryzys krajowy (regionalny) Bankructwo najemcy Niemożność spłaty kredytu Nieoczekiwana inflacja Niemożność wynajęcia Wzrost stóp procentowych powierzchni po wygaśnięciu bieżących umów najmu Spadek zaufania do nieruchomości Niekorzystne zmiany w otoczeniu; uszkodzenia Brak możliwości refinansowania Nadpodaż nieruchomości na rynku lokalnym (nadmiar nowo wznoszonych obiektów) Zmiany polityczne Zmiany ulg podatkowych budynków Szybkie zużycie funkcjonalne budynków Zmiany planów zagospodarowania przestrzennego lub innych regulacji prawnych Wzrost opłat obowiązkowych Zastosowanie kapitałów obcych Zwiększa poziom ryzyka Średni poziom ryzyka dla poszczególnych sektorów rynku nieruchomości jest zróżnicowany: sektor budowlany 3,69% sektor handlowy 5,66% sektor przemysłowy 4,18% Inwestor musi być zatem świadomy ryzyka na rynku nieruchomości. Poziom tego ryzyka nie należy do najwyższych: jest oceniany jako średni, jest niższy niż przy akcjach, wyższy niż przy obligacjach, co znajduje również potwierdzenie w przeciętnej dochodowości nieruchomości. Grupa inwestorów na rynku nieruchomości jest bardzo zróżnicowana. Można w niej wyróżnić: inwestorów użytkowników, którzy sami użytkują nieruchomości, celem dokonywanych przez nich inwestycji może być zarówno zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, poczucie prestiżu, jak i bezpieczeństwa, zaś celem nabycia nieruchomości przynoszącej dochód będą długoterminowe korzyści finansowe; inwestorów właścicieli, którzy posiadane nieruchomości wynajmują (wydzierżawiają) w celu czerpania z nich długoterminowych korzyści; inwestorów spekulantów, którzy posiadają nieruchomość przez krótki okres dążą do uzyskania szybkiego zwrotu kapitału poprzez krótką intensywną eksploatację nieruchomości bądź kupują nieruchomości w nadziei, że ceny wzrosną, co umożliwi im sprzedaż nieruchomości z zyskiem (tzw. gra na hossie);
inwestorów akcjonariuszy, którzy lokują kapitał w akcje instytucji inwestujących w nieruchomości. Wśród nich wyróżniamy inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. Inwestorzy indywidualni lokują kapitał finansowy głównie na rynku mieszkaniowym, rzadziej w nieruchomości komercyjne czy w akcje instytucji posiadających nieruchomości. Inwestorzy instytucjonalni to instytucje finansowe zajmujące się profesjonalnie lokowaniem powierzonych ich środków finansowych. Są to: Fundusze emerytalne tworzone ze składek pracownika i pracodawcy. Inwestycje w nieruchomości stanowią przeciętnie ok. 5 10% portfeli, ale zainteresowanie inwestowaniem w tego typu aktywa wzrasta. W Polsce fundusze emerytalne nie mogą lokować inwestycji bezpośrednio w nieruchomości. Wolno im inwestować pośrednio: w certyfikaty inwestycyjne emitowane przez fundusze inwestycyjne zamknięte i w listy zastawne. Fundusze ubezpieczeniowe zakłady specjalizujące się w zakresie ubezpieczeń ogólnych i ubezpieczeń długoterminowych. W Polsce mogą one lokować fundusze w pożyczkach zabezpieczonych hipotecznie i nieruchomościach nie więcej niż 25%, przy czym udział w jednej nieruchomości nie może przekraczać 5% funduszu ubezpieczeniowego. Udział lokat funduszy ubezpieczeniowych w nieruchomościach jest niewielki, chociaż wykazuje wzrost. Fundusze inwestycyjne niektóre z nich koncentrują się na inwestowaniu w nieruchomości. W Polsce istnieje dziesięć tego typu funduszy. Pierwszym powstałym funduszem jest Arka BZWBK Fundusz Rynku Nieruchomości utworzony w 2004r. który dokonuje bezpośrednich lokat. Fundusz lokuje co najmniej 50% w powierzchnie biurowe, do 25% w nieruchomości mieszkaniowe, resztę aktywów przeznacza na pozostałe rodzaje nieruchomości komercyjnych. Funduszem, który powstał jako drugi jest Skarbiec. Lokuje on fundusze w akcje spółek, których przedmiotem działania jest nabywanie prawa własności i udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynków i budowli oraz obrót na rynku nieruchomościami.
Podsumowując na rynku obserwujemy coraz częstsze lokowanie kapitału w nieruchomości (zarówno bezpośrednio jak i pośrednio) ze względu na wielorakie korzyści, których nie posiadają inne instrumenty finansowe m.in. akcje czy obligacje. Literatura: 1. Brzeski Władysław, Nieruchomości w Polsce, Pośrednictwo i Zarządzanie Wydawnictwo Europejski Instytut Nieruchomości, 2008. 2. Ewa Kucharska Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Wydawnistwo Naukowe PWN, Warszawa 2006. 3. Ewa Kucharska Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999.